浅谈商业综合体业态组织模式[权威资料]

浅谈商业综合体业态组织模式[权威资料] 浅谈商业综合体业态组织模式 【摘 要】商业型城市综合体是以零售为主导业态来联系并组织其他功能，如何正确的选择业态并合理的布置关系到一个投资巨大、体量巨大及影响巨大的城市综合体运营的成与败。本文旨在通过对商业型综合体中功能、业态的分类、特点、相互关系等方面的分析，提出适合综合体发展的业态及功能组织模式，在一定程度上解决综合体在规划设计前期如何合理正确的选择业态等问题。 【关键词】业态;商业综合体;组织模式 改革开放以来，市场经济在带动城市发展的同时也提高了城市的开放程度，特别是2006年以来，商业型城市综合体从沿海城市逐渐向内陆城市渗透，以零售业为主导业态，集餐饮、文化娱乐、康体等功能于一体，创造一站式体验型消费，具有体量巨大、功能复合、业态互补、使用率较高等特点。我国的城市综合体建设在理论研究和实践建设上仍然存在较大差距，特别是商业综合体在业态的选择上往往会出现与当地消费水平及发展现状不符的矛盾，如何科学的选择业态及其比例的配置已经成为亟待解决的问题。 1 商业业态的类型及特点 从最初功能单一的小门面、小店铺，随着社会需求的变化以及竞争的日趋激烈而逐渐形成集百货、专卖店、超市等业态于一体的传统购物中心，又因融入了餐饮、办公、酒店等业态，传统购物中心进一步发展为商业主导型城市综合体。像万象城、万达广场等综合体项目中出现了豪华影城、滑冰场等新兴业态以满足新社会中不同类型、不同层次的消费者的多样需求。 1.1 购物中心 购物中心主要是为人们提供消费休闲空间，业态形式多样丰富，如超市、卖场、专卖店、书店、康体中心等形式，其中的文化娱乐业态更是包涵了影剧院、电玩城、KTV等现代娱乐方式，是综合体内最具活力的主力部分。 1.2 餐饮 商业综合体的餐饮通常汇聚了不同的品牌、不同的地域风情，包涵了中餐、西餐、日式料理、快餐、风味小吃等不同类型以满足消费者不同的饮食习惯和爱好。它作为最主要的辅助功能空间和商业配套设施，为购物中心提供后续的支持力量，同时，餐饮需要为酒店、办公、居住等配套功能提供相应的饮食服务。 1.3 酒店 酒店是综合体中较为特殊的一类，并不是所有的综合体中都包含了此种业态。包含酒店的综合体项目一般对交通条件的要求较高，且与商业、办公业态相搭配而设置。社会中的酒店包含了不同档次和形式，而综合体中的酒店一般选用高级酒店或豪华酒店，规模较大，客房往往超过三百间，并包含会议、健身等设施。 1.4 办公 在综合体中设置办公业态，可以在白天时段保持一定的客流量和人气，为综合体中商业、娱乐功能带来更多的潜在消费者，所以城市综合体项目中一般都包含了一定比例的办公业态。 1.5 居住 居住业态在我国早期开发的综合体项目中比较鲜见，但是自2006年综合体建设热潮的兴起，居住业态开始扮演起重要的角色，特别是在旧城更新改造和城市新区建设中开发的综合体项目中，更是选择以居住为主导业态来组织其他业态。综合体中居住部分的酒店服务式物业和中小型户型设计更适合年轻的白领阶层主，他们将是未来综合体住宅消费的主力军。 2 各业态之间关系 2.1 多元性特征 商业型综合体虽然是以商业为主导功能，但其包含了办公、酒店、居住、娱乐等业态，特征多元且多变，不确定性较明显。城市综合体就是城市生活的缩影，不同的城市功能在此聚集并得到合理组织，彷佛一个城中城，人们的生活、工作、社交，包括一切与之相关的衣食住行都能在此得到满足。 2.2 价值链体系 各业态之间存在着一种环环相扣、互为价值提升的链式关系:商业的消费功能通过吸引客流为商业综合体提供主要客源，形成最佳经济效益;办公功能在满足商务人士办公需求的同时为商业带来潜在客源;居住功能维持着综合体夜间的活跃性，并与餐饮结合打造24小时的活力;酒店为综合体提供大量的流动的人群，并为办公功能提供承接会议等相应的配套服务;文化娱乐设施与商业互为支持，并在周末和节假日填补人群空白。 3 综合体业态的选择与组织 3.1 影响业态选择的因素 首先，是经济因素。城市经济发展具有不平衡性，每个城市的经济发展水平和现在也各不相同，商业型城市综合体的业态选择必须考虑当地经济发展水平、产业结构、地区消费能力等因素，如果过多、多度的引进综合体项目，或者综合体项目中的业态比例失衡，轻则综合体项目运营发展失败，重则影响该片区的经济稳定增长。 其次，是市场因素。市场的导向力量也不可小觑，改革开放以来的市场经济体制使国民经济水平有了飞速的发展，市场往往成为经济发展导向的有力决策者。市场的引领同时也在一定程度上与社会和人们的需要相一致，共同影响着综合体的业态选择。当综合体的业态选择顺应市场导向，能够满足社会需求时，势必对其运营和增利产生积极的促进 作用;反之，弱逆其道而行，必将与市场和社会供求脱节，最终导致项目成为泡影。 再次，是政策因素。每个城市有着各自鲜明的特征，针对城市不同的历史文化背景和环境，制定各具特色的经济发展政策。中国的城市之多，所以我们要尽可能的发挥本地优势，打造地方特色，避免城与城之间盲目的跟风、鹦鹉学舌式的重复发展。所以商业综合体的业态选择要充分尊重城市的发展政策，深入发掘城市潜力，打造特色的商业综合体。 3.2 城市综合体的业态组织 3.2.1 业态的选择 商业、办公、居住、酒店、文化娱乐等业态都有特定的特征和属性，它们的空间形式、使用情况各不相同且复杂。每个综合体项目的建设用地及周围情况是不一样的，所以要因地制宜。例如，如果基地周围有较好的商业氛围，可以在规划前期首先选择办公和酒店业态;如果基地周边办公业态较多但缺乏一定的商业、餐饮、文化娱乐等功能，则需首先选择确定商业及文化娱乐业态。当然，并不一定面面俱到的将每一种业态形式包含在综合体中，只要根据实际情况，为人们提供功能复合、定位明确的空间格局即可。 3.2.2 各业态所占比例 商业综合体中各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少是不一样的，需要通过充分市场、社会调研后，针对该项目的定位，要有主次业态之分。比如一个以购物中心为主业态的商业综合体，它的餐饮就不可能占到50%的比例。在选择好业态种类之后，就必须合理的分配业态比例，做到主次分明合理、搭配协调共融，形成良性的互补的链接，共同提升综合体的综合商业功能。 3.2.3 各业态区位分布 大型店是购物中心里的主要支撑，如果将大型店面都集中布置，那么有可能导致人流的大量积聚且停滞不前。因 此，应将大型店面，分散在各个楼层布置，其间点缀不同的品牌专卖、百货等店面，引导人流自然向上运动。餐饮可以采用几分几合的方式，在每一楼层设置一些餐饮店面，另外，集中一个楼层专门汇集餐饮功能。娱乐业态因其产生噪声的特殊原因，应与其他业态分区布置。(下转第182页) (上接第172页)4 结语 城市经济的稳步发展使商业综合体可以称为未来发展的主流商业模式，但其业态选择的相似性磨平了商业综合体应具有的独特个性，业态相似、雷同，缺乏活力。业态的选择决定综合体项目的成败，因此需要结合发展现状、人们需求以及各业态间的链式关系合理选择并布局各业态，也只有这样才能得到综合体自身发展与提升城市发展的双赢结果。 【参考文献】 [1]刘贵文，曹健宁.城市综合体业态选择及组合比例[J].城市问题，2010(05). [2]王桢栋.当代城市建筑综合体研究[M].北京:中国建筑工业出版社，2010. [3]陈,，金广君，徐忠.快速城市化下城市综合体的触媒效应特征探析[J].国际城市规划，2011(03). [4]吴放.城市综合体研究[J].现代城市，2009(03). [5]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J].广东建材，2010(07). [责任编辑:杨玉洁] 文档资料:浅谈商业综合体业态组织模式 完整下载 完整阅读 全文下载 全文阅读 免费阅读及下载 感谢你的阅读和下载 *资源、信息来源于网络。本文若侵犯了您的权益，请留言或者发站内信息。我将尽快删除。*