买受人未能办理按揭贷款的退房纠纷

买受人未能办理按揭贷款的退房纠纷 代 理 词 审判员： 原告杨某某、苏某某、杜某某诉被告阳光壹佰置业（成都）有限公司商品房预售纠纷案，我们受原告的委托，担任其一审诉讼代理人。经过查阅本案案件材料，调取相关证据及经过法庭调查、质证、法庭辩论后，提出以下几点代理意见： 一、本案应当以原告所持有的买卖合同为本案诉讼之依据，且被告制定格式合同应当作出对原告有利的解释。 2011年12月29日，三原告就购买“月光99麦芽中心”1幢1层1号房与被告签订了《商品房买卖合同》、《买卖合同补充》及其他附件，均有三原告的签字及被告的盖章，因所有的合同补充协议及其附件均是被告制定的，因此应当采信原告持有的《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议》。 众所周知，商品房预售活动中的《商品房买卖合同》或补充协议均是开发商制定的，且一般都没有更改的可能，在本案中的《商品房买卖合同》和《买卖合同补充协议》也一样是被告制定的格式合同，特别是长达十余页的补充协议更是被告精心安排制定，根据《合同法》第39、40、41条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对本案所涉《商品房买卖合同》和《买卖合同补充协议》约定限制原告权利和设置原告义务和责任的条款，应当作出对原告有利的解释和理解来适用。 二、三原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《买卖合同补充协议》应当予以解除，并由被告返还原告首付款3221210元及相应的资金占用利息。 首先，在签订《商品房买卖合同》之前，三原告曾明确告知被告只能通过贷 款购房，被告对三原告不能一次性支付全部房款的支付能力是知晓的，被告也对三原告以贷款方式买房的资质、资料进行了审查，因此三原告才与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，并在《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”明确了选择了第3种方式付款“贷款方式付款……首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司光华支行……借款支付。抵押权人：中国农业银行股份有限公司光华支行，期限：10年”，是三原告以按揭贷款购买本案所涉房屋的合同目的，本案所涉房屋金额巨大，三原告已经支付了三百多万元，根本无法以按揭贷款之外的其他方式付款，是三原告无法承受之重。虽然在《补充协议》第四条中有约定“如因买受人原因，其最终未从银行获得足额贷款，或银行未批准其贷款申请，买受人应在银行的通知下达后10日内向出卖人付清全部房款……”，但该约定是违背三原告商品房买卖合同第五条“贷款购房”的宗旨和目的，且该补充协议是被告制定的格式合同，根据前述理由及合同法第41条之规定，即便有前述情形也应当作出对三原告有利的解释才符合客观事实和相关法理，即三原告必须以按揭贷款方式才能支付剩余款项，不能“在银行的通知下达后10日内向出卖人付清全部房款”，且三原告也从未收到过银行不予贷款的通知。 其次，本案中的商品房买卖合同是商品房预售合同，与现房和二手房交易按揭贷款完全一样，在庭审中本代理人反复强调，本案被告作为开发商，其与合同中约定的贷款银行签订合作、担保协议，是买受人办理按揭贷款的前提，如果没有开发商与约定银行的合作，买受人根本无法办理按揭贷款。因为商品房预售按揭贷款，由于房屋在销售后至办理产权的一段时间银行作为贷款人的保障是悬空的，无法办理抵押登记，因此银行会要求开发商为买受人提供担保，与开发商签订一个合作及担保的协议，这一点提请法庭足够重视，也是为什么原告请求法庭调查商品房买卖合同中约定的贷款银行的原因。 在被告制定的格式的《买卖合同补充协议》中也表述有其向按揭贷款银行提 供担保的义务，如第四条第3项“在出卖人担保期内，如因买受人原因拖欠银行的贷款本息……导致出卖人支付的……”、第4项“如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部余额……”。 经调查了解，在商品房买卖合同签订时被告并没有与合同中约定的贷款银行建立合作及担保关系，因此三原告也根本无法满足办理按揭贷款的条件，是导致三原告不能办理按揭贷款的直接原因。 第三，被告作为开发商当然有为三原告办理按揭贷款的义务。虽然从法律关系上来讲，是买受人向银行申请贷款，但如前所述开发商必须与贷款银行有合作、担保关系为前提，且在商品房按揭预售买卖活动中，往往开发商扮演了为买受人办理按揭贷款的角色，并收取各种费用为买受人做银行流水、开收入等等行为。本案的被告作为讼争房屋开发商，其销售人员也曾作出了能办理下来贷款的承诺，因此被告对三原告的按揭贷款未成功办理具有不可推卸的责任。但遗憾的是，被告的代理人在庭审中竟然表示从未收取原告的贷款资料推卸责任，在法庭询问为何会有原告杜某某的工商银行《说明》时支支吾吾，显然被告及其代理人在说谎，不诚实，不尊重客观事实。 第四，庭审中被告举证工商银行的《说明》，以证明原告杜某某在2014年有两次信用卡逾期（一次是欠年费、一次是小额欠款）导致贷款无法办理，其实从其举证就已经证明其有办理贷款的义务，如果其没有为三原告办理贷款的义务，又为何其手持《说明》原件并以此说原告杜某某的原因导致的呢？同时与其从来没有收到过三原告提供的按揭贷款资料相矛盾。另外，该《说明》是2014年12月，而商品房买卖合同是2011年12月签订的，其前期并没有所谓的征信问题，长达三年的时间里为何没有办理下来贷款呢？难道就2014年12月的两个《说明》导致了其前三年的征信都有问题？显然，是被告在推卸自己的责任，将不应该由原告承担的责任推脱给原告。 第五，根据商品房买卖合同第五条的约定，贷款期限为十年，如今原告杜某某已经59岁，十年后其已经69岁，其根本不满足银行要求“贷款终止年龄不得超过65周岁”的条件,因此原告也无法以按揭贷款的方式支付剩余房款。 因此，三原告在与被告签订商品房买卖合同四年多都未能办理按揭贷款，其以按揭贷款买房的合同目的已经无法实现，依法应当解除原、被告签订商品房买卖合同及补充协议和附件，被告应当依法返还三原告支付的首付款及资金占用利息。 三、恳请恢复法庭调查，查清本案事实，解纷息讼。 根据本案庭审及前述事实和理由，本案贷款是否成功办理取决于两个条件。首先是开发商与约定的贷款银行有合作和担保协议为前提，根据原告调查了解，在2011年被告并没有与商品房买卖合同中约定的贷款银行建立合作和担保关系，其是导致贷款至今无法办理的直接原因。但因银行不对第三人提供相关的查询、证明，因此需要法庭到贷款银行调取相应的证据资料，若恢复法庭调查被告认可其2011年没有与约定贷款银行建立合作关系，则法庭就无需再去调查，案件事实就已经查清。其次是买受人个人的贷款条件问题，虽然本案审理过程中被告举证杜某某2014年12月工商银行出具的《说明》，杜某某有两次信用卡逾期说明，但2014年12月的《说明》也不足以影响办理2011年签订的商品房买卖合同的按揭贷款，请问2011年12月至2014年12月被告在干什么呢？是在等杜某某信用卡逾期吗？显然，在长达三年时间都未给三原告办理下来按揭贷款，责任应当由被告承担。因此，本代理人恳请法庭根据调查取证申请到贷款银行予以核实、调取，恢复法庭调查，查清事实，解纷息讼。 以上代理意见，希望法庭予以采纳！ 原告代理人： 二0一六年一月二十八日