剑门廊桥旅游商业项目定位与物业(改)发展建议26

剑门新区清江景观廊桥商业项目定位及物业发展建议汇报广元科迪置业一项目本体分析1.7公里本体分析项目位置项目距广元30公里项目位于剑门新区中心位置项目横跨清江河西接汉德街,东接东滨景观大道。是川北门户咽喉交通同达性项目距广元市区约30分钟车程距昭化古镇约20分钟车程距剑门关约15分钟车程连接108过道，毗邻成、绵、广高速，城西高铁设立“剑门关站”，成都至西安只需3个小时，至剑门关1个多小时项目地块四至东侧为规划的东滨景观大道直达滨江景观带和一个休闲广场主要以三国文化展示为主西侧接汉德街达沿宝龙山森林公园与天赐温泉酒店连成轴线 北侧清江河景观河堤聚集传统餐饮休闲娱乐南侧清江河景观河堤聚集传统餐饮休闲娱乐西侧横跨清江河接汉德街，毗邻宝龙山东侧横跨清江河接东滨景观大道，紧邻绵广高速南北两侧均是传统餐饮娱乐聚集区规划指标建筑风格：蜀汉建筑风格全长195米；宽24米；高22米；廊坊宽16米；两侧人行通道宽4米一层商业面积：3086㎡二层商业面积：3175㎡三层商业面积：1766㎡商业总面积：8027㎡项目规划情况宝龙山公园本体分析结论与广元市区的车行距离较近。毗邻108国道与成、绵、广高速。交通发达规模交通条件中等商业体量区域资源项目连接昭化古镇、四星级天赐温泉酒店、剑门关景区为项目提供了潜在客流。新城规划使该项目是连接宝龙山森林文化休闲公园、剑门关文化旅游产业园景观主轴带上的标志性建筑。二客户目标和项目界定片区发展规划下寺镇原住民区剑门新区生态产业园区 文化生态、旅游强县：“广元经济文化生态强县和川陕甘三省结合部旅游强县”剑阁县发展规划剑门新区发展规划片区发展规划剑门新区位于剑阁县城东北部，北接广元三江新区，南倚剑门关景区，辖大桥村、渡口社区和三江社区，含剑门工业园、剑门关文化旅游产业园和下寺古镇，规划面积7.1平方公里，建设用地3.6平方公里，其中工业用地2.2平方公里，总投资15亿元。性质：剑门工业园、剑门文化旅游产业园城市性质：建设“广元经济文化生态强县和川陕甘三省结合部旅游强县”的总体要求，把剑阁县城建设成具有自然和历史文化景观特色的旅游目的地，“绿色、低碳”产业基地，县城规划建设按照“向高空要土地、向高层要品位”的指导思想，建成“回归自然、体验三国文化、享受现代生活”，具有鲜明地方特色的山水森林旅游城市公路交通建设对项目带来的利好因素项目普安至新区快速通道：按照一级公路建设，限制进出入，明确分到行驶。时速可以达到60--100公里，应该在半小时路程。按照国家一级公路标准，一般大多采用双向四车道标准建设。届时，下普快速通道沿线将形成新的、产业布局更为科学的城乡示范带，条件成熟时实行【全路灯】结构。意义：缩短新老县城交通时间，带动新区经济发展公路交通建设对项目带来的利好因素将打通剑门关景区与九寨沟景区交通线路，吸引更多旅游客群成西高铁建设的利好因素项目交通时间的缩短：成西高铁预计2014年建成完工，从成都到西安预计全程3小时以内，将设立“剑阁站”。成都、西安至剑阁预计1小时30分以内旅游人群增多：交通时间缩短，周边旅游人群增多。带动地方经济发展区域背景扫描结论项目所在地为昭化古镇休闲度假区与剑门关风景旅游区之间，距广元城区30公里。属剑门新区中心位置。剑门新区城市规划及项目区域“文化旅游产业园区”便于蜀汉文化形象认知，有利于项目资源价值挖掘成西高铁将缩短周围人口大市至项目所在地交通时间，提高旅游人群数量项目开发目标客户目标和约束条件•启动实现快速的现金回流：商业项目预计2014年10月对外集中亮相，2015年全部建设完成，尽快实现8300平米商业的现金回流项目约束条件•赢得知名度与美誉：政府景观轴线地标，希望获得市场认可，赢得一定知名度与美誉•新区人口基数：新区人口基础较少，需要依靠周边市场•销售模式：项目主要用于对外销售，对保证形象统一提出较高要求。项目界定两大旅游景区之间 新区景观地标性建筑要求对外销售的已经开工建设文化旅游综合商业项目三发展方向分析正确的站位是确定项目定位与发展战略的前提 城市景观河堤，南北交通发达，西接城市主干，北面接景观大道至生态产业园区 传统区域商业 北京大型 远郊商业 旅游商业城市景观轴线，强势旅游板块我们通过对项目本体条件、区域环境、商业类型要求进行逐一对位判断项目是否可以发展为区域商业•项目要求具有便捷的交通•项目具有密集的商业氛围•项目的建筑形式适合发展传统区域商业•圈层理论下竞争市场的情况•竞争范围内的市场供需状况、产品素质、营业状况如何•地区购物中心面积区间;•人均商业面积存量;本体条件区域环境其它要求<传统区域商业>方向探讨项目本体条件与传统区域商业的KPI不吻合<传统区域商业>方向探讨交通1、项目所在的剑门新区景观中轴，南北为景观河堤、西连接城区主干。2、项目不位于市区主要人流、车流区域。氛围其它1、项目周边商业氛围单一，切档次较低;2、人口聚焦度较低3、项目属蜀汉文化建筑风格。1、剑门新区内的人均商业面积较高，商铺空置率较高;2、本项目规模较小，很难通过自身力量对区域产生较大影响;本体解析项目本体条件与区域传统商业KPI不吻合，不宜发展传统商业旅游商业发展方向研究——旅游发展模式300US$ 国内5000-US$ 省会大型城市3000US$中等规模以上城市1000US$ 中小型城市 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 加速发展阶段 平稳发展阶段 人均GDP（美元） 300－1000 1000－3000 3000－5000 5000以上 发展特征 开始出现旅游 需求 旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺 出现到周边国家 旅游的热潮 洲际旅游开始 出现 置业特征 本地置业 购买休闲度假产品 在度假地投资、 置业 在度假地置业 旅游商业发展方向研究——市场潜力6%36%第一产业第二产业 第三产业 58%剑阁县地区旅游业发展迅速,旅游收入占第三产业收入1/3昭化古镇每年旅游收入超过1.5亿元，旅游产业成为了支撑昭化可持续发展的支柱产业之一，“剑门关、翠云廊风景区2012年国庆长假头两天已接待游客近8万余人，旅游收入近400万元。”2013年在1日、2日酒店入住率达到100%，房间执行价格为每间398元，每间高于平常执行价格100元，仍出现“一房难求”的现象。酒店饱和接待量2000人，假期3天的平均接待量达到每天1900人，已接近酒店饱和接待量。旅游商业发展方向研究——资源昭化古镇四星级天赐温泉酒店红军文化剑门关翠云廊剑州古城觉苑寺旅游休闲商业发展方向研究——KPI•项目所处区域有较丰富的旅游资源;•片区在旅游人群中认知度较高;•项目自身有一定的景观资源：景观廊桥;•剑门新区规划将项目所处区域定位为休闲娱乐区;•未来城市发展规划将本项目定位为景观地标，并在众多公开场合对本项目进行过大量的宣传;•开发商在本地有较强势的政府背景;•开发商在本地有一定的影响力和口碑; 区域条件 政策条件开发商背景条件满足旅游休闲商业KPI，基于此，对项目定位进行深度思考 四发展策略与项目定位定位需解决问1、休闲商业经营什么产品？2、本项目最终消费者和购买者是谁？3、商业的形象定位是什么？4、商业的合理定价是多少？项目定位思路客户需求 市场竞争案例分析 产品定位 在市场中的定位。同类型项目借鉴 商业营销链分析模型 投资者(开发商) 产权者（小业主） 管理者（商业管理公司） 经营者（租客） 商业的现代营销链是：“发展商——投资客——经营商家——消费者”这样一个完整的结合体。现实中商业地产很多开发者只看到了这个营销链中的“发展商——投资者“这两个元素，从而为商业地产的后期经营埋下了深重 的隐患。消费者。费用更便宜时间安排景点吸引力个人偏好外地旅游不方便 旅游商业消费者行为分析-市场调研40353025201510 5 037.4%的被访者回答是景点本身的吸引力，23.1%的被访者回答是个人偏好，21.4%的被访者回答时间更好安排，12.3%的被访者回答费用更便宜，5.8%的被访者回答到外地旅游更不方便。景点本身的吸引力在游客选择旅游目的地方面有着最重要的影响力，人们对旅游的态度更偏向于一种经历的品质，一种个性的选择，而非廉价的消遣。最关注重品质的选择每次周边旅游的平均花费，200—300元的消费人数最多，占到42.2%，其次为100—200元，占26.2%，300—500元占21.2%，500元以上占5.8%，100元以下占4.6%。考虑到被访者在旅游目的地、旅行距离、旅游时间、旅游方式、消费能力等方面的不同，这一花费统计只能大致说明一个平均水平。100以下100-200200-300300-500500以上0.00%10.00% 消费者行为分析——人均消费区间50.00%40.00%30.00%20.00%人均消费200-300之间居多管理差旅游接待交通景色品位 和特色人才匮乏生态环境脆弱其他0.00%在一定的影响; 消费者行为分析收入与偏好 年收入2万－6万者周边区 旅游频次较高 对休闲服务和整体管理 印象较差，交通方便也存劣势评价 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 年收入 频次 偏好 2万－6万 高 观光游览、自然景观 6万以上 低 休闲娱乐型旅游48.50%42.50% 4.30%4.60%朋友家人单独同事休闲度假生态环境文化古迹探险拓展农业娱乐观光类项目体育竞技节庆旅游会议活动房地产会展0.00% 消费者行为分析出游方式期望开拓项目类型 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 郊区旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行; 期望新开拓项目的选择主要分布在休闲度假、生态环境范围内; 其中选择和朋友及家人的被访者90%均表示：所在公司平均两至三月进行一次近郊旅游,逗留时间为二天一夜居多;消费者行为分析总结个人与团体对剑门关认识度较高消费者对旅游休闲度假有较高需求个人休闲目前主要度假选择为农家乐团体休闲度假主要偏好度假村对休闲度假的特色要求较高本地没有形成品牌的特色消费娱乐场所潜在商铺投资客户需求调研 商铺投资更偏向于带租约的独立商铺 投资物业类型，商铺所在比例最大 影响商铺购买的第一因素是地段和商业口岸，其次是升值潜力和人气，再次是交通便利性潜在商铺投资客户需求调研 投资商铺的合理回报年限主要集中在12年左右 投资商铺的合理回报率主要集中在10%之间 商铺需求面积主要是20-30平米之间，所能承受的总价主要在20-30万元之间SWOT分析SSTTOOWW开发商在剑阁本地有较强势的政府资源。项目独特的地理位置和旅游资源项目自身的产品特性 离自然景观有较远距离，项目本身不具有独特的资源。 项目所处区域为为非热点商业区域。 项目所处区域人气不足。京昆高速、成西高铁的通行，时空距离适当缩短，有利于改善旅游客户对片区的认知。旅游者对片区内某一休闲娱乐场所认知度不高。项目所属地成规模休闲娱乐商业有效供给不足。剑阁本地农家乐占据旅游消费人群的较大市场份额。来自其它区域休闲度假市场的供给，且部分项目皆具有较成熟的运营模式 。战略选择利用开发商政府资源，保证项目的政策优势;策划前置，招商先行措增强投资者信心;综合业态规划和统一品牌运作确保项目长线运营;占据市场空间，创新产品形式;根据消费者目前对剑门关景点高认知率先打造休闲娱乐品牌发挥优势利用机会项目定位依据消费者定位：市区团体＋本地娱乐消费购买者定位：投资客＋休闲娱乐经营机构产品定位：以三国特色商业、酒吧、品牌酒店为卖点的休憩型商业综合体形象定位：格调高雅的“市”外“桃”源项目定位通过对发展目标、项目条件和商业市场的分析本项目是：以零售、餐饮、休闲、娱乐、游憩、酒店为一体的，一站式、全景式、复合型、蜀汉文化休闲旅游商业中轴剑门廊桥度假居住系统体验商业系统户外商务系统私家景观特色廊桥沿江企业特色会所公寓酒店商业商业培训会议围绕着零售、餐饮、娱乐、游憩、休闲、酒店为一体的全景式复合型蜀汉商业文化中轴五特色商业案例借鉴特色商业经营成功总结 1、丰富的历史 是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。 2、独特的建筑和商业格局 有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。 3、多元化的商业功能 具有零售、餐饮、酒店、娱乐和文化的综合功能 4、知名的骨干商户 具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石 5、便捷的公共设施和愉悦的环境 配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等 6、牢固的政企合作关系 有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系案例-成都锦里特色旅游文化商业街“锦里”古街占地面积16亩，建筑面积6520平方米，长度350米，2004年10月正式开放。其修建是对三国文化的延伸和放大，有“成都版清明上河图”之称；锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国；锦里依托成都武侯祠，北邻锦江，东望彩虹桥，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，历史与现代有机结合，扩大了三国文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。1234成都锦里： 商业定位与业态规划 1-广场2-酒吧休闲 购物街3-好吃街 4-购物住宿区锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分；锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶等；商业经营只租不售，前期从400余家商户中选取30多户信誉最好的进驻。 成都锦里的建筑：独特的商业建筑是文化商业的最好载体•锦里，采用清末民初的四川古镇建筑风格;•与武侯祠博物馆现存清代建 筑的风格相融，二者之间又 以水为隔。游人入内，就能 享尽原汁原味的四川滋味；•青瓦错落有致，青石板路蜿 蜒前行，让人恍若时空倒流.成都锦里：小街、古街、文化街•一条340米长的街道最宽处6米左右，平均宽度为3-4米，对聚集人流起到了关键作用；•古戏台将定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）； 成都锦里的经验借鉴商业街区功能定位：与武侯祠的互补性功能 商业街区建筑：将“古”做到极致 商业街区特色：文化商业进行到底 商业街区经营：小而精、只租不售旅游景区的特色互补。将休闲娱乐做到极致山水天地：六物业规划物业规划酒店会议中心品牌连锁酒店三国文化特色商业街民俗文化酒吧(发挥临河优势）咖啡茶语足浴休闲中心78咖啡、简餐业态的规划和产品的销售联系紧密，品牌商家的入驻对销售中支撑非常重要，明确了业态规划和项目定位可为投资者更加准确的描述未来预期七营销推广 商业投资角度的常规分析一、商业地段增值的逻辑历史沿革+人口增量+消费能力+政府改造支持等 品牌商家+品牌商家实力+品牌商家的高利润率三、项目长期增值的逻辑 严格的管理制度+高素质的管理队伍+开业后长期推广计划等等； 四、投资稳定保证的逻辑 强有实力的发展商+契约保证等等； 五、发展商原动力的逻辑 发展商的销售不能超过一定的比例，持有与销售相结合。 策略制定基础二、主力商家的引入商业概念篇市场推广篇营销策略篇营销推广策略优势挖掘效益提升概念营造概念诉求卖点提炼售价提升品牌打造经济效益价值最大化品牌提升后期售价提升整体概念营造思路及目标商业概念篇市场推广篇营销策略篇总体销售策略 分零销售对应的招商模式为整体运营，引入商业管理公司进行统一招商、统一经营、统一管理，统一宣传；引入品牌经营商家形成主力店经营理念分零销售整体运营1）操作模式引入品牌经营管理商，招商、管理商业部分，产权分零销售，投资人必须委托5-8年经营权给经营商，每年按6%-8%获取回报，回报部分由引入的经营管理商承担,5-8年后由业主委员会决定是否继续或另行招商。2）关键点为规避政策风险等因素，开发商不愿参与后期经营管理及承担回报责任，需要经营商直接承担投资客户回报风险，可考虑给予经营商免租，条件是经营商直接承担投资回报责任。3）投资客户回报及避税如何解决考虑到甲方资金运作等问题，建议客户投资回报按照月度返租；合适避税就项目情况建议两个方面考虑，其一为客户返租金额以借款形式收取，避免了房产交易产生的相关税收和所税，其二客户委托租赁协议中，客户的返租收益以商管公司提供的策划服务或装修款等抵消，以减少客户返租所产生的税收。4）分零销售商场面积划分标准一层临街口岸每单位划留一小单位（10平米以内，作为设立最高销售单价口岸，以提升其他口岸价值，并作为媒体炒作题材）外，其余控制在20-50平米之间；建议： 采用10年中期“返租”销售模式； 建议年回报率为1-2年6%、3-4年7%、4-6年为8%，7-8年为9%，9-10年为10%，前2年12%从总价中扣除，第3年起回报以借款形式收取。合理的形式上的“返租”销售能够实现开发商收益和投资者购买的平衡点。关于避税：在项目返租模式确定下，根据返租比例，为客户返租金额以借款形式收取，避免了房产交易产生的相关税收和所税，其二客户委托租赁协议中，客户的返租收益以商管公司提供的策划服务或装修款等抵消，以减少客户返租所产生的税收关于回购问题：产权分零销售，投资人必须委托10年经营权给经营商，每年按6%-10%获取回报，回报部分由引入的经营管理商承担,10年后由业主委员会决定是否继续或另行招商商业模式营销计划篇销售原则1.确定的是项目的主体思路,2.重点打造特色酒店与民俗商业，3.打造剑阁商业亮点、政府名片营销策略1.考虑投资不同手法，在营销策略上采取渐进模式，形成一炮而红的销售局面；2.采取低开高走或平开高走的价格策略。营销计划篇 我们的目标 销售阶段 销售方式 营销思路 完成100% 推案量 预热期 强势活动 通过强势活动战略提升产品高度，吸引媒体关注度；以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知 度和美誉度的目的； 开盘期 单纯销售 使得项目取得良好的销售口碑，营造“一炮而红”的销售势头，使得市场以持续热烈追捧的态度关注本项目的推广，先行扩大市场份额，良性循环，有利于项 目后期推广的发展； 强销期 带租约销售 利用前期项目销售的良好态势进行炒作，借势塑造完美的品牌形象，延续首次发售的市场气势；深化产品 主题，使市场再次产生共鸣； 持续期 固定投资回报 率包租销售 在推广手段上继续紧扣主题，凸现项目的概念优势， 对难点产品，以固定的投资回报保障吸引客户； 收尾期 保留销售 在前期销控中保留部分优势产品，以及推盘过程中的剩余产品集体亮相，以优带差，提升价格达到完美销 售。阶段入市策略以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——产生兴趣Desire——引发欲望Action——促使购买行为Satisfaction——达到满意 通过渐进式销售的理念主线，根据产品的优势度进行分类分时推出，各阶段的推盘都具备不同的卖点，做到有效的销售控制。保持整个销售过程的战略性、连续性、系统性，逐步把销售进程推向高潮，并在宣传的同时树立自己的品牌。第一阶段强势活动预热1.通过强势活动来提升产品高度，吸引媒体关注度；2.以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的；第二阶段单纯销售策略要点1.以产品实体的清晰度造势；2.以概念为基础进行高层次炒作，使产品概念的演绎效果达到极致；3.把投资者消费能量的高储备状态最大程度释放；4.遵循“以高端产品拉动中端产品”的推盘原则，树立产品的高端形象，标定客群档次，打开产品价格的上扬空间。第三阶段带租约销售策略要点1.依靠开盘强销和产品高端形象，激活投资客跟从心理；2.突出优势产品带租约销售的优势。第四阶段包租销售策略1.以难点户型一定年限和固定投资回报率的包租销售吸引投资客；2.消化希望获得稳定收益倾向于购买包租产品的投资者；3.逐步把销售进程推向高潮，并在宣传的同时树立自己的品牌。各阶段策略商业养成目标：1.实现短期回款利润；2.商业运作把本项目商业总体打造成可长期发展，成为区域特色商业龙头；保障因素：1.在销售过程中按照已确定的经营业态严格执行2.在销售的同时与投资者签订保证业态后期经营的补充条款3.利用三方租约保证前期销售与后期经营的前后一致性4.以打造贵司商业品牌和商业养成的租金递增价值提升为运作思路增强投资者信心。商业概念篇市场推广篇营销策略篇推广原则1.对本项目所在区域的深刻理解；2.媒体选择方式将直接决定决定本项目推广；3.对成交客户特点的详细深入研究会使后期推广准确度更高，对宣传活动和广告表现的成功亦有着深刻的指导意义；4.市场特征在很大程度上影响本项目媒体推广效果；5.推广的效果好坏直接影响着来访来电客户的多少，故能否完成既定销售任务也取决于推广质量；6.各类媒体甚至同类媒体的不同媒体其特点是不同的，只有准确科学地选择媒体才能使推广活动更加有效。各阶段工作内容 工作起始时间 阶段分期 工作内容 2013.3-4 预热期 主要通过各种活动，让投资客，以及可能的经营商家参与到项目中来，身临其境的感受项目优势，形成项目的良好口碑。 2013.5 开盘期 通过各种宣传手段（媒体、推介会等）对客户的积累准备，对项目进行正式销售并根据前期有针对性的客户认购，达到入市效果的火爆，形成旺铺热销的局面。 2013.6-11 强销期 通过商业的开盘销售，本项目对于整个剑阁地区的影响不仅体现在廊桥商业上，更要使得做众多的投资、经营群体关注本项目，通过我司渐进式营销策略对项目进行热销，打造剑阁区域旅游形象性商业。 2013.12-2014.1 持续期 通过各个阶段的客户签约、跟进及分析，对各类业态的 销售持续把控，销售计划做有力的冲刺。 2014.2-2014.5 收尾期 在完成计划任务的同时，合理的后期商业物业管理机构。媒体推广媒体的选择要考虑众多因素（比如传播区域、目标客群、成本预算、销售渠道等），结合企业实际，选择合适的广告媒体，采取恰当的媒体组合，精心安排广告发布的时间、频次及发布的日程等。不同类型媒体对比分析 媒体类型 优势 劣势 备注 报刊广告 宣传作用最直接、影响力亦最广；可以 留存、可以传阅、可以品味 时效性差 适合于产品销售 电视广告 直观，既有声音，又有图像 费用昂贵 适合于塑造项目 及公司品牌 广播广告 宣传成本低，频率高，对于扩大项目知 名度优势明显 不能留存，稍纵即逝，一听而过 户外广告 显露频度高，适应性强，视觉冲击力 大，品牌送达率高 费用昂贵，地域性强 可用作宣传主打 卖点 网络 互动性强、信息承载量大、不受时间和 地点的限制 广告量大而导致不易引起客户的特 别注意 直投广告 针对局部区域客户宣传时效果理想 宣传具有比较大的局限性 前期宣传铺垫 灯箱、道旗 成本低，效果持久，易引起客户的注意 覆盖范围受到一定的局限性 媒体选择 我司主要选取了以现场活动、报刊杂志、户外媒体、网络等为主的推广方式，并且通过小众营销不同阶段的不同媒体组合，达到最佳的宣传效果； 同时，根据本项目力着打造旅游文化的特点，我们会在适时阶段与旅游公司展开合作，并通过项目现场活动来为项目的推广起到推动作用。 现场活动旅游公司线路宣传、 平面媒体及户外宣 传 现场活动 旅游商业综合体旅游资源+特色餐饮 文化展览 价值充分体现 充分造势获得认知深入人心 水到渠成3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2013年2014年结案期形象基础上，主要利用户外媒体以及报刊杂志继续宣传造势。 强销期强销期：此阶段广告量以小频次周期性发布，以DM直销为主，进行项目宣传，为项目带来一定的有效客户，以保证销售工作的顺利进行。 延续期延续期：广告逐渐减少，软性宣传比重增大，广告重点为准客户和老客户的宣传推动上。开盘期 开盘期：在 前期本项目 预热期预热期：充分利用活动造势，并通过户外广告、报纸、网络等宣传手段引起市场关注，聚集人气，为本项目投放市场奠定基础。媒体推广排期推广行程施工进程 施工完成活动方案讨论•剑门关旅游区域论坛•项目推介会暨样板街区开放•三国酒文化节目的：a.使社会各界明确区域与社区未来发展前景； b.正式向外界明确推出“区域旅游商业”区域价值理念； c.为项目正式开盘活动奠定良好的舆论基础， d.增加客户购买注入信心。邀请单位： 广元市政府 剑阁县政府 广元兴和建设有限责任公司领导 媒体支持: 网络媒体：新浪网、搜房网 报刊杂志：广元日报、广元晚报议题：　　　剑阁区域未来整体规划与剑阁区域的发展潜力与前景　旅游商业对于区域开发不可限量的价值艺术性、文化性配套奠定区域高度 郊区休闲社区——打开高尚生活之窗 。 活动1——剑门关旅游区域论坛时间：2013年3月12日上午9：30活动2——项目推介会暨样板街区开放一、活动时间2013年4月21日二、举办目的和预期效果1.促进客户对本项目商业的投资意向2.进一步为本项目宣传造势三、活动内容和形式1.现场各合作单位广元市政府、剑阁县政府、媒体单位等2.样板开放街区的完美展示3.媒体的整合推广 活动3——三国酒文化节活动目的： 在项目预热期，借三国“酒”文化进行强势宣传，通过一系列相关活动，引起市 场高度关注，并借酒发“风”，迅速让本项目文化概念得到市场认同，以此推动 项目开盘后商业部分的快速去化，并为商业营销售打下市场基础。活动主题：活动时间：活动内容：“畅游山水天地，酒饮诸子百家” 2013年5月10日-16日 1.“摇滚之夜” “摇滚之夜”活动目的:1.作为本次系列活动的开幕式，拉开此次酒文化节的序幕；2.为本项目在市场上获得人气奠定基础；活动时间:2013年5月10日活动地点：本项目西侧河堤旁露天场地现场布置：1.舞台搭建、灯光、音箱等基本设备；2.舞台背景充分体现时尚动感。活动方案：1.邀请媒体进行全程跟踪报道，并于2-3月通过电视广播进行宣传；2.要求演绎吧明星进行现场表演；3.活动开始时，小型礼花进行配合现场气氛营造。4.活动过程中穿插对本次系列活动的相关宣传；八价格策略对于商业物业的价格定位主要有成本加成法、市场比较法、租金反推法等。 由于本项目所处位置比较特殊，并且周边缺乏发展相对成熟的商业物业，因此我司在对本项目进行价格定位时将主要通过一些对本项目所在区域有一定认知水平的、对本项目有一定了解的目标商户在该区域区域的承租水平来进行价格的参考定位，定价以租金反推法为主。 而对于本项目来说，从定位上来看，除持有部分之外，其他业态主要以餐饮为主，配以酒吧、休闲娱乐等其它业态，也是基于这种原因，我司在进行价格定位时，也将以餐饮类商户的承租水平为本项目价格的主要依据。价格制定策略租金反推法 租金反推法定价计算公式： 以静态投资回收期8——12年计算。 年投资回报率以8——12%计算 则商业销售价格（元/平方米）=租金（元·天/平方米）*30天*12月/年*投资回报率项目价格定位——整体均价建议20000元/平方米15000元/平方米11000元/平方米7500元/平方米租金110元/平米/月租金90元/平米/月租金70元/平米/月租金50元/平米/月整盘均价1-1.2万元/㎡TheEnd