项目投资流程

项 目 投 资 流 程 作业指导书 REV 版本号 REV 日期 细节 变更描述 页数 对象 V1.0 2012-9-5 All All 出版发行                               1    目的 定义项目投资的流程，投资中心项目投资的工作流程，进一步明确相关各部门的工作职责。 2    范围 本指导书适用于集团投资中心各业务部。 3 定义 3.1项目投资：指房地产项目投资、股权投资、金融投资及其他投资。 3.2业务部：指投资中心业务一部（负责除房地产项目投资和金融投资以外的投资业务）、业务二部（负责房地产项目投资及物业经营业务）、业务三部（负责金融投资业务）。 3.3项目投资流程：指项目投资从获取项目投资信息开始到项目投资实施，直至收回投资本金及收益结束的全过程中，规范相关人员在该过程中的不同阶段该做什么以及如何去做。 4    职责 4.1投资总监：； 4.2投资副总：； 4.3总监助理：； 4.4业务一部部长：协助投资副总对投资一部进行部门建设、全面负责投融资工作的开展；负责本部门制度的建立及实施；投资项目的收集、立项、可行性研究报告编写、项目评审会、项目尽职调查、风险控制领导小组会议等工作的组织；投资项目融资的制订并实施；投资项目的投后管理及风险管理工作； 4.5业务一部副部长：协助部长对本部门投资需要对外融资的项目进行融资工作；广泛建立融资渠道；对需要融资的项目进行分析研究，根据项目投资回报，接合各类投资机构的融资条件及融资回报，拟定融资方案；进行融资谈判；双方共同起草融资； 4.6业务一部高级业务经理: 协助部长开展本部门的项目投资工作；收集、整理投资项目信息、编制项目初步投资分析报告、对项目进行尽职调查，形成项目尽职调查报告；协助部长进行项目谈判、起草项目投资协议、对投后项目进行跟踪，定期形成项目投后报告和风险评估报告； 4.7业务二部部长：在投资副总的领导下，负责投资二部全面工作；建立完善房地产投融资管理体系并努力提高房地产投融资管理水平；组织实施房地产项目投资、融资及自有物业的经营管理工作； 4.8业务二部高级业务经理（融资）：在部长的领导下，负责房地产项目融资渠道建立、维护及项目融资工作； 4.9业务二部高级业务经理（项目投资）：在投资二部部长的领导下，负责投资二部房地产项目投资工作；实施房地产项目寻找、市场调研，草拟可研报告、投资方案；投资项目跟踪； 4.10业务经理：在投资部长的领导下，负责投资二部房地产投资项目信息寻找，参与种方案讨论，负责完成各种审程流程手续，负责物业的经营管理工作； 4.11业务三部部长：； 4.12业务三部副部长：； 4.13高级业务经理：； 4.14业务经理：； 4.15综合部部长：； 4.15法务专员：； 4.16内勤：。 5      项目投资流程 5.1项目尽职调查立项、预可研阶段 5.1.1项目投资信息的获取 5.1.1.1根据信息来源的范围分为内部（集团内部）项目和外部（集团外部）项目；根据信息来源的渠道分为推荐项目和自找项目（附件1《项目投资信息登记表》）。 5.1.1.2投资中心各工作人员在获取到项目信息后，应根据投资中心业务性质分类，应把项目信息口头或书面交给业务部部长。业务部部长获取项目信息后根据本部门人员的工作重点和业务方向，安排本部门人员（业务经理或高级业务经理）对项目信息进行初步的分析与研究（该项目是否符合公司的投资策略与发展规划）。 5.1.2项目调查及研究 5.1.2.1项目调查，对符合公司的投资策略与发展规划的项目，业务经理或高级业务经理应进一步收集该项目的相关信息。 5.1.2.1.1收集信息的方式：互联网、电话询问、直接交流。 5.1.2.1.2收集信息的内容：项目行业发展概况、项目在行业的地位、工商登记（营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、公司章程、验资报告、专利证书等）、项目近三年财务报表及认为重要相关信息。 5.1.2.1.3对收集的项目信息进行分类、整理并归档。 5.1.2.2项目研究，根据项目调查获取的相关资料，对项目进行初步研究。 5.1.2.2.1由于这项工作的最终成果决定该项目是否立项，因此在研究的过程中应重点对该项目的投资额度、期限、回报、现金流量结合提供的财务数据进行认真仔细的分析，分析该项目的市场、风险、收益等重要指标。 5.1.2.2.2根据分析的结果，形成项目投资分析报告，做出对该项目的投资建议。 5.1.3项目分析会 5.1.3.1业务经理或高级业务经理在编写项目投资分析报告后，应及时组织部门项目分析会并准备好相关资料，通知参会的相关人员（可以邀请相关部门人员或领导参加）。 5.1.3.2业务经理或高级业务经理在分析会作为主讲人，向与会人员阐述该项目的基本情况（包括项目概况、市场、行业发展及地位等）、风险收益、投资建议（项目投资意义、心要性、可行性等），解答参会人员的提问。 5.1.3.3参会人员在认真听取了主讲人的阐述后，应对该项目提出自己的看法与建议，并做出投还是不投的决定。 5.1.3.4会议过程中，投资中心内勤应做好会议及会议签到表（附件2《项目分析会签到表》），收集各参会人员的书面看法与建议（附件3《项目分析会意见表》）。 5.1.4项目尽职调查立项会 5.1.4.1项目分析会结束后，主讲人应对会议结果以书面形式向总监签报（简单陈述项目的意义、必要性、可行性、预计的收益和风险），签报经部长签字后报投资总监（或主管副总）。 5.1.4.2投资中心总监（或主管副总）在收到签报后，招集相关人员召开项目立项审批会议，对项目进行简单论证和研讨。同意后在签报上签署意见（总监和主管副总必须签字），报董事长审批，董事长批准后项目正式做尽职调查立项。 5.1.4.3会议过程中，投资中心内勤应做好会议记录及会议签到表（附件4《项目立项会签到表》），收集各参会人员的书面看法与建议（附件5《项目立项会意见表》）。 5.1.4.4董事长签批意见的签报做为项目尽职调查立项的重要依据，业务部门应与上述收集的项目资料一起归档保存。 5.2项目正式立项、可行性研究、批复阶段 5.2.1项目尽职调查 5.2.1.1项目立项后，主管业务部长应组织人员对项目进行尽职调查。 5.2.1.2尽职调查应以主管业务部门的人员为主，在进行尽职调查前应准备调查提纲（尽职调查的重点：法务、财务会计、发展战略），可参照（附件6《尽职调查表》）。 5.2.1.3根据项目具体情况及投资中心业务人员的专业素质，可请集团相关专业人员配合，主管人员应向集团相关公司或部门发出业务联络函。 5.2.1.4根据项目具体情况，在尽职调查过程中，可请相关行业专业人士进行协助。 5.2.1.5业务人员在尽职调查过程中，应严格按照尽职调查表中所列调查事项进行全面调查。 5.2.1.6业务人员在尽职调查过程中，所了解到项目的一切信息应严格进行保密，不得向不相关人员及公司以外人员透露。 5.2.1.7业务人员必须把尽职调查过程中，所有收集到的资料及工作底稿进行保存，在调查完成后应进行归档。 5.2.1.8业务人员在完成尽职调查后，必须及时的编制尽职调查报告或项目可行性分析报告, 对收益和风险进行深入研究，对资金筹措要与融资部门和集团财务部进行深入沟通（要取得这2个部门同意的意见）。 5.2.1.9在可行性研究报告中设计出项目投资几种交易结构方案。 5.2.1.10业务人员在完成项目尽职调查报告或项目可行性分析报告后，应及时上报给部长，部长对该报告进行认真审查分析，深入研究项目可行性及收益和风险。并对项目提出自己的意见、建议以及还需要进一步完善的调查等。然后部长向总监或主管副总提请召开项目论会。 5.2.2项目论证会 5.2.2.1总监或主管副总在收到业务部长提请召开项目论证会后，应及时组织召开项目论证会。 5.2.2.2项目论证会的参会人员由总监、副总监、各业务部门负责人、项目业务人员、内勤人员。 5.2.2.3项目论证会的准备工作由项目业务人员负责，准备该项目相关的所有开会资料。 5.2.2.4项目论证会由总监或主管副总主持，项目业务人员负责对项目可行性、收益工和风险进行阐述，业务部长对其进行补充，其他参会人员对项目涉及到的相关问题进行提问，由项目业务人员和部长进行解答。 5.2.2.5对项目论证会过程中，项目业务人员和部长不能对参会人员提出的问题给出满意或合理的解答的，在会后由业务部门再对项目进行进一步的调查研究，获取项目更充公、详实的资料。然后再次组织召开第二次项目证论会，直至解决项目论证过程的所有问题。 5.2.2.6对项目论证会一致通过的项目，投资业务部应形成签报，主管副总监、总监签署同意意见。 5.2.2.7会议过程中，投资中心内勤应做好会议记录及会议签到表（附件7《项目论证会签到表》），收集各参会人员的书面看法与建议（附件8《项目论证会意见表》）。 5.2.3风险控制领导小组会议 5.2.3.1在项目论证会通过后，由项目业务部组织召开风险控制领导小组会议。 5.2.3.2风险控制领导小组会议参会人员由投资中心总监、副总、业务部长、业务经理、内勤人员，经营中心总监、财务中心总监及集团公司其他职能中心总监组成。 5.2.3.3风险控制领导小组会由总监主持，项目业务部以ppt等形式在会议上对研究内容进行汇报、答疑，形成风险控制领导小组意见，并在签报上签字。 5.2.3.4会议过程中，投资中心内勤应做好会议记录及会议签到表（附件9《风险控制领导小组会议签到表》），收集各参会人员的书面看法与建议（附件10《风险控制领导小组会议意见表》）。 5.2.4集团投资决策委员会 5.2.4.1风险控制领导小组会议后，投资中心总监或主管副总应组织集团投资决策委员会对项目投资进行决策。 5.2.4.2集团投资决策委员会参会人员：投资中心总监、副总、内勤，集团公司各分公司总经理、集团公司各职能中心总监。 5.2.4.3集团投资决策委员会由投资中心总监主持，主管副总应在会议上对项目进行报告、答疑。形成投资决策委员会会议决议，现场参会人员在决策会议决议及签报上签字，通过视频会议参会的人员，应签署《集团投资决策委员会项目决策意见表》。 5.2.4.4会议过程中，投资中心内勤应做好会议记录，收集各参会人员的书面看法与建议（附件11《集团投资决策委员会项目决策意见表》）。 5.2.5董事长决策 5.2.5.1向董事长及集团高级决策人员提交项目最后的决策报告。 5.2.5.2董事长及集团高级决策人员批复同意后，投资中心组织实施。 5.3项目实施阶段 5.3.1项目实施 5.3.1.1项目投资协议或谈判，根据项目情况由投资中心总监或副总组织相关人员（项目业务部长、法务专员等）与项目方进行项目投资谈判。 5.3.1.2项目投资协议或合同起草，项目投资协议或合同由法务专员起草，项目业务部长对项目投资协议或合同进行审查，由投资中心总监或主管副总对投资协议或合同进行复审。 5.3.1.3签订项目投资协议或合同。原件进行归档保存，项目业务部及财务中心对原件进行复印留存，以指导项目实施。 5.3.1.4实施过程中按照项目投资协议或合同将部分或全部项目移交其它职能中心或区域公司或新组建的队伍实施。 5.3.2投后管理 5.3.2.1项目业务部做好投后管理和风险控制工作。 5.3.2.2项目业务部门就做项目投资台账，对已投项目保持动态跟踪，及时撑握项目方的经营状况，以确保投资的安全。 5.3.2.3项目业务部定期形成项目实施的签报，报董事长审阅掌握进度。 5.3.3投资回收 5.3.3.1对即将到回收期的项目加强跟踪，动态撑握项目方的经营状况，以确保投资本金及收益的及时实现。 5.3.3.2项目投资到期，按照投资协议或合同约定收回本金及收益。 附表1 附表2 附表3 附表4 附表5 附表6 附表7 附表8 附表9 附表10 附表11