房产税等税种

房产税法房产税特点1、个别财产税2、经营性房屋3、使用方式不同有不同的计税依据　答：房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。　1、什么是房产税?　2、房产税的纳税义务人是如何规定的?【例•单选题】　下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（　）。　　A.产权属于集体的由承典人缴纳　　B.房屋产权出典的由出典人缴纳　　C.产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳　　D.产权属于国家所有的不缴纳　　 『正确答案』C『答案解析』选项A.产权属于集体的由集体单位缴纳；B.房屋产权出典的由承典人缴纳；选项D.产权属于国家所有的由经管单位缴纳。答：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其范围按现行行政区划确定.：房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。个人的非营业用房屋不征税3、房产税的征收范围?注意答：房产税以房屋为征税对象.房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风挡雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所.独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。4、房产税征税对象是什么?1、下列房产税的纳税人正确的是（ ）。  A、房屋的出典人  B、拥有农村房产的农村农民  C、允许他人无租使用房产的房管部门  D、产权不明的房屋的使用人 答案:D  解析:房屋出典的，由承典人纳税；农村不是房产税的开征区域，农村农民不是房产税的纳税人；无租使用房产的，由使用人纳税；产权未确定的，由代管人或使用人纳税。二、税率、计税依据和应纳税额的计算答：房产税依照房产原值一次减除10%至30%(我省规定一次减除30%)后的余值计算缴纳.没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。5、房产税的计税依据是什么?二、税率两档从租12%从价1.2%个人出租或向个人出租用于居住按4%两种征税方式从价原值×（1-扣除率）×1.2%政府规定的从租租金×12%是全部的租金1.从价计征：　　注意：从价计税方式下税率具有年的含义在里面,在计算中注意和时间的配比!年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（1）房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价（包括应当缴纳房产税,但未在该账户中记载的房产）；原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。（2）应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备;电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值计税6、房产原值是如何确定的？（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值.对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。　（4）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【解析】宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积占总用地面积的比值，宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积。　　【举例】甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权，新建房屋建筑面积8万平方米，造价1800万元，2010年12月完工并通过验收。　　土地单价=4000万元÷20=200元/平方米　　该厂房的房产税计税原值=1800+（2×8×200）=1800+3200=5000万元　　则：宗地容积率=8万平方米÷20万平方米=0.4。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。2.从租计征（12%）：　注意：个人购买商品房自用，不纳税。个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征税。应纳税额＝租金收入×12%【例题•单选题】某企业2011年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（　）。　　A.4.8万元　　B.24万元　　C.27万元　　D.28.8万元 『正确答案』C『答案解析』（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%/12×3+5×9×12%=27（万元）【两种方法的适用范围】（1）投资联营的房产　　参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。（2）融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。（3）居民住宅区内业主共有的经营性房地产（实际经营的代管人或使用人缴纳房产税）自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。【例题•单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2011年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2011年应缴纳房产税（　）　　A.6.0万元　　　B.9.6万元　　C.10.8万元　　D.15.6 『正确答案』C『答案解析』应缴纳房产税＝1000×（1-20%）×1.2%/2+50×12%＝10.8（万元） 　（4）对出租房产，租赁双方签订的租赁约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。【例题·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（　）　　A.融资租赁的房产　　B.产权出典的房产　　C.无租使用其他单位的房产　　D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产『正确答案』ABCD【例题•单选题】9、下列关于房产税计税依据的说法正确的是（）。A、房产税有从价计征和从租计征两种方式 B、投资联营的房产如果投资者共担风险按余值从价征税，如果不共担风险应按租金从租计征  C、个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收  D、凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值 答案:ABCD【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2010年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（　）　A.288元　　B.576元　　C.840元　　D.864元　『正确答案』A『答案解析』应纳房产税＝1200×6×4%＝288（元）【例题•单选题】　　某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租,租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（　）。　　A.288万元　　B.340万元　　C.348万元　　D.360万元 『正确答案』C『答案解析』2010年1-2月从价计征的房产税：30000×（1-20%）×1.2%×2÷12=48（万元）　　2010年3-12月从价计征的房产税：25000×（1-20%）×1.2%×10÷12=200（万元）　　2010年3-12月从租计征的房产税：1000×12%×10÷12=100（万元）　　合计应纳房产税=48+200+100=348（万元）三、税收优惠（基本规定）　　下列房产免纳房产税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；上述单位出租房屋非自身业务使用的生产、营业用房，要征房产税。（四）个人所有非营业用的房产 。7、哪些房产可以减免房产税？【例题·计算题】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2011年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？　【答案】①省政府机关办公用房免税；　　②出租部分应以租金交税，应纳税额为：应纳房产税=100×12%=12（万元）车船税法　　　　在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人。　　　　车辆、船舶，是指：（1）依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶（2）依法不需要在车船登记管理部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。　　1、纳税义务人　2、征税范围二税目与税率（定额税率） 计税单位备注乘用车〔按发动机汽缸容量（排气量）分档 每辆核定载客人数9人（含）以下商用客车每辆核定载客人数9人（含）以下商用货车整备质量每吨包括半挂牵引车、挂车、客货两用汽车、三轮汽车和低速载货汽车等。挂车按照货车税额的50%计算其他车辆整备质量每吨不包括拖拉机摩托车每辆船舶-机动船舶净吨位每吨拖船、非机动驳船分别按照机动船舶税额的50%计算船舶-游艇船身长度每米三应纳税额的计算与代收代缴　　　　1、以吨为单位的以自重吨位为计税依据2、拖船按照发动机功率1千瓦折合净吨位0.67吨计算征收车船税。　　　（一）计税依据【例题•选择题】华联商厦有三辆载货汽车，每辆自重吨位为4吨，假设能载货3吨。当地规定适用税额为20元/吨，年应纳车船税为（ ）。  A、60元   B、80元   C、140元   D、240元答案:D  解析:以自重吨位为计税依据。计算过程：4×20×3=240 （二）应纳税额的计算　　1、购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。　　　　2、报废灭失的车船可申请退税，失而复得的要缴纳3、已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的，不另纳税，也不退税。　　　应纳税额＝年应纳税额÷12×应纳税月份数【例题•计算题】某运输公司2013年8月新购置机动船3艘，每艘净吨位1000吨。该公司船舶适用的年税额为：净吨位201～2000吨的，每吨4元。该公司2013年度应缴纳的车船税？解答：车船税＝3×1000×4×5÷12＝5000（元）　　四税收优惠法定减免捕捞、养殖渔船军队、武装警察部队专用的车船警用车船依法应予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税（包括纯电动汽车、燃料电池汽车和插电式混合动力汽车免征车船税，其他混合动力汽车减半征税）省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税　　特定减免经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税法实施之日起5年内免征机场、港口内部行驶或作业的车船，自车船税法实施之日起5年内免征　【例题•选择题】　　某旅游公司2012年拥有插电式混合动力汽车40辆，其他混合动力汽车3辆，汽车核定载客人数均为8人；游船30艘，每艘净吨位1.3吨；2千瓦的拖船1艘。公司所在地人民政府规定8人载客汽车年税额为600元/辆，机动船4元/吨。2012年该旅游公司应缴纳车船税（　）元。　　A.130　　B.1026　　C.1066　　D.1930　　 『正确答案』B『答案解析』插电式混合动力汽车免征车船税，其他混合动力汽车按同类车辆适用税额减半征收车船税，拖船按照发动机功率每2千瓦折合净吨位0.67吨计算征收车船税，本题折合成净吨位1.34吨，应缴纳车船税＝3×600×50%＋1.3×30×4＋1.34×4×50%=1058.68（元）契税法　　契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税。什么是契税?（一）一般规定：1.国有土地使用权出让；（不交土地增值税）2.土地使用权转让；（不包括农村集体土地承包经营权的转移）（还应交土地增值税）3.房屋买卖；交土地增值税4.房屋赠与；（法定继承人不征公益性赠与征）（公益性赠不需交土地增值税）5.房屋交换；单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交6.承受国有土地使用权支付的土地出让金，不得因减免土地出让金而减免契税。（二）特殊规定：以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。　　①以土地、房屋权属作价投资、入股（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）　　②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋（单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交）　　③以获奖方式承受土地、房屋权属　　④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。　⑤买房拆料或翻建新房（三）企业事业单位改造重组1.企业公司制改造：对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。　　国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。2、企业股权转让　　在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税3、合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。4.分立企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。与原企业30%以上职工签订服收购国有、务年限不少于3年的集体企业的，减半征收契税，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，免征契税。5.企业出售：　　债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，免征契税。非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，减半征收契税，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，免征契税。6、企业注销、破产：7、债权转股权对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。8、资产划转政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税9、事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没对改制后的企业承受原事有发生变化的，业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生改制后的企业依法妥善安置原事业单位变化的全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。　　【例题•多选题】下列各项中，应当征收契税的有（　）。　　A.以房产抵债　　B.将房产赠与他人　　C.以房产作投资　　D.子女继承父母房产　　『正确答案』ABC。D子女继承父母房产属于法定继承，免征契税。　　（一）纳税义务人：以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。　　（二）税率：契税采用幅度比例税率3%－5%，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在幅度内确定。三、纳税义务人与税率：四、应纳税额的计算：（一）计税依据：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；2.土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；3、用房产抵债或投资入股，按现值计算，折价的按折价款计算。契税应纳税额=计税依据×税率3.土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。5.房屋买卖按合同规定的总价款计征契税。6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。【例题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（　）　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳『正确答案』A『答案解析』甲不用缴纳契税；乙应缴纳契税=100×3%=3（万元）；丙应缴纳契税=12×3%=0.36（万元）　【例题•单选题】某公司2003年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（　）　　A.0万元　　B.9万元　　C.18万元　　D.33万元　　 『正确答案』B『答案解析』应纳契税＝（800-500）×3%＝9（万）【例题•单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（　）　　A.0.45万元B.1.95万元　　C.2.25万元D.2.85万元　　 『正确答案』A『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税。契税＝15×3%＝0.45（万元）　　　【例题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（　）　　A.居民甲应缴纳契税1万元　　B.居民乙应缴纳契税1万元　　C.居民甲应缴纳契税10万元　　D.居民乙应缴纳契税10万元　『正确答案』C『答案解析』抵债房屋的价值=180+20=200（万元），所以由甲企业缴纳契税=200×5%=10（万元）城镇土地使用税法　　　城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税人。　　　（一）纳税义务人　根据用地者的不同情况分别确定为：（1）拥有土地使用权的单位和个人。　　（2）拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人，实际使用人为纳税人。　　（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实际使用人为纳税人。　　（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。以各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别缴纳。城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地。城镇土地使用税以城镇土地为征税对象，不包括农村。（二）征税范围：　　定额税率经济落后地区，土地使用税的适用税额可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。（一）税率为纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：　　（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。　　（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。　　（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。　　（二）计税依据：（三）应纳税额的计算：年应纳税额＝实际占用土地面积（平方米）×适用税额【例题•单选题】　　某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税率。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（　）。　　A.46000元　　B.48000元　　C.50000元　　D.52000元 『正确答案』C『答案解析』（23000+2000）×2=50000（元）耕地占用税法一、纳税义务人和征税范围　　　　耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就实际占用的耕地面积征收的一种税。　　耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。　　　对什么人纳税呢？1.“耕地”是指种植农业作物的土地；包括菜地、园地。园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。　　2.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也依法征收耕地占用税。　　　　（二）征税范围：【例题•选择题】　　根据耕地占用税有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（　）。　　A.果园　　B.花圃　　C.茶园　　D.菜地　　 『正确答案』ABCD二、税率、计税依据和应纳税额的计算　　　　经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定的当地适用税额的50%。实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率【例题】假设某市一家企业新占用19800平方米耕地用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为20元/平方米，计算企业应纳的耕地占用税。解答：应纳税额19800×20=396000元