古海水温泉度假村可行性报告

古海水温泉度假村可行性报告 唐韵古海水文化产业园 投资可行性研究报告 37 目 录 第一节 项目概况………………………………………………..3 一、项目 二、项目简介 三、地理位臵 四、交通与其它基础实施 五、政府规划 六、小结 第二节 规划与经营项目建议……………………………………8 一、战略规划 二、经营项目及其设施要求 第三节 节能分析…………………………………………………13 一、 设计依据 二、 能源消耗种类 三、 建筑节能 四、 能源管理 第四节 影响评价………………………………………………..18 一、 环境保护规划 二、 环境卫生规划 第五节 劳动消防安全…………………………………………..20 一、 规划目标 2 37 二、 保证措施 第六节 组织机构与人力资源配臵……………………………….22 一、 项目组织机构 二、 公司人力资源配臵 第七节 市场分析、预测………………………………………….25 一、行业分析 二、市场分析 第八节 投资估算及资金筹措…………………………………….28 第九节 项目投资经济分析 …………………………………….30 第十节 招标………………………………………………….33 第十一节 投资建议 …………………………………………………36 3 37 第一节 项目概况 一、项目说明 项目名称:唐韵古海水文化产业园 项目地点:唐山市丰南区南孙庄乡 项目规模:总投资40亿元人民币～占地面积580亩～建筑面积31万 平方米。 主要建设内容:温泉会馆、温泉度假酒店、商务会议中心和室外娱乐 场 开发单位:唐山市丰南区中晟房地产开发有限公司,以下简称公司, 开发时间:2013年3月—2015年9月 二、项目简介 唐韵古海水文化产业园项目位于唐山市丰南区南孙庄乡境内～南到石扎路～北至南胥路～中心南北长度为1500m～北到幸福路～东至田间～占地580余亩～唐韵古海水文化产业园项目是以古海水历史文化为其精髓～温泉为旅游媒介～以古海湛蓝色的各式建筑～园林的浓绿～充分体现了传统文化内涵和浓郁的地域特色。从整体规划、建筑风格、园林景观到室内装修陈设～则体现了“后现代建筑风格”这一新文化主题。强大的设施功能～舒雅的环境能够为国内外的游客提供温泉养生、旅游度假、商务会议、特色餐饮、康体管理于一体的现代化服务主题温泉假日酒店。基于这一发展设想～温泉度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标: 建立辐射华北地区的大型温泉文化休闲度假娱乐旅游项目 4 37 建立华北地区知名温泉养生基地 建立华北地区知名的重要会议接待中心 三、地理位臵 唐山市丰南区属暖温带湿润季风型大陆性气候～具有春季干旱多风～夏季炎热多雨～秋季天高气爽～冬季寒冷少雪～四季分明的特征。位于中国华北平原东部的渤海之滨～是海滨旅游圣地～隶属河北省唐山市～总面积1568平方公里～总人口52万。该区充分发挥地缘、人缘等优势～大力发展具有工业、农业特色的区域经济～从而促进了全县国民经济持续、快速、健康发展～综合经济实力不断增强～社会各项事业协调发展～人民物质文化生活水平不断提升。 南孙庄乡位于丰南区西部～东与区政府所在地新城区相连～北与丰润区毗邻～西与天津市宁河县接壤～南与区唐坊镇相依。全乡下辖28个行政村～总人口2.2万～总面积92平方公里。南孙庄乡自然环境优美～地处唐山大南湖生态圈～东临津唐大运河～河岸线长4.2公里～境内三横四纵河流交错～支渠密布～构成天然水域网。南孙庄乡自古为农业大乡～企业多为绿色环保的农产品加工企业～环境保护良好～春夏季节～可谓天蓝、地绿、水清、气爽～一派人与自然和谐相融的生态风光～水资源丰富～电力充足～交通畅通～通讯方便。 四、交通与其它基础实施 5 37 丰南区西距首都北京185公里～东距秦皇岛港150公里～京唐港68公里～南临渤海～海岸线长23.5公里。穿越境内的高速公路有:唐津高速、京哈高速、唐港高速、承唐高速、唐曹高速、沿海高速～可直航全国20多个城市～有多处可兴建深水码头的优良港区。全区辖13个镇、4个乡～26个社区居委会、486个村委会全部通车。国道、省道和县道基本实现高级或次高级路面。通信业务发达～电信服务种类齐全。水能蕴量丰富～电力资源充足。投资硬环境较好。 五、政府规划 丰南区确立了“推动旅游”的战略发展规划～已加快“推动旅游”的步伐～邀请了一些著名学者、教授对唐津运河等旅游资源进行考察并规划～对唐津运河进行了清理河道处理～挖掘运河文化等项目旅游资源。区政府在其规划中～决定对旅游产业的发展加强规划建设和保护～新开辟了一批旅游线路～以吸引更多的游客到丰南旅游～并通过发展旅游业～带动商贸业、饮食服务业及运输业的发展～在规划起点、游客容量、客源市场等方面提升定位～打造国家4A级景区～以加入唐山市大旅游的格局。为了将丰南区旅游业发展扩大～丰南区推出了“运河唐人街”“古城”等旅游项目～并着眼于高标准的、可持续发展的、与市场接轨的旅游产业发展规划。并充分利用优越的地理位臵～丰富的自然资源和良好的投资环境～大力吸引国内外资金、技术和人才～重点拓展旅游业、 推动运河第一、第二、第三景区的 6 37 旅游发展～工业和房地产业～把丰南区建设成古迹新貌浑为一体的经济发达城区。 六、 小结 通过前面的介绍和分析～我们认为: 第一、在丰南区建立温泉度假酒店有相当的资源 ～项目建设符合国家产业政策规定～是地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重要的社会意义。 第二、从当地的经济投资环境来看～投资硬环境较好～丰南区具有良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假酒店也将具有较大的发展空间。因此～在当地建立温泉度假酒店具备较好的发展潜力。 第三、丰南区政府提出了“推动旅游”的发展规划～旅游产业已成为丰南区的重点发展和支柱产业的地位。在丰南区建立温泉度假酒店～可以得到当地政府的有力支持。 7 37 第二节 规划与经营项目建议 一、战略规划 为了更好地对该项目进行分析～应对该项目进行初步的战略规划。 目前～国内的已开发的温泉度假村的战略定位大多以“健康”为宣传主旨～单纯突出温泉的医疗效果而已～定位内涵过于狭窄。另外～由于战略定位的雷同～无法让旅客区分出自己与竞争对手的区别～从而导致市场竞争激烈～顾客忠诚度低～温泉度假酒店的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发～原有的温泉度假村面临着设备老化～服务项目缺乏创新等问题～经营上陷入尴尬的局面。因此～为了把握旅游者的消费趋势～延长温泉度假村的产品生命～增大盈利空间～提高利润水平～本度假酒店的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外～还应拓宽思路～以古海文化为精髓～追求其高品质的精神内涵～另一方面充分利用度假酒店内的自然资源～结合温泉这种独特的自然地底资源～在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点～为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期”。 在进行项目的战略规划时～应该着重解决以下几个问题: 1.项目的开发初期～如何制定一个完整的、规范的、有创意的战略规划,这个规划应该是经过广泛论证的, 2.在项目的建设初期～就要体现和服从项目的战略规划, 3.战略规划如何体现可持续发展,包括温泉资源的利用与保护、内部环境建设与外部环境的协调、短期经济利益与长期市场培育等。 8 37 二、经营项目及其设施要求 在未进行项目的总体规划前～建议唐韵古海水温泉的经营项目主要由温泉会馆、温泉度假酒店、商务会议和室外娱乐场四大部分组成～相关的设施要求具体如下: 项目 设 施 要 求 是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗中心和餐厅三部分组成。温泉浴城和康复 理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合,借助温泉别墅 温泉会馆 的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设;餐厅要布置独特，体现浓厚的饮 食色彩文化。 温泉度假以住宿客人为服务对象，所有房间按照超五星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施，各座别酒店 墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化。 商务会议 商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足1---500人不同类别的商务会议需求 是温泉度假酒店的娱乐设施之一，根据温泉度假酒店内的室外地形来开发多种室外活动项目， 室外娱 建造多种室外活动设施，要注重各种设施的安全性。 乐场 ,一,温泉会馆 温泉会馆是唐韵古海水文化产业园项目的标志工程～主要服务项目由温泉浴城、康体理疗中心和餐厅三部分组成。 1、温泉浴城:这是温泉会所的基础设施～包括经典浴池和特色浴池两类。经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能外～更要突破传统的温泉洗浴观念～突出“健康温泉理念”～在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目～提高服务档 9 37 次和设施水平。设臵水幕电影等水上娱乐设施～开发一些适合青少年旅客参加或家庭旅客共同参加的水上活动和岸边活动。而特色浴池～则要成为温泉浴城的精华所在。该服务区要注重突出温泉文化～重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化～出集众家之长～集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目～一改传统的温泉单纯“洗澡”和“治病”观念。要设计建造各式各样的温泉汤池～重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味～有的取园林意识～有的处于花丛环抱～有的处于巨树浓荫～有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小～大者可容纳几十人～小的鸳鸯汤池仅供二人～但主要是可供三五人或十人以下同时使用的“家庭池”、“友情池”。可考虑设臵气泡浴、差别浴、药浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目～在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受、与大自然溶为一体的氛围。 2、康体理疗中心:这是温泉会所的主要配套服务设施。温泉的水温高～含有多种对身体有益的矿物质。要在充分发挥温泉这种固有功效的基础上～针对治病和健身的需要～聘请专职医师指导～配合纯中草药及中医针灸、按摩、推拿、刮痧等治疗形式及其他康体设施达到“有病治病～无病健身”的目的～使之成为国内有名的温泉康体理疗之地。除此以外～还可以增设温泉桑拿、SPA等项目～从而丰富康体理疗中心的服务项目～让旅客有更多的选择。 3、餐厅:由多个不同的建筑物组成～建筑风格～内部装修等风格各异～分别提供不同的饮食需求～如: 10 37 ,1,号楼提供健康素食。 ,2,号楼提供宫廷御膳。 ,3,号楼西餐厅提供地道意式西餐～辅以东南亚美食和其他顶级西式料理。 ,4,号楼中餐包房～提供精美粤菜和各种海鲜。 ,5,号楼可举办500人大型宴会。“设计式婚宴”开创婚庆设计新典范。 ,二,、温泉度假酒店 酒店配有标间、大床房、商务套、行政套等温泉度假酒店的住宿设施～还按照超五星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施配备温泉别墅～温泉接入每一间客房。后现代的建筑特色～形成不同风格的建筑群落～使温泉别墅本身就可以成为度假酒店内的观光景点。别墅内部的装修必须与建筑外观保持一致～使每一栋别墅都有一个独特的主题。别墅的设计要与周围的生态环境保持协调～建议温泉别墅以两层建筑为主。为了突出度假村内优美的自然风光～并预留大量空地以供以后的发展使用～别墅周围要铺设大面积的草地或灌木树林～使别墅的建筑面积与绿地面积达到1:5的比例以上。 由于温泉别墅采用开放式的建筑布局～配有大面积的山坡、草地等公共区域～住宿、活动场所较为分散～为了确保客人的生命和财产安全～温泉度假村在加派保安人手、提高保卫技能的同时还应该要配臵先进的闭路电视监控系统、消防控制系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安全保卫设施。除了要在室内配臵这些设施以外～在户外也需要配臵较多 11 37 的安全保卫设施。除此之外～还需要配备一些轻便、多用途的代步工具～如电瓶车等～以便事故发生时可以集合保卫力量及时到达现场～从而提高安全保卫工作的时效性。 ,三,商务会议中心: 要分别建造可以容纳10人、20人、50人、100人、200人、500人的各种大小高级会议室～要配备电脑、互联网、投影仪、宽屏幕、高级音响各种等各种会议设施～以满足不同人数的商务会议人员。 ,四,室外娱乐场 室外娱乐场是温泉度假村内除温泉会所外的另一主要娱乐设施～各种室外活动项目主要根据温泉度假酒店内的室外地形和湖光山色来开发～整个区域要努力追求自然风格和后现代简约艺术。根据国际室外娱乐的潮流～将建造步行街、儿童乐园、艺术长廊等多种室外活动设施。自然情趣风味较浓～配套服务设施完善～让游客在唯美的唐津运河上泛舟、欣赏沿途风光、受真正的自然风情。 12 37 第三节 节能分析 一、设计依据 ,一,、设计依据及用能标准。 《中华人民共和国节约能源法》 《中华人民共和国清洁生产促进法》 •《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15 号) •《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号) •《产业结构调整指导目录(2005年本)》(国家发改委令第 40号) 《中国节能技术政策大纲》(国家发改委。科技部2006年12月) 《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》•(国家发 改委2005年65号) •《工业企业能源管理导则》 GB,T15587—1995 •《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003 《工业设备及管道绝热工程设计规范》GB50264(1997 《工业设备及管道绝热工程质量检验评定标准》GB501 85(1 993 《评价企业合理用电技术导则》GB,T3485—1998 《评价企业合理用热技术导则》 GB,T3486。1 998 《节电措施经济效益计算与评价》GB,T13471-1992 《中小型三相异步电动机能效限定值及节能评价值》GBf丁l 13 37 8613-2002 《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》 GB,T20052—2006 •《公共建筑节能设计标准》GB,T50189(2005 •《绿色建筑评价标准》GB,T50378—2006 •《外墙外保温工程技术规程》JGJl44(2004 •《建筑照明设计标准》GB50034—2004 •《建筑采光设计标准》GB,T50033—2001 《河北省节约能源条例》•(2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过) 《关于转发•(国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》的通知》(冀发改投资 [2007]152号) 《河北省主要工业产品单位产品能耗限额(第一批)》(冀经贸资[2002]391号) •《河北省用水定额(试行)》(冀水资[2002]3号) 二、项目能源消耗种类和数量分析 ,一,、能耗种类和数量 1、本项目主要能源消耗种类 电力:设备用电、办公生活设备用电、照明用电。 水:经营用水、生活用水。 2、能耗数量 用电量:本用项目全年耗电为 4000万KWh。 14 37 用水:本项目用水为生产经营和生活用水。本项目年用水量 10万m3。 项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表 序号 主要能计量单位 年需要量 备 源及耗注 实物 标煤 实物 折算系数 折标煤 能工质 名称 1 电 万kWh t 4000 0.404 1616 2 水 万m3 t 10 3 合计 t 1616 本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为 1616 吨,年。 ,二,、新工艺、新技术采取的节能措施及其节能效果 选用新型工艺生产设备～设备是具有国际先进水平的机电一体化设备～具有较高的设备运转率～在科学的管理和调配使用下～将充分体现高效、节能的特性。 ,三,、供、变电系统的节电措施～泵类、风机、等通用机械设备的节能措施 1、在高压开关柜和低压开关柜内采用节能高效分断能力高 的断路器～保证电力的正常运行～减少停电事故。 2、泵类、风机等设备均选用国内节能产品～对负荷变化较 大的电机采用变频调速～使其实际功率与符合相适应～达到降低能耗～提高工作品质的作用。 15 37 ,四,、其他节能措施等 l、所有用水器具都应选用节水型产品～严格控制各用水点的水压和水量～安装计量仪表～以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费。 3、加大雨水利用。雨水通过雨水管网收集到消防水池～节约清水用量。 4、建立健全节能～加强节能管理。 三、建筑节能 ,一,、建筑节能标准要求 国家要求～“十一五”期间新建建筑严格执行节能50,的设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施～以达到节能降耗的目的。办公室和宿舍热指标为70W/m。 照明:照度标准为300LX。 建筑围护结构隔热水平:围护结构传热系数屋顶0(6,外墙0(55,地板0(5。 门窗密封性指标:不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)规定的III级水平～相当于窗户每米缝长的空气渗透量:QL?2.5m3,(m(h)。 ,二,、建筑节能措施( 1、建筑物、构筑物等所用的建筑材料均采用相应的节能材料～以取得节能效果。屋面保温厚度达到避免结露措施。办公室窗户采用中空LOWE玻璃保温窗～降低取暖能耗。 16 37 2、在灯具选择中～采用节能型光源。照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源～利用自然光反射照明～节约电能。宿舍及办公室室内照明选用紧凑型荧光灯～以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。 四、能源管理 ,一,、管理组织和制度 在能源管理制度建设方面～设臵节能管理机构～制定从能源采购、计量、统计、生产过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度～并以经济责任制的方式严格考核～促进了企业各项节能工作的有效展开～把能耗指标细化～为企业取得好的节能降耗效果～做好组织和制度准备。 ,二,、 能源计量 建立能源计量系统～配备相应的仪表和设备～建立能源计量器具台帐～计量器具档案。建立能源统计工作制度～对涉及能源购入贮存、加工转换、输送分配和最终使用四个环节设臵分类统计报～细化到主要经营、辅助生产、采暖、照明等工序(艺)。 17 37 第四节 影响评价 一、 环境保护规划: 1. 规划目标 大气质量实施分区有效控制～各种废气的产生和排放都满足国家环保排放标准。结合运河第二景区的环境整治和保护原则～生活污水达标排放。 有效控制环境噪音～噪音控制区域全部达标。 按照国家规范和法规的要求～根据项目开发的规模和影响编制《项目建设环境影响报告书》～上报政府主管部门审批合格后再行开发。 2. 保证措施 1, 水质控制: 结合运河景区整体规划和项目控制性规划～严格控制生活污水的排放～项目内的生活污水首先必须经过化粪池等第一级处理～达标后排入项目区域内污水管网～送至项目地下污水处理站进行第二级处理～合格后进行中水回收二次利用。项目区域内的污水管线必须采用国家标准的正规污水管材～防止渗漏污染地下水质。 2, 噪音控制: 项目在规划中应按照国家《城市区域环境噪声标准,GB3096—93,》～通过项目规划布局的合理规划～避免不同功能区之间的相互干扰～通过绿化等相关措施～有效的降低噪音。 18 37 3, 大气质量控制: 项目规划执行国家《大气质量标准,GB 3095—92,》～大气质量全部按照一级区控制～执行国家大气质量标准,项目区域内的车辆管理必须合理规划～以减少汽车尾气对大气质量的影响。 二、 环境卫生规划: 1.规划目标: 温泉度假酒店区域内的垃圾容器化收集率为100%～生活垃圾清运的机械化程度应达到100%。 专用道路清扫、清运专人化～并保证全日的场区环境保洁。 水冲式公厕达到100%～污水、粪便无害化处理达到100%。 垃圾集中收集后～统一后由环卫部门进行无害化处理。 2.保证措施: 成立专门责任小组～负责该项工作的实施～保障规划目标的实现。 19 37 第五节 劳动安全消防 一、规划目标 1.严格执行国家及省市有关规范和文件要求～结合金石滩国家度假区 的总体规划～落实项目劳动安全消防工作。 2.在各项规划和实施过程中～将劳动者权益保护、生产安全措施、消 防工作落实在各项工作之中～采用各种保障措施保证各项指标落实。二、保证措施 1.消防控制 严格按照国家及省市相关项目消防工作规范和文件要求对项目进行消防工程报审工作～保证项目消防工作在审核合格的情况进行。 结合金石滩度假区整体规划和项目投资控制性规划～根据项目消防审核意见对各建筑物进行消防设计～保障同时设计、同时施工、同时交付使用的“三同时”制度的贯彻落实。 项目竣工后应对消防工程进行专门验收～经验收合格后方可投入使用。 与项目所在地消防部门形成联动机制～随时保障项目消防工作的正常运行。 2.劳动权益保护控制 严格按照国家和省市关于劳动者权益保护方面法规要求执行～结合金石滩度假区劳动管理部门的工作要求～保证各项劳动管理制度落实实处。 在项目施工期间～项目开发单位必须按照国家和大连市关于劳动 20 37 者工资保障等相关文件执行～要求施工单位要签定劳动合同～缴纳各种劳动保险和保证金等～严格控制劳动工资及时发放工作。 在项目经营期间～经营公司必须按照《劳动法》等法规要求～与员工签定劳动合同～缴纳各项劳动保险～落实职工福利待遇～充分发挥员工的劳动积极性。 3.项目安全生产控制 严格按照国家和省市关于项目开发安全生产的相关法律、法规文件的要求执行～保障各项管理制度落于实处～杜绝由于人力因素造成生产安全事故。 在项目开发建设期间～项目开单位必须按照大连市关于安全生产、文明施工等各方面的文件要求执行～要求项目建设单位、管理单位制定相关管理制度～并认真落实到具体工作之中。 在项目经营管理期间～经营管理单位必须按照大连市关于安全生产的相关文件精神执行。制定相关管理制度～责任明确～保障经营活动正常进行。 21 37 第六节组织机构与人力资源配臵 一、 项目组织机构: 根据项目开发单位的经营模式和目前同行业管理模式～对该项目经营模式和企业组织机构作如下设想: 1. 项目开发单位: 唐山市丰南区中晟房地产开发有限公司 2. 项目管理单位: 唐山市丰南区中晟房地产开发有限公司进行全权管理～同时引进国际知名的酒店管理公司对项目进行管理。 22 37 3项目管理单位的组织管理机构如图: 股东会 董事会 总经理 综人拓事财营温温温温商综保物 合力展业务销泉泉泉泉务合安业 部 部 部 部 部 部 资洗别野疗酒服公 司 源浴墅浴养店 务 部 馆 部 会馆 康 馆 复 馆 23 37 公司人力资源配臵: 职务 部长 副部长 管 理 员 工 备 注 部门名称 (经理) (副经理) 人 员 综合部: 1 1 4 人力资源部 1 1 4 拓展部 1 1 4 事业部: 1 1 5 财务部 1 1 4 营销部 1 1 10 保卫部 1 1 20 温泉洗浴 1 5 50 游泳馆 温泉别墅馆 1 3 20 温泉野浴 1 5 30 游泳馆 温泉康复 1 4 50 疗养馆 金石会议 1 2 5 60 中心 综合服务馆 1 5 50 物业公司 1 2 15 40 24 37 第七节 市场分析、预测 一、行业分析 该项目属第三产业中的旅游～是近年世界发展非常快的一个行业和领域～也是我国政府大力鼓吹和支持发展的领域。到2011年～国际游客人数将达到16亿～国内游客人数为28亿。具有旅游发展潜力的国家应重视发展旅游业～加强旅游业人员培训工作～提高旅游服务质量～以推动旅游业的发展。国家旅游局政策法规司司长魏小安说:旅游业已成为世界上发展最快的产业之一。据世界旅游组织预测～到2020年～中国接待入境旅游者人数将达到1.4亿人次～成为世界上最大的旅游目的地。这种巨大的市场需求为各个地区的旅游业的发展提供了很大空间。国内一些学者的分析认为～目前中国旅游业发展面临5大机遇:一、旅游业被确定为国民经济新的增长点～各地发展旅游业的积极性空前高涨～加快培育旅游业发展的新措施、新办法不断出台～国家有关部门也加大了对旅游业发展的扶持力度～中国旅游业的总体发展环境和投资环境比以往任何时候都好,二、中国正在进行产业结构调整～旅游业作为第三产业中的龙头产业～在当前正在进行的产业调整中～大多数区均把旅游业作为优势产业或支柱产业～采取很多扶持措施促进其发展,三、西部大开发为西部旅游业的大发展带来了强劲东风,四、中国加入世贸组织以后～将进一步加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐～进一步优化中国的旅游环境,将有利于建立更加符合国际规则的经济运行机制～吸引更多的外商投资中国旅游业,也将促进中国旅游业的对外开放～吸引更多的客源和管理技 25 37 术,五、世界旅游业持续发展～据世界旅游组织预测～到2020年～全球将接待16亿人次的国际旅游者～国际旅游消费将达2万亿美元～国际旅游人数和消费平均增长率将分别达到4.35,和6.7,～远远高于世界经济平均增长3,的幅度。在这个大趋势下～世界旅游组织对中国今后20区均把旅游业作为优势产业或支柱产业～采取很多扶持措施促进其发展,学者的分析表明:21世纪是旅游业腾飞的世纪～未来5年～随着国民经济的发展和游戏规则的变化～旅游业在快速发展的过程中将出现大的变化. 一、市场分析 1、商务会议客户 唐山地区及邻近城市良好的经济发展为商务客源的开拓打下了较好的基础。唐韵古海水温泉度假酒店所能吸引的商务客人主要可分为三类:一是集团、跨国公司、外资大型企业等,二是中小型企业等～,三是较大的国有企业和政府部门。根据市场调查唐山周边大型企业为28家左右～中小型企业180左右～国企20家左右～总人数25万人次～按照企业福利50,温泉洗浴计算为12.5万人次～按20,入住率计算为5万人～商务会议与餐饮按30,计算为7.5万人次。 2、旅行社团客户 2011年国内旅游人次为26.4亿人～平均每天旅游人数为723 万人次。国际游客6800万人～平均每天18万人次～围绕唐山两小时经济圈人数3100万人次～人气旺盛。根据两小时经济圈大型洗浴市 26 37 场调研预计年接待为150万人次。按20,入住率计算为30万人～餐饮按30,计算为45万人次～理疗1.5,计算为2.25万人次。 3、度假疗养客户 2011年度假疗养人次为1380万人次～平均度假时限为10天～,根据大连金石唐风国际温泉数据得出,预计年接待为2,～计算为2.5万人次。 27 37 第八节投资估算与资金筹措 一、 项目开发建设投资成本 A土地、配套费 项目 面积(m?) 费用单价(元) 小计(万元) 备注 土地综合费用 386860 679 26267.79 大市政配套费 310000 246 7626 合计 33893.79 B建安费用 项目 面积(m?) 费用(元/ m?) 小计(万元) 备注 度假酒店 107000 7500 80250 装修5000元/ m? 地下室 30000 2000 6000 温泉浴场 40500 7500 30375 装修5000元/ m? 度假别墅 121500 7500 91125 装修4000元/ m? 会所 11000 7500 8250 装修4000元/ m? 室外娱乐场 121000 合计 337000 C区内配套 项目 面积(m?) 费用单价(元) 小计(万元) 小市政配套 386860 300 11605.8 弱电系统 310000 100 3100 合计 14705.8 D各种其它费用 项目 费用单价 小计(万元) 项目设计费策划费 310000 100 3100 费 337000 1.2% 4044 工程质监费 310000 2.5/ m? 77.5 招标管理费 337000 0.1% 337 规划管理费 337000 0.3% 1011 建设管理费 337000 0.26% 876 地质堪探费 140 测绘、环保等 386860 8元/ m? 309.49 温泉井过户使用费 450 28 37 劳动保险 337000 1.6% 5392 基金 合计 15736.99 投资费用合计:401336.58万元 。 二、 项目资金的筹措方案: 根据目前的市场调研和预测～该项目开发投资资金总额在40亿元左右～该项目建设资金将全部由项目开发单位大连中晟房地产开发有限公司负责筹集和管理。 29 37 第九节 项目投资经济分析 项目投资40亿～ 根据数据得出: 预计损益表 单位:万元 项 目 行次 金 额 营业收入 1 57782 营业成本(变动成本) 2 8667.3 营业税金及附加(营业收入的5.5%) 3 3178.01 管理费用(营业收入的16%) 4 9745.12 财务费用(40亿×3.6%) 5 14400.00 折旧费 6 13333.33 税前利润 7 13458.24 所得税(25%) 8 3364.56 净利润 9 10093.68 现金净流量=净利+折旧=10093.68万元+13333.33万元=23427.01万元 回收期=400000/23427.01=17.07年 一、营业收入估算: 1. 温泉洗浴会馆: 预计每天客流量为2260人/天～年营业时间为12个月～人均消 30 37 费额为300元/天.人～年营业收入为24750万元。 2. 商务会议: 预计年营业时间为12个月～预计每天会议人数为250人～人均消费额为300元/天～年营业收入为2737万元。 2、 别墅度假收入: 可容纳1000人～年营业时间为12个月～人均消费额为400元/天.人～年营业收入为14600万元。 3. 度假酒店: 预计每天客流量为2500人/天～年营业时间为12个月～人均消费额为100元/天.人～年营业收入为9125万元。 5、 理疗会馆 预计每天客流量为80人/天～年营业时间为12个月～人均消费额为150元/天.人～年营业收入为4380万元。 4. 综合服务馆: 预计每天客流量为1000人/天～年营业时间为12个月～人均消费额为60.00元/天.人～年营业收入为2190万元。 综上所述～温泉度假村每年的营业收入在57782万元。 二、变动营业成本估算(平均15%,: 57782*15%=8667.3万元 三、营业税金及附加,营业收入的5.5%, 57782万元*5.5%=3178.01万元 四、企业管理费: 31 37 营业收入的16%～即57782万元*16%=9745.12万元。 五、财务费用(按贷款利率7.2%计算) 400000万元*3.6%=14400万元/年 六、建筑物折旧=总投资/30年 400000万元/30年=13333万元/年。 32 37 第十节 拟建项目招标方案 依据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和《河北省实施(中华人民共和国招标投标法)办法》的规定～本项目须实行招标。 9.2招标范围 本项目招标范围为:勘查、设计、建筑、安装、工程监理、设备和重要材料采购。 9.3招标方式 本项目的招标方式采取公开招标。招标投标活动应当遵循公开、公正、公平和诚实信用的原则。 9(4招标程序 招标准备阶段 ?准备招标条件 在正式招标开始前～工程应具备一定的招标条件。包括:招标项目按国家规定需要履行项目审批手续～己经履行审批手续并获得批准～项目法人单位己经组成～资金到位率符合规定～技术资料满足招标投标等。 ?委托招标代理机构 委托有相应资质的招标代理机构进行招标。 ?编制招标文件 招标代理机构按照建设单位的要求编制招标文件～招标文件应包括拟建工程的技术要求～对投标人资格审查的标准、投标报价的要求、 33 37 评标标准和拟签订合同的主要条款等所有实质性要求和条件～是投标和评标的主要依据。 ?计算标底 招标人应编制或由招标代理机构编制并由招标人确认拟建设项 目的标底价格～它是招标人筹集资金和评标人员评价投标报价的主要依据。准确可行的标底价格应该建立在市场调查的基础上～根据拟建工程的技术特点～同时参考最近一段时期内相似工程的结算价格来确定。标底必须严格保密。 招标投标阶段 ?勘察现场 ?发售招标文件 向招标范围内的投标人发售招标文件。 ?招标文件的澄清和修改 任何邀请范围内投标人都可以在规定的时间内请求招标人就招标文件的内容进行澄清。如需要招标人可在招标文件售出后对其补充和修改。 ?编制和递交投标文件 投标人应按照投标人须知并利用招标文件提供的格式编写并提交其投标文件。 投标成交阶段 ?开标 开标应按招标文件规定的时间地点以公开的方式进行。 34 37 ?评标和定标 评标工作由招标人组建的评标委员会负责～先进行投标文件初审～评标委员会对通过初审的投标文件进行详细评价。评价完成后～评标委员会应准备评标报告。由招标人根据评标报告和推荐的中标候选人来决定中标人。 ?签订合同 在接到中标通知书后～中标人应在规定的时间和地点与招标人签订合同。 9(5评标方法 本项目宜采用综合评标价法。综合评标价法是综合考虑投标报价以外的各种评价因素～并将这些因素用货币表示～然后在投标报价的基础上增加或减掉这些费用来得到综合评标价。评标价最低者中标。除了投标报价外～需要考虑以下因素:投标单位的信誉、有无类似工程经验、对工程质量和进度的承诺等。 35 37 第十一节 投资建议 一、项目的优势与风险 经过调查和前面的分析～我们认为该项目有以下优势: 1、 项目建设符合国家产业政策～是国家和地方政府极力鼓吹发展的项目～项目的建设有一定的社会意义, 2、 项目的市场主要定位在北京、天津、秦皇岛和唐山～有一定的客户来源和市场, 3、 项目不是一个孤立的度假村～它可以与运河旅游资源配套～而形成一个完整的有特色的旅游线, 4、 从经济效益上分析～该项目经济效益应可行, 5、 该项目处在设计和建设的初期～可以参考国内外的优秀设计和建设～建设一个有自己特色的度假酒店～以吸引游客。 但我们认为该项目也有以下风险: 1(市场竞争激烈～北京地区温泉资源丰富～有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。 2(温泉的质量和可开采的温泉寿命对本项目的成败至关重要。但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告。 3(度假村内项目的建设对吸引顾客非常重要～要体现健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村～就要建设和经营一批特色项目。因此项目的设计也很重要。 综上所述～通过客观的数据分析、市场调研～科学的市场定位、合理的项目规划、真实的财务分析～我们可以得出一个结论性意见: 36 37 在唐山市丰南区开发建设的温泉度假酒店项目是可行的～这个项目的开发建设不仅弥补了唐津运河度假区冬季旅游项目的空白～解决了旅游产业发展的瓶颈问题～快速发展了当地的经济建设～同时项目本身的经济效益也是十分可观的。因此该项目可以进行开发建设。 37