出售二手房知识

出售二手房知识 关注二手房买卖中常见问题及防范对策 买房卖房大事切记擦亮双眼，谨防落入“陷阱”。今年上半年，本市法院出现了二手房买卖诉讼案件大幅上升的现象。昨天，市高院召开新闻发布会，专门提醒老百姓，关注二手房买卖中常见的问题及防范对策。 吃了上家吃下家“阴阳合同”赚差价 手法:一些房屋中介公司在房屋上虚填房价，签订“阴阳合同”，帮助客户少交税或多贷款，而自己多赚差价，事后引发纠纷。 【】一宗房产买卖的实际成交价为96万元，但中介公司“建议”卖方在合同上虚填房价为87万元，以少交契税——到时候得到的好处“匀”给中介公司一点。岂料，买方发现后，以合同价为据，指控中介公司多收了他9万元购房款，打官司要求返还。法院在查清案子的真相后，驳回了原告的诉讼请求，同时对于中介公司的违规行为予以严肃批评，并责令被告补交相应的税款。 无独有偶。徐先生通过仙霞西路上的一家房产经纪公司介绍，打算购买一套价值126.8万元的住房。中介“建议”双方在房产合同上降低房屋总价，将一部分价款以装修转让费的名义另行约定，以达到避税目的。徐先生考虑到这样做可以为自己省下2万多元契税费用，一时冲动便答应了，并且当即签订了购房合同、支付定金1.2万元。事后，家人认为这一做法不对，要求徐先生解除购房合同。然而，当他向中介提出这一要求时，对方却称这属于违约行为，如徐先生执意不肯买房，定金将被没收，中介费则要照付不误。 法官提醒:一些市民为避税钻空子制定“阴阳合同”，这种做法很容易给买卖双方留下隐患，蒙受不必要的经济损失。 中介“空手套白狼”“人间蒸发”损失大 手法:一些人见二手房交易成本低、见效快，纷纷加入房产中介，只用几个电话、几名员工就“开门揖客”。而一些无资质或实力弱的中介公司老板或员工一看情况不妙，立马卷款而逃。 【案例】杨先生想卖房，听信一家中介公司“是退休人员开的，诚实可信”，便将房屋委托给了这家公司。没想到交易中，中介公司职工卷款而逃。而杨先生的产权已转给他人，甚至新房主已经装修入住～他只好将中介公司告上法院，虽然胜诉，并经法院执行人员努力执行，但几年下来，10万余元的钱款才要回了半数。 法官提醒:在选择中介公司时要擦亮眼睛，一定要选择有良好信誉的知名中介公司。这样，即使出现问题，也能找到人，如果诉讼索赔胜诉，经济赔偿也有保证。 “旱涝保收”设圈套“霸王条款”要看清 手法:有些中介公司设计了“旱涝保收”条款，导致买卖双方不知不觉落入圈套，想不付钱都难。 【案例】王先生和中介公司签下合同，规定委托方在委托期限内或委托期结束后3个月内，若与该中介公司介绍的买方签定合同却未进行交易，应按照委托价格总额的1,支付违约金。但后来王先生通过另一家中介公司的介绍签定了买卖合同，结果被前一家中介公司告上法庭，要求支付违约金。后来法院认定该公司合同条款为霸王合同，没有支持中介公司的诉请。 法官提醒:在购房时，一定要充分注意合同上的“霸王条款”。可以从以下几方面去衡量: ?该条款是否免除了对方的责任; ?是否加重自己的责任; ?是否排除了自己的主要权利。此外，最好再咨询业内人士，做到防患于未然。 二手房交易提防中介“现金收房”陷阱 近来，一些不法中介为了获得房源和非法收益，利用自己的业务优势设计各种陷阱。其中，针对多数卖房者缺乏专业经验、急于将手中房屋套现的心理，通过“现金收房”等形式吸引不知情的业主，低价买进，将房源垄断在本公司中，然后加价出售，从中牟取非法差价。那么，消费者如何防范“现金收房”的陷阱呢, 卖房子一定要房产过户 专业人士提醒消费者，防范“现金收房”的陷阱要注意三个要点:一是记住房产过户才是出售房屋的最关键。千万不要一手交钱一手交房快速交易，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖;二是买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》。切不要通过中间人最终造成自己的经济损失;三是不让黑心中介有机可乘。对于心急用钱和图省事的业主，不要听信黑心中介的蛊惑来选择“现金收购”的卖房方式。不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价，牟取暴利。 “现金收房”有何陷阱, 张先生是一家私企老板，最近想把自己的一套两居室卖掉以缓解生意上资金的压力，于是找到了一家中介公司登记并协商卖价30万元。按照中介公司的建议，由中介先预付现金并将其收房，待签订委托卖房包销协议，把房产证交给中介后，就可先得预支40%的房屋订金款。而剩余房款承诺待两个月房子卖出后再另行支付。不到两个月，这家中介告诉张先生，那套房屋已经卖掉，要他来取剩余的款项。中介让张先生与他们再签订一份《全权委托公证》协议，这样不用张先生再舟车劳顿，并代其办理过户等相关手续。张先生答应了，并取走剩余‎‎款项18万元。后来在一次与朋友的聚餐中谈及此事。而刚巧这位朋友的亲戚正是通过那家中介买了张先生的那套房子，成交价是40万元～首先，由于有些不法中介知道经过众多媒体的报道，消费者对“现金收购”已经有所防范。于是就化装成个人购房者，先与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。业主往往在收到房款后将房产证便交到这位购房“个人”手中，至此便以为房屋买卖交易完成了;另外，许多不法中介为了达到牟取暴利的目的，不惜铤而走险直接与业主讨价还价进行现金收房，而当不法中介低价拿到从业主手里骗取的房产证后，进而又转手高价出售，吃取差价。一旦不法中介公司无法快速将压在手里的房屋变现，事情败露后，就会采取不正当手段或抵押或出租，使之快速变成现金，然后溜之大吉。而业主不但不能完成快速交易，反而无形中替不法中介公司担负着许多责任，而业主也无法得到真正的利益优惠。 把握二手房交易各环节 为卖房者支五招 一、卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。 二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。 三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经面房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。 四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。 五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。 如何辨别放心中介，主要应注意以下几方面: 1、最直观的是到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务。但是，这种最基本、最传统的方式和方法将很难验出他真正可靠性，因为类似的资料和证明是很多公司都有的，就算要弄个瑕疵的也不难。 2、看该公司的办公环境、形象外观及公司的规模，这是公司“硬件”，如有其分公司或公司总部的，不妨前往实地考察一番。此外，通过该公司的网站、员工纪律性等，判断该公司的“软件”。因为具备良好的“软件”的中介公司，一般都比较重视公司的形象以及态度售后的相关服务。 3、在委托的洽谈时，留意对方公司的专业程度、维护立场、操作原则及相关条件等。对于一些专业度不足的、立场不坚定的、随意承诺或提出明显不合常规的要求的，应多加注意。 4、通过了解该公司的内部办事流程，来判断该公司的办事效率以及对待客户的重视程度。因为在很多中介公司在操作业务时的程序和效果都基本相同，而且大多数规模较大的公司都具有了值得信赖的条件，而该公司的办事效率、灵活性和服务态度将决定您委托后的满意程度。 5、签订买卖合同或对相关的合同条款，如付款方式，公司的权利及义务、违约责任等。这些都是您签订委托前应该慎重对比的。 、并非是资格老的公司就一定是最好的。我们知道，过去不代表将来，大而老资格的公6 司可能在业务创新、人性化或灵活性存在不足，比如财务收转款项、资料交接等环节过多、死板等。另外，很多新的公司同样吸收了大量行业精英甚至都是由一些有经验有想法的人组建的。他们在经验上、能力上、关系资源上都不见得比老资格的公司差。 7、最后，您最好能够找到公司的领导或者骨干。因为当您找到这些员工办理的业务，会省去很多不必要的麻烦。 警惕居间报酬上的两大陷阱 委托中介寻找合适的房源购买是目前买房人获得房源信息的一个主要渠道，和中介相比，买房人不懂得房屋买卖居间必要的法律知识，在中介让签字的合同上随意签名，对居间合同不严格进行审查是引起房地产居间纠纷的主要原因，下面律师将帮您分析房地产居间合同中关于中介报酬上的“猫腻”: 一、居间不成功，还要支付中介佣金 房地产中介公司对于违约解除房地产买卖合同的违约方要求其支付中介费，听起来中介公司的要求似乎有些道理，因为委托人和房产中介签订的居间合同内的确约定了诸如“导致 费用××元”的条款。 房地产买卖合同无法签订或无法履行的违约方支付中介 但实际上房地产中介合同属于居间合同性质，根据《合同法》的规定，居间人只有在居间成功后才能要求 委托人支付居间报酬，对于居间不成功的可以要求委托人支付必要的费用，如果中介公司没有必要费用的证明，委托人可以拒绝支付中介费(即居间报酬)。房地产居间费用一般指必要的路费、电话费等，而费用的金额和高达数千甚至上万的居间报酬在数额上是无法相比的。 房产中介和委托人签订的居间不成功也要支付居间报酬的约定属于加重委托人的义务，使得房产中介无论在居间是否成功的条件下都可以获得报酬，明显属于显失公正的合同条款，且和合同法关于居间保酬的规定相背，当属无效约定。 二、中介要分罚没定金的一杯羹 根据定金罚则:买方在缴纳定金后反悔的，没收买方定金，卖方收取定金后违约不卖房的则双倍返还定金，很多中介都代收定金，买方并不是向卖方直接缴纳定金，而是将定金交给中介，由中介转交，或者由中介监管，特别是在买方违约的情况下，中介成了定金的实际保管人，有的中介根据房地产居间合同要求在定金里分一杯羹，要求扣除中介报酬。 其实买卖任何一方根据定金罚则获得的定金是属于其的，和保管定金的中介并无任何关系，中介不能要求分割定金。 上 海 市 房 地 产 居 间 合 同 委托人甲(出售、出租方) 居 间 方 委托人乙(买入、承租方) 第一条 (订立合同的前提和目的) 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易 ____________(买卖/租赁)合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。 第二条 (提供居间房地产的座落与情况) 委托人甲的房地产座落于___________市___________区(县)_____________路____________弄___________号__________室共___________套，建筑面积为_____________平方米，权属为____________ ，权证或租赁凭证编号_______________， 其他情况_________________。 委托人乙对该房地产情况已充分了解。 第三条 (委托事项) (一)委托人甲委托事项(共__________项) 主要委托事项: 1、________________________________________________ 2、________________________________________________ 其他委托事项: 、________________________________________________ 1 2、________________________________________________ 3、________________________________________________ - 1 – (二)委托人乙委托事项:(共______项) 主要委托事项: 1、 2、 其他委托事项: 1、 2、 3、 第四条 (佣金标准、数额、收取方式、退赔) (一)居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第 种方式计算支付佣金;(任选一种) 1、按该房地产______________(总价款,月租金计)______,，具体数额为___________币__________元支付给居间方; 2、按提供服务所需成本计____________币___________元支付给居间方。 (二)居间方已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第__________种方式计算支付佣金;(任选一种) 1、按该房地产___________(总价款,月租金计)__________,，具体数额为_____________币____________元支付给居间方; 2、按提供服务所需成本计_____________币____________元支付给居间方。 (三)居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金: 1、未完成委托人甲委托的主要事项第( )项、其他事项第( )项的，将合同约定收取佣金的____________,，具体数额为___________币________________元，退还委托人甲。 2、未完成委托人乙委托的主要事项第( )项、其他事项第( )项的，将合同约定收取佣金的 ,，具体数额为_________币_____________元，退还委托人乙。 - 2 – 第五条 (合同在履行中的变更及处理) 本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_______天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意;擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。 本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。 第六条 (违约责任) (一)三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任: 1、无正当理由解除合同的; 2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的; 3、其他过失影响委托人甲、乙交易的。 (二)三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任: 1、无正当理由解除合同的; 2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的; 3、相互或与他人私下串通，损害居间方利益的; 4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为。 (三)三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的___________,，计__________币_________元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。 第七条 (发生争议的解决方法) 三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第( )项进行解决: 1、向_____________仲裁委员会申请仲裁〖 〗 2、向法院提起诉讼〖 〗 第八条(订立合同数量) 本合同壹式____份，甲、乙、丙三方各执____份。 - 3 – 补充条款 ――――――――――――――――――――――――― (粘贴线) (骑缝章加盖处) - 4 – 委托人甲(名字/名称) 居间方(名称)委托人乙(名字/名称) 身份证号, 营业执照号码 身份证号, 其他证件号码 其他证件号码 住,地址 住,地址 住,地址 邮政编码 邮政编码 邮政编码 联系电话 联系电话 联系电话 本人, 法人, 本人, 法定代表人 法定代表人 法定代表人 (签章) (签章) (签章) 代理人(签章) 执业经纪人(签章) 代理人(签章) 执业经纪证书(编号)______________ 年 月 日 年 月 日 年 月 日 签于: 签于: 签于: - 5 – 特 别 告 知 一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》《上海市经纪人条例》等有关规定制定的示范文本，供当事人约定采用。 二、本合同所称的委托人甲是指委托居间方出售或出租房屋的当事人;本合同所称的委托人乙是指委托居间方买入或承租房屋的当事人;本合同所称的居间方是指为委托人提供居间服务，具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产居间是指居间方向委托人订立房地产交易(买卖、租赁等)合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付佣金的经营行为。 三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员(以下简称执业经纪人)和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产居间业务的组织以及提供服务人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的，不得与委托人订立本合同。委托人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人(居间方)的营业执照、备案证书、以及提供服务的执业经纪人的执业证书，房地产经纪人应予以配合。 四、订立本合同前，委托人甲应当充分了解居间方提供居间服务的有关服务范围、内容，以及承诺的事项是否符合自己的需要;并仔细查阅居间方提供的书面告知资料及向居间方真实告知委托的房地产情况，委托人乙应当实地勘查居间方提供的房地产及了解各项服务内容。 五、订立合同时，委托人应当明确委托事项，详细了解与核对合同的条款、履行合同的时间、支付佣金的方式和数额、发生违约的退赔与补偿、发生争议的解决方法等。对居间方提供的咨询以及协商订立合同时发生疑问，可以向房地产所在地房地产管理部门、工商行政管理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中，三方未尽事宜可通过本合同的"补充条款"予以补充约定。 六、订立合同后，委托人与居间方应当按照合同约定履行。合同履行期间发生争议的，可通过协商解决争议;协商不成的，应按照合同约定的方式解决。 七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心、市执业经纪人协会;市房地产经纪人协会均有售，建议委托人先行购买本合同并仔细阅读， 八、本合同由上海市房屋土地资源管理局制定、上海市工商行政管理局监制，不得翻印。 住宅二手房交易税费一览 税费名称 购买方 备注 出售方 总房款×0.3% 合同公证费 由引发方承担 总房款×0.05% 合同印花税 总房款×0.05% 2.5元/平方米×建筑面积 交易手续费 2.5元/平方米×建筑面积 交易登记费 80元/套 商业及组合200元/套 抵押登记费 纯公积金100元/套 配图费 25元/张 权怔印花税 5元/本 贷款保险费、担保费 贷款额×系数 普通住宅 总房款×1.5% 契 税 非普通住宅 总房款×3% 五年内 总房款×5.55% 普通住宅 营五年上 业营业税无抵扣 五年内 总房款×5.55% 税 非普通住宅 五年上 差额×5.55% 1、自住5年以上并是家普通住宅 总房款×1% 或 利润×20% 庭唯一一套住房的可免 征。 所2、出售前后1年内按市得场价重新购房的先以保 非普通住宅 总房款×2% 或 利润×20% 税 证金形式缴纳，再视其重 新购房的金额与原住房 销售额的关系，全部或部 分退还保证金。 总房款×1% 中介费 总房款×1% 或由一方支付2%