自考房地产法试题和答案

自考房地产法试题和答案 全国2006年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A ) B.债权 A.物权 C.请求权 D.形成权 2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部 分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B ) A.土地开发 B.耕地开发 C.水土保持 D.公益建设 3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D ) A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工 C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权 4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B ) A.省级人民政府批准 B.国务院批准 C.县级人民政府批准 D.乡级人民政府批准 5.复垦的土地应当优先用于( C ) A.国防建设 B.公用事业 C.农业 D.居民生活用地 6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 7.房地产相邻权的主体可能是( A ) A.两个或两个以上房地产所有人 B.一个房地产所有人 C.一个房产所有人 D.一个地产使用人 8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B ) A.租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行 C.承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失 9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A ) 1 A.80% B.90, C.99, D.100, 10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A ) A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A ) A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 12.以划拨方式取得的土地使用权，( B ) A.一律不得进入房地产市场 B.原则上不得进入房地产市场 C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场 D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让 13.房地产抵押权是( C ) A.以物的使用价值为内容 B.债权 C.从权利 D.平等受偿权 l4.房地产抵押合同从( D ) A.公证之日起生效 B.抵押合同签订之日起生效 C.主合同履行之日起生效 D.抵押登记之日起生效 15.可以出租房屋的条件之一是( A ) A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议 16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，( B ) A.应当将租金上缴国家 B.应当将租金中所含土地收益上缴国家 C.租赁关系无效 D.应当由国家终止租赁关系 17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将( B ) A.全部转变为职工的货币工资 B.主要转变为职工的货币工资 C.主要用于房地产的开发 D.主要用于住房公共设施的建设 18.职工的住房公积金( D ) A.由职工家庭的节余开支中缴纳 B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用 C.由职工个人自愿缴纳 2 D.可以用于职工及其家庭购买房屋 19.职工以价购买的公有住房，( C ) A.不得进入市场 B.不得继承 C.职工拥有部分产权 D.单位有要求其退回的权利 20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为( A ) A.特约服务 B.针对性的专项服务 C.常规性的公共服务 D.公众代办性质的服务 21.召开业主大会会议，( B ) A.应当于会议召开1个月前通知全体业主 B.应当于会议召开15日前通知全体业主 C.应当于会议召开15日前告知居民委员会 D.每位业主应当作好业主大会会议记录 22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内( C ) A.向所在居民委员会备案 B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案 C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案 D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职 23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有( A ) A.互助性 B.救济功能 C.融资功能 D.扶助功能 24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过( B ) (((( A.2年 B.3年 C.10年 D.20年 25.住房公积金管理委员会的主任( A ) A.应当由具有社会公信力的人士担任 B.是管理委员会的法人代表 C.应当由政府负责人担任 D.应当由人大代表担任 26.土地增值税采用四级超额累进税率( A ) A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50% C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60% D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70% 27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，( C ) A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收 B.按照规定税额分次征收 C.按照规定税额一次性征收 D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收 3 28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以( C ) A.延期办理 B.委托中国某机关代为办理 C.委托中国律师代为办理 D.不予办理但承认其产权 29.在解决房地产纠纷的法律方式中，( D ) A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，( B ) A.由人民法院认定其行为的性质 B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状 C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款 D.由土地所在地的县人民政府处以罚款 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为( ABC ) A.农用地 B.建设用地 C.未利用地 D.已利用地 E.空闲地 32.《土地管理法》的立法目的包括( ABCDE ) A.保护耕地 B.维护土地的社会主义公有制 C.合理利用土地 D.促进社会经济可持续发展 E.保护、开发土地资源 33.农村土地承包经营权可以( ABC ) A.入股 B.抵押 C.继承 D.转变为所有权 E.视为处分权 34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在( AB ) A.国务院 B.省级人民政府 C.县级人民政府 D.乡级人民政府 E.村民委员会 4 35.目前，我国的房地产中介服务机构有( ABC ) A.房地产咨询机构 B.房地产价格评估机构 C.房地产经纪机构 D.房地产经营机构 E.房地产服务机构 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 36.房地产市场 37.土地使用权 38.土地补偿费 39.房地产中介服务 40.个人住房贷款 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 41.简述房地产业的地位和作用。 42.简述土地使用权的特征。 43.简述城市房屋拆迁的原则。 44.简述业主委员会的职责。 五、论述题(本大题12分) 45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。 六、案例分析题(本题9分) 46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年～其父母相继去世～在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作～所以兄弟三人并未对房屋进行分割～而是由刘志信一家居住。2OO4年3月～刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记～将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月～刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同～以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民～并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2OO5年1月～刘志诚和刘志超回家探亲得知此事～立即提出异议:认为房屋系父母遗留下来的遗产～不能由刘志信一人独霸～他们两人也有份～刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋～侵犯了他们的合法产权～因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书～也主张对房屋的所有权～不同意将房屋退还给他们。双方争执不下～刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭～要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房 屋买卖合同无效～保护自己对房屋的所有权。 请回答下列问题并说明理由: (1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的? (2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权? (3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任? 5 6 7 全国2007年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 8 一、单项选择题(本大题共35小题，每小题1分，共35分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1.1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》开始施行的时间为( C ) A.1994年8月1日 B.1994年10月1日 C.1995年1月1日 D.1995年3月1日 ) 2.下列属于房地产物权的是( A A.房地产典权 B.房地产请求权 C.房地产债权 D.房地产相对权 3.下列属于未利用地的是( B ) A.住宅用地 B.荒地 C.草地 D.旅游用地 4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为 ( D ) A.无效 B.不成立 C.可以对抗善意第三人 D.有效，但不得对抗善意第三人 5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准( D ) A.耕地 B.四荒地 C.农用地 D.基本农田 6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人( C ) A.1个月 B.2个月 C. 3个月 D.6个月 7.由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张 某对自己庭院的房屋所有权行使( B ) A.有所扩张 B.受到限制 C.效力不足 D.需要救济 8.可以出租房屋的条件之一是( A ) A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议 9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，( B ) A.应当将租金上缴国家 B.应当将租金中所含土地收益上缴国家 C.租赁关系无效 D.应当由国家终止租赁关系 10.在解决房地产纠纷的法律方式中，( D ) 9 A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使( D ) A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权 12.房地产抵押合同的生效时间为( D ) A.签订之日 B.批准之日 C.公证之日 D.登记之日 13.土地使用权变更不包括( B ) A.主体变更 B.客体变更 C.内容变更 D.权利义务变更 14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是( C ) A.权的关系 B.利的关系 C.债的关系 D.物的关系 15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由( A ) A.乡级以上人民政府处理 B.县级以上人民政府处理 C.市级以上人民政府处理 D.省级以上人民政府处理 16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人( B ) A.有权优先受偿 B.无权优先受偿 C.可以作为处分财产受偿 D.无权受偿 17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是( B ) A.罚款 B.收回土地使用权 C.收取滞纳金 D.收取复垦费 18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是( C) A.30年 B.40年 C.50年 D.60年 19.按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以( A ) A.征收相当于出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回土地使用权 C.退回50%的出让金并收回土地使用权 D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费 20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块 公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是( B ) 10 A.招标 B.拍卖 C.协议 D.竞争 21.无偿取得国有土地使用权的方式是( D ) A.出让 B.转让 C.拍卖 D.划拨 22.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员( C ) A.2名以上 B.3名以上 C.4名以上 D. 5名以上 23.根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产资质一级企业必须具备的条件是( D ) A.自有流动资金3000万元以上 B.注册资金不低于3000万元 C.具有4年以上从事房地产开发的经历 D.连续4年建筑工程质量优良率达20% 24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是( A ) A.非公益事业房屋的附属物 B.非公益事业房屋 C.公益事业房屋 D.临时建筑房屋 25.拆迁范围确定后，可以进行的活动是( B) A新建、扩建、改建房屋 B.继续使用房屋 C.改变房屋和土地用途 D.续租或新租房屋 26.拆除未到期限的临时建筑，应当( D) A.不予补偿 B.给予充分补偿 C.给予建筑物评估价值50%的补偿 D.给予适当补偿 27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有( A ) A.金融服务类服务 B.绿化管理 C. 消防管理 D.车辆道路管理 28.业主委员会是业主大会的( B ) A.权力机构 B.执行机构 C.决策机构 D.监督机构 29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是( C) A.业主的共同利益 B.物业的使用、维护、管理 C.时间效力 D.业主应当履行的义务 30.制定业主临时公约的是( D ) A.业主委员会 B.业主大会 C.房地产开发企业 D.建设单位 31.职工购买公有住房，可以一次性付款，也可以分期付款，分期付款的期限一般不超过 11 ( B ) A.5年 B.10年 C.15年 D.20年 32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的( C ) A.领导机关 B.执行机构 C.决策机构 D.监督机构 33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当( A ) A.向中国政府缴纳土地使用费 B.向中国政府缴纳土地保证金 C.向中方合营者缴纳土地使用费 D.向地方政府申请免交土地使用费 34.下列情形中，属于可以免征土地增值税的是( D ) A.企业用于投资转让的房产 B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30% C.个人出售原来闲置的第二套住房 D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准 35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时 ，可以( B ) A.不办理房产登记手续并享有房屋产权 B.委托中国律师代为办理 C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理 D.委托中国某机关代为办理 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题1分，共5分) 在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 36.房屋权属登记分为( ABCDE ) A.总登记 B. 转移登记 C.变更登记 D.他项权利登记 E.注销登记 37.房地产民事法律责任可分为( ADE ) A.违约责任 B.赔偿责任 C.连带责任 D.侵权责任 E.不履行其他义务责任 38.房地产中介服务机构主要有( BCD ) A.房地产开发机构 B.房地产咨询机构 C.房地产价格评估机构 D.房地产经纪机构 E.房地产承建机构 12 39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有( AC ) A.小区业主 B.房地产开发企业 C.业主委员会 D.房地产承建企业 E.房地产中介机构 40.外商投资企业用地的取得方式有( ABCDE ) A.国有土地使用权出让 B.企业租赁经营 C.租赁厂房和场地 D.企业拍卖 E.土地使用权作价入股 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 41.建设用地 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 44.住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 45.房产税 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 46.简述房地产权属登记的功能. (1)产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。(2)公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。(3)管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 47.简述土地使用权终止的原因。 (1)因土地使用权出让期限届满;(2)国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权;(3)因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地;(4)因土地灭失。 48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些? (1)历史原因;(2)利益矛盾;(3)合同不当或者违反合同;(4)违法行为。 49.简述房屋拆迁的基本原则。 (1)符合城市规划;(2)有利于城市旧区改造;(3)有利于生态环境改善;(4)保护文物古迹。 五、论述题 13 50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。 (1)有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。(2)方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。(3)团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。(4)公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。 六、案例分析题(本大题12分) 51.王某与张某育有二子～长子王甲～次子王乙。王甲娶妻李某～并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故～留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后～张某随儿媳李某生活～该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月～王乙与曹某签订售房协议～以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议～后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配～张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续～曹某当即支付购房款5万元～并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后～又与朱某签订房屋转让协议～约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前～曹某又与钱某签订了房屋转让协议～以18万元的价格将房屋卖给钱某～并办理了过户手续。 问题: (1)王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么? (2)王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么? (3)曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何? (4)如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么? 答:(1)张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。(2)有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。(3)曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。(4)不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。 14 全国2008年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1.《城市规划法》规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指( A ) A.选址意见书 B.法律意见书 C.建设申请书 D.规划意见书 2.房地产关系本质上属于( B ) A.人与人的关系 B.经济关系 C.社会关系 D.法律关系 C ) 3.地方权限范围内的土地征收批准权属于( A.县级人民政府 B.市级人民政府 C.省级人民政府 D.国务院 4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过( B ) ((( A.半年 B.一年 C.二年 D.三年 5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该级政府是指( C ) A.村级人民政府 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.市级人民政府 6.张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对该房屋，在法律上( D ) A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回 B.应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权 C.刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失 D.应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿 7.我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是( B ) A.共同共有 B.按份共有 C.法定共有 D.约定共有 8.在私房买卖中，以下说法正确的是( A ) A.房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人 B.买卖双方不能自行议定买卖价格 C.房屋所有人出卖共有房屋，可以不提交共有人同意的证明书 D.对享受国家补贴廉价购买的城市私有房屋，可以出卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门以外的人 15 9.在我国房屋权属登记的程序中，核心工作是( B ) A.勘丈绘图 B.产权审查 C.绘制权证 D.税费发证 10.房地产开发用地，开发商取得的是( C ) A.土地所有权 B.土地收益权 C.土地使用权 D.土地经营权 11.如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资 质为( B ) A.一级 B.二级 C.三级 D.四级 12.市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申请事项进行审查 并对符合条件的发给房屋拆迁证。该审查期限为( D ) A.7日 B.10日 C.15日 D.30日 13.以下关于拆迁补偿说法正确的是( C ) A.只对被拆除的房屋进行补偿，而不对房屋的附属物予以补偿 B.对违章建筑给予适当补偿 C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予适当补偿 D.必须采用货币补偿 14.房地产交易的形式不包括( A ) ((( A.土地使用权划拨 B.房地产转让 C.房地产抵押 D.房屋租赁 15.王某承租周某店铺一间，后未经周某同意，将店铺转租给马某。为此( B ) A.周某可对王某处以罚金 B.周某可与王某解除租赁合同 C.周某可要求马某承担违约责任 D.马某、王某应共同对周某承担违约责任 16.在出售公有住房的情况下，职工购房可实行分期付款，其首期不得低于实际售价的((((( C ) A.20, B.25, C.30, D.35, 17.职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为( C ) A.3年 B.4年 C.5年 D.6年 18.以下关于已购公有住房和经济适用住房上市出售程序的说法中，不正确的是( B ) (((A.产权人向县级以上人民政府房地产行政管理部门提出申请 B.行政主管机关对申请进行审核，并自收到申请之日起30日内作出是否准予上市出售的书 面意见 C.对批准出售的房屋，由买卖当事人向房管部门申请办理过户交易手续 D.在交易手续完毕后30日内,办理房屋所有权过户登记手续 19.《物业管理条例》中业主委员会的法律性质属于( B ) A.社团法人 B.非法人组织 C.企业法人 D.机关法人 16 20.对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是( A ) A.招标投标 B.协议 C.招标投标与协议相结合 D.由建设单位指定 21.在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须( C ) A.交纳保证金 B.交纳定金 C.提供担保 D.交纳诚意金 22.借款人申请经济适用住房贷款以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的( B ) A.20,以上 B.30,以上 C.40,以上 D.50,以上 23.住房公积金贷款风险的承担人是( D ) A.申请人 B.申请人所在单位 C.政府财政部门 D.住房公积金管理中心 24.在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额50,，未超过100,的部分，税率为( B ) A.30, B.40, C.50, D.60, 25.在房产税中，如果产权出典的，其纳税义务人为( C ) A.产权所有人 B.出典人 C.承典人 D.房产使用人 26.在涉外房地产关系法律适用中，所适用的法是指现行的( A ) A.实体法 B.冲突 C.程序法 D.国际法 27.吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为( B ) A.乡镇人民政府 B.市、县人民政府 C.省、自治区、直辖市人民政府 D.国务院 28.外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有的责任是( C ) A.共同责任 B.按份责任 C.连带责任 D.无限责任 29.仲裁区别于诉讼和行政处理的根本特征是( A ) A.自愿 B.独立 C.公正 D.及时 30.土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同( C ) A.有效 B.无效 C.没有生效 D.解除 31.某房地产开发公司非法转让房地产开发项目，被当地工商局、房地产管理局和税务局发现，这些部门均准备予以罚款。合法的做法是( B ) A.不能罚款 B.只能由一个机关罚款 C.由两个以上机关罚款 D.由三个以上机关罚款 32.不按照批准的用途使用国有土地的，可以处以罚款，罚款额为( B ) A.非法占用土地每平方米费用的2倍以下 B.非法占用土地每平方米l0元以上、30元以下 C.非法占用土地每平方米20元以上、40元以下 17 D.非法占用土地每平方米30元以上、60元以下 33.未取得营业执照，擅自从事房地产开发业务的，可处的罚款额为违法所得的( D ) A.二倍以下 B.三倍以下 C.四倍以下 D.五倍以下 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.国家所有依法由农民集体使用的农村土地，采用家庭承包经营的，发包人可以是 ( ABC ) A.村集体经济组织 B.村民委员会 C.村民小组 D.国家有关机关 E.当地乡政府 35.处理房地产相邻关系应当遵循的原则是( ABCE ) A.有利生产 B.方便生活 C.团结互助 D.遵纪守法 E.公平合理 36.城市房地产拆迁的原则是( ACE ) A.符合城市规划 B.有利于社会稳定 C.有利于城市旧区改造 D.有利于改善人民生活 E.有利于生态环境改善 37.不得设立抵押的房地产包括( ABCD ) (( A.权属有争议的 B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的 C.列入文物保护的 D.已依法公告列入拆迁范围的 E.准备用于出卖的 38.适用于房地产关系的行政处罚的种类有( AD ) A.警告 B.记过 C.罚金 D.没收违法所得 E.拘留 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39.房地产相邻权 是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。 40.仲裁 亦称公断，指的是由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。 41.商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 42.业主委员会 是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43.耕地占用税 是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 18 44.我国房地产法有哪些基本原则, (1)土地公有原则。(2)土地有偿使用原则。(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。(4)房地产综合开发原则。(5)城镇住房商品化原则。(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。 45.简述土地使用权划拨的特征。 (1)土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整;(2)土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用;(3)土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限;(4)划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 46.业主在物业管理活动中应承担哪些义务, (1)遵守业主公约，业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。 47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。 (1)拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。(2)协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。(3)当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。 五、论述题(本题8分) 48.论述土地使用权的主要内容。 (1)使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。(2)收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。(3)处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。 六、案例分析题(本题10分) 49.李先生和陈女士为夫妻～拥有A、B两套住房。2005年3月～李先生未与陈女士商量～擅自将A房租给了刘先生～两人签订了租赁合同～租期三年～但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后～李先生将此事告诉了陈女士～陈女士未表态。2006年8月～房地产价格大涨～李、陈决定将A房卖掉～遂与幸女士签订了房屋买卖合同～还到公证处办理了公证手续～但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后～李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走～刘先生不同意～理由是租期未到。而李、陈认为～该租赁合同一是未经陈女士签名同意～二是未到房地产管理部门办理租赁登记～故无效。以后～幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房～认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证～具有法律效力。遭到刘先生拒绝后～幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。 请回答下列问题: (1)李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么, (2)李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么, (3)刘先生不搬走的理由是否成立，为什么, 19 (4)幸女士能否要求刘先生搬走，为什么, (5)幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么, 答:(1)李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。(2)房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。(3)刘先生的理由成立。因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。(4)不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。(5)能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。 全国2008年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1(房地产关系本质上属于( A ) A(经济关系 B(思想关系 C(法律关系 D(意志关系 2(根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是( D ) A(申请书 B(审批书 C(规划意见书 D(选址意见书 3(下列属于农用地的是( C ) A(住宅用地 B(荒地 C(草地 D(旅游用地 4(《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为( C ) A(30年 B(30,50年 C(30,70年 D(50,70年 5(依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是( B ) A(各级人民政府 B(国务院和省、自治区、直辖市人民政府 C(县级以上人民政府 D(国土资源部和县级以上土地管理部门 20 6(凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为( A ) A(无效 B(不成立 C(有效 D(基本成立 7(无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是( B ) A(3个月 B(6个月 C(1年 D(2年 8(土地权属变更的程序是( D ) A(变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证 B(变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证 C(变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证 D(变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证 9(城市房屋在以下哪种情况下可以出租?( C ) A(无房屋所有权证 B(共有房屋未经共有人同意 C(已抵押的房屋 D(权属有争议 10(下列房地产中不能设定抵押的是( C ) (((((( A(出让取得的国有土地使用权 B(张某的个人房屋 C(我国某名牌大学的教学楼 D(某私营企业的国有土地使用权 11(凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?( D ) A(原告住所地 B(被告住所地 C(房地产行政管理部门所在地 D(讼争的房地产所在地 12(所有人对房屋的实际控制体现的是( A ) A(占有权 B(使用权 C(收益权 D(处分权 13(处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人( B ) A(有权优先受偿 B(无权优先受偿 C(可以作为处分财产受偿 D(无权受偿 14(房地产抵押权人对抵押物不享有( C ) ((( A(优先受偿权 B(物上代位权 C(占有使用权 D(保全担保价值权 15(房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权( C ) 21 A(只转让房屋所有权 B(只转让土地使用权 C(同时转让 D(可由转让合同约定 16(某单位非法转让土地，并获非法所得5 000万元人民币，则其所面临的最高罚款额 为人民币( C ) A(1 000万元 B(1 500万元 C(2 500万元 D(5 000万元 17(在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B ) A(租赁关系随之终止 B(原租赁协议继续履行 C(承租人可以单方终止租赁关系 D(原所有权人应当补偿承租人的损失 18(商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是( B ) A(30年 B(40年 C(50年 D(60年 19(土地增值税采用四级超额累进税率，增值额( A ) A(未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% B(超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50% C(超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60% D(超过扣除项目金额100%的部分，税率为70% 20(房地产开发的前提是必须取得( A ) A(国有土地使用权 B(集体土地使用权 C(国有土地所有权 D(集体土地所有权 21(按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以( B ) A(征收相当于出让金20%的土地闲置费 B(无偿收回土地使用权 C(退回50%的出让金并收回土地使用权 D(征收相当于出让金两倍的土地闲置费 22(在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是( A ) A(招标 B(拍卖 C(协议 D(竞争 23(确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是( C ) A(能源项目用地 B(交通项目用地 C(公益事业用地 D(水利设施用地 24(拆迁补偿的对象有( B ) 22 A(违章建筑 B(未超过批准期限的临时建筑 C(临时建筑 D(改建成永久性建筑的临时建筑 25(拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得( D ) A(房屋拆迁证明书 B(房屋拆迁同意书 C(房屋拆迁认可资格 D(房屋拆迁许可证 26(房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是( C ) A(同级人民法院 B(上级房屋拆迁管理部门 C(同级人民政府 D(同级人民检察院 27(在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是( A ) A(房地产开发企业 B(房屋管理部门 C(房地产中介机构 D(房地产承建企业 28(为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是( B ) A(公众代办性质的服务 B(特约服务 C(商业服务类服务 D(部分公共设施的管理 29(可以向城镇职工出售的公有住房是( C ) A(办公、经营和住房混合在一起的住房 B(两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房 C(国有企业、事业单位的套间住房 D(已列入城市规划有待改造拆迁的住房 30(经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于( B ) A(单位职工集体建房 B(购买国债 C(购买股票和企业债券 D(投资公共设施建设 31(外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权(D ) A(可以是无偿的 B(期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限 C(包括地上、地下和空间使用权 D(只是一种地上使用权 32(可以加收城镇土地使用税的情况是( A ) A(逾期不使用所征土地 B(征用城市中心地段的土地 C(用地在批准权限以内 D(前一次征地还未使用，又进行征地 33(狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的( B ) A(客体具有涉外因素 B(主体具有涉外因素 23 C(内容具有涉外因素 D(主体、客体和资金来源具有涉外因素 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34(国家建设征收土地行为的法律特征是( BCD ) A(征地主体的多样性 B(征地理由的合法性 C(征地行为的行政性 D(征地条件的补偿性 E(征地程序的灵活性 35(协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有( CE ) A(公平 B(平等 C(自愿 D(有偿 E(合法 36(按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为( AE ) A(经营性开发 B(单项开发 C(小区开发 D(成片开发 E(自用性开发 37(土地使用权的特征主要包括( ABCD ) A(权利的派生性 B(客体的有限性 C(取得的法定性 D(使用的期限性 E(利益的共享性 38(房地产法所涉及的范围主要包括( ABCDE ) A(规划 B(土地 C(房产 D(建筑 E(住宅 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39(房地产市场 是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。 40(商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 41(土地登记制度 是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。 42(经济适用住房 24 是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 43(外商投资企业用地 是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44(简述建筑物区分所有权的特征。 (1)复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。(2)专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。(3)权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。 45(简述业主委员会的职责。 业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责:(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。(3)及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。(4)监督业主公约的实施。(5)业主大会赋予的其他职责。 46(违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些, (1)违法出让土地使用权的责任。(2)擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任;(3)违法转让房地产的责任;(4)违法预售商品房的责任;(5)违反规定交付房屋的责任;(6)违法收费的责任 47(简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。 (1)维护国家主权原则。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。(2)平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的条款，也不提出任何不合理的要求。(3)统一管理原则。主要表现在:?单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准;?任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设;?土地使用权统一进行有偿出让。 五、论述题(本题8分) 48(论述农村土地承包经营权流转的方式。 土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权 25 转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。 六、案例分析题(本题10分) 49(2003年5月～某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元～并用一块以出让方式取得的 土地,已取得土地使用权证,进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同～并且办理 了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里～烟草公司在用于抵押的土地上 建起了简易仓库～出租给邻近的金属公司临时存放货物～但没有办理租赁合同登记备案 手续。后烟草公司无法按期偿还贷款～于是银行要求拍卖其抵押的土地～以抵偿贷款。 烟草公司在此时却提出～土地的所有权属于国家～烟草公司无权将其抵押～认为抵押合 同无效。银行坚持不同意～并提出不仅要将土地进行拍卖～而且要求烟草公司将土地抵 押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下～于是银行向法院起诉。 问题: (1)烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么? (2)烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么? (3)银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么? (4)本案应如何处理? 答:(1)可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。(2)有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。(3)无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。(4)将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。 26 全国2009年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的。请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，( C ) A. 由工商行政部门吊销营业执照 B. 由县级以上人民政府处以房屋总造价2%以下罚款 C. 由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续 D. 由房屋业主责令限期补办验收手续 2.在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于( A ) A. 行政法律关系 B. 民事法律关系 C. 刑事法律关系 D. 宪法法律关系 3.房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为( B ) A. 免缴土地增值税 B. 免缴房屋契税和土地使用税 C. 免缴个人所得税 D. 免缴营业税 4.土地所有权属于( c ) A. 国家或个人所有 B. 国家或企业所有 C. 国家或农民集体所有 D. 个人或农民集体所有 5.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，国家在一定条件下可以无偿收回土地使用 权，即开发商未动工超过出让合同约定的动工开发日期满( A ) A. 2年 B. 3年 C. 4年 D. 5年 6.《农村土地承包法》规定的耕地承包期为( B ) A. 20年 B. 30年 27 C. 40年 D. 50年 7.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以( C ) A. 延期办理 B. 委托中国某机关代为办理 C. 委托中国律师代为办理 D. 不予办理但承认其产权 8.在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方( B) A. 可以收回其承包地 B. 在其于新居住地取得承包地后收回 C. 不得收回其承包地 D. 应将承包地转为集体机动地 9.土地承包经营权的出租，在同等条件下，本集体经济组织成员( A ) A. 享有优先权 B. 经过承包人同意享有优先权 C. 不享有优先权 D. 不得承租 10.根据法律规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准的国家 机关是( C ) A. 省级人民政府 B. 县级人民政府 C. 国务院 D. 农业部 11.下列属于房地产法调整对象的是( A ) A. 城市房地产开发经营关系 B. 农村房地产开发经营关系 C. 房屋倒塌致人伤亡产生的关系 D. 盗窃房地产证产生的关系 12.共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是( C ) A. 共同共有 B. 按份共有 C. 如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有 D. 如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有 13.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金所有权属于( A ) A. 职工个人 B. 职工所在单位 C. 职工个人和职工所在单位共同共有 D. 职工个人和职工所在单位按份共有 14.房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方( D ) A. 有权拒绝 B. 在给予补偿后应予许可 C. 因煤气管道有危险而有权拒绝 D. 应当许可 15.在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是( A ) A. 房屋扩建、改建或部分拆除 B. 房屋买卖、交换、继承 C. 房屋设定抵押权、典权 D. 土地使用年限届满 16.关于房地产开发用地，正确的理解是( A ) A. 开发商仅取得国有土地使用权 B. 开发商取得国有土地所有权 C. 开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发 D. 开发商仅取得建设权，没有土地使用权 17.居住用地使用权出让的最高年限为( C ) A. 50年 B. 60年 C. 70年 D. 80年 18.耕地占用税的纳税人为( D ) A. 外商投资企业 B. 单位和外商投资企业 C. 个人和外商投资企业 D. 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 28 19.土地使用权的划拨是( D ) A. 立法行为 B. 民事行为 C. 抽象行政行为 D. 具体行政行为 20.根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是( A ) A. 自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元 B. 自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元 C. 自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元 D. 自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元 21.个人住房贷款中借款人以所购自用房抵押的，必须为抵押住房价值额的( D ) A. 1/2 B. 1/3 C. 1/4 D. 全部 22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之日起( B ) A. 10天内 B. 30天内 C. 60天内 D. 90天内 23.村民甲因与村主任发生矛盾，将本村的基本农田保护区标志烧毁，对此( B ) A. 农田行政管理部门应当将甲交付公安局进行处理 B. 农田行政管理部门应当责令甲恢复现状 C. 村民委员会可以对甲处以1000元以下罚款 D. 由司法机关对甲予以处理 24.关于房屋租赁，下列表述正确的是( C ) A. 房屋已抵押的，抵押人有权自行出租 B. 房屋共有人一方有权自行出租 C. 未取得房屋所有权证的不得出租 D. 无需在房地产管理部门登记即可出租 25.非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地大量毁坏的，处以( A ) A. 5年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 B. 5年以下有期徒刑或拘役 C. 6年以下有期徒刑或拘役 D. 7年以下有期徒刑或拘役 26.出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效期内对抵押权人( B ) A. 无效 B. 有效 C. 部分有效 D. 部分无效 27.在职工家庭里，已售公房的产权共有关系属于( B ) A. 按份共有 B. 共同共有 C. 成年人共同共有 D. 成年人按份共有 28.对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，执行费由( C ) A. 申请人承担 B. 申请人和被申请人共同承担 C. 被申请人承担 D. 人民法院承担 29.拆迁范围确定后，法律不禁止( B ) ((( A. 续租房屋 B. 向有关部门申诉 C. 新建、扩建、改建房屋 D. 改变房屋和土地用途 30.住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可能获得住房公积金管理 29 委员会批准使用公积金的条件是( D ) A. 购买国有上市公司的股票 B. 购买不动产 C. 向国有企业提供担保 D. 购买国债 31.土地增值税税率采用( A ) A. 超额累进税率 B. 超率累进税率 C. 超倍累进税率 D. 全额累进税率 32.房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项协商不成，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民法院提起诉讼的期限为接到裁决之日起( B ) A. 2个月内 B. 3个月内 C. 4个月内 D. 5个月内 33.房产契税征税对象是( D ) A. 房屋租赁 B. 农村集体土地经营权转让 C. 房屋修缮 D. 国有土地使用权出让 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.城市房屋权属登记的程序主要包括( ABCDE ) A. 登记收件 B. 产权审查 C. 绘制权证 D. 税费发证 E. 勘丈绘图 35.农村土地承包方享有的权利包括( ABCD ) A. 土地承包经营权 B. 土地承包经营权的流转 C. 承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利 D. 法律、行政法规规定的其他权利 E. 自主开发权 36.拆迁出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括( ABC ) A. 拆迁人 B. 被拆迁人 C. 被拆迁房屋的承租人 D. 公证机关 E. 被拆迁房屋的主管部门 37.土地使用权出让的方式有( BCD ) A. 划拨 B. 招标 C. 拍卖 D. 协议出让 E. 赠与 38.房地产交易的要式性是指( AD ) A. 交易通过合同形式实现 B. 交易要经公证部门公证 C. 交易双方意思表示真实 D. 房地产权属的变动须办理登记手续 E. 交易双方具有民事行为能力 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39.房屋按份共有 是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同 30 人有权要求将自己的份额分出或者转让。 40.房地产关系 是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。 41.房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 42.住房公积金 是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 43.涉外房地产 广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务, (1)履行物业管理服务合同，依法经营;(2)接受业主委员会和业主及使用人的监督;(3)重大管理措施应提交业主委员会审议批准;(4)接受行政管理部门监督指导;(5)定期向全体业主公布管理费用收支帐目;(6)物业管理服务合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。 45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。 (1)房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。(2)房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域(含郊区)为征税范围;县城以县城镇行政区域(含镇郊)为征税范围;建制镇以镇人民政府所在地的镇区(不包括所辖的行政村)为征税范围;工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。(3)房产税计税依据房产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。 46.简述房地产权属登记的公示功能。 公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈;另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。 47.简述房地产法律责任的形式。 (1)民事责任:它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违约责任和不履行其他义务的责任。承担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等。(2)行政责任:它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行政法律后果。行政责任因违法主体的不同而存在区别，如行政机关与作为行政相对人的自然人和法人等。(3)刑事责任:它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事法律后果。刑事责任是法律责任形式中最严厉的措施。 五、论述题(本大题8分) 48.论述住房部分产权的法律性质。 住房部分产权是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。关于住房部分产权 31 的法律性质主要有四种学说:?单独所有权说，即房屋产权受到特殊的限制。?租赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。?共有权说，即购房人和原产权单位对住房享有共有权。?他物权说，即是一种受限制的物权。住房部分产权的法律性质应属于部分所有权，是财产权的一种形式。首先根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理;其次，部分产权的内容与所有权的内容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到限制。最后，从部分产权的主体来分析，共有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。 六、案例分析题(本大题10分) 49.2004年11月23日～泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司～使用期40年～并约定合同签订后30日内～泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金～在签订合同后60日内～支付完全部土地使用权出让金～逾期30日仍未全部支付的～土地局有权解除合同。合同签订后～泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日～土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而～由于资金困难～到2005年4月1日～泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后～土地局书面通知泰丰公司～限其于9月30日前全部履行合同～否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后～经过努力却未筹集到钱款～至2005年9月30日～仍未按规定履行合同。于是～土地局决定解除合同～收回土地使用权～对所发土地使用证进行注销登记～于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。 问题: (1)土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以,请说明理由。(3分) (2)如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球 场,为什么,(2分) (3)如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效,为什么,如出让合同 签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公 司才取得该集体土地的使用权,(3分) (4)如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效,为什么,(2分) 答:(1)某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。(2)不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。(3)合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。(4)无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。 32 全国2009年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的( B) A.“房屋日” B.“土地日” C.“物业日” D.“住宅日” 2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了( C ) A.城市物业管理关系 B.土地承包和管理关系 C.城市房地产管理关系 D.城市建筑设计管理关系 3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是( D ) A.省一级人民政府 B.市一级人民政府 C.县一级人民政府 D.国务院 4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于( B ) A.开发商 B.国家 C.业主委员会 D.业主大会 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权( A ) A.可以无偿收回 B.只能有偿收回 C.应当无偿收回 D.应当有偿收回 6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地( A ) A.转用审批手续 B.征用审批手续 C.出让审批手续 D.转让审批手续 7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于( A ) A.原始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.他项权登记 8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是( D ) A.德国 B.法国 C.日本 D.澳大利亚 9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的( B ) A.产权确认功能 B.管理功能 C.公示功能 D.保障功能 10.以划拨方式取得的土地使用权( C ) A.均有期限限制 B.一般没有期限限制 C.原则上不允许进入房地产市场 D.具有有偿属性 11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为( A ) A.2000万元以上 B.3000万元以上 C.4000万元以上 D.5000万元以上 33 12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的( B ) A.使用权 B.所有权b C.占有权 D.出让权 13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式( B ) A.一概实行货币补偿 B.当事人可以选择 C.当事人原则上不可以选择 D.主要实行产权置换 14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人( D ) A.扩建、改建房屋 B.续租房屋 C.改变房屋和土地使用用途 D.继承房地产 15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，( A ) A.对附属物也应当进行补偿 B.对附属物不予补偿 C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿 D.对宅基地也应当予以补偿 16.下列情形不属于房地产转让的是( B ) ((( A.房地产赠与 B.国家对集体土地所有权的征收 C.以房地产抵债 D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房 17.根据我国现行法律制度，商品房预售( A ) A.必须交付全部土地出让金 B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证 C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证 D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金 18.房地产抵押权属于( C ) A.一种独立权 B.一种优先权与独立权 C.一种价值支配权 D.一种独立权与价值权 19.职工以成本价购买的公有住房产权归( C ) A.单位所有 B.居委会所有 C.个人所有 D.国家所有 20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的( A ) A.货币工资 B.实际工资 C.实物工资 D.补发工资 21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的( A ) A.居住问题 B.经济问题 C.工作问题 D.使用权问题 22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是( D ) A.开发商 B.物业管理企业 C.政府房地产管理部门 D.业主 23.下列不属于业主大会职责的是( B ) ((( A.选聘、解聘物业管理企业 B.自主成立物业管理企业 34 C.决定专项维修资金使用、续筹，并监督实施 D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于( A ) A.双方的服务合同而产生 B.开发商的指定而产生 C.开发商的聘任而产生 D.政府的任命而产生 25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是( C ) A.增值额未超过扣除项目10,的 B.增值额未超过扣除项目15,的 C.增值额未超过扣除项目20,的 D.增值额未超过扣除项目25,的 26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是( D ) A.乡镇税务所 B.县级税务局 C.地、市级税务局 D.省级税务局 27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为( A ) A.成交价格 B.卖方报价 C.参考价格 D.买方报价 28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得( C ) A.施工许可证 B.建设工程规划许可证 C.国有土地使用权证 D.商品房预售许可证 29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同 实际上属于土地使用权有偿( B ) A.出让 B.转让 C.抵押 D.出租 30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权 或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起( C ) A.民事诉讼 B.刑事诉讼 C.行政诉讼 D.违宪诉讼 31.房地产法律责任的主要形式不包括( A ) ((( A.经济责任 B.刑事责任 C.行政责任 D.民事责任 32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是( D ) A.不履行房屋预售合同 B.侵犯他人的房屋产权 C.不按时交付商品房 D.无照经营房地产开发企业 33.对土地复垦实行的原则是( C ) A.“谁主张，谁举证” B.“谁受益，谁负责” C.“谁破坏，谁复垦” D.“谁使用，谁付费” 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.房地产开发的特征主要包括( BCDE ) 35 A.利润丰厚 B.投资量大 C.建设周期长 D.涉及面广 E.工程项目多 35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括( ABCDE ) A.国家包 B.福利性 C.低租金 D.供给制 E.等级制 36.下列对物业管理特征表述正确的是( BD ) A.物业管理关系具有无偿性 B.物业管理关系是民事关系 C.物业管理关系是不平等关系 D.物业管理关系具有有偿性 E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系 37.住房公积金所具有的特征主要包括( ABCD ) A.社会性 B.互助性 C.保障性 D.政策性 E.自愿性 38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括( ABCD ) A.房屋买卖 B.房屋交换 C.土地使用权转让 D.国有土地使用权出让 E.农村集体土地承包经营权的转让 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39(建筑物区分所有权 是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。 40(临时安置补助费 是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。 41(商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。 42(业主委员会 是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。 43(经济适用住房 是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44(我国房地产法的基本原则有哪些, (1)土地公有原则。(2)土地有偿使用原则。(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。(4)房地产综合开发原则。(5)城镇住房商品化原则。(6)宏观调控与市场 36 调节相结合的原则。 45(外商投资企业用地取得的方式有哪些, (1)通过出让方式取得土地使用权。(2)土地使用权作价入股。(3)通过租赁厂房和场地的方式。(4)通过企业拍卖或租赁经营方式。(5)与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。 46(商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理, 按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。具体责任是:(1)房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅书》，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。(2)商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 47(简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。 (1)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。(2)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。 五、论述题(本大题8分) 48(试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。 发包方的权利包括:(1)发包的权利;(2)监督的权利;(3)处理的权利。发包方的义务包括:(1)维护承包的土地承包经营权;(2)尊重承包方生产经营自主权;(3)为承包方提供必要的服务;(4)组织农业基础设施建设;此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。 六、案例分析题(本题10分) 49.2000年3月5日～甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同～约定:甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司～每月租金150万元～按月收租～租期二年～从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后～双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后～甲公司将楼房交付乙公司使用。此后～乙公司按期交租。2000年9月～甲公司因欠丙公司2800万元～便将该楼房抵押给丙公司～双方订立了抵押合同～约定:如甲公司不能在2000年12月底还债～丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月～甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务～于2001年1月～丙公司要求乙公司向其缴纳租金～乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月～乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由～既拒绝向甲公司交租～又不向丙公司交租。2001年4月～甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题: (1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?(3分) (2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?(2分) (3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?(3分) 37 (4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2分) 答:(1)甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。(2)未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。(3)丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。(4)丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。 全国2010年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的 括号内。错选、多选或未选均无分。 1.下列法律中不属于广义房地产法的是( D ) ((( A.《招标投标法》 B.《建筑法》 C.《城乡规划法》 D.《行政诉讼法》 2.下列属于房地产三级市场交易活动的是( C ) A.土地使用权的出让 B.土地使用权出让后的转让 C.投入使用的房地产买卖 D.土地使用权出让后的房地产开发经营 3.下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是( D ) A.上海市人民代表大会常务委员会 B.国务院法制办公室 C.深圳市工商行政管理局 D.武汉市人民政府 4.下列属于土地使用权客体的是( A ) A.地面 B.地下资源 C.埋藏物 D.隐藏物 5.行政划拨属于土地使用权取得方式中的( B ) A.传来取得 B.原始取得 C.有偿取得 D.强制取得 6.我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是( B ) 38 A.50年 B.30年 C.20年 D.10年 7.套内建筑面积不包括( D ) ((( A.套内使用面积 B.套内墙体面积 C.套内阳台面积 D.套内窗台面积 8.相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这 表明了处理相邻关系应遵循( C ) A.有利生产原则 B.方便生活原则 C.公平合理原则 D.团结互助原则 9.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有( B ) A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 10.建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的( A ) A.行业管理 B.设立管理 C.资质管理 D.业务管理 11.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于( B ) (((A.人民币500万元 B.人民币1000万元 C.人民币1500万元 D.人民币2000万元 12.设立房地产开发企业，应该( D ) A.申请法人登记，但不必申领营业执照 B.申领营业执照，但不必在政府机关备案 C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案 D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案 13.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的( C ) A.承租人 B.使用人 C.所有人 D.抵押权人 14.下列关于拆迁人的正确表述是( A ) A.拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系 B.拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系 C.房屋拆迁管理部门可以作拆迁人 D.房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人 15.在房屋拆迁补偿中，货币补偿( B ) A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用 39 B.采取等价有偿原则 C.不宜采取等价补偿原则 D.采用平等协商原则 16.下列财产中可以作为抵押标的物的是( A ) A.某私营企业的厂房 B.某中学的教学楼 C.某医院的门诊大楼 D.某海关扣押的一批走私汽车 17.根据我国现行法律规定，房屋预售( D ) A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证 B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证 C.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证 D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证 18.下列情况下，符合房屋租赁条件的是( C ) A.李先生出租自己的“小产权房” B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋 C.陈女士出租自己购买的商品房 D.白小姐出租被法院依法查封的商店 19.职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位( B ) A.应当贴息 B.不得贴息 C.自由决定贴息与否 D.与职工协商贴息比例 20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的( A ) A.货币工资 B.基本工资 C.实物工资 D.补发工资 21.职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的( D ) A.土地所有权变更登记手续 B.土地占有权变更登记手续 C.土地支配权变更登记手续 D.土地使用权变更登记手续 22.召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为( C ) A.10, B.15, C.20, D.25, 23.下列关于业主大会表述错误的是( A ) (( A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会 B.业主委员会应当做好业主大会会议记录 C.业主可以委托代理人参加业主大会会议 40 D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 24.业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权( B ) A.2,3以上通过 B.1,2以上通过 C.1,3以上通过 D.1,4以上通过 25.土地增值税税率采用( C ) A.二级超额累进税率 B.三级超额累进税率 C.四级超额累进税率 D.五级超额累进税率 26.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为( D ) A.乡财政所 B.县财政局 C.省财政厅 D.国家财政部 27.城镇职工按规定第一次购买公有住房的( A ) A.免征房地产契税 B.减征房地产契税 C.加征房地产契税 D.按比例征收房地产契税 28.横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为( A ) A.无效合同 B.可撤销合同 C.有效合同 D.可变更合同 29.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是( B ) A.房地产抵押纠纷 B.土地权属确认纠纷 C.商品房预售纠纷 D.土地使用权租赁纠纷 30.国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是( C ) A.县级以上人大常委会 B.县级以上人民政府 C.市、县人民政府土地主管部门 D.国家土地管理局 31.对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是( B ) A.消除危险 B.罚款 C.赔礼道歉 D.承担违约金 32.对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政机关是( D ) A.房地产行政管理机关 B.建设行政管理机关 C.规划行政管理机关 D.工商行政管理机关 33.甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是( C ) A.罚款 B.没收财产 41 C.罚金 D.没收违法所得 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括 ( ABC ) A.经济效益 B.社会效益 C.环境效益 D.人文效益 E.政治效益 35.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是( ABCD ) A.调整公房租金 B.出售公有住房 C.集资建房 D.合作建房 E.鼓励修建“小产权房” 36.设立物业管理服务企业具备的条件包括( BCDE ) A.有较丰富的本行业从业经验 B.有企业名称和固定的办公场所 C.有符合企业登记管理要求的注册资本 D.有维修、服务和管理的规章制度 E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员 37.国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法( ABC ) A.执业咨询认证 B.采取统一考试 C.注册登记 D.年检 E.健康登记 38.下列属于免缴城镇土地使用税的有( ABDE ) A.国家机关、人民团体、军队自用的土地 B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地 D.市政街道、广场、绿化地等公共用地 E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39、城市公房 42 是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。 40.违章建筑 是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。 41、商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 42、物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 43、个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44.简述房地产法的基本原则。 (1)土地公有原则;(2)土地有偿使用原则;(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则;(4)房地产综合开发原则;(5)城镇住房商品化原则;(6)宏观调控和市场调节相结合原则。 45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。 (1)向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。(2)出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。(3)开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。(4)外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。 46.简述解决房地产纠纷的法律方式。 (1)协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。(2)行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。(3)仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。(4)诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。 47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。 违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。 五、论述题(本题8分) 48(试述我国基本农田保护制度的主要内容。 我国基本农田保护制度的主要内容包括:(1)实行基本农田保护区制度:?基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用;?需要占用基本农田应报国务院批准;(2)实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将 43 所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。(3)禁止破坏基本农田。(4)禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。(5)实行基本农田地力等级评定制度。(6)实行基本农田保护责任制度。 六、案例分析题(本题10分) 49.2006年3月～某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元～贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日～并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同～如果培训中心不能按期清偿债务～则该办公楼及培训楼将由某支行变卖～以清偿贷款。随后～双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日～该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息～尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后～该中心仍然不能清偿。2007年7月～某支行与该培训中心协商行使抵押权～拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司～用所得款项清偿所欠银行的全部债务后～剩余归该培训中心。为此～三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后～计划拆除并进行重新开发～但由于甲公司资金不足～故打算与乙公司进行合作～由甲公司提供土地～乙公司提供资金并负责项目管理～房屋建成后双方按照4:6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中～由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续～影响了房产项目的开发～双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明～该培训中心隶属于某国有大型企业～后来随着国家推行国有企业改革政策～该培训中心被剥离出来～成为一独立经济实体～该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。 问题: (1)培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么? (2)如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么? (3)甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么? 答:(1)培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。(2)工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。(3)不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。 全国2010年10月高等教育自学考试 房地产法试题 44 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.有权制定房地产行政法规的部门是( ) A.全国人民代表大会 B.国务院 C.建设部 D.某自治县人民代表大会 2.国有土地使用权出让属房地产交易的( ) A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是( ) A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意 B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效 C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同 D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案 4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的( ) A.4—8倍 B.4—10倍 C.6—8倍 D.6—10倍 5.《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的( ) A.80,以上 B.50,以上 C.30,以上 D.20,以上 6.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是( ) A.德国模式、美国模式 B.日本模式、美国模式 C.日本模式、德国模式 D.美国模式、法国模式 7.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和( ) A.有偿出让 B.无偿转让 C.有偿转让 D.无偿出让 8.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是 ( ) A.房屋管理部门批准 B.物业管理公司批准 C.各所有人一致同意，并签订书面协议 D.支付相应费用 9.《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为( ) A.10,以上 B.10,以下 C.20,以上 D.20,以下 10.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行( ) A.登记主义 B.准则主义 C.申报主义 D.备案主义 11.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是( ) A.日本 B.我国香港地区 C.前苏联 D.英国 45 12.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的( ) A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 13.拆迁房屋必须取得( ) A.拆迁许可证 B.国有土地使用权证 C.建设用地规划许可证 D.建设项目批准文件 14.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是( ) A.拆除出租住宅房屋 B.拆除地上附属建筑物 C.拆除非住宅房屋 D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 15.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( ) A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产开发 D.房屋租赁 16.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为( ) A.市场租金、商品租金和成本租金 B.市场租金、商品租金和福利性租金 C.商品租金、成本租金和公房租金 D.市场租金、成本租金和私房租金 17.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是( ) A.房屋租赁合同 B.房屋租赁证 C.房屋租赁登记书 D.房屋产权证 18.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括 ( ) A.国家包 B.等级制 C.供给制 D.货币工资分配制 19.改革开放前我国住房制度价格方面实行( ) A.住房高租金制 B.价格自由化 C.住房低租金制 D.住房商品化 20.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价 的( ) A.50, B.60, C.70, D.80, 21.在物业管理中，物业管理的主体是 ( ) A.业主 B.物业管理公司 C.业主管理公司 D.业主委员会 22.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织 召开业主大会临时会议，该比例是( ) A.10, B.20, C.30, D.50, 23.物业管理的基本业务工作应该是( ) A.日常生活类服务 B.常规性的公共服务 C.委托性的特约服务 D.行政性的管理服务 24.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是( ) 46 A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押 B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押 C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力 D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人 25.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是( ) A.购买自住房屋的 B.大修自住房屋的 C.离退休的 D.部分丧失劳动能力的 26.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为( ) A.成交价格 B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格 C.土地使用权与房屋交换价格的差额 D.交易双方各自申报的价格 27.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的( ) A.50, B.40, C.30, D.20, 28.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是( ) A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批 B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期 C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证 D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还 29.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由( ) A.外方享有 B.国家或集体享有 C.外商投资企业享有 D.中方享有 30.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是( ) A.及时 B.公正 C.自愿 D.经济 31.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行( ) A.国家定价 B.市场价格 C.成本价格 D.标准价 32.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是( ) A.警告 B.记过 C.记大过 D.降级 33.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是( ) A.行政处罚 B.刑事制裁 C.赔礼道歉 D.行政处分 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括( ) A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制 B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明 C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测 47 D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人 35.房产税的征税范围为( ) A.城市 B.县城 C.建制镇 D.工矿区 E.林区 36.我国对外商投资企业使用土地的限制包括( ) A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权 B.需交纳场地使用费 C.其用地期限与企业的经营期限相同 D.未经批准，不得擅自改变土地的用途 E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设 37.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是 ( ) A.公正 B.秩序 C.自愿 D.效率 E.平等 38.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权( ) A.对该村民处以罚款 B.责令该村民退还非法占用的土地 C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋 D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款 E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39.物权 40.房地产相邻权 41.城市房地产开发 42.房地产转让 43.个人住房贷款 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44.简述建筑物区分所有权的特征。 45.简述房地产开发企业的设立条件。 46.简述城市房屋拆迁的原则。 47.简述业主大会的职责。 五、论述题(本题8分) 48.试述保护耕地是我国的一项基本国策。 六、案例分析题(本题10分) 49.王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定:刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6,，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办 48 理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效， 并要求按房产抵押合同实现抵押权。 问题: (1)在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么? (2)王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么? 全国2011年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码:00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.在我国，土地使用权( ) A.不得转让或抵押 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于( ) A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是( ) A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是( ) A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是( ) A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是( ) A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是( ) A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是( ) A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为( ) A.初始登记 B.变更登记 49 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的( ) A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是( ) A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是( ) A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的( ) A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的( ) A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行( ) A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括( ) A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产开发 D.房屋租赁 17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付 一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是( ) A.30, B.50, C.80, D.100, 18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是( ) A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值权 C.物上代位权 D.优先受偿权 19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过 ( ) A.5年 B.10年 C.15年 D.20年 20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是( ) A.推行住房的实物分配原则 B.国家、集体、个人三者共同负担的原则 C.租、售、建并举的原则 D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则 21.职工以标准价购买的公有住房，拥有( ) 50 A.有限产权 B.部分产权 C.全部产权 D.使用权 22.物业管理的核心内容是物业的( ) A.共有部分和共同事务 B.共有部分 C.共有部分和个体事务 D.共同事务 23.有权批准业主公约的组织是( ) A.物业管理公司 B.业主大会 C.业主委员会 D.居民委员会 24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门( ) A.批准 B.审核备案 C.审查 D.登记备案 25.个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该( ) A.按相应利率档次执行新的利率规定 B.按相应利率档次执行旧的利率规定 C.经借贷双方协商确定利率标准 D.由金融行政主管部门确定利率标准 26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是( ) A.申请人无须提供担保 B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保 C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保 D.申请人应当提供担保 27.下列属于可以提取住房公积金的情形是( ) A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的 B.偿还银行贷款的 C.离休、退休的 D.欠缴国家税款无力支付的 28.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是( ) A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物 B.土地增值税的范围仅为土地使用权 C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物 D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物 29.城镇土地使用税的计税依据是( ) A.纳税人实际占用的土地面积的价值 B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差 C.纳税人实际占用的土地面积 D.建筑物的建筑面积 30.耕地占用税的计税依据是( ) A.纳税人实际占用的耕地面积 B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价 C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价 D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失 31.下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是( ) A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权 B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权 51 C.外商投资企业可以自行改变土地用途 D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇 32.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所 有权的，应当( ) A.先申请行政复议;对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉 B.先申请仲裁;对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉 C.直接向人民法院起诉 D.先申请调解;对调解不服的，可以依法向人民法院起诉 33.未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处( ) A.1万元以上10万元以下罚款 B.2万元以上15万元以下罚款 C.3万元以上20万元以下罚款 D.4万元以上30万元以下罚款 二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号 内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.我国房地产法律体系中专门法包括( ) A.农村土地承包法 B.担保法 C.建筑法 D.住宅法 E.草原法 35.下列属于房地产法律关系特征的有( ) A.主体的多元性 B.主体的单一性 C.客体的确定性 D.客体的双重性 E.内容多样性 36.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有 ( ) A.权属有争议的房地产 B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C.列入文物保护的建筑物 D.已依法公告列入拆迁范围的房地产 E.被依法查封的房地产 37.免征房产税的情形有( ) A.国家机关、人民团体、部队自用房产 B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 D.个人所有非营业用的房产 E.财政部批准免征税的房产 38.外商投资开发经营成片土地的审批程序包括( ) A.土地管理机构的设立 B.项目建议书的编制和审批 C.设立开发企业的审批 D.土地使用权的取得 E.成片开发规划的批准 52 三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分) 39.建筑物区分所有权 40.土地再开发 41.城市房屋拆迁管理体制 42.业主 43.物业管理 四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分) 44.简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。 45.简述土地使用权划拨的特征。 46.简述我国城镇住房制度改革的基本内容。 47.简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。 五、论述题(本大题8分) 48.试述我国《土地管理法》设立的耕地保护制度。 六、案例分析题(本题10分) 49.2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定:甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定:如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。 问题: (1)甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么? (2)甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么? (3)抵押合同的内容是否合法?为什么? (4)甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么? 53