投资收益测算

项目投资收益测算 一、计算依据 二、主要经济技术指标 三、投资收益 01.建设总投资 1、土地费用 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 土地出让金 2 土地交易及办证费 3 契税 土地出让金×4% 合计 2、建筑安装工程费用 序号 项目 面积（㎡） 单价（元/㎡） 金额（万元） 1 小高层住宅 950 2 多层住宅 700 2 办公楼 1030 3 沿街商业 960 4 南池商业 930 小计 5 地下配套 1800.00 合计 3、 规费 按照 市现行规费收取，进行计算： 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 教育附加费 建安造价的5% 2 白蚁防治费 按建筑面积1.5元/㎡ 3 新型墙体改造费 按建筑面积8元/㎡ 5 定额编制 建安造价的1.4‰ 6 散装水泥专项基金 按建筑面积1.5元/㎡ 合计 4、前期工程费 前期工程费用计算，按照目前 市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下： 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 市场调研及项目可行性研究费 2 项目及施工图费 建安造价的1.43% 3 人防地下室设计费 建筑面积35元/㎡ 4 地质钻探费 建筑面积1.2元/㎡ 5 施工临时水、电、道路建设费 建安造价的0.8% 6 建设工程监理费 建安造价的1.0% 7 建设工程质量监督费 建安造价的0.18% 8 地形图测绘费 用地面积×0.2元/㎡ 12 房屋拆迁及场地平整费 用地面积×15元/㎡ 8 桩基检测费 合计 5、基础设施建设费用 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 供水工程 建筑面积12元/㎡ 2 供电工程 建筑面积33元/㎡ 3 弱电工程 建筑面积15元/㎡ 4 消防工程 建筑面积35元/㎡ 5 照明工程 建筑面积10元/㎡ 6 供气工程 建筑面积20元/㎡ 7 排污环卫工程 建筑面积25元/㎡ 8 绿化工程（包含路网） 绿化面积150元/㎡ 合计 6、公建设施配套费用 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 幼儿园 按建筑面积900元/㎡ 2 会所 按建筑面积900元/㎡ 3 社区用房 按建筑面积900元/㎡ 4 垃圾站 按建筑面积500元/㎡ 5 公厕 按建筑面积500元/㎡ 6 篮球场 300元/㎡ 合计 7、不可预见费 不可预见费按上述2—6项之和的3%考虑，计算为：万元。 8、 开发管理费 按上述1—7项之和的3%考虑，计算为：万元。 9、 销售及推广费用 按照销售收入的1.5%初步计算为：万左右。 10、财务费用 财务部门提供数据 11、建设总投资 上述1—10项之和为： 万元。 02.销售收入计算 序号 项目 面积（㎡） 单价（元/㎡） 金额（万元） 1 2 3 4 小计 5 地下车位 合计 03.利润计算 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 销售收入 2 建设总投资 3 销售营业税及 附加 销售收入的5.5% 4 印花税 销售收入和建设总投资的0.03% 5 土地增值税 （预征） 销售收入1% 税前利润 7 所得税 按33%交纳 税后利润 9 投资利润率 纯利润/总投资额 四、线性盈亏平衡点分析 固定成本（F） 金 额（单位：万元） 土地出让金 契税及交易费用 相关规费 前期工程费 合计 单位面积固定成本（F/Q）= 元/㎡ 可控成本=总成本—固定成本= 万元 单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）= 元/㎡ 单位面积税金（T）= 元/㎡ 计算销售单价（P*）盈亏平衡点： F P*=——--- +V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金 Q = 元/㎡ 即销售单价P*= 元/㎡时，达到盈亏平衡。 5. 销售率盈亏平衡点 如按此方案执行情况下，则有： 总投资额/预计销售单价=销售率平衡点 总体销售均价计算，即： 项目 单价（元/㎡） 团购住宅 市场住宅 办公 沿街商业 南池商业 车位 整体均价 项目总建筑面积为 ㎡，减去还建部分以及公建部分面积为 ㎡，建设总投资为 万元，则销售面积达到 ㎡时，即总体销售面积 %的实现收支平衡。 六、项目开发各期的利润体现 经济指标 20XX年 ﹒﹒﹒ 20XX年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 七、弹性分析 01.成本变动弹性分析 按照建设总投资 万元计算，正负5%时分析成本弹性。 成本变动幅度 成本（万元） 利润（万元） 利润率 +5% 0 -5% 02.价格变动弹性分析 按照整体销售均价 元/㎡成本不变，依据市场变动情况下计算，正负5%时利润弹性。 销售价变动幅度 成本（万元） 利润（万元） 利润率 +5% 0 -5% 03.结论： 从成本以及售价弹性分析可得出结论，不论是受到成本影响，如建材价格上涨，规费上调，开发费用提高等一系列因素。或者受到市场景气度影响，房市上升或下跌。在5%正负范围内，项目利润及抗险能力分析。 6