中低密度住宅产品研究

中低密度住宅产品研究 花园洋房住宅产品 花园洋房的定义与特征 花园洋房的实质: 从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。 花园洋房的特征——品质提升关键词: 1)内:情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。 2)外:花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大(面宽)和观景层次的增加(露台等)，住宅与景观的结合更加紧密。 3)形:洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。 花园洋房产品在解决中的常见角色 1)低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2)成熟郊区化板块中的经济性产品。 3)成熟城市板块中的改善型产品。 4)陌生区大盘的创新型产品。 花园洋房价值分析 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。 2、居住空间前所未有的“丰富多元” 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加: ——前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。 ——后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。 1、入户方式开始趋于“私有” 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。 花园洋房价值分析(续) 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切; 另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强; 所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 典型案例 ——万科?西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重; ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”， 不追求图面形式，以空间实感动人。 3、“院落感”的价值开始体现 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键; 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。 4、造型特质从“整体”走向“细节” 洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感 洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化 专题3:花园洋房的三种产品类别分析 注意点: 各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越, 情景花园洋房产品的分类 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段: 1、以绿城产品为代表——“花园化洋房”路线 ,、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房”路线 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房”路线 上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品 长沙绿城桂花城 绿城??长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区 总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统 以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观 利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所 以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区,小住区”的两级布置的六大组团聚落空间 中心绿地水景 南入口 东入口 闻莺苑组团 春晓苑组团 初阳苑组团 栖霞苑组团 云树苑组团 桂雨苑组团 社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应 在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。 同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。 在社区的氛围营造上，绿城??桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。 建筑围合 通廊围合 围合组团 中心景观 建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致 小高层则采用围合庭院的方式组织，多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院的南面为多层住宅，以保证院内有充分的日照 园区中心的8幢点式多层和北侧4幢点式高层住宅，与中心花园相辉映，构成了整个园区的亮点，丰富了园区的天际线，更体现出建筑与自然的和谐 5层点式多层“小胖楼” 会所欧式风情商业街 13层点式高层 4-5层，多层 小高层 16层板式高层 7-11层小高层 7-11层小高层 11层小高层公寓 不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显 风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向 情景花园洋房产品的分类 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段: 1、以绿城产品为代表——“花园化洋房”路线 ,、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房”路线 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房”路线 上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品 案例13>. 天津水晶城 区域:位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区; 占地面积: 38.4万平米。 建筑面积: 38.41万平米 物业类型:情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团:9 综合容积率:1 卫津河 一期联院别墅 二期洋房 二期别墅 一期情景花园洋房 万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入 户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花 园或露台 情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的 的特色是,—,米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙: 首层:南向花园入户 二层:南向露台入户 三层、四层:楼梯入户 二层露台入户 三层露台 首层花园入户 首层情景房 首层情景房 首层户型:南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽 建筑面积:149.14? 架空层储藏室:28.37? 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50?左右私家花园，花池的设置，平添主人 生活情趣。 独有情景房，倍添院居情趣 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分 超过20?主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面 情景房 错层 12米 二层户型: 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积:140.48? 错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40?横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20?的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区(客厅、餐厅)与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 ?附带观景露台 露台入户 错层 三层户型:楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积:128.92? 错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40?横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20?的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区(客厅、餐厅)与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台 错层 顶层户型:跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽 建筑面积:186.59? 跃层四室两厅三卫 上层—— ?豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房 ?主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然 ?坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意 ?卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅 ?顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层—— ?8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间 ?层高达 3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮 ?客厅与观景露台相通，便于干燥通风 ?附带超大观景露台 露台 主人区 露台 露台 万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高 一期情景洋房主要为4层半建筑: 首层面积:150平米左右 价格:80万元左右，随楼附带小院。 二层面积:140平米 价格:72,75万元左右 三层面积:128-130平米左右 价格:68,70万元左右 顶层面积:178-187平米左右 价格:95-100万元左右 一期情景花园实现均价: 5500元/平米左右(05年洋房均价)，实现市区内中高档住宅的销售价格; 销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月; 案例2:北京万科青青 地理位置:位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达; 规模:约25万平方米，容积率1.1 产品:青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人;四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。 总户数:1860户，主力户型:120-180平米，以三居为主。 以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质 层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底; 退台 退台 室外楼梯 首层私家花园 俯瞰露台 外置楼梯 步入式花园 步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活;私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合; 外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近; 业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度 通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季; 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣; 超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点; 销售状况: 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高; 一期开盘当天销售60% ; 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空; 销售价格: 三期04-05年实现价格6000元/平米 该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格 三期产品以4层半建筑为主: 首层面积:150平米左右 价格:95万元左右，随楼附带小院。 二层面积:130-150平米左右 价格:74-86万元左右 顶层面积:160-180平米左右 价格:96-108万元左右 北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高 从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高 客户追求的是低密度的生活感受:对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。 得房率高、实惠:在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。 从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高 功能空间与情趣生活的丰富:花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系:公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交 流。 私密性、安全性:在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与;安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。 关于洋房产品的建设成本 单体建安成本(土建+安装):1400-1500元/平米 北方城市洋房产品单方开发成本(单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价): 万科测算标准:2200-2400元/平米 金地测算标准:2500元/平米 情景花园洋房产品的分类 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段: 1、以绿城产品为代表——“花园化洋房”路线 ,、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房”路线 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房”路线 上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品 户型特点:一层为平层，赠送地下室和庭院;二层为平层，赠送地下室;三 四层为复式，赠送大露台 五大价值点: 1,2层均有地下室附送 独特的露台空间 丰富的建筑形态 气派的横向客厅 豪华的顶层套房 a b c d e 3+1宽景House产品特点 宽景house产品的市场机会 机会一 创新物业带来的市场关注度和吸引力 机会二 解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求 机会三 宽景House能增加户数，降低1,2层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。 产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。 一层户型关键词:下沉式私家院落/半地下层/阳光房 庭院入户/多景式情景房 从入户花园走到一楼地下室 地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房 地下室 半围合庭院 户型结构 二层结构关键词:地下室与大露台 通向地下室的楼梯 露台 二层: 附送露台/地下室 明厨明卫 方正实用 户型结构 三层户型关键词:复式结构，阁楼和空中花园 送露台空中花园 顶层附送阁楼 三层复式结构: 复式结构 4个露台 独立主人套房 客厅挑空 户型结构 案例:深圳宽景house—万科城 项目 用地 建面 容积率 研究产品对象 价格 开发商 万科城 397000平米 437000平米 1.1 宽景house 6000元/平方米 万科地产 总体规划布局 开 放 式 广 场 九年制学校; 幼儿园 宽景house 情景洋房 商业中心; Loft TOHO 小高层 多层创新产品宽景house占一期物业比例19.3,，总套数123套 户型 建筑面积(m2) 房型 层数 开间 进深 花园(m2) 露台(m2) 地下室(m2) 端头套 147 4房2厅2卫 1.5层 12.6 15.4 64 6 96 中间套 142 4房2厅2卫 1.5层 12 18 62 , 89 底层小露台 赠送96平米半地下室 气派的八米横厅 独特的入户方式 富有层次感的错层，分区更合理 赠送约60平米的花园 端头户型一层 中间套户型一层 赠送89平米半地下室 多景式阳光房 户型 建筑面积(m2) 房型 层数 开间 进深 露台(m2) 地下室(m2) 端头套 141 4房2厅2卫 1.5层 12.6 15.4 8.6 69 中间套 136 4房2厅2卫 1.5层 12 15.4 8.6 70 气派的八米横厅 端头套户型二层 赠送70平米半地下室 赠送9平米的露台 通向地下室的楼梯 通向地上二层的楼梯 户型 建筑面积(m2) 房型 层数 开间 进深 三楼露台(m2) 四楼露台(m2) 端头套 182 5房3厅3卫 2层 12.6 12.1 24 30 中间套 178 5房3厅3卫 2层 12 12.1 22 30 主卧、主卫和书房构造主人独立套 七米大客厅，给住户自由改动的空间 餐厅挑空，采光好 端头户型三复一 中间套户型三复一 中西式厨房 赠送50多平米的露台 通向三楼的楼梯 通向四楼的楼梯 主卫配备衣帽间，增添主人气派 客户目标 Objectives > 类低密度住宅产品 TownHouse的定义与特征 Townhouse的构成: TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 的技术要点 1)TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围:以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤?House某户型两开间面宽5.7米;上海格林春晓某户型面宽13米。 2)TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防限制。 3)TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。 Townhouse 产品在解决方案中的常见角色 1)低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。 2)中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性，同时又可体现明显升级。 3)远郊别墅板块中的低总价度假产品。 TownHouse的产品价值分析 Townhouse 的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标——这一点也是所有类低密度产品的共同特性。 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式 TownHouse价值分析——1、 “看齐独栋”的空间构成 Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为5个组成部分: 1、礼仪接待性空间。包括:入口、客厅(有时与起居室合一)、餐厅等; 2、居家活动性空间。包括:起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等;; 3、私密性空间。包括:主卧室、次卧室、卫生间、客房等; 4、辅助性空间。包括:洗衣室、储藏、车库、地下室等; 5、景观性空间。包括:(前、后)花园、内天井、露台等。 礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征; 同时空间更加“立体”——TH的内部空间往往表现的极为丰富与活跃，在有限的面积限制下，尽可能的营造出“别墅感受”。 TownHouse价值分析——2、 “有天有地”的充分表达 “有天有地”是别墅生活的典型特征——具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天 井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。 天井内庭院兼具功能意义和情景价值 大进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院 入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩 万科第五园三期TB户型 四房两厅四卫 221平米 首层 入户庭院 三层 主卧大露台 四层阳光房(阁楼) TownHouse价值分析——3、兼顾私有和邻里的单元组合方式 传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。 普通的“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间较为单调。 通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。 “错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感 首层:89平米 二层:80平米 地上建面:169平米 错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间 单元的居住品质明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。 首层 二层 “对拼”——强化私家院落感，改善社区公共空间 新浦江城联院别墅 居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性; 提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。 “合院”——化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点 同时享有邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化 整个合院抬高1.95米，又结合错层0.7米，蓝色区整体2.85米停车 房型 建筑面积 房型 层数 开间 进深 客厅层高 主卧层高 花园(m2) 露台(m2) 地下室(m2) 车位 c 200 4房2厅3卫 2 12.5 10.5 3.7 —— 50 15 0 1 d 200 4房2厅3卫 2.5 7 14 3.5 —— 70 10 0 1 万科第五园 联排社区空间与产品形象意向 专题4:TH产品常见的八种溢价方式 方式一:地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果， 提升地下室的利用率。 南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院; 亚运新新家园 中庭花园下沉; 亚运新新家园 半地下室，顶部高出水平面60工分以上; 美林香槟小镇 方式二:入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、 大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用;入户平台把握尺度感， 结合花园布局，美观使用; 万科城 美林香槟小镇 万科蓝山 帕莎迪纳 中间套户型:南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大;主入户口平台 要略大; 端头套户型:入户形式多样，结合花园布局统一考虑;入户平台放大可成为 休憩区; 方式三:入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强;入户门厅还可考虑挑 高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征; 侧进，形成入户玄关; 凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派; 选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设进户门厅和玄关，体面气派; 将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜; 万科蓝山 万科蓝山 金地格林春晓 美林香槟小镇 方式四:客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适; 客厅二层挑空(6m) 利用客厅喝餐厅间的错层设计(3—3.9m) 利用二层的错层将一楼客厅层高拉高(3—3.6m) 利用双跑楼梯增加层高(3.6m) 利用夹层和客厅间的夹层增加(4.8m) 方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通 风效果的 设置中庭花园 L型楼梯中间挑空做透光天窗 小天井保证卫生间通风 餐厅上空挑空设置透光天窗 万科蓝山 帕萨迪纳 帕萨迪纳 万科第五园 方式六:在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少; 直跑:节约面宽 双跑错层:最大化节约交通面积，但总要通过爬楼梯到达其它功能空间，且无完整的大平面空间，建议不采用 横向双跑:牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型 竖向双跑:优劣势与横向双跑正好相反 方式七:端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等; 转角落地窗、转角阳台; 客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔;和餐厅错层，互不干扰 北有阳台、南有转角窗; 北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风; 方式八:主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁 橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重 要点 主卧专用层，南北双阳台，还带大露台 主卧室都配有阳光浴室 三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面 积露台。 万科第五园 北京新新家园 各区域划分清楚，露台大而方正; 金地格林春晓 帕萨迪纳 功能区隔明显，南北露台，空间灵活; 专题5:经济性小独栋产品分析 小独栋别墅界定 地上面积区间:200-320平米之间 容积率:0.35-0.4 左右间距:3-5米 庭院面积:300-500平米 技术指标 地下面积: < 100平米 所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品 产品界定 产生背景 小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的独栋别墅之间空缺的一种产品类型 小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决 独栋的产品形式 较低的总价范围 较高的建筑密度 紧凑的生活空间 产品策略: 在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力 可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。 可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。 较高的建筑密度 紧凑的生活空间 客户敏感点 产品缺陷 较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避 较高的建筑密度 围合组团 建筑单体 联院处理 公共绿地 在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例:纳帕溪谷) 短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决(典型案例:龙湾别墅) 山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度(典型案例:香江别墅、亚澜湾) 大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题(典型案例:龙湾别墅、温哥华森林) 围合组团式排布 小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有; 解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响 案例:纳帕溪谷小户型布局 建筑单体的朝向与体型 在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置;实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间 案例:龙湾别墅 联院处理——院落空间集约化 联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积;并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性 在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层:前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果 三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感 前 院 内 院 后 院 典型案例:香江别墅 下沉式庭院——院落空间立体化 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此; 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，已 经成为小别墅必备点: 增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广 通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵 水印长滩2N户型 纳帕溪谷SA户型16m2 公共绿地 集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生 的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所 零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感 多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果 典型案例:温哥华森林 紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。 室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果 别墅特质空间的处理 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 将部分功能空间(如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅)结合布置。 充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间 功能空间布局处理 玄关和吹拔 小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。 项目名称 入口玄关面积(m2) 顺驰林溪a户型 9 万万树B户型 6 观唐A户型 9 观唐B户型 5 观唐D户型 8 顺驰林溪a户型 入口玄关9平米 别墅特质空间的处理 大面积会客厅 客厅是待客会客的主要空间。 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右;在 地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80 左右 别墅特质空间的处理 客厅挑空 小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度， 项目名称 客厅挑空面积(m2) 纳帕溪谷SA户型 20 纳帕溪谷SF户型 17 优山美地b1户型 22 龙湾别墅A-5户型 31 温哥华森林b3-T户型 19 温哥华森林b3-P户型 29 碧水庄园b2户型 35 别墅特质空间的处理 独立主卧区 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域;独立主卧区有两种处理手法: 方法一:二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室; 方法二:二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要; 案例1:水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧 区，另配合一层设有一间次卧室。 阳台 主卧室 书房 上空 衣帽间 过厅 卫生间 主卧室 主卧卫生间 案例2:纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区; 别墅特质空间的处理 地下室、半地下室 小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主 通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 半地下室与室外 别墅特质空间的处理 地下室功能与面积 项目名称 地下室面积(m2) 纳帕溪谷SB户型 73 纳帕溪谷SE户型 84 观唐E户型 98 观唐V户型 93 龙湾别墅A-5户型 88 龙湾别墅B-3户型 110 温哥华森林C3-C户型 124 温哥华森林b3-P户型 130 纳帕溪谷SE户型地下室 84.18 ? 地下室包括:家庭活动室和下沉式庭院 观唐E户型地下室 98.65 ? 地下室包括:健身房、影音室、双卫生间、洗衣间、设备间、备用间和下沉 式庭院 晴翠园F户型地下室 94.91 ? 地下室包括:起居室、娱乐室、洗衣房、卫生间、工作间、保姆房、设备间 别墅特质空间的处理 室内空间交流处理 功能空间布局处理 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向/横向的空间交流缓解由于功 能空间布局紧凑带来的压抑感 通过室内栏杆/半墙/室内窗户来为横纵的交流提供空间依据，这种通透的视觉感有助于减少各个空能空间较小面积而带来的紧凑感 小独栋别墅户型设计要点 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计(局部)吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。 地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室 建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。 二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室 分层 功能空间 面积(?) 总面积(?) 首层 门厅 5 100 客厅、餐厅、家庭厅 70 公用卫生间 5 厨房(区分中厨、西厨) 15 地下室 家庭影院 20 - 30 90-100 多功能厅 20 设备间 10 洗衣房/储藏 10 车库 20 工人房(包括卫生间) 10 分层 功能空间 面积(?) 总面积(?) 二层 主卧区1 主卧室 15-20 50-60 主人卫生间 10 步入式衣橱 5?10 书房 10 次卧室1 15-20 30-40 次卧室2 10-15 公用卫生间 5 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室 分层 功能空间 面积(?) 总面积(?) 首层 门厅 5 160 客厅 60 餐厅 30 家庭厅 30 公用卫生间 5 厨房(区分中厨、西厨) 15 次卧室 15 地下室 家庭影院 20 - 30 90-100 多功能厅 20 设备间 10 洗衣房/储藏 10 车库 20 工人房(包括卫生间) 10 分层 功能空间 面积(?) 总面积(?) 二层 主卧区1 主卧室 15-20 50-60 主人卫生间 10 步入式衣橱 5?10 书房 10 次卧室1 15-20 30-40 次卧室2 10-15 公用卫生间 5 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层 总建筑面积 344? 地上建筑面积 264 ? 地上一层 132.46? 地上二层 97.97? 阁楼 34.73? 地下室 79.99? 该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组 团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。 地上一层 小独栋别墅推荐户型1——纳帕溪谷SD户型 纳帕溪谷SD户型 地上二层 阁楼 总建筑面积 344? 地上建筑面积 264 ? 地上一层 132.46? 地上二层 97.97? 阁楼 34.73? 地下室 79.99? 小独栋别墅推荐户型1——纳帕溪谷SD户型 该户型为265平方米的小别墅，户型面积偏小，但通过尽可能减少走道等不 易利用的公共空间面积，来增加功能房间，因此地上两层共容纳了4个房间。 别墅二层的卧室设计仿照美国新型家庭的常用手法。 双主卧区设计，可满足男女主人分用的要求，也是充分考虑孩子的家庭地位 和未来的成长需要，两个主卧区临近却互不干扰，是孩子的独立自由空间; 车库 卧室 餐厅 家庭室 厨房 客厅 门厅 卫生间 总建筑面积 325 ? 地上建筑面积 241 ? 地上一层 136? 地上二层 105? 地下室 84? 地上一层 纳帕溪谷SE户型 小独栋别墅推荐户型2——纳帕溪谷SE户型 该户型的面宽较宽、进深短，加大别墅采光面，保证主要休息空间的舒适度; 首层设通往私家侧院的主卧室区，带有独立卫生间，可作为老人居住用房， 增加了小户型的使用功能; 地上二层方案B 纳帕溪谷SE户型 小独栋别墅推荐户型2——纳帕溪谷SE户型 主卧室 阳台 主卧卫生间 步入室衣橱 上空 家庭室 次卧室 次卧室 卫生间 地上二层方案A 别墅二层设置东西双主卧区，且通过过厅相对独立，不仅满足老少居住的需 求，也能保证各个居住区的私密性; 其中一个主卧区可根据业主需要，定制改为两个次卧室; 总建筑面积 325 ? 地上建筑面积 241 ? 地上一层 136? 地上二层 105? 地下室 84? 客户目标 Objectives > 独栋住宅产品 独栋的定义与特征 独栋的产品特征: 独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性:1)“独门独院”， 自我独立的建筑形体;2)“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分;3)因其 较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。 独栋产品在解决方案中的常见角色 1)混合社区中的价值标杆。 2)强势资源的价值兑现产品。 2)陌生资源区的启动产品。 3)城市中实现高额开发利润。 独栋的产品价值分析 几种常见的居住理想原型 1、倚居山水的隐逸生活原型—— 2、归隐郊野的田园生活原型—— 3、高尚而自在的欧美小镇生活原型—— 4、复制童话的城堡/庄园生活原型—— 5、浮生半日的度假生活原型—— 独栋的核心价值 独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本 的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的一种接近或实现。 独栋的产品价值分析 1、功能完备之上的特色化追求 2、对资源的倾斜性 3、私有专属的强烈体现 4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神 The Portabello Estate 美国 总价7千5百万美元 绝大部分房间能看到宽银幕式的太平洋无敌海景; 配有两个海水泳池、泳池吧、两间spa、烧烤区、剧院、汽车博物馆、健身房、蒸汽室、咖啡馆、保龄球道、面积1英亩的私人海滩、车库可停放16辆汽车„„ 独栋产品在规划上体现对资源极致性的利用与分配 不同物业类型住宅产品成组团分区，保证别墅生活的私密性 2.高大绿植在遮挡视线同时还为业主带来尊贵的领地感 1.制造地形起伏以遮挡视线 车道的设计可以利用代征绿地以及河堤，道路线形应尽量曲折，以增加道路长度，增强神秘感与领地感 每一个别墅组团之前设计私家车道 支路和组团路可多采用尽端路形式强化私密感 关于支路和组团路: 建议多采用尽端路的形式 尽端路的设置，能很好的保证沿路别墅居住的私密性，特别是尽端路顶端的别墅的能够满度高端客户对私密性和身份感的要求，销售速度很快。因此建议在路网设计中尽可能增加尽端路设计。 尽端路规划示意 独栋产品形象意向——关键词:原型、传世、作品 集合住宅产品卖得是“集合” ——如何发挥“集合”带来的优势，如何弱化“集合”带来的问题与不足 洋房产品卖得是“不是集合” ——如何体现与集合住宅的差异度 TH产品卖得是“别墅” ——如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受 别墅产品卖得是“原型” ——如何在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。 * * * * * * * * * * * * *