地产文化《回国驯火记》

地产文化《回国驯火记》 (十五)地产文化、概念照搬 2006年11月14日第一稿，2007年2月22日修改作者:(美国)安普若 银倩的话说得大家抿嘴笑。大家落座，开始讨论开发区的项目。 老仁先来了一个开场白:“孙总，开发区这个项目现在咱们两家合作，咱们也就是一家人了。沙总特地让我和江秋沫配合您把项目前期的策划和设计搞好，所以我们现在就听您的调遣。沙总新收购的那个上市公司还要多多仰仗孙总的帮助尽快解套呢。” 老仁不愧曾当过大学老师，说话很谦逊也很诚恳，利益关系也表达得很明确，而且最后还不忘将包博一军，让包博抓紧把网游和短信的项目搞定。包博忙接过话 仁总，您千万别客气。沙总能看得起我，和我一起合作这个项目，我十分来说:“ 荣幸。我对国内的房地产不甚了了，所以这个项目的成败还要多多仰仗二位的经验和智慧，二位的鼎力协助是咱们成功的基石。沙总的上市公司的事情我一定竭尽全力，不但让沙总成功解套，还会让沙总得到满意的投资回报，咱们追求的就是多方共赢。” 包博的话更加谦逊客气，但最后也不忘记吹点小牛皮。更主要的是包博把双方的利益关系的重点放在了这个项目的成败和他们两位的协助上了。银倩在旁边看着他们相互打太极拳，拍马屁，那些虚情假意的话让她直起鸡皮疙瘩，就说道:“行了，行了。你们大男人的，又开始虚伪起来了是不是,别互相拍马屁了，咱们说正事吧～你们这些大男人，我真受不了你们„„” 银倩打开公文箱把打印的文件拿了出来，说:“今天上午我打电话给省发改委的人了，问他们开发区那块地他们最想搞什么项目，他们传给我了一大堆项目的资料，都是别的公司报上来让他们审批的，这些项目他们都觉得可行，也挺想搞的。但是他们说他们最想上的还是主题公园项目。他们讲主题公园项目都已经写到了他们省的‘十五’中去了。” 说着，银倩把一份《N省经济和社会发展第十个五年计划(2001-2005)纲要》的文件打开，翻到“旅游业发展规划”那一章，递给包博看。只见那上面写着:“„„主题公园一年可以产生十亿人民币的运营收入，同时主题公园的建设和运营，将能产生数万个直接就业机会，带来数十万个间接就业机会，带动周边的商业和酒店餐饮业的发展，拉动方圆200公里区域的经济增长。主题公园不但能改善人民群众的生活水平，提高人民群众文化娱乐质量，它还将改变目前我省旅游业粗放型的经营模式，整合我省旅游资源，改善我省的产业结构。正如董建华称赞迪斯尼乐园落户香港将开启香港旅游业的新纪元一样，引进世界级的主题公园也将为我省建设世界文化、经济和交流中心，建立以人为本和可持续发展的文化和旅游产业，提高我省旅游业的核心竞争力。所以，我省计划在‘十五’期间，在认真总结经验教训的基础上，在大力提高策划水平和科技含量上下功夫，使主题公园得到进一步发展。„„” 包博看了后，把文件转身递给老仁，说:“看样子这主题公园还真成了灵丹妙药了。难怪全国各地都抢着争着要上主题公园项目呢～我听说北京、上海、天津、深圳、武汉、重庆、江苏、浙江、广州等都在策划大型的主题公园项目，有的地方甚至有两三个项目在一起搞。真没想到主题公园这几年在中国这么热～” 老仁粗略地翻了翻这个文件，说:“这个文件上次省里开人代会的时候我看过了。嗨，还不都是香港的迪斯尼闹的。香港一搞迪斯尼，所有人也都想搞迪斯尼，跟风跑呗～在领导的脑子里，这种项目引进的国外投资多，对当地经济带动大，政绩显著。当然了‘推土机一响，黄金万两’。如果只弄个小楼盘玩玩，领导们都觉得没什么油水好捞。其实任何大型的项目，只要能讲出名目来，领导都喜欢。帮助领导出政绩是领导们最喜欢的。 另外，这种主题公园项目一上，马上就可以把当地的土地价格带起来。都不用动工，有个规划土地就涨价。别忘了，现在土地出让金可是地方政府的主要财政来源啊。” 老仁把要害讲出来了。包博问银倩:“可是，中央有文件明确规定大型的主题公园项目必须要报国务院总理办公会批。难道领导们不知道这个规定,什么项目只要一报国务院，操作起来的难度可就大了～” 银倩说:“省发改委的人跟我说，省委书记曾经拍过胸脯，他说:如果世界级的大型主题公园项目能落户咱们省，他亲自到中央去跑报批，他亲自找总理汇报，保证批下来。” 江秋沫一副不屑的样子，说:“他跑也没用。我们上海的环球影城项目，是国内第一个主题公园项目，是去年年底与美国威旺迪公司签约的。上海当时的市委副书记、常务副市长韩正都出席了签字仪式。上海外高桥集团和锦江集团一个出地一个出钱，选址在浦东新区三林镇，离世博会很近。钱、地都解决了，拆迁已经都搞好了，现在正在平整土地，我们上海的地铁6号线8号线也都开始建了，2006年就要正式开园了。上海市的立项报告已经报到国家发改委了，黄菊亲自在中央帮着跑立项报批，但是这个项目到现在也没批下来。黄菊不比他厉害,～” 老仁说:“天津也要建一个派拉蒙的主题公园，据说一个好像和沙特王子有点什么关系的沙特公司号称要投资16亿美元，立项报告也报到国家发改委了。除了天津，现在北京也正在搞主题公园，有一个米高梅的主题公园项目，据说背景相当不凡，也报上去了，好像是王岐山在亲自帮着北京市争取中央的支持。但是到现在也没见开工。” 包博说:“这么多主题公园的项目都压在国家发改委，批哪个,别忘了，三大直辖市的市委书记都是政治局委员，他们都跑不下来的项目，我看咱们也别给省委书记出难题了。” 银倩问:“要不，干脆不报批。先斩后奏。只要省里批了，就偷偷摸摸地干，反正盖好了，中央也不能给你拔了。” 老仁说:“我的大小姐，你有那么大的胆子，省领导可没那么大的胆子。党性原则还要不要,组织观念还要不要了,乌纱帽还要不要了,别和人家上海比，人家上海在中央有人～人家可以搞‘边建设，边报批，边设计’的‘三边工程’，咱们可不行。”老仁毕竟受党教育多年，不像银倩那么自由化。 包博说:“我看还是找点简单的，容易操作的项目吧。咱们只是一级半开发商，把总体规划搞好了，把项目批下来，然后把项目分块卖给二级开发商或是咱们找投 资人投资来做，咱们也就全身而退了，没必要长期恋战，也没必要冒这么大的政策风险。”包博给这个项目定了基调。他只是个金融投资商，进入、退出、套现，短平快地盈利，他思路很明确。 老仁说:“我同意。其实越好操作的项目也越容易出手。我上次曾和沙总建议过做大型的会展中心。现全世界都在闹中国热，国际上许多大型的展览会、研讨会、峰会、年会的都想在中国举办，现在国内一年有一万多个国际性的会展，平均一天就有近30个展览和会议举行。国内会展市场巨大，北京占了半壁江山。但是这些国际会议和展览以后肯定要向全国辐射，所以现在上海和广州都在和北京争夺这个市场，省里现在还没有一个像样的可以举行国际大型会议和展览的地方，这与沿海 发达地区的经济大省的地位是不相称的。所以，我当时想搞一个20万平米的大型会展中心，展馆建筑面积10万平方米，酒店、办公楼及商业等服务设施的建筑面积10万平方米。全部按国外七星级豪华装修，估计总体投资大概要20亿人民币。” 后来呢,” 包博听了挺感兴趣，问:“ 老仁说:“当时沙总有个顾虑，这么大的会展中心一旦没有会议和展览，闲置在那里可就赔钱了，所以风险也还是很大的。毕竟开发区那儿离大城市还挺远的。没有会议和展览的时候如何吸引顾客就成了大问题。中信国安搞的那个‘第一城’就存在这个问题，他们除了会展，平时没人去。最后他们不得不把酒店切开了当产权式酒店卖。” 包博听说过中信搞的“天下第一城”的项目。这个项目在北京边上的河北香河，投资了30亿元人民币。仿明清时的北京老城模样而建的一个小北京城，包括5公里的城墙，22座城楼，而且每个城楼都是原尺寸一比一的。这个项目占地3600亩，号称是融民俗、旅游、度假、会议、娱乐等于一体的大型多种功能国际会议展览中心。 包博也很好奇，问:“‘第一城’为什么不太成功呢,” 老仁说:“我想主要有这么两个原因:第一、你想想在北京旁边再仿北京造个假古董，谁会有兴趣去看,北京人天天看这些真的城门楼子，没必要再开车50多公里去看假门楼子了。外国人到了北京，也有真的东西可看，对仿造的也就兴趣不大， 所以这个概念设计和定位的就不好。第二、他们的酒店和展览设施都是他们自己经营管理的，没有引进国外的品牌和酒店管理公司，所以缺乏国际化的营销网络。他们酒店的经营管理水平远不如国外的管理公司那么专业那么到位，许多服务员就是香河的农民，离一流国际酒店服务的水平差很多。所以他们只能靠出售酒店产权来还银行贷款。实际上这招儿只是把贷款转嫁给小业主罢了。” 老仁讲得有道理，包博点头。老仁总结似地说:“所以啊，旅游和会展房地产项目要想成功关键就要概念新颖，定位准确，国际品牌，专业管理。”老仁确实是一个专家，对这些项目的研究很透彻。 江秋沫说:“老北京的四方城郭，围墙加门楼，这种建筑布局本身就是防御性设计，是拒人于千里的理念。这和现代商业广纳宾客，开放、包容、接纳的理念格格不入。‘第一城’的设计和我刚才说的北京惯有的那种追求宏大，追求君临天下的威严一脉相承，所以消费者不买他们的账～现代公共商业设计追求的是带给消费者一种亲切感，一种新奇感，让消费者有一种全新的体验，而不是让消费者有如走进刑部大堂那样感到敬畏肃杀～所以他们这种设计本身就是一个错误。”建筑师有建筑师的眼光。 老仁也赞同江秋沫的话，说:“从设计，定位，品牌，到管理，一切一切都要围绕着如何能吸引顾客这个主题。所以做这种项目要搞清楚的第一个问题就是如何吸引人流,” 银倩在旁边冒出一句:“和拉斯维加斯学，开赌场。”女人跳跃式的思维方式让银倩时不时冒出一句似乎相关又似乎没有逻辑的话来。 江秋沫说:“如果真能搞一个拉斯维加斯，我们不要赚钱太多啊。我记得北大的彩票研究所有一个统计，说一年华人赌博输掉200亿美元，每年华人在国外输掉的钱相当于全国造铁路的钱。其实我最想做的就是设计一个大赌城，但是这要多硬的后台才能把赌场的项目批下来,” 老仁感慨地说:“在中国境内合法地开设赌场恐怕还需要几代领导人的努力啊。毕竟咱们还是社会主义初级阶段嘛～” 包博想了想说:“其实解决这个问题的办法不见得只有拉斯维加斯一种模式。仁总，你去美国的时候听没听说过一个很有名的酒店叫Gaylord Hotel,这是世界上最大的非赌场酒店，也是一个大型的会展中心，做得十分成功。” 老仁摇摇头，问:“中文名字叫什么,” 包博想了想，没想出中文叫什么，说:“Sorry，我也不知道中文叫什么,这个酒店好像在国内知道的人不多，所以可能还没有中文名字。但是这个酒店在美国却十分有名。它在美国中南部田纳西州的纳什维尔。纳什维尔是美国乡村音乐的圣地麦加，美国的音乐之城。实际上最初这个酒店是一个大的美国乡村音乐主题乐园的一部分。1997的时候那个主题公园莫名其妙地给关了，但是这个酒店却在不断扩建，越搞越大，越搞越火。我记得现在好像已经有近三千多间客房了，占地近10英亩，具体数字我也记不住了，要查一下。” 一说美国也有这种大型的会展中心，老仁来了兴致，他对江秋沫说:“秋沫，你帮忙‘古狗’(Google)一下孙总说的这个酒店，看看网上能查到详细资料吗,我还真是第一次听说。” 江秋沫按着包博拼给他的酒店英文名字很快就在网上找到了这家酒店的网站，然后把电脑连上投影仪，把这个酒店的情况打在了会议室墙上的大屏幕上。这个酒店有2,881客房，有上万平米的大舞厅可以举行各种活动和会议，有3万多平米的展览场地。酒店建筑占地9英亩，也就是55市亩。酒店计划再建造一个圆形的5000个座位的“露天”剧场。 包博指着酒店的照片介绍说:“这个酒店其实已经是一个大型的室内主题公园了，或叫‘主题会展中心’。它的主题是美国‘Southern Hospitality’，也就是 展示的是美国南方那种热情好客的风情。酒店中心是三个巨大的玻璃天棚的大厅，顶上所用的玻璃都是climate-controlled(气候控制)的，屋顶玻璃面积加起来有好几英亩。酒店的许多房间都有窗户面向大厅里面，房间还有新奥尔良式的阳台。大厅里有植物园，有瀑布，有餐馆，有酒吧，有购物街，还有一条400米长的人造河，河上有平底船可以让客人游览酒店的景色。据说河水是从全世界6000多条河流里取来的样品汇集而成。” 老仁赞叹地说:“你看人家美国就是厉害，凡是咱们能想到的，人家早都干出来了。我以前是不知道，否则我早建议沙总搞这个项目了，咱们就照着美国的商业模式学就行了。孙总，你知道他们现在赚钱吗,” 包博说:“这是一个非上市公司，所以盈利情况不是很了解。但是我想应该是赚钱的。他们继纳什维尔这家酒店之后，又相继在佛罗里达和德克萨斯开了两家同样的大型酒店加会展中心。现在正在美国首都华盛顿边上建第四家这样的大型会展中心式的酒店。” 老仁说:“那估计肯定赚钱，否则也不会一家接一家地开店。看样子美国会展市场还真是很大的。” 包博说:“他们的主要业务收入是各种大型会议和展览。因为是室内，所以基本上不受季节的影响，一年四季都可以开会办展会，但是展会也有旺季淡季。淡季的时候，他们主要的生意是当地的顾客和游客到这里来消费了，比如到了冬季十一、十二月份的时候，酒店搞的大型圣诞节彩灯装饰就吸引了成千上万的顾客，还有冰雕，各种各样的演出。夏季七、八月份的时候，当地的高中生在这里办毕业舞会，还有许多人喜欢在这里办婚礼。平时这里是情侣们最喜欢的幽会场所„„” 银倩看着酒店的照片兴奋地说道:“哎呀，在这么漂亮的餐厅里吃一顿晚餐，坐坐游船，喝喝酒，听听音乐，跳跳舞，然后再在新奥尔良式的房间里共度良宵， 多浪漫啊。我估计他们肯定是卖‘情侣套票’，包括一顿烛光晚餐，两瓶红酒，两张船票，外加一个晚上的房费，再给打个八折。哇，肯定火～要我，我就买。”银倩说完了还冲包博挤挤眼，手还夸张地在胸前一抱。 江秋沫笑着说:“会展中心变‘一夜情中心’了。如果再建一个有500间包房的卡拉OK，招2000名小姐。然后再建一个上万平米的洗浴中心，桑拿，按摩，SPA，全都有。估计就更火了。咱们就建一个世界‘腐败中心’。” “去你的～多浪漫的事情，一到你嘴里就全都庸俗化了。怪不得中国没有好建筑呢，都是因为你们这些只会设计卡拉OK娱乐城的庸俗的建筑师闹的～”银倩说着还把手里的纸团成团砍向江秋沫。 包博说:“其实不只这些，这个酒店本身就是一个旅游景点。酒店紧挨着美国历史上最悠久的也是最著名的乡村音乐的演播大厅。这个广播节目叫Grand Ole Opry，如果按字面翻译好像应该是‘巨好的剧院’。这个节目在美国已经播出了80年，经久不衰，仍然盛况空前。每星期五星期六晚上有现场直播。当年鼎鼎大名的猫王、约翰?丹佛、‘德克萨斯游吟诗人’Ernest Tubb(欧内斯特?塔伯)这些大腕儿都在这里做过实况演出。你在美国中部，北到芝加哥南到德克萨斯都可以听到这个电台的乡村音乐。我开车的时候常听，调幅AM 650千赫，WSM。实际上这个电台的播音室就在酒店里，隔着落地玻璃窗你可以看到播音员在播音室里工作，美国叫‘fishbowl’ studio(鱼缸播音室)。” 包博一讲这些美国通俗文化的东西，尤其是美国的音乐，银倩眼睛就发光。她说:“你一定要带我去一趟。我去过百老汇，去过好莱坞，还没有去过美国乡村音乐的故乡。我一定要去看看这么出名的地方。猫王，多酷啊，我喜欢。” 老仁在若有所思，他问包博:“咱们也搞一个这样的会展中心，你看怎么样,如果需要，咱们也可以和几个音乐台签约，让他们在咱们那里现场广播。如果让那些漂亮的女播音员在一个都是落地玻璃窗的播音室做节目，保证外面围得水泄不通。” 包博笑着说:“这是一个好主意。这种大型的会展中心成功的关键是要确实有这个市场需求，一方面能吸引来高规格的国际会议和展览，同时也正像您说的，要能吸引大量的客人来。如果要吸引客人来，就要有便捷的公共交通设施与人口密集区以及机场和交通枢纽相连接。没有交通设施，人来不了，再好的展览中心也没用。” 老仁说:“现在有一条连接上海和省城的高速公路正在施工中，三年后通车。这条路和上海浦东机场相连。路正好从咱们那块地的边上过，是省里为了带动开发区的发展，特地让这条高速公路弯了一下，从开发区这里经过的。省里也有意在开发区和省城之间建一条轻轨，轻轨的终点站和省城正要建的地铁相连。咱们可以做做省里的工作，让轻轨在咱们那里设一站。现在与上海之间的跨海大桥也正在规划，如果建好了，咱们这里到上海才不到一个小时的车程，那肯定就火了。” 包博点点头，觉得如果有高速公路通这里，已经相当不错了。如果有轻轨和跨海大桥能加进去，那卖点就更多了。他问银倩:“Carrie，你能不能找省发改委的人要一些高速公路、轻轨和跨海大桥的资料和规划图。拍电视介绍片的时候把这些都加进去。” 江秋沫还在网上研究Gaylord Hotel的资料，他问:“我看人家这个酒店边上好像还有一个大型的购物中心，咱们是不是也搞一个购物中心,” 老仁说:“‘烧饼磨’可不好搞，关键是要看能不能吸引来高档的商店入住。北京世纪城的那个福建老板上面有人，在四季青那儿一圈就是270亩地，准备投资38亿建一个中国最大的‘烧饼磨’。他们现在最担心的也就是能不能找来比较好的商店和服务业入住。我觉得如果咱们的会展中心边上也搞一个‘烧饼磨’，肯定能相辅相成，既带热了酒店，酒店也能带热了‘烧饼磨’。” 银倩笑老仁:“仁总，你要开卖烧饼的磨房啊,那肯定火。” 老仁知道银倩在讽刺他的英文发音不准，他不好意思地笑着问:“是啊，是啊，到底这个东西中文怎么翻译啊,” 江秋沫帮仁总解围:“我看报上有人翻译成‘销品贸’，觉得意思和音都不错。” 银倩嘻嘻地笑着说:“我还是喜欢仁总的‘烧饼磨’。我就爱‘烧饼’。” 包博看银倩又开始猖獗起来了，就顺带刺激刺激她:“其实在Gaylord Hotel边上建一个shopping mall(购物中心)也正是这个道理，让Carrie这种人晚上度好良宵后，第二天早晨正好去shopping。” 江秋沫马上明白了包博话里的意思，他接过话来笑着说:“哇～那个男的可就惨了，不要被宰得太狠啊～而且被斩了冲头还要装洋盘。” 一说到这种男女文化，江秋沫的上海话就全上来了。好像用上海话描绘这种都市男女风情更有味道。 老仁也笑了，说:“对啊～咱们专搞高档店，都是那些女人平时想买又舍不得买的。睡好觉了，正好让那个男的给买。那个男的就出血吧～” 银倩不但不生气，还嘻嘻地笑着说:“对，对，对～我们的目标就是要把60岁的男人思想搞乱，把50岁的男人财产霸占，让40岁的男人妻离子散，把30岁的男人腰杆搞断，让20岁男人靠边站，因为他们没钱。”说着身子还得意地扭了几下，脖子一挺。 包博也笑了，说:“招揽高档商店入住不是什么大问题。国外有专门的commercial real estate broker specializing in retail development，也就是专门做零售开发的商业房地产中介，雇一家好点的broker(中介)来做可以引进许多国外的知名商店。大型的shopping mall成功的关键是要能引入anchor store(锚店)。Anchor store是吸引retail traffic(购物人流)的关键。以前都用大型的百货商店做anchor(锚)，但是这几年消费者好像不再那么热衷于大型的百货商店了。百货商店的生意都在下降，所以现在许多shopping mall开始引入LBE的概念，就是location based entertainment，直接翻译好像是‘场地娱乐’。这是美国这几年刚刚时髦起来的新名词。但是概念却已经有许多年了，其实就是在shopping mall里同时开设立体电影，建大型的游乐设施，大到翻好几个跟头的过山车、五花八门的virtual reality experience ride(虚拟现实体验游戏)，小到各种各样的投币 arcade game游戏机，还有laser tag，滑冰场，甚至射击场等。”包博自己也都觉这段话说得极累。这些商业和娱乐业的概念都是美国最先搞出来的，许多东西太新，以至于中文里还没有相对应的词和概念，所以包博中文里加了很多英文词。显然在场的人都听得似懂非懂。包博也有点无奈～ 银倩问:“你刚才说的LBE，现在搞LBE概念的shopping mall有吗,” 包博说:“实际上早就有了。美国明尼苏达的Mall of America(美利坚购物中心)就是这样的。它10年前刚刚建好的时候曾经是美国最大的shopping mall，现在已经不是了。但是它却是世界上最火的shopping mall之一，一年的客流量超过4000万。4000万人是什么概念,那是明尼苏达州人口的八倍。你算算，来的人就算平均一个人花20块钱，那么一年的销售额就是8亿美元，64亿人民币，有几年就把投资都赚回来了。Mall of America之所以这么吸引人就是因为它建了一个美国最大的室内主题公园，叫Camp Snoopy(史努比营地)，以漫画《花生豆》里的人物为主题，在shopping mall的中心，大概有3万平米，有两个roller coasters(过山车)，还有其他好多游乐项目。” “干脆咱们建一个Gaylord Hotel那样的会展中心，旁边再建一个Mall of America，也搞史努比为主题的LBE，我最喜欢史努比了，怎么样,”银倩听了包博的话很兴奋。 老仁一直在笔记本上做记录，但是包博刚才这段话夹杂了太多的新概念和英文词，老仁听懂了，但是几乎没记下来几个字。于是包博拿过一张纸，把刚刚讲到的英文词都写在纸上，递给了老仁，抱歉地说:“仁总，策划您还要多给润色润色。如果要照这么写出来，国内的朋友可能很难看懂。里面全是美国的概念，人家肯定骂咱们崇洋媚外。” 老仁却不以为然，一摆手说:“唉，这你就不知道了～就要把这些新概念新名词原封不动地写进去，那才叫牛叉呢。越是看不懂越证明水平高嘛～这不叫崇洋媚外，这叫引入国际先进理念，建设世界一流项目。什么叫水平，这就是水平～” 江秋沫也兴奋起来了:“立体电影院，过山车，还有laser tag、滑冰场、射击场，咱们全都搞，咱们就是要建一个室内主题公园。” 一提“室内主题公园”，包博又有点紧张。他问:“如果是‘室内主题公园’需要不需要报中央批啊,”在美国呆长了的人都养成了一个“坏”毛病，那就是到处找法来遵守。 老仁说:“实际上咱们搞的不是主题公园，咱们搞的只不过是一个带有主题风格的会展中心，再加一个，一个，那个什么来着,”老仁看看包博给他写的都是英文概念的那张纸，继续说:“再加一个有LBE概念的购物中心。”老仁学得还满快的，这么一会儿就活学活用了。 包博笑着说:“不报批就好，我就怕国内的这些报批手续，能把人搞死。” 江秋沫也说:“那好，咱们以后别提主题公园，咱们就说是‘大型室内主题娱乐中心’。” 银倩问:“你刚才说得那个laser tag是什么啊,”银倩显然不玩这些年青人爱玩的游戏，所以她从来没听说过。 老仁说:“这个东西北京去年就有了，叫‘激光搏击中心’，望京新城那边有一个。许多外企的小白领组织一起去玩。我和我儿子也去过一次，很好玩的。”老仁儿子已经上中学了。 银倩问老仁:“四季青那个shopping mall有多大,咱们建一个比它更大的。” 老仁翻了翻他的笔记本，说:“我看报道说他们的建筑面积好像是55万平方米。” 银倩说:“那咱们就搞一个60万平方米的shopping mall，做一个世界最大的～上吉尼斯记录。” 包博笑她说:“你搞大跃进呢,秋沫刚才批判建筑搞成庞然大物不人性，你还鼓掌呢，现在你忘记了,shopping mall太大了并不太好，反正大家逛商店也就一天，谁有时间连逛三天商店啊,太大的shopping mall，那么多店铺要出租，风险要大许多。我看建筑面积30万平米，已经相当大了。关键是要把进驻的商店的档次拉高，差异化经营，不能弄成大路货。如果咱们把shopping mall和会展中心连起了，实际的活动空间其实已经很大了。可以满足你力争世界第一的美好愿望了。” 银倩听明白了。她最崇拜包博了，什么话让包博一讲，她就觉得特别有道理。她说:“对，对。咱们也修一条河。这条河把会展中心，shopping mall全都连起来，让客人坐着船去逛店，坐船去酒店。多浪漫啊～” 这次轮到江秋沫夸奖银倩了:“哇～银小姐，好主意～咱们就这么设计～水上公共汽车，设几个码头，和公共汽车站似的。让美女们都穿比基尼开船。” 老仁问:“如果咱们在室内建娱乐设施可就贵了。这大概要多少钱投资呢,” 包博说:“按照国外的经验，建主题公园平均造价是1平米1000美元，你算算吧，如果咱们建3万平米的室内游乐园，大概就是3000万美元的造价，2.4个亿人民币。” 于是老仁算:“如果‘烧饼磨’本身投资需要20亿，再加上室内游乐园，那么总投资22亿人民币应该够了。” 包博这时想起来另外一个问题，他问:“再有一个问题:如果在这么远的地方建高档的会展中心和超五星级宾馆，那么就一定要建一个高尔夫球场。否则的话，你吸引不来高端的客人，也就很难有高规格的会议在这里举办。但是现在别墅类房地产、高尔夫球场都是国土资源部限制的项目， 而且好像去年底，国土资源部就停止了审批高尔夫球场建设项目。咱们要建高尔夫球场能批的下来吗,” 银倩快人快语:“咳～什么批不批的,省里已经建了好几个高尔夫球场了，哪个也没报批。你就说这是会展中心配套的绿地，建好了你是在上面踢足球还是打高尔夫球，谁管你啊,” 老仁点头笑着说:“确实，银小姐所言极是。现在建的高尔夫球场都是以配套 的名义报上去的，省国土资源厅睁一只眼闭一只眼，把整个项的‘体育休闲绿地’ 目批了。只要你不占用农耕、林地和宜农荒地建高尔夫球场，也就民不举官不究了。这应该不是什么大问题，只要没人给你使坏。其实咱们以前就想过要建一个高尔夫球场。” 银倩说:“你们以前想设计的是一个18洞的球场，现在18洞的球场会籍根本卖不出去，要搞咱们就搞36洞的球场。30万一张会员卡，可以半价住酒店，购物消费打八折，肯定卖疯了。我保证让北京娱乐圈这帮大腕儿一人买一张，到时带着老婆孩子去度假。男的打球，女的购物、做面膜、泡SPA，小孩子玩游乐园，多好。” 包博关心的倒不是18洞还是36洞的问题，他关心的是:“那么咱们这3000亩地可是农业用地转成的建设用地啊，建高尔夫球场能行吗,”包博永远对违反政策法规的事情十分谨慎。 江秋沫说:“孙总，这个你有所不知。在咱们这3000亩地边上大概还有800亩的海边滩涂地。这个地是盐碱地，干什么也干不了，一直是荒地。咱们可以把这800亩海边荒地拿下来建球场。这块地尽管不在开发区预留地的红线内，但是沙总和当地乡和县政府都谈好了，咱们可以很便宜地拿下来。” 包博倒是听银倩说过这块地边上还有一些滩涂地，但是没想到有800亩之多。在中国做项目，你不深入进去，永远不知道里面到底都有什么猫腻。他问:“那么这800亩荒地规划过吗,” 江秋沫说:“还没有。但是这个不难。咱们做整体规划的时候把这800亩地包括进去。然后让省里批一下就行了。国土资源部规定600公顷以上的未利用地开发须报国务院批准，600公顷以下的由地方政府审批就行了。” 包博笑着说:“哦，我还纳闷呢，国家一再限制不让建高尔夫球场，怎么天天还有那么多球场冒出来呢,原来都是‘体育休闲绿地’啊～这个名字好听，也好用。不知道是谁想出来的,” 老仁说:“咱们中国人就是聪明，中国话是字组成的，这个优势就大了。随便拿几个字一组合，就又是一个新名词。你想想，两万汉字的排列组合，想象力是无穷无尽的。” 包博拿起桌上的计算器算了一下，问:“800市亩才是130多英亩，好像不够啊。一个18洞的球场怎么也要200英亩吧,”包博脑子里的房地产概念都是在美国学的，所以还是要每次都把中国的市亩换成美国的英亩他才有概念。 一说到高尔夫球场，江秋沫就来了精神，他跑到前面的白板上开始画地形示意图。他先用红笔把3000亩地，还有边上的800亩海边荒地的轮廓画出来。然后用蓝笔仿照Gaylord Hotel的样子画了一个扇形的会展中心，再用黄颜色的笔在它边上画了一个方形的shopping mall，还画了一个走廊把它们两个连起来。然后用绿笔沿着海边上画了一个长条形状的高尔夫球场，还把球道和果岭涂上绿色标识了出来。不愧是建筑师，几笔就把示意图画得十分专业。他解释说:“孙总，你说得对～18洞的球场怎么也需要1200亩。海边的这块滩涂是800亩，这样还要向内再占400亩。咱们搞一个的seaside links(海边林克斯)式的球场，18洞，Par 72，7200码。咱们二期还可以再扩大18个洞，最后搞一个36洞的球场。”他在球场的北边用虚线又画了一个18洞的球场，然后写上“二期”。 包博看着地图上海边的高尔夫球场，问:“那里海边风大吗,” “风不小～不过那才好玩呢。咱们设计9个洞外开，9个洞内开，这可就看选手的水平了，尤其是看打low shot(低飞球)的水平了。” 说着还做了一个挥杆的动作，江秋沫显然对高尔夫球场很有研究。 包博想起了加州的Pebble Beach Golf Links，那个著名的球场也是建在海边，也设计了outward(外开)和inward(内开)不同方向的球道。他说:“既然咱们仿美国，那么咱们这个球场也照着Pebble Beach高尔夫球场设计，也搞一个漂亮的seaside links的球场。” 包博提到这么著名的高尔夫球场，他们好像都没什么反应。包博想可能又是英文惹的祸，就问:“Pebble Beach好像应该翻译成‘卵石海滩’，不知道是不是应该叫‘卵石海滩高尔夫球场’,” 江秋沫第一个反应过来了:“哦——，你说的是加州的‘圆石滩高尔夫球场’啊。知道，知道～侧～那个球场太有名了。”他一激动上海话的口头语都带出来了。 银倩也听说过这个球场，她说:“圆石滩，去年建行的张行还去过那里打过球呢。我听他上次说那个球场是他打过最漂亮的场子。” 江秋沫说:“对啊。那个球场是80多年前设计的，90年代的时候尼克劳斯好像又重新设计过三个果岭一个球道。” 江秋沫对设计高尔夫球场的人十分熟悉。 这次轮到包博犯傻了，问:“哪个尼克劳斯,” 江秋沫惊讶地看着包博，一副“这个你都不知道”的神情，说:“美国高尔夫皇帝‘金熊’尼克劳斯啊。国内最有名的几个球场，昆明春城湖畔、深圳观澜湖，还有广东的江门五邑蒲葵、惠州淡水棕榈岛都他设计的。北京的华彬高尔夫也是严彬请他搞的设计。” 包博想起来了:“哦，‘The Golden Bear’ Jack Nicklaus。哦，原来他在国内那么火啊,设计了那么多球场，我还真不知道。咱们也可以请他来设计，搞一个signature golf course(冠名球场)。” 银倩说:“现在国内好象好点的球场都是请国外设计师设计的。不过，那要多少钱啊,” 江秋沫说:“光设计费至少也要500万美元。” 包博说了一句:“钱不是问题，关键是项目要好。”这句话几乎就是包博的口头语。 老仁不打高尔夫，所以对高尔夫球场不太了解。他问包博圆石滩是怎么回事,于是包博就给他介绍圆石滩高尔夫球场的故事。 圆石滩高尔夫球场位于北加州距硅谷大概一个半小时车程的蒙特利半岛(Monterey Peninsula)南边的圆石滩海滨，也有翻译成“鹅卵石海滨”的。它在加州最漂亮的海岸风景线“十七英里公路”(17 Miles Drive)的南端。这里的景色美得令人窒息，路两旁一边是悬崖峭壁和峭壁下海浪汹涌的太平洋，另一边是掩映在古树参天的红杉林中亿万富翁和明星们的豪宅。1944年伊丽莎白?泰勒(Elizabeth Taylor)在这里拍《玉女神驹》(National Velvet)。1992年莎朗史东(Sharon Stone)在这里拍《本能》(Basic Instinct)。1968至78年70多岁的张大千在“十七英里公路”南端艺术家聚居的小镇Carmel(卡迈尔)和圆石滩一共住了10年 ，78年以后就搬到台北去住了。 圆石滩高尔夫球场是美国最著名最漂亮的林克斯式的高尔夫球场，1915年由美国的电报发明人摩尔斯的侄子兴建。2000年的时候这里举办了第100届美国公开赛。在这次公开赛上老虎?伍兹打破了138年的记录，以15杆的优势取得了胜利，名扬天下。2001年，圆石滩被美国《高尔夫文摘》杂志评为北美球场第一名。圆石滩高尔夫球场也是美国打球最贵的球场之一，每场球费480美元。所以请政府官员到圆石滩打球小心被告行贿。 这个美国最漂亮的球场曾经一度姓了“熊取谷”。 1985年，在美国极力鼓动下，英、法、美、日、西德五国财长和央行行长在纽约签订了臭名昭著的《广场协议》，逼迫日元升值。此后10年间，日元升值近3倍。日本人一下子有钱了，于是乎在全世界疯狂并购。美国的著名企业和资产日本人仰慕已久，当年是可望不可及，现在好像唾手可得了。1989年日本三菱公司一张手14亿美元买下了纽约曼哈顿的美国资本主义强盛时期的象征——洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。同一年，索尼又一挥手34亿美元买下了美国老百姓的梦幻制造厂——哥伦比亚影片公司(Columbia Pictures)。转年，也就是1990年9月，日本80年代的高尔夫金童、现在的宇宙电子商务公司(Cosmo EC Co., Ltd.)的取締役社長熊取谷稔(Minoru Isutani)忽悠来了8.4亿美元，买下了美国锦绣山川上的一颗明珠——圆石滩高尔夫球场以及同一个母公司下的“十七英里公路”。这给美国人心理上的打击不亚于日本人轰炸珍珠港，于是美国人大骂日本人在搞“经济珍珠港”，《纽约时报》甚至说“总有一天日本会收购走自由女神像”。 当时的日本公司也和现在的中国公司也差不太多，缺乏海外经验，不懂美国国情，一帮土鳖加老冒。更主要的是他们对美国资产的大量收购其实都是日本经济“泡沫”吹的。后来没过多久，日本经济泡沫破裂，三菱公司又把洛克菲勒中心半价卖回给原主，高买低卖损失了一半。同样，当年靠卖计算机和体育用品起家的熊取谷稔也有一种陷入了“人民战争的汪洋大海”之中的感觉。他当年在日本一百万美元一张的高尔夫会员卡一卖就是上万张，三万美元一根的镶金高尔夫球杆卖着和玩儿似的。他买下圆石滩本来的如意算盘是想在日本卖它1000张一百万美元一张的会员卡，这样一下就可进帐10个亿，减去8.4亿，还有1.6亿美元好赚。但是这样一来，圆石滩高尔夫球场就要变成满场跑小日本的私人球场了，除了给小日本的大款会员 服务，一天也就剩下两个小时的tee times(开球时间)对外开放了，美国人没的玩了。于是乎美国人民不干了——你这是和我们美国高尔夫球场公开与民主的传统和原则作对啊, 美国毕竟不是日本，在日本熊取谷稔是老大，今天给这个政界人物送点黑金，明天给那个财界人物送点股票，什么事都摆得平。到了美国可不行，当地各种委员会卡他，美国税务局查他，再加上还有种族歧视的阴影，创业产业这么一折腾，熊取谷稔有点吃不消了。这时候，他后院也起了火。日本大阪1883年创立的老牌贸易公司伊藤萬(Itoman)在1990年申报损失900亿日元(Y90bn)，按当时的汇率计算那就是一年损失了7.2亿美元。东京股票交易所把它摘了牌。于是伊藤萬1.3兆日元(Y1,300bn)的超贷浮上了水面，这些坏账成了一个巨大的黑窟窿，由此引发了日本战后最大的一起经济事件——“伊藤萬事件”。住友银行(Sumitomo Bank)派出了外号“开膛手”的副社长前田孝一进驻伊藤萬。前田君小刀锋利，刀起刀落之间就把百年老店给解了体，然后三下五除二就把它并入了住友的子公司“住金物产”(Sumikin Bussan)。1991年7月23日，大阪地方检察厅把伊藤萬的6个高层全抓了，从此伊藤萬成为了日本的历史名词。在伊藤萬的巨额坏账黑洞中就有熊取谷君的一份“功劳”。 原来熊取谷稔当初买球场的8.4亿不都是他自己的钱。他从三菱银行借了5.7亿美元。这笔贷款就是伊藤萬用6.6亿美元的本票(Promissory Notes)为其提供的担保。伊藤萬本票担保所用的现金又是从住友银行借来的。熊取谷君也是道中高手，用的是LBO(杠杆并购)的手段，玩的是连环套式融资的把戏。所以伊藤萬一出事，多米诺骨牌一路倒下，最后砸倒的就是他，他要还三菱银行的钱。于是1992年他被迫以5亿元把园石滩卖给了住友银行和日本太平洋俱乐部(Taiheiyo Club)，算是顶了账。一年半不到的时间他就损失了3.4个亿。“空手道”没玩好把自己圈进去了。 接手的住友银行和太平洋俱乐部已经让美国人搞怕了，每年挣的钱又都重新投入进球场的更新维护，对美国人的“明珠”小心翼翼地呵护着。这样维持到了1998年。这时日本国内银行政策发生变化，住友银行再发展也需要钱，所以他们只好又标价出售圆石滩。日本人找来了纽约老牌的投资银行“雷达飞瑞公司”(Lazard Freres & Co.)操盘这次出售。雷达飞瑞给他们做了一个10年的财务预期，然后编了一个Presentation books(演示书)，最后定低价8亿美元。消息一出，买主蜂拥而至。 1999年3月，美国现任的奥委会主席，1984年为洛杉矶奥运会挣了两亿多美元的那个彼得?尤伯罗斯(Peter Ueberroth)听到这个消息后，马上开始“攒人”。他先拉来了美国联合航空公司的前CEO狄克?菲利斯(Dick Ferris)，狄克又拉来了美国家喻户晓的顶尖高尔夫球手阿诺德?帕尔默(Arnold Palmer)。最后尤伯罗斯又把自导自演《廊桥遗梦》的奥斯卡明星美国偶像克林特?伊斯特伍德(Clint Eastwood)也拉了进来，组成了一个“四人帮”的consortium(财团)。这个“四人帮”可是“梦之队”，每个人都是鼎鼎大名，而且都是美国商界的顶级高手。他们自己先凑了一个亿，好像大部分是尤伯罗斯和菲利斯出的。1999年5月份，“梦之队”首战告捷。他们战胜了其他人，在竞争中中标，拿到了日本人把球场卖给他们的承诺。日本人要他们先交5%的定金，也就是4000万美元，而且这钱是不退的。尤伯罗斯一咬牙一瞪眼，钱交了。 尤伯罗斯这时开始做Private Placement(私募融资)，让美洲银行证券部操盘。私募规定minimum subscription(最低认购额)200万美元，最高1000万，为了防止有人趁机篡党夺权takeover。1999年6月1日，封面上印着一行烫金大字“Pebble Beach Investor Memorandum(园石滩投资者备忘录)”下面是美洲银行的金色圆形徽章的黑皮精装prospectus(招股说明书)开始发放。收到这本招股说明书本身就说明你是美国最富有的高尔夫玩家。私募进展得出奇的快，6个星期就closing(完成)了。这次私募从132个大富翁那里融了4亿美元，投资人几乎就是追着要往里扔钱啊。最后的投资人名单简直就是美国的富豪名人榜。剩下的4.2个亿从通用电器的退休基金那里融。加起来，8.2亿美元尤伯罗斯把美国高尔夫的明珠给买了回来，又一次成了美国的英雄。 住友银行也不赖，当年这笔5亿美元的投资在1992年到1999年的7年时间里相当于每年的年回报率为7.3%。这个回报率如果去掉通货膨胀率尽管不那么激动人心，但至少没赔。在园石滩买进卖出的游戏中，损失最惨的是熊取谷稔。要说最赚钱的，那算当年的20世纪福克斯公司的老板，石油大亨马文?戴维斯(Marvin Davis)。他1978年7200万美元买下的园石滩，1990年8.4亿卖给熊取谷稔的，12年时间平均每年的年回报率高达22.7%，难怪他2001年的时候身价45亿美元，美国《福布斯》富豪榜排名82呢～ 这个故事是一个杠杆并购、私募融资和股权收购的经典案例，包博以前研究过而且其中参与投资的几个人他还认识，所以他娓娓道来。银倩和老仁他们则听得大呼过瘾。听了之后老仁大发感慨:“人家美国就是厉害。小日本就是一暴发户，岛国小民心态，看人家什么都好，什么都想要，有几个小钱了，就整天瞎造。最后还是人家老美底子厚，找几个大富翁一融资就把球场给买回来了。如果咱们这个项目，孙总也能找几个美国大富翁融融资，咱们就发了。” 包博笑着说:“是啊，我是这么打算的。这次融资就看咱们银小姐的了。” 银倩翻了翻卫生球一般的大眼睛，抗议道:“你又拿我开心呢～我现在上哪里给你找132个大富翁去,就是跟每个人都睡一觉也要睡半年呢。” 江秋沫按着计算器，小声说:“不对吧,132个除以30天，应该是4个半月啊,” 银倩把手里的文件狠狠地砸在江秋沫的身上，气呼呼地说:“你老婆一个月30天，天天都行啊,” 这句话逗得包博，老仁，江秋沫差点笑趴下。 包博笑着说:“Ok，Ok，咱们没让你用最原始的手段，Ok,咱们有更现代的方式。” 银倩大眼睛不停地再翻，斜眼看了一下包博，说:“什么方式,我想不出来。” 包博说:“咱们搞一个pep rally(造势大会)，你给一个pep talk(鼓动性演说)，把投资人pep up(鼓舞)一下。你一夜之间成为明星，让所有的大富翁也都追着你投资。你看怎么样,” 银倩说:“说梦话呢,除非你也能造出来一个和圆石滩那么漂亮的高尔夫球场。否则谁追着你投资啊,”看样子银倩并没有真懂包博所说的话，包博不是造球场，包博是造势。但是包博并不想多解释，反正她以后就会知道的。 江秋沫搞建筑的，他自然也不知道包博什么意思，他脑子里想的都是设计方面的事儿。他说:“对，对。咱们就仿圆石滩那样设计。严彬在昌平搞的那个球场就直接叫人家美国最著名的高尔夫球场的名字，咱们干脆也就叫‘中国圆石滩高尔夫球场’。” 江秋沫说的是华彬庄园，它的英文名字叫“Pine Valley”(松树山谷)。 Pine Valley是世界排名第一的美国的新泽西州的高尔夫球场。 包博不置可否地笑笑。他问江秋沫:“那么现在咱们还剩多少地可以搞房地产,” 江秋沫在白板上开始算账:“咱们一共是3000亩，减去20%的道路占地，也就是600亩。高尔夫球场1200亩，其中800亩用滩涂荒地，还要再用400亩。会展中心大概要300亩，咱们shopping mall建筑面积30万平方米，如果是两层或三层的，大概占地250亩.” 江秋沫算了一下，说:“那么还剩下1450亩地。这1450地咱们做什么,都搞别墅小区,” 包博问:“现在别墅房地产项目不也不让搞了吗,又有什么对策可以躲过政策,” 老仁笑笑说:“嘻嘻，你说对了。咱们搞的不叫别墅，咱们搞的是‘生态型低密度住宅’。” “中国话真得太伟大了～”包博又学了一招。在这方面包博觉得自己确实经验不足，国内的这些把戏还要多学习。 银倩翻着打印的报告说:“省发改委发说他们还想搞一个‘创意产业园区’，然后把影视生产制作基地、动漫基地、数字娱乐产业基地、时尚文化园都包括在里面。” 包博说:“好像北京、天津、广州、长沙、杭州都有类似的项目，怎么现在动漫、数字娱乐、创意产业又成热门了,” 仁总笑着说:“你别听那些项目的。基本上都是什么热门忽悠什么，然后用项目说事儿，圈地，搞房地产开发。搞‘创意产业园区’什么的根本赚不到钱。这种东西，要不就是找个辞儿圈地，要不就是搞点什么东西把地块带火。咱们这个大型会展中心和‘烧饼磨’，外加室内主题乐园，省里还没有类似项目，省里领导肯定喜欢，立项报批应该不成问题，再加上银小姐的关系，孙总的国外投资，咱们就不需要搞那些虚头虚脑的玩意了。而且对咱们自己来说，这些东西已经足够把这块地带火。咱们把规划做了，把项目批下来，把土地搞了七通一平，然后把地价后面加个零，直接卖给二级开发商。咱们也挣钱，他们也挣钱。大家共赢嘛～” 包博觉得老仁头脑还是很清楚的，想法很对:现在就是要直奔主题，短平快地从这个项目上挣到钱。 银倩也听明白了，说:“那好，那咱们这1450亩地就全搞房地产开发。一亩地一个单体别墅，造1450个美国式的别墅。” 包博笑了:“一亩地一个单体别墅，可够拥挤的，那可就不是‘生态型低密度住宅’了。” “那你们美国单体别墅占地面积多大,”银倩忽扇着大眼睛，一句话把包博问住了。包博也不知道美国的single-family house，也就是国内所说的“单体别墅”的平均占地面积有多大。他只知道在美国他自己的房子占地面积有一个多英亩，也就是有六、七市亩那么大。 江秋沫说:“根据美国2001年的统计，美国单体别墅的平均建筑面积是230多平方米，占地面积平均在两亩到两亩半左右，我说得是市面啊。”江秋沫不愧是建筑师，这些数据都在脑子里呢。 “如果咱们要按美国的标准建，那咱们还能挣到钱吗,”银倩数学不好，估计加减法还行，乘除就不灵了。所以给她数据她也不会算，既不知道挣得到挣不到钱，也不知道能挣多少钱。 于是老任拿过计算器给她数:“如果按平均两亩地一户计算，那1450亩地可以建725个别墅。如果咱们一平米卖5000，一个别墅平均230平方米，那么一套别墅大概售价是115万。如果725套别墅都卖了，总共的销售收入是8.3375亿，如果咱们用业界的平均利润率25,计算，那么咱们税前利润也有2亿多了。”老仁在计算器上一口气把税前利润都算出来了，果然是房地产领域的专家。 银倩抗议道:“5000块钱一平米，也太便宜了吧,～北京郊区的别墅哪个也没低于一万块钱一平米啊～” 江秋沫说:“你别忘了这里离上海和省城都还两、三个小时的路呢，你卖一万块钱一平米谁买,” 老仁说:“咱们按这么保守的价格算还有2亿多人民币的利润好赚。如果以后房价涨了，咱们赚得不就更多了吗,” 银倩点头说:“怪不得那么多人都做房地产啊,我以前只看见他们大把大把地挣钱了，你今天一算，我才明白钱是怎么挣的。” 银倩忽然又问:“那么咱们这个项目叫什么呢,咱们这个项目可全都是照搬的美国概念，连别墅都是按美国标准建的，干脆也和日本大阪的Ame-mura(美国村)学，在门口的楼上再立一个自由女神的像，里面再挂一个带美国国旗高帽子的山姆大叔的大头像。咱们也叫Ame-mura吧,这样咱们就名正言顺地建美国城了。” 包博“嗯——”了一声，摇了摇头，说:“大阪心斋桥的Amerikamura活像纽约的中国城，街道窄小拥挤，墙上到处是funky graffiti(胡乱的涂鸦)，街边都是卖衣服的小摊小贩。别人还以为到了香港的旺角了呢，形象不太好，与咱们所做的高端市场的定位不相符。咱们还是换一个最能代表美国文化的词吧,”显然包博没看上大阪的“美国城”。 老仁看样子最烦日本人，他说:“日本人就是学美国的，咱们再学日本，都第三手了。咱们不能跟在日本人屁股后面跑。” 银倩马上想起来了什么，说:“德沃夏克的第九交响乐《自新大陆》最能代表美国文化。咱们就叫‘新大陆’或叫‘新世界’，怎么样,”不愧是音乐学院科班出身的，对音乐很熟悉。 江秋沫说:“现在叫‘新大陆’、‘新天地’的地产开发项目太多了。‘新世界’是香港郑裕彤和郑家纯用的名字。用了人家还以为这又是郑家纯搞的项目呢。” 银倩嘴一噘，眼睛一翻，说:“真讨厌～好名字都让他们占了～” 老仁安慰地说:“现在起名字最难。连刚才孙总说的那个美国加州‘十七英里海景路’，现在万科在深圳大鹏湾搞的一个海景别墅楼盘就用了这个名字，叫‘万科17英里’。凡是咱们能想到估计早都有人用了，凡是国外的有名的地名现在也都被别人想到了。” 受银倩的启发，包博想起来了什么，他问银倩:“你知道美国历史最有名的一副油画是什么吗,”包博不等银倩回答，继续说:“这幅画是美国精神的代表，咱们就用这幅画的名字，英文叫American Gothic Center。中文咱们叫‘美国哥特中心’，和你的德沃夏克效果一样。哥特式的建筑最有名就是天主教堂和城堡。教堂咱们不建，咱们就仿欧洲的古城堡风格建会展中心。比如德国的Neuschwanstein Castle(新天鹅堡)和波兰的Malbork Castle(马尔堡城堡)，这是欧洲最有名的两个城堡，尤其后者是‘砖砌哥特建筑’的代表。咱们就仿这个两个城堡，肯定要比建中国的古城门吸引人多了。” 银倩马上欢呼:“啊，太美了。我从小就喜欢城堡。迪斯尼乐园里的睡美人城堡就是仿德国新天鹅堡建的。咱们也建一个梦幻世界一般的城堡，保证一炮走红。” 江秋沫也说:“我就怕做那种美国式的大方盒子式的建筑。如果咱们采用‘新哥特’式的风格，那设计出的立面绝对好看，效果图肯定吸引人。这种建筑现在也 就咱们中国能做，因为国外人工成本太高，做哥特式建设那要多少工人。我们中国有的是人，就是雕梁画栋成本也不高。” 银倩说:“对～咱们把别墅也都设计成哥特式的小城堡似的，保证能卖火。” 老仁提醒:“只是，嗯——，咱们的名字前面不能有‘美国’两个字，否则工商局就不批咱们。这样吧，结合银倩的意见，咱们中文干脆就叫‘哥特新大陆’。英文还叫‘美国哥特中心’。如果大家没意见，我明天找算命先生算算，看看这个名字怎么样,”老仁很聪明，这样银倩的马屁也拍了。 大家对这个名字都没什么意见，只等算命先生“批准”了。银倩更是高兴，她说:“我电视片就用德沃夏克的《新大陆》做片头曲，里面也用《新大陆》的旋律配乐。保证震撼～” 于是大家就这么定了下来。老仁已经在笔记本上记了好几页，他说:“这个概念策划书可有的写了。咱们做出这个概念楼书肯定是一流的，估计水平低点的都看不懂。下次MBA班再请我讲课，我就讲这个案例。” 包博对江秋沫说:“秋沫啊，你看先画一个概念设计出来。最好能简单做几个CAD的图，这样咱们好做模型了。同时咱们也好根据CAD做三维的效果图出来。银倩需要用三维动态的效果图拍电视片。” 江秋沫苦着脸说:“如果只画概念设计图不需要费多少事。如果做CAD的立面效果图，而且都是哥特式设计，那费用可就高了。” 从他话里包博已经听出来了他就是想要设计费用，包博心里骂“凡事靠挣费用过日子的，眼睛就会盯着这些小钱”，但他嘴上却说:“不管多少费用，你先干起了，然后报一个数字上来。我们付你这个钱就是了。这个项目我们不会找别的设计师的，你是最理解这些理念的，也最了解这块地的，毕竟第一个设计规划是你做的。”说完，包博看了银倩一眼，意思你说“你看你这个设计师关键时刻就知道要钱”。当然包博最后两句话说“我们不会找其他设计师傅”，其实是暗示江秋沫，如果不行，我们就找别人干，否则他提这个干什么, 包博这几句胡萝卜加大棒的话江秋沫全听明白了，他不说话了。毕竟现在这个项目已经是眼前这个包博孙子负责了。如果他不高兴，他可以随时换其他的建筑师来做。他毕竟不是沙总。江秋沫以上海人的精明，这个眼前亏他是不会吃的。 于是江秋沫说:“没问题。我们也是小本经营，我手下的人也张着嘴等着吃饭呢。有孙总这句话，我们就放心了。”说完了，江秋沫出去拿数字相机去了。 包博听了江秋沫的话，也明白他的意思。所以他问银倩:“Carrie，是不是先让沙总预付江秋沫一些费用,江秋沫这里工作量也不小。” 老仁接过话来，说:“孙总，您别担心。等你融资之后再付江秋沫也可以。我一会儿和他说一下。只是您是不是和他签个,毕竟现在业主是您了，不是沙总了，这样他也好放心。” 那好。那麻烦仁总和江秋沫解释一下，我们项目公司一成立马上和包博说:“ 他签合同，而且签了协议，第一笔设计费就付他。” 江秋沫拿了数字相机回来，他把白板上画的草图等都拍了下来，准备回去正式搞设计。老仁在笔记本上把总体投资算了一下，说:“会展中心投资20亿，‘烧饼磨’投资22亿，高尔夫球场投资一个1亿，这就是43个亿，这还不算房地产开发的钱。不过滚动投资，我看咱们融资5, 6个亿这个项目就能起动了。孙总，看样子你融资的担子也不轻啊。” 老仁又将了包博一下。 包博也盘算了盘算，他说:“仁总，还是要麻烦您搞一个详细的财务计划，包括财务预期，资金需求情况等。我融资时要用。不过，钱永远不是问题，只要项目好。咱们6个星期之内融到资金可能难度大点，但是8个星期应该没问题。” 老仁说:“这个没问题。你放心好了。我尽快把财务预期搞出来。”老仁知道，没有这个东西，包博既不知道需要融资多少，也不知道该给出多少股权。 大家站了起来，都十分高兴。老仁说:“今天咱们一个下午，收获不小。晚上我请客，孙总想去哪里,我们楼下的‘大铁塔’梦幻剧场号称中国的‘红磨坊’，有康康舞表演，可以一边啃鸡腿一边看大腿舞，怎么样,” 银倩把她短而窄的裙子往上一拉，露出更多的雪白的大腿。她做了一个康康舞的踢腿动作。尽管腿踢得不高，却很有韵味。她笑着嚷嚷:“好啊。咱们就去看Cancan Dance(康康舞)，让你们这些大男人过过眼瘾～我也喜欢。” 下面是赠送的励志散文欣赏，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～上面才是您需要的正文。 十年前，她怀揣着美梦来到这个陌生的城市。十年后，她的梦想实现了一半，却依然无法融入这个城市。作为十年后异乡的陌生人，她将何去何从, 笔记本的字迹已经模糊的看不清了，我还是会去翻来覆去的看，依然沉溺在当年那些羁绊的年华。曾经的我们是那么的无理取闹，那么的放荡不羁，那 么的无法无天，那么轻易的就可以抛却所有去为了某些事情而孤注一掷。 而后来，时光荏苒，我们各自离开，然后散落天涯。如今，年年念念，我们只能靠回忆去弥补那一程一路走来落下的再也拾不起的青春之歌。从小，她就羡慕那些能够到大城市生活的同村女生。过年的时候，那些女生衣着光鲜地带着各种她从来没有见过的精致东西回村里，让她目不转睛地盯着。其中有一个女孩是她的闺蜜，她时常听这个女孩说起城市的生活，那里很繁华，到处都是高楼大厦，大家衣着体面……这一切都是她无法想像的画面，但是她知道一定是一个和村子截然不同的地方。她梦想着有一天能够像这个闺蜜一样走出村子，成为一个体面的城市人。 在她十八岁那年，她不顾父母的反对，依然跟随闺蜜来到了她梦想中的天堂。尽管在路途中她还在为父母要和她断绝关系的话感到难过，但是在她亲眼目睹城市的繁华之后，她决心要赚很多钱，把父母接到城市，让父母知道她的选择是正确的。 可是很快，她就发现真实的情况和她想象的完全不一样。闺蜜的光鲜生活只是表面，实则也没有多少钱，依赖于一个纨绔子弟，而非一份正当的工作。而她既没有学历、又没有美貌，也不适应城市生活，闺蜜也自顾不暇，没有时间和多余的钱帮助她。这样的她，连生活下去都成问题，更别说赚大钱了。倔强的她没有因此放弃，而是更加坚定要作为一个异乡人留在这里打拼，相信自己一定可以实现梦想。 一开始，她只能做清洁工、洗碗工等不需要学历的工作，住在楼梯间，一日三餐只吃一餐。周围的人对于一个年轻女孩做这类型工作都会投以异样的眼光，在发现她一口乡音的时候就立即转为理所当然的表情。自尊心强的她受不了这两种目光，在工作的时候默默地留意城市人说话的语音语调，和内容。 当她做到说话的时候没有人能听出她来自乡下的时候，她开始到各家小企业应聘。虽然她应聘的岗位都是企业里最基层的职位，但是她依然到处碰壁。最后终于有一家企业愿意聘用她，但是工资只有行情的一半，而且工作又多又累。尽管如此，她还是签了合同上班了。她每天都要战战兢兢地等待同事们的叫唤，偷偷地观察别人，谦卑地请教别人关于工作上的问题。也许是她的态度良好，工作尽责，同事们 都愿意在空闲的时候教她一些东西，让她受益匪浅。她一天一天地学习着、进步着，慢慢脱离了以前乡下的生活，一步一步地走进城市。 十年后，她已经是企业里的第二把手，深得老板器重。谁也想不到十年前的她不过是一个刚从乡下出来的农村女孩。现在的她有着高收入，有车有房，但是她并不快乐。因为五年前她在乡下的父母去世了，邻居联络不到她。直到两年前她事业有成之后回乡接父母才知道这件事。在乡下，待在没有父母的家里时，衣着光鲜的她和周围的环境格格不入。所以她很快回到了城市，重新投入工作，却越来越空虚。因为她这十年来所付出的一切都是为了父母，如今父母不在了，她也失去了快乐。 她原以为十年的时间能够让她彻底变成一个城市人，但是她没有想到她十年后依然是异乡的陌生人，无法和父母一起在城市有一个家，依旧孤零零地在城市里寂寞着>>>>>>指尖的香烟 烟草的气味，不知什么时候就开始蔓延。如同那阵阵袭来的压抑，慢慢侵蚀我们唯留的一点点青春笑颜。黑板的一角，突然就被罗列出来一小块记录着距离某一个日子还余下的天数。接下来的生活，便因那个倒计时的数字，变得更加麻木。 而我们却还那么无所事事的躺在校园的花丛中，看透过树荫外的天空。阳光在那个时候似乎也忘记了灼伤我们，就任凭我们一天天的观望。应该说，那些空洞苍白的日子，是我们彼此撑过来的吧。我们就那么一天天的一起观望天空，一起想象以后的日子，一起数着教学楼房顶的鸽子。像是在等待世界末日来临前一定要把一切观够般，校园里有几棵榕树，哪棵树上断了一枝，哪棵树上有个经年的鸟窝，我们都清清楚楚。那时的我们就这么天真，虽然明知某一天很快就会到来。我在想，那时我们还是个孩子吧…… 而好的孩子是不会抽烟的，那么，我们应该是一群坏小孩。我们都那么无以复加的喜欢看指尖的烟雾，因为那些弥漫的感觉就如十八岁那一年的年华。我们一无所有。 >>>>>>后校门的铁门 那时的我们总是若飞鸟般渴望外界，而学校却如同囚笼，囚禁着我们一切的希望与自由。那些保安的可恶嘴脸我们曾一起尝试过多少次。而后来，我们终于屈服了，开始另辟蹊径。或寵信许上苍还是垂青我们的吧，让我们这群叛逆的孩子发现了那扇锈迹斑斑的铁门。 翻越铁门成了我们最开心的事，校服被挂破了，我们还在下面没心没肺的笑。仿佛铁门的另一边就是腾格里的长生天，而里面，便是炼狱。有人说过，世上本没有路，走的人多了也就成了路。锈迹班班的铁门成了我们通往外界的坦途。 当重新翻开记忆，想起那段飞檐走壁的日子，突然就开心的笑起来。只是不知道挂在铁门上的校服裂布，是否在经历了岁月洗礼后，还像以往一样招摇。就如同当年的我们，散落以后，如今真的很想知道各自到底过的好吗, >>>>>>一路公交车的尽头 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无论什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 同学们,一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讲不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情 二、活动背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人 文气息。 三、活动目的: 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级的发展和进步。 四、活动时间:XX年3月27日星期四 五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活动地点:武汉市华中农业大学校内 七、活动流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 喜欢一个人或许真的没有理由吧，这个不清楚。但是我们都很清楚的是那一年我们突然就喜欢干一件让老师头痛的事情——逃课。焦躁的日子总会被我们颠覆。那个倒计时牌将我们压得喘不过起来的时候，我们便开始逃避，随心所欲的上课法成了那时我们唯一的乐趣。一群大小孩，就这样开始了交接班式的逃课。 我们已经很轻易的就可以越过那扇希望之门。而门外，那一路公车就成了我们的生命线。 喜欢一直坐公车直到尽头，喜欢尽头的那条马路，喜欢那条马路边的一簇簇 绿茵。那里没有城市的拥挤与喧嚣，那里很安静，那里是适合我们这群人的地方。我们一起看那些碎碎的阳光的透过叶缝，斑驳成一片片流光。如同那时盲目和麻木的我们，只能透过一些校规的末节去瞻仰外面的世界。记得那时有人说过，我们的生活如同狗一样，被人牵着。说完这话，我们竟没有一个人笑的出。 一些事情， 你愈是去遮掩愈是容易清晰， 原本以为的瞒天过海， 结果却是欲盖弥彰。 一如我， 青春流连的记忆。 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的审批,安全知识的培训不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责指导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨王春游费用全免， 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真完成任务