没房证 二手房便宜也别买

没房证 二手房便宜也别买 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 没房证 二手房便宜也别买 时间:2010-12-23 10:39:44 来源:新浪网 作者:新浪网 分享到: QQ空间 新浪微博 开心网 人人网 提要:对于房屋交易来说，最大的问题就是安全性。土地情况是否清晰 选购二手房时买受人应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用的，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。 对于房屋交易来说，最大的问题就是安全性。在二手房买卖时，经常涉及到一些法律问题和一些专业术语，还没等交易就把购房者绕得晕头转向;个别购房者经不起折腾，加上比较心急，遇到没有房证的房子，也会因低房价而动心。这种没房证的房子可不可以买,买二手房需要注意哪些法律问题呢,昨日，从事房产销售十余年的阿凡提中介王经理表示，房屋手续不齐全，多便宜也不能买。在买卖二手房时，以下十个问题，都是在交易中经常出现的，需要买卖双方特别注意。 房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的重要凭证，没有房产证的房屋，房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有，但将来办理取得后，房主还可以抵押或转卖。因此，一般在看好房屋以后，购房者就可要求房主出示房证等相关房产手续，并核对卖方身份证与房产证上房主的名字，以确保交易安全。 房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖。如果只是部分共有人擅自处理共有财产，买受人与其签订的买卖合同在未经其他共有人同意的情况下一般是无效的。 交易房屋是否在租 “买卖不破租赁”，买受人有可能不能及时入住房屋。这个话听起来有点专业，具体解释一下，就是在租赁合同没到期的情况下，即使房主将房子转让给购房者了，购房者也不能解除原来的租赁合同，如果租房人不同意搬走，或要续租，就需要协商解决了。 土地情况是否清晰 选购二手房时买受人应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用的，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。因此，在购买二手房时，看土地证也是十分必要的。 市政规划是否影响 房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格，买受人在购买时应全面了解详细情况。 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有明确的规定，买受人购买时要避免买卖合同与法律冲突。 单位房屋是否侵权 单位房屋有成本价职工住房和价职工住房，均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位一般享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。 物业费用及公用事业费用是否拖欠 买受人在不知情的情况下购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 户口问题 二手房中可能会有历史户口问题。买家可先聘请律师向公安户籍部门查询户籍信息。法院不受理迁移户口，律师建议在合同中约定相应的违约责任，一定期限内上家将所有现存户口迁移，否则需要支付违约金。 合同内容明确 合同内容明确应当包括:合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、签订日期等。本报记者 马薇 实习生 林世宇 楼市新政来了,九大招数助你圆购房梦 机遇总是青睐有准备的人。既然国家明确表示这次新政志在打击楼市投机者,那么反过来就是在给首次置业和改善客等“刚需”们提供入市机遇。 然而实际执行时,首付提高、利率上浮确实误伤了部分不太“坚强”的“刚需”,这时如果你早有准备,应对得当,自不致被“伤”。 需要哪些对策?楼市周刊遍访各路精英,一席“九大簋”,为您圆房梦支招。 钱紧型 要买房,而钱不够是非常痛苦和普遍的事,笔者特别提供2大对策。 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 招数1“查堪”各盘,锁定合适户型 新政规定“对购买首套自住房且套型建筑面积:90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%”,那么90m2以下就是一个“自由发挥空间”。据笔者了解,现市区各楼盘对首次购买住房90m2以下的,执行首付2成、贷款利率7折优惠的“旧政”。 现在清远的楼盘大量学习借鉴先进城市建筑理念,90m2以下也能做三房,同时飘窗、露台、入户花园越做越多、越做越大,“N+1”户型也大行其道,而这些“灰空间”都属于半买半送或全送性质,合理运用后,90m2以下的房子也能很“大”。 实际上,只要安排得当,90m2以下的房子也可以适合三口或五口之家。 云山诗意棋乐居、世纪花城、丽都花城QQ复式、和富东成单身公寓各项目的样板间都是很好的例子:露台改房间、飘窗做衣柜等花样繁多,真是只有想不到,没有做不到。仔细想想,你真的需要很大的房子吗?或许90m2以下就能满足居住需求了。 建议:出手要快!现在48m2的单身公寓都把空间运用到了极致,80多平方的面积发挥空间更大,各盘的样板间都在那儿摆着呢,你想得到别人也想得到,真是手快有手慢无。 招数2首付不足,各“资源”齐齐上阵 亲友资助 按照清远现行楼价,普通住房总价都是在50万以下,多出的一成首付不过5万元,亲友援手就能度过难关,同时,首付多一成,贷款还少一成呢,房贷利息支付也相应减少。 信用卡透支 除了亲友,可“依靠”的还有银行。相信现代人对信用卡都不陌生,只要收入较丰且稳定,几万元的额度到银行开办一张两张信用卡就搞定,买房“应急”后,卡数可以分期慢慢偿还。 开发商垫付 不论世道如何,开发商心里都是想卖房的,没有人造了房子拿来看的。世道不好时,很多开发商更愿意垫付一成或两成首付,垫付的首付款基本有半年到一年的缓冲偿还期。 建议:都说最难还的是“人情”;用信用卡也有弊端,一不小心差几块钱没及时还上,立马就进了银行的黑名单;而开发商也不是好商量的,有的开发商坚决不垫一分钱,好不容易找到肯垫付的,一般都会被要求签个补充协议,到期不能还款则“大刀阔斧”的处罚。 首套房抵:贷款 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 据了解,目前在清远,首套房不论供完或正在供,均可做抵:贷款。将房产抵:给银行,套取资金,筹齐首期款。据农业银行工作人员介绍,目前该行的“置换式个人住房贷款”,以房产抵:,最高可以贷到房产评估价的6成,即评估价50万,最高可贷30万。利率在基准价的基础上上浮10%。 建议:抵:贷款前要综合衡量还贷能力,就怕还不起钱,第一套房产也可能被银行查封。另外,据美居地产负责人介绍,抵:的最好是已供完取得房产证的房产,否则,按揭转抵:不仅手续繁杂等待漫长,最后很有可能还批不下来。 精打细算型 这种人“省”字当头,挣得多花得少,还都花在点子上,确实是“精英”人才。买楼这么大笔支出,当然更要好好算计一番。 招数3做足功课,优惠拿到十足十 根据经验,楼盘开盘前都有一个储客阶段,有人说是“内部认购”,有人称为“诚意登记”,开发商一般利用这个阶段试探市场反应,通常会给前期登记者各种各样的优惠。景源?公园一號就有“日进百金”:自登记日起至开盘日,每天累积100元,最后的总额在实际购房总价中减除。 此外,找老客户介绍也不错。多数楼盘对老客户介绍都有明确优惠,或额外折扣或送物管费或有大礼包,皆大欢喜。而开盘日,伴随着各种开盘活动更有其他优惠。最后,在签合同前不妨“不耻下问”,与销售人员多磨嘴皮子,拿到所有公开及未公开的优惠和折扣。 建议:使用这招时,必须先摸清该楼盘周边区域及同质楼盘的价格,若是旧盘推新货,则要搞清楚其历史价位,同时积极发动身边所有关系,把可能的“路子”全部走一遍。 招数4巧选与房贷相关的理财产品 选择固定利率贷款,避免加息风险 房贷利率可选择浮动利率和固定利率,浮动利率就是随国家利率调整而自动调整,固定利率则不随任何变动而变动。很显然,如果在前年楼市低迷、7折利率横行“江湖”时买的房,最好就选择固定利率,一直享受这个7折优惠。而在金融政策紧缩的当下购房,因为利率已经上调,二套房贷款利率已达基准利率1.1倍,则最好选择浮动利率,待有朝一日下调时节省一笔银子。 存款利息抵贷款利息 虽然没有大做宣传,多数属一对一操作,笔者也了解到,目前各银行都有一些理财产品适用于贷款者。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金,即被视为提前偿还贷款本金,当日即可从 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 计息基数中抵消,从而实现节省利息,比如广东发展银行就推出一款理财产品,只要存折内的存款额超过5万元,其超额部分就可以计息抵贷款利息。而非超额部分亦按正常存款计息。 建议:若是对理财所知不多的人,平时要多“恶补”一些金融知识。在与银行的“交手”中,“知识就是财富”可谓体现得淋漓尽致。 不能一次到位,必须经历换房型 急需购房,但资金有限不能一次到位,打算日后换房的青年买家,要注意了。 招数5用父母或亲人的名义买 这种买家可以没有购房记录的父母或亲人的名义买房,享受首套房政策,则以后再以本人名义买房时仍然是首套房。 新都广场负责人表示,目前还未接到银行关于二套房认定办法的通知。而美居地产负责人也告诉笔者:“目前清远各大银行对二套房的认定实际操作还是以房贷记录为准。”世纪花城的销售代理虽表示接到工商银行通知,二套房界定是“认房不认贷”,即以家庭现有住房为准,但同时说明“清远的早期住房市场混乱:,有大量房改房、福利房,很多住房根本没有房产证,没办法证实是哪个家庭所有。”在某大型广告公司工作的小王,就是以母亲的 名义在阳光嘉园买了房,除了购房合同签母亲大名外,首付、月供都是小王负责。小王说今后想再买套真正的“豪宅”,到时就以个人名义购买,享受首次置业的优惠。 建议:若父母经济条件好的,直接以自己的名义买房送给子女还能“逃过”一大笔遗产税呢。不过这样购得的房子事后有可能“说不清”,所以要与父母或亲友约定好房屋所有人。 户籍限制型“新国十条”有令:“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。 招数6原有房产抵:,筹齐资金一次性购房 既然外地人贷不到款,就干脆一次性买房好了。云山诗意销售负责人表示,自4月17日至今,该楼盘共销售150多套房子,其中40多套的业主为外地人,在这些外来购房者中,很多选择了一次性付款。这些外地人大部分是二次或三次甚至以上买房了,除部分资金极为充裕可一次性付款外,还有部分客户选择抵:原住房,套取资金后一次性购入二套(或N套)房,规避了关于限制外地人购房的“禁令”。现在他们也还贷,不过是还抵:贷款,清远的房子已不需要月供,相当于反过来供原住房了。 建议:清远山青水秀,又是“价格洼地”。据房管局统计,2010年前四个月有50%的外地人到清远购房。以上策略确实能成功“破冰”户籍限制,美中不足的是贷款额度必须达二套房总价,除贷款利率是基准价利率1.1倍甚至更高外,原住房能否抵:到足够的资金也是未知数。 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 招数7选择不需提供税务证明的银行 外地人买房如果必须房贷,可以选择一些能“帮衬”的银行。笔者了解到,目前某些银行的要求相对没那么严格,没有纳税或社保证明,提供“买房说明”文件也行。即提供一纸说明,说明在清远买房的原因、用途等,据说也能拿到房贷。 建议:说明里自然不能笨到自爆买房是为了炒房。另外,因为该策略属于“初出江湖”,还未经过实践检验,该银行工作人员表示不能保证成功。 想避风险型 想到买房,心里就像有一团乱麻,想买又怕买得吃亏,怎么办? 招数8选择入市时机“楼市不可能一直跌也不可能一直涨,结合清远的发展潜力,从长远来看,楼市向上的趋势是不变的,自住型买家可以根据楼市的波段来选择时段入市。”美居地产负责人分析。恒福地产负责人阮灿华认为“清远楼价受新政影响:,会有一成左右的价格跌幅。”御景湖畔的销售人员则坦诚告诉笔者:“新政来了,我们在价格上会有更大优惠。”这样看来,五六月份就是一个入市良机,因为正赶上各盘推新货,可供选择多,楼价也有小幅下降,容易挑到满意的房子。而楼价全面下跌后也是一个较好的入市时机,虽然优质货源减少,但价格更低,就看你如何选择。 建议:新政让市民看跌楼价,总盼着降一点、再降一点,但就如同炒股总是赔的占多数一样,能在楼市成功“抄底”的人也是凤毛鳞角,早买早着数。 招数9火眼金睛,“看定”购房合同 现在实际情况是:清远的楼市政策虽说大方向跟着国家规定走,但细则还未出。所以会出现有些银行上午还说外地人不需证明可申请房贷,下午又说不可以,第二天再说可想办法的情形。 合同可签,但最后是否能得到放贷,银行和楼盘都不能打包票。这时买房,就要在购房合同中约定按揭责任,非买方之过可解除合同。因为通行的购房合同都是把按揭风险全部转嫁给购房者的,最终贷款不成或贷款成数不足导致无法履行购房合同,消费者都会损失一笔两万、三万不等的定金。 建议:此法说时容易做时难,据笔者了解,一些实力大盘都不肯在原合同或协议中做任何修改,简言之,态度很强硬啊。而小盘,又不放心买,左右为难。 兰燕 ---------------------------------------------------------精品 文档 ---------------------------------------------------------------------