杭州市人民政府关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见

杭州市人民政府关于贯彻国务院国发〔2001〕15号文件 进一步加强国有土地资产管理的若干意见 各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位: 为认真贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号,以下简称《通知》)精神,进一步加强国有土地资产管理,整顿和规范土地市场秩序,现提出如下意见: 一、进一步提高对加强国有土地资产管理重要性的认识 加强国有土地资产管理是建立社会主义市场经济体制、整顿规范市场经济秩序的重要方面,是进一步深化土地使用改革、发挥市场配置土地资源、提高土地利用效率的根本措施,是从源头上防治腐败的重要保证。国有土地资产是各级政府极为重要的国有资产,是城市经营和提高城市综合竞争力的基础。各级政府要认真组织学习《通知》,充分认识加强土地资产管理、整顿和规范土地市场秩序的重要意义,采取切实有效的措施,全面贯彻和落实《通知》提出的各项要求。 二、加强政府宏观调控,完善土地收购储备、招标拍卖出让机制 1、为增强政府对土地市场的调控能力,各地应进一步健全土地收购储备制度,除工业用地外其他经营性项目的新增或存量建设用地,原则上都应纳入政府收购(征用)的范围;经营性房地产用地一律由政府收购(征用)。要规范土地收购行为,土地收购补偿费按原批准用途的评估价(开发成本部分)或按住宅与工业用地基准地价(开发成本部分)平均价收购的,由土地行政主管部门确定,超过上述标准收购的,应报经同级人民政府批准。土地收购储备期间,各地各有关部门应各司其职,为保障政府实施土地供应计划和土地储备机构实行储备土地的搣净地攠开发积极创造条件。同级政府应从每年收取的土地出让金中划出一定比例作为收购储备土地的专项资本金。金融机构要按照《通知》的要求给予信贷支持。 2、自今年1月1日起,在全市范围内凡经营性房地产用地,必须实行公开招标或拍卖方式出让。个别确需以方式出让的项目或历史遗留问题,必须报经同级人民政府集体讨论批准同意。 3、除工业、农业、公益性事业等项目用地可协议出让外,其他经营性用地应首先向社会公示,公示后同一地块有两个以上意向用地者的,必须以公开招标或拍卖方式出让。 4、需要协议出让的土地(除工业用地外),均应事先进行地价评估,由市、县(市)土地行政主管部门提出意见,报同级人民政府集体讨论决定,在向社会公示无异议后方可办理协议出让手续。 要抓紧出台《国有土地使用权招标、拍卖管理办法》。各地也要建立、健全国有土地使用权招标拍卖的规章制度。 三、严格实行土地有偿使用,维护土地市场良好秩序 1、根据《通知》的规定,除法律规定可以采用划拨方式提供用地的外,其他建设项目需要使用国有土地的,应依法实行有偿使用。建设项目竣工后,均应进行用地情况复核验收。 对原划拨用地,因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地性质的,应依法实行出让等有偿使用方式。 对原划拨用地从事经营性活动的,应依法实行土地有偿使用,按年缴纳租金(具体实施办法由市财政局、土管局另行制定)。 对出让土地,凡改变土地用途、容积率的,应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。 2、在市区(不含萧山、余杭区)范围内经市政府批准的开发性安置用地,除工业用地外均应征为国有并实行有偿使用,其土地出让金按基准地价的55%缴纳,所缴纳出让金按该宗开发性安置用地的征地面积与出让面积的比例返还给原集体土地所有者。凡出让面积占征地面积65%及以下的,按所缴纳的土地出让金全额返还;凡出让面积占征地面积在65%以上的,每增加一个百分点,其出让金的返还相应减少1.5个百分点;凡出让面积占征地面积95%及以上的,按所缴纳出让金的55%返还。 凡撤村建居发展留用地,均应转为国有并实行有偿使用。土地出让金缴纳和返还,参照开发性安置用地的政策执行。 3、在市区(不含萧山、余杭区)范围内的集体土地拆复建用地,除工业用地外,均应征为国有并实行有偿使用。对不改变原批准的土地用途的,在原建筑面积内所占用的土地,其出让金按基准地价的20%缴纳,超出原建筑面积所占用的土地,按评估地价的55%缴纳出让金;对原工业用地改为搣三产攠用地的,在原建筑面积内所占用的土地,其出让金按基准地价的55%缴纳,超出原建筑面积所占用的土地,按评估地价的55%缴纳出让金。 所有开发性安置用地、撤村建居发展留用地和拆复建用地,均不得用于经营性房地产开发。 4、为保证经济适用住房建设用地需求,防止以开发经济适用住房名义牟取暴利,凡经批准采取划拨方式供地用于经济适用住房(包括市政拆迁安置房)的建设用地,土地行政主管部门不 得为建设单位补办出让手续,房管部门不得办理《商品房销售许可证》,计划、建设等主管部门不予办理相关手续(超过经济适用住房享受标准的面积,按市政府经济房销售有关文件执行)。 凡发现经济适用住房改为商品房建设及销售的,由政府有关部门按经济适用住房的成本价格收购,并给予相应的经济处罚,或由建设业主按政府规定的经济适用住房销售对象和价格推向社会公开出售。 5、各区(除萧山、余杭、滨江区外)经考核按时完成市政府下达的土地征用、拆违和绿化等任务并积极推进多层农居建设的,按该区范围内(除国家级开发区及所管辖的范围外)收取的出让金净收益的10%返给区政府,专项用于城市建设。 四、加快土地有形市场建设,规范土地交易行为 1、依据《通知》关于搣土地使用权交易要在有形土地市场公开进行攠的要求,市和各县(市)土地行政主管部门都要在今年内把土地有形市场建立起来,做到搣机构、人员、场地、制度、服务、经费攠六落实。土地有形市场要加强自身管理,搞好服务,减少交易审批环节,降低交易费用,保障交易安全,促进土地使用权有序流转。 2、土地使用权转让,应实行依法公开交易。划拨土地使用权未经批准不得转让;出让和承租国有土地的首次转让,必须符合法律法规和出让、租赁约定的条件,未达到法律规定和合同约定投资开发条件的,土地使用权不得转让。 土地使用权交易应在土地有形市场内进行,同一宗地如有两个以上意向用地者的,应采取公开招标或拍卖方式转让。 3、土地使用权及房屋转让实行搣凭证攠交易。土地使用者、房屋所有权人必须在依法登记领取土地使用证和房屋所有权证后,才能依法入市交易。 土地使用权连同房屋进入土地有形市场交易成交后,由受让人持有关文件和资料,依法办理有关权证的变更登记和交易手续。 4、国有土地使用权转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门对市场交易中的土地申报价格,依据基准地价、标定地价进行审核,凡申报土地转让价格低于标定地价20%以上的,市、县(市)政府可行使优先收购权。 五、建立健全各项制度,规范土地审批行为 为有效解决发展空间问题,各级要抓住行政区划调整、乡镇撤并的有利时机,修编和完善各级土地利用总体规划、基本农田保护规划和城市、集镇、村庄建设规划,确保各项规划布局的一致性。在各项规划的修编中,要坚持和落实搣工业向园区集中、农居向集镇和中心村集中攠的总 体思路。与推进城市化相适应,在市区一定范围内要逐步推进农居进多层公寓的改革,其余各地的农居建设,要积极推行多户联建模式,严格控制搣单家独院攠式建房,严禁超规定面积建房。为保障建设用地供应,各地要加快土地开发整理和标准农田建设的步伐,增强耕地占补的自求平衡能力和建设用地的供应能力;要加大对闲置土地的处置力度,对依法应收回的闲置土地要坚决予以收回。 为加强土地资产管理,各地要按照《通知》要求,切实加强制度建设,规范土地审批行为。 1、集体决策制度。要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权利制衡的要求,建立健全集体决策机制。各地对建设用地审批、土地资产处置、地价确定等涉及土地资产管理的重大事项,必须一律经过内部会审,实行集体决策。 2、地价。各级土地行政主管部门要依照法律规定,建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每二年更新一次,并根据市场变化情况适时进行调整。 要根据基准地价评定标定地价,制定协议出让国有土地使用权的最低价标准。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定,必须严格执行,各级政府均不得低于协议出让最低价出让土地。 3、公示和查询制度。各地要按照政务公开的要求,将建设用地供应计划、地价标准以及办事制度、办事程序、办事期限和结果向社会公示,接受社会监督;对土地登记结果,除涉及国家保密要求的外,均应接受社会公开查询,做到资料全面、查证及时、鉴证准确;对协议出让地块,均应向社会公示,增强土地出让的透明度。 4、土地收益收缴制度。各地应加强土地出让金等土地收益的收缴工作,及时予以足额收缴并解缴财政,任何人不得擅自减免和截留。对低于规定地价标准出让土地和擅自减免地价,造成国有土地资产流失的行为,要依法追究责任,构成犯罪的,应追究刑事责任。 5、监督检查制度。各级行政监察部门、土地行政主管部门要加强对用地审批、土地资产管理工作的监督和检查,对按规定应实行招标拍卖供地而不实行招标拍卖,对应进行集体决策而未集体决策搞暗箱操作的,要追究有关领导的责任。 六、开展土地市场专项整治清理工作 各级政府要按照《通知》要求,切实加强对整顿和规范土地市场秩序工作的领导。在今年下半年内,由土地行政主管部门会同监察部门重点对国有土地资产管理制度建设、国有土地使用权出让、土地开发利用和土地使用权交易及土地收益收缴使用等开展专项整治清理,对发现的问题,要依法及时处理。 杭州市人民政府 二OO一年九月十三日