二手房买注意事项

二手房买注意事项 一、计算承受力 按照总价、银行贷款利率、预计还款时限，在网上找“购房计算器”(多找几个)这种东西，按照银行利率未打折，不计入公积金的方式计算出首付、月供。结合目前收入，选择合理价位的房子。在这个时候可以先去银行查一下自己的征信，在你存款的银行或者有信用卡的银行都可以办理。确保自己以后可以贷款。 二、挑选户型 按照个人喜好以及居住需求和地段要求，再结合承受力，在合适的地方挑选合适的房子，目标尽量锁定一个小的范围，不然看房会到处奔波，疲惫不堪，最终还是选择回一开始定的地方。 三、挑选中介 可以全面撒网，每个中介都留电话，这样速度快，信息量多，同时也被打扰的多。如果想要安安静静的找房子，考察一下各个中介的口碑，尽量要熟人介绍以前用过的比较好的人，目前中介的品质真是参差不齐，很难保证接触一两次你就找到一个靠谱的。遇到不良中介的话，有可能会在双方出现问题的时候不调节，或者从中取利，都是让人深痛恶绝的。 四、实地勘察 对于房子的朝向、目前使用的状况、周边环境的影响，做个详细的分析，是不是双卫生间,厨房会不会有别人家的油烟味(这个一定要在饭点去才知道),周边有学校的白天吵，周边有大马路的晚上吵??????选择自己能容忍的，舍弃一些小毛病，毕竟什么都不会十全十美。 虽然有点小人之心，但是经过这次的违约潮，建议各位，从下面这条开始，你每次和中介、业主的电话、谈话要录音，能写出来的东西就写出来签字按手印，短信微信都要留着，一定要完全没事了再删除。 五、资料审查 确认这个房子和业主的关系,业主本人的物业,婚前还是婚后(这个后面会有影响),业主家人都知不知道这个房子要卖,现在是红本在手还是抵押状态,有没有其他债务纠纷查封房产,(这个可以通过“按揭帮”这个微信公众账号查询，国土局网站也有相关的查询信息，自己在页面找吧，查询需要业主姓名、身份证、还有房产证号，可以要求中介提供)如果是有个人来代业主签的，那有没有公证的委托书，要在签合同日期之前的委托才有效。 六、签订合同 房产证上有几个人的名字，要跟你签合同的必须是几个人，有时候为了以防万一，哪怕只有一个人的名字，夫妻双方的另一方在场的话也要求他(她)写上，以免纠纷。几个注意的事项:1.定金，定金不能超过总房价的5%或者10%，看你选择哪家银行，招行是不能超5%的，中行和工行是不能超10%，其他的请自行咨询。2.业主赎楼时间要规定，目前很多合同上没有，但是后面纠纷的时候，这个事情就一直卡在那里，他不说不办，只是拖，你也没办法。3.资金监管时间，你要确实保证你能在这个时间之前筹集到你的首期款。4.双方过户时间，确定在这个时间内银行会把贷款承诺函发出。5.鉴于这股违约潮，建议以后都在后面附加条件写明，双方同意在X日内去国土局做“预告登记”，以免业主反悔。6.仔细看清楚违约赔偿项目，这个是约束双方的，万一打起官司的话对于法官是个参考，也是双方可以诉求的赔偿。7.买家要确定好房产证写谁的名字，在签合同的时候就谁签，签的这个人要有良好征信、可以贷款、有固定工作或银行流水、不是深户的要有一年连续的社保等等条件具备。千万不要想着中途更名，业主愿意配合你才能更，不配合，不好意思你违约了。8.约定房间里面什么搬走什么留下。9.约定户口什么时间可以迁走。10.约定业主夫妇要帮买方合理避税。 签完合同后，立马回家弄份复印件，以后再带出来不管谈判、干嘛都只带复印件，原 件收好，免得不注意就被人撕了。 七、交定金 定金有两种方式，1.中介托管。2.业主直接收。不管哪种，你都不要给现金，不要刷卡，第一要转账，转账时明确写明“购买XX房子定金”，如果是多次转，写“购买XX房子定金第一笔X万”、“购买XX房子定金第二笔X万”，直到结束。第二转账转业主的话，一定要是业主本人账号，老婆、儿子、什么人都不行～第三要收据，谁收了你的钱谁写，中介的要公章，业主的要手印。 八、业主赎楼 请中介去督促这件事情。业主一般会用担保公司，有份公正的委托书。有现金赎楼和担保赎楼两种，手续费一般要求买方出，注意担保公司无论哪种形式，都是有个额度问题，遇到一些特殊情况下，也是要排队，要等时间的。担保赎楼，担保公司先出保函之后，银行才会经过一轮贷款审批程序，在业主收尾款的卡里面再贷一笔钱出来还掉以前的房贷，扣款成功，一周拿房产证，拿到后，去国土局消抵押，红本就要在担保公司或者中介手里了。此项完成。各位买家，千万不要自己帮业主赎楼，不要省那一点担保的钱，赎楼是业主的责任和义务，不要把自己坑进去，不要想着业主的贷款少，自己也可赎之类的，后面你会哭死。 九、资金监管 如果是换房的过程，建议不要等前面的款到账，因为首先银行不会给你保证这个时间，第二时间拖久了会有生变的可能。正常时间是从资金监管到出保函是7~10天，不正常的情况有以下几点:a，你自己的资料问题或者以前信用卡有拖欠问题，以你交齐资料日开始计算，信用卡拖欠要补齐后一个月才能再打征信，所以买房之前叫你查征信就是这样。b,你不幸赶上了过年、过节、六月、十二月，抱歉，这些时间段第一是速度慢，第二是有可能贷款已经被批完，没有额度，等下个月才可以。(你违约了么,)这个也有的补救，迅速转战小银行，不要四大国有，小银行的利率或者其他方面可能没有大银行优势，但是他的优势是快，在六月这个大银行都没有额度的日子，我还是五天就出了保函，保证我的时间。在这里需要提醒的是，工资证明需要比你的月供多一倍，就是说月供八千，就要有一万六的工资证明。还有，银行要求工资两万以下提供证明，两万以上提供真实流水。 十、预约过户 目前深圳已经停止了头天晚上十点去排队这项业务了，并且此业务不能跨区办理。所以在房产交易量大的区，请各自提前一周在网上预约时间，预约需要现业主或过户后业主的姓名、身份证，还有房产编号，在网上填写的时候一定要仔细检查不要出错，信息对不上的话窗口是不会给办理的。当天凭预约人的身份证提前十分钟拿号，哪怕有一方出问题去不了，也要去拿号或者和窗口说有人违约不来了，不然会上黑名单，下次不好办。其他的请中介公司的人准备好资料你到时去签字就好了。自己要带的:身份证、户口本、结婚证，配偶的身份证最好也带上，以防万一。业主要带的，双方身份证、户口本、结婚证、房产证。全部都是留复印件查验原件，最好提前复印。交完资料有张回执给你，带着回家等吧。 十一、取证 上面说的回执，背面有电话和网站，都可以去查询进度，房产证号输入“办文编号”就可以了，一般是五个工作日出证。那一天，你要早上六点,七点,八点,去国土局排队拿号，一天只有百十来的号码，取完就没有了，还没得预约，各位切记。拿好号码等叫到，交文，领税单，缴税，返回来拿证。好了房子现在你们名下了。总算完成了80%，心安下先。国有银行，你可以现场抵押，抵押完交纸给银行办事人员。小银行，你先把红本拿去银行给银行的人看，他会放首期款给业主，然后你再返回来办抵押，办完之后回执给银行，银行再按流程付尾款。你开始还贷了。。。。。。 十二、交房 业主要预留500~1000的押金在中介那，等你自行去过完水、电、煤气、去物业登记完，万一有他的历时遗留账务，用这里的钱清掉，检查房间内按当时约定的东西少不少，同意中介退尾款。好了你可以安枕无忧的装修住房了。恭喜你一路顺利～ 整个流程走完了，那么在上面的流程中，都会出现哪些问题呢, 1.业主收了定金，然后大家在等赎楼和资金监管日期的这个过程中，突然说不卖了。 2.业主陪你去资金监管了，委托赎楼了，突然说不卖了，也叫停担保公司担保赎楼。 3.上面的手续都做完了，等过户了，业主突然说不卖了或者说要按照实际成交价格缴税。 4.去交资料过户了，等新证的过程中，突然房子被查封了。 5.已经拿到新证了，业主就是要住在里面不出来，不交房。 ??????? 不卖的理由千奇百怪: 1.我那天喝醉了，不知道发生了什么事情。 2.房子是我婚后买的，只写了我一个的名字，但是我老婆不愿意卖了。 3.房子是我亲戚用我的名字买的，他现在说不卖了。 4.房子是我的，我都不知道我儿子和你签了合同，这个合同无效。 ?????? 好吧，恭喜你，碰到了一个极品且没有契约精神的业主。其实，99.99%的原因都是:房子涨了，我卖亏了，要么你加个合理价格我卖给你，要么我们就解除合同，我再重新定价卖给别人。 这个时候首先要做的事情是，找律师咨询，不要怕，咨询费不贵的，而且法院还有常年在那值班的一些律师，可能还不要钱呢(法院这个我没去啊，听说的)。还没有到打官司那一步，你首要的是清楚在这个合同中，你走到的那一步对你来说有多大影响，如果真的打官司，那么你能得到的赔偿是怎样，心里要有底，说话才硬气。而且要违约的业主，肯定是已经咨询过的，所以这个时候他随便来忽悠你，你如果没有提前准备，那就亏了。 接着，你要收集所有的证据，包括之前的短信，电话录音，微信，手写资料等。 这个时候是个好中介且想要生意做成的时候，他会约双方坐下来谈谈，那么你不妨先听听业主想干嘛，有没有余地。如果他说要加钱，你是个硬汉子，不吃这套，好录完音你就可以咨询律师打官司了。如果你觉得稍微少点还可以承受，那就看你的谈判能力了，尽量压低，你现在是有理方，虽然房子是他的，但是他违约了，态度要强硬但是语气不要。大家还是商量么，不是要吵架。 没得商量了，不卖你了，也不准备赔偿了了事，态度强硬。好，那你真的需要咨询律师打官司流程了。下面的是我听来的，不保证消息的完全准确哈。 1.你要准备打官司的钱，这个社会真的是没钱寸步难行啊?????。言归正传，a.律师咨询费1万~10万或者更多不等，看你的诉求，看你请的律师，价格都不一样的。b.查封房子的保全费，一般是你所签订合同的房屋价格等额资金或者等额财产，我们都没有是吧，请担保公司，手续费是你所签订合同的房屋价格0.5%~1%不等，这个可以要求你的律师推荐，他们熟悉，而且这个担保公司必须是法院认证的那几家，你一般还不晓得是哪个。法院的保全费5000,c.开庭的一些列费用，大概1~5万，看你打官司的时间。这些钱里面，只有c是法院会判对方赔给你的，前面的，你就当加价了吧?????? 2.请律师写诉状，写明你的要求a.要房子+违约方违约金(合同上有些的就是“按房产总价格的万分之X日息”)+你的精神、误工赔偿(这个是我自己想的，凭什么不能要啊， 我的脑细胞都不知道死了多少呢，不知道体内的癌细胞因为我睡不着吃不下什么的增长了多少呢)b.违约金(总房价的20%或者实际增长超过了20%可以向法官诉求多一点，前提是你能证明你说的那个价钱成交了，这个就去中介那弄合同吧，各显神通)+你的精神、误工赔偿(哈哈哈)。a或者b你只能选一样，不能鱼和熊掌兼得啊。 3.好了，你等开庭了，那么我们先来讨论一下打官司的结果。a,有可能你还没查封到就被别人先查封了，这个查封有真有假，这个比较难辨别，没有那个能力的话，选b 吧，不然法官也会建议你选的;有可能你查封了，法官也判给你了，但是你要一次性付款，你考虑下吧，目前的房价??????;有可能你查封了，法官也判给你了，也同意你做贷款了，业主认了陪你去了，恭喜你，你的人品还是不错的，前面只是有一劫在那里。有可能，你还在查封的过程中，他想办法过户给自己的亲戚朋友了，看吧，叫你抓紧时间的，没抓紧，赶紧找找他的其他资产，冻结够他赔你20%的，和律师说你要选b了，这次要快啊。b. 也要去查封，为啥呢,免得在你等开庭的时间，他把自己的所有财产转移，把自己变成一个穷光蛋，那么法院判决下来，他说我没钱，你只能等他分期付款了。法院也没办法叫他马上给你钱。 4.我们都是风险，卖家没有么,有的，他的风险现在看到觉得无所谓，以后他会哭的。法院有个老赖名单，这个名单是法院判决坚决不执行的才上，一次不执行就可以。以前呢，只是在法院的系统，我们这些平头百姓没想到过，有些做大事的人太没知道，也会去找找看，但是基本对我们生活无影响，生意人才在意么。现在，不一样了哦，目前和民航、铁路的联网已经完成，(据知情人士透露的)老赖们不能坐飞机，不能坐高铁的商务、头等舱，(不能赶尽杀绝哈，普通的还是要人家出行一下的)。以后，和银行系统联网，这些人不能贷款、办信用卡、还有些复杂的不是我们办的业务我记不清了?????，或者我觉得以后可能还会影响到他们出国、移民(也不是没可能哈)等等的，看政策啦。前些天听一个银行经理(小银行的哦)打电话说“这个人不行，在外面这里审核通不过，他的信用太差了，我们办不了贷款给他”不知道说的是不是这种呢,一位律师的话:他们现在为了这点蝇头小利舍弃了以后的大利，有他们后悔的～有人说，没关系啊，这些我都不要啊，我有的是钱，有钱能使鬼推磨，到时候我花钱就好了，好吧，你花吧，我相信，你在这次违约中挣到的钱，绝对不会抵过你以后要多花的钱。 说了那么多，其实都是最近和大家聊天以及我自己的亲身经历总结出来的，不能保证全对，但是给大家一个参考。还有提醒大家，作为买家，如果卖家违约了，你第一时间要咨询的是律师，不是在这里问大家怎么办，因为每个人情况都不一样，不是每个人的结果都可以复制的。有可能你浪费掉的时间，卖家把什么都弄完了。如果你是卖家，请你遵守最起码的契约精神，不要贪得无厌。我始终相信举头三尺有神明，人在做，天在看～ 经过了这一轮，我也希望以后的买卖双方，都可以遵守这个精神，买贵了你就认吧，卖便宜了你也认吧，这都是上天安排好的，该是你的终归是你的，不是你的总会从你这里出去的。 最后，希望大家都顺顺利利的吧～