青岛李沧区面粉厂项目市场报告

青岛李沧区面粉厂项目市场报告 赢响胶东 银座雄心 —李沧区面粉厂项目市场报告 本项目将是银座第二个SHOPPING MALL，也是占领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区北部、李沧区和城阳区大部。它对银座的意义不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面占领青岛乃至胶东的至高点。 济南银座中心 本 案 项目目标 项目宗地分析 市场研判 市场机会分析 项目定位 目标沟通 项目背景 机会与策略 定位 主要的研究内容 物业发展建议 营销策略/执行 问题判断 营销构想 产品建议 信立怡高逻辑思维导图 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 宗地分析 项目愿景 企业战略意义:成功布局青岛，辐射青岛北部区域， 为未来占领胶东市场奠定基础。 企业品牌意义:打造青岛人高度认可的银座品牌商 业，商业品牌提升其他物业品牌。 实现开发目标:以商业为主体，其他各类物业协调运 作，稳定回现，并最终服务商业。 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 宗地分析 市场研判 项目背景研究 房地产市场研究 2010年1月12日晚间，央行宣布，自1月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。以2009年11月底59.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收2500亿基础货币。 而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期。 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。 2010年1月10日 国务院办公厅日前发布要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。 宏观政策 2010年4月15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30,,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50,,贷款利率不得低于基准利率的1(1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 随着新“国四条”的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房首付不得低于50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险。 李沧区开发过程可分为三个阶段 发展初期(2000,2002 年):经济适用房基地 上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人 ，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢。 发展中期(2002,2006 年):进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧 2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好 。 近期发展(2006 年至今):主要承接城市中端置业需求，并向中端置业需求过渡 2006年年初，李沧地产的终极目标—CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带” 的规划。作为未来CLD的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人 们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。 随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端-—中低端、中低端-中端的不断提升 一极两轴三区四带 ?“一极”就是全力打造区域增长极。 ?“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。 ?三区分别是交通商务区 、现代商贸区以及生态商住区。 ?四带分别是“蓝带”——全长 17公里的李村河休闲产业带、“银带”——全长 12公里的九水路(九水—京口—振华)商贸产业带、“金带”——全长 12公里的金水路商务产业带、、“绿带”——全长 14公里的(百果山—老虎山—烟墩山)商旅产业带。 李沧区发展历程 城市发展 “环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。 青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略 李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心 青岛城市化发展轨迹 2006 2002 2010 中心城 郊区化 新城 城市群 30% 50% 70% 城市化率 平稳发展期 2007年，青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展阶段，同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大量的农村人口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将成为青岛市房地产市场最大的引爆点。 青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点。 青岛市地铁规划 ?轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线。通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。 ? 地铁M2线:太行山路—李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。 李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。 李沧板块 城市蔓延区、城市中低端居住区 李沧区区位 青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。 李沧区经济 伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势。 青岛CLD，共7个片区趋于面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平米，竣工后居住人口将达20多万，2010年“中央居住区”将建设完成。 绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期开发，第一期占地12万平米，建面23万平米，容积率1.4 李沧区发展 近期李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。 李沧区发展 李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位置向功能多元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。 李村片区规划 李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区。规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构。 ?李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，规划人口20万人。 ?李村片区规划区域东起308国道、西至重庆中路、北起金水路、南至张村河，规划总面积986.77公顷，现状总人口17.5万人。 ?规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构:“两心”指本区域李村商业中心和李村公园绿化中心;“三带”指本区域李村河、大村河、 张村河滨河绿化景观带;“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四条景观轴线;“六片区”指六个综合居住片区。 小结 青岛已经进入城市高速发展阶段，居民消费以及物业投资也将得到提升。青岛城市化率已经超过60%，受城市多极化发展的影响，李沧区将成为青岛市房地产市场最大的引爆点，为未来房地产开发提供了市场机会。 李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心;李沧区规划的三大组团，其中桑毛渠和中央居住区已经具有一定基础，未来将推动李沧功能多元复合、环境生态友好、都是特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间。 市场研判 项目背景研究 房地产市场研究 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 整体住宅市场研究 区域住宅市场研究 城阳: 价格区间:4500-8000 别墅:15000 产品形式:高层、多层、别墅 开发区: 价格区间:5000-16000 产品形式:高层、多层 温泉镇 价格区间:8000-16000 产品形式:高层、洋房、别墅 四方李沧CLD 价格区间:7500-1万 产品形式:高层 崂山中心区 价格区间1.2-2万 产品形式高层 市南市北 价格区间:1-1.8万 产品形式:高层 未来城市核心区、高端产业积聚区—— 崂山区是青岛城市的绿肺，是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区认知 重工业区、港口区—— 依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区 核心海景豪宅区—— 城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值 城市核心区—— 市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区 高端海景居住度假区—— 具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择 空港和高科技产业新城—— 具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象 中央居住区—— 承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系 市南沿海一线 价格区间:3万-8万 产品形式:高层 崂山沿海一线 价格区间:2-3万 产品形式:高层 青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价不断上涨，李沧CLD成为城市人口主要外溢方向。 青岛中央休闲区—— 温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区 房地产市场 板块格局 浮山新区 8500-1.3万 高层\多层 住宅市场-供应 89.23(9.8%) 李沧区 94.62(10.4%) 四方区 96.55(10.6%) 市北区 117.9(13%) 市南区 140.28(15.5%) 崂山区 171.51(18.9%) 开发区 197.57(21.8%) 城阳区 供应量(所占比例) 单位:万平米 区域 2009青岛七区总供应为906.7万平米，其中新增供应560.04万平米。供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米，所占比例不足10%。 住宅市场—存量 18.51(6.9%) 四方区 23.34(8.8%) 李沧区 33.36(12.5%) 市北区 35.6(13.4%) 崂山区 44.83(16.8%) 市南区 53.71(20.1%) 城阳区 57.28(21.5%) 开发区 存量(所占比例)单位:万平米 区域 截止2010年2月底，青岛七区住宅总存量为266.63万平米。李沧区存量面积位列第六，截止到2010年2月底区域存量为23.34万平米，所占比例为8.8%，目前存在较大的市场空间。 住宅市场—成交 57.21(9.14%) 市北区 70.31(11.24%) 四方区 71.63(11.45%) 市南区 75.03(11.99%) 李沧区 102.04 (16.31%) 崂山区 112.85(18.04%) 开发区 136.59(21.83%) 城阳区 单位:万平米 成交量 (所占比例) 区域 2009年青岛七区住宅共成交625.66万平米。其中李沧区成交量位列第四。2009年区域总成交量为75.03万平米，所占比例为11.99%。 住宅市场—价格 从市场总体来看，年初均价为6264元/?，随后随着岛城楼市的火爆，青岛市总体均价呈现上升趋势。其中在7月份有着较大幅度的提升，7月份的均价高达8549元/平米，为全年的最高值，主要由于上实海上海、海信天玺等高端项目成交较好，拉动整体均价的大幅度上升。7月份以后均价呈现平稳上升的状态，截止年底，均价为8459元/平米。 2009年青岛市住宅价格稳中有升，年底均价较年初上涨2000元/平米左右，涨幅31.9% 版权所有，资料由: 整理编辑，转载请注明 小结 从供应量方面来看， 2009年供应量最小的区域为李沧区，供应量为89.23万平米。 从存量方面来看，当前李沧区的存量面积位列第六，存量为23.34万平米。 从成交方面来看，2009年李沧区成交量位列第四位，区域月均成交量为6.25万平米 2009年李沧区在售房源总供应量最少，当前的存量仅为23.34万平米，预计消化期不到4个月，目前市场存量明显不足。 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 整体住宅市场研究 区域住宅市场研究 从市场存量来看——李沧区可售房源主要以60-90平米的两室产品为主，90-120平米的产品位居第二。60平米以下和180平米以上的产品供应较少。 从成交情况来看——李沧区2009年全年总成交量为75.03万平米，月均销售6.25万平方米，按照2010年三月初李沧区住宅存量23.34万平方米，销售期约3.7个月，目前供应量明显不足;李沧区域内房源充足的楼盘销售状况良好，月均销售量在70套以上。蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120套以上。 从物业价值看——目前区域内在售项目普通住宅均价在7500-8500元之间，花园洋房均价在9000-10000元/平米之间，二手房价格集中在7000—10000元/平米之间。客户为刚性需求和初级改善性需求并重;客群以青岛本地为绝对主力。 从潜在供应量来看——李沧区作为青岛未来的中央居住区，可预见市场供应量为1116.91万平米，供应量巨大，未来市场竞争环境将异常激烈。李沧中央居住区现在推盘量不足，但未来供应量巨大，按照2009年市场推盘量89.23万平米计算，保守估计12年推完。 住宅市场概述—— 李沧区整体市场现状 李沧区住宅市场 —供应及成交情况 供应: 2009年李沧区供应89.23万平米。供应量呈现逐月下降趋势。2010年2月份李沧区住宅供应又大幅上升，至2010年2月底，李沧区住宅存量面积为23.34万平米。 成交:2009年李沧区共成交75.03万平米。自3月份以来基本在高位运行。至1月份随着传统淡季的到来，成交量略减。 2009年李沧区全年销售率高达84%。按去年的销售速度，当前剩余存量需3.7个月时间可以消化完毕。 李沧区2009年住宅全年供应量为89.23万平米;成交量为75.03万平米。成交率高达84%。按去年的速度存量只需3.7个月时间即可消化完毕。目前供应明显不足。 李沧区住宅市场 —住宅成交价格 在最近6个月中，李沧区住宅成交均价呈波浪形起伏状态。2010年2月由于整体成交量较小且价格较高项目(百通尚风尚水、伟东幸福之城尾盘价格较高)基本无成交，因为本月成交均价较1月有着较大幅度的下降。 2月份李沧区的住宅成交均价为7469.25元/平米。 李沧区目前住宅市场整体成交均价在7469.25元/平米左右，较2009年9月上升10.4%。 目前李沧区可售房源主要以60-90平米的小户型产品和90-120平米的两居为主， 120-144平米的大两室产品和144-180平米的三室产品也存在一定的市场供应量。60平米以下的产品和180平米以上的产品供应量较少。 李沧区住宅市场 —可售住宅情况 截止到2010年3月初，李沧区存量房源主要以60-90平米的产品为主，90-120平米的产品位居第二。60平米以下和180平米以上的产品供应较少。 李沧区住宅市场 —潜在供应量情况 12 东城水岸 72 蓝山湾 23 和达和城 130 伟东幸福之城 547.08 合计 90 山河城 22.38 春和景明 7.7 尚风尚水 190 绿城理想之城 供应量(万平方米) 项目名称 180+130 中南项目 100 万科项目 16.7 中海玫瑰庭院 20 唐街印象 35 李沧宝龙城市广场 11.13 阳光千千树 26 龙苑豪庭 36 山溪春城 15 青山绿水 569.83 合计 供应量(万平方米) 项目名称 已售项目未推供应量 未售项目 李沧区作为青岛的中央居住区，可预见市场供应量为1116.91万平米，供应量巨大，市场竞争环境将异常激烈。 已售项目未推供应量为547.08万平米，未售项目总供应量为569.83万平米。总潜在供应量高达1116.91万平米，未来供应量巨大，竞争将异常激烈。按照2009年全年推售量计算，保守估计12年推售完毕 李沧区典型项目分析 区域重点楼盘分布图 绿城理想之城 伟东幸福之城 百通尚风尚水 蓝山湾 春和景明 山河城 和达和城 中南世纪城 万科假日风景 唐街印象 宝龙城市广场 东城水岸 山溪春城 中海玫瑰庭院 青山绿水 龙苑豪庭 阳光千千树 在售项目 待售项目 李沧区域内房源充足楼盘销售状况良好，月均销售量在70套以上。蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120套以上。 152 81 0 0 1 4 7 3月 — — — — — 44 — 3月 45 152 0 6 4 2 8 1月 — 90 4 26 222 10 23 12月 — 8 37 292 254 17 27 10月 — 212 8 62 214 15 41 11月 114 0 260 — — — — — 蓝山湾 17.83 0 58 — — — — — 尚风尚水 43.25 1 34 83 85 75 69 84 绿城理想之城 110 0 76 — — — — — 春和景明 71 5 105 — — — — — 和达和城 20 2 2月 — 26 9月 72 — — — — — 东城水岸 89 225 173 175 268 — 伟东幸福之城 5月 6月 7月 8月 4月 月均销售套数 项目名称 2009.3—2010.3月李沧区典型项目销售状况 李沧区典型项目分析 花园洋房均价8600元/平米 均价6000元/平米 均价5500元/平米 高层均价6000元/平米，花园洋房均价8500元/平米 开盘价格 17套，3219平米 114套，9981平米 89套，9370平米 43套，8450平米 月均销售速度 以青岛本地为主，约占75%(以周边客户为主)，外地客户约占25%。多为首次置业者。 2009年8月23日开盘餐瞥?62套房源，目前已售780套，销售率为81%。 均价7500元/平米 高层 总建面80万平米 紧邻,,,万?虎山森林公园，李村公园、十梅庵公园 蓝山湾 青岛市区客户为主，约占70%(以私营企业主为主)。客户以自住为主，约占85%，多为改善居住环境客户。 一期于9月26日开盘，推出112套住宅已售107套。销售率高达95.5%。 公寓8500元/平米，花园洋房9300元/平米 多层公寓、花园洋房及叠拼、联排 总建面9.87万平米 西侧是虎山体育场，周边重庆路、黑龙江路 尚风尚水 以青岛本地为主，约占80%左右，外地占20%左右(其中以潍坊、淄博的客户居多)，以自住客户为主，约占90%，投资客户较少，仅占10%左右。 伟东幸福之城一期于2009年5月16日开盘，共986套房源现已销售974套，余12套，销售率接近99%。 均价8500元/平米 高层 总建面14万平米 东部虎山片区，北临六号线，南抵环城北路，东起青银高速，西侧紧邻308国道 伟东幸福之城 以青岛本地为主，约占67%左右(以私营业主、企业高管 为主)外地占33%左右(其中部分团购客户)，以自住客户为住，约占90%，投资客户较少， 仅占10%左右。 客户 2008年1月14日市南区售楼处开启，从蓄势期一直持续到8月2号开盘至强销期期间一直密集推广，现在一期处于尾盘期，销售率已超过98% 销售情况 高层均价8000元/平米，花园洋房10000元/平米 目前均价 花园洋房、高层小高层 物业类型 总建面210万平米 规模 项目规划有住宅、商业、公用、行政办公、教育。其中学校共有十所。 资源 绿城理想之城 项目名称 李沧区典型项目分析 目前区域内在售项目普通住宅均价在7500-8500元之间，花园洋房均价在9000-10000元/平米之间。房源充足的项目月均销售在80套以上，销售面积约9000平米左右。 均价6260元/平米 均价7500元/平米 高层均价5800元/平米，花园洋房均价7000元/平米 开盘均价 110套，9244平米 72套，6160平米 71套，9000平米 月均销售速度 以青岛市区客户占98%左右，其余为青岛周边区市客户，成交主要以自住为主，约占90%左右，投资客户约占10% 2009年9月20日开盘，推出831套，已售771套，销售率约为92.8%。 二期预计均价为8500元/平米左右。 高层 总建面30万平米 临近青银高速 春和景明 以青岛本地人为主，约占80%，外地客户约占20%(多为聊城、安徽客户);以自住为主，多为年轻人首次置业。 以青岛本地为主，约占85%左右，外地占15%左右，以自住客户为主，约占90%，投资客户较少，仅占10%左右。 客户 2010年1月18日开盘，共推出614套，已售196套，销售率为31.9%。 一期于2009年9月20日开盘，共推出1174套，已售1098套，销售率约为94%。 销售情况 均价7500元/平米 二期预计高层均价7500元/平米，花园洋房9000元/平米 目前均价 多层、高层 高层、花园洋房 物业类型 总建面12万平米 总建面28万 规模 台柳路西侧，张村河北岸 与滨海大道、青银高速公路毗邻 资源 东城水岸 和达和城 项目名称 李沧区典型项目分析 李沧区二手房情况 项目名称 面积 户型 所在/总楼层 总价(万元) 单价(元/?) 均价(元/?) 百通花园 148 四室两厅 6/6 75 5068 8023 134 三室两厅 3/6 98 7313 109 三室一厅 1/6 85 7798 96 两室两厅 2/6 79.9 8323 86 两室一厅 4/4 99.9 11616 福林苑 110 三室一厅 2/6 90 8182 8045.2 97 两室两厅 3/6 90 9278 184 两室两厅 5/7 105 5707 87 两室两厅 11/14 79 9080 94 两室一厅 1/6 75 7979 百通馨苑 111.27 三室两厅 5/6 110 9886 9054 103 两室两厅 2/6 91 8835 92 两室两厅 8/14 73 7935 78.2 两室一厅 5/9 76 9719 66.33 一室一厅 12/14 59 8895 华易春之都 125 三室两厅 1/6 116 9280 9356.6 75 两室一厅 5/6 76 10133 84 两室一厅 4/6 71 8452 90 两室一厅 5/6 78.5 8722 51 一室一厅 5/5 52 10196 李沧区二手房价格集中在7000—10000元/平米之间。 客户梳理 李沧区典型项目客户分析 均价8500元/平米 均价5500元/平米 以自住客户为主，约占90%，投资客户较少，仅占10%左右。 客群主要职业为白领、泛公务员、私营企业主等 以青岛本地为主，约占80%左右，外地占20%左右(其中以潍坊、淄博的客户居多) 伟东幸福之城 均价6000元/平米 高层均价6000元/平米，花园洋房均价8500元/平米 花园洋房均价8600元/平米 开盘价格(元/?) 自住为第一需求，投资比例约10%。 以自住客户为主，约占90%，投资客户较少， 仅占10%左右。 客户以自住为主，约占85%。多为改善居住环境 置业目的 均价7500元/平米 泛公务员、公司白领以及私营业主等。 以青岛本地为主，约占75%(以周边客户为主)，外地客户约占30%。 蓝山湾 高层均价8000元/平米，花园洋房10000元/平米 高端人士为主，主要为企业中高级管理者、私营企业主等。 以青岛本地为主，约占67%左右(以私营业主、企业高管 为主)外地占33%左右(其中部分团购客户) 绿城理想之城 公寓8500元/平米，花园洋房9300元/平米 以私营企业主为主，其余主要为企业高管、泛公务员、公司白领等。 青岛市区客户为主，约占70% 百通尚风尚水 目前价格 (元/?) 客户类型 客户来源 项目名称 李沧区客户 李沧区核心客户 青岛市客户 外地客户 李沧区核心客户按照来源可分为: 1、李沧区客户(李沧区内客户，有一定的区域情结) 2、青岛市客户(青岛本地或常驻青岛工作、生活类客户，此类客户不能承受市南、市北的高房价) 3、外地客户(潍坊、淄博、北京、上海客户较多) 置业关键:资源占有、产品品质、价格合理、配套成熟 置业关键:价格合理、产品品质、配套齐全、生活方便 置业关键:稀缺地段资源、产品品质、升值潜力、价格合理 对价格和配套的关注度:青岛市客户,李沧区客户,外地客户 从区域来源上可将李沧客户分为三类 客户梳理 潜在客户写真 姓名:王先生 (伟东幸福之城业主) 年龄:42岁 来源:李沧区 职业:外贸行业 总购置物业金额:50—80万之间 100平米左右户型 我购买伟东幸福之城的房子，主要是从地段、购物和价格上考虑的，我觉得李沧这边商场非常多，生活比较方便，价格还合理，不像市南、市北的房子，一般都在100万以上，我们这些做小生意或上班的购买压力太大。而且我听说李沧是青岛未来的中央居住区，有一定的升值潜力，所以就买了伟东幸福之城，我老婆也非常喜欢这里，生活很方便。 姓名:孙先生 年龄:29岁 蓝山湾业主 来源:淄博人，在青岛工作 职业:某保险公司职员 我在市南区上班，想在市南区或者市北区买套房子，考察了很久，都太贵了，动辄几百万，我买不起，所以只能去郊区买。我当时考虑别的地方的房子时，我首先考虑的就是李沧区的房子，因为我以前也经常来李沧买东西，这里的东西相对价格比较合理一些，所以在这边生活比较方便，我当时来问了一下蓝山湾，价格在7000元/平米左右，觉得还可以，两个人还房贷比较轻松，就过来买了一套。 1 2 客户梳理 需求共识 资源共识 配套齐全 商业氛围浓厚，生活方便 升值潜力大 关注产品价格和面积; 对社区配套要求不高; 李沧区客户最终价值诉求以对配套资源的占有、对区域价值和项目价格的认可 客户共性特征梳理 客户梳理 目的共识 刚性需求为主; 少量的初级升级需求; 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 二级市场 三级市场 从市场供应量来看——2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总体供应量(底商+商场)为163.78万平米，李沧区商业的总供应量(底商+商场)为12.08万平米，仅占总供应的7.4%。 从成交情况来看——2009年1月至2010年2月青岛七区商业总成交量(底商+商场)为44.38万平米。李沧区商业总成交量(底商+商场)为4.78万平米，占总成交量的10.8%，成交速度相对较快。 从物业价值看——项目周边典型竞争对手:百通大厦商业价格为一层4万/平米以上。二层2.8万—3万/平米，三层1.5万—2万元/平米;伟东幸福之城商业整体均价约2.5万元/?(地下一层，局部两层，地下四层)。 从潜在供应量来看——李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为66.66万平米，供应量较大，未来 竞争较为激烈。 商业二级市场概述—— 商业宏观研究 2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总体供应量为163.78万平米。自2009年3月起七区商业供应量居高不下, 到2010年2月份商业供应才有大幅回落。 2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总体供应量为163.78万平米。 自2009年3月起七区商业供应量居高不下，9月份开始又有较大幅度增量，2010年2月份商业供应才有大幅回落。 至2010年2月，青岛七区商业存量为120.42万平米。 商业宏观研究 2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总成交量为44.38万平米。全年商业成交量起伏变化较大，至2010年1月份达到最高点，为6.1万平方米。 李沧区商业研究 2009年1月至2010年2月李沧区商业的总体供应量为12.08万平米。李沧区商业供应量均保持在4.5万平米以上，供应量稳定。 2009年1月至2010年2月李沧区商业的总体供应量为12.08万平米。 自2009年1月起至2010年2月，李沧区商业供应量均保持在4.5万平米以上，供应量稳定且比较充足。2010年1月份商业供应达到最高峰，为7.77万平米。 至2010年2月，李沧区商业存量为7.38万平米。 李沧区商业研究 2009年1月至2010年2月李沧区商业的总成交量为4.78万平米。月度商业成交量呈波浪形起伏状态。 区域内主要竞争项目 伟东城市广场 李沧宝龙 城市广场 百通大厦 理想之城 19000元/?(单层) 销售率为95%，月均销售速度约5套。 2万平米(住宅底商) 地处繁华的商业大道——重庆中路。北靠娄山和，南邻十梅庵路，十余条公交路线，交通四通八达。 帝都嘉园 未定 未售 23万平米(大型商业项目shopping mall ，地下两层，地上四层) 李沧宝龙城市广场位于李村河以南，浮山路以西，九水路以北(达翁建材市场南侧)，交通便利。 李沧宝龙城市广场 预计:整体均价:25000元/? 未售 16万平米(大型商业项目shopping mall地下一层，局部地下两层，地上四层) 伟东城市广场位于李沧夏庄路7号，处于李沧城市核心。 伟东城市广场 16000元/?(单层) 销售率25.87%，月销售速度约为2套。 一期:1.57万平米(住宅底商，单层) 绿城理想之城位于李沧灵川路6号，周边有金水路、九水东路等交通线路。 理想之城蓝庭 预计:一层:4万/?以上 二层:2.8—3万/? 三层:1.5—2万元/? 未售 1.1万平米(商业裙楼1.1万平米，共三层) 主力户型:300平米以上 百通大厦处于李村商圈的核心地段，向阳路与京口路的交汇处。 百通大厦 均价 销售状况 商业面积 产品 项目 典型项目概况 李沧区商业体量较大的典型项目有百通大厦、理想之城蓝庭、帝都嘉园、李沧宝龙城市广场、伟东城市广场。 李沧区潜在可监控的商业项目分析 1.1 百通大厦(商业裙楼) 16 伟东城市广场 23 李沧宝龙城市广场 66.66 合计 20 港澳商城 2.56 4 供应量(万平米) 中防商街 东晟国际商贸城 项目 李沧区商业研究 李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为66.66万平米，供应量较大，未来竞争较为激烈。 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 二级市场 三级市场 从商圈来看——李村商圈目前已经成为青岛人气最大商圈，商圈内目前主要有3个大型百货店、2个大型超市等主力店，其余的为临街商铺。 从经营业态来看——李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店，其中以个体店为主，约占83.68%。 从经营业态来看——李村商圈的经营内容从数量上看主要以五金/建材，餐饮、服装为主;从规模上看主要以服装、餐饮、五金/建材为主。 从车流、人流情况来看——通过夏庄路、向阳路、京口路以及少山路几条街道的人流量及车流量监测可以得出结论:夏庄路车流量为几条路段中最大，少山路步行街在中午时段人流量为几条路 段中最大。 从消费者调查问卷来看——李村商圈最令人满意的地方是价格合理，存在的最大问题是购物环境差，同时李村商圈缺乏娱乐场所尤其是有档次的娱乐场所以及休息场所，38%的受访消费者有在李村购买公寓。 从商户调查问卷来看——超过半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺。有70.83%的商铺店主有意向购买或者租赁李村的商铺。 商业三级市场概述—— 商业三级市场 青岛市一级商圈有5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和长江路商圈;二级商圈有6个，分别为城阳商圈、崂山商圈、市北CBD商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及香江路商圈。 中山路商圈 台东商圈 四方利群商圈 市北CBD商圈 香港中路商圈 崂山商圈 浮山后商圈 李村商圈 城阳商圈 香江路商圈 长江路商圈 商业三级市场 依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主 台东路商圈/李村商圈 依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客群的大众消费商圈。 零售商业业态以中小百货、超市及专业店为主，经营种类占前几位的依次是服饰、餐饮、鞋店、眼镜、布衣、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主题。 月租金10-30元/?，位置较好的可达100元/?左右。 香港中路商圈 依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈 零售商业业态高档百货和精品专卖店、大卖场为主。 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/?/天左右。 台东商圈主力商业物业定位于日常消费的大中型超市，业态种类较为齐全，商品档次以中端为主、购物环境吵杂。 台东商圈的商铺分布比较零散，业态比较杂，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布衣、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主题，其他种类分布散乱，但种类相当齐全。零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主 台东商圈以利群和沃尔玛为代，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈 位置较好的店铺租金水平在30元/?/天左右 客户来源范围:市南、市北、四方、外地游客 顾客特点:大众 客户来源 2.6万? 总面积 1994年 开业时间 利群商厦 客户来源范围:市南、市北、四方、外地游客 顾客特点:大众 客户来源 5万? 总面积 2003年 开业时间 万达广场 台东三路(步行街)，面积10?，租金10000元/月。 台东一路(步行街二期)，面积200?，租金15000元/月。 利群商场对面的小饰物专业店铺，进深月5-6米的店铺2-3?，年租金3.8万。 商业街店铺 香港中路商圈定位为高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性 百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际顶级服装品牌，形成了青岛高端百货业的第一阵营。大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所 新兴的东部商圈以佳世客、阳光百货为代表，依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市。 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/?/天左右。 5层、2.7万平 BURBERRY、BERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGO BOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌 高档百货 海信广场 2层、2万平 Nike、addidas等中高档品牌 中高档购物中心 JUSCO 3层、2万平 Prada、Lv等国际一线品牌 高档百货 阳光百货 总面积 品牌 类型 典型项目 李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低 李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线”的商 业空间格局，但目前只有李村商圈发展较好，是市级商业中心，其他商圈都处于萌芽阶段; 业态上以中小型百货、小型超市专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主; 从业种上看，以满足市民基本生活需求的综合百货、五金家电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体设施为主; 辐射人群以李沧本地和城阳部分外来产业人口为主，虽然人流量大，但对区域财政贡献不大。 李村商圈:人气最大、商业氛围非常浓厚 功能划分 规划以向阳路步行街为主轴线，以维客广场为中心，形成综合购物区、餐饮娱乐区、文化休闲区、商务办公区。 区位属性 消费者来源 主力店 业态构成 租金水平 李村商圈最早形成以李村大集为基础;该片区处在青岛的城乡结合部，当地人的消费观念较低、地理位置和环境等因素的限制，发展比较缓慢。随着大青岛城市战略规划的实施和旧城旧村改造工程的实施，青岛中央生活区(CLD)的规划出台，李村东部的建设前景也逐渐明晰 。 客户群范围广泛，主要以青岛大众化消费及中端消费者为主，多数居住或工作于李村周边位置。 中高档百货有利客来购物中心、崂山百货、北方国货、书院商城。电子数码专业店有五星、苏宁等。 李村商圈整体租金水为1.4-15.2元/平米/天，该商圈租金水平较高的为向阳路步行街店铺。该商圈整体平均租金约为6.9元/?/天。 商业三级市场 李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%;李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%;金融邮电占比例较少，为2.66%。酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。 商业三级市场 李沧区未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场。 崂山百货 利客来 购物中心 北方国货 书院商城 伟东城市广场 银座 李沧宝龙 城市广场 北方国贸 中档 档次 进:13人/分钟，出:12人/分钟 人流量 400余个 停车位 男装、休闲、儿童用品; 3F 女装、少淑女装、床上用品; 4F 皮鞋、箱包、运动休闲、文化体育用品、钟表工艺品; 2F 超市、珠宝、化妆用品; 1F 国美电器。 -1F 李村商圈向阳路与书院路交汇处 位置 北方国贸 名称 5万余平米 营业面积 1995-12-29 开业时间 维客崂山百货 经营内容 楼层分布 家电生活:家电、数码产品、办公用品、床品家居 5F 丽人家园:女装、少淑女装、皮革饰品 3F 运动休闲:运动服饰、基础休闲、儿童天地、运动器材 4F 绅士名品:男装男鞋、针织羽绒服、羊毛羊绒 2F 流行名品:烟酒、营养品、钟表珠宝、化妆品、女鞋、箱包 1F 精品超市:食品、生鲜、百货、洗涤 -1F 中档 档次 进:7人/分钟，出:12人/分钟 人流量 100个 停车位 超过6亿 年销售额 32000平米 营业面积 青岛市李沧区向阳路65号 位置 维客崂山百货 名称 利客来购物中心 中档 档次 进:21人/分钟 出:19人/分钟 人流量 100多个 停车位 约7万余平方米 营业面积 位于李沧区向阳路步行街 位置 利客来 名称 利客来金店、针纺箱商场、家电商场 超市、化妆品 活力休闲馆 时尚淑女馆 酷派绅士馆 潮流靴鞋馆 超市、化妆品 经营内容 周大福、六福珠宝、周大生、金华钻戒、乔德家纺、梦特娇、海信、海尔、美的、飞利浦、松下等 美宝莲、清妃、欧柏莱等 米奇、迪士尼、森马等 阿玛施、华丹尼、玖姿、波司登、哥弟等 鄂尔多斯、和平天使、红领、雅戈尔、虎都等 PLAYBOY、PUMA、利奥纳多、皮尔卡丹、木林森等 美宝莲、清妃、欧柏莱等 品牌 1F B座 2F 5F 4F 3F 2F 1F 楼层 楼座 A座 李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店。 商业三级市场 李村商圈的经营业态以 个体店为主，所占比例高达83.68%; 李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%; 金融邮电占比例较少，为2.66%; 酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。 由于商圈内有京口路及书院路该路段有较多五金/建材店铺，因而五金/建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为33.17%; 李村商圈作为青岛北部最大的商圈，人流量较大，餐饮业较为发达，占16.43%; 服饰店铺也较多，比例为10.63%; 通讯/电器、家居/家纺，分别为7.41%和6.44%; 其他经营内容在整个商圈中占有的比重较少。 商业三级市场 李村商圈经营内容从数量上来讲主要有几大构成部分:五金/建材、餐饮、服装、通讯/电器、家居/家纺、美容美发美体、药店/诊所、食品、娱乐健身、金融、超市、文化用品等。 青岛市一级商圈有5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和长江路商圈;二级商圈有6个，分别为城阳商圈、崂山商圈、市北CBD商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及香江路商圈。 商圈内目前主要有3个大型百货店、2个大型超市等主力店，其余的为临街商铺。 李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金融邮电以及酒店。李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%，酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。 由于李村商圈内有京口路及书院路，该路段有较多五金/建材铺，因而从数量上讲五金/建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为33.17%，其次为餐饮业，占16.43%，服饰店铺也较多，比例为10.63%。 小结 夏庄路段调研范围为京口路至308国道路段。 夏庄路长1100米，是李村通往夏庄、惜福镇进入崂山的主要道路，商业以沿街的商业网点为主，目前最繁华的地段为李村公园附近。商业经营内容餐饮业占据最大比例，高达27%。 李沧区主要路段 经营内容构成 夏庄路商业经营内容从数量上看，餐饮业占据最大比例，高达27%，店面档次一般，同时夏庄路为区域内车流量最大的区域。 夏庄路 308国道 京口路 京口路段调研范围滨河路至君峰路 京口路是李村连接沧口的主要道路，目前京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以通讯、五金电器和餐饮为主，大型商业设施有苏宁电器、五星电器、维客超市和利客来购物中心等。 新建京口路机电产品街，范围是青峰路至峰山路段，规划长度300米;新建京口路通讯器材街，范围是古镇路至滨河路段，规划长度300米。 李沧区主要路段 经营内容构成 京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低。 滨河路 君峰路 京口路 李沧区主要路段 经营内容构成 书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，为商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高。 书院路调研范围京口路至重庆中路 书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。 为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。 重庆中路 京口路 书院路 少山路调查范围古镇路至君峰路 少山路是李村商圈规划的精品服装街，范围东起古镇路，西至峰山路，全长约340米;该街地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一 。 少山路是地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度。目前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营 红火，店铺租金较高 。 李沧区主要路段 经营内容构成 古镇路 君峰路 少山路 李沧区主要路段 经营内容构成 峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高。 峰山路调查范围京口路至滨河路 峰山路，长1262米，处在李村商圈的中心区域，以少山路与京口路段为主，业态有餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等。少山路与滨河路段，主要以中介、装饰公司等为主。 京口路 滨河路 峰山路 李沧区主要路段 经营内容构成 重庆中路调查范围京口路至青山路 重庆中路，城市主干道之一。业态主要是沿道路两旁分布，网点多为二层，主要是以五金建材为主。 重庆中路，城市主干道之一，经营内容主要是以五金建材为主，经营档次较差。 京口路 青山路 重庆中路 李沧区主要路段 经营内容构成 虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金/建材以及文化用品，经营档次很低。 虎山路调查范围为夏庄路至重庆中路 虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金/建材以及文化用品。 虎山路 夏庄路 重庆中路 延寿宫路业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商业网点为主，面积较小，档次较低，对商圈贡献较小。 君峰路 重庆中路 延寿宫路 延寿宫路调查范围君峰路至重庆中路 延寿宫路，东接少山路，业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商业网点为主，面积较小，档次较低，经营状况一般，主要客户为周边小区居民。 李沧区主要路段 经营内容构成 李沧区主要路段 经营内容构成 滨河路在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，相对档次较低，对商圈贡献性不强。 滨河路调查范围308国道至重庆中路 滨河路，长约3540米，沿李村河道，在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，相对档次较低。 308国道 重庆中路 滨河路 308国道调查范围金水路至滨河路 三零八国道是青岛市区到城阳的交通主干道之一，目前，商业主要以沿街的商品房为主，多为两层连买，面积较低，分布比较集中，主要业态以餐饮和家居/家纺为主。 三零八国道为青岛市区至城阳的主干道，主要业态以餐饮、家居/家纺和五金建材为主，商业经营档次相对较高。 李沧区主要路段 经营内容构成 金水路 滨河路 308国道 李沧区主要路段 经营内容构成 万年泉路商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普通的餐馆，档次较低。 万年泉路调查范围为九水路至海尔路 万年泉路(原为浮山路)是李村通往市区的主干道之一，商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普通的餐馆，档次较低，主要客户以周边小区居民和六十二中学的中学生为主，经营状况相对较差。 万年泉路 九水路 海尔路 京口路 夏庄路 源头路 李沧区主要路段 经营内容构成 源头路调查范围夏庄路至京口路 源头路南北长约460米，临近向阳路，源头路南端与峰山路相接，目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和服饰为主，有少数中档酒店，规模较大。 源头路目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和服饰为主。目前该片区商业前景不是很好，店铺客流量较少，导致一些店铺关门。 李沧区主要路段 经营内容构成 果园路商业以餐饮、服饰为主，周边店铺租金价格便宜，面积较小，档次较低。 果园路调查范围夏庄路至京口路 果园路，南北长约800米，是夏庄路到京口路的便捷要道。商业以餐饮为主，周边店铺租金价格便宜，面积较小，档次较低。 夏庄路 京口路 果园路 李沧区主要路段 经营内容构成 308国道 青山路 九水路 九水路调查范围308国道至青山路 九水路由浮山路分为九水东路和九水西路，目前商业主要集中在九水东路的浮山路与三零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主。 九水路目前商业主要集中在九水东路的浮 山路与三零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主，路面较脏，商业经营档次较低。 李沧区主要路段 经营内容构成 青峰路目前商业主要集中在少山路与书院路段，以服饰、中介、美容美发、餐饮为主，经营商业面积较小，档次非常低。 青峰路调查范围京口路至书院路 青峰路，长约960米，目前商业主要集中在少山路与书院路段，以服饰、中介、美容美发、餐饮为主。大型商业设施有书院家俱城。 京口路 书院路 青峰路 京口路 九水路 君峰路 李沧区主要路段 经营内容构成 君峰路调查范围京口路至九水路 君峰路为装饰材料街，范围是书院路至华阳山路段，规划长度约500米，主要经营以建材家居为主的特色街，有达翁建材家居广场等。 君峰路为装饰材料街，主要经营以建材家居为主的特色街。商业主要集中在少山路至滨河路段，以便利店、汽修配件、餐饮为主;君峰路北部商业相对较少，多以年代久远的临街网点为主，档次较低，发展缓慢。 李沧区主要路段 经营内容构成 金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以及中介为主。 金岭路调查范围夏庄路主京口路 金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以及中介为主，本区域主要以沿街的商业网点为主，年代久远，面积较小，档次较低，主要客户为周边社区的居民。 夏庄路 京口路 金岭路 古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商业设施 。 李沧区主要路段 经营内容构成 京口路 书院路 古镇路 古镇路调查范围京口路至书院路 古镇路是综合商业步行街，长度约300米，主要以餐饮为主。 李沧区主要路段 经营内容构成 目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁。北侧商业主要以小餐馆、服饰为主。 大崂路调查范围308国道至夏庄路 大崂路，长720米，目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁。北侧商业主要以小餐馆、服饰为主。 308国道 夏庄路 大崂路 0 0 公交车 4 6 公交车 2 2 公交车 3 4 公交车 0 0 出租车 3 4 出租车 5 3 出租车 2 6 出租车 0 0 私家车 5 6 私家车 4 3 私家车 5 6 私家车 28 无 西 往 东 方向 32 无 东 往 西 方向 13:00—13:30 1分钟 少山路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 22 12 南 往 北 方向 38 16 北 往 南 方向 13:00—13:30 1分钟 京口路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 14 9 西 往 东 方向 23 8 东 往 西 方向 13:00—13:30 1分钟 向阳路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 13 10 南 往 北 方向 12 16 北 往 南 方向 13:00—13:30 1分钟 夏庄路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 注:(本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟) 工作日13:00-13:30时段人流车流统计 李沧区主要路段 人流车流统计 工作日中午时段，车流量最大的区域为京口路和夏庄路;人流量最多的区域为少山路和京口路。 无 无 车流量(辆) 13 14 车流量(辆) 10 11 车流量(辆) 17 16 车流量(辆) 0 0 公交车 4 5 公交车 3 1 公交车 6 4 公交车 0 0 出租车 4 3 出租车 3 4 出租车 2 3 出租车 18 0 西 往 东 方向 18 0 东 往 西 方向 16:00—16:30 1分钟 少山路 人流量(人) 私家车 流向 测试时段 单位时间 道路名称 23 5 南 往 北 方向 30 6 北 往 南 方向 16:00—16:30 1分钟 京口路 人流量(人) 私家车 流向 测试时段 单位时间 道路名称 22 4 西 往 东 方向 27 6 东 往 西 方向 16:00—16:30 1分钟 向阳路 人流量(人) 私家车 流向 测试时段 单位时间 道路名称 11 9 南 往 北 方向 18 9 北 往 南 方向 16:00—16:30 1分钟 夏庄路 人流量(人) 私家车 流向 测试时段 单位时间 道路名称 注:(本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟) 工作日16:00-16:30时段人流车流统计 李沧区主要路段 人流车流统计 工作日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路;人流量最多的区域为京口路和向阳路。 0 0 公交车 3 5 公交车 3 2 公交车 5 4 公交车 0 0 出租车 1 3 出租车 1 2 出租车 3 3 出租车 0 0 私家车 4 6 私家车 8 9 私家车 7 6 私家车 29 无 南 往 北 方向 34 无 北 往 南 方向 13:00—13:30 1分钟 少山路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 19 8 南 往 北 方向 24 14 北 往 南 方向 13:00—13:30 1分钟 京口路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 20 12 西 往 东 方向 24 13 东 往 西 方向 13:00—13:30 1分钟 向阳路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 10 15 南 往 北 方向 17 13 北 往 南 方向 13:00—13:30 1分钟 夏庄路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 注:(本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟) 李沧区主要路段 人流车流统计 休息日13:00-13:30时段人流车流统计 休息日中午时段，车流量最大的区域为夏庄路和向阳路;人流量最多的区域为少山路和向阳路。 0 0 公交车 6 5 公交车 3 2 公交车 6 4 公交车 0 0 出租车 2 3 出租车 1 1 出租车 4 1 出租车 0 0 私家车 4 7 私家车 0 11 私家车 6 7 私家车 19 无 南 往 北 方向 17 无 北 往 南 方向 16:00—16:30 1分钟 少山路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 25 12 南 往 北 方向 33 15 北 往 南 方向 16:00—16:30 1分钟 京口路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 15 4 西 往 东 方向 14 14 东 往 西 方向 16:00—16:30 1分钟 向阳路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 10 16 南 往 北 方向 12 12 北 往 南 方向 16:00—16:30 1分钟 夏庄路 人流量(人) 车流量(辆) 流向 测试时段 单位时间 道路名称 注:(本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟) 李沧区主要路段 人流车流统计 休息日16:00-16:30时段人流车流统计 休息日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路;人流量最多的区域为京口路和少山路。 李村商圈周边共有19条主要商业路段，其中特色商业街发展趋势良好，古镇路为餐饮街，少山路为服饰街，君峰路为装饰材料街等等。 李沧商圈各条商业路段经营业态多种多样，从数量上看主要以五金/建材、服饰以及餐饮为主，从规模上看主要以服饰、餐饮、五金/建材为主。 通过夏庄路、向阳路、京口路以及少山路几条街道的人流量及车流量监测可以得出结论，少山路步行街在中午时段人流量为几条路段中最大，夏庄路车流量为几条路段中最大。 小结 消费者问卷调查 消费者调查问卷概述 李村商铺让消费者较满意的地方 对于目前的李村来讲，消费者最为满意的就是价格合理、 货类齐全和交通便利。 李村商铺需要改进的地方 目前李村商圈存在的较大的问题是购物环境差，停车位较少，没有形成一个舒适的购物氛围。 李村缺少的业态分析 相当比例的受访者认为李村目前最缺少休息场所。还有认为较为缺少的业态是娱乐场所(尤其是高档娱乐场所)和特色餐饮。 商业消费者写真 1 消费者:刘先生 居住区域:李沧区 职业:私营 年龄:31—35之间 年收入:5—10万 我经常来李村商圈购物，主要是因为离家近，，一般过来买服装鞋帽和日常用品等。我认为李村最令我满意的是商业氛围浓厚，货类齐全，交通便利;最缺少的东西是停车位比较少，高档娱乐场所较少，希望能得到改善。 2 消费者:吴女士 居住区域:李沧区 职业:私营 年龄:31—35之间 年收入:5—10万 我经常去李村商圈和台东商圈购物，来这边主要是考虑离家近，价格比较合理，交通方便，去台东主要是想购买一些时尚的服装等，我基本每周都来李村，来这边主要是购买日用百货、服装、吃饭和娱乐等，我对李村最不满意的地方是购物环境比较差，这里还缺少一些高档娱乐场所，特色餐饮业和休息场所等。 商业消费者写真 3 消费者:冯女士 居住区域:李沧区 职业:管理咨询 年龄:26—30之间 年收入:10—20万 我一般购物都是去李村、台东和香港中路等商圈，来李村主要是因为离家近，货类齐全，主要是购买日用百货、服装鞋帽和吃饭等，基本上一周来一次，我认为目前这里的停车位比较少，自己不敢开车过来，没地方停车，李村缺少特色的餐饮。 4 消费者:英女士 居住区域:李沧区 职业:科研教育 年龄:25以下 年收入:5万以下 我经常去李村商圈和台东商圈购物，来这边主要是考虑离家近，价格比较合理，交通便利，我基本每周都来李村，来这边主要是购买日用百货、服装、吃饭等，我对李村最不满意的地方是没有休息场所，服务比较差。 消费者调查问卷概述 在受访者中有39.1%的受访者有计划在李村购买住房。 面积 意向在李村购买住房的人最偏好的面积在71-80平米之间，占总人数的23.5%;其次为81-90平米之间的，占总人数19.1%;再次为101-120平米之间的，占总人数的18.4%。 单价 超过一半的受访者认为在李村的能够接受的住宅单价在5001-7000元/平米之间;其次为7001-8000元/平米之间的，占总量的6.67%。客户对价格的选择就低不就高。 住宅消费者写真 1 消费者:杨先生 居住区域:李沧区 职业:制造业 年龄:25—30之间 年收入:5万以下 我现在有买房子的打算，主要是因为市区房子太贵，所以考虑来这边买，用做婚房用，因为经济原因，我想购买61—70平米的户型，价格最好是越低越好，接受的底线是7000元/平米，如果有小户型的公寓的话，我会首先考虑购买。 2 消费者:刘女士 居住区域:李沧区 职业:政府机关 年龄:31—35之间 年收入:10万左右 我现在有购买房子的打算，主要是考虑90平米左右的房子，这样的房子以后不住的时候，即好租又好卖，我认为这边房子的价格应该在7000—8000元/平米之间，如果有公寓的话，我也可能会购买，买一套小面积的用作投资也可以。 版权所有，资料由:整理编辑，转载请注明 消费者问卷分析 消费者商业需求分析 消费者住宅需求分析 所选样本基本特征 所访问消费者由于大部分居住于李村街道或者附近街道，因而李村商圈是最经常购物的商圈，有将近75%的人经常去李村商圈购物;其次为台东商圈，约有38.2%的选择去那里购物;再次，有10.7%的人选择去香港中路购物。 常去商圈分析 受访人群经常去购物的商圈为李村商圈，可以看出，李村商圈有较大的发展潜力。 商圈偏好因素分析 对于人们喜欢去某个商圈购物的原因，离家近是最 重要的一个因素。环境好、交通便利、价格合理也是相当重要的因素。 可以看出离家近是人们偏好某个商圈的最主要的因素，约有58%的受访者选择此项;另外购物环境好、交通便利、价格合理也是交重要的因素。 到李村主要消费的商品分析 目前李村购物环境一般，因而到李村购物的人群中，够买日用百货的比例是最高的，有69.7%的人选择此项。 到李村购物的人群中，消费日用百货品的比例最高，高达69.7%，远远高于其他选项。 其次服装鞋帽、家电、娱乐等也是消费较多的商品。 可以看出，由于目前购物环境一般，消费者只来此购买基本的日用百货类商品。 到李村购物频率分析 至少每天均去李村购物的受访者比例高达28.4%;选择每周去李村购物一次的也有28.41%。 在所有去过李村购物的受访者中，50个人每天都会去李村消费，占到总量的28.4%;同时每周一次的，也占到总人数的28.41%;其次为每周三次的人有35位，约占总数的19.89%。 在所有去过李村购物的受访者中，选择公交和步行的人较多，分别有106和47个人，比例分别为61.3%和27.2%。 其次为开私家车去的，有10位，比例为5.8%。 剩余的为骑自行车、电瓶车还有购物车等。 由于距离较近，大部分的人选择公交或者步行去李村购物。 乘坐交通工具分析 所需时间分析 目前李村商圈辐射的人群基本上为在20分钟内能到达的周边居民，比例高达59.66%。 到达李村购物只需10分钟以内的有59人，比例高达33.5% 其次为11-20分钟，有46人，所占比例为26.14%。 可以看出目前李村商圈的辐射范围较多的是周边在20分钟内能到达的村民。 购物花费时间分析 目前前去李村购物的消费者在此消费的时间较短，大部分都在1个小时以内。 超过一半的消费者在李村购物会控制在1个小时以内，有112人选择此项，比例高达60.22%。 其次为1-2个小时，有53人，所占比例为28.5%。 由于目前李村商圈普遍购物环境较差，因此大部分消费者在此购物停留时间较短。 目前李村满意度分析 对于目前的李村来讲，消费者最为满意的就是价格合理，其次为交通便利。 对于目前李村商圈来讲，消费者最为满意的是价格合理，共67人选择此项，占到总人数的39.9% 其次为交通便利，有56人选择此项，占总人数的33.3%。 再次为商业氛围浓，有54人选择，约占总人数的32.1% 消费者不满意的方面 目前李村商圈存在的较大的问题是购物环境差，整个商圈为中低档次商业。 对于李村商圈消费者最不满意的地方是购物环境差，有51人选择此项，占总人数的34.7%; 其次是服务差，有38人选择此项，占总人数的25.9%; 也有部分人认为目前较不满意的是价格高，有19.0%的人选择此项。 缺少的业态分析 超过一半的受访者认为李村目前最缺少的是休息场所。还有认为较为缺少的业态是娱乐场所。 消费者认为李村缺少的业态最主要的是休息场所，有62个人选择此项，占到38.5%。 其次为娱乐商场，有49人选择，占总人数的30.4%。 消费者问卷分析 消费者商业需求分析 消费者住宅需求分析 所选样本基本特征 李村住房需求 分析 有39.1%的受访者有计划在李村购买住房，其中绝大部分为居住在李村的人。 在所有接受访问的消费者中，有78人有计划在李村购买住房，比例接近40%。有60.3%的人暂无购房打算。 意向面积分析 住宅面积的需求上讲，61-100平米之间是比较受欢迎的产品。 对于住宅的面积，选择最多的是71-80平米之间，有32人，占总人数的23.5%;其次为81-90平米之间的，有26人，占总人数19.1%;还有61-70平米之间的，有16人，占总人数的11.8%。 可以看出在李村，61-100平米之间的产品是比较主力的需求产品。 住宅单价分析 比较能接受的住宅单价在8000元/平米以下，占总量的95.6%。 超过一半的受访者 认为在李村能接受的住宅单价在5000以下，有51人选择，占总量的37.78%;其次为5001-6000元/平米，有36人选择，占总量的26.67%;再次为6001-7000元/平米，有33人选择，占总量的24.44%。 消费者问卷分析 消费者商业需求分析 消费者住宅需求分析 所选样本基本特征 居住区域分析 由于目前去李村商圈购物的大多是李沧周边的居民。 此次访问的消费者中来自李沧区的最多，比例高达63.3%;其次为来自崂山区的，达到了10.2%。 可以看出目前李村商圈辐射的范围大部分集中在李沧区域内。 性别及年龄 本次受访者中男性占总量的53.8%;女性占总量46.2%。 从年龄来看，本次受访者年龄较多集中在25岁以下，有70人，占总量的40.0%，其次为26-30岁这个区间，有61人，占总量的34.9%。 工作行业 目前消费者行业较为集中在制造业、商贸和管理咨询，这与旁边有制造工厂有较大关系。 就工作行业而言，除了其他有35.18%，这其中包括纺织业、个体户以及部分无固定职业者。选择最多的是制造业，有12.0%;其次为商贸和管理咨询，各占10.9%和6.9%;交通运输业也占一定比例，为6.3%。 家庭年收入 所有受访者的家庭年收入多集中在5万元以下。 家庭年收入中，有76人选择年收入在5万元以下，占到总人数的46.3%; 其次为5-10万之间的，有58人，占总人数的35.4%; 而选择年收入在20万以上的只有很少的比例。 李村商户问卷调查 商户问卷调研 在受访者中仅有15.69%的人认为李村不合适开发商业物业。 商铺模式 超过半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺。 购买意向 有70.83%的商铺店主有意向购买或者租赁李村的商铺，还有22.92%的人看情况再说。仅有6.25%的人完全不考虑。 价格 有50%左右的店主认为李村商铺合理价格在10000元/平米以上。 商户调研写真 1 商户:夏庄路117号东山花卉 我现在的商铺是租的，面积在20个平米左右，租金2万元/年，每年的经营状况比较不错，我认为这个区域内有更好的发展前景，所以我会一直在这边做生意。如果这边有合适的铺位的话，我会考虑自己买一个大点的，在一层的，购买商铺首先考虑的就是地段和价格，这个地方的价格应该不会超过15000元/平米，李村这边比较适合做商业的开发。 2 商户:夏庄路乐雅数码冲洗 我现在用的门头是租的，大约在25个平方左右，租金是3万/年，经营状况非常好，年轻人来这的比较多，我对未来的经营前景比较看好，如果有合适的商铺的话，我准备换一个好点的，面积在50平米左右，我要买的时候，会首先关注地段和周边的氛围，如果没有人的话，生意没法做了，我的意向价格是10000—12000元/平米之间，李村做生意是个不错的地方，相信有很多人会买门头。 李村商户调研分析 商户目前基本情况分析 未来商铺需求特征分析 商户对本项目的需求分析 所选样本基本特征分析 商铺性质分析 商铺93%为租用的，只有少部分是自家房子。 李村及周边街道的商铺大部分为租用的店铺，所占比例高达72.22%;其次为自家的房子，比例为25.93%;仅有1.85%为购买的店铺。 经营形式分析 李村商圈目前基本为两层的临街普通商铺，占到总量的77%。业态较多的为餐饮、手机通讯、汽修汽配等。 目前李村的商铺大部分是临街的普通商户，占到77%的比例; 也有部分是专业的市场经营户，占比例的12%。 商圈店铺的经营品种较多的为餐饮、手机通讯、百货超市、汽修汽配等业态。 目前经营状况分析 仅有不到15%的业主对目前的经营状况不满意。目前李村商圈各商铺经营状况还比较好。 有近一半的商铺经营者对目前的经营状况认为还可以; 有多于三分之一的业主对目前的经营状况表示满意; 仅有3%的业主对目前的经营状况非常不满意。 可以看出目前李村的商铺经营状 况较好。 目前商铺满意度分析 李村约三分之二的商铺业主对目前商铺较为满意。而不满意的地方主要在于地段和价格。 对目前商铺满意的业主约为三分之二。 不满意的因素主要是因为地段，对地段不满意的比例高达48.1%;其次认为目前商铺租金偏高的占到了38.5%;再次为环境，认为环境不好的有32.7%。 对市政配套满意度分析 商铺业主对李村周边的市政配套较不满意，不满意的地方多集中在道路、交通、环境、绿化等方面。 李村商圈商铺业主对目前周边市政配套的满意程度较低，有49%认为较满意。而高达51%的业主认为不满意。 目前较多业主认为李村商圈并无相关的市政配套。有些业主认为周边的道路需要改善、公共交通需要更加便利、增加公园绿地等休息场所以及增加垃圾存放点等来改善周边环境等方面均需要尽快解决。 李村商户调研分析 商户目前基本情况分析 未来商铺需求特征分析 商户对本项目的需求分析 所选样本基本特征分析 未来经营打算分析 有超过一半的人对未来有扩大规模或者更换经营场所的打算。 有55.21%的商铺业主有未来开分店或者更换经营场所的打算。 其中有29.17%的业主打算更换经营场所;26.04%的业主打算扩大经营规模。 有44.79的业主暂时完全不考虑扩大规模或更换经营场所。 未来打算开店区域分析 由于目前李村商业租金水平较低，发展前景好，因而大部分业主未来经营选择区域依然是李村附近。 未来打算经营店铺的区域主要集中在李村附近，有70%的商铺业主选择此项 选择台东附近的约有16.25%;选择香港中路附近的有3.75%。选择其他区域的为城阳、崂山等。 由于目前李村租金水平较低，因而大部分业主未来经营首选地依然是李村。 选择店铺的分析 对于未来选择店铺的标准，业主最看重的是商铺的地段，其次是主题性商业街区。 未来选择店铺的标准来讲，商铺的地段是最主要的，有大多数的人选择此项; 其次为主题性商业街区，约有54.1%的业主选择此项; 而对于商铺的建筑结构则考虑得较少，有11.8%的商铺业主选择此项。 未来打算经营店铺类型分析 临街的独立商铺是最受欢迎的店铺类型，接近一半的人选择临街独立店铺为将来打算经营店铺的类型。 临街独立商铺依然是商铺业主较为偏爱的商铺类型，有46.67%的人选择此项; 其次为主题性商业街区，选择的业主有34.44%;还有16%的业主选择大型主题性商场。 临街的独立商铺是最为受欢迎的一种店铺类型。 商场空间布局及经营楼层分析 分割式独立商铺为业主们最接受的空间布局;最希望经营的楼层是1层。 对于商场的空间布局来说，分割式独立商铺是选择人数最多的一种形式，比例高达71.62%;其次为开间式柜体展示形式，比例为24.32%。 对于希望经营的楼层来说，大部分人选择1层，比例为69.86%;其次为2层，比例为20.55%;仅有9.59%的人选择3层及以上楼层。 经营楼层分析 除了一层商铺外，选择2层商铺的比较高。大部分的业主认为4、5层并不适合经营。 如果没有1层的铺位，选择2层铺位的商铺业主高达74%;仅有15%的业主选择3层来经营店铺。 觉得4、5层不适合经营的占到大部分，比例为56%。认为适合经营的只有44%。一般均认为4、5层人流量较少所以不适合经营。 店铺理想性质分析 对于未来的店铺来说，更多的业主希望是租赁的而不是购买的。 希望未来的商铺为租赁的业主占较大部分，约占总量的55%; 希望未来的店铺是购买的业主所占的比例为45%。 购买店铺考虑的因素分析 地段是人们购买店铺首要考虑的因素，其次是价格。 对于未来购买店铺来说地段无疑是人们考虑最多的因素，高达87.5%的人选择此项; 其次是价格，选择的也较多，比例接近55.7%; 交通和环境这两个因素也是需要考虑的因素，各有 三分之一左右的人选择。 购买店铺能承受单价分析 大部分人选择的单价在8000元/平米以下。 对于未来购买店铺能承受的单价来说，较多人选择了8000元/平米以下，占到总量的64.29%。 其次为8001-10000元/平米之间，比例为14.29%。 选择10001-12000元/平米之间的人约有8.93%。 租赁店铺主要考虑因素分析 租赁店铺首要考虑的因素是地段，其次是价格、交通、环境等。 对于租赁店铺的业主来说，考虑最多的也是地段，比例高达87.5%; 其次为价格，约有55.7%的人选择此项;交通也是考虑较多的因素，比例为34.1%;环境也需要考虑，比例为33.0%。 李村商户调研分析 商户目前基本情况分析 未来商铺需求特征分析 商户对本项目的需求分析 所选样本基本特征分析 李村开发商业 是否合适 有54.84%商铺业主认为李村适合开发商业物业，仅有3.23%的人认为不合适开发商业物业。 有24.73%的人认为李村非常适合开发商业物业;有54.84%的人认为适合开发;仅有3.23%的人认为不合适开发。 认为合适开发此类物业的是因为李村位于李沧区中心，发展前景看好。 李村商铺模式 分析 近半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺。其次也有部分人认为适合开发主题性商业街区。 有46.67%的商铺业主认为李村比较适合开发的商铺模式是临街独立商铺，比例近一半。 认为适合开发主题性商业街区的比例超过1/3。 认为适合开发大型主题性商场的有16.67%。 对李村商铺需求分析 有54.34%的商铺业主有意向购买或者租赁李村的商铺，还有29.35%的人看情况再说。 将近三分之一的人有意向租赁李村的商铺。 考虑在李村购买商铺经营的业主约占23.91%。 选择看情况再说的人也占一定的比例，约为29.35%。 购买可能性分析 有购买意向的业主中，有15.94%的人肯定会购买李村商铺;有超过一半的人是到时候再考虑。 在有意向购买的业主中间，有10.14%的人非常肯定会购买李村的商铺;有5.8%的人肯定会购买;有26.09的人可能会购买;还有57.97%的人则是到时再说。 李村商铺单价分析 有23.22%的店主认为李村商铺合理价格在8001-12000元/平米之间。然而消费者对于价格的选择就低不就高。 选择价格在8000元/平米以下的人最多，占总量的64.29%; 其次是8001-10000元/平米之间，比例为14.29%; 再次为10001-12000元/平米之间，比例为8.93%。 房地产市场研究 住宅市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 从市场供应量来看——李沧区目前无公寓项目供应，因此公寓市场存在空白，通过市场调研和消费者需求调研，未来公寓市场存在较大的市场的需求。 从潜在供应量来看——未来有绿城理想之城项目公寓、百通?尚风尚水多层毛坯公寓及宝龙城市广场精装公寓入市。 从区位价值来看——李沧区为规划中的中央居住区，同时项目所在地位于李沧区中心，具有较高投资价值，有大量外来人口居住，升值潜力较大。 从物业形态看——李沧区受区域发展影响，商务氛围不够浓厚，整体形象差，开发纯写字楼存在风险;通过市场调查，李沧区目前无公寓项目在售，存在较大的市场空白，大量的消费需求,我司建议开发小户型公寓产品。 公寓市场概述—— 房地产市场总结 青岛发展及区域规划长期来看，有利于商业物业的开发 住宅市场销售状况良好，尽管潜在供应量较大，存在竞争压力，但市场前景较佳。 商业二级市场人气较旺，未来市场供应量较大，大型商业项目共有6个，约66.66万平米，未来市场竞争激烈。 李村商圈为目前人气最大的商圈，氛围浓厚，但配套、环境较差，需要更新换代，改善区域形象，商业存在较大的市场空间。 李沧区受区域发展影响，商务氛围不够浓厚，整体形象差，开发纯写字楼存在风险;通过市场调查，李沧区 目前无公寓项目在售，存在较大的市场空白，大量的消费需求，支撑小户型公寓的开发。 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 宗地分析 区位条件 本地块位于李沧区核心商业区的核心位置，地块周边配套齐全，城市意象较强，占地约2.7公顷。 交通条件 项目紧邻夏庄路、向阳路、京口路和书院路等多条城市主干道，交通非常便利。 项目紧邻多条交通主干道，交通条件优越，地块标识性强。 书院路 京口路 向阳路 夏庄路 交通条件 目前李沧区公交线路共有36条，覆盖整个青岛市，具有较高的通达性，且公交运营时间跨度较长，发车密度较大，因此可以为项目商业和其他物业类型的运营提供基础。 青岛科技大学 青岛汽车北站 5:40—19:30 606 东古镇 李村 5:20,18:40 129 毕家上流 李村 5:30,18:30 128 仰口 李村 5:10,18:00 123 马戈庄 李村 8:00,15:30 122 409医院 李村 6:30,17:40 114 流清河 李村 5:20,18:40 113 大崂观 李村 5:10,19:00 112 惜福镇 李村 5:30,19:00 111 王戈庄 李村 5:10,18:30 109 北九水 李村 8:00,16:00 107 垭口 李村 7:15,16:20 106 流亭 李村 6:00,18:00 105 城阳 李村 5:30,18:40 103 海游路 李村 5:30,18:40 102 板桥坊 李村公园 5:10,22:40 10 李村公园 胜利桥 5:00,21:30 9 明霞路 李村公园 5:40,21:40 3 终点 起点 起止时间 线路名称 终点 起点 起止时间 线路名称 城阳汽车站 第一海水浴场 5:50,19:00 605 戴家 李村 5:30-18:00 130 万杰医院 李村 6:00-20:00 230 沙子口中学 李村 5:10-18:00 124 仰口 昌乐路 6.00--15:20 371 台东 松树庄 6:00-17:40 372 动物园 李村公园 6:00,21:40 368 北九水 大港二路 5:50,14:50 365 辛家庄小区 李村公园 5:10,20:30 363 141医院 公交五公司 5:50,20:00 361 市政府 虎山军体中心 5:40,20:00 318 青大高职学院 板桥坊 6:00,21:00 313 仰口 轮渡 6:30,16:40 312 城阳 体育馆 5:00,18:00 306 火车站 李沧工业园 6:10,20:00 303 李村公园 浮山后 6:00,20:30 216 地块经济指标 项目总占地面积为2.7万平米，总建筑面积为21.29万平米，商业体量较大，总体规模有一定的震撼性。 地块四至 项目四至 东临啤酒城 项目位于李沧区核心商业区的核心位置，周边大型商业林立，商业氛围异常浓厚。 东临青岛市园艺总场 西临中冶集团在建项目 北临广业锦江大酒店 南临联通营业厅 东临夏庄路 南临向阳路 地块内部现状 本项目地块平整，已经拆迁完毕，利于开发。 地块外部配套 项目位于李村商圈内，周边配套齐全，项目以南有维客广场以及维客广场超市，西南方有崂山百货以及利客来购物中心，北方国货位于向阳路与书院路交汇处，距离本项目较近，周边商业氛围浓厚。 地块外部区域 区域内楼盘情况: 地块周边项目均为高层建筑 市区客户到达地块的途径: 308国道，重庆中路等 区域竞争: 地块紧邻伟东城市广场(16万商业)和百通大厦(1.1万商业)，后续有17万平米商业供应，容易截留项目客户。 宝龙城市广场拥有23万平米商业，对本地块也存在较大的竞争。 地块周边已存在若干大盘，对本项目产生直接竞争。 项目周边配套较为齐全，交通便利，生活居住氛围良好。 土地状况良好。整个项目地块平整，便于规模开发。 李沧区商业中心，客户对区域认可度高，商业及住宅需求旺盛，项目开发的经济价值高。 开发价值评估 项目的成功运作将有利于集团布局青岛，抢占北中国市场的战略。 本项目有足够的条件成为李沧区地标式建筑，代 言李沧。 地块开发属性符合李村的整体规划，同时改善区域内缺乏时尚、活泼元素的形象。 地块周边多条城市主干道以及公交线路，极为便利的交通为项目带来利好。 延伸价值评估 机会价值评估 地块总体价值评估 地块盘点 规模 项目占地约2.7公顷，总建筑面积约21.29万平米，拥有一定的规模效应。 配套设施 李沧中心位置，李村商圈核心，生活商业配套齐全，商业氛围浓厚。 交通条件 交通网密集，公共交通成熟发达，到达城市各区域通达性较佳。 区域认知 区域认知度较高，该区域位于城市地理中心，辐射北部青岛。 自身条件 稀缺地段、标识性强、可塑性强 总建筑面积21.29万平米，体量较大 项目的自身属性——决定了本项目的高形象差异化定位～ 项目属性界定 竞争 区域内住宅、商业和公寓潜在供应量大，未来市场竞争激烈。 城市发展 青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点。 企业形象 银座置业需要在青岛树立一个形象载体，利于布局青岛的战略。 商业具有无限价值，本项目商业的建成将直接改变李沧区中低端的商圈形象，带动区域商业市场的快速升级。 受城市发展的影响，李沧区写字楼不太成熟，建议向小户型公寓发展。 项目处于李沧区核心商业区的核心位置，住宅销售的核心不再是如何快速销售，而是如何实现项目的价值最大化。 沿街商业若自持，如何运营，实现高回报率;若对外销售，如何实现高价值 其他各类物业如何配合商业的运营，实现各类物业之间的平衡发展。 物业发展方向 下一步工作内容 下一阶段工作内容: 1、项目市场定位; 2、物业发展建议; 3、营销策略构想;