2019万科房地产集团财务报表分析

二、财务能力分析三、该企业财务状况的总体评价四、同类公司比较五、结束2019万科房地产集团#财务#分析一、万科集团简介万科集团介绍万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。万科1988年进入房地产行业，经过近30年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入新加坡、旧金山、纽约、伦敦等海外城市，参与数十个房地产开发项目。二、财务能力分析偿债能力分析营运能力分析盈利能力分析公司发展能力流动比率速动比率资产负债率产权比率总资产周转率固定资产周转率流动资产周转率应收账款周转率资产报酬率总资产利润率净资产收益率销售增长率资产增长率偿债能力分析短期偿债能力流动比率，速动比率，整个房地产行业的流动比率和速动比率都比较低，万科的流动比率和速动比率在整个行业中处于中上水平，但是由于投资的房地产过多，它的短期偿债能力偏低。长期偿债能力资产负债率越小，企业的偿债能力越高，国际上通常认为资产负债率不应该高于60%，所以对于长期偿债的安全性不是很高；而资产负债率的上升使万科财务风险加大。而产权比率高于了100%，更加说明了万科的自有资产对偿债风险的承受能力不高。企业的财务风险较大。万科作为中国房地产发展的龙头企业，近几年偿债能力的偏低和偿债保障程度的降低很可能会成为万科的长远发展的瓶颈。目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃，土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象。事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地产企业的负债率平均为72%。而从2007年不少房地产上市公司的半年报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越来越大。万科资产负债率再逐渐趋于全国平均水平也在一定程度上说明了万科具有良好的发展态势。房地产行业的资产负债率补充营运能力分析总资产周转率固定资产周转率总资产周转率表示企业资产的使用效率，如果这个比率较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。很显然企业近四年的总资产周转率逐渐提高，企业对资产的利用效率再提高。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。固定资产周转率高；表明企业固定资产利用充分，同时也能表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。企业五年的固定资产周转率一直提高，企业近几年的固定资产使用能力有所增强。2010年2011年2012年2013年2014年总资产周转率0.240.240.310.320.30固定资产周转率39.3850.9964.2872.3865.97流动资产周转率表示流动资产的周转速度，在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好。企业的流动资产周转率趋于平稳，反映企业的应收账款周转速度，比率越高应收账款的周转速度越快，流动性越强,近五年应收账款的周转率总体上升，虽然近三年有所下降，但企业总体应属账款回收率较高，企业的营运资金利用较高。流动资产周转率和应收账款周转率2010年2011年2012年2013年2014年流动资产周转率0.300.290.320.310.30应收账款周转率31.8146.1860.6354.5458.87盈利能力分析利能力分析2010-2014年该指标降低，说明企业资产利用效率低，应分析差异原因，提高销售利润率，加速资金周转，提高企业经营管理水平。总资产利润率，是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即过去所说的资金利润率。它是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡量企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指标。2010-2014年该指标呈下降趋势说明企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的效果不好。2010年2011年2012年2013年2014年资产报酬率4.123.763.723.523.2总资产利润率6.76%6.17%6.24%5.66%5.11%该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。2010年-2014年指标值降低，说明投资带来的收益降低。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。净资产收益率2010年2011年2012年2013年2014年净资产收益率17.79%19.83%20.89%2.09%5.24%发展能力分析净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，2010年-2014年指标值降低代表企业盈利增长能力降低。 资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况，2010年-2014年该指标呈下降趋势说明企业资产增长规模下降2010年2011年2012年2013年2014年净利润增长率36.6532.1530.4020.454.14资产增长率56.7037.3627.8826.506.09  综上，近几年万科的各方面比率有所趋于平稳，这与万科的公司战略和经营策略密不可分，我们可以看出万科在这五年的经营活动也并不乐观，导致它所有以现金为支撑的分析都很不乐观。在14年的时候，万科有扩大规模的趋势。房地产面对巨大的格局调整。万科的管理战略与调整十分的重要，财务人员也应该调整企业预算合理规划万科借款还款的平衡。这一切对于万科都是一个巨大的挑战。熬过这个时期相信万科会站在一个更高的层次，熬不过可能会打击万科的信用和投资者的信心。作为中国最大的房地产住宅开发商，相信万科有能力在中国房地产行业取得更好地发展。三、该企业财务状况的总体评价四、同类公司比较（横向比较）2014年万科集团保利集团金地集团万科集团保利地产金地集团综合分析资产负债率：处于较高的增长水平，仍需进一步处理好资产与负债的关系。在未来才能抵御行业的风险。总资产周转率：处于较低的水平，企业的资产周转速度较低，销售能力较低。在未来企业应该采取提高各项资产的利用程度从而提高销售收入或处理多余资产。净利润率：企业的净利润率处于中间水平，企业应该采取措施扩大销售收入，提高利润，提高净利润率。综上分析：万科集团财务状况总体不错，但与其他企业相比较，仍然存在自身的不足。应该认识到子经济的短处，才能再风云变幻的房地产行业屹立不倒。通过对万科各种情况的分析，我们可以得出万科的总体经营状况和财务状况还是比较好的。目前，针对房地产市场的不太好的景象，万科主要的任务是采用不同的方式销售房产，比如采取讲价促销，折扣等方式销售房产，降低存货的比例，增加资金的流动性。进而提高其发展能力和总体经营水平。偿债能力分析年度20122013201420152016资产负债率（%）78.3278.0077.2077.7080.54资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。万科集团的资负债率近五年一直在70%以上，到2016年极速上升到80.54%，说明企业的资金来源中，来源于债务的资金较多，而来源于所有者的资金较少，此时公司财务风险相对较高，可能带来现金流不足时，资金链断裂，不能及时偿债，从而导致企业破产的可能性增加。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说80.54%的风险也非常大。资产负债率高也与可能是由于应付款项等增多引起的，而且这种增长，并未导致企业信誉与市场地位的丧失，可以增加企业现金运用效力。但是通过资产负债表来看，公司的应收账款在2016年并未有较大波动。即应付账款的变化不影响企业的资产负债率。综上，万科集团的资产负债率较高，有一定的财务风险。2012年到2015年债务与权益比率比率降低，但2016年迅速增长，说明企业自有资产占总资产比重降低，从而使资产结构的合理性降低，企业的长期偿债能力变弱年度20122013201420152016债务与权益比率3.613.553.383.484.14债务与有形净值负债率从长期偿债能力来看，指标越低越好，万科的2012年到2014年一直是下降状态，但从2014年到2016年，指标逐渐增高，并且涨幅较大，所以公司的偿债能力变弱了。年度20122013201420152016债务与有形净值比率3.633.563.413.514.17流动负债率反映一个公司依赖短期债权人的程度。该比率越高，说明公司对短期资金的依赖性越强。根据资产负债表，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强。近五年流动负债的趋势较为平稳，但逐步下降，截止到2016年维持在86.7%左右，说明短期偿债能力增强。年度20122013201420152016流动负债/总负债(%)87.5988.0088.0688.4486.70近五年公司的速动比率呈现增长趋势，截止到到2016年是0.43。正常情况下速动比率1:1是最好的，但是由于万科是房地产公司的特殊性，开发成本较高，近五年公司速动比率逐年增加，截止到到2016年是0.43。说明公司可变现用于偿还负债的资产增多，所以短期偿债能力较好。年度20122013201420152016速动比率0.410.340.430.430.44近五年公司的流动比率呈现下降趋势，截止到到2016年是1.24。正常情况下速动比率2:1是最好的，由于速动比率增加趋势，而流动比率下降，说明企业的存货不断增加，所以万科的偿债压力加大。年度20122013201420152016流动比率1.401.341.341.301.24根据近几年的总体趋势来看，流动比率和速动比率趋势较平稳，速动比率基本在0.3到0.5之间，流动比率在1到1.3之间，波动不明显，说明企业的短期偿债能力稳定；企业的资产负债率和有形资产负债率基本变动不大，而产权比率迅速升高，从3.48到4.14，说明企业的长期偿债能力相对变弱了。营运能力分析年度20122013201420152016总资产周转率(次)0.310.320.300.350.33年度20122013201420152016应收账款周转天数(天)5.946.606.114.053.43年度20122013201420152016存货周转天数(天)1275.271137.241138.83893.61885.97根据上面的数据我们可以看出这五年总资产周转率非常平稳，维持在0.3到0.35之间。而存货周转天数和应收账款周转天数变化较大，都在稳定的小幅度降低，说明应收账款的周转速度和存货的管理较好。说明了万科地产的运营水平较高。盈利能力分析年度20122013201420152016净资产收益率（%）21.4521.5419.1719.1419.68年度20122013201420152016毛利率(%)36.5631.4729.9429.3529.41年度20122013201420152016每股收益1.14001.37001.43001.64001.9000年度20122013201420152016营业净利润率(%)15.1913.5113.1813.2711.79年度20122013201420152016总资产周转率（%）30.5531.5729.6434.9333.35近几年的数据显示企业的净资产收益率2012年到2015年呈现下降趋势，到2016年有所上升。毛利率和净资产收益率相同，到2016年也有所缓和。企业的每股收益逐渐增长，这是一个很好的趋势。总资产周转率也在2012年到2015年一直增长，虽然2016年下降了0.38，但还是维持了一个较高的水平。但营业净利润率却一直小幅度降低。以上数据说明了万科地产虽然盈利能力相对还算不错，但是可能由于市场竞争等原因，导致万科地产的竞争力减弱，未来可能降低盈利效率。优势分析1、万科品牌知名度多年居我国房地产开发企业之首，对消费者有很大的吸引力。2、多年来专注于住宅建设，丰富，多年领跑我国房地产企业。3、拥有优秀的企业文化，被称为房地产界的“黄埔军校”。4、科技研发能力强，住宅产业化建设技术领先。5、营业额逐年增加，营运能力较高 6、万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求。 劣势分析 1、绿城地产、中房地产、中海地产、恒大地产等一些竞争对手发展也比较迅速。2、近几年国家保障性住房建设速度显著加快，对住宅商品房市场有一定的冲击。3、今后一两年内国家宏观调控政策严厉，消费者观望情绪浓厚，不排除在未来一两年内房价大幅下降的可能性。市场环境分析1.万科的横向一体化和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实现优势互补，双方共同发展。并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。自2000年起，万科成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。万科正在为时尚住宅产业化而努力。2.万科的加强型战略1）市场渗透   万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅业。通过提高顾客满意度等，万科力争在现有的市场上获得更大的市场占有率，系列的创新性服务和措施也确实使得万科基本达到了预期的市场渗透的目的。2）市场开发 万科自1988年在深圳以拍卖这种市场化的形式拿到第一块地进入房地产市场来，就不断开发其市场，从初始的深圳市，到珠三角，到如今的全国，万科的市场规模越来越大。到目前为止，万科已经近30个大中城市开发了房地产项目，市场规模不断扩大，市场占有率也不断提高。3）产品开发专注于城市住宅开发，加强规划设计的市场导向性。打破传统的兵营式排列，导入国外的规划思想，降低容积率，预留大量的绿化空间，并设各种休闲设施。成立建筑研究中心，致力建筑产品的研发，创造了许多中国第一：花园洋房等，此外，是第一个获得住宅产品国家专利的房地产企业。 公司战略分析