银行办公楼项目新方案投资分析报告

银行办公楼项目新方案投资分析报告 报告总策划: 报告审核人: 报告完成人: 报告编制参与人: 目 录 1 总论 ................................................................................................... 1 1.1 项目背景 ................................................................................................... 1 1.2 项目概况 ................................................................................................... 1 2 项目建设必要性与可能性 ....................................................................... 4 2. 1 项目建设必要性 ....................................................................................... 4 2.2 项目建设可能性 ....................................................................................... 6 3 项目选址 .............................................................................................. 7 3.1 建址现状 ................................................................................................... 7 3.2 建址条件 ................................................................................................... 7 4 项目方案比较........................................................................................ 9 4.1 新设计总体说明 ....................................................................................... 9 4.2 新设计与原方案比较 ............................................................................... 11 4.3 新设计建安工程造价及调整 ...................................................................13 4.4 新设计总投资 ..........................................................................................18 5 项目环境影响 ............................................................................... 19 5.1 项目实施过程中的环境影响及对策 ........................................................19 5.2 项目完成后的环境影响 ...........................................................................21 5.3 环境保护措施及设施 ...............................................................................21 5.4 环境影响评价 ..........................................................................................22 6 项目实施进度...................................................................................... 23 6.1 项目建设周期 ..........................................................................................23 6.2 施工进度安排 ..........................................................................................23 6.3 实施进度表 ..............................................................................................23 7 项目投资估算与资金筹措 ..................................................................... 25 7.1 项目投资估算 ..........................................................................................25 7.2 项目资金投入与筹措 .......................................................................26 7.3 资金偿还计划及敏感性分析 ...................................................................26 7.4 项目投资其他财务评价 ...........................................................................26 I 8 项目社会评价...................................................................................... 27 8.1 社会影响分析 ..........................................................................................27 8.2 互适性分析 ..............................................................................................27 8.3 社会风险分析 ..........................................................................................27 9 项目风险分析...................................................................................... 28 9.1 风险因素的识别和评估 ...........................................................................28 9.2 风险防范对策 ..........................................................................................30 10 项目结论与建议................................................................................. 33 10.1 结论 ........................................................................................................33 10.2 建议 ........................................................................................................33 附录 ........................................................................................................ 34 II 1 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 中国银行湖北省分行办公楼 1.1.2 项目建设单位 项目建设单位为中国银行湖北省分行。 中国银行是从外汇外贸专业银行转变而来的国有商业银行，湖北省分行是中国银行在湖北省的管辖分行。主要经营范围为:办理人民币存款、贷款、结算业务;办理票据贴现;代理发行金融债券;代理发行、代理兑付、销售政府债券;买卖政府债券;代理收付款项及代理保险业务;中总行在中国人民银行批准的业务范围内授权的业务;经中国人民银行批准的其他业务。 1.2 项目概况 1.2.1 项目区位 项目位于武汉市汉口新华路取水楼，紧邻建设大道与新华路的交叉路口，临城市主干道新华路(将拓宽至宽60M)西侧，南临新华小路(图1-1)。占地 216616M。 1992年武汉市被国家批准为对外开放城市以来，武汉市商务办公和金融商贸设施建设得到长足发展，现已基本形成汉口建设大道金融一条街，解放大道武汉广场商业区，武昌中南路金融商贸一条街等相对集中的商务办公区。 目前，在建设大道金融一条街已有较多商务机构在此落户，金融大厦、建银大厦、招银大厦、国贸大厦及一些商务、新闻单位在此聚集。尤其是这里交通条件优越，距天河机场、汉口机场、汉口火车站近。同时，这里空间开阔，规划建设难度较小。 1 建银大厦 建 设 大 道 招银大厦 国贸大厦 新 中国银行 湖北省分行大厦 民生银行大厦 华 路 解 放 大 道 图1-1 项目区位示意图 本项目所处的武汉市建设大道金融一条街，是武汉中央商务区的核心地段。未来将形成武汉中央商务区三纵两横的布局结构。三纵即新华路、青年路、王家墩为代表的未来建设出的大道;两横即解放大道、建设大道。形成三个核心区，即建设大道金融一条街、解放大道商贸会展区、王家墩核心区。三个核心区之间通过城市新的规划布局和改造提升，有机地连为一体。 1.2.2 项目建设规模 本项目自1999年进行初步设计以来，对初步进行了多次修改，最终形成现有方案。 2原方案办公楼规划设计地上12层，地下2层，总建筑面积34351M;新设 2计办公楼设计地上11层，地下1层，总建筑面积37145.96M，并进一步完善了食堂、设备房以及园林绿化设计。 新设计总体规划指标如下表(表1-1)。 2 表1-1 新设计项目总体规划指标 21 规划用地面积 M 16616 22 总建筑面积 M 37145.96 22.1 其中:办公楼 M 34272 22.2 设备用房 M 1277.96 22.3 食堂 M 1596 3 停车位 个 121 3.1 其中:地上停车位 个 88 3.2 地下停车位 个 33 4 建筑密度 29.3% 5 容积率 1.97 6 绿化率 32.1% 7 建筑高度 M 62.30 1.2.3 项目主要经济指标 项目新设计工程概算总价为30765.26万元。整个项目总投资44143.90万元。 3 2 项目建设必要性与可能性 2.1 项目建设必要性 2.1.1 现有办公条件不能满足分行业务需要，亟待改善 中国银行湖北省分行成立于1979年2月1日，现使用的办公楼为1986年启 2用的自有营业办公楼，位于武汉市汉口黄石路65号，占地面积9145.47M，建 22筑面积6,449.83 M(其中:营业办公面积为5,662 M)。 中国银行湖北省分行现有辖属机构779个，其中:分行12个，城郊区支行41个，县支行62个。正式职工人数为9,773人，代办员及编外人员1,774人，临时工988人。截至1999年末，省分行本部职工人数为826人。 从1989年起，中国银行湖北省分行即在外租用办公用房，省市合并、机构内部改制后，办公用房紧张的矛盾更加突出。省分行分六处办公，全部办公面积 2为14,562M，60,为租用。办公地点分散，狭小拥挤，给分行带来诸多负面影响。 从对外看，办公分散给客户带来很大不便，客户来分行联系办理业务往往需往返几个办公地点，分行内部部门之间对客户提出的问题无法及时进行衔接、协调和解决，常常产生许多不必要的误解，不利于分行大力拓展存贷款业务市场。营业、办公场所条件简陋，感观上影响不好，客户反映意见大，严重影响了中国银行的良好信誉。 从对内看，多处办公，必须会造成人力、物力的重复配置及费用的增加，如，需配交通工具往返于六处办公地点，以保证办公的衔接;电脑机房分散二处，网络建设、管理极为不便;传真机、复印机、空调多处配置等等。由此造成房租、通讯费的增加，以及行政管理人员、车辆耗损、老办公楼的维修费的增加等。种种弊端给分行带来业务管理上的不便，影响了工作效率和业务衔接，对分行的业务拓展也产生较大的影响。 如省分行新办公大楼建成，能集中办公，上述问题将迎刃而解，并利于拓展 4 分行业务在武汉的市场份额，促进分行的发展。 2.1.2 满足金融业竞争、金融产品创新的需要 加入WTO后，我国金融业竞争日趋激烈。特别是，中国政府将逐步向国外金融机构开放国内金融市场，外资金融机构将进入中国开展各项金融业务，银行业将面临更加激烈的竞争。 中国银行湖北省分行办公大楼的建设，将从根本上改变以往分散办公的局面，利于省分行集中人力、物力等实施制度创新和产品创新，拓展新的业务领域，吸收更多的金融业务，为客户提供文明优质服务，提高省分行的业务竞争水平。 2.1.3 新办公楼建设，有利于树立中国银行湖北省分行崭新新形象 随着办公楼的硬件模式由普通型、综合商务型发展到智能商务型办公楼，写字间也由普通型合综合型写字间发展到现在的智能型写字间。写字间也不再是一个单一的办公场所，已成为现代公司企业的基本经营要素，并以独特的写字间文化反映出企业内部团结合外部和谐的真实面貌。 中国银行湖北省分行办公楼选址武汉CBD核心区，是新型智能化办公楼，必能树立中国银行湖北省分行的区域形象、物业形象、企业形象。 2.1.4 同时，国家新土地管理政策形势下，省分行已购置土地处于闲置状态，矛盾日益突出 省分行于1995年通过批租获取的土地一直处于闲置、停工状态。随着国家逐步加强对土地的严格管理，闲置土地所带来的矛盾日益突出。 1998年以来，武汉市人大代表就对省分行闲置土地的问题多次提出质疑，市土地监察大队也多次督促分行早日解决土地闲置问题。 1999年国土资源部发布《闲置土地处置办法》(1999年，第5号)要求加大对闲置土地的处理，尤其是分行所获土地处于武汉市繁华的金融区内，更加引起土地管理部门的高度重视。2000年武汉市土地监察大队明确提出:按《闲置土地处置办法》的要求，若2000年不能动工，将按土地批租费的20,收取土地闲置费，约1,200万元;若2001年仍不能开工建设，政府将不得不收回该土地的使用权。 5 2.2 项目建设可能性 2.2.1 项目所在处位于武汉市建设大道金融一条街内，是武汉CBD的核心区，汇集了多家银行金融机构、媒体单位、文化单位。如招商银行、交通银行、农业银行、华夏银行、发展银行等金融机构;长江日报社、武汉晚报社、广播电视中心、杂技厅、武汉出版社、武汉博物馆、图书大世界、武汉图书馆等文化产业。区域内各类配套设施完整，能最大限度地发挥该区域的集聚效应。 2.2.2 充分运用现代建筑技术、信息技术等追求办公环境的舒适性、适宜性，从设计、施工、使用、管理等方面均可行。 2.2.3 随着省分行资产结构调整、业务逐步扩大、经营状况不断改善，办公楼的投资完全有能力由分行逐年摊销、消化，从财务上可行。 6 3 项目选址 3.1 建址现状 3.1.1 地点与地理位置 项目地块位于汉口新华路251号，在建设大道金融一条街范围内。 3.1.2 建址土地权属类别及占地面积 项目所占土地为国有土地，已于1995年原中国银行武汉市分行经总行批准与武汉市土地管理局签订了土地批租合同，取得国有土地使用权。项目总占地面 2积16616M。 3.2 建址条件 3.2.1 地形、地貌条件 该地块位于市区，土地平整，无起伏。 3.2.2 工程地质、水文地质条件 项目场地为软弱场地土，III类建筑场地。 实测静止水位深度在地表下0.30-1.10M，相当于绝对高程19.64-20.52M，场区地下水对混凝土无侵蚀性。 3.2.3 周边建筑物与环境条件 本项目周围有多幢高层建筑，是汉口高层建筑集中的区域之一。如武汉证券大厦(53层)，建设银行湖北省分行大楼(48层)，国贸大厦(52层)，华夏银行武汉分行，招商银行武行分行(28层)，烟草证券大厦(41层)，新宜大厦(30层)等。 项目靠近西北湖广场、喷泉公园、中山公园，环境优雅。 3.2.4 交通条件 项目位于城市繁华地段，紧临城市主干道，交通条件优越，距天河机场、汉口机场、汉口火车站近。 3.2.5 公共设施条件 7 项目位于城市金融区内，也是汉口写字楼集中的地方，各类公用设施配套、商务配套完善，如金融、商贸、会展、媒体、文体等配套，便于开展各项商务活动。 3.2.6 施工条件 项目所在地具备良好的水、电、气、路等施工条件。 8 4 项目方案比较 4.1 新设计总体说明 4.1.1 设计指导思想 中国银行湖北分行办公楼是21世纪的新建筑，设计主题是“面向21世纪的银行建筑”，将成为武汉市乃至湖北省的标志性银行建筑。是高科技与功能相结合、绿色生态与城市化相结合的新型建筑。 中国银行湖北分行办公楼设计从地段、环境与银行建筑功能出发，从分析周围社会、经济环境入手，进行全方位考虑、设计。 项目所在的建设大道金融一条街高层建筑林立，考虑到分行办公楼总建筑面积有3万余平方米，不宜设计为高层建筑，否则，办公楼层将十分狭窄、单薄，严重影响使用效率，同时建筑体量比例也与周围环境不协调。 基于上述考虑，设计要求不求最高，但求合理、适用。将办公楼主楼设计成11层，不设裙楼，使整个办公大楼浑然一体，体量敦实厚重，符合银行建筑的特点。主楼底层设架空层、夹层，其中架空层及夹层高10M，拟布置绿化、建筑小品、雕塑等，为工作人员及市民提供一处良好的休闲场所。两层营业大厅设在架空层及夹层之上，由自动扶梯上下，营业大厅正对喷泉公园，视野开阔。营业厅以上为办公标准层，其设计服从整个建筑主体，并充分考虑了办公间的朝向与景观。 整幢办公楼的设计原则是，充分运用现代建筑技术追求大厦独特的造型特点与强烈的现代感，使之融于周围环境，体现生态建筑、城市建筑、银行建筑的特色。 4.1.2 总平面设计 (1)总平面功能分区 项目总体规划以东西为主轴，与新华路相互垂直，与喷泉公园大门相呼应，与周围已有的建筑环境相适应，形成良好的相互协调关系。 办公楼前形成31M宽的室外广场，利于城市公共空间环境的改善，并起到 9 疏导人流的作用。外来人流从正对新华路的入口进入大厦，设备用房位于办公楼后部靠南布置，两层食堂布置于地块西侧，使红线内三座建筑与国贸大厦围合构成一座内部绿化庭园。在新华小路和新华路分别设有两个车辆出入口，形成小区内迅捷的交通，并形成消防环路。在新华路设有主楼的出入口，多个方向的出入口既满足了现状需求，又合理布置了大厦中使用要求各异的部门，使各功能分区享有各自独立的出入口和管理体系。 (2)交通组织 办公大楼的内部来访车流可由其东北角的新华路口直接进入楼前广场及其北侧的停车场，银行内部车流由新华路右转入新华小路再进入大楼后面的停车场，也可进入地下车库。银行运钞车可进入内部专用入口，并可由专用车道进入地下车库到达卸钞厅。在地块北侧内院还布置了停车场，以满足场内停车的需要。 (3)广场、庭院及绿化 办公楼沿新华路有31.1M×72.3M的开阔广场，设计成花池、绿地、树林、水池喷泉广场，并延伸至高楼架空层中，使室内外空间融为一体，互相补充，通过不同使用功能的建筑围合空间，为顾客、市民提供一个缓冲、休闲的场所。 将地块内三栋建筑围合布置成一内庭园，设计绿化休闲座椅、建筑小品、花园等，并在设备房屋顶设置屋顶花园，以美化环境，创造良好的商务办公环境。 4.1.3 分层平面设计 办公大楼地下1层，地上11层。 地下室:地下一层是平战结合的人防地下室，设配电房、金库、保险箱库、凭证库、车库等。 架空层及夹层:设门厅、自助银行、消防控制中心、顾客休息区、庭园及少量办公间等。 一,二层:设营业厅、办公、空调机房、洗手间、电梯等。 三层:设机房、大空间办公室、洗手间、空调机房等。 四,七层:设标准大空间办公室、洗手间、吸烟室、开水间、空调机房等。 八层:设大会议室、室外绿化平台、大空间办公室、洗手间、吸烟室、空调机房等。 九层:大会议室上空、大空间办公室等。 十层:大空间办公室、吸烟室、洗手间等。 10 屋顶:电梯机房、交换机房及屋顶花园等。 4.1.4 立面设计 办公大楼立面造型运用抽象的几何形体，使方形和圆弧形体块穿插组合，形成简洁而丰富的视觉效果。营业大厅以虚为主，室内外空间通透，使室内人员视线通透，景观良好。 大楼主立面庄重大方，对称布局，正中为玻璃幕墙。两侧为实墙，虚实对比强烈。大楼两侧的办公用房，则以实墙为主，开圆形点窗，可以节省能源，同时也符合银行建筑庄重的特色。 本设计着重突出强调了入口处的处理。充分展现了银行令人信赖、给人信心的特点。在建筑主体及近人的地方，尽量采用石材装饰，并通过质感、色彩、分缝的变化，充分发挥花岗岩的无穷魅力，体现银行建筑的特征。同时，主楼局部运用透明钢骨玻璃幕墙和铝格栅等，使建筑更具现代特征和超前性。 整幢建筑简洁明快，庄重大方，既体现银行建筑特征，又创造新世纪的新银行形象。 4.1.5 剖面设计 办公大楼地下室层高4.8M，架空层及夹层高10M，其中夹层高4M，一、二层高4.8M，三层高4.2M，四至十层高3.9M。 大楼办公间的柱网为12.8M×8.4M，局部柱网尺寸为10.4M×8.4M，柱网尺寸整齐划一，便于办公空间自由灵活分隔，满足不同的使用功能。 整幢大楼垂直交通便捷。顾客可由架空层乘自动扶梯上至一层营业大厅，乘螺旋扶梯上至二层营业大厅。办理保险箱业务的顾客可从架空层乘专用电梯下至地下保险箱库。 办公及内部人流通过办公楼门厅两侧的6部观景电梯到达各办公楼层。 大楼的四个角落均设有消防疏散楼梯，满足安全疏散的要求。 4.2 新设计与原方案比较 新设计较原方案在建筑功能分区、平面布局、立面、结构、设备、装修、园林布局等方面发生了许多变化(表4-1)，这也是影响工程造价变动的重要原因。 11 表4-1 新设计与原方案主要变化之比较 序号 比较内容 原方案 新设计 1 建筑平面 主体塔楼呈H型 主体呈三面围合式 立面造型运用抽象的几何形体，使2 建筑立面 立面简洁 方形和圆弧形体块穿插组合 注重立体绿化设计，与地面绿化融3 绿色生态设计 为一体，满足生态、健康办公环境 要求 钢筋砼框架—全钢结构—剪力墙结4 结构 钢筋砼框架 构 改为一层，取消厨房及餐厅，另设5 地下室 两层 设备房，增加金库、保险箱库面积， 减少停车位。 6 裙楼 设三层裙楼 不设裙楼 7 架空层及夹层 无 设置。共高10M 8 屋顶花园 位于三层 屋顶，设室外立体绿化平台 9 会议系统工程 无 有 10 软件及其他 无 有 总之，新设计较原方案发生了更大的变化，进一步地体现了更强的时代性、更高的科学性、更完美的人性。 时代性 设计采用了大开间式的区域分割，将新技术大量引入到办公楼的设计、装修中，并强调银行的个性需求和企业色彩。高层多元化的造型，突出了银行建筑的楼宇个性。在现代化的智能型办公楼的设计、建造中导入新观念、新材料、新能源、新技术，以办公自动化、智能化为核心，实现办公楼的变革性和时代性。 科学性 办公楼最大限度地利用了现代的科学成果，更强调结构灵活性、环境舒适性、 12 管理智能性，也更加体现对人的关怀。如利用架空层、夹层、弧形钢结构等增加了空间的层次感;注重立体生态绿色色彩对工作效率的影响;强调布线与设备安装的灵活性等。 人性 新办公楼体现出了对人性的充分关怀，即充满人性的办公环境、工作站、符合人体科学的办公家具和设备。在办公楼使用过程中，尽可能地把个人能力充分展现。 4.3 新设计建安工程造价及调整 设计概算书(武汉建筑设计院2003年10月)中建筑安装工程造价为17578.69 2万元，单位造价为4737元/M。本次施工图设计范围为建筑、结构、给排水、电气、暖通及地下室人防，不含室外、绿化设计、室内精装设计和建设方自理项目，概算造价中也未列示，因此对设计概算须加以调整、完善。见附表1(建安工程概算汇总对比表)。 4.3.1 建安工程造价调增原因 中国银行湖北省分行办公楼项目建安工程造价较原批方案有许多变化，综合各方原因，造价发生增加主要如下所示: 1、中国银行湖北省分行办公楼新设计有较大变化。 在建筑功能分区、平面布局、立面、结构、设备、装修、园林布局等方面发生了许多变化(参见《中国银行湖北省分行办公楼初步设计说明书》，武汉市建筑设院，2002年)，工程造价也发生变化。 2、建筑材料上涨，引起建安工程直接费增加。 2003年以来，我国主要建材价格持续上升，是近年少见。目前，钢材、水泥等主材价格仍有较大幅度上涨。据中国人民银行监测的企业商品价格变动情况显示，2003年11月企业商品价格总水平较上月上升1.3,，较上年同期上升8.3,。其中，钢材价较上月上升2.6,。较上年同期上升35.9,。水泥价较上月上升4.3,，较上年同期上升14.9,。从近期调查及收集的资料来看，原因如下: 1)2002年3月，美国保护本土的钢材企业的201条款正式实施，引发了世界各国保护本国钢铁企业的措施纷纷出台，也引起我国的高度重视，由于我国是一个成品钢材的进口国，钢材进口量比以往有较大幅度下降，这是导致钢材涨价 13 的一个首要原因。 2)受国际社会、经济形势影响，国际石油价格飞涨，重油、柴油等燃料成本提高了40,，增加了生产成本。同时，由于油价上涨亦导致运输费用的增加，提高了钢材等建筑材料的经营成本。 3)部分钢材企业选择在年初停产检修，国内总的钢材产量有所减少也是目前钢材价格大幅上涨的一个原因。 )近几年来，我国宏观经济保持持续、快速增长，2000年到2003年GDP4 增长速度分别为8,、7.3,、8,、9.1,。其中固定资产投资势头强劲,增速过快、规模偏大,屡创新高，对国民经济增长拉动作用非常明显。固定资产投资主要表现在房地产、电力、化工、交通、城建等领域。特别是2003年上半年受“SARS”影响停工的工程集中在下半年复工，投资大幅度增加。国家统计局近期国民经济和社会发展情况显示，一季度全社会固定资产投资8799亿元，同比增长43.0%。投资需求增加使我国钢铁、水泥等建材需求集中、大幅增加，主要建材供不应求，价格快速上涨。 5)受石油、钢材涨价的影响，制造业生产成本急剧上涨，建筑安装工程中的各类设备如空调机组、电梯、锅炉等价格也会水涨船高。 6)受主要建材涨价影响，装饰、安装工程中的主要材料、辅助材料、零星材料等，也出现涨价迹象。 下面以2002年到2003年武汉市钢筋、水泥、商品混凝土价格变化来说明主要建材的价格变化趋势。(资料来源:《武汉市建设工程价格信息2003年1,12期) 1)钢筋价格变化趋势图(Φ10以外，单位:元/吨) 14 钢筋价格在2003年11月比上年同期上涨了50.94,。 #2)水泥价格变化趋势图(以325为例，单位:元/吨) 420 400 380 360 340 320 300 2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月 330.59325.49330.59403.01 2003年12月水泥价格比同年月份上涨了21.91,。 3)商品混凝土价格变化趋势图(单位:元/M) 3 15 420 400 380 360 340 320 300 2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月 335328327361C30 349347347369C35 369371369407C40 以C30号混凝土为例，11月份价格较去年年底上涨了7.76,。 3、武汉市建筑设计院设计概算书中有些工程项目的造价未能包含。 对设计概算书未齐全部分进行了增补，如桩基础工程、办公楼深基坑工程、 室内精装修工程、部分设备安装工程等。 4.3.2 造价调整依据 1、中国银行湖北省分行办公楼、设备用房、食堂施工图; 2、《湖北省建筑工程概算定额武汉市统一基价表》(1996年); 3、《湖北省土建工程消耗量定额及统一基价表》(鄂建[2003]43号文); 4、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》(鄂建[2003]44号文); 5、《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》(2000年); 、《全国统一市政工程预算定额湖北省统一估价表》(2000年); 6 7、武汉市《工程造价信息》2003年第10期; 8、《湖北省建筑安装工程费用定额》(2000年、2003年); 9、国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准。 4.3.3 调整具体内容及说明 1、基础工程造价及调整。原概算书中桩基工程造价需增加(增加部分详见 办公楼桩基础预算书);基坑开挖支护费用见附表2(土建工程部分造价调整)。 2、钢筋、水泥、商品砼等主材按2003年11月武汉市工程造价信息价进行 16 调整，见附表3、4、5(办公楼、设备房、食堂价差表)。 3、因设计概算书中包含了部分装修，调整了部分造价。 4、设备安装工程费用调整: 1)原概算中计算了室内火灾自动报警系统工程费用，按银行系统的一些建筑规范要求，此部分费用偏低，按施工图设计提供的火灾报警系统进行了调增。 2)电梯、自动扶梯购置、安装也按施工图设计提供的数据进行了调增。 3)设计概算书中弱电工程造价部分计算。依据银行系统建筑的实际情况及中国银行湖北省分行提供的设计交底要求进行增补，主要包括综合布线系统、设备监控系统、安防系统、会议系统、有线电视、软件及其他等。 5、设计概算中未包含绿化、广场、围墙等工程造价，新设计造价增加了此部分费用，见附表6(室外工程增补部分)。 4.3.4 调整说明 1、土建及装饰工程 1)打桩工程。详见附件1《中国银行湖北省分行办公楼桩基工程预算书》。 2)地面以下工程。增加深基坑工程费用。 3)地面以上工程。 4)材料价差部分。根据2003年11月《武汉市建设工程信息价》对设计概算中的主要材料(譬如:钢材、商品混凝土、水泥以及乳胶漆、花岗岩等装饰材料)进行了调整。 5)二次装修。调整了部分造价。 6)钢网架工程。未调整。 2、给排水及消防 对新设计概算造价进行分项，造价并没有调整。 3、电气系统 1) 造价未调整部分。对新施工图设计概预算造价进行分项，造价没有调整，包括变配电设备及安装、照明工程、动力配线工程等。 2) 造价调整部分。因新设计概预算中部分项目不全，根据省分行工程部提供的设备采购、安装概算表(附件2)进行调增。 4、空调工程 1)集中空调工程仍按新施工图设计概预算造价确定，未作调整。 17 2)防排烟系统已包含在集中空调工程中，未作调整。 5、锅炉设备安装工程 按新施工图设计概预算造价确定，未作调整。 6、电梯配置费 根据省分行工程部提供的设备采购、安装概算表(附件2)进行调增。 7、室外相关工程费用 1) 造价未调整部分。 新施工图设计概预算造价中已含部分室外道路、排水、照明，未作调整。 2) 造价调整部分。 增加新施工图设计概预算中没有的广场、园林绿化、围墙等工程费用。详见 附表6。 4.4 新设计总投资 整个项目总投资需44143.90万元，新设计建安工程概算总价为30765.26万 元。，详见附表8(项目总投资估算表)。 18 5 项目环境影响评价 5.1 项目实施过程中的环境影响及对策 5.1.1 工程建设对环境的影响 (1)工程用地的影响 2本项目用地16616M，计24.92亩，属于经过批准的用地范围，位于建设大道金融一条街区域内，傍有建银大楼(已建成)、民生银行大楼(在建)，不会对城市产生不良影响。 (2)对交通的影响 工程建设时，由于车辆运输、与外部水电气线路接驳等原因，加之紧靠新华路与建设大道交叉路口，会使交通变得拥挤和频繁阻断，较易造成交通问题，这种影响随着工程的结束而消失。 工程施工时，沿路由于临时占道和高层施工，还会导致人行不便和不安全。 (3)施工扬尘、噪声的影响 工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量;阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。 施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。特别是夜间，施工的噪声将产生严重的扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。或夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。 (4)生活垃圾的影响 工程施工时，施工区内近千左右劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。 (5)废弃物的影响 19 施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。 车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环境质量。 废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破坏自然、生态环境、影响城市的建设和整洁。 废弃物的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。 5.1.2 建设中环境影响的缓解措施 (1)交通影响的缓解措施 工程建设将不可避免地影响该地区的交通。项目在制订实施方案时应充分考虑到这个因素，对于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间(如采用夜间运输和占道阻断，以保证白天畅通)。 临街面施工时，需要搭建牢靠严密的人行通道和防护设施，确保人行通畅和安全。 (2)减少扬尘 工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。 (3)施工噪声的控制 运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声以及地基处理打桩声等造成施工的噪声，为了减少施工对周围居民的影响，工程在距民舍200M的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民声环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。 (4)施工现场废物处理 工程建设需要数百个工人，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位 20 应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物;工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。 (5)倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。 (6)制定废弃物处置和运输计划 工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。运输计划可与有关交通部门联系，车辆运输避开行车高峰，项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。 施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。 5.2 项目完成后的环境影响 项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而因项目良好的建筑、景观设计会极大地改善周边的人居环境。 5.3 环境保护措施及设施 主要说明项目建成后的主要环境污染源及环境保护措施及设施。 5.3.1 环境保护设计依据 (1)中华人民共和国城市区域环境噪声标准GB3096-93; (2)污水综合排放标准GB8978-1996; 3)地表水环境质量标准GHZB1-1999; ( (4)中华人民共和国工业企业厂界噪声标准 GB12348-90。 5.3.2 主要污染源 (1)建设期间:主要为施工噪声，施工中扬起的灰尘及施工中用水、排水。 (2)项目建成后主要为: 环境大气污染:停车场汽车废气等给环境造成的污染。 废水排放:职工生活污水排放给环境造成的污染。 固体废物:生活垃圾和餐饮垃圾等。 21 (1)废气的影响不超过大气环境二级标准。 (2)废水达到污水综合排放三级标准。 (3)城市区域环境噪声二类标准。 (4)固体废物以无害化处理为控制目标。 5.4 环境影响评价 本项目在建设过程中及建成后，按本设计中提出的方法进行治理，各种污染 源及致染物的排放标准，均可控制在国家标准内，对周围环境造成的污染甚小。 22 6 项目实施进度 6.1 项目建设周期 根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要，预计项目建设周期为2年(开始施工至正式投入使用)。 项目地块于1995年获得土地使用权。目前已完成地质勘察工作，并由武汉建筑设计院完成设计工作。现已完成部分试桩工程。 6.2 施工进度安排 由于项目的建设建设规模大、施工时间长。项目建设宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。 根据项目实施的实际情况，建设期可分为十个阶段:A.施工准备阶段;B. 基础和地下工程施工阶段;C. 主体土建工程阶段;D. 设备安装工程阶段;E. 外装饰工程阶段;F. 室内安装和装修阶段;G. 室外工程和收尾阶段;H系统安装调试阶段;I. 竣工验收;J. 投入使用。 考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。 6.3 实施进度表 项目实施各阶段工作量和所需时间及时序的大体安排见表(表6-1)。 23 表6-1 项目实施进度表 第1年 第2年 第3年 实施阶段 1 2 3 4 1 2 3 4 A B C D E F G H I J 24 7 项目投资估算与资金筹措 7.1 项目投资估算 7.1.1 投资估算范围 本项目建设投资估算范围包括办公楼、设备房和食堂等建筑工程与室外工程(室外道路、照明、给排水、小广场、园林绿化、围墙等)。 7.1.2 项目总投资估算依据 本项目总投资估算的依据主要如下: 1)国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准; 2)鄂建[2000]44号文颁发《湖北省建筑安装工程费用定额》; 3)鄂建[2000]43号文颁发《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标进行估算; 4)1996年版《湖北省建筑工程概算定额 武汉市统一基价表》; 5)《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》; 6)《全国统一市政工程预算定额湖北省单位估价表》; 7)有关生产及销售厂家对设备及工器具的报价和设备及工器具市场价格信息; 8)类似工程造价指标。 7.1.3 项目总投资估算 本项目总投资估算主要由两部分部分组成:建设投资、建设期利息。经估算项目总投资为44143.90万元。详细内容见表(附表8)。 投资估算说明: 1)本项目建筑安装工程费估算主要采用概算法。根据概算指标，并结合已有工程的实际情况进行估算，具体见建安工程概算造价汇总表(附表1)。 2)工程建设其他费用。主要为建设税费，按原总行批准额计算(附表7工程建设其他费用一览表)。 3)建设期利息。建设期按项目投资的有关规定，采用动态方法计算，主要 25 是银行借款部分的利息。详见附表9新方案项目资金投入计划与资金筹措表。 4)土地批租费。按实际发生费用计算，计4650万元。 7.2 项目资金投入与筹措计划 项目建设期历时2年，从2004年1月至2005年12月完成，并投入使用。在项目建设期内，投资总额按45%、55%的比例均匀投入。详见附表9新方案项目资金投入计划与资金筹措表。 项目考虑中国银行湖北省分行有部分自有资金可以先行投资，其他部分由中国银行总行借款筹得，分别于2004年投入12500万元、2005年投入17500万元。详见附表9新方案项目资金投入计划与资金筹措表。 7.3 资金偿还计划及敏感性分析 7.3.1 资金偿还计划 项目银行借款部分考虑由中国银行湖北省分行可以用来还款的资金来偿付，如省分行的各类经营收入等。 资金偿还从投入使用后的第一年开始，第一年、第二年分别支付4000万元、6000万元，从第三年起每年可支付8000万元，直到借款全部偿付完毕。详见附表10借款偿还计划表。 7.3.2 资金偿还敏感性分析 考虑到资金偿付存在一定的不确定性，对资金每年偿付金额的变动作出了敏感性分析，以分析资金偿付的敏感程度。详见附表11偿债能力敏感性分析。 7.4 项目投资其他财务评价 此投资分析重点是针对中国银行湖北省分行新设计方案投资与原审批投资的比较。由于建设单位未提供详细的营业收入等资金运作计划，因此未能做其他财务分析(如现金流量分析、投资利润率、投资回收期等)，此部分待建设单位提供详细的营业收入等资金运作计划后再行完成。 26 8 项目社会评价 社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价从以人为本的原则出发，主要包括以下研究内容。 8.1 社会影响分析 项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响(通常称为社会效益)和负面影响。 项目的建成会进一步改善新华路、建设大道及周边的城市金融中心的形态，增强金融区的集聚效应，促进金融一条街的发展和投资环境的完善。 8.2 互适性分析 项目的互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。 本项目的建成会进一步改善新华路及周边的城市金融中心的形态。因此，本项目会得到政府及社会的大力支持。 8.3 社会风险分析 项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。 总体而言，本项目建设不存在较大的社会风险。 27 9 项目风险分析 风险和变化是建设工程项目管理中最鲜明的特点，也是区别于常规“运做”的基本方面。风险是指影响项目目标实现的客观不确定性事件或因素的集合，是在项目管理中不希望发生的。 项目风险分析是在此前工作的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设过程中中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。 9.1 风险因素的识别和评估 9.1.1 风险等级划分 一般风险:风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。 较大风险:风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。 严重风险:有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行;二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。 灾难性风险:风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。 9.1.2 风险因素的识别 项目风险贯穿于项目建设的过程，根据本项目的实际情况及风险产生的原因，本项目的风险主要有: 1、政策风险 如果中国银行湖北省分行办公楼项目不能及时开工，已批地块仍将处于闲置状态。现在国家对土地管理政策比以往更为严厉，土地使用权有可能被武汉市人民政府收回的风险。如土地使用权被收回，省分行将面临不得不通过其他方式再次获得土地使用权的问题。 28 自政府改变原来土地主要依靠土地协议出让方式供应土地为以市场拍卖、招标、挂牌出让等方式出让土地后，武汉市国有土地使用权必须经过土地储备整理中心以拍卖方式(多以此种方式)获得，并且土地出让价格迅速攀升。如果省分行以此途径再次获取土地使用权，土地成本将急剧增加。 2、市场风险 本项目市场风险主要是价格风险。表现在项目投资概(预)算种各种材料取定的价格有可能与市场价格发生较大的偏离。从目前的市场情况看，近期内建材价格下跌的可能性很小。 材料价格的变动主要会影响到本项目种以下材料、设备的价格。 1)建筑工程类:钢筋、钢结构型材、水泥、砂石等; 2)装饰工程类:板材、型材、涂料等; 3)设备安装类:电梯、发电机、变压器、高低压配电柜、锅炉、空调机组、监控设备、安防设备等。 另外，本项目需要设备数量多、价值高，所选用设备种类、型号、数量、产地等也有可能发生变化，并且设备代理、设备招标方式不同对设备购置费用会产生重大影响，有可能使设备购置成本增加。 3、工程风险 1)建安工程造价估算风险。 (1)本项目建安工程造价计算时，建筑工程执行概算定额(《湖北省建筑工程概算定额武汉市统一基价表》，1996年)，安装工程执行预算定额(《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》，2000年)，工程取费执行2000年《湖北省建筑安装工程费用定额》。在正式施工图预算、工程结算时，实际造价会与目前概(预)算造价出入较大，因概算造价与预算造价之间可以发生10,左右的变化，预算造价与结算造价之间产生5,左右的差额，这种差额的发生也是在正常允许范围之内。随概算、预算定额、取费定额的逐年变化(如最新取费执行定额有2003年《湖北省建筑安装工程费用定额》、《湖北省土建工程消耗量定额及统一基价表》(鄂建[2003]43号文)、《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》(鄂建[2003]44号文))，工程造价也会出现相应增减。 (2)在设计概算中，因二次装修、小广场、园林绿化、围墙等工程设计未出，此部分造价在造价调整中已补充进去。因是按相类似工程单位造价计算，可 29 能与将来实际发生额产生重大差额。 2)工程地质引起投资增加的风险。汉口地区地质状况复杂，本项目所在地为弱场地土，III类建筑场地，在实际施工时，有可能由于地质条件发生重大变化，导致工程量增加、投资增加等风险。 3)设计变更。在项目实施过程中，由于多方面情况的变更(如业主对结构布置提出了与原设计不同的要求)，经常出现工程量变化、施工进度变化以及因承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超过原来的概预算成本。 4)材料、设备购置价格的上涨，将直接影响工程的施工进度，存在工程质量和安全难以保证的因素。 4、资金风险 本项目投资数额大、时间长，如资金来源不足或供应不足，利率变化等会给项目建设造成重大损失。 9.1.3 风险因素评估 风险因素评估的方法采用简单估计法。评估见下表(表9-1)。 由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险;严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低;项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。 9.2 风险防范对策 项目可以采取风险回避、控制、转移、自担等防范对策。针对本项目可以采取如下防范措施。 1、对于土地使用费风险，可以争取工程早日开工，则此项风险将不存在。 、市场材料、设备价格风险。 2 30 表9-1 风险因素和风险程度分析表 风险程度 序号 风险因素名称 灾难性 严重 较大 一般 1 政策风险 1.1 土地使用费 ? 2 市场风险 2.1 价格风险 ? 3 工程风险 3.1 建安工程造价估算 ? 3.2 工程地质 ? 3.3 设计变更 ? 3.4 施工进度 ? 4 资金风险 4.1 资金来源中断 ? 4.2 资金供应不足 ? 4.3 汇率、利率变化 ? 1)要密切注意建筑市场的动向，特别是材料、设备价格的升降，及时调整 造价。 2)在工程招投标，应充分考虑和预测各方面的风险因素，对材料价格升降 的调整，可在招标文件或合同中约定，使建设单位的利益得到保障。 31 3、工程风险。 1)在建安工程造价估算时应留有余地。 2)在工程量清单计价的形势下，工程计价强调体现企业自主报价、体现合同约定、依法结算的原则。工程承发包双方都必须对此有足够的认识和重视。 3)设计变更。在项目设计时，应统筹安排，全盘考虑，尽可能减少和控制工程变更的数量。 )为预防材料、设备价格上涨，应适当提取一定数量的准备金。 4 4、资金风险 按项目施工的阶段、进度合理安排资金筹措和资金使用，并严格按资金使用计划表使用、安排资金。 32 10 项目结论与建议 10.1 结论 1、项目地块位置极佳，位于汉口建设大道金融区内，也是武汉CBD核心区，区位、交通优越，适宜建造中国银行湖北省分行办公楼项目。 2、办公楼设计新颖，符合现代银行建筑特点，能满足金融业务需要，也能树立中国银行湖北省分行新形象。 3、银行建筑不同于普通建筑物，尤其是其设备方面有其独特的要求，工程造价增补部分是合理的、必需的。 10.2 建议 1、在国家实施“最严格的土地”的形势下，该土地不宜长期闲置不用，以免引发新的矛盾。应集中力量抓紧完成项目开工的准备工作，确保项目能早日开工建设。 2、既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，争创优质工程。 33 附录 附图: 附图1 中国银行湖北省分行办公楼原方案效果图 附图2 中国银行湖北省分行办公楼新方案效果图 附表: 附表1 建筑安装工程概算汇总对比表 附表2 土建工程部分造价调整 附表3 价差表(办公楼) 附表4 价差表(设备用房) 附表5 价差表(食堂) 附表6 室外工程(增补部分) 附表7 工程建设其他费用一览表 附表8 项目总投资估算表 附表9 新方案项目资金投入计划与资金筹措表 附表10 借款偿还计划表 附表11 偿债能力敏感性分析 附件: 附件1 中银大厦桩基工程预算书与深基坑工程概算书 附件2 部分设备采购、安装概算表 34 附图1 中国银行湖北省分行办公楼原方案效果图 附图2 中国银行湖北省分行办公楼新方案效果图 35