大型超市选址要求

大型超市选址 大型超市选址 沈阳的大盘时代加快了沈阳的扩城运动，在 “造城”的过程中，为业主提供便捷的生活服务是迅速提升项目竞争力和开发商品牌最有利的工具。现在有很多项目已经入住，但商业服务迟迟跟不上，商铺空置率很高，有些商家想去，但一考察，没有经营，致使开发商很尴尬，归其原因就是在项目前期规划、招商、设计时考虑不周所致。 超市，是服务大盘、城郊楼盘、区域住宅最主要的商业业态，为此，我们整理出来大中型超 市的选址，供开发商规划设计的前期参考。 作为一个知名的超市品牌，它选择地址的主要的流程为:区域选择，城市选择，商圈选择，商场位置，交通动线，场地规划，物业要求七个步骤，以下我们详细说明。 区域选择 对于国际知名品牌超市非常注重区域选择，引入前一定要了解人家的区域战略，而国内的、中型超市则考虑弱一些，对国际知名品牌超市，他们主要从以下十点确定区域战略: 1( 应接近该公司现有业务区域或符合其区域战略需求。 2( 虽远离该公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统 百货和杂货店为主的地区。 3(人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化 发展的区域。 4( 城市间交通便利，有高速公路相联系。 5( 城市分布呈面状，尽量避免线状分布。 6( 城市间相互距离不超过三个小时车程。 7(在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市为依托距离中心城市不超过三个小时车程。 8( 中等收入水平的居民月收入应在1000元以上。 9(区域内业态以百货业为主，全社会超市业销售总额占零售总额不超过8%。 10( 市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%。 城市选择 对于城市的选择，他们主要从以下七点考虑: 1( 在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达。 2(中等水平的居民月收入应在1000元以上。 3( 政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。 4( 商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司。 5(城市居住密度高。 6(城市基础设施完善。 7(城市新开发住宅增长快，城市环境质量高。 对沈阳的开发商来说，以上两点不必考虑，但其他城市则需考虑。 商圈选择 商圈的选择是品牌考虑最重要的元素之一，而项目所在地的商圈成熟度与层次直接影响品牌的进入，对新商圈，***此处屏蔽***的规划与支持力度都决定招商的成功与否，因此，了解大型品牌超市的商圈要求对立项前与***此处屏蔽***的谈判与规划有着极为重要的意义。 1( 项目位置的确定 首先，(1)你的项目要在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区。(2)在城乡结合部和近郊区，若无大型成熟社区，他们一般不进入。(3)在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心。(4)商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑等城市景观无破旧感，公共设施完好、齐全。(5)附近无污染企业或危险品生产企业和仓库。(6)所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势。(7)所在区域无城市拆迁、改造规划 。 2( 目标消费者特征及行为描述 其次，(1)商圈内目标顾客应以当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。(2)居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。(3)高中以上文化水平的居民应占大部分。(4)人均商品性消费支出应在每月300元以上。(5)人均月收入应在1000元以上。(6)购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。(7)购物频率在每周2至3次左右。(8)对价格不是太敏感，但仍视为选择商店的重要因素。(9)不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。 3( 消费者诉求重点 再次，项目的消费诉求为:(1)家庭日常食品和用品均基本齐全。(2)价格适度低。(3)相对便利。(4)品质保证。 4( 综超的市场定位(商场提供的核心价值或在消费者心中的形象) 项目还要成为:(1)能独立成为居住区的服务中心地。(2)相对便利的购物场所。(3)提供 )居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商较为齐全的品类。(4 品。(5)适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切。(6)居住区内最大、最有影响的商店。(7)社区居民购物、休闲、社交的中心。 5( 人口规模 项目所在商圈人口规模应不低于5万人，应在5万至10万之间。视所开设的卖场面积大小而定，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例。 6( 人口分布 项目所在商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主。 7( 业态 项目所在商圈内以传统业态，如小杂货店、副食品商店、小摊、菜市场为主要业态，无超市等新兴业态的商场。 8( 形状 项目地块还要有如下特征:(1)商圈的形状以接近圆形的不规则多边形为最佳，尽量避免狭长状、条带状的商圈。(2)商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈。(3)商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地。 商场位置 以上都符合条件了，位置的好坏直接影响经营的效益，你的项目位置可以是你谈判的筹码之一，商业经营有个极为重要的原则:位置、位置、还是位置～大型超市对位置的要求大致如下: (1)商场位置应接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上。 (2)商场位置应位于至少两条小区干道及以上道路的交叉或距此4 分钟步行距离内。 (3)商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场。 (4)商场周围2公里内没有营业面积与拟开商场相同的同业态商场。 (5)商场周围3公里内没有大型超市、购物中心。 (6)商场周围50至100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与拟开商场在功能上互补 的商业设施。 (7)备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过。 (8)在特大型城市中可选择在购物中心内部。 交通动线 交通动线是项目成功很重要的保证，顾客的便利性直接影响项目的效益，有很多因为交通动线而影响项目经营的例子比比皆是。已经开业了，再找相关部门协调就很难了，而在项目规划立项阶段与***此处屏蔽***协调相对容易，应引以为戒。一个成熟的品牌对动线的要求大致如下: (1) 至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址。 (2) 商圈内所有的居住区均有小区道路可到达备选店址。 (3) 店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护栏、交 通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等。 (4) 店址附近步行4 分钟内应有至少一个公交车站，有三路以上公交车线路经过 或可通过与规划、交通管理部门协调新设立。 (5) 备选物业正前方应方便顾客(步行和驾车)进出。 (6) 应方便大型货车进出。 场地规划 对场地规划，有的开发商不注意或者很无奈，甚至有人为了多出面积紧贴红线，弄得“明堂”很小，过了几年或十几年才发现当初为什么不牺牲一点面积，而使持有的商用物业大幅升值，几十倍的赚回因当时“损失点面积而损失的收入”。因此，对场地要注意以下几点: (1) 门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆等，地 面铺装质量较高或可改进。 (2) 门前应有宽度不少于4米的室外广场，且无不可拆除的有碍通行和视线的电线杆、 水池、花坛等。 (3) 可供停车的场地面积应不小于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连 或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场，距离不宜超过100米。 (4) 门前室外广场标高应高过道路标高，但如以台阶相通，台阶级数不应超过4级。 (5) 应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道。 (6) 建筑物与其他建筑的间距应符合规划要求和消防要求。 (7) 应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米. 物业条件 物业条件不符合商家要求是目前经营不好的项目最普遍的情况，已经建完了，再去招商，削足适履，最后很难成功，最终空置在那，包括目前很多成功的住宅项目。根据项目定位，确定好招商的业态，了解此业态的建筑要求，兼顾到各自要求，为今后变更业态、减少损失打下很好基础，大型超市的物业条件大致如下: (1) 房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2?1，以4?3、5?4 为佳。 (2) 房形应无分割，空间完整、通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公 共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙。 (3) 开间朝向主要街道，开间不少于30米。 (4) 所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业 用房的面积划分应按2?8的比例划分。 (5) 进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60米之间为宜。国际 大型超市进深要求不能低于70米。 (6) 柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部分应在6米以上。 (7) 层高以横底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不宜超过8米。 (8) 租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能 超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大 城市可租用地下一层。 ) 各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面或靠里墙设 (9 置，物业应能在上述位置提供3×30平方米的安装位置。 (10) 首层地面承重不低于500千克，各层楼面动荷载不低于350千克。国际大型超市 一层生鲜部分要求1000千克，其余800千克。 (11) 用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，至少50米开外能看到卖场。 (12) 用电量可根据卖场大小和设备配置而定，但最少不能低于500千瓦，供电方式以 市电双回路为佳。 (13) 高低压配电设备应齐全，或有可提供安装高低压配电设备的位置。 (14) 给水管应接入室内，要设有消防水池和消火栓。 (15) 有排污管和雨水管接至市政管网，排污应设有专用的隔油排污池，雨水、污水分 开排放。 (16) 应有管道煤气接至室内。 (17) 空调设备，最好由业主提供中央空调，且空调制冷量应在120瓦至180瓦之间或 免费提供安装中央空调主机的机房和冷却塔安装位置。 ) 所选物业应由业主提供(或提供安装位置)载重量不少于2吨的货梯，货梯开门宽 (18 度不应小于1.4米，且货梯位置适中，能方便到达各层卖场或后备仓，且不影响 顾客动线。 (19) 载客梯:所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4×30平方 米的安装位置，自动人行道宽度不小于1米，坡度不超过12度。 (20) 冷链机房:所选物业应有不小于12平方米的冷链机房。 (21) 所选物业应有安装排烟管道的位置。 (22) 消防系统:报选物业应有按乙类以上设防设计的消防系统，或由业主安装至少应 由业主提供基础消防。 (23) 所选物业应有显眼的顶招、侧招的位置和广告位置提供商家方免费使用。