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香港土地审批制度概况

2010-08-06 7页 doc 64KB 44阅读

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香港土地审批制度概况 文章来源:法律快车 www.lawtime.cn提供在线免费法律咨询服务 提交法律咨询 万名律师立即为您解答 http://www.lawtime.cn/ask/ HYPERLINK "http://www.9ask.cn/souask/" 在线免费法律咨询www.lawtime.cn/ask 香港土地审批制度概况   香港是一个高度城市化的地区,也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米,约有80%的地区属于丘陵山地,主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发...
香港土地审批制度概况
文章来源:法律快车 www.lawtime.cn提供在线免费法律咨询服务 提交法律咨询 万名律师立即为您解答 http://www.lawtime.cn/ask/ HYPERLINK "http://www.9ask.cn/souask/" 在线免费法律咨询www.lawtime.cn/ask 香港土地审批概况   香港是一个高度城市化的地区,也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米,约有80%的地区属于丘陵山地,主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏,同时又是英殖民地的延续,具有明显的中央集权特征,香港土地管理形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的土地审批﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。   一﹑法定方式的土地审批   法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据,对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定,法定方式的土地审批严密而细致。   (一)审批事项   香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带,目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前,为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释,列出分区内通常准许的用途,以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》,下百三种情况需审批;   1.修订规划图则   根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会,以新的图则取代或对其作出修订。   2.修订通常准许的用途   根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可,或者延长履行规划许可附带条件的期限。   3.申请须取得规划委员会许可的用途   根据《城市规划条例》第6条提出。凡草图或核准图(不论是在《1974年城市规划(修订及追认效力)条例》(1974年第59号)生效日期之前或之后拟备或核准)规定的须取得规划委员会许可的用途,对批给该等许可的申请须向规划委员会提出。   (二)审批权限   修订规划图则和修订通常准许的用途均直接交给城规会,由城规会依照《城市规划条例》的规定处理。申请领取得规划委员会许可的用途则根据《城市规划条例》的规定处理。申请须取得规划委员会许可的用途则根据《城市规划条例》的规定,把有关‘轻微修订已获核准的发展计划’的规划申请权力转授予地区规划专员、总城市规划师/市区重建(只适用于土地发展公司计划)及规划署署长(图1)。   轻微修订已获核准的发展计划是为了简化审批步骤。如果多个可交由地区规划专员、总城市规划师/市区重建及/或规划署署长根据城规会转授的权力审核的修订项目合并起来,所达到的规模属于须提交城规会审核的类别的话,这些修订项目便须提交城规会考虑。   (三)审批程序   1.一般的规划申请   先行讨论。申请人可在提出申请前,征询规划署的地区规划处的意见。如有需要,规划署可在申请人提出申请前安排会晤,并邀请有关的政府部门参与。   填写申请表格。   取得‘现土地拥有人’的同意或通知‘现土地拥有人’。   提交资料。为支持其申请,申请人须一并递交已签署的申请表格正本、清晰准确的位置图、地盘平面图及其它附有足够资料的相关图则/绘图(如适用者),一式五份。不过,如果有关图则/绘图是以彩色印刷或大小超过A3,申请人便须提供有关副本,一式70份。同时还须提交其它相关资料。   提交补充资料。申请人在提出申请后,仍可在城规会考虑其申请前,向城规会提交进一步资料,以作补充;但有关的进一步资料不能使申请的性质有重大改变。   公布申请以供提交意见。城规会秘会公布申请人递交的所有申请文件,以供公众查阅,直至城规会考虑该申请为止。   审核申请。城规会将会在收到规划许可申请后的两个月内考虑有关申请。城规会开会就申请作出决定后,便会在下一次会议通过有关会议记录之后(通常在会后两星期),以书面方式通知申请人城规会的决定。申请人在收到有关城规会所作决定的书面通知之前,也可于会议结束后,立即要求城规会秘书口头告知其申请的结果,或于会议当日的较后时间,在城规会网页翻查有关的规划申请决定摘要。城规会在批给许可时,可能附加或不附加条件;而申请人须履行规划许可附带条件(如有者)。城规会在考虑申请后,可在有附带条件或无附带条件的情况下批给许可,亦可拒绝批给许可。   复核。申请人如因城规会的决定而感到受屈,可根据条例第17条,在获通知城规会的决定的 21天内,以书面方式向城规会秘书申请进行复核。   上诉。若对复核结果仍不满意,可向城市规划上诉委员会上诉,上诉结果为最终结果。   2.轻微修订已获核准的发展计划   申请人应提交一式20份的有关图则和支持文件(倘有的话),并须显示所提交的修订申请与经核准发展计划两者之间的差异。   二、非法定方式的土地审批   非法定方式的土地审批通过部门规定进行,主要是通过地契条款实施。   地契条款又称批地条款或官地租契。香港政府一经决定拍卖或招标承役某块土地后,地政署和律政署即商讨有关批地条款。根据每块土地的不同情况,在契约上订下不同的限制条件,以达到强化管理的目的。   土地契约是土地出让方和受让方之间达成的,在协议中出让方允诺在一定期限内将土地使用权出让给受让方,受让方支付土地出让金后在规定期限内拥有土地使用权,并在期限届满后归还土地。土地契约明确规定了土地的地理位置、面积、租约的期限、土地用途(如住宅用途、工商业用途或其他用途)和对土地使用的限制条件(如建筑物的高度、式样等).土地契约的各项条款非经双方同意不得更改。如果受让人有改变土地用途的要求,在不违反城市规划的前提下,政府允许改变契约中的有关条款,但必须事先提出申请,获得同意并补交相应的地价后方可更改用途。   (一)审批事项   1.修改土地契约   修改土地契约条款即为永久性更改土地用途。一个地区的规划意向,可能会随时间而改变,以配合不断转变的环境,而涵盖该地区的法定图则,或因此须予修订。有些在新的土地用途限制(即划定新的土地用途地带或实施新的发展限制)实施前已签订的土地协议,因而可能在有关限制生效后变为不符合规划。   除了政府供应的土地外,私人土地契约持有人可以主动要求修改土地契约条款(通常须补地价),以便根据当时的规划意向扩充发展规模或改变发展类别。修改契约条款的个案以修订契约或换地形式处理。   2.短期豁免   豁免书是地政总署发出的暂时批准,以放宽政府租契或土地批约的限制。豁免书主要条款包括期限和费用,非牟利团体如得到相关政府部门支持,费用可得到豁免。   3.短期租约   在土地有长远规划用途发展进行之前,以短期租约形式租予合资格人士或团体使用。短期租约主要条款包括时间期限和费用,非牟利团体如得到相关政府部门支持,费用可得到豁免。   (二)审批程序   1.修改土地契约   若因修改契约而令土地增值,便会向申请人征收‘补地价’,款额相等于该土地若按旧契约条款发展与按新契约条款发展,两者在市值方面的差额(见图2)。   2.豁免书申请   豁免书申请手续。首先需由注册业主或注册业主授权人提出书面申请,并提交契约登记册副本、物业地契副本、申请人的商业登记证副本、建议计划书以及城市规划委员会规划许可(如适用)等资料。   豁免书申请处理程序。核实申请人身份;查阅城市规划分区计划大纲草图;咨询各政府部门,如规划署、渠务署、消防处、水务署、土木工程署等,需时约4个星期;咨询当地居民,需时约2—3个星期。   3.短期租约申请   短期租约申请手续。必须以书面向地政署申请,申请书列明租地原因、用途、地点,并提交慈善团体证明文件副本、建议计划书以及城市规化委员会规划许可(如适应)等资料。   短期租约申请处理程序。查核土地类别及城市规划分区计划大纲草图;咨询有关政府部门,需时约4个星期;张贴告事及咨询当地居民,需时约2—3个星期;咨询相关政策;提交地区地政会议审批。   三、农地及特别保护地区   (一)农地   1.土地利用限制   所有农地未得许可,不得起屋或建筑物,如要修建房屋,须要向地政署申请。如建筑物为作农业用途,地政署会发‘同意书’不须要补地价。   若该建筑物用作非农业用途,如获批,地政署会颁发为期一年的短期豁免书并延伸下去(如政府不反对)。这类须每季支付一次,每三年重整费用一次。   豁免书一般都注明该地段的细节用途,如切割木材工场,豉油加工场等,建筑物高度,容积率,最多可建面积,覆盖率等都写入该书上。   2.小型屋宇政策   年满18岁男性原居民及其男子孙(丁)都可向政府申请一块屋地,在这屋地上可兴建一幢三层(27尺高)每层700平方尺的屋宇,以作保留及发展新界乡村特色,这类土地是以象征式地价批出,统称为私人协商批地(PTG),但受批人是不准出售此村屋。   但因土地有限,尤其是村中心300尺内之面积的土地,一般多为村民拥有。所以,有别于PTG批地方式,政府都会准许村内土地/农地拥有者(丁权者)在其农地上兴建一幢三层(27尺高)每层700平方尺之屋宇,这申请为免费建屋牌照,这类屋宇在五年内是不可转让的。兴建这类村屋是不须要如市区建楼般须得屋宇处批图则等。但兴建村屋也须向地政署申请,而屋宇也须根据‘兴建乡村屋宇须知’的规定兴建。兴建丁屋不需入则,申请开工纸,即可兴建。   (二)郊野公园等受到特殊保护的自然资源   1.合义   目前,全港共有23个郊野公园(占地41,034公顷)和17个特别地区(占地1,762公顷),其中六个特别地区(占地610公顷)位于郊野公园范围外,总面积约达41,644公顷,占香港土地面积逾38%。郊野公园是为保育自然,以及进行郊野康乐及自然教育用途而设。特别地区是指在动植物、地质、文化或考古特色方面具有特殊及重要价值的政府土地。‘郊野公园’及‘特别地区’是根据《郊野公园条例》(第208章)订定的,并由渔农自然护理署按照郊野公园及海岸公园委员会的意见管理。郊野公园及海岸公园管理局总监(即渔农自然护理署署长)定下一些准则,用以厘定那些地点适合指定为郊野公园或特别地区。这些准则包括景观质素、发展康乐的潜力、自然保育价值、面积、土地类别以及进行管理的实际可行性。   用作自然保育用途的地区,可在城市规划委员会根据《城市规划条例》(第131章)所拟备的分区计划大纲图和发展审批地区图等法定图则上,或在规划署拟备的发展大纲图和发展蓝图等政府内部图则上,指定为各种与自然保育有关的土地用途地带。   2.管理权限   《郊野公园条例》指定的郊野公园或特别地区,所有用途和发展均须取得郊野公园及海岸公园管理局总监同意。为免法定主管当局重叠,管制郊野公园地带内发展的工作,主要由地政监督(即地政总署署长)负责,郊野公园及海岸公园管理局总监则负责向其提供意见。   3.发展限制   一般而言,在已公布或可作自然保育用途的地区内,应避免进行发展。只有在非常特殊的情况下,才会考虑修改自然保育有关地带的划分,或把该等地区改划作不同的用途,以进行必要的发展。在上述情况下,申请人必须证明已考虑其它发展用地,但因合理的理由(例如时间紧迫、成本超高或者技术上的限制等)而不能使用该片土地。申请人亦应考虑挽救行动,以及在其它地点作出补偿的可行方案。相关申请会征询有关政府部门的意见,确保申请人已全面探讨在其它地点作出补偿的可行性,并已提议合适的用地,供进行与补偿有关的工程之用。每宗申请会由有关的咨询组织(例如环境咨询委员会或郊野公园及海岸公园委员会)或城市规划委员会(如果合适的话)按个别情况加以考虑。而每宗申请的背景资料必须全面研究,并指出有争议的关键事项。 第 2 页 共 7 页
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