房地产公司管理制度

江西利璟置业有限公司公司 二0一一年三月 1 / 110 编制 一、本制度是公司房地产开发项目施的基础管理文件， 旨在规范项目实施过程中的有关业务活动。 二、本制度由公司负责编制、发放、修改与管理。执 行过程中如有问题，应及时反馈公司，以便及时 补充和修改。 三、本制度作为公司内部文件，未经许可，不得外传。 二0一一年三月 2 / 110 一、项目管理框图 二、岗位职责 三、行政后勤 1、公文管理细则 2、档案管理办法 3、办公用品及设备管理规定 4、办公区域管理规定 5、考勤管理制度 6、休、请假管理制度 7、离职管理制度 8、保密细则 9、惩戒细则 四、工程建设管理制度 1、现场管理会议制度 2、管理制度 3、项目设计管理办法 4、工程监理管理办法 5、工程质量控制管理办法 3 / 110 6、工程进度控制管理办法 7、工程投资控制管理办法 8、工地安全、文明施工管理办法 9、材料、设备供应管理办法 10、工程签证管理办法 11、工程进度付款管理办法 12、工程结算管理办法 13、工程竣工验收及移交管理办法 14、建设项目综合验收管理办法 15、工程档案管理办法 4 / 110 项目管理机构框架图图 董事会 总经理 营销副总 总工程师 行政副总 财务总监 营项工行财 销目程政务 部部部部部 手土水电技销经预经行人文 续建暖气术售政事办算工工工档 经后管理程程程案理勤理理员理秘 员师师师员 5 / 110 岗 位 职 责 6 / 110 营销副总 职位名称:营销副总 主管上级:总经理 岗位职责: 1、参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和年度经营方针和目标。 2、负责项目开发前期工作中办理各种项目所需要的证明文件，负责项目开发过程中的前期定位，(项目定位、产品定位、价格定位);组织完成项目规划和设计工作，为施工阶段提供一切条件。 3、负责制定项目推广策略和实施计划，完成项目推广工作;负责制定项目销售策略和实施计划，完成销售指标。 4、负责完成项目开发过程中与工程、物业部门的对接。 5、领导交办的其他工作。 7 / 110 总工程师 职位名称:总工程师 主管上级:总经理 岗位职责: 1、参与公司重大决策，全面负责项目实施施工管理工作。 2、提出分管部门组织结构设置、部门职责、定岗定编的和改进建议，健全技术管理、质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。 3、做好与政府管理部门的沟通协调工作和内部现场施工单位之间的生产协调、进度、质量、安全控制监督工作。 4、控制、监督监理单位对工程施工的正常管理和监督工作。 5、工程的合同管理，政府部门有关文件与公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理与监督工作。 6、抓好现场管理和文明工地建设，树立公司的晶牌形象，确定实现项目质量目标。 7、制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。 8、公司工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监督管理。 8 / 110 9、指导、督促项目各项手续的办理。 10、检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况，把好日常工作的质量关和效率关。 11、协调分管部门之间与其他部门、相关单位及政府部门的工作关系。 12、处理工程项目规划、勘察、设计、施工过程中的重大技术问题。 13、指导工程部门解决勘察、设计、施工过程和质量监督中疑难问题，对项目实施过程中的技术进行监督、指导和审定。 14、负责向总经理提交审批工程设计方案，工程施工图、工程变更审核结果及意见，由总经理集体评议审查。 15、参与工程招投标、施工图会审及工程的检查、验收等工作，并向总经理提最终审核及结果，由总经理最终将审核结果报董事会批准。 16、与协作单位、政府部门的联系接洽工作。 17、上级交办的其他工作。 9 / 110 行政副总 职位名称:行政副总 主管上级:总经理 岗位职责: 1、参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和年度工作计划。 2、负责公司组织机构及人员编制的拟定工作。 3、负责公司部门及人员岗位职责的拟定和各项管理制度的编制工作。 4、主管公司行政、人事、文秘、后勤保障及安全保卫工作。 5、负责企业文化建设和形象宣传工作。塑造公司形象，代表公司开展对外公关活动。 6、组织起草公文及部门呈文、负责公司各类会议的管理工作。 7、制定部门工作计划并监督执行，监督下属工作，并对其工作进行定期考核。 8、公司各项管理制度贯彻执行情况的管理工作。 9、公司人力资源开发计划的编制并组织实施工作。 10 / 110 10、牵头公司各部门间的沟通与管理工作。 11、上级交办的其他工作。 11 / 110 财务总监 职位名称:行政副总 主管上级:总经理 岗位职责: 1、参与公司重大决策，全面负责公司财务核算管理工作。 2、负责公司的财务政策和财务制度及财务计划的实施运转，建立健全财务制度，审核帐、款、物。 3、全面负责组织本公司的财务核算管理工作，组织编制、审核会计凭证、报表和统计报表，并负责向主管部门报告工作。 4、负责项目的融资、资金预算、成本管理、工程结算及负责管理项目财务日常工作 5、负责组织、编制和执行公司财务收支计划、财务成本费用计划、月度合同资金支出计划等。 6、负责对公司支付各项工程款、材料款及公司内部各项费用的审批和监督。 7、负责与财政、税务、金融部门的联系，及时掌握财政、税务动向。 12 / 110 8、上级交办的其他工作。 13 / 110 行政办公室 部门本职:公司行政、人事、后勤保障等方面的管理工作; 企业文化建设、企业形象宣传、文件拟稿、文档 管理、人事档案管理等工作。 直接上级:行政副总 岗位设置:行政后勤、人事管理、文秘、驾驶员、保安员、保洁员、厨师 主要职责: 1、公司行政管理、人事管理、后勤保障等管理工作。 2、公司文件收发、登记、传阅、批复和抄告。 3、公司来宾的接待及公司领导的服务保障工作。 4、组织起草或审核以公司、公司行政办公室名义发布的公文以及公司形象宣传、企业文化建设。 5、公司各类工作的督办、公司各部门之间的沟通与协调及公司所属区域的管理工作。 6、公司固定资产的管理，办公设备的配备，办公用品的采购、配发及登记工作。 7、公司办公室、会议室、文印室、宿舍食堂等管理工作。 14 / 110 8、公司各类会议、行政活动的组织及保障工作。 9、公司员工的考勤与管理工作。 10、公司员工的选聘、录用、转正、调配、任免、奖惩等事项的办理。 11、公司员工培训计划的拟定、实施及员工绩效考核的组织、实施工作。 12、公司的治安、消防、环境卫生等管理工作。 13、与协作单位的联系接洽工作。 14、公司领导交办的其他工作。 15 / 110 人事管理 职位名称:人事管理 所属部门:行政办公室 主管上级:行政副总 岗位职责: 1、贯彻、执行集团人事管理制度，并组织实施。 2、公司人事管理制度的拟定与实施。 3、制定公司人员需求和招聘计划。 4、协助公司各部门实施人员的招聘和录用工作。 5、公司人员的转正、调配、任免及奖惩等工作。 6、公司员工工资、福利的计算、发放工作。 7、公司员工档案的建立、完善工作。 8、公司员工考勤与管理工作。 9、组织实施对公司员工的考核工作。 10、制定公司员工年度培训计划，并组织实施与考核。 11、公司员工劳动合同的签订和管理工作。 12、公司员工各项社会保险的管理。 13、上级交办的其他工作。 16 / 110 文秘管理 职位名称:文秘管理 所属部门:行政办公室 主管上级:行政副总 岗位职责: 1、协助做好企业文化建设工作，行政管理制度的督办、完善工作。 2、协助做好行政会议、活动的组织、保障工作。 3、公司来宾的接待工作。 4、公司各类文件的起草、打印、发送工作。 5、处理来往信件、传真、及时上传下达。 6、内部各类文件签收、呈送、分发、记录，并做好保密工作。 7、协助部门经理做好各类工作的督办工作，定期对各部门工作完成情况进行通报。 8、公司主要文件、档案的保管和借阅工作。 9、上级交办的其他工作。 17 / 110 行政后勤 职位名称:行政后勤 所属部门:行政办公室 主管上级:行政副总 岗位职责: 1、公司行政类物品及办公用品的采购、配发与管理工作。 2、协助做好办公设备的配备及公司报刊征订、分发与管理工作。 3、公司文印室的日常管理工作。 4、公司领导车辆的维修保养、日常清洁、年审及有关交纳费用的办理工作。 5、负责现场宿舍、办公室及其他设施的管理工作。 6、负责食堂及伙食管理工作。 7、负责室内外环境卫生检查与管理工作。 8、负责防盗、防火及日常安全保卫工作。 9、上级交办的其他工作。 18 / 110 营销部 部门职责:建设项目立项和可行性分析，市场和产品定位， 前期手续办理 岗位设置:销售经理、手续办理员 主要职责: 1、为公司制定长期发展战略提供决策依据。 2、负责项目洽谈和可行性分析。 3、组织项目的市场调研和考察工作，对项目进行市场定位和产品定位。 4、制定项目的市场策略、广告策略和销售策略。 5、负责项目规划和用地取得的洽谈，办理用地相关手续。 6、负责工程建设各项前期手续的办理。 7、负责项目“七通一平”有关手续的办理。 8、与协作单位的联系洽谈工作。 9、领导交办的其他工作。 19 / 110 手续办理员 职位名称:手续办理员 所属部门:营销部 主管上级:营销副总 岗位职责: 1、负责土地信息的收集、分析、汇总工作。 4、负责项目开发的立项、定点，获取市计委、建委等部门的批复文件。 5、负责办理土地征用等相关手续，获取“国有土地使用证书”。 6、负责组织对项目规划方案的设计，报批。 7、负责办理报建的各种手续(规划、市政、消防、人防、环保、抗震、上下水等)。 8、负责编制拟定开发项目的可行性研究报告。 9、负责公司已定项目的勘察、规划设计、模型制作等委托手续的办理。 10、负责项目开发项目的立项、定点及《建设用地规划许可证》的办理。 20 / 110 11、负责开发项目用地的征用手续及《国有土地使用权证书》的办理。 12、负责开发项目各项建审手续的办理及《建筑工程规划许可证》的取得。 13、负责办理定、验线手续。 14、领导交办的其他工作。 21 / 110 销售经理 职位名称:销售部经理 所属部门:销售部部 主管上级:营销副总 岗位职责: 1、负责收集房地产市场的消费动态信息，为公司战略发展提供资讯依据。 2、全面负责公司各项目的销售工作。 3、根据预算部门提供的开发承办资料及市场房产价格，拟定销售方案及价格上报总经理助理审核。 4、按公司批准的销售价格制度销售策略、销售计划及相应的推销方式、广告宣传计划，上报营销副总审核，经总经理批准后实施。 5、为项目开发过程中的相关部门提供资讯和建议，收集房地产市场停息资源进行区域分析，为项目创新提供依据。 6、根据销售计划、销售任务情况，会同营销副总制定相应的奖罚政策，上报总经理批准后实施。 7、对公司全年销售及回款负责。 22 / 110 8、领导交办的其他工作。 23 / 110 工程部 部门职责:负责办理工程建设前期的各项工作;负责勘察、 设计委托和设计监理工作，负责施工图设计文件 技术审查及各专项工程技术审查委托;负责工程 项目建设的具体实施工作、工程技术管理、工程 竣工验收衣移交等工作。 直接上级:总工程师 岗位设置:经理、土建工程师、电气工程师、水暖工程师、 技术档案管理员 主要职责: 1、根据公司确定的项目开发计划，组织实施项目工程建设。 2、负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。 3、负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。 4、负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作;负责设计监理及设计协调工作，组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。 24 / 110 5、负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。 6、负责建设工程项目的现场管理，合理规化施工现场，推进现场文明施工，创建标准化工地。 7、对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。 8、负责新技术、新材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。 9、负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。 10、与协作单位的联系接洽工作。 11、公司领导交办的其他工作。 25 / 110 工程部经理 职位名称:工程部经理 所属部门:工程部 主管上级:副总经理、总工程师 岗位职责; 1、合面负责项目实施管理工作。 2、参与并协助公司相关部门完成项目前期报建、审批工作，负责现场“七通一平”等施工准备及红线的测绘与保护工作。 3、负责勘察、设计委托书及设计监理工作。 4、负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。 5、负责组织施工图设计会审和技术交底工作。 6、组织编制工程项目建设计划和阶段进度计划，制定项目进度保证措施。 7、提出工程部组织结构及人员设置的建议，健全质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。 8、协调工程施工技术变更处理和现场签证管理。 26 / 110 9、做好与政府管理部门的沟通、协调工作，负责现场施工各相关单位之间的协调及进度、质量、安全控制监督措施。 10、工程量计量和现场工程变更引起的工程量增减管理工作。 11、控制、监督监理单位对工程施工的正常管理监督工作。 12、政府部门的相关文件、公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理工作。 13、工程项目的中间验收及竣工验收工作。 14、抓好现场场容、场貌管理和文明工地建设，树立公司的品牌形象，确保项目质量目标的实现。 15、制定下属员工职务说明书，并对其工作定期考核。 16、工程前期的日常管理工作。 17、项目前期“七通一平”工作的组织实施。 18、与协作单位的联系接洽工作。 19、上级交办的其他工作。 27 / 110 土建工程师 职位名称:土建工程师 所属部门:工程部 主管上级:工程部经理 岗位职责; 1、负责项目土建施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。 2、充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。 3、负责工程地质及水文地质勘察设计委托，编写本专业初步设计和施工图设计条件。 4、参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。 5、审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。 6、审核土建工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。 28 / 110 7、有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。 8、监督监理、施工单位对本专业进专场材料的验收、检验、报验工作。 9、会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。 10、配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。 11、监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。 12、对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。 13、上级交办的其他工作。 29 / 110 水暖工程师 职位名称:水暖工程师 所属部门:工程部 主管上级:工程部经理 岗位职责; 1、负责项目给排水、暖通工程施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核。 2、充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。 3、参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。 4、审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。 5、审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。 6、有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。 30 / 110 7、本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。 8、会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。 9、配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。 10、监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。 11、对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。 12、上级交办的其他工作。 31 / 110 电气工程师 职位名称:电气工程师 所属部门:工程部 主管上级:工程部经理 岗位职责; 1、负责项目电气设计施工的技术质量监督、安全生产管理、进度计划安排、设备进场检验、工程量审核工作，审查电气设计方案、技术质量标准和要求，全面监督监理单位所采取的本专业各项控制措施。 2、编写本专业初步设计及施工图设计条件，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。 3、参与施工图会审和设计交底，形成本专业会审记录，并要求设计院做出相关答复。 4、参与动力电源、电信、互联网、卫星接收、火灾报警、安防监控等系统引入接洽工作，保证项目总的供电要求，保证各系统满足项目设计功能。 5、审核本专业的施工进度计划、施工工艺、施工方案、质量保证措施和专业安全管理措施。 32 / 110 6、审核工程施工单位申报的设备、材料供货计划和现场本专业工程量原始计量签证。 7、有效地监督施工质量，对关键的工程质量控制点进行控制、监测和质量评定。 8、参与本专业设备、材料进场的验收、检验、报验工作，参与本专业设备、材料选型工作。 8、会同设计、监理、施工单位处理现场日常技术工作。 9、配合进行工程中间验收和竣工验收工作，并对本专业技术质量验收结果的准确性负责。 10、审查重大设备的吊运及安装方案，审核技术、安全措施。 11、审批各相关专业系统的调试、开通方案。 12、监督监理、施工单位的质量、进度、安全管理工作。 13、对本专业工程的质量、技术资料整理、归档进行监督管理。 14、上级交办的其他工作。 33 / 110 技术档案管理员 职位名称:技术档案管理员 所属部门:工程部 主管上级:工程部经理 岗位职责; 1、负责监督和检查勘察、设计、施工、监量等单位工程文件形成、积累和立卷工作。 2、按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监量等单位立卷归档的档案资料，并负责办理移交手续。 3、收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。 4、科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。 5、工程部、勘察、设计、施工、监量等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。 6、准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料的利用需求。 7、工程竣工验收前，联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。工程竣工后，将所有工程档案、资料移交相关部门存档。 34 / 110 8、工程部内文件的编写、打印、复印及管理工作。 9、上级交办的其他工作。 35 / 110 项目部 部门本职:工程预(结)算编制与审核，工程成本控制，招标 组织与管理，工程合同签订与管理，工程款支付 凭证及经济签证审核、与管理 直接上级:总工程师 岗位设置:经理、合同管理、预算与成本管理 主要职责: 1、负责制定工程成本控制指标，编制成本控制计划并组织实施。 2、根据实际情况变化及时调整成本指标和计划，确保成本控制目标的实现。 3、负责组织工程招标工作，组织编写招标文件，组织对投标单位资格考察，负责招标全过程的实施和管理工作。 4、组织和主持工程项目合同谈判，会同有关人员共同确定合同条款，负责工程合同、协议的签订和管理工作。 5、对合同执行情况进行跟踪和反馈，预测可能出现的合同纠纷(如索赔与被索赔)等情况，及时上报并提出应对措施。 36 / 110 6、负责工程预(结)算编制、审核和工程成本分析工作，根据实际情况，提出成本控制意见。 7、负责工程款支付凭证的审核确认工作。 8、负责工程经济签证的审核及管理工作。 9、负责材料的认质认价工作。 10、参与工程图纸技术交底，了解施工中的新工艺、新技术、 新材料、新设备的应用和计价工作。 11、负责与协作单位的联系接洽工作。 12、负责本部门的内勤文档管理工作。 13、完成公司领导交办的其他工作。 37 / 110 项目部经理 职位名称:项目部经理 所属部门:项目部 主管上级:工程副总 岗位职责: 1、负责投资开发项目的前期调研、论证、经济分析评价工作，及项目实施之中的成本分析工作。 2、负责工程勘察、设计、施工、监理及材料设备合同的商务洽谈与签订工作。 3、负责与材料设备供应厂、商的联系掌握市场价格信息。 4、负责施工单位报材料用量计划的审核及认质认价工作。 5、负责工程进度款支付凭证及工程经济签证的审核与签发工作。 6、负责组织工程预(结)算及招标标底的编制与审核工作。 7、提出项目部组织结构及人员设置的建议，健全合同预算及成本控制等工作管理制度。 8、制定下属员下属员工职务说明书，并定期对其工作进行考核。 38 / 110 9、与协办作单位的联系接洽工作。 10、领导交办的其他工作。 39 / 110 预算员 职位名称:预算员 所属部门:项目部 主管上级:项目部经理 岗位职责: 1、按公司和本部门的计划安排，按时完成工程预(结)算的编制与审核工作。并对所编制和审核的预(结)算文件的完整与准确性负责。 2、认真做好工程材料用量的编制和审核工作o 3、按时完成月、季、年度预(结)算工程量统计报表工作。 4、按时完成对工程进度款支付凭证和经济签证的审查和办理工作，并对其正确性负责; 5、负责建立并及时填写工程进度款支付凭证台帐和合同台帐。 6、依据施工单位报送的设备、材料认价单，及时完成材料、设备的认真认价工作， 7、协助经理做好成本分析工作。 8、工程竣工后，及时办理工程结算和审核工作。 9、领导交办的其他工作。 40 / 110 行政后勤管理制度 41 / 110 公文管理细则 第一条 目的:为增强公司公文的印制、呈批、传达及管理的规范性，特制定本实施细则。 第二条 适用范围:适用与公司的内部呈文和外来公文。 第三条 管理权限:行政办公室 第四条 公文的管理程序: 1、公文管理主要包括公文的拟办、核稿、登记、批办、承办、签发、印刷、用印、传递、归档等事项。 2、收文管理程序: (1)、公司收文的范围:各级政府来文、行业管理部门来文以及其它，单位来文。 (2)、行政办公室负责公司所有收文的签收、登记造册及统一管理，按照主管副总或总经理批准及时交由相关部门承办，并及时跟踪、反馈承办结果。 (3)、公司外来文件凡属公司领导亲收件，应及时送交收信人本人。 (4)、需承办的公司收文，由办公室交由承办人，承办人需按规定迅速办理，不得拖延;如需两个或两个以上部门共同承办的，部门间应做好协调工作，尽快办理。 (5)、如需进行收文转办的，应由第一承办人及时转办和催办，以确保公司收文的事项及时落实。 42 / 110 (6)、各部门因外出开会或通过其它渠道直接收到的收文性质的文件，应及时送达办公室登记存档，并按上述程序阅办。 3、内部呈文管理程序: (1)、凡以公司名义的发文，均由行政办公室统一登记管理，并填写统一的文头纸。 (2)、所发公文原则上应一文一事。 (3)、一般不可越级行文，确需越级行文时，应同时抄报被越级的部门或人员。 (4)、发文文稿应由主办部门拟定，报主管副总或总经理审批后，由行政办公室承办。 (5)、公司内部公文的发布，均由行政办公室以规定格式统一发布。下发给个别部门的公文，应履行签收手续。 4、公司公文的行文要求: (1)、拟定公文时，应按公司规定文种拟定，文头纸须符合公文规范，并使用电脑打印稿，做到用词恰当、标点准确，言简意赅。 (2)、公文格式:公司公文由发文文号、签发人、标题、正文、附件、印章、发文时间、主送单位、抄送单位等组成。 (3)、公司发文统一编号: (4)、公司发文落款应标注公司全称: 43 / 110 (5)、公司发文时间:由公司总经理、副总经理签发的公文，以其签发日期为准;经公司会议、总经理办公会讨论通过的公文，以通过日期为准;公司性法规公文，以总经理、副总经理批准日期为准。 44 / 110 档案管理办法 第一条 目的:为加强公司各类档案管理的规范性，特制定本办法。 第二条 适用范围:公司的全部文书档案、人事档案、会计档案、工程档案。 第三条 管理权限:各相关部门 第四条 档案的立卷归档: 1、行政档案的立卷: (1)立卷范围:公司业务活动中的收文及批办过程中的批办材料;以公司名义发出的文件(定稿、存本、附件);各种会议文件及会议记录;公司内部管理类文件(日常工作中形成的计划、总结、统计报表、规章制度等);公司内部形成的除人事、财务方面之外的其它请示、报告、批复;公司对外签订的经济合同原件(项目部一份，由财务部门一份存档及多余份数行政办公室保存;只有一份原件的，由财务部门保存，其他报名保存复印件，并在其上注明原件存放处);在工作过程中形成的照片、录音带、录像带、计算机软盘及光盘、工具类书籍;公司领导或部门经理外出参观学习等活动带回的文字、声像、科技资料。 (2)有关部门须保留档案原件时，行政办公室应保存复印件，并在复印件上注明原件存放处。 2、工程档案的立卷: 45 / 110 (1)立卷范围:与工程相关的具有现实和长远保存价值的各类工程文件资料(工程前期资料、勘察、设计、施工、监理资料、设备资料;工程竣工验收资料等)。 (2)工程部应派专人负责技术档案的整理、立卷、归档工作，归档文件资料必须完整、准确，经过系统整理、编目后由工程部负责人审查后归档。 (3)工程结束后，由工程部负责移交有关部门存档。 第五条 档案的保管: 1、凡公司在各类经营活动中形成的具有保存价值的文件资料，均应由各档案管理有权部门进行收集、整理、立卷归档及甲常管理，其它部门和个人不得擅自留存。 2、凡属立卷归档的文件资料，必须为原件，书写格式必须符合要求，书写工具须为钢笔或黑色碳素笔，且应保证其完整、齐全、分类清楚。 3，档案管理实行一月一整理制度，所有归档文件均应为已完成文件。 4、各档案管理有权部门的部门经理应定期对本部门全部档案的保管及借阅登记状况进行核查，如发现问题，应及时向上级主管领导汇报，以便及时采取措施确保档案的安全。 5、对破损和变质的档案及时进行复制和修补。 第二条 档案的借阅: 46 / 110 1、借阅档案时需填写《借阅登记表》;并不得将档案带离所在办公室。 2、经领导批准后档案被借出时，档案管理人员应在该档案的位置上，放一张代替卡，卡上应标明档案卷号、借阅时间、借阅单位、借阅人姓名，以便按时催还，防止档案丢失。 3、秘密档案的借阅应由行政办公室主任在借阅登记表中签字认可;机密档案由档案管理有权部门主管副总签字认可;绝密档案由公司总经理签字认可后方可借阅。 4、保密性档案原则上不得摘抄或复印，如确实需要时，应由档案管理有权部门最高负责人在借阅登记表中签字认可。 5、借阅档案的部门和个人，必须妥善保管档案资料，不得将其拆散，或进行涂改、勾划、折叠、抽页等损坏性行为，也不得转借他人使用。 6、借阅人归还档案时必须经档案管理人认真检查后方可进行销号。 第三条 档案的销毁: 档案销毁由办公室报请公司主管副总及总经理批准后执行，并须由公司指派专人进行监督。 47 / 110 办公用品及设备管理规定 第一条 目的:为确保公司办公用品及办公设备管理和使用的高效化及规范化，特制定本规定。 第二条 适用范围:公司正常经营活动中的办公用品及办公设备的领用、日常管理及维护。 办公用品及设备包括: 大型办公用品:办公家具、桌椅、电器、辅助用具 小型办公用品:办公文具、其它办公易耗晶 办公设备:电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、投影仪、电话、其它设备 第三条 管理权限:行政办公室 第四条 小型办公用品的领取: 1、公司办公用品由行政办公室统一购买和分发，员工需以部门为单位填写《办公用品(设备)领用》，部门经理签字行政办公室审批后领取办公用品。 2、部门因临时需要领取办公用品时，应填写《办公用品(设备)领用申请表》，由部门经理、行政副总签字后领取。 3、新员工入职时，行政办公室为其配备相应的办公用品。 第五条 大型办公用品及办公设备的配备: 1、大型办公用品及办公设备由公司统一配备。 48 / 110 2、新员工入职或其他员工需要配备时，应由行政办公室填写《办公用品(设备)领用申请表》，经行政副总或总经理审批后方可配备。 第六条 办公用品及设备的使用: 1、办公用品及设备属公司财产，任何个人不得据为已有。 2、凡以公司名义接受馈赠或其它方式收取的办公用品及设备均应交行政办公室登记入库，进行统一管理及调配，部门不得私自占有或个人据为已有 3、办公用品以节约为原则进行配备和使用，避免不应有的浪费。 4、员工离职或因岗位调动需将办公用品及设备交回办公室并办理交接手续。 5、办公用品及设备发生损坏，应报行政办公室进行维修或更换，不得私自进行处理。属非正常损坏的，对直接责任人按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。 6、复印机、打印机等公用办公设备由办公室指派专人管理和日常维护，任何员工不得擅自使用，严禁打印、复印私人资料。如擅自使用而发生损坏状况，按其责任轻重进行相应处罚及赔偿。 49 / 110 办公区域管理规定 第一条 目的:为加强办公区域规范管理，确保公司良好的工作环境及工作秩序，特制定本规定。 第二条 适用范围:公司及其所属的办公区域。 第三条 管理权限:行政办公室。 第四条 办公区域的行为规范: 1、应以普通话低音量在办公区域内进行交流。禁止高声喧哗、污言秽语，手机应始终调为振动状态。 2，不得在任何时间内将与工作无关的人员带入办公区域，如有人员来访，应由有关人员接待。 3、爱护办公区域内的一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有，一经发现，将要求责任人按损坏或丢失物品的原价进行赔偿。 4、节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。随意浪费者，按公司《惩戒细则》进行处罚。 5、工作时间内不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动，不得在上班时间内进食(因工作延误等特殊情况除外)。 6、注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物不得随地吐痰，外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整结有序。 50 / 110 7、上班时间应衣着整洁，不得穿短裤、短裙、背心及袒胸露背衣裙及拖鞋。 8、下班时必须关好门窗，做好防盗、防火工作。 第五条 电话使用行为规范: 1、公司电话仅供工作之需，不得使用公司电话拨打收费台听取信息。一经发现，按公司《惩戒细则》进行处罚，并由本人承担所需费用。 2、工作电话通话时间应尽量简短，如确需长时间讨论细节，应尽量安排面谈。 3、电话响铃三声以内必须马上接听，若本人不在座位上，电话临近的员工必须帮助接听，并问清楚对方需沟通的事宜，或记下对方电话，待本人回来后及时转达。 4、接听电话必须使用礼貌用语普通话。 51 / 110 考勤管理制度 第一条 目的:为规范对公司员工的考勤管理，特制定本制度。 第二条 适用范围:本制度适用于公司全体员工。 第三条 管理权限:行政办公室 第四条 管理规定: 1、员工工作时间为:XXXXXXXX，因季节变化需变更工作时间由行政办公室报请总经理批准后另行通知。 2、公司员工实行上下班随机抽查制度，由办公室负责组织实施。 3、公司员工外出办理业务，需提前向部门负责人告知并经批准。 4、迟到、早退15分钟内，罚款20元。超过15分钟以上者，按旷工半天论处。月累计迟到、早退5次(含5次)以上，按旷工一日处理，并处罚部门负责人50元。 5、员工无故旷工半日者，给予一次警告处分。月旷工3天或年旷工7天(含7天)以上者，按自动离职处理。 6、员工因公出差，须提前报主管副总或总经理批准，出差各项事项按照出差管理制度执行。 52 / 110 出差管理制度 第一条 目的:为规范对公司员工的出差管理，特制定本制度。 第二条 适用范围:本制度适用于公司全体员工。 第三条 管理权限:行政办公室 第四条 管理规定: 1、员工出差前需向主管领导提出申请。出差期限由派遣人视情况需要，事前予以核定，并于出差后核实。 2、出差人凭核准的出差申请向财务部借支相当数额的差旅费，交由派遣人签字后予以借支。 3、出差人员返回后三天内必需填写好“差旅报销单”交由派遣人审核确认后由财务部核算金额再交由总经理签字，结清借支款。未于三天内报销者，公司将取消报销费用资格。借支公司款项，如未还返，将从出差人员工资中扣除。 4、员工出差乘火车允许报销硬卧铺票，乘轮船允许报销二等舱，逢紧急公务必须搭乘飞机时应事先报告经总经理批准后方可报销飞机票。搭乘公司交通工具者，不予报销交通费。市内及短程(一日内)出差，除按实际报销车费外，另可报销合理次数的餐费。午餐为下午13时以后，晚餐为18时以后。 5、所有人员出差需经总经理批准。 6、出差不得报支加班费。 7、出差途中除因病或遇意外灾害，或因工作实际需要请示批准 53 / 110 后延时外，不得因私事或借故延长出差时间，否则除不予报销差旅费外，并依情节轻重论处。在外出差需招待客户需事先经派遣人批准后方可报销招待费。 8、差旅费分为交通费住宿费、膳食费、通讯费等，其标准为:省内补助120元/天含食宿费通讯费(其中伙食费用:早餐5元，中晚餐各10元);省外补助每天150元/天含食宿费通讯费、晚上乘车(到凌晨六点)不允许报销住宿费，但伙食费允许早餐报销10元中餐和晚餐允许报销各20元。差旅费超标自付。 54 / 110 休、请假管理制度 第一条:目的:为规范员工的休、请假制度，特制定本制度。 第二条适用范围:本制度适用于公司全体员工。 第三条公司实行每周休一日告知制度。 第四条管理权限:行政办公室 第五条休、请假审批程序: 1、休息日、法定假按国家及公司规定休息。 2、员工休婚假、产假、慰唁假，须填写《员工请假单》，经部门负责人签署意见后报主管领导审批。 3、员工休病假须填写《员工请假单》突发疾病可向部门负责人电话请假，病愈后补办请假手续，三天以上病假的须附医院证明。 4、员工因故不能正常出勤，需事先填写《员工请假单》一天事假由部门负责人审批，二天至三天以内由主管副总审批，超过三天由总经理审批。部门负责人请假须由总经理批准。 第六条休假期间的薪资待遇: 1、员工按规定休婚假、产假、慰唁假的，享受相应天数的有薪假待遇。 2、员工按请假手续休病、事假的，所扣薪资=休假天数*日工资(日工资=全部薪资,26)。 55 / 110 3、员工按规定休假超过期限或未办理休假手续，擅自离开工作岗位的，按旷工处理，旷工一天扣发日工资的3倍，月旷工3天或全年累计旷工超过7天，按自动离职处理。 4、全年事假累计超过15天(含15天)，病假超过40天(含40天)的，公司有权与其终止劳动合同。 56 / 110 离职管理制度 第一条 目的:为规范公司员工的离职管理，特制定本制度。 第二条 适用范围:本制度适用于公司全体员工。 第三条 管理权限:行政办公室 第四条 管理规定: 1、员工离职是指公司所属员工因公或因私而发生的辞职、辞退行为。公司因业务调整、员工严重违纪等原因，有辞退的权力;员工因工作不适应、待遇不满意等原因，有辞职的权力。 2、公司对有下列行为之一者，将给予辞退: (1)在试用期内证明不符合录用条件的。 (2)符合《劳动合同书》中条款须辞退的。 (3)严重违反劳动纪律或公司规章制度的。 (4)因公司业务调整须减员的。 (5)不能胜任工作的。 3、员工因故辞职时，在不影响面前正在进行工作的前提下可以提出，获准后方可离职。 、 4、辞退员工的一般程序: (1)公司辞退员工时应提前三十日由行政办公室下发《员工辞退通知书》; (2)被辞退员工按《离职移交清单》的要求办理移交手续。 57 / 110 (3)所有工作及移交手续交清后行政办公室、财务部核发薪金。 5、员工辞职的一般程序: (1)员工因故辞职时，应提前三十日填写《辞职申请书》。 (2)公司批准后应按《离职移交清单》的要求办理移交手续。 (3)所有工作及移交手续交清后由办公室报总经理批准，并通知财务部核发有关薪金。 6、离职交接期限视工作岗位由行政办公室与用人部门协商后确定。 58 / 110 保密细则 第一条 目的:为规范公司的文件、资料、档案及经营决策的知情权范围，确保公司正常经营管理活动的有效进行，特制定本细则。 第二条 适用范围:自公司成立以来在经营管理活动中形成的全部具有保存价值的文件、资料、档案、经营管理决策。 主要涉及以下方面的文件、资料、档案及经营管理决策: 1、项目来源信息 2、项目开发、实施进度及其结果的信息 3、项目销售、服务信息 4、项目客户信息 5、管理、经营的运行及决策信息 6、财务管理 7、人力资源管理 8、与其它企业进行业务合作的信息 ? 9，其它公司特别制定的保密信息 第三条 管理权限:各文件、资料、档案管理有权部门、公司副总经理及总经理。 第四条 关于文件、资料及档案的保密规定: 59 / 110 1、公司任何员工不得携带保密性文件、资料、档案进行出游、参观、访友等私人活动，若因参加工作或其它活动而必须携带时必须妥善保管，并在带回公司后及时放回原存放处。 2、销毁保密性文件、资料、档案要由公司指派专人监督，并一律使用碎纸机进行销毁;作废保留的保密性文件、资料、档案加盖作废章后统一保管。 3、凡属保密性文件、资料、档案的借阅、传阅、复印均应按规定程序办理，并由专人妥善登记保管。 4、凡属保密性文件、资料、档案应在专门存放处妥善保存，不得随意放置。 5、不得使用传真机传递保密性文件、资料、档案，不得私自将保密文件、资料拷盘。 第五条 关于经营管理决策的保密规定: 1、对任何会议、活动、访谈或其它场合所形成的经营管理决策均应予以保密，应由公司总经理、副总或其它相关管理人员安排具体传达事宜，任何人不得随意传达。 ? 2、不得在公共场所及家属、亲友面前谈论未在公司范围内公开传达的经营管理决策，也不得在私人信件、电话中涉及相关经营管理决策。 3、不得将会议、活动、访谈记录随意放置，应置于有利保密的地方妥善保管。 60 / 110 惩戒细则 第一条 目的:为规范公司员工的行为，确保公司各项规章制度得到有效的贯执行，特制定本细则。 第二条 适用范围:公司全体员工 第三条 管理权限:行政办公室 第四条 惩戒原则: 1、公司所有员工均应约束自己的行为，认真遵守公司各项规章制度。 2、公司行政办公室对员工的表现定期或不定期的评审，并有权责令违反公司规章制度的员工在规定时间内改善其表现。 3、任何惩戒方式均不论违纪人员的职务高低予以平等一致的行使，违纪者必须以正确态度接受处理并迅速改正自己的过失。 第五条 惩戒内容: 1、禁止高声喧哗、污言秽语。 2、爱护办公区域内一切设施，不得随意毁坏、涂抹，不得将公共设施及物品据为已有。 3、节约公司一切能源，随时注意关闭电源、水源开关。 4、阅报栏、会议室阅读区及其它公共设施内的物品，应本着爱护的原则在使用完毕后及时放回原处，不得随意丢弃、损坏。 61 / 110 5、工作时间内不得擅自离岗外出，不得进行上网聊天、玩游戏、打牌、下棋等娱乐活动。 6、不得在办公时间内进食、吃零食、饮酒。 7、注意保持办公区域的卫生，不得乱扔杂物或随地吐痰。 8、外出或下班离开时，应收拾好与工作有关的资料文件及个人物品，关闭电脑电源，将座椅推回原位始终保持办公场所整洁有序。 9、不得使用公司电话拨打收费台听取信息。 10、员工不得发型不整、怪异或染色过度;不得浓妆艳抹或佩带过于繁杂、夸张的饰物;不得在暴露在服装外的肌肤上纹身;女员工应淡妆上岗。 11、其它情况 违反上述规定最低按50元,次进行处罚，因违反规定造成重大影响的，视具体情况酌情处理。 第六条 惩戒方式: 1、口头警告 2、书面警告 3、责令书面检查 4、罚款 5、赔偿损失 6、解除劳动合同 以上处分方式可根据情况单独使用或两种方式结合使用;公司也有权视具体需要采用最恰当的其它处分方式。 62 / 110 工程建设管理制度 63 / 110 现场管理会议制度 为了加强内部沟通，协调工程项目管理各部门各岗位间的工作关系，特制定本制度。 工程项目管理会议分为周例会、专题会、月例会。会议由业务副总经理主持。 一、周例会 1、参加人员:工程项目管理有关领导，各部门经理、专业工程师及有关人员; 2、会议时间:每周一次，周六上午9:00时; 3、会议内容: ‘ (1)对本周工作进行总结，综合评价; (2)对存在问题提出解决的措施办法，落实责任; (3)确定下周工作目标，安排下周工作计划。 二、专题会议 1、参加人员:由业务副总经理根据会议内容安排确定; 2、会议时间:根据工作需要确定; 3、会议内容:工程项目建设过程中各种需要及时专门研究、协调解决的问题。 三、月例会 1、参加人员:工程项目管理有关领导及全体员工; 2、会议时间:每月最后一个工作日; 3、会议内容: 64 / 110 (1) 对本月工程施工及其它工作情况进行综合评价，对存在问题提出解决办法，并落实责任; (2)确定下月工作目标，安排下月工作计划。 四、会议要求 、 l，与会人员应按时参加，不得无故缺席; 2、应做好会议记录形成会议纪要，并送有关领导、部门和有关人员。 65 / 110 合同管理办法 一、目的:为规范公司房地产项目开发建设过程中的合同管理，特制定本办法。 二、适用范围:本办法适用于公司房地产开发建设项目合同的签办与管理。 三、职责和权限:公司法定代表人或法定代表受权人负责对外签订合同。 公司项目部是合同管理的责任部门，具体负责合同谈判、签署及其相关业务的管理工作。工程部和主管副总协调管理。 四、管理规定: 1、合同格式和内容 凡造价在30万元以上的工程项目及总价在5万元以上的材料、构(配)件及设备的，其合同格式应按国家建设部、国家工商行政管理局所发的合同示范文本执行，小于上述数额的工程项目及设备采购，其合同签办可参照示范文本的内容执行。 2、合同签办程序 合同谈判员与对方进行合同洽谈一草拟合同文本二项目部长审核一合同主管副总审核一合同签订有权人审签并加盖公章。 3、合同签办 66 / 110 (1)根据开发建设项目的规模、内容、技术复杂程度、计划投资额、质量及进度要求等，由项目部与对方进行洽谈，草拟合同文本。 (2)合同草稿经合同部门负责人审查修改， 并与对方达成一致意见后，交主管副总审查。 (3)经主管副总审查签认后，交法定代表审查并加盖法人章。 4、合同评审 重大、特殊及技术要求复杂的合同，应由主管副总组织相关部门及人员进行评审， 依据评审结论对合同草稿进行必要的修改并与对方达成一致意见。 5、合同变更和解除 (1)合同未正式履行或尚未完全履行时，由于客观情况的变化，须对合同进行变更或解除的，必须经合同双方协商解决，签订新的合同或补充协议o (2)合同的重要孪更，必须经过评审，形成评审记录，必要时应向原登记、公证机关进行备案。 6、合同的份数、分发和归档 (1)在合同文本的右上角应加盖“正本”“副本”字样。 (2)合同正本(含附件)一式贰份，合同双方各执一份;副本份数由双方商定。 67 / 110 (3)合同正式签订后三天内由项目部按下表规定发送到有关部门或相关人员。 合同份数 分发部门 备注 正本 副本 项目部 1 工程部 1 监理公司 1 委托监理时 财务核算部 1 总经理助理 1 7、合同的中止与解除 因一方或双方违约，或不可抗力因素而造成合同无法履行时，经双方协商可中止或解除合同，并妥善处理合同终止或解除后的有关事谊。 8、项目部应指定专人建立合同台帐，并对合同的保管及执行情况进行定期与不定期的检查与管理，以防失密和履约不到位情况的发生。 68 / 110 项目设计管理办法 本办法规定了项目规划设计的控制要求和方法，确保规划方案和施工图设计丈件满足“项目设计委托书”及法规的要求。 本，办法由总工程师、副总经理负责，营销部和工程部具体实施。 —、规划设计依据 1、项目初步定位说明书; 2、项目定位说明书; 3、项目开发计划; 4、项目立项评审纪要。 二、项目设计委托书的确定 1、营销部根据“项目初步定位说明书”和“用地调查报告”及规划主管部门有关要求，起草“控制性详细规划委托书”。 2、“控制性详细规划委托书”由总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后组织实施。 3、总工程师根据营销部制定的“项目定位说明书”及“控制性详细规划委托书”，结合“项目实施纲要“中的相关内容和规划部门有关要求及有关规定，组织起草“项目设计委托书”。“项目设计委托书”内容概要如下: (1)项目概况及周边环境 69 / 110 (2)主要设计指标: a)容积率 b)占地面积 c)建筑面积 d)建筑密度 e)绿化率 f)退红线要求 (3)设计要求: a) 建筑风格 b)交通组织 c) 功能分区 d)户型设计及户内配置要求 e)车库及配套 f)环境空间组织及建筑小品设计要求 (4)成果要求 4、“项目设计委托书”由总工程师、主管副总经理审 核，总经理批准后组织实施。 三、设计过程监理 设计进度、工作安排依据“项目设计监督计划”中的 相关内容控制。 四、规划方案的审核 70 / 110 1、控制性详细规划方案完成后，营销部组织方案评审会，评审会由主管部门领导、专家、规划部门及公司有关人员参加，营销部负责会议记录及会议纪要整理。 2、营销部根据评审会会议纪要提出修改要求，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，委托设计单位对项目控制性详细规划方案进行修改。 3、设计方案确立、报规划部门审批后，营销部报消防、人防部门审批，并根据批准后的总平面图向规划部门索取雨、污水接口资料，正式供电、供水、热源、天然气、电视、电信等接口资料。 五、建设项目初步设计审定 1、根据公司提出的设计内容、范围、深度、建设指标等要求，及有关设计标准，由设计单位进行初步设计。 2、公司对初步设计文件审查后，报规划建设主管部门审批，由其组织初步设计审查会，邀请有关部门、专家、工程技术人员等参加。 3、公司向规划建设主管部门索取初步设计审查会会议纪要，并要求设计单位对初步设计文件进行修改，并将修改意见报建设主管部门，由规划建设主管部门下发“项目初步设计批准文件”。 营销部负责办理“建设规划许可证”并送公司相关 4、 部门存档。 71 / 110 六、施工图的审定 1、根据“项目初步设计批准文件”，设计单位方可进行施工图设计。 2、公司根据“项目设计进度监督计划”，结合设计合同确定施工图出图计划。 3、施工图完成后，工程部组织安排对施工图设计文件进行设计审查，然后送到规划、环保、人防、防雷及消防等部门进行建筑、结构、环保、人防、防雷及消防审查，分别索取单项审查意见，交公司相关部门存档。 4、营销部负责办理“建设工程施工许可证”，交公司存档，复印件发工程部存档。 5、由工程部组织各相关单位参加施工图会审及设计交底，并负责会审记录及会审纪要整理。 七、设计的修改 根据评审会议及各单项审查意见，由工程部拟定“项目设计修改要求”，经总工程师、主管副总经理审核，总经理批准后，由设计院进行设计修改或出具设计变更文件。 72 / 110 工程监理管理办法 为使工程监理单位对工程施工进行全面有效地管理和控制，特制定本办法。 本办法由工程部负责实施。 一、总监理工程师及监理人员 监理单位应选派总监理工程师主持项目的监理工作。总监理工程师的任命应得到公司总经理的认可。总监理工程师和主持专业工作的监理工程师的调配、监理组织机构和人员数量等需得到工程部和业务副总经理认可。 二、项目监理规划和项目监理实施细则 监理单位应按照监理规范的规定在工程项目开工后的14日内向公司报送“项目监理规划”和“项目监理实施细则”。公司应在7日内审查完毕。监理单位应按照批准的“监理规划”和“监理实施细则”认真履行工程监理义务。 三、图纸的审查与下发 经公司审核的施工图按照监理合同和施工合同规定的份数发至监理单位后，监理单位应组织监理工程师和施工单位进行图纸预审，形成审查记录。之后由总工程师组织设计单位进行设计交底和图纸会审，经审查后的施工图、设计交底记录及设计变更文件由监理单位发至施工单位，按其施工。 四、工程变更 73 / 110 在施工图审核过程中，或施工过程中发现的一般工程问题，监理单位应会同施工单位提出工程变更意见，经工程部签认，并上报公司批准后，书面通知施工单位实施。 重要变更应由工程部会同监理单位向设计单位提出申请，由设计单位出具设计变更，交施工单位施工。 五、施工组织设计和技术方案的审查 监理单位应负责审查施工单位提交的施工组织设计和技术方案，并提出书面审查意见，连同施工组织设计或技术方案一同报工程部，经工程部审核、总工程师签认后方可实施。 根据施工合同规定，施工组织设计或技术方案涉及建设单位向施工单位另行支付费用的，监理单位应同时进行费用评估，在经项目部复核、，业务副总经理审查批准后方可实施。 六、工程施工总进度计划的审查 监理单位应根据施工合同中对工程施工进度的相应规定，审查施工单位提交的施工总进度计划和年度施工进度计划，并报公司批准。 七、月施工进度计划 监理单位应督促施工单位编制并提交月施工进度计划。经监理单位审核的月进度计划应在每月25日以前报工 74 / 110 程部批准。工程部应在月底以前批复月施工进度计划，并将批准的计划报公司一份备查。 八、施工进度的检查监督 监理单位应注意检查施工单位的人员和设备投入情况，督促施工单位按进度计划组织施工。对于进度落后的施工单位应督促其采取增加人员、设备、加班或其它方式纠正工程进度落后的情况。为便于考核，监理单位应在每月15日以前报送当月中期进展情况的分析意见。 九、工程质量的检查监督 监理单位除对施工质量进行现场监督外，还应按照有关规定采用自备或使用施工单位的试验器具对施工质量进行抽检，、出据试验报告，对试验结果进行统计分析。对于试验结果表明施工质量不符合规范要求的，应书面要求返工。对委托第三方进行的试验，监理单位应及时取得试验结果，并对试验结果进行统计分析和质量评价。相应的质量报告应随同监理报告提交工程部。 十、关键工序的现场监督 对于关键施工工序，如地基处理等隐蔽工程施工工序、混凝土浇筑及重要焊接工序等，监理单位应实施严格的施工过程旁站监理，并对施工过程进行记录。 隐蔽工程必须在监理单位会同工程部检查验收合格并进行相应记录后方可进行隐蔽。 75 / 110 十一、材料质量的控制 监理单位应严格实行材料进场报验制度，检查所有建筑材料质量单证的完备性和有效性，拒绝不合格材料用于工程施工。还应督促施工单位按照有关规程规范要求进行抽样检查主要建材的质量。抽样检查合格后，方可用于工程当中。 十二、停工与复工 监理单位检查发现施工单位违反有关规程、规范进行施工，并造成严重的质量和安全问题的，在征得工程部同意后，可书面指令施工单位停工，并限期整改。在施工单位完成整改并提出复工申请，经审查具备复工条件后。，方可书面通知施工单位复工。 十三、监理报告 监理单位应在每月最后一个工作日以前向工程部和公司总工程师提交工程施工监理报告。监理报告应包括，但不限以下内容: 1、工程质量状况; 2、施工进度计划完成情况; 3、完成工程投资情况; 4、各施工单位的合同执行情况等。 除此以外，监理单位还应报告现场监理组织结构、各监理人员在场工作日的统计，以及各监理人员的职责范围等情况。 76 / 110 工程部将根据各监理人员的职责范围，对其工作能力、责任心、工作成效进行评价，并有权要求监理单位调换不称职的监理人员，监理单位应按要求迅速进行人员调整。 十四、现场的组织协调 监理单位应负责施工场区道路、临时设施及现场布置的统一管理，协调现场各施工单位的施工活动，合理安排各施工单位的施工次序，综合协调水、电供应，施工场地的使用和施工交通组织。 十五、施工现场协调会 监理单位负责每星期组织一次建设二施工、监理等有关单位及其他有关人员参加的施工现场协调会，全面检查和落实工程质量、进度、安全、现场管理和其它合同约定事项的落实情况，协调和解决有关工程问题，并提出下周工作目标。 监理单位负责形成会议纪要，报工程部并发至有关施工单位。 十六、工程进度款的审核 l、在施工单位按规定每月上报工程进度款申请后，监理单位应根据施工合同中有关合同价款的规定对工程量和取费进行审查。 2、对工程量的审核是指监理单位依据有关规范检查为合格产品的工程量，否则不应进入计量支付。 77 / 110 3、监理单位审核后的工程量应有相应的工程质量评定结果，并随当月进度上报，以便项目部核查o 4、监理单位每月25日前将审核完毕并由主管监理工程师、预算监理工程师和总监理工程师签字及加盖公章的工程进度款支付凭证报送项目部。 十七、项目监理工作总结报告 工程竣工验收后，监理单位应向公司提交“项目监理工作总结报告”报告，应包括但不限于以下内容: 1、对竣工项目的监理过程和施工过程的描述; 2、实施监理的机构组成、人员和职责范围; 3、监理大事记; 4、监理单位对竣工项目的质量说明; 5、竣工项目的完整监理日记; 6、重要工程事项的说明; 7、竣工项目的监理质量监测记录等。 十八、监理费的支付 监理费的支付应与各个项目进度完成情况同比进行。监理单位应首先按照公司认可的格式提交监理费支付申请，经工程部核查工程进度、工程质量和监理工作状况后，提出监理费支付审查意见，经项目部审核，报公司领导批准后支付。 十九、工程验收 78 / 110 监理单位应根据工程进展情况，对工程各个环节进行验收。主要验收环节如验槽、地基及基础验收、主体等分部工程验收、单项工程验收、工程项目综合验收等。工程部应参加验收项目，监理单位应提前一天以书面形式通知工程部，并附监理单位和施工单位的验收记录。整个验收程序应严格执行政府质监站的验收备案制度。 79 / 110 工程质量控制管理办法 为对施工阶段工程质量实施有效的控制，以达到施工图设计文件，国家有关政策法规及规范标准要求，特制定本办法。 本办法由工程部负责实施。 一、工程项目管理人员应对监理公司和施工单位认真做好以下监督检查工作: 1、对监理单位质量控制工作的监督检查 (1)、检查监理单位项目的质量控制体系，落实质量控制人员 (2)、检查监理单位监理准备工作质量 (3)、检查监理单位的质量控制手段，落实质量检测仪器、设备 (4)、监督检查监理单位监理程序、监理办法是否满足质量管理要求并实施到位。 2、监督监理单位检查施工单位的工程质量控制工作 (1)、落实施工单位的质量计划 (2)、落实施工单位的质量管理体系 (3)、审查施工单位提交的施工方案、施工组织设计和施工作业文件，确保工程施工质量有可靠的技术保障措施 (4)、审查进入施工现场的分包单位的资质证明文件及满足质量要求的能力，控制分包单位的施工质量。 80 / 110 (5)、监督检查在工序施工过程中人员、施工机械、材料、施工方法、施工环境等状态，保证其满足工程质量的要求 (6)、审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新设备、新结构等的技术鉴定证书及其它有关技术资料 、 (7)、对施工承包单位提交的各种质量证明文件，如:出厂合格证、质量检验及试验报告、产品技术说明书等技术文件及产品质量进行检查确认并 做好记录。 二、对工序的质量控制 1、监理单位审核由施工单位提交的有关工序产品质量的证明文件(检验记录及试验报告等)、工序交接检查(自检)、隐蔽检查等记录。隐蔽工程经监理人员检查、验收、签认，并经工程部认可后方可隐蔽。 2、对于重要及特殊结构或对工程质量有重大影响的工序，工程部应对施工过程进行监督检查与控制，确保使用材料及工艺过程的质量。 3、对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工部位，在监理人员进行跟踪检查的同时，工程部应对其进行平行检查。 4、对于监理单位提交的《事故报告》、《质量缺陷处理结果及检验报告》进行检查，并报公司总工程师签认，严重的应报公司总经理签认。 81 / 110 三、总工程师将不定期地对工程项目的质量管理和工程质量进 行抽查。 82 / 110 工程进度控制管理办法 为对工程施工进度实施有效的控制，以达到拟定的工期目标，特制定本办法。 本办法由工程部负责具体实施。 一、工程项目管理应根据公司的要求和工程实际情况，制定工程项目总进度目标和分阶段目标、里程碑目标，报总经理审批后，实行目标控制。 二、施工单位应根据建设单位要求、合同工期及自身发展的需要，制定切实可行的施工总进度计划和阶段性施工进度计划，并落实人力、物力、财力及机械设备等资源，确保计划按期完成。 三、监理单位应认真审查施工单位提交的施工进度计划和资源供应计划，提出修改意见并监督其实施。 四、监理单位根据建设单位的进度目标要求和施工单位提交的施工进度计划，制订自己的控制措施，并认真实施。 五、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位的施工进度控制人员在数量上和业务能力上能否满足要求，并审查监理单位对施工单位提交的施工计划的审查和监督实施是否到位。 六、工程项目管理人员应监督监理单位、施工单位严格执行进度计划，严格控制各阶段的主要目标进度和关键线路上的关键工序、关键分部分项工程和单位工程工期的实现。 七、工程项目管理人员应定期检查、分析、纠正实际施工进度和计划进度的偏差，对重大问题提出整改要求并及时解决有关问题。 83 / 110 八、工程项目管理人员应及时协调好各施工单位及供货商之间的配合工作，确保材料、物资和机械设备按时供应到场。 九、当施工进度不能满足合同要求而又纠正不力时，可采取必要的经济处罚及组织调整措施;仍无效时可解除施工合同，另行组织施工队伍进场，确保总进度目标的实现。 84 / 110 工程投资控制管理办法 为加强对工程建设过程中的投资管理和成本控制，特制定本办法。本办法由项目部负责具体实施。 一、项目部应根据工程进度计划编制工程年、季、月资金需求计划，经公司业务副总经理和总经理审批后实施。 二、对施工单位提出的施工图预算经监理单位审查，并经项目部审核修改后报业务副总经理审定。 三、对施工单位、监理单位、工程部提出的优化设计、优化施工方案，由公司总工程师进行审核，批准后实施。 四、对施工单位提出的各种材料、设备计划，由项目部根据定额和市场信息进行认质认价，并及时反馈给材料设备采购人员，进场检验合格后方可支付材料设备款。 五、对因设计变更签证而超出施工图预算的各种费用，由项目部进行审核、公司领导批准后按有关规定程序进行支付。 六、项目部对工程实施过程中的各项成本进行动态控制，阶段性地提供成本分析报告，报公司有关领导。 七、监理单位上报的工程进度款支付凭证，经项目部审核并经公司领导审批后支付。 八、工程结(决)算，经项目部审核确定，并经公司领导批准后组织有关审计部门进行审计，、并将审计结果通报有关部门。 85 / 110 九、正确处理违约索赔事宜，对监理单位、施工单位的违约事项应按合同有关约定及时办理反索赔，同时积极预防被索赔事件的发生。 十、项目部对工程实施过程中的投资控制事宜进行具体管理。 86 / 110 工地安全、文明施工管理办法 为确保施工安全，防止人身伤亡、设备故障及火灾事故的发生， 创造文明施工的良好环境，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。 工程部监督监理单位对施工单位进行如下管理: 一、安全 1、制定安全管理目标 2、建立安全生产责任制 3、在施工组织设计中编制安全施工技术措施 4、定期进行安全教育，加强安全防范意识 5、进行分部(分项)工程安全技术交底 6、定期进行安全检查，消除安全隐患 7、现场安全标志齐全、醒目 8、特种作业人员应持证上岗 9、按规定上报工伤事故 10、完善现场安全设施 二、文明施工 2、按规定进行现场围档 3、对施工现场进行封闭管理 、 4、施工现场按要求进行地面硬化、排水、绿化等处理措施 5、按规定标准为工人提供现场住宿设施 6、完善施工现场防火制度和设施 7、建立综合治理制度并贯彻执行 87 / 110 8、完善施工现场标牌 9、完善生产工人各种生活设施 10、健全保健急救人员和器材 三、突发事件处理 在遇到危及生命、财产安全等突发事件时，工程部及监理单位应及时根据现场情况的需要，采取必要的应急措施，避免事态扩大。有关情况应及时向公司报告。 突发事件处理完毕后，应及时向公司提交处理报告。 88 / 110 材料、设备供应管理办法 为对工程材料、设备的供应与实施有效的控制，特制定本办法。 本办法项目部组织实施。 一、甲供主材、设备的范围和种类: 1、土建工程: (1)、钢材、木材、水泥、商品混凝土、防水材料; (2)、门窗、保温材料、装饰材料。 2、电气工程: (1)、配电箱、智能终端盒、穿线管(PVC、钢管)、金属软管、 桥架、母线; (2)、开关、插座、灯具、计量表、电线、电缆。 3、给排水、采暖工程: (1)、给水管、排水管、阀门、暖气片、计量表; (2)、卫生洁具 4、设备: (1)、电梯; (2)、消防报警设备; (3)、智能控制设备; (4)、通风、空调设备; (5)、变配电设备、发电机组; (6)、供水及换热设备。 89 / 110 5、甲供主材、设备范围的具体规定，应在建设施工合同中规定。建设单位将部分甲供主材、设备委托施工单位自购时，执行第六条的有关规定。 二、甲方供应材料、设备山公司项目部负责组织采购供应，其它材料、设备山施工单位自行采供。 三、甲供材料、设备的计划山施工单位提出，监理单位审核后，报公司业务总经理审定后执行。 四、甲供材料、设备供应计划审批程序 1、施工单位在领取施工图后一个月内提交“甲方供应材料、设备，总供应计划;在工程施工期间，每月20日前按照施工进度安排，在要求供货日期10天前向监理单位提交每月材料(设备)详细供应计划;特殊规格的材料及设备应提前60天申报计划。 2、监理单位对施工单位提交的材料、设备供应计划进行审核确认后在每月5日前报公司材料供应部门。 3、供应部门对材料、设备供应计划进行汇总和复核经总经理审定后，进行采购供应。 4、设计变更及其它原因引起的急需材料(设备)不能在规定时间内申报的，应由监理单位审查、工程部核实报业务副总经理审定后安排材料供应部门进行加急采供。 5、中型设备及特殊设备的采供，在施工单位申报计划，监理单位审核、工程部核实后报业务副总经理审定安排供应部门采购。 90 / 110 五、甲供设备到场后，设备供应商应携带产品质量证明书及相关技术资料向施工单位申报验收，合格后方可准许安装。 六、施工单位良购“认质认价”材料、设备的确认按照下列流程进行:自购 “认质认价”材料、设备山施工单位按照设计要求和规定格式提交认价清单申请报监理单位，认价申请单上注明规格、型号、牌号、数量、价格及生产厂家和质量要求等。 l、施工单位确认自购“认质认价”材料、设备的规格、型号、数量和质量符合设计要求后，报项目部确认。 2、项目部会同工程部根据设计要求、规范规定及所掌握的市场价格对材料、设备的性能及价格予以审核后，报业务副总经理审定批准。 3、认价申请清单一式二份，施工单位一份、项目部一份，需要时按实增加。 七、项目部负责记录甲供材料、设备台帐，定期接受公司审查。 91 / 110 工程签证管理办法 为严格控制工程签证，特制定本办法。本办法由公司项目部负责实施o 一、经济签证实行三级(监理、项目部、公司副总经理)签认制。 二、工程签证指:施工合同中没有预见到的工作内容，或无法根据图纸进行计量的施工工程量，或必须通过现场测量计量的施工工程量，或临时发生的应向施工单位付款的人工、机械工作量，如，需现场测量确定的土方工程量、变更工程量、零星修补拆除工程量、图纸规定由现场确定的工程量等。 三、工程经济签证依据: l、施工合同的有关规定; 2、项目部的书面通知书; 3、工程设计变更通知单; 4、经业务副总经理确认的会议纪要; 5、监理单位拟定、项目部确认的现场书面指令; 6、经监理单位审查、项目部审批的施工单位签证项目施工报告。 四、施工单位在办理签证前，应通知工程部专业管理工程师和监理单位监理人员。签证内容应山工程部、监理单位、施工单位三方人员共同参加，现场查实。 五、签证工程量须经三方共同测量计量，并现场签字确认测量成果。 92 / 110 六、施工单位在工程签证内容确认工作完成7日内，将经济签证单按规定格式报送监理单位，一式四份。工程签证报送时应附有签证依据文件(见第三条)。签证附件还应包括计算书、收方记录、测量图纸等资料。 七、监理单位应在收到施工单位报送工程签证之闩起7日内按监理工作流程完成审核工作，有关责任人签署审核意见，并按单位工程归类编号，在专业监理工程师、造价监理工程师、现场总监理工程师签字并加盖公章后，将工程经济签证资料报项目部复核。 八、项目部在接到经监理单位审核的工程签证后的7日内，就签证所涉及的计价依据、合同关系、扣款关系、结算关系等内容以及费用支出的合理性签署意见后报业务副总经理签认。 九、生效后的工程签证返还施工单位一份，监理单位一份，项目部一份。项目部专册进行工程签证的签收、登记、发放、存档。 十、工程经济签证的时效性规定:施工单位应按第六条规定的时限内办理签证;监理单位在14日内完成签证审核工作，项目部和业务副总经理或总经理在7日内完成签证审核工作并完成签证的存档及发放。施工单位未在规定时间内办理签证，监理单位有权按照其单方面意见认定签证工程量或拒绝认定有关工程量。 十一、公司总经理有权对不符合事实的虚假签证和责任单位进行经济处罚，直至建议终止合同。 93 / 110 工程进度付款管理办法 为严格工程进度款支付的审查和管理，特制定本办法。本办法由项目部负责实施。 一、工程进度付款由施工单位按照规定的格式向监理单位提出申请，监理单位审查，项目部审核后，报公司批准。 二、施工单位的进度付款申报程序 1、施工单位每月25日前向监理单位报送工程月进度报表。报表包括形象进度、工程量清单、甲方供应材料量、工程进度价款。 2、对于工期在一个月以内、造价在20万元以下的零星工程，不申报进度付款。 3、申报进度付款的最小限额为20万元。凡当月完成额不足20万元的不予受理，施工单位应将其合并至下月一并申报。合并后的进度付款申报仍不足20万元的，需再合并至下一月;依此类推，直至办理竣工结算。 4、施工单位申报的进度付款必须是当月完成的合格产品。施工单位应以诚信态度避免超报、虚报。如发现上述行为，将不予办理进度付款。 三、监理单位按照以下规定进行进度付款审查 1、监理单位以其质监合格的工程量为依据进行进度付款审核。对于建安工程，监理单位可将工程造价拆分到每个自然层。在每个自然层的基础上再根据具体情况拆分到土建、给排水、采暖、通风、强 94 / 110 弱电、消防等相应专业，并能用形象表述进度价款。对于室外配套工程可根据具体情况分区、按施工工艺进行拆分。 2、监理单位应按施工合同规定审定工程进度价款。 3、监理单位按形象进度审核价款。审核报表及审核汇总表，经现场专业监理工程师(负责完成合格工程量审核)、预算监理工程师(负责预算价审核)、总监理工程师签字后加盖公章于25日前报公司。 4、监理单位应根据审核进度付款结果和合同付款规定向项目部报送工程进度款支付凭证。 四、公司及项目部应按照以下规定进行工程进度付款审核 1、工程部有关专业管理工程师审查是否有超报、虚报及不合格项目等，并审核形象进度，经工程部负责人签字后，在28日前报公司项目部审核。 2、公司项目部复核价款，并审查是否在预算控制范围内。 3、经项目部审定的进度款支付凭证经公司业务副总经理确认并经总经理审签后付款。 4、为控制工程进度款的超付现象，工程进度付款一般应控制在审定工程进度付款额的80,以内(合同另有特殊约定的除外)。 5、项目部负责工程款支付凭证台帐。工程款支付凭证及进度报表一式三份，项目部、监理单位、施工单位各一份需增加份数的按实增加。 95 / 110 工程结算管理办法 为对工程结算实施有效管理，特制定本办法。 工程竣工结算由公司项目部负责，工程部协助进行工程资料的审 查工作。 一、工程结算审核的条件: 1、工程竣工验收合格; 2、竣工图绘制完毕并经监理单位、工程部审核通过。 二、施工单位申报工程结算的资料(一式四份)内容: l、工程竣工验收报告; 2、工程竣工图; 3、施工现场签证单和会议纪要; 4、工程变更通知单; 5、材料认价单; 6、工程施工合同; 7、投标文件及工程结算书。 三、工程结算审核程序: l、丁程竣工后28天内，施工单位将整套工程结算资料报送监 理单位，监理单位负责对所报资料(主要指现场签证单、变更单和会 议纪要等)的完整性及正确性进行审核; 2、经审核无误的工程结算资料山监理单位报送项目部复核; 96 / 110 3、项目部复核后的结算资料报送公司业务副总经理审核，经审核无误后，报送总经理审定后方可办理结算手续。需审计的，应履行有关审计程序。 4、在二工二程竣工后至公司业务副总经理审核前，应停止工程付款，以控制超付现象。 5、公司项目部负责结算资料的收发登记工作。 97 / 110 工程竣工验收及移交管理办法 为对工程竣工验收和移交实施有效管理，特制定本办法。本办法由工程部负责实施。 一、验收的基本程序 工程验收应遵循三级验收的基本程序，即施工单位自检、监理单位初验、工程部验收。 二、竣工验收应具备的条件: 1、完成建设工程设计和施工合同约定的各项内容; 2、完整的技术档案资料; 3、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的技术证明文件和检验试验报告; 4、勘察、设计二施工、检测、工程监理等单位分别签署的质量合格文件; 5、施工单位签署的工程保修书; 6、其他竣工必须的技术整理。 三、工程的竣工验收 1、单位工程的竣工验收: (1)单位工程及根据行业施工特点由公司专门委托专业施工单位的子单位工程(如高、低压供、配电工程、天然气工程、智能化系统工程、消防报警系统、电梯工程等)在完成施工合同规定的全部施工内容后，经施工单位自检合格后向监理单位正式申请验收、同时按照《工程档案管理办法》提交全套的竣工验收资料一式四份。 98 / 110 (2)监理单位应在收到施工单位验收申请后的工4闩内，完成竣工资料审查工作，并组织监理人员进行验收检查，并将现场检查验收过程中发现的缺陷和问题书面汇总，通知施工单位限期整改。整改完毕，经监理单位复查合格后，山其审查完毕的竣丁资料及清单，连同全套验收资料及清单以及监理单位工程质量评价报告、监理质量报告等一式四份提交公司，申请工程正式验收。 (3)公司在收到验收报告的14日内，完成对施工单位竣工报告和资料的复查，核对监理单位报送的监理报告、质量检验资料的审查。通知并组织设计单位、监理单位、施工单位进行工程的竣工验收。对验收过程中发现的缺陷及问题书面汇总通知有关责任方并限期整改完毕。经复查合格后书面签署由监理单位签发的《竣工验收书》一式四份。单位工程进入缺陷责任期。 2、单项工程竣工验收 (1)单项工程(或分期建设的工程项目)所包含的所有单位工程均验收完毕方具备单项工程的竣工验收条件。 (2)根据公司批准的工程项目分期建设计划的要求，先期竣工的单位工程(或分期建设的工程项目)应在完成竣工验收后移交物业公司。 (3)单项工程(或分期建设的工程项目)在完成施工合同规定的全部内容、经施工单位自检合格后，向监理单位正式申请验收，同时按照《工程档案管理办法》提交全套的竣工验收资料一式四份。 (4)监理单位应在收到施工单位验收申请后的14天内，完成竣工资料审查工作，配合工程部向政府质检站报送“竣工验收质量监督通 99 / 110 知书”及相关资料，并会同质检站、建设单位进行验收检查，同时将现场检查验收过程中发现的缺陷及问题书面汇总，通知施工单位限期整改。整改完毕，经监理单位复查合格后，由监理单位将审查完毕的竣工资料及清单、连同全套监理验收资料、清单，及监理单位 “工程质量评价报告”、“监理质量检验报告”等按照竣工验收备案的要求一式四份提交工程部，山工程部办理竣工验收备案手续。 (5)竣工验收时，应按要求通知质检站进行验收的监督工作。 (6)对验收工作中发现的缺陷问题书面汇总通知责任单位，并限期整改完毕，经复查合格后，书画个式签:署山监理单位签发的《竣工验收书》一式四份。单项工程进入缺陷责任期。 (7)单项工程通过竣工验收并办理移交前，由施工单位负责对已完成工程的保管和维护。 3、建设项目或分期建设项目的综合验收 建设项目所有内容均完工并通过竣工验收后，由工程项目的监理单位向工程部提交项目竣工验收报告，工程部在审查通过监理单位的竣工验收报告后，按照《建设项目综合验收管理办法》的规定组织项目的综合验收。 四、工程移交 1、建设项目移交验收应具备的条件 (1)工程项目已竣工并经质检站、人防、消防、防雷等有关部门验收合格;给排水(含热水)、电气、天然气、有线电视、暖气等已接通，信息及电话具备装机条件。 100 / 110 (2)工程项目竣工资料齐全:包括管线图资料、竣工图。室外工程完成，形成封闭环境。 2、建设项目移交工作程序 (1)工程部代表公司作为项目移交验收工作的牵头单位; (2)工程部根据项目建设进度要求，在工程项目通过竣工验收后的7天内完成向物业公司的移交。工程部应在拟定的移交日期前7天以书面方式通知移交验收相关单位，并将经公司批准的移交验收应提交的资料提交物业公司。 (3)移交验收应提交的资料 a)单项工程移交清单 b)竣工验收报告及相关质量检查资料一套 c)竣工图纸一份 d)房屋钥匙 e)各种智能卡(电、天然气、冷水、热水、暖气等)。 (4)移交验收的程序 a)物业公司根据工程移交清单逐项检查核对。 b)参加验收人员在工程移交清单上签字，物业公司将一份清单返回工程部验收，移交工作完成。 101 / 110 建设项目综合验收管理办法 本办法根据《西安市建设项目综合验收暂行办法》制定。由工程部具体组织实施。 一、综合验收应具备的条件: 1、建设项目综合验收申请报告和规划报建、审批手续完备，竣工资料齐全; 2、单项工程应按照《工程竣工验收及移交管理办法》验收合格; 3、建设项目的外部环境以及与之相关的配套设施符合设计要求、具备使用功能。主要内容包括: (1)道路(含路灯照明设施等); (2)建筑环境及周边绿化、美化设施; (3)雕塑及建筑小品; (4)供电、供暖、天然气、给水、排水(雨水、污水等)—设施; (5)环卫设施; (6)商业服务设施; (7)停车场(含机动车、自行车); (8)安全防范(电视监控、可视对讲、门禁、电子巡更、周边防范、窗磁(底层和顶层)、报警等)和消防设施; (9)围墙、门房、护栏等; (10)有线电视、信息及电话设施。 二、建设项目综合验收工作程序: 102 / 110 1、综合验收前将该项目的总平面图、道路、供电、供暖、天然气、供水、排水和消防、有线电视、信息及电话设施的竣工资料准备齐全。 2、组织预验。对存在的主要问题提出意见，制定完善时间表，待问题整改后，以正式文件向政府建设规划主管部门提交综合验收申请报告，并附带立项审批计划、总平面图、道路、供电、供暖、天然气、给水、排水和消防、有线电视、信息及电话设施的竣工资料，山政府建设规划主管部门组织安排对建设项目进行综合验收。 3、正式验收时公司出具建设项目综合验收汇报材料，包括项目概况、开(竣)工日期、质量等级、综合验收所做出的配套工作等各验收职能部门分别填写《建设项目综合验收表》，签署意见。政府规划主管部门组织验收职能部门、设计单位和施工单位汇报，查阅资料，并以经批准的总图布置和有关规范、规定为依据进行综合考评。各验收职能部门对职能范围内的考评内容逐项核对验收，并对验收意见签字，如存在不完善之处，将有针对性地进行单项复验。 4、项目综合验收通过后，政府建设规划主管部门出具《建设项目综合验收审批表》经批准后，送政府相关部门换发《西安市建设项目综合验收合格证书》。 5、有关综合验收资料归档，并送:政府建设规划主管部门一份、公司一份、工程部一份以后转物业公司。 103 / 110 工程档案管理办法 为对工程技术档案的收集、整理、编目、归档及报送等管理工作 实施有效的控制，特制定本办法。本办法由公司工程部负责实施。 一、工程技术档案资料的内容 1、施工单位竣工资料: (1)质量保证资料; (2)施工技术资料; (3)施工管理资料; (4)竣工图; (5)竣工验收报告。 2、工程监理单位监理资料: (1)监理规划; (2)监理实施细则; (3)监理月报(包括各阶段性检查记录); (4)工程开、停、复工令; (5)工程总进度计划、月进度计划审批文件; (6)施工组织设计审核意见; (7)工作联系单; (8)监理闩志; (9)项目竣工验收报告: a)工程竣工验收质量评估报告及评定表; b)工程项目施工例会纪要; 104 / 110 c)工程质量检测记录; d)材料、设备进场质量检测报告; e)监理工程进度付款审核报表: f)应业主要求提供的其它专题报告; 3、工程管理资料: (1)施工图纸等设计文件; (2)设计变更; (3)初步设计图纸等设计文件; (4)工程概算、预算; (5)工程勘察报告; (6)文物普探及问题坑处理报告; (7) 深基坑支护设计文件; (8)地基(桩基)检测报告; (9)设计合同、施工合同、监理合同; (10)工程招、投标文件; (11)工程综合验收资料; (12)工程竣工验收资料; (13)工程报建报审资料; (14)工程部与公司、监理单位、施工单位的工作联系单; (15)工程技术资料发文记录; (16)向公司提交的专题报告; 105 / 110 (17)结构试验、文明工地、安全施工、施工全貌的照片及音像资料等。 二、工程技术资料编制要求 1、原则 工程技术资料严格按照《陕西建设工程技术整编评定统一规定》进行编制并及时归档。 2、要求 (1)施工单位资料山施工单位按以上《规定》编制，监理单位定期检查施工资料的质量，按标准验收。 (2)监理资料尸“格按监理规范的要求编制。 (3)工程管理资料山工程部按相关规范、规定的要求编制。 三、竣工资料内容及办理单位 建设工程竣工验收备案制定要求，竣工备案资料目录如下: 表1:竣工验收备案资料 序号 目录名称 办理单位 1 工程施工许可证及开工报告 建设单位 2 工程质量监督手续 建设单位(申报书 3 施工图、设计文件审查报告 建设单位(施工图、人 防、消防及防雷审查) 4 质量合格文件 (1)勘察部门对地基处理文件 建设单位 (2)单位工程验收记录 管理单位(验收会议记 106 / 110 要) (3)监理单位签署的竣工移交证明书 监理单位 (4)单位工程质量验收文件 施工单位 单位工程质量验收评定表;分部分项工 程质量验收记录;质量控制资料检查记 录;安全和功能检验资料检查及主要功 能抽查记录;工程质量检查记录 5 地基与基础、结构工程验收记录及检测施工单位 报告 6 规划许可证及其它规划文件(复印件) 建设单位 7 安全消防部门出具的所有文件或准许建设单位 使用文件 8 环保部门出具的认可文件或准许使用建设单位 文件 9 人防部门出具的认可文件或准许使用建设单位 文件 10 建设工程保修书 施工单位 11 商品住宅质量保证书 施工单位 12 商品住宅使用说明书 施工单位 13 工程竣工验收报告 建设单位 14 其它文件(工程资料移交证明书)(归施工单位 档回执) 107 / 110 表2 竣工验收通知单 序号 目录名称 办理单位 1 施工单位竣工报告 施工单位 2 监理前单位竣工质量评价报告 监理单位 3 勘察设计单位的设计文件和变更通知建设单位 单证明 4 技术档案和施工管理资料完整性监察建设单位 证明(归档回执) 5 施工单位的质量保修书 施工单位 6 公安、消防、环保、防雷、人防部门认建设单位 可文件 7 整改问题整改完毕的证明文件 监理单位 8 工程基本情况 建设单位 表3 监督档案目录 序号 目录名称 办理单位 1 建设单位报审资料 (1)监督审报书 建设单位 (2)建设工程中标通知书 建设单位 (3)监理单位中标通知书 建设单位 (4)施工图设计文件审查意见 建设单位 (5)施工合同 建设单位 108 / 110 (6)监理合同 建设单位 2 工程质量保证体系审查表 质监部门 3 质量监督记录 (1)质量监督记录 质监部门 (2)监督交底会议纪要 质监部门 (3)建设工程质量整改通知书 质监部门 (4)隐蔽工程验收记录及重点部位检质监部门 查统计表 (5)建设工程质量整改报告 施工单位 (6)工程质量监督抽查 质监部门 (7)地基与基础抽查报告 质监部门 (8)主体结构抽查报告 质监部门 (9)工程技术资料 质监部门 4 行政处罚决定书及相关材料 质监部门 5 建设工程事故报告 施工单位 6 建设工程监督报告 质监部门 7 建设工程质量监督书 建设单位 8 其它资料 四、工程竣工资料的审查 1、监理单位负责审查施工单位竣工资料的完整性、真实性。 2、工程部负责复核施工单位资料并审查监理单位的竣工资料。 109 / 110 3、经监理单位、工程部审查的施工单位竣工资料由施工单位送至质检站。 五、竣工资料的报送 1、工程痉工验收后一个月内，施工单位将竣工资料报送市城建档案馆一套，建设单位两套存档。 2、施工单位凭政府主管部门开具的竣工资料收据，方可与建设办理竣工结算付款手续。 110 / 110