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绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书(可编辑)

2018-03-03 50页 doc 114KB 20阅读

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绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书(可编辑)绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书(可编辑) 绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书 目 录 前言 项目可行性研究结论 投资环境可行性结论 市场可行性结论 项目本身可行性结论 经济可行性结论 项目开发理念 项目地块及周边概况 项目地块规划指标 主要规划指标 用地红线图 规划设计控制条件 规划道路后退要求 日照及通风要求 地理位置及现状 地理位置 地块现状 周边规划道路情况 项目地块的周边情况 自然条件 气候特征 气候要素 自然灾害 项目所在的城市历史文化背景 历史文化内涵与底蕴...
绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书(可编辑)
绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书(可编辑) 绿城集团温州鹿城广场综合体开发可行性建议书 目 录 前言 项目可行性研究结论 投资环境可行性结论 市场可行性结论 项目本身可行性结论 经济可行性结论 项目开发理念 项目地块及周边概况 项目地块规划指标 主要规划指标 用地红线图 规划控制条件 规划道路后退要求 日照及通风要求 地理位置及现状 地理位置 地块现状 周边规划道路情况 项目地块的周边情况 自然条件 气候特征 气候要素 自然灾害 项目所在的城市历史文化背景 历史文化内涵与底蕴 一城市历史文脉 二区域历史文脉 地方文化习俗 城市内各区域在当地居民心目中的印象 地方性区域性禁忌 居民的群体性格特征 高端客群的日常消费习惯特点及消费心态 城市建筑的特色 产品定位及市场定位 主要竞争楼盘 本项目市场定位 住宅 商业 写字楼 酒店 酒店式公寓 产品定位 住宅 商业 写字楼 酒店 酒店式公寓 规划设计 设计理念及意象 规划设计控制条件 规划设计控制条件 规划道路后退要求 日照及通风要求 规划设计基本要求 功能区块划分 空间形态要求 功能区块规模特性 公共配套 竖向规划要求 景观及绿化系统 规划设计指标的具体要求 其它要求 交通组织要求 出入口设置 交通组织模式 道路分级 交通路线的设定 停车设计要求 开发分期与样板区现场售楼处设置 开发分期 样板区现场售楼处规划 建筑设计 住宅部分 设计理念与意象 住宅分类与户型 各类户型的功能布局 公共部位要求 建筑朝向与间距 建筑外观与设备 外观色彩与材料 结构形式 住宅底层商铺 物业管理及经营用房 集中商业部分 一市场背景 二商业定位及设计理念 三建设规模 四各业态的面积比例 五建筑物层高 六建筑立面 七停车 八电梯 九中庭 十人流动线 十一餐饮安排 十二广场 十三其它商业 超高层塔楼部分 设计理念与意象 塔楼规模及功能 酒店 酒店式公寓 外观色彩与材料 结构形式 其它要求 室内设计 住宅部分 周边竞争楼盘室内设计调查分析 对本项目的建议 样板房 大堂等公共部位 装修要求 精装修设计标准 商业部分 周边竞争楼盘室内设计调查分析 对本项目的建议 设计范围 装修范围 其他内容后补 塔楼部分 周边竞争楼盘室内设计调查分析 普通酒店式公寓 豪华酒店式公寓 酒店客房部分 办公部分 景观设计 设计理念及意象 一规划及建筑设计评估 二产品设计意象 景观设计要求 景观系统 主题景观设计要求 功能性景观配置要求 安装与基础设施配套 给排水系统 一供水系统 二排水系统 三室内管线布置要求 四其它 电气系统 一总线接入位置 二供电回路供电方式供电容量与配置要求 三住宅电气开关插座配置要求 四配表方式 五路灯 六其它 弱电系统 一住宅楼部分弱电系统 二商场部分弱电系统 三超高层塔楼的弱电系统 暖通空调系统 一空调新风采暖系统 二超高层塔楼通排风系统 三燃气系统 其他 一原装进口电梯 二环保卫生防疫设施 三防噪处理 物业管理及服务体系 物业管理模式 物业管理时间的界定 管家式服务 酒店式服务 普通物业管理 开发商一次性投入内容的要求 一管理用房 二物业管理开办物品 服务内容及物管收费标准 一管家式服务 二酒店式服务 三物管费标准 经济估算 经济估算表 二项目的内含报酬率计算 第一章 前言 绿城?温州鹿城广场项目是绿城集团联合杭州家景房地产开发有限公司在温州市中心区开发的都市综合体项目鉴于项目高标准城市定位客观限定了项目高品质高档次的开发方向在双方精诚合作的基础上双方秉持专业求实创新的开发理念通过在资源经验资金专业等方面的整合努力打造精品通过项目的成功运作形成市场轰动效应树立温州地标性建筑和城市名片的形象巩固和提升合作双方的品牌效应实现共赢 本产品在详实全面的市场调研基础上进行编制通过对政策市场以及行业等相关基础参数的了解和把握为本策划书的编制提供了客观的参照系和借鉴案例使产品策划思路能够在契合市场和需求现状的同时具有前瞻性 本策划书针对项目的市场定位规划设计建筑设计室内设计景观环境设计基础设施配套设计物业管理要求经济估算等方面进行了阐述提出了策划原则思路要求与标准为绿城?温州鹿城广场的产品策划提供切实可行的依据 第一节 项目可行性研究结论 一投资环境可行性结论 温州位于浙江东南沿海是浙南区域中心城市是个非常具有活力的城市近十多年来温州市的经济发展迅速城市化程度不断提高民营 资金实力日渐雄厚在十一五这样一个全新的发展时期可以预见温州的经济将继续稳步向前推进房地产作为推动经济发展火车头作用的支柱产业将在新的经济发展时期被给予更多的机遇得到更为广阔的发展空间随着经济的发展人民生活水平不断提高对居住的需求随之不断提升特别是改善型的高级需求为房地产行业的发展提供了稳定和庞大的需求基础 宏观调控以来各种政策成效渐显房地产行业投资过热势头得到明显遏制业内企业纷纷调整开发和经营策略以适应宏观形势的改变谋求行业和企业在新形势下的生存和发展房地产企业的发展逐渐理性通过宏观调控不断实现行业的优胜劣汰重新洗牌后将更有利于行业的持续稳定发展相对应地房地产市场也在经历了宏观调控的洗礼后转变得更为真实和客观投机性需求得到明显遏制消费者更为理性和客观买方市场逐步形成为广大具有真实购房需求的消费者提供了日趋合理和选择更为多元化的良好市场环境随着宏观调控的持续和纵深发展政策面张驰变化所发挥的效用将使供需双方对产品的理解进一步趋同供给和需求的矛盾在市场机制的作用下将进一步缓解和改善 绿城?温州鹿城广场作为温州市的重点招商选资项目之一作为未来温州的标志性建筑与城市名片承载了温州市政府与市民的厚望在今后的开发建设过程中必将继续获得政府的大力支持作为温州市中心区难得的江景大盘具有其他区域所无法复制的优势拥有良好的发展前景鹿城广场所在的江滨板块也将逐渐成为温州市的高品质楼盘 集中区区域关注度和热度还将继续提升 二市场可行性结论 1市场运行情况结论 1宏观调控持续房地产行业和市场继续调整 虽然经历了2005年以来的宏观政策调控温州楼市阶段性趋于平稳发展自住需求的比例不断提升房价涨速有所放慢并出现阶段性盘整但从2007年的房地产运行情况来看楼市上涨势头依旧非常明显房地产开发投资额商品房销售面积以及房价等指标依旧上升明显据温州市统计局数据显据市房管局提供的资料显示目前全市455家房地产开发企业在建项目只有73个其中大部分开发商在地有项目开发网上交易《温州市城市住房建设计划2009年》2009年市区需要控制平衡的住房建设总量面积27646万平方米其中商品房面积为21876万平方米2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过《浙江省物业管理条例》一条不得改变物业使用性质的规定使原本较为平静的写字楼市场掀起了不少涟漪进入2007年第二三季度温州的写字楼交易价格再次进入快速上涨期比如世贸中心大厦财富中心等高档写字楼的二手交易价格在半年时间内上涨了5000-10000元平方米世贸中心大厦的二手交易价格达到了28000-32000元平方米财富中心的二手交易均价也达到了30000元平方米左右进入2008年之后由于受到宏观调控的影响温州市区写字楼的价格有所回落目前温州市区高档写字楼主要有世贸中心大厦财富中心以及华盟商务广场等其中世贸中心大厦的二手房交易均价在 26000元平方米左右财富中心的二手房成交均价在28000元平方米左右而华盟商务广场的二手成交均价在17500元平方米左右链接资料\世贸大厦面临集体诉讼pdf近年来房价上涨快主要由于供求关系的严重失衡引起土地的不饱和供应令土地成交价格连年升高额的地价成本直接抬高了房产价格加上市场对房地产的需求非常旺盛支撑着房地产价格的不断上升政府针对投机需求过度投资超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策过热的市场需求已经开始降温投资需求退潮通过一系列的市场变化楼市规范市场稳定从改善居住现状来看近年来人均住房面积增长但随着经济的迅速发展收入的不断提高以及城市基础设施建设等因素的综合影响今后一段时期需求仍处于比较旺盛的阶段升级置业群体将成为房地产市场一个长期稳定的需求支撑力量土地供应还将处于非饱和状态 温州经济发达民间资本雄厚收到了多家国内知名房地产开发商的青睐2006年12月30日本地块的拍卖会上除我司之外还引来了大连万达浙江中大链接资料\王石下一站要进军温州jpg链接资料\王石进军温州jpg七都地块七都地块使未来城市高品位住宅的群聚之地大部分楼盘高容积率高绿化率低密度住宅户型总人口135万人 第二章 项目地块及周边概况 第一节 项目地块规划指标 一主要规划指标 出让规划指标本地块规划建设用地约132325平方米含26650?的城市广场其中位于地块中间的市政公用设施用地约为3989?要纳入地块统一设计计容积率总建筑面积约410000平方米居住建筑面积不大于220000平方米办公建筑面积不少于40000平方米商业建筑面积不大于90000平方米宾馆建筑面积不少于60000平方米绿地率大于等于25容积率小于31密度小于等于35 地上总建筑面积 包括 酒店 用地红线定界图dwg 三规划设计控制条件 详附件《规划设计条件书》规划设计条件通知书doc 四规划道路后退要求 建筑退道路红线距离高层须加退5米以上 东南北侧?18 西?5米 另退城市广场?3米 五日照及通风要求 按照国家及浙江省相关规范执行高层居住建筑日召及间距的相关要求doc 第二节 地理位置及现状 一地理位置 1该项目的地理位置位于浙江省温州市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧详见附图《项目位置示意图》 2该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间北面临近温州的母亲河瓯江全长388KM由温州湾注入东海距离市政府约,公里是未来城市主城区的,,,和一级商业中心地块南面正对的车站大道两侧聚集了温州最为繁华热闹的商业与写字楼道路南端的火车站与其遥相呼应东距温州永强机场约27公里累计开通国内和香港地区航线64条交通较为便利本项目所在商圈各类配套设施比较齐全高端商住区规模逐步形成日常生活较为便利 3项目在该城市的区位图详见附图《项目位置示意图》 二地块现状 1项目范围北面为规划中的沿江路东侧为规划中的高田路西侧为规划中的18米宽市政道路南南侧为江滨东路 2项目地块地势较为平台南低北高南面江滨东路标高44米北面沿江路标高54米 3地面现状地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理另地块西南角有一幢28层 约92M高 的高层建筑可能对地块有一定影响 4地下情况地下无影响工程的管线地下电缆暗渠地下建筑物等也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等 5土地的完整性土地为净地出让地块中有2665万平方米的城市 广场需要代建有约4000平方米的污水泵站需要一并规划 6地质情况 工程地质评价及建筑适宜性 适宜城市建设的滨海平原区局部有老填土适宜各类城市建筑桩基持力层较深 瓯江江岸地段适宜各类城市建筑 本工程地形地貌本区地势平坦属瓯江下游冲积平原地面高程一般为黄海33,44m本区段瓯江按水动力和地形特征划分属过渡段河床展宽水流分汊滩多水浅河床冲淤幅度大是瓯江河口最不稳定河段地震基本烈度为6度 7平面地形图详勘测定界图勘测定界图dwg 三周边规划道路情况 1紧邻地块的周边道路现状及规划发展 1已建成的道路 江滨东路位于地块南侧是目前比较成熟的贯穿城市东西的道路道路宽度,,米其中中间车行道,车并行,,,宽两侧绿化种植带各,,,宽两侧人行道各,,,宽已建成并使用中 车站大道正对地块内的城市广场位于地块与火车站之间两侧的商业与写字楼较为成熟道路宽度,,米其中中间车行道,车并行,,,宽两侧快慢车绿化隔离绿化种植带各,,,宽两侧慢车道,,,宽两侧人行道各,,宽已建成并使用中 2规划中的道路 沿江路位于地块北侧与沿江绿地景观之间紧邻瓯江路宽度,,米其中中间绿化隔离带,,宽车行道,车道,,,宽两侧人行道各,,,宽尚在规划中 高田路位于地块东面其东面为规划中的住宅楼北接望江路南接江滨路道路宽度,0米尚在规划中 西面规划道路位于地块西侧道路宽度,,米尚在规划中 2道路断面图 四项目地块的周边情况 1周边社区配套与环境 1 周边社区配套 ?交通状况 出行比较方便目前有11路29路33路38路42路45路65路71路102路205路206路等11条公交路线通过 ?教育 配套类型 配套名称 配套档次 位置 与本案的距离 幼儿园 温州市机关二幼 普通 江滨路中瑞曼哈顿东地块南侧 约1700米 洪殿中心幼儿园 普通 洪殿北路 约1100米 小学 瓦市小学 普通 江滨中路 约700米 游泳小学 普通 车站大道 约300米 广场路小学上陡门分校 普通 上陡门前庄路 约2500米 中学 温十四中 普通初中高中 江滨西路 约950米 温十二中 普通初中 学院西路 约1500米 温十三中 普通初中 学院西路 约1500米 温州 外国语学校 普通 学院西路 约1500米 温九中 普通 环城东路 约2500米 温五中 职高 黎民西路394号 约1150米 新纪元学校 职高 车站大道 约750米 大学 温大原温师院校区 普通本科 学院中路 约1600米 温州大学原温大成教学院 大专 学院西路 约1900米 温州医学院老校区 重点本科 学院西路 约2000米 温职院老校区 高职 车站大道 约1300米 其他 乔登英语 高级 江滨中路 项目邻旁 温州技工学校 职高职业培训 矮凳桥 约1200米 ?医院 名 称 配套档次 位置 与本案的距离 附二医 学院西路 约2000米 温州第二人民医院 百里东路 约3500米 温州一一八医院 百里东路 约3000米 江滨路社区诊所 江滨西路 约1500米 ?商场 配套名称 配套档次 位置 与本案的距离 丹璐广场 中高档 江滨西路 约1800米 时代广场购物中心 中高档 车站大道 约2700米 ?菜场 名 称 配套档次 位置 与本案的距离 洪殿菜场 黎民东路 约1100米 上陡门菜场 上陡门住宅区 约2000米 江滨路菜场 东门 约1200米处 ?文化娱乐设施 配套类型 配套名称 配套档次 位置 与本案的距离 电影院 新时代电影大世界 高档 五星级 江滨西路 约1800米 大型高档书店 2000米范围内无 大型高档美发店 2000米范围内无 休闲场所KTV 风暴九一一 中高档 江滨西路 约1800米 金玉兰KTV 中档 江滨西路 约1300米 禾子足浴 中档 江滨西路 约1800米 ?银行 配套名称 配套档次 位置 与本案的距离 农行 江滨中路 约1200米 建行 江滨中路 约1600米 招行 江滨中路 约1300米处 商业银行 江滨中路 约1600米 工行 江滨中路 约2600米 中信银行 江滨中路 约1800米 鹿城农村合作银行 江滨中路 约2000米 交行 江滨中路 约1800米 ?公园 无 ?其他 配套类型 配套名称 配套档次 位置 与本案的距离 饭店排挡小吃 天一角 中低档 车站大道 约150米左右 兄弟饭摊 中低档 车站大道 约750米 光华佬骨头煲 中档 江滨路 约1600米 快餐 麦当劳 普通西式 江滨中路 约1800米 咖啡吧茶馆 格纳多咖啡美食 中档 江滨中路 约1800米 吉祥阁 中档 江滨中路 约1800米 拉芳舍 中档 江滨中路 约1400米 咖啡吧茶馆 星阁餐厅 中档 江滨中路 约400米 酒店 海上天大酒店 高级 江滨中路 项目邻旁 国贸大酒店 三星级 车站 大道 约900米 新南亚大酒店 四星级 车站大道 约700米 花园大酒店 三星级 黎民东路 约1100米 中大型超市 好又多 普通生活超市 江滨中路 约1800米 东一多多 普通生活超市 车站大道 约1100米 民丰 普通生活超市 黎民东路 约1100米 百奇 普通生活超市 江滨中路 约900米处 邮局 洪殿邮局 黎民东路 约1000米 南站支局 黎民西路 约1100米 交通状况示意图 现状图 规划图 3生活设施分布示意图 4所在城市和区域的控规图详规图 2大市政配套详见第九章 第三节 自然条件 一气候特征 温州市位于东经120度北纬28度属中亚热带海洋性季风湿润气候区本区气候温暖湿润冬季无严寒夏季无酷暑冬夏季风交替显著雨量充沛光照丰富四季分明多年平均气温为179oC1月份平均气温68-8oC7月份平均气温255-282oC多年平均降水量为17177mm降水量年际变化大年内分配不均匀主要集中在春夏季以春雨梅雨台风雨为主年平均无霜期275,280天常年主导风向夏季为东南偏东风冬季为西北风夏秋之交受台风雨侵袭登陆时瞬间风力8,12级 二气候要素 1温度 年平均气温 179oC 一月份平均气温 68-8oC 七月份平均气温255-282oC 2降水 年平均降雨量 17177mm 年最大降雨量 24141 mm 年最小降雨量 10257 mm 年平均降雨天数 1768天 3日照 年平均日照1517小时 4风和气压 ,-,月间有强台风 5湿度蒸发量和无霜期 年平均相对湿度 80,90 年平均蒸发量 13105 mm 年最大蒸发量 15350 mm 年最小蒸发量 11107 mm 无霜期275,280天 三自然灾害 水灾 1瓯江下游受潮汐影响潮区界在圩仁感潮河段长76公里潮区界以下温溪至梅岙是以河水为主的河流段平均潮差329-338米潮流影响较小河床较稳定梅岙至龙湾段是河水与潮水相互消长的过滤段平均潮差338459米龙湾到黄华河段是以潮流为主的潮流段年均潮差459米过滤段和潮流段流速较大江心屿断面涨落潮期平均流速为12米涨潮量平均07亿立米平均流量19600m3秒落潮平均流量16000m3秒温州以下河段对污染物具有较强的稀释和自净能力但下游含沙量较大如瓯江南口北口一次涨落潮的输沙量在50100万吨左右 地处瓯江下游南岸是台风影响频繁的区域易受台风暴雨的袭击造成洪涝灾害防洪标准按近期100年一遇远期200年一遇区内河网属温瑞塘河水系河网正常水位292m正常蓄水量30462万m3警戒水位312m 2有无发生重大水灾 无重大水灾 2地震 地震基本烈度为6度 3山体滑坡和崩塌 无 4台风 温州市地处东南沿海是我国遭受台风灾害最严重的地区之一几乎每年遭受到台风的影响台风的破坏性一般有三个方面暴雨大风高潮位台风影响的地区一般都伴随暴雨暴雨易引发洪灾和地质灾害台 风在温州附近登陆或紧靠温州沿海北上时都会带来大风高潮位是台风的另一个间接影响当台风在温州以南登陆时温州近海刮偏东风风力将海水往近岸推从而使近岸江河入海口附近的水位增加若此时正碰上农历大潮甚至可能造成海水倒灌 台风影响温州的月份基本上集中在7,9月份登陆时瞬间风力8,12级5,6月份和10月份以后影响温州的台风相对较少强度也相对偏弱影响温州的台风从其登陆的位置上大致可以分三种即南登台风正面袭击台风和北登台风在温州以南登陆比在以北登陆的破坏力要大 第三章 项目所在的城市历史文化背景 第一节 历史文化内涵与底蕴 一城市历史文脉 温州因气候温和而得名温州古称夏称瓯商称沤周称欧秦统一全国后属闽中郡西汉惠帝三年 前192 为东海王 俗称东瓯王驺摇 都地汉顺帝永和三年 138 析章安县东瓯乡置永宁县县治设在瓯江下游北岸今永嘉县瓯北镇境内是为温境建县之始东晋明帝太宁元年 323析临海郡南部永宁安固横阳松阳四县置永嘉郡郡治设在瓯江下游南岸今鹿城区是温州建郡之始唐高祖武德五年 622置东嘉州高宗上元二年 675 置温州自此以后历1300余年至今州名无改州境亦无大变辛亥革命爆发1911年11月8日温州成立"军政分府"隶浙江军政府1914年6月置瓯海道辖温州处州二府道尹公署驻永嘉县属浙江省1932年 建立行政督察区温州区初称浙江省第十县政督察区督察专员办事处驻永嘉县后数度更名称第四特区第三特区永嘉行政督察区第八行政督察区1948年4月改称第五行政督察区1949年5月7日温州和平解放建立温州市军事 管制委员会8月26日成立第五专区并设温州市建国后改称为温州区专员公署其后名称和辖县有所变动1981年9月温州地区和温州市合并建立温州市实行市管县体制现辖鹿城龙湾瓯海3区瑞安乐清2市县级和永嘉 洞头平阳苍南文成泰顺6县 温州人杰地灵代有名家南宋时以叶适为代表的永嘉学派和以永嘉四灵为代表的江湖诗派近现代的孙诒让夏鼐夏承焘苏步青等在我国思想史文学史科学史上都具有重大影响当前温州遗存历史文化古 迹较为丰富国家级文物古迹有石棚墓刘基庙正和堂窑址观音寺石塔叶适墓等39处还有474处市级古迹 温州历来以商业繁荣著称远在两宋时温州的贸易活动已十分活跃南宋绍兴二年1132年温州设置了市舶司管理和开展海外贸易"一片繁华海上头"南宋杨蟠诗"繁华依旧小杭州"清郭钟岳词说明温州曾是著名海滨城市清时较大的商业有南货广货中药酱园当铺钱庄银楼等店家牌号多以恒裕源泰丰昌宁等吉祥字命名温州人善于经商的传统一直继承至今 二区域历史文脉 鹿城区是温州市的政治经济文化中心鹿城旧属永嘉县地相传东晋太宁元年公元323年置永嘉郡筑城时有白鹿御花之瑞故名鹿城坐落在瓯江南岸素有东瓯名镇之称为历代郡州专区县治所在地建国后成立温州市1981年地市合并原市区改设区名温州市城区1984年改名鹿城区区现辖12个街道9个乡镇面积29438平方公里户籍人口639万常住人口130多万 鹿城依山面江城中有山有水享有江城如画的美誉鹿城自古以来文风鼎盛人才辈出如东晋中国山水诗鼻祖谢灵运南宋永嘉学派代表人物叶适当代一代词宗夏承焘等相传书圣王羲之也曾在此留下墨池等遗迹 江心屿是鹿城乃至温州文化的缩影江心孤屿俗称江心屿位于温州市区北面瓯江之中总面积约7万平方米东西长南北狭古时为两个小岛南朝宋初郡守谢灵运曾登上孤屿写下乱流趋正绝孤屿媚中 川云日相辉映空水共澄鲜名句唐季以还屿上逐渐建成梵宇和浮屠咸通七年866于西山东麓建净信禅寺宋开宝二年969又于东山西麓建普寂禅院并先后建西塔东塔南宋建炎四年1130宋高宗赵构为避金兵南下曾驻跸普寂禅院绍兴七年1137僧清了奉诏来江心屿设坛传经率众填塞中川两屿遂连接为一填塞处建寺名中川寺通称江心寺未久高宗赐名为龙翔兴庆禅寺奉为宗室道场其后外国僧侣也慕名来参禅膜拜至明清两代仍络绎不绝 江心屿遍布殿堂亭榭甚富古迹且古木葱茏风景秀幽向有瓯江蓬莱之称各代诗人题咏诗词就有500余首如唐代诗人李白杜甫孟浩然张子容韩愈张又新等均有名篇佳作咏及孤屿 第二节 地方文化习俗 一城市内各区域在当地居民心目中的印象 从居住角度划分温州划分为如下图所示系列板块其中以市中江滨新城区域为公认的成熟中高档居住板块 1市中板块 这一板块以大南门为代表由于地处温州的商业中心区交通非常便利周边配套十分齐全因此价格相对较高是老温州市民认为的高档住宅集中地 2江滨板块 这一板块凭借独特的江景资源与沿江景观带脱颖而出且市商业中心区近在咫尺是目前温州中高端客户心中的理想居住场所将成为未来温州的高档住宅集中区 3新城板块 该板块是近几年开发的大型居住中心区片区内各小区的房龄低绿化率相对其他区域高且价格优势较为明显性价比相对较高是温州中产阶级的理想居住地 4下吕浦板块 该板块集中了多个大型居住区在地理位置上靠近老城区交通便捷居住氛围浓郁日常生活配套完善较受温州工薪阶级的亲睐 5西向板块 这一板块以黄龙住宅区新桥住宅区葡萄棚住宅区以及瓯海区府区块为主目前开发尚不成体系加之温州人东贵西贱思想的影响其房屋销售价格较东向新城与江滨板块明显偏低购买者多为经济实力还不太雄厚的年轻新婚族温州下辖县市进城居民新温州人以及原当地居民为主 6梧田板块 该板块位于温州南向处于城郊结合部建成较早多为多层小户型住宅居住者以原当地村民温州下辖县市进城居民与新温州人为主 二地方性区域性禁忌 温州人比较迷信注重风水在购房方面的禁忌主要有以下几条 楼层单元禁忌最忌讳1836其次是13第三是带4及尾数带4的比如142434 住房忌路冲与河冲 住宅周边忌庙特别是临近庙或者正对庙的 餐厅厨房门忌与洗手间正对 出入大门的位置正对阳台这形成了所谓的"穿心"家中会不易聚财有破财事卧室洗手间的门正对床风水理论认为洗手间五行属水阴气较重容易引起腰肾不适温州人凭借敢为人先特别能创业的精神在改革开放中创造了许多全国第一第一个实行金融利率改革第一个制定私营企业条例第一个建立股份合作制企业等00余万温州人在全国在世界各地建起了众多的温州城温州街温州村温州店走南闯北的温州人把温州经济与全国经济乃至全球经济联系在一起这成为我国一个独特的经济现象它不仅促进了温州区域经济的发展而且对全国经济发展作出了温州人的贡献 温州的自然条件是山和水温州区别于其他山水城市的特征是城中有山山的高度宜人从条件看温州不只定位为一个山水城市还包括滨海城市港口城市三个方面同时发展做足山河江海岛五个字文章形成的特色《温州城市景观建筑色彩规划》进行专家评审该规划对温州城市色彩作了限定城市建筑屋顶为低明度的灰色系旧城墙面包括红黄色系灰黄色系无彩色系和蓝绿灰色系新城墙面色彩的色系构成与旧城基本相同但暖色系艳度相对增加点缀色由红褐红黄绿灰蓝灰五个色系构成 色彩专家按照色彩学原理进行优化依据温州水系山体湿地等自然景观和主城区中各个区域的历史街区商业行政住宅等城市人文景观确定了山水意韵暖色粉彩为温州色彩主旋律推导出温州城市色彩总谱对城市建筑的屋顶墙面点缀色等作了限定链接资料\温州将是什么颜色暖色粉色pdf中瑞 西区摄于08年6月16日 东区摄于08年6月16日 4项目销售进度 1开盘时间2007年2月26日 2销售价格 空中别墅销售均价218万元?普通住宅销售均价126万元? 3销售状况住宅部分除两幢自留房之外其余已经全部销售或认购完毕底商尚未开始对外销售 4目前二手房市场交易价格空中别墅26-32万元平方米普通住宅18-25万元平方米 5项目单体 6项目主要竞争户型 1户型图 户型1 户型2 2点评 中瑞曼哈顿户型引入即空中别墅的概念主要亮点包括入户花园观光电梯大露台挑空客厅以及超豪华阳光卫浴等但是入户的动线穿越客厅打破了客厅的完整性且厨房离入户门的距离过远另外在面积的分配上面公共空间的比重显小不利于户型的品质体现 二中央公馆 1项目简介 1开发商温州欣华房地产开发有限公司 2设计单位Tontsen 美国 建筑设计事务所 3物业类型纯住宅 4地理位置学院路原温大操场 5规模用地面积31亩总建筑面积515万? 6所处销售阶段已于07年上半年全部售罄 7楼盘简介项目位于市中心区高校集中区域学院路上属原温州大学操场用地书香气息浓郁项目规模适中类型纯正设计先进并具有鲜明的特色但周边破旧的建筑物严重影响形象目前的交通条件也尚未成熟是一个优劣势均非常明显的项目 2项目定位 1档次定位中高档 2客源定位以温州市区私营企业主为主公务员教师医生律师及各郊县政府高官私营企业主等中高收入群体为辅 3风格定位欧式新古典主义风格 3项目规划与分期建设情况 规划总图 2 建设照片 中央公馆摄于08年6月16日 4项目销售进度 1开盘时间2007年1月12日 2销售价格均价15万元? 3销售状况已销售完毕 4目前二手房市场交易价格15-28万元平方米 5项目单体 项目主要竞争户型 1户型图 2点评 中央公馆的户型利用户内的错层设计区分公共空间与卧室区域还有入户花园圆形餐厅飘窗设计其户型设计紧凑利用率高朝向设计好充分考虑了通风采光以及居住舒适度是温州不错的中高档住宅之一 三华府天地 1项目简介 1开发商瓯海巨力建设开发有限公司浙江华丰房地产开发有限公司 2设计单位北京天鸿圆方温州分公司 3物业类型住宅 4地理位置原商校操场地块 5规模用地面积19106?总建筑面积4885639? 6所处销售阶段客户积累 未开盘 7楼盘简介项目位于车站大道为原温州商校操场用地地段与交通条件一般小区由8幢181层高层组成底层架空共有144户户型面积均为337?是温州首个纯跃层高档住宅小区 2项目定位 档次定位高档盛世豪宅典范空中花园别墅 客源定位以温州市区私营企业主为主 风格定位欧式风格 3项目规划与分期建设情况 规划总图 2建设照片 华府天地摄于08年6月16日 4项目销售进度 开盘时间未定 销售价格未定预计均价3万元?左右 销售状况未售原计划08年上半年开盘 5项目单体 6项目主要竞争户型 1户型图 项目户型图 2点评 华府天地的户型为纯跃层设计保持了小区的纯粹性且很好的迎合了温州市场对跃层户型的喜好大进深小面宽有利于容积率的提高南北多阳台设置使户内与户外良好沟通的同时也使客户获得较多的实惠卧室全部朝南采光较好客厅挑空设计充分体现跃层户型的空间特点但是楼梯与客厅分开使得上下空间的联系与沟通略 有不足 四外滩国际公馆 1项目简介 1 开发商温州天意达房地产开发有限公司 2 设计单位挂名北方汉沙杨建筑工程设计公司实际由深圳院设 计师设计 3 物业类型住宅楼 4 地理位置沿江路南侧 原海军修理厂 5 规模用地面积112113?总建筑面积593041?其中地上 499988? 6 所处销售阶段未开盘原计划08年上半年开盘 7 楼盘简介项目位于温州的沿江景观大道沿江路南侧通达性强 面临瓯江景观好视野开阔地块方正项目开发规模适中 2项目定位 1档次定位高档江景豪宅30 2时尚零售店约占30 3餐饮娱乐约占32 4其它服务类约占8 三写字楼 1产品定位国际甲级5A写字楼 2产品类型组合 11000-1500平方米半层 22000-2500平方米一层 四酒店 1产品定位白金五星级酒店 2产品类型组合及配比见第七章君悦酒店任务书doc 五酒店式公寓 1产品定位顶级住宅奢侈品私属行宫宫殿式享受私人专属领 地稀缺居所珍品 2产品类型组合及配比套数比 1豪华公寓户型配比 一房户型92M2左右 6套层合计96套约占4948 舒适两房户型138M2左右 4套层合计64套约占3299 豪华两房户型188M2左右 1套层合计16套约占825 共16个楼层176套 2豪华公寓户型配比 豪华公寓户型500M2 2套层合计12套约占619 超豪华公寓户型1000M2 1套层合计6套约占309 共6个楼层18套 第五章 规划设计 第一节 设计理念及意象 项目定位为温州市甚至中国顶级的大型现代化都市综合体是一 个由经典现代词汇构成的综合建筑群引领温州高端客户进入一种全 新而时尚的生活方式 要利用项目规模效应功能齐全及区位优势建成温州市最具特色和理想化集城市商务活动居住和购物休闲为一体的城市生活核心区 要建设成为可成长和可持续发展的理想城市功能区强调城市功能的互补完善和氛围的营造 第二节 规划设计控制条件 一规划设计控制条件 项目总占地约132325万M2其中基地内对外开放的南北向城市广场用地2665万M2 建筑密度不超过35绿化率大于25 交通出入口方位 机动车经与政府部门协调原地块中规划道路调整为L型道路在沿江路增设一个机动车出入口根据交通容量需求地块中再增设一条东西向规划道路在高田路及西侧规划道路设置出入口车站大道延伸到地块内部在江滨东路增设一个机动车出入口 建筑间距退用地界线距离等应遵守《温州市城市规划管理技术审批规定》建筑设计要满足消防有关规定 停车泊位按浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场库设置规则和配建标准》设置地块内另须设置150个停车位的公共停车场库并应独立管理使用 须设公厕一座面积大于60平方米靠近城市广场 南北向城市广场的形态及边线不能改变 详附件《规划设计条件通知书》规划设计条件通知书doc 二规划道路后退要求 建筑退道路红线距离高层须加退5米以上 东南北侧?18 西?5米 另退城市广场?3米 三日照及通风要求 按照国家及浙江省相关规范执行高层居住建筑日召及间距的相关要求doc 第三节 规划设计基本要求 一功能区块划分 项目共有住宅商业办公酒店酒店式公寓等功能为了保证住宅的景观价值最大化住宅部分要求沿江布置且采用独立园区的布局形式9万平方米的商业集中布置形成集中的Mall办公酒店酒店式公寓组成超高层塔楼但需要设置独立的出入口 二空间形态要求 本项目分住宅商业办公及酒店等功能住宅部分要求独立成区形成独立完整的园区环境商业部分则要求充分利用城市广场的开放空间融为一体使商业空间最大限度的延展塔楼部分考虑到疏散的要求则需要充分考虑与城市道路的紧密联系为了获得较好的空间感景观空间及良好的城市天际线降低建筑密度经与政府部门努力协调住宅高度控制由120增加到155米超高层塔楼高度由220米增加到350米 三功能区块规模特性 1功能区块规模 1一期住宅总面积约110000平方米 2二期住宅总面积约100000平方米 3商业区块总面积约为90000平方米 4超高层塔楼区块面积约为148000平方米 2管理模式 1住宅部分绿城物业管理管家式服务 2商业部分绿城商业经营团队管理自主经营 3酒店部分凯悦酒店管理公司管理君悦品牌 4酒店式公寓及办公凯悦物业管理公司管理酒店式服务 四公共配套 本项目为城市综合体项目拥有9万方的集中大型商业中心和住宅低层商业网点具有较强的商业配套在住宅部分主要考虑小区业主日常生活服务性质的配套内容和设施其中包括集中的住宅大堂设置接待中心休息区咖啡茶座等容纳管家服务体系在围合庭院中结合景观的设计规划如如泳池广场儿童戏嘻空间内部景观小品等按照规划条件要求设置相应的物管用房社区用房社区体育设施等住宅共享君悦酒店部分的餐饮健身娱乐配套酒店的相关配套作为住宅部分公共配套的支撑 五竖向规划要求 场地内部南低北高有1米左右的高差设计时要保证每个区块内部标高基本持平尤其商业地块要尽量避免较大的高差同时处理好各地块的高差衔接 住宅外围道路标高考虑53米园区内地下室顶板抬高道路1米顶板覆土15米给景观植栽预留充分的余地商业地坪标高53米商业广场与商业室内基本持平超高层塔楼地坪标高52米 层高控制 跃层住宅层高34米35米 平层住宅层高35米 商业层高6米,66米可满足同层停车夹层布置 办公层高控制在45米 酒店式公寓及酒店层高37米 超高层塔楼大堂9米及以上其余公共空间层高大于6米或采用中空设计 六景观及绿化系统 1住宅园区 由于本项目为城市综合体住宅园区外部景观具有较强的城市属性住宅园区内部的景观既要做好与外部的衔接同时要考虑到建筑的立面形态及规划布局的影响地下室绿地覆土厚度建议在15m范围内以满足植栽中大乔木的要求 2城市广场 南北向的城市广场是设计的重点在规划设计中希望将此成为项目中积极而有机的组成部分可考虑与商业休闲相结合使之成为聚集人气的地方要注意广场往北的延伸与联系与滨江景观进行衔接 七规划设计指标的具体要求 1住宅 住宅地上总建筑面积不超过220000平方米包括住宅底商的面积考虑到与超高层塔楼高度的协调以及项目整体的竖向空间关系住宅建筑高度由120米提高到155米以内 2超高层塔楼 总高度由规划条件中的220米提高到350米标准层控制在1800-2000M2之间地上总面积148万平方米酒店地上总建筑面积不少于60000平方米酒店的房间数量351间客房开间需大于5M办公及宴会厅地上总建筑面积50000平方米酒店式公寓地上总建筑面积38000平方米 3集中商业 商业总面积9万M2包括地上地下的商业面积 八其它要求 设置公交港湾停靠站一处可设置在地块内或邻近地块中具体根据总体规划方案考虑 用地范围北面的沿江景观平台在规划时需要一并考虑目前政府方面已经委托沿江景观平台的景观设计 地块范围内需考虑一处地下污水泵站占地下面积约4000平方米需结合总体规划设计考虑适当位置 地块西南角现有一幢29层建筑高度约92M规划设计需考虑其对项目的影响并综合考虑建筑总体布局 18M宽的东西向道路可取消或改变若改变需保证东面交叉口位置 不变 总体规划设计中要考虑到将来各功能建筑独立设计的可能性原则上住宅独立设计商业与超高层塔楼也相对独立 总体建筑风格应是经典而具价值感的现代风格不同功能的建筑风格在总体协调的前提下可略有不同 作为大型的城市综合体项目地块与城市整体在功能设置空间形态交通组织及环境景观等方面的关系充分挖掘并发挥该地块的区位优势 第四节 交通组织要求 通过对温州市民的出行模式的调查分析周边道路路口的交通流量现状调查分析类似项目周边交通的调查分析现时及规划路网和交通条件分析结合项目物业开发的性质和规模推测模拟未来项目建成后周边道路的交通着眼于未来充分考虑未来较长一段时间内10年15年或者更长时间内项目周边道路和地块内部的交通流量和需求遵循以人为本的原则同时考虑到人车分流的要求购物方便便捷的要求规划内部道路及地块进出口设置– 638 商业 90000 810 – 1512 酒店服务公寓 60000 200 - 240 总数 3346 - 4230 停车位按2辆户设置地下停车库按停放小型机动车辆进行设计同时应满足人防工程的相关规定及要求等建议每个车位所占建筑面积按30?至35?范围进行控制不含地下室设备用房等房间会馆的停车位建议按12,15100?建筑面积设置沿街的小型商铺根据规划设计情况建议考虑适当的地面停车位 业主非机动车辆主要为自行车和电瓶车全部考虑设置于地下车 库内建议规划设计中分区进行布置不宜全部集中设置以方面业主停 放和存取建议自行车位按18,20?户进行设计 1数量配比指标按照2辆户 进行配置 2停车方式地下停车底层商铺根据场地情况设置适当地面停车位 5酒店式公寓类停车要求 1数量配比指标按照1辆户 进行配置 2停车方式地下停车 6停车位的区域平衡 考虑到商业及办公停车时段的不同停车位需综合考虑车位相互 错时共用 7场地内需要考虑150辆社会停车位设置在地下 第五节 开发分期与样板区现场售楼处设置 一开发分期 根据项目的规模和分区及不同的功能共分为四期开发 1一期住宅计划2007年12月底开工2011年5月交付 2二期住宅计划2008年5月底开工2011年11月交付 3商业计划2008年10月开工2011年12月交付 4超高层塔楼计划2008年12月开工7>2013年5月交付 分期图 二样板区现场售楼处规划 根据项目的实际场地条件及开发计划在一期住宅大堂设置现场 接待销售中心在一期住宅三层设置精装修交付标准样板房 第六章 建筑设计 第一节 住宅部分 一设计理念与意象 鉴于温州项目将开发为温州市顶级城市综合体的整体定位考虑将来住宅部分将会拥有良好的配套支撑及物业价值本项目住宅部分定位为高档的优质住宅在规划及建筑设计中应充分考虑住宅与商业办公及酒店等部分的协调关系住宅内部的园区品质户型的尊贵感豪华感建筑风格造型色彩及用材应充分凸现典雅精致的设计理念体现居住的高贵品味 二住宅分类与户型 1 住宅分类 根据地块的情况及容积率要求为了保证良好的居住品质获得舒适的园区空间采用高度不大于155米的超高层形式 2户型及面积配比 根据温州市场和目标群体需求特征以及区域住宅需求的发展趋势满足人对高质量高品位生活的需求以及初步规划布局户型配比如下 位置 建议面积? 比例套数 户型结构 套数 一期 4,西侧 730?左右 4 四室或以上跃层 19 4,东侧 425?左右 81 四室或以上平层 40 4,中间 380?左右 158 四室或以上平层 76 4,顶层 1700?左右 02 量身定做跃层 1 5,边套 436?左右 67 四室或以上跃层 32 5,中间 370?左右 133 四室或以上跃层 64 5,顶层 1000?左右 04 量身定做跃层 2 二期 1,边套 556?左右 7 四室或以上跃层 34 1,中间 465?左右 7 四室或以上跃层 34 2,边套 423?左右 167 四室或以上平层 80 3,中间 288?左右 208 三室或以上平层 100 3户型结构及特征 户型设计方面以最大限度的利用江景资源作为第一出发点提升住宅产品的景观价值充分挖掘景观资源的无形价值具体表现在户型特点上为超宽的北横厅设计所有户型的客厅及餐厅连通设计宽度在9米以上落地的玻璃幕墙也为观景创造了良好条件为了提升户型的尊贵感采用了古典十字户型的布局结构从电梯厅到门厅到十字中厅再到各个功能空间住宅的各功能空间富有层次节奏在丰富层次的同时也十分讲究各空间的对景处理注重内部空间的视觉景观及对景在功能配置方面双主卧设置卫生间按不同的房间级别配置相应的洁具如主卧室配置双洗脸盆双马桶淋浴房浴缸走入式衣橱等且干湿分区电梯独立入户单独的佣人电梯主人佣人流线分离等都有考虑 三各类户型的功能布局 客厅沿江户型北厅布置结合餐厅宽度9米以上若不设家庭室家具配置需齐全包括沙发组书桌区休闲区或钢琴区等体现多功能性可与正餐厅或休闲区合并设置 主卧包括床区书桌区可分可合休息区采用双开门走入式衣橱需 空间宽敞必要时男女分开卫生间配置包括按摩浴缸淋浴间双台盆马桶,净身盆独立成区等 次主卧总面积500?以上时考虑双主卧次主卧标准较主卧递减但强于次卧卫生间包括按摩浴缸淋浴间双台盆马桶净身盆等 次卧39m以上包括床区走入式衣橱或衣柜卫生间包括浴缸或淋浴间台盆马桶等 餐厅正餐厅要求空间完整稳定面宽4m以上至少设置8人位可独立设置或结合客厅早餐厅结合西厨设置 厨房可设置中西双厨西厨结合吧台或早餐台靠近工人房 工人房设于厨房服务区内结合洗衣房生活阳台等具有独立卫生间流线相对独立与主人流线分开可考虑单独的服务电梯 四公共部位要求 1门厅以单元为单位设适当面积的公共门厅兼首层电梯厅要求具备信报投递功能同时强调空间感和装饰性 2电梯厅标准层住宅底层地下车库电梯口设电梯厅兼地下车库门厅地下车库电梯厅门厅应注意与地下设备用房及停车空间关系的处理保证交通流线的清晰便于人员出入及安全疏散 3结合总体景观考虑可将住宅底层设计为全架空部分架空的形式但应充分考虑上部住宅的排水等管线处理问题 五建筑朝向与间距 高层建筑与北侧住宅的间距不得小于30m且需做日照分析具体按照《温州市城市规划管理技术规定》试行中的有关要求执行 六建筑外观与设备 每户设置设备阳台采用独立的户式中央空调和锅炉供应热水主要立面的设备阳台采用百叶等立面处理方法加以遮挡保证立面的整体效果 七外观色彩与材料 建筑整体风格为现代建筑外墙材料以玻璃幕墙为主采用透明的中空蝼蚁玻璃商业裙房采用石材干挂 八结构形式 本项目住宅采用采用钢筋混凝土剪力墙与型钢混凝土框架柱组成的结构体系 九住宅底层商铺 1规模 在住宅的底部设置两层的商铺面积约8400平方米另外在与商业相呼应的界面也应考虑商铺以烘托商业气氛底商的内部结构柱需合理排布提高商铺的使用效率如有外廊设计廊柱尺度要适宜避免柱径过大影响商业气氛 2业态设置 结合小区定位定向于中高档商业业态如金融服务网点邮电服务网点茶室咖啡吧美容小型高档专营点等 3标准商铺尺寸 住宅采用框架结构商铺的开间及进深根据住宅的开间及进深确定开间4,7m进深14m以内为了满足消防的要求一间商铺的总面积控 制在300平方米以内 4租售方式 以售为主售租结合 5停车方式及数量 根据规划布置可利用建筑物退让道路红线后的空间考虑适当数量的地面停车 十物业管理及经营用房 物业管理用房住宅部分按照住宅总面积的07分组团配置住宅一期812平方米住宅二期728平方米 第二节 集中商业部分 一市场背景 根据温州城市商业网点规划整个温州市要形成一主五次的商业网点格局其中一主指主城区规划有2个市级商业中心8个区域商业中心14个社区商业中心 本案处于2个市级商业中心----五马商业区30-40万平方米和杨府山商业区10-20万平方米的中间地带 二商业定位及设计理念 根据集团对温州项目的整体要求和定位温州项目商业定位为温州最高档的集购物休闲餐饮娱乐等多种业态于一体的一站式现代化购物中心项目建成后将能代表温州城市的商业活动温州未来的生活水平休闲服务以及向往城市化的商业文化无论是建筑的形式商业活动以及商业氛围都能对城市的生活方式起到标志性的作用横向比较 放眼全国乃至全球商业里面的服务设施商业文化服务水平都要做到国际一流的水平达到国内领先的水平 三建设规模 确保9万平方米的一个单体Mall营业面积共五层其中地下一层地上四层每层约15,18万平方米东西向约150---180米南北向约100---120米同时确保实际出租面积达55---6万平方米以下面积均为实际出租面积 四各业态的面积比例 主力店百货和超市约占30计18平方米其中百货约15万平方米精品超市约03万平方米 时尚零售店约占30计18万平方米 餐饮娱乐约占32计2万平方米 其它服务类约占8计048万平方米 以上共计608万平方米 业态组织意向及要求 楼层 楼层概况 业态 B1 生活便利 主力店配饰药妆餐饮其他 L1 国际精品 主力店服饰配饰 L2 都市时尚 主力店服饰配饰其他 L3 个性休闲 主力店服饰配饰美容餐饮娱乐其他 L4 美食天地 餐饮娱乐家用 确定业态布局及混合 整个购物中心分割成160-180家店铺 楼层 主要业态 店铺数量 规模 B1 Super Market 1 2800? 餐饮 快餐 多个 400?的餐厅一家其他为180-200? 零售 药妆\珠宝\眼镜等 多个 L1 Department Store 1 4000? 零售 国际品牌\一线品牌 多个 每个150?及以上 L2 Department Store 5000? 零售 中高端时尚品牌 每个100?及以下 次主力店 2-3个 每个400?或以上 L3 Department Store 5000? 零售 中端时尚品牌 每个100?及以下 次主力店 2-3个 每个400?或以上 美容院 1 500?左右 L4 餐厅 大型餐厅 多个 每个800-1000? FOODCOURT 1 1200? 零售 运动\儿童\日用\数码等 多个 每个50-150? 影院 1 4000? 次主力店 1 400?或以上 五建筑物层高 B1高6米1F--4F高66米4F局部高9米考虑安排影院或餐饮设置夹层 六建筑立面 商业部分里面考虑与塔楼相协调可采用现代简洁的立面风格材料采用石材与玻璃幕墙相结合立面可采用流线型的处理但是立面形体不宜追求前卫以及怪异 七停车 整个广场设置地下停车场设置1190个地下车位 在Mall的123层均考虑设置停车场每层约2000平方米不在15 万平方米商业面积内并将每层分为上下两层停车场 在地下室独立设置卸货区及货车通道 八电梯 自动扶梯的组织应考虑顾客的便捷性使位于任何一个公共区域的顾客第一眼都能看到自动扶梯在主中庭及西侧中庭各设置一组扶梯垂直交通应注意娱乐餐饮等业态与零售业的错时经营宜单设出入口电影院设置单独的垂直电梯及直接对外的电梯厅中庭设置一组垂直电梯 九中庭 考虑多中庭设计主中庭设置在中心位置约200-300平方米1F4F全中空设计为了增加空间感可在Mall的适当位置设置1F-2F挑空和2F-3F挑空的次中庭或内街 十人流动线 在Mall的东西南三面设置出入口主要出入口设置在南面北面则作为货物后勤出入口Mall与塔楼连通其连通部分应具备足够的宽度以用作商业经营并在B1也要连通 主通道宜设计成弧形 十一餐饮安排 主要大型餐饮设在4F快餐简餐类设在B1其它各层均有特色主题餐厅含水吧要求上下水用电煤气以及服务通道塔楼建议不考虑员工食堂促使写字楼员工的工作餐在Mall内解决Mall的员工如需食堂在B1解决B1同时考虑西餐简餐美食广场可设在4F或B1注意消防要求 塔楼可设置高档餐饮为酒店和写字楼提供服务同时与Mall内的餐饮形成高中低的梯级层次 十二广场 在Mall的南面设置主商业广场供未来举行商业活动同时在西面开挖下沉式广场使B1的餐饮或商业氛围与外界有一个良好的交流拉近内部商业与广场之间的心理距离 广场可适当设置绿化但注意不要把广场变成绿地保证三个广场在未来使用时均可举行公共活动 十三其它商业 在做好单体Mall的基础上可在地块西南角沿江景观带交叉口适当考虑设置独立商铺用于专卖或休闲服务业 第三节 超高层塔楼部分 一设计理念与意象 超高层塔楼高350米建成后将是浙江第一高楼是温州市的地标性建筑鉴于塔楼的高度对于立面意象的理解应该是挺拔向上干净整洁现代超高层建筑 二塔楼规模及功能 塔楼地上建筑面积148万平方米标准层面积控制在2000m2左右包含酒店办公及酒店式公寓三种功能其中酒店6万平方米酒店式公寓面积约5万平方米办公部分面积约38万平方米可根据塔楼350米高度的设计要求及建筑体量适当调整办公与酒店式公寓面积的比例 三酒店 酒店面积应包含351间客房及相应的餐饮娱乐等配套服务功能及设施酒店面积配置需要满足相应的规范要求及使用标准附君悦酒店设务书君悦酒店任务书doc 四酒店式公寓 酒店式公寓户型配比套数比 一房户型92M2 6 舒适两房户型138M2 4 豪华两房户型188M2 1 共16个楼层176套 豪华酒店式公寓户型配比 豪华公寓户型500M2 2 超豪华公寓户型舒1000M2 1 共6个楼层18套 五外观色彩与材料 建筑整体风格为现代建筑外墙材料以玻璃幕墙为主采用透明的中空蝼蚁玻璃简洁明快的现代风格体现超高层挺拔向上的意象采用竖向的线条元素强调竖向向上的整体体量感 塔楼的形态倾向于方形的平面但是在立面的处理上要注意细节的变化及收分的处理造型体现经典的比例关系及细部的刻画 塔楼顶部空中大堂和餐厅的外立面采用尽量大面的玻璃玻璃幕墙选用通透性好的透明玻璃保证室外景观视线的通透 考虑到塔楼的功能能分段较复杂包含了办公酒店及酒店式公寓 多种功能将来从管理的角度控制窗帘的开启状态从而达到控制和保持塔楼立面干净整洁存在操作上的困难势必会导致将来塔楼的实际外立面效果失控因此要求塔楼外立面幕墙采用反射率相对较高透光率低的玻璃幕墙减少窗帘对幕墙效果的影响达到塔楼外墙效果的整体性因为提高了玻璃的反射率玻璃需要较明显的色彩倾向玻璃色彩的选择需要综合考虑目前国际流行的颜色天光反射环境色等多种因素 塔楼形体及立面设计处要理服从于塔楼外观的整体性与统一性因此要求塔楼东南西北四个立面的设计处理要一致统一四面的幕墙分隔采用竖向的小肋做到四面统一同时通过小肋细部的刻画增强立面的细节体现立面设计的精致 设备层进风口采用竖向的设计与塔楼竖向的立面风格保持一致性外墙考虑开窗开窗采用平推窗的形式开窗的位置上下对齐 入口雨棚在满足结构设计的条件下尽量减小厚度办公及酒店式公寓的入口雨棚可以通过减小进深来减小雨棚厚度酒店入口雨棚可以考虑设置支柱从而减小雨棚厚度 六结构形式 1塔楼的结构体系组成为核心筒剪力墙巨型柱3个加强楼层体系 2目前的结构体系主要采用钢筋混凝土材料塔楼柱子核心筒四角都采用型钢加强形成型钢混凝土柱子部分楼层采用压型钢板组合楼板钢梁楼盖系统酒店公寓部分楼层采用双向平板系统有利于加大层高使空间更具有灵活性 七其它要求 酒店式公寓前的地下车库出入口仅供酒店式公寓使用办公前增加一组到地下车库的进出坡道供办公和酒店使用酒店前面的坡道减为单向进入的坡道出口则与办公合用一个坡道酒店前的场地交通组织要为计程车私家车巴士及领导VIP四类车辆设置足够的上下客面积 塔楼周边的场地景观设计在满足交通的要求后尽量扩大绿化的面积为塔楼营造良好的绿化景观 宴会厅屋面除设备平台的区域尽量考虑屋面绿化景观 酒店及酒店式公寓的层高按37m设计走廊按18m设计酒店客房进深105,11m 酒店的客房面积及餐饮健身会务等配套各项标准要做到比一般的国际五星级酒店标准高项目公司需收集各酒店管理集团的配置要求按高值配置 酒店一层门厅的尊贵感及档次的重要程度等同于酒店空中大堂要同等的重视与强调 顶部的配套内容要做到温州最高档时尚的场所同时要考虑电梯的转换厨房上下水设备等辅助功能的配置与处理 酒店与办公均需独立考虑会议空间与功能满足酒店会务功能配置的基础上酒店与办公的会务配套可以大中小会议室错位设置使用上可以互相借用 塔楼电梯轿箱的进深宽度及高度尺寸要足够的宽敞舒适办公楼 的层高45米达到欧美的标准 第七章 室内设计 第一节 住宅部分 一周边竞争楼盘室内设计调查分析 目前温州市区确定做精装修的中高档楼盘主要有中瑞曼哈顿和 东南嘉一国际 1中瑞曼哈顿 1风格欧式风格 2档次中高档 3价格3000元平方米 中瑞曼哈顿卫生间装修示意图 中瑞曼哈顿主卧装修示意图 2东南嘉一国际 1风格未定 2档次中高档 3价格3000元平方米 东南嘉一国际阳台装修示意图 二对本项目的建议 本项目是一个高档精装修楼盘在室内设计及装修品质上营造精 致优雅豪华的人居环境使之成为未来温州一流的住宅楼盘 三样板房 1(样板房选址与套型选择 平层户型的样板房做在主楼的第三层跃层户型的样板房做在主楼的第三四层 本项目一期住宅共做样板房5套二期住宅共做样板房4套相当于每个户型1套样板房 2(样板房定位 1档次定位 本项目的住宅单价定位在38000元平方米 2室内设计风格定位 奢华型装修风格 3(装修标准硬装软装设备的成本定位 ?硬装部分 初步确定户内装修单价控制在6000元平方米此价格包括天地墙六面体装修固定家具卫生间洁具龙头等五金件开关面板照明灯具除吊灯台灯等装饰灯具等整套厨柜厨房电器空调空调风口热水器可视对讲等设备其它电器等 ?软装部分 本项目为精装修交付交付标准中不含软装内容除必要的立面窗帘在样板房实施过程中根据展示的需要挑选部分户型进行软装布置初步确定户内软装单价控制在2000元平方米此价格包括沙发组餐桌餐边柜床电视柜休闲桌椅等所有活动家具及地毯装饰画装饰品窗帘等所有饰品吊灯台灯等所有硬装不包括在灯具等 ?设备 样板房的设备除了硬装已含在内的厨房各电器设备空调锅炉等大型设备外还包括各厅房间及部分卫生间的电视音响电脑咖啡机榨汁机等设备此部分单价控制在1000元平方米 四大堂等公共部位 1(大堂等公共部位设计范围及要求 ?大堂 根据各专项内容进行针对性设计满足使用要求的同时力求风格统一希望为业主打造一个宽敞明亮豪华的空间 ?电梯厅含地下车库电梯厅 吊顶采用轻钢龙骨石膏板材料面贴金箔银箔墙体饰面材料有天然石材木饰面不锈钢壁纸等地面采用天然石材 ?过道 吊顶采用轻钢龙骨石膏板材料面贴金箔银箔墙体饰面材料有天然石材木饰面壁纸等地面采用天然石材 ?疏散楼梯 疏散楼梯平时利用率不高不是主要形象空间主体内的楼梯装修可稍简单顶面墙面刷内墙乳胶漆楼梯地面使用耐磨漆 五装修要求 1装修范围 1住宅地下室门厅一层门厅所有电梯前室电梯轿厢疏散楼梯等 2住宅大堂等公共空间 3地下室空间 4住宅套内空间住宅户型设计为样板房设计标准除去可移动家具及装饰品后为交房标准 2装修模式 ?住宅套内空间 精装修交房顶壁地六面精装修配置固定家具整体厨柜及电器卫浴设备等 墙面 公共空间客厅过道等墙面大面采用高档大理石木饰面局部墙纸及马赛克饰面卧室空间墙面大面采用墙纸局部木饰面 吊顶 大面采用高档石膏板材料局部金属扣板玻璃金箔银箔及其他饰面 地面 公共空间客厅过道等采用天然石材卧室空间采用高档实木地板 ?大堂 墙面大面采用高档大理石木饰面局部墙纸及马赛克饰面大面采用高档石膏板材料局部金属扣板玻璃金箔银箔及其他饰面地面采用天然石材 ?地下室 地下汽车库和自行车库设备机房等墙面顶面刷防霉涂料汽车库地面采用耐磨漆并按《道路交通标志和示线》的规定设置明显标志和标线保障车辆安全进出 ?住宅地下室门厅一层门厅电梯前室电梯轿厢 吊顶采用金属扣板或石膏板材料墙体饰面材料有天然石材瓷砖内墙涂料壁纸等地面采用天然石材或高级地砖电梯厅照明采用红外感应灯具 ?疏散楼梯 疏散楼梯在东地块高层建筑中主要作为消防疏散之用平时利用率不高不是主要形象空间主体内的楼梯装修可稍简单顶面墙面刷内墙乳胶漆楼梯地面使用耐磨漆西地块花园洋房楼梯地面采用有特色西班牙地砖等饰面墙面刷内墙乳胶漆 六精装修设计标准 室内装修充分满足生活功能需求考虑本地气候特征等相关因素 在材料选用和上符合环保要求运用了现场实测工厂加工现场装配的材料和工艺减少了现场加工和手工作业和现场的二次污染选用的灯具洁具等设施应体现绿色节能要求 装饰设计充分考虑客户的生活活动习惯在材料运用灯光照明室内设施的设计上使其更富有弹性达到空间多元化使用的目的 初步确定户内装修单价控制在6000元平方米此价格包括天地墙六面体装修固定家具卫生间洁具龙头等五金件开关面板照明灯具等整套厨具橱柜厨房电器空调空调风口热水器可视对讲等设备其它电器和装饰品等户型设计为样板房设计标准但除去可移动家具及装饰品后为交房标准 1厨房 1厨房设中厨和西厨 2厨房操作区设置排油烟机煤气灶橱柜的设置应满足住户洗涤调理烹饪及储物的需要并考虑冰箱微波炉洗碗机电饭煲的安放位置 3厨房的照明色彩材质的选择应有兼容性与房间的整体装修设计相协调 2卫生间 1主卧卫生间要求豪华设计符合人体工程学要求平面布局安排漱洗双台盆座便器妇洗盆按摩浴缸淋浴房等 2公共卫生间相对宽敞豪华需配备座便器小便池漱洗台盆要干湿分区 3其他卫生间配备漱洗台盆坐便器淋浴房或浴缸 3配套设备系统 1户式进口品牌VRV中央空调每户安装独立的空调主机 空调的控制纳入家居智能化系统实现远程自动控制室内设计时局部吊顶不低于400cm综合考虑室内装修造型与空调主机管道的安装空间预留 2原装进口品牌高速电梯与智能化控制系统BAS系统监测 3户式进口智能化控制新风系统每户安装独立的新风主机 室内设计时综合考虑室内装修造型与新风管道新风主机的安装空间预留 4进口智能化控制电地热系统各卫生间区域 5户式净水系统 6户式中央热水系统每户安装独立的容积式燃汽热水锅炉 7原装进口厨房电器设备 8家居智能化一卡通与进口彩色可视对讲系统与电梯家居智能化控制系统集成 9音响系统客厅和其他公共区域 4根据不同的户型及功能布置电源及弱电线路包括可视对讲机位电话线空调专用电源电源插座有线电视网线等 5窗帘考虑双层轨道安装外层统一纱帘内层由住户自己安装跃层户型大厅考虑电动窗帘 第二节 商业部分 一周边竞争楼盘室内设计调查分析 1温州时代广场购物中心 2温州银泰百货 二对本项目的建议 本项目是一个高档购物中心在室内设计及装修品质上营造高档顶级的购物环境使之成为未来温州一流的购物中心 三设计范围 1(商场标识及道路导向系统 2(商场内部行人导向系统 3(停车场标识系统 4(商场内部公共区域设计 四装修范围 ? 前厅 ? 电梯箱设计 ? 电梯厅 ? 过道 ? 走廊 ? 卫生间 ? 其他公共空间 五其他内容后补 第三节 塔楼部分 一周边竞争楼盘室内设计调查分析 1温州华侨饭店????? 温州华侨饭店大堂装修图 温州华侨饭店客房装修图 2温州万和豪生大酒店 ????? 温州万和豪生大酒店内部装修图 二普通酒店式公寓 1(功能设置要求 1一居室公寓 开放式或封闭式厨房 设置600mm灶台烤箱微波炉油烟机洗碗机 600mm冰箱双水槽带垃圾处理器可叠放洗衣机烘干机 休闲室餐厅 主卧设置洗手间 四件套座便器浴盆淋浴洗手盆 2两居室公寓 开放式或封闭式厨房设置 600mm灶台烤箱微波炉油烟机洗碗机600mm冰箱双水槽带垃圾处理器可叠放洗衣机烘干机 休闲室餐厅 主卧设置洗手间 四件套座便器浴盆淋浴洗手盆 次卧设置洗手间四件套 3两居室公寓二 封闭式厨房设置 600mm 灶台烤箱微波炉油烟机洗碗机600mm 冰箱双水槽带垃圾处理器可叠放洗衣机烘干机 休闲室餐厅 梳妆间 主卧设置洗手间 四件套 次卧 设置洗手间 四件套和第三居室共用洗手间 2(样板房定位 待定 1样板房选址与套型选择 酒店式公寓的样板房做在住宅一期的底商里一居室二居室各做一个样板间 2档次定位 ?硬装部分 初步确定户内装修单价控制在5000元平方米此价格包括天地墙六面体装修固定家具卫生间洁具龙头等五金件开关面板照明灯具除 吊灯台灯等装饰灯具等整套厨柜厨房电器空调空调风口热水器可视对讲等设备其它电器等 ?设备 样板房的设备除了硬装已含在内的厨房各电器设备空调锅炉等大型设备外还包括各厅房间及部分卫生间的电视音响电脑咖啡机榨汁机等设备此部分单价控制在1000元平方米 3室内设计风格定位 3(精装修标准硬装软装设备的成本定位 1硬装部分 初步确定户内装修单价控制在5000元平方米此价格包括天地墙六面体装修固定家具卫生间洁具龙头等五金件开关面板照明灯具除吊灯台灯等装饰灯具等整套厨柜厨房电器空调空调风口热水器可视对讲等设备其它电器等 2软装部分 初步确定户内软装单价控制在2000元平方米此价格包括沙发组餐桌餐边柜床电视柜休闲桌椅等所有活动家具及地毯装饰画装饰品窗帘等所有饰品吊灯台灯等所有硬装不包括在灯具等 交房标准不包括软装配置 3设备 样板房的设备除了硬装已含在内的厨房各电器设备空调锅炉等大型设备外还包括各厅房间及部分卫生间的电视音响电脑咖啡机榨汁机等设备此部分单价控制在1000元平方米 4(精装修要求 1装修范围 ? 公寓地下室门厅一层门厅所有电梯前室电梯轿厢疏散楼梯等 ? 公寓大堂等公共空间 ? 地下室空间 ? 住宅套内空间住宅户型设计为样板房设计标准除去可移动家具及装饰品后为交房标准 2装修模式 ?住宅套内空间 精装修交房顶壁地六面精装修配置固定家具整体厨柜及电器卫浴设备等 墙面 公共空间客厅过道等墙面大面采用高档大理石木饰面局部墙纸及马赛克饰面卧室空间墙面大面采用墙纸局部木饰面 吊顶 大面采用高档石膏板材料局部金属扣板玻璃金箔银箔及其他饰面 地面 公共空间客厅过道等采用天然石材卧室空间采用高档实木地板 ?大堂 墙面大面采用高档大理石木饰面局部墙纸及马赛克饰面大面采用高档石膏板材料局部金属扣板玻璃金箔银箔及其他饰面地面采用 天然石材 ?地下室 地下汽车库和自行车库设备机房等墙面顶面刷防霉涂料汽车库地面采用耐磨漆并按《道路交通标志和示线》的规定设置明显标志和标线保障车辆安全进出 ?公寓地下室门厅一层门厅电梯前室电梯轿厢 吊顶采用金属扣板或石膏板材料墙体饰面材料有天然石材瓷砖内墙涂料壁纸等地面采用天然石材或高级地砖电梯厅照明采用红外感应灯具 ?疏散楼梯 疏散楼梯在东地块高层建筑中主要作为消防疏散之用平时利用率不高不是主要形象空间主体内的楼梯装修可稍简单顶面墙面刷内墙乳胶漆楼梯地面使用耐磨漆西地块花园洋房楼梯地面采用有特色西班牙地砖等饰面墙面刷内墙乳胶漆 三豪华酒店式公寓 1(功能设置要求 1豪华公寓一 休闲室 调酒吧 餐厅 书房 梳妆间 开放式厨房 带封闭的炒菜区 设置灶台双烤箱微波炉洗碗机油 烟机双门冰箱双水槽带垃圾处理器冷藏酒柜 洗衣房 主卧 设置男女主人走入式衣柜洗手间5件套 次卧 设置走入式衣柜洗手间4件套 第三卧室 设置走入式衣柜洗手间4件套 2豪华公寓二 休闲区 调酒吧 餐厅 书房 健身房 多媒体房 梳妆间 开放式厨房 带封闭的炒菜区 设置灶台双烤箱微波炉洗碗机油 烟机双门冰箱双水槽带垃圾处理器冷藏酒柜 洗衣房 主卧 设置男女走入式衣柜洗手间5件套 次卧 设置走入式衣柜洗手间4件套 第三卧室 设置走入式衣柜洗手间4件套 第四卧室 设置走入式衣柜洗手间4件套 2(装修风格 四酒店客房部分 1(功能设置要求 1标准房 ?入口区域 ?生活睡觉学习区域 ?浴室湿区域 ?浴室干橱柜更衣区域 2套房 ?入口区域 ?独立卧室 ?独立客厅起居室 ?独立书房 ?化妆间 ?浴室湿区域 ?浴室干橱柜更衣区域 装修风格 五办公部分 办公公共部位包括电梯轿厢电梯厅公共走廊及公共卫生间 属于精装修的范围 第八章 景观设计 第一节 设计理念及意象 一规划及建筑设计评估 要求景观设计师对基地现场已有规划及建筑设计进行评估并提出建议及要求如规划中的江滨公园远处山景在建道路保留的植物出入口宽度道路断面组群关系地下车库出入口位置采光井室内外高差关系等同时应对周边有利和不利因素采用景观手法予以协调和处理 二产品设计意象 景观设计总体上要体现出高贵典雅大气简洁的风格突出高档都市综合体的形象 商业区景观设计要求简洁生动明快现代既要有商业氛围又要能体现精致和品位住宅区景观设计要求宁静高贵简洁柔和舒适利用较围合的大庭院来营造大组团的氛围设计手法既要轻松能体现生动的生活场景又要能与外部商业氛围融合植物配置要有合理的密度及浓度考虑季相变化及形态色彩的对比和统一 第二节 景观设计要求 一景观系统 1景观层次 风格上与建筑形式协调可利用各景观元素创造丰富的景观层次与序列体现出本项目从开放性公共空间半公共空间庭院空间邻里空间一直到私密空间的层次关系 2景观视觉轴线 重点考虑下沉广场商业广场及城市广场组成的主要景观轴线使各区块与商业空间有机结合成整体应结合建筑的平面布局特征考虑平面户型中重要房间对室外观景的要求结合景观平面布局创造出不同的视觉轴线利用设计节点处设置转换性空间避免视线过于穿透单一 二主题景观设计要求 一基本要求 明确商业主题在本项目中的重要性应充分体现商业氛围与人流的组织引导 景观设计充分考虑人流动线与景观的对位关系强调基地临江的地理优势 要结合基地外江滨绿化带一起考虑把握其设计方向使之与本项目整体效果相配合同时根据目前提供的江滨绿化带的初步设计结合鹿城广场景观定位对江滨绿化带进行方案优化并考虑与周边住宅小区的衔接 各区块景观设计要注重氛围的营造有不同的场景感 重点考虑住宅与商业交接面的处理使整个地块有整体感组团外部景观应和谐统一达到住宅闹中取静的氛围 各主入口要满足形象入口要求体现出高贵典雅的入口仪式感道路各节点都应考虑车辆通过的对景关系 合理控制硬质景观软质景观水景的比例并注重景观的鸟瞰效果 注意景观设计的安全性如地下室顶部的结构荷载水景的安全性 着重对市政窨井的景观美化处理充分考虑消防对景观设计的影响符合国家相关居住区环境景观设计的规范 植物的选择上要考虑温州本地的气候对建筑的影响和后期的管理 二交通系统 车站路与江滨东路交接处主入口的景观形象应强化强调人流的导入 住宅区域人车分离组团内除消防通道外不设车行道路园路应自然舒适各户回家的主人行道路宽度不小于2米中心自然景观保留区域内的漫步道宽度不小于12米 塔楼的交通组织十分复杂景观设计应在强化个性与整体性的同时并注重功能的满足shopping mall的交通组织也比较复杂景观设计应注意在满足功能的前提下营造出不同的形象和氛围 住宅外部市政道路两边统一设计要求美观大气并注意与周边楼盘形象的区分与适当隔离 三产品设计要求 1标志性塔楼地块 塔楼与城市干道距离较近出入口及外部景观要重点考虑既要求能体现标志性建筑的高贵感又要能使交通流线更为顺畅 酒店和酒店式公寓主要使用江滨东路塔楼前的出入口及高田路上的出入口组织交通 根据塔楼的宴会厅酒店办公酒店式公寓等四个方向的落客区的 不同需求营造丰富景观但要能有机结合成为整体同时需特别考虑塔楼各出入口的对景关系并注意与下沉广场景观的协调 塔楼区空间相对较局促景观设计应在满足功能与形象要求的前提下注重设计细节与鸟瞰效果 塔楼广场设计要有雕塑和艺术感的内容并结合标志系统统一考虑塔楼东南角车行主入口景观形象与标识感需加强 下沉广场及商业广场 下沉广场应是80的商业广场20的城市广场是一个高强度高精致高品质的具有人气的商业广场和城市广场下沉广场是商业的重要组成部分在国内的同类商业项目中很少拥有如此规模的商业广场 一定要打造成具有亮点具有特色具有很强吸引力能为商业聚集人气的商业广场成为城市市民目的性的广场 作为商业广场50米见方的空间需要有明确的主题与中心统领下沉广场的气氛与活动内容 可以考虑利用温字中的昷进行铺装的构图但是铺装构成的的形式与图案需要进行推敲且形式不能过于明显 商业南立面上的LED出于整个广场的中轴线上具有核心的地位对LED所播放的内容在不同的时段要进行策划可以考虑结合广场的活动安排如奥运会直播世界杯直播等利用LED屏幕来渲染广场的气氛与活动内容 对于广场的功能要进行详细的描述对广场的活动内容需要进行策划与设计包括一天不同时段的活动不同季节的活动不同天气状态 下的活动不同节假日的活动等等形成详细的活动策划课程表将音乐会演唱会商业推广活动等内容包容进去并分析不同活动内容下的人员可容纳情况 针对下沉广场活动的设定需要对同类商业项目的人流量进行统计与分析从而获得将来在商业经营状况良好情况下广场的人流构成包括经过的人流停留的人流购物的人流玩耍的人流坐下休憩的人流等等为广场活动内容的设定提供依据 加强下沉广场的夜景灯光设计包括背景音乐设计加强广场在傍晚及夜间的活动和人气聚集力 在广场概念及意象设计时考虑三维的场景模拟反应商业活动的场景内容参考意向图片选择具有人气的具有商业氛围的项目图片 作为商业广场要求视线的通透性与人流的可达性在景观设计时需要予以充分的考虑整体氛围强调轻松热闹现代生动 办公及商业主要使用江滨东路车站大道的出入口及高田路上的出入口组织交通应注意入口形状的营造 下沉广场应考虑体现商业文化艺术等主题展示的活动内容商业氛围应强化强调场景感 下沉广场与周边地下一层商业间的关系要进行特别的景观衔接与处理 应充分利用广场下沉的高差条件营造丰富的景观 Mall的两处主要落客区在建筑南主入口面上客区在建筑北面同层停车区域处景观设计应强化到达区的场景感与商业形象 重点考虑巨型挑檐下商业广场到达感及上下层关系满足人停留休憩等功能需要同时突出其贯穿南北城市广场景观轴线感作为半室外空间广场联系室内建筑与外广场景观 加强商业间的联系和互动该空间景观设计要强调商业感及人的停留并将人流成功地不知不觉地引入到地下层去形成清晰的可停留的可发生活动的立体化的商业空间 底层商业广场与地下一层商业间的上下扶梯的入口要有景观的引入确保上下人流有较好的景观视线 3住宅东地块 突出主入口仪式感与到达感出入口人行车行管理方式要重点考虑北入口门厅前抬高平台区要满足停留及观赏需要南入口要注重门厅落客区对景的考虑 围墙处理要充分考虑私密性与美观同时能使其成为出入口的绿色背景 单元出入口门厅及落客区要体现高贵的入口仪式感 左右两个庭院虽然分离但要有紧密联系同时考虑尺度造型的精致庭院内部景观整体上体现宁静高贵简洁柔和舒适的感觉 泳池造型规整简洁泳池配套用房布置在住宅底层不在庭院内单独设置建筑物 应结合建筑退让及城市人行道空间约30米充分体现出北面商业街的休闲氛围要与项目整体简洁现代的整体形象相符 4住宅西地块 突出入口仪式感与到达感出入口人行车行管理方式要重点考虑 西面市政道路两边景观统一设计保持其与住宅区的整体性并注意与西面已建成小区的区分与隔离二期住宅的消防车道景观设计上可不拘泥与原先总平面图上的位置和形式可从景观的角度出发将其位置与形式进行调整及优化使其与景观衔接自然 单元出入口体现尊贵感同时不脱离生活化场景 庭院内部景观整体上体现宁静高贵简洁柔和舒适的感觉 南面住宅楼以南区域强化景观效果可与住宅北面景观有所不同其中有一污水泵站需要景观特别处理 需要景观处理避开西面小区的负面影响 应结合建筑体现出北面商业街的氛围要与项目整体简洁现代的整体形象相符 5两住宅区块间城市广场 城市广场作为商业广场与北面临江区域景观过渡体现现代感与休闲氛围 突出城市性公共广场的概念设计手法轻松简洁明快 与沿江路商业街整体考虑保持区块统一 与两边住宅楼之间的交接关系要自然和谐 三功能性景观配置要求 一老年活动场所 结合室外庭院设置 二儿童活动场所 结合景观空间特性在庭院内设置多处小型活动场所设计强调人 的参与性人与自然的完整性以及那里的空间四维性但也不忽略整齐 和现代 第九章 安装基础设施配套设计 第一节 给排水系统 一供水方式 1(室外供水 根据市政配套及后续规划在项目地块南侧江滨中路有一条DN500市政自来水给水管东侧高田路上有一路DN300市政自来水给水管本工程利用这两条市政给水构成双路供水管网满足整个小区生活消防用水 住宅生活用水商业用水消防用水绿化用水及底层商铺用水分别装表计量 2(室内供水系统 1一二期住宅供水系统 商铺采用市政自来水直供到户每个商铺单独计量住宅部分低区中区采用恒压变频供水系统高区采用屋顶水箱供水每户室内自来水先通过软化处理后再供应给室内各用水点软水处理器安装在设备阳台上中西餐厨房内安装直饮水龙头提供可直接饮用冷水 2商业部分供水系统 地下一层地下二层由市政管道直接供水一层及一层以上采用由水泵加压供水每个商铺单独装表计量 超高层塔楼部分供水系统 根据不同业态按办公区域酒店区域分别设置供水设备和独立供水系统管路按照设备转换层分段采用变频水泵供水系统与高位水箱 方式分段供水系统 酒店部分分段设置变频水泵供水系统与分段高位水箱方式供水 饮用水设置为中央直饮水系统在君悦酒店每个客房内设置直饮水龙头自来水先要经过中央净水设备净化处理然后通过循环泵和独立供回水管道分段供水循环处理 3(热水系统 1一二期住宅部分热水系统 采用户式容积式燃气热水锅炉安装在每户设备阳台上并设循环泵供回管做水循环供水以保证水龙头打开即有热水供应 2商业部分热水系统 商业部分采用中央热水系统 3超高层塔楼部分热水系统 办公部分采用中央热水系统供应热水 酒店部分采用中央热水系统供应热水生活热水系统与采暖热水系统共用锅炉一次水热源生活热水系统与采暖热水系统分别采用各自独立的热交换器和热水循环水泵泵各自设供回水管循环供应热水采暖热水系统采用板式换热器生活热水系统采用容积式热交换器系统 二排水系统 室内排水均采用污废水分流制卫生间厨房排水设专用通气管地下层污废水排入集水井经污水提升泵提升后排放 室外排水为雨污废分流制粪便污水经化粪池处理厨房废水经油 水分离器和隔油池处理后与生活废水汇合后就近排入市政污水管 空调凝结水设专用立管或就近接入雨水管后有组织排放地下人防和汽车库排水直接采用潜水排污泵提升排至室外污水管网 雨水自成系统就近排向市政雨水管网室内系统为压力雨水排水系统室外汇合后单独接入市政雨水管 三其它 1(排水管防噪声处理 排水管选用铸铁管柔性连接方式室内铸铁排水管外包20mm厚的橡塑保温材料做降噪声处理以降低室内排水管的噪声 2(冷热水管选材 冷水热水管道选用紫铜管其具有抗老化延展性强过流能力好的特性并具有杀菌消毒的功能是给水管道中的高端昂贵材料 第二节 电气系统 一总线接入位置 温州鹿成广场的供电电源采用10KV进线计划自江滨中路新规划的110KV10 KV电力变电站引入 计划供电构架为 住宅楼一期2个10KV供电回路 住宅楼二期2个10KV供电回路 三期商业2个10KV供电回路 四期超高层塔楼4个10KV供电回路 共计10个回路分别取自变电站两个不同母线段 同时根据超高层设计规范配备相应的自备发电机组以满足一级负荷和部分二级负荷设备在市网停电时的应急用电需求 二供电回路供电方式供电容量与配置 1(住宅楼一期供配电 由供电局提供双路10KV进线环网供电在底层设置10KV开闭所及公用变电所为一期45楼住宅部分和地下室部分提供用电设置专用变电所一座为一期商业部分提供用电在地下一层设置自备发电机作为一级负荷和部分二级负荷用电设备在市政电网停电后的自备电源 2(住宅楼二期供配电 由供电局提供双路10KV进线设开闭所一座在底层设置公用变电所和专用变电所分别为二期123楼住宅地下室用电和商业用电需求 在地下一层设置自备发电机作为一级负荷和部分二级负荷用电设备在市政电网停电后的自备电源 3(商业供配电 商业部分采用双路10KV进线环网供电在一层设供电局开闭所一座10kV配电所一座在地下一层设置备用发电机总计量采用高供高计设置2台10KV高压计量柜变电所至各设备用房的大型设备采用放射式电缆或封闭母线供电商业用电在电井内接插接式母线供电至各区块根据不同用户设置用户电表箱 4(超高层塔楼 采用4路10KV进线供电每路7000KVA在底层商业与塔楼连廊处设置10KV开闭所和高压开关柜专用变电所应急配电房设置在各设备 层变电所供电范围按照办公酒店等不同功能分区划分采用放射式电缆或封闭母线供电在各楼层电井内设母线插接箱供电至各用户末端根据不同用户设置电表箱计量 5 公变出线为TN,C,S系统采用放射式电缆或封闭母线供电在各楼层电井内设母线插接箱供电至各用户实行一户一表计量到户 6 专变供电为TN-S系统供电计量方式为高供高计配线方式采用放射式电缆或封闭母线供电末端根据不同用户设置电表箱计量 7 一二级负荷采用双路供电消防电源用电末端自动切换柴油发电机组做为一级负荷和部分二级负荷的第三电源以保证供电的可靠性 三住宅电气开关插座配置 整体要求合理布局做到操作方便安全可靠不仅仅满足于基本的照明要求重视居室内的灯光效果的营造 四配表方式 住宅一户一表计量到户表计安装在每层电气井道内每户在室内设置用户配电箱一只内设总开关漏电保护器和多组断路器 住宅楼底层商业采用专变供电实行一户一表分户计量 三期商业和四期塔楼计量方式为高供高计末端由物业根据不同用户设置电表箱按层或户装表计量每户室内设置用户配电箱 五路灯 小区主干道照明支路照明绿化景点照明采用独立回路供电可以根据不同需要对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯 控制既节约电能又满足不同时段小区环境的功能需求并要求与智能化系统联动实现自动控制 六其它 1(景观照明 项目夜间照明不仅是小区本身采光造景之必须也是展现小区景观为后续开发营造氛围的有效手段沿小区周边设置室外光源利用照明系统添景 2(泛光照明 凸显建筑轮廓体现设计理念满足城市亮灯工程的需求同时体现建筑的夜景效果应兼顾景观效果同时避免造成光污染 3(消防报警 根据消防规范在底层设有消防控制室选用智能型二总线制报警及联动控制设备在地下汽车库厨房等场所设置感温探测器商业餐厅及其他各类设备用房变电所等场所设置感烟探测器全面设置手动报警按钮消防广播消防对讲电话等消防风机房消防泵房电梯机房变电所及门卫值班室等设置消防对讲电话消防报警系统联动相关的消防水泵消防风机联动相关的消防广播消防警铃等并分层分区设置火灾报警显示器 4(应急照明 地下室出入口疏散通道及上部建筑的疏散楼梯电梯前室门厅等设置疏散指示照明及安全出口照明消防控制室变电所电梯机房水泵房消防风机房及地下室楼梯间电梯厅地下室等场所均设置应急事故 照明应急放电时间大于90分钟 大型的商场餐厅影院及大面积的公用空间等均需按消防规范要求设置应急照明和疏散照明事故疏散照明采用带充电电池的应急灯应急放电时间大于90分钟 第三节 弱电系统 一住宅楼部分弱电系统 1通讯及计算机网络系统 根据市政配套在高田路侧埋地引入通信光纤网络光纤和有线电视光纤至地下一层再经桥架敷设到4号楼二层通信机房 楼层弱电井设置弱电楼层交接箱每户设置弱电进户智能箱箱内配置语音数据和有线电视模块并预留扩充和升级空间箱内提供220V电源每户住户配置无线AP提供无线宽带接入的覆盖商铺中预留语音点网络点电视点计算机网络按1000Mbps主干快速以太网进行设置整个内部网通过路由连接专网或Internet作为小区的内外信息交流的桥梁 无线移动通讯信号不能覆盖的区域如地下室电梯轿厢等处设置了无线通讯信号增益系统包括中国移动中国联通中国电信小灵通等营运商信号 2有线电视系统 有线电视采用双向862MHz双向传输网络方式实现整个社区的数字电视业务功能有线电视光纤引至通信机房经光电转换后再经弱电桥架敷设至各户弱电智能箱再由弱电智能箱以放射式布置到客厅卧 室等点位 3安全保卫系统 1住宅可视对讲电子门禁系统 主单元入口设可视对讲门厅机门厅机带门禁功能室内设户内可视对讲分机和户内可视对讲副机可视对讲机具有彩色可视对讲信息发布户内报警紧急求助门禁网络远程遥控家电等功能能与智能电梯联网实现门厅机刷卡并可对户内VRV空调户内新风智能灯光电动窗帘与智能家居联动利用网络或电话实现本地和远程控制 物管用房财务用房监控中心重要机房的通道通往电梯厅的门等处设置门禁装有消防设备设施的通道区域和消防逃生通道的门禁与消防系统进行联动在发生火灾时能自动关闭门禁系统 2防盗报警系统 在周界商铺女儿墙上影象安全检测系统与围墙摄像机进行联动报警主机设置在消防控制中心设置无声报警警示灯并与监控系统联动系统软件的操作界面采用电子地图方式并包含摄像监视部分具有报警提示现场及报警图像显示和回入报警处理信息和值班信息输入各类信息查询用户及权限的设置等功能 在主卧客厅主卫生间等处安装紧急求助按钮使业主能在遇到紧急情况时及时联系物管中心厨房安装煤气泄漏报警装置并可在煤气泄漏时发出声光报警同时报警到小区保安监控中心同时自动切断煤气进气阀门靠近露台的外窗门等安装侵入报警装置 3闭路电视监控系统 小区出入口大堂室外游泳池边地下停车场电梯轿厢电梯厅消防通道出入口和周界围墙处设置彩色带自动光圈摄像机逆光部位的摄像机须具有宽动态逆光补偿功能能看清进出车辆的车牌号码照度较低区域配置彩色转黑白摄像机周界围墙设红外灯补偿大堂采用高速球机 监控中心设置高清电视墙系统采用硬盘录像机具有24小时实时录像实时显示和回放功能并具有计算机网络接口软件需具有报警联动及图像检索功能提供不少于30天的录像查询功能控制中心的监视及录像回放画面上具有摄像机编号地址时间日期等信息电梯轿厢的监视能显示所处楼层数报警时能自动切换到指定显示器上并可同时接收多路报警信号 4车库出入管理系统 在小区地下停车库出入口设置挡车装置业主车辆和长期租用车位的用户通过射频卡远距离认证通行访客车辆和出租车发放临时感应卡出入两个出入口实现联网控制系统具有集中管理集中收费功能管理软件采用CS结构并能与一卡通楼宇设备自动化控制系统集成 5保安电子巡更系统 采用在线式巡更系统巡更系统纳入一卡通管理系统用户可自行定义巡更路线和巡更值勤的排班并可以根据实际使用要求增加巡更点巡更软件具有自动提醒自动启动监视全程检测的功能并可以自动统计归档值勤进行的信息同时提供灵活的查询与打印功能 4背景音响系统 在消防控制中心设置背景音响广播控制柜配置广播控制机及AMFM接收调谐器CD机录放音机以及放大器 功率放大器等有线音响播放设备播控中心可播放三套节目 可以转播无线广播台的调频 FM 或调幅 AM 节目 或由播放设备放送的音乐节目背景音乐通过有线广播线路 分层同时传送至大堂走道地下停车库以及室外绿化带 消防控制中心同时设置紧急广播播放控制系统 配置紧急广播控制机 话筒插口前置放大器等 话筒功放等设备 平时处于热备用状态 一旦发生火灾等异常情况 即可受控于消防联动信号 自动放送预先录制的紧急疏散广播 或通过广播发布现场疏散指令 5自动控制系统 小区设置楼宇设备自动化管理系统BASBAS中控机房设置在消防控制机房内楼宇自动化系统对地下室与一层的通风排风排烟等风机的监视和控制消防排烟风机进行监视各种水泵水箱水位的监视和控制对室外泛光照明航空障碍灯监视和控制对乘客电梯消防电梯进行状态监视 楼宇自动化系统通过对各种公共设备运行状态故障等进行监控使设备运行达到设计标准能延长设备使用寿命降低设备使用能耗提高物业管理水平并创造舒适环境 6其它 1小区大堂每户客厅餐厅主卧室设置了智能灯光系统能根据各种需求设置多种场景 2整个弱电系统采用集中式供电方式设置UPS不间断电源主机和 电池设备沿桥架敷设至总通信机房和各楼层井道弱电箱保证设备24小不间断运行 二商场部分弱电系统 1视频安防监控 闭路电视CCTV 系统 监控系统设在消控中心由安保值班人员监视录像资料保存在机房的硬盘录像机中 在技术实现上采用数字化视频系统由视频监控服务器管理图像摄录后的压缩保存调用分析回放等功能 监视的清晰度录像保存时间等技术指标根据当地技术防范管理部门要求和实际需求设置 2入侵报警 防盗报警 系统 1系统设置 报警主机设置在消控中心入侵报警和视频监视系统联动及时把报警区域的相关视频信号调阅到值班人员的面前 2报警点设置 在商场收银台位置财务室等设紧急报警按钮 3电子巡查管理 巡更 系统 商场内设置独立的在线式巡更系统用户可自行定义巡更路线和巡更值勤的排班并可以根据实际使用要求增加巡更点巡更软件具有自动提醒自动启动监视全程检测的功能并可以自动统计归档值勤进行的信息同时提供灵活的查询与打印功能 4门禁系统及一卡通 1系统设置 商场的后勤通道设置一卡通系统具有的发卡授权计费等完整的功能 2门禁卡设置 商场重要房间设置门禁系统如财务用房等 员工消费员工餐厅等采用IC卡 5停车场管理系统 对车辆进行进出库管理出库车辆通过比对进库时摄录的数字化视频图像对车卡和车号同时吻合的车辆予以放行 入库车辆数字化视频图像信息同时传送到消控中心的CCTV系统进行监视并保存备查 停车场采用临时IC卡并纳入一卡通系统中 6紧急广播和背景音乐系统 1管理模式 主机设在消控中心在平时当作背景音乐广播使用时控制播放内容播放时间播放区域播放音量等各项功能 2背景音乐广播紧急广播的设置区域 在商场内餐饮区域等设背景音乐餐饮区域的音量可由服务人员在楼层现场进行控制 7综合布线系统 根据市政配套在高田路侧埋地引入通信光纤网络光纤至通信机房 数据主干线路采用光缆6类UTP作为后备线路 语音主干线路采用3类大对数铜缆 水平线路全部采用6类非屏蔽双绞线 8程控电话系统与室内移动通信信号覆盖系统 商业部分设置程控电话交换机与内部电话系统 商业部分设置无线通讯通
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