房地产定价报告(新星宇·之悦)1新星宇·之悦价格报告
(2013年8月)
目 录
一、项目概况
二、区域分析
三、项目竞品情况分析
四、项目优劣势分析
五、产品定位
六、项目价值排序
七、剩余产品情况分析
八、价格定位
九、价格折扣策略
一、项目概况
1.1、项目基本概况
物业地址:高新北区中科大街与光机路交汇
外展地址:二道区远达大街与同康路交汇处
开 发 商:长春新星宇房地产开发有限公司
占地面积:143598平方米
建筑面积:295210平方米(住宅207708平,公建21969平,地下室65532平)
容积率:1.59
建筑密度:24.2%
绿...
新星宇·之悦价格
(2013年8月)
目 录
一、项目概况
二、区域分析
三、项目竞品情况分析
四、项目优劣势分析
五、产品定位
六、项目价值排序
七、剩余产品情况分析
八、价格定位
九、价格折扣策略
一、项目概况
1.1、项目基本概况
物业地址:高新北区中科大街与光机路交汇
外展地址:二道区远达大街与同康路交汇处
开 发 商:长春新星宇房地产开发有限公司
占地面积:143598平方米
建筑面积:295210平方米(住宅207708平,公建21969平,地下室65532平)
容积率:1.59
建筑密度:24.2%
绿地率:34.7%
停车位:1602个
公建停车位:342个
住宅停车位:1260个
车位配比:1:0.8
1.2、项目简介
新星宇·之悦项目地块为2013年长春市土地市场“第一拍”。2013年1月24日,新星宇地产以1.9亿摘得位于长东北核心区(高新北区)的该地块。新星宇?之悦是北美建筑风格的惬意生活主题社区,是新星宇地产2013年长春市6区12盘重点发展的“之”系列高档项目之一。
项目共规划49栋楼,其中住宅38栋,商业7栋,幼儿园物业用房泵站等4栋。38栋住宅中小高层仅11栋,电梯洋房27栋。
项目一期产品为2栋17层小高层,7栋5层电梯洋房和1栋商业。
2013年6月27日公司又摘得项目东侧占地面积156619平的8级开发用地,两块相连,总占地276301平。
二、区域分析
2.1高新北区
长春高新北区是长春高新区新一轮发展战略规划中两大板块之一,位于长春市东北部,规划面积155平方公里,是长东北开放开发先导区的核心区。
高新区拥有其他城区、开发区无法比拟的区位优势。哈大经济带一级轴线中心位置,长吉图开发开放先导区的内陆端口,长春南北的咽喉之地,这都决定着,高新北区必将承担着联接哈大经济带、引领长吉图发展的重要使命。
2.2奥体中心
奥体中心由长春高新技术产业开发区建设发展中心投资建设,总投资20亿元,占地面积52.76万平方米,总建筑面积16.7万平方米。项目2011年开工建设,预计2013年建成。届时将推动长春市体育事业健康、快速发展。
2.3大学城
高新北区大学城现有三所大学已确定落户于此,分别为长春工业大学,长春师范学院,吉林交通职业技术学院,现长春工业大学已正式投入使用,已有5000余名师生在此工作、学习、生活。
2.4北湖湿地公园
长春北湖公园投资17个亿,湖面规划面积达3.5平方公里(公园内有28条路,60座桥),其中2.3平方公里水面,水面中央有个1.2平方公里的湖心岛。比杭州的西溪湿地面积还要大,相当于4个长春南湖公园的面积。北湖公园北侧即为复建的万寿寺,当初万寿寺是长春市有史以来的第一座寺院,万寿寺复建后,因寺院的庙会等佛事活动将吸引一批居民及商家落户寺院周边。
2.5 项目周边其它配套情况
教育配套:兴华学校(中小学)
商业配套:欧亚商超(已签约进驻)
医疗配套:第六人民医院(规划)
交通配套:3路B,北湖快轨(规划)
3、项目竞品情况分析
3.1、区域内主要竞品
项目
力旺康城
吴中家天下
爱尚北湖
卓扬北湖湾
北湾新城
天富御苑
开发商
力旺地产
吴中地产
恒基伟业
天润地产
中天昊业
天富地产
产品类型
洋房/小高/高层
多层/小高/高层
高层
小高/高层
小高/高层
高层
产品面积段
60—140㎡
50—125㎡
40—140㎡
76—107㎡
84—143㎡
80—100㎡
推售产品及数量
1039套
561套
——
小高275套
800套
500套
剩余产品及数量
——
——
792套
——
200套
80㎡6套,60㎡2套
成交单价
洋房:7400元 小高:5200元 高层:5000元
多层:7200元 高层:5400元
未定
小高层4700元
小高层4800元
小高层5200
工程进度
4-5F
主体封顶
已动工
主体封顶
主体封顶
主体封顶
车位数量
——
——
未定
1824个
973个
——
物业费
待定
多1.6元/平/月 高1.8元/平/月
未定
待定
1.3元/平/月(不含电梯费)
1.8元/平/月
物业公司
力旺物业
苏州天翔物业
未定
卓扬物业
中天物业
天富物业
入住时间
2014/6/1
2013/12/1
2014/9/1
2013/10/1
2013/9/1
2013/7/30
一次性、 按揭优惠
一次性9.5,
按揭9.8
一次性9.5,
按揭9.8
未定
一次性9.8,
按揭9.9
一次性9.8,
按揭9.9
一次性9.8,
按揭9.9
成交客户主要职业
上班族,个体经营者
上班族,个体经营者
——
机关单位
二道、宽城上班族
二道、宽城上班族
首次开盘时间
2013/6/29
2011/7/11
未定
预计8月份
2013/1/29
——
是否带车库
是
是
否
带车库
无
有
是否赠地下室
是
是
否
无
无
无
有无露台赠送
是
是
是
无
无
无
容积率
1.20
1.80
2.00
1.90
1.90
2.85
绿化率
40.10%
约35%
30.00%
35.00%
36.00%
35.00%
3.2、长春市部分洋房竞品情况
长春市活跃洋房产品销售情况
项目名称
地址
层数
是否带电梯
销售节点
销售情况
标准层
开盘时间
现工程形象
交房时间
日 来电
日 来访
月洋房 去化套数
月总去化套数
是否有赠送
其它
价格
新星宇
之悦
高薪北区中科大街与光机路交汇
5
是
预计8.17认筹
基础
未定
8
5
未售
未售
有
送露台
/
金色 8里城
二道东荣大路与东环城路交会处
6
否
2012.10月
入住
2012.08.30
8
10
无
5
/
无
5800
力旺 康城
二道东环城路与伊通河交会处
5
否
2013.06.29
封顶
2014.6月
35
30
员工选房
员工选房
/
无
7400
大禹 褐石
高新区超凡大街与宜居路交汇
6
是
2012.9月
二期在建
2014.10月
6
2
7
25
有
阳台赠半
6300
澳海 澜庭
高薪区硅谷大街8188号
6
是
2013.08.11
封顶
2014.12.31
120
40
20
100
有
送露台
5200
复地 歌德堡
净月区博学路与飞虹路交会处
5、7、13
是
2008年
交房
四期年底
5
2
3
3
无
无
8000
潭泽 溪郡
净月区净月大街与柳莺东路交会
5
是
2012.6月末
完工
2013.7月底
34
11
10
30
是
送露台
7500
昂展 公园里
高新区硅谷大街与超强街交汇
6
是
2013年8
年底
2014.8月
25
15
未售
未售
无
/
6000
益田
枫露
高新区硅谷大街与超凡大路交汇
6
是
2012.9月
封顶
2013.10月
16
10
5
100
无
/
7600
长春市活跃洋房产品一楼及顶楼基本情况
项目名称
顶楼
一层
是否赠送
举架(高点/低点)
露台
单价
是否赠送花园
是否下沉
花园进深
是否赠地下
全地下/半地下
地下室面积
单价
新星宇之悦
是
5.6米/3米
有
/
是
否
6米
是
全
1:2、1:1
/
金色8里城
有
4.3—1.5米
无
6400
是
否
4米
否
/
/
6400
力旺康城
/
/
/
/
是
否
4米
有
半
1:1
11000
大禹褐石
不,算面积
楼上2.8米,楼下3米
有
6200
是
否
4、5
无
无
无
7500
澳海澜庭
是
5.8-6米
有
6000
-6500
是
是
4、5
是
半
1:1
8000
复地歌德堡
否
/
有
7600
是
否
4米
是
半
1:1
9500
潭泽溪郡
是
2.9米
有
7500
是
是
6米
是
全
1:1
13000
昂展公园里
是
5.9米/3米
有
6500
是
是
5米
是
半
1:2
8000-
9000
益田枫露
是
4.5米
有
7000
否
是
5米
是
全
1:1
11000
高新区北12年-13年土地出让情况统计
年份
位置
开发商
占地
(万平)
容积率
竞地时间
成交价
(万元)
土地级别
规划用地性质
2012
长春高新开发区北区,东至丙八街、南至丙二十二路、西至盛北大街、北至明斯克路
吉林省新发房屋开发有限责任公司
7.3851
≤2.0
4.25
12067
住宅八级
商服八级
经营性
长春高新开发区北区,东至丙七街、南至丙三十七路、西至丙十八街、北至乙一路
北京科技园建设(集团)股份有限公司
6.4489
≤2.0
7.12
10486
住宅八级
商服八级
经营性
长春高新开发区北区,东至丙十八街、南至丙三十七路、西至丙十七街、北至乙一路
北京科技园建设(集团)股份有限公司
5.8940
≤2.0
7.12
9584
住宅八级
商服八级
经营性
长春高新开发区北区,东至丙十七街、南至丙三十七路、西至北远达大街、北至乙一路
北京科技园建设(集团)股份有限公司
5.3051
≤2.5
7.12
9826
商服八级
经营性
长春高新开发区北区,东至盛北大街、南至丙三十七路、西至丙七街、北至乙一路
北京科技园建设(集团)股份有限公司
9.5135
≤2.0
7.12
15469
住宅八级
商服八级
经营性
2013
东至福源街、南至光机路、西至丙一街、北至丙三路
长春澳海房地产开发有限公司
11.9682
≤1.6
5.16
16985
住宅八级
商服八级
商住用地
东至空地、南至空地、西至空地、北至空地
龚权
1.6925
≤1.0
5.16
2202
商服八级
商服用地
东至储备用地、南至丙十四路、西至乙四街、北至储备用地
中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司
0.33
≤0.3
5.16
1009
商服八级
商服用地
东至丙一街,西至中科大街,南至广汇路,北至光机路
长春新星宇集团股份有限公司
14.3598
≤1.6
1.24
19943
住宅八级
商服八级
商住用地
东至空地、南至丙三十一路、西至北远达大街、北至空地
中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司
0.33
≤0.3
2.1
1003
商服八级
商服用地
东至福源街、南至广汇路、西至丙一街、北至光机路
长春新星宇和润房地产开发有限公司
15.6619
≤1.6
6.27
22252
住宅八级
商服八级
商住用地
东至福源街、南至光机路、西至丙一街、北至丙三路
长春澳海房地产开发有限公司
10.2433
≤1.6
7.3
14554
住宅八级 商服八级
商住用地
另外大禹地产在天富御苑项目南侧预计开发大禹奥城项目,项目共分为A、B两个地块,A地块占地
约14万平米,B地块占地约27万平米,综合容积约2.85。一期开发区域位于A地块南侧,总建筑面积约11
万平,主力户型60—80平。
四、项目优劣势分析
之悦优势及机会
1、1.59低密容积率,5层电梯洋房为主。
2、高新北区目前得天独厚的生态环境。
3、新星宇地产22年精工建筑品质。
4、新星宇地产品牌,6区12盘联动。
5、高新北区发展迅速,政府投入力度大,有利于项目升值。
之悦劣势及威胁
1、交通、医疗、商业、教育等必要的生活配套2年内无法解决。
2、调控政策仍无松动迹象,高端改善及投资客仍处于限购范畴。
3、区域内多个项目相继上市,土地市场活跃,竞争日趋激烈。
4、区域内团购产品较多,团购价格较低,拉低区域内市场房价。
5、项目工程形象及交房时间相对其它在售项目较晚。
五、项目定位
5.1、市场定位:刚需市场,首改市场
5.2、产品定位:中高端低密社区
5.3、主题定位:30万平北美风情低密洋房小镇
5.4、目标客群定位:
5.4.1、目标客群区域:
● 解放大路以北的二道区,南关区。
● 青年路、普阳街以东的宽城区。
● 米沙子,老家,兴隆山,农安,九台等周边外县区域。
5.4.2、目标客群置业特点分析:
● 刚需——区域内工薪阶层人群。
● 刚改——大铁北,老二道为主区域人群。
● 进城——高级打工和私营业主。
● 投资——目光敏锐,前瞻性强的人群。
● 养老——厌倦市区生活,寻求优质生态环境的人群。
6、项目价值排序
项目小高层产品价值排序:
价格影响因素
权重(%)
力旺康城
天富御苑
吴中?家天下
卓扬北湖湾
北湾新城
新星宇之悦
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
打分
得分
位置
10%
8
0.8
8
0.8
9
0.9
6
0.6
6
0.6
5
0.5
道路交通
10%
7
0.7
7
0.7
8
0.8
8
0.8
8
0.8
8
0.8
公共交通
10%
9
0.9
8
0.8
9
0.9
5
0.5
5
0.5
4
0.4
自然环境
10%
8
0.8
5
0.5
6
0.6
8
0.8
8
0.8
8
0.8
配套:商场
10%
7
0.7
7
0.7
8
0.8
4
0.4
4
0.4
6
0.6
配套:教育
10%
10
1
7
0.7
8
0.8
4
0.4
4
0.4
4
0.4
配套:医疗
10%
7
0.7
7
0.7
8
0.8
5
0.5
5
0.5
6
0.6
工程进度
10%
9
0.9
9
0.9
9
0.9
9
0.9
9
0.9
5
0.5
物业管理
10%
9
0.9
5
0.5
8
0.8
5
0.5
6
0.6
6
0.6
开发体量
5%
9
0.45
5
0.25
8
0.4
5
0.25
8
0.4
8
0.4
升值前瞻
5%
7
0.35
5
0.25
5
0.25
7
0.35
7
0.35
7
0.35
合计
100%
8.2
6.8
7.95
6
6.25
5.95
成交均价
5000
5600
5400
4700
4800
4310
项目洋房产品价值排序:
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