景德镇土地定级技术报告

景德镇土地定级技术报告 景德镇市城区土地定级与基准地价更新 景德镇市国土资源局 二0一0年十一月 前 言 土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素～一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况～而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、土地、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作～同时～为全面掌握城市土地质量及利用状况～提高土地利用效率～为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。 景德镇市城区,92.034平方公里,土地定级与基准地价更新工作是在中共景德镇市委、市人民政府的领导下～在江西省国土资源厅的业务指导下～由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司共同完成。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月颁布的•城镇土地分等定级规程?和2001年11月颁发的•城镇土地估价规程?,以下简称•规程?,为依据～同时充分地考虑景德镇市城区的特点。在实际工作中～既严格遵守•规程?～又因地制宜地进行技术创新～从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。 •景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告?分为工作报告和技术报告～其中技术报告总体分为景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果、土地定级、基准地价更新、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共5章21节及成果附表、成果图件。该项工作运用土地信息系统技术～充分发挥景德镇市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势～在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在土地定级方面～充分征询专家意见～确定影响土地级别的因素体系～并运用特尔菲法确定了其相应的权重体系,根据•规程?的要求和定级估价成果应用的需要～将评价区域划分为25m×25m网格的基本评价单元,在各类用地土地定级因子作用分计算中～充分考虑障碍物对各因素作用分计算的影响,在1?10000的数字化地籍图上进行城区范围内的土地综合定级工作。在基准地价更新方面～采用了“以土地定级为基础～用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价～以级控价、以价验级”的技术路线,在样点资料的调查、分析处理的基础上～建立样点地价与评价单元总分值之间 I 的的数学模型～从而确定城区商业、住宅和工业用地的基本评价单元和级别的基准地价,制定出商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作的完成～是全市国土资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要成就～将对景德镇市土地市场建设及全市土地资产管理产生积极而深远的影响。 由于在土地定级估价方面的经验不足和水平有限～报告中如有不妥之处～敬请领导和同行专家批评指正。 二0一0年十一月 II 目 录 第一部分 工作报告 一、景德镇市基本情况 .................................................... 1 (二)资源 .....................................................................................................................1 (三)景德镇市城区简介 ..............................................................................................1 二、工作组织 ............................................................ 3 (一)领导小组职责 .....................................................................................................3 (二)办公室职责 .........................................................................................................4 (三)项目组职责 .........................................................................................................4 (四)专家组职责 .........................................................................................................4 (五)调查组职责 .........................................................................................................4 三、落实工作经费 ........................................................ 5 四、社会经济情况 ........................................................ 5 五、基准地价更新的目的和重要意义 ........................................ 6 (一)基准地价更新的目的 ..........................................................................................6 (二)基准地价更新的重要意义 ..................................................................................6 六、土地市场发展状况 .................................................... 7 七、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究 ............................ 7 (一)级别范围对比分析 ..............................................................................................7 (二)基准地价对比分析 ..............................................................................................7 第二部分 技术报告 第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果 ..................................................9 第一节 土地定级更新范围说明 ............................................ 9 第二节 土地定级与基准地价更新成果 ...................................... 9 一、土地定级与基准地价更新成果 ..............................................................................9 第二章 土地定级 ........................................................................................................ 10 I 第一节 土地定级概述 ................................................... 10 一、土地定级的目的与意义 ........................................................................................ 10 二、土地定级的区域范围 ............................................................................................ 10 三、土地定级的理论依据、原则与方法 ..................................................................... 11 第二节 土地定级的基本思路和技术路线 ................................... 13 一、土地定级的基本思路 ............................................................................................ 13 二、土地定级技术路线 ................................................................................................ 13 第三节 土地定级工作程序 ............................................... 14 第四节 土地定级因素确定及权重测算 ..................................... 16 一、土地定级因素确定 ................................................................................................ 16 二、土地定级因素选取原则 ........................................................................................ 16 三、土地定级因素体系的确定 .................................................................................... 16 四、土地定级因素权重测算 ........................................................................................ 20 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系 ............................. 22 一、土地定级单元划分的原则 .................................................................................... 22二、土地定级单元划分 ................................................................................................ 22 三、定级单元空间拓扑关系 ........................................................................................ 22 第六节 单元因素分值计算及单元总分计算 ........................................................... 23 一、定级因子类型 ....................................................................................................... 23 二、作用分衰减模型 ................................................................................................... 24 三、定级因子作用分计算 ............................................................................................ 24 第七节 土地定级因素资料整理 ........................................... 27 一、商服繁华度资料整理 ............................................................................................ 27 二、交通条件资料整理 ................................................................................................ 30 三、基本设施资料整理 ................................................................................................ 39 四、环境条件资料整理 ................................................................................................ 61 五、人口状况资料整理 ................................................................................................ 63六、产业聚集效益资料整理 ........................................................................................ 65 第八节 网格单元总分计算 ...................................................................................... 66 第九节 土地级别的划分 ................................................. 67 II 一、土地级别划分原则 ................................................................................................ 67 二、级别界限分值确定 ................................................................................................ 67 三、土地级别确定 ....................................................................................................... 70 四、土地级别检验 ....................................................................................................... 72 第四章 基准地价更新 .................................................................................................. 77 第一节 基准地价更新概述 ............................................... 77 一、基准地价更新的理论依据、原则......................................................................... 77 二、基准地价更新的工作依据 .................................................................................... 80 三、基准地价更新的技术路线和工作流程 ................................................................. 80 第二节 基准地价更新 .................................................. 86 一、估价资料的整理汇总 ............................................................................................ 86 二、商业用地基准地价更新 ........................................................................................ 96 三、住宅用地基准地价更新 ...................................................................................... 102 四、工业用地基准地价更新 ...................................................................................... 106 五、基准地价结果及特征比较分析 .......................................................................... 109第五章 景德镇市城区宗地地价修正体系的编制 .......................................................... 111 第一节 宗地地价修正体系编制原理 ...................................... 111 一、宗地地价修正体系 .............................................................................................. 111 二、宗地地价修正系数编制方法 .............................................................................. 112 第二节 商业用地宗地地价修正体系 ...................................... 113 一、商业用地宗地地价影响因素修正....................................................................... 113 第三节 住宅用地宗地地价修正体系 ...................................... 125 一、住宅用地宗地地价影响因素修正....................................................................... 125 二、住宅用地宗地地价其他因素修正....................................................................... 135 第四节 工业用地宗地地价修正体系 ...................................... 136 一、工业用地宗地地价影响因素修正....................................................................... 136 二、工业用地宗地地价使用年期修正....................................................................... 143 第五节 宗地地价修正体系的应用 ........................................ 144 一、收集、整理土地定级估价成果资料 ................................................................... 144 III 二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域 ....................................................... 144 三、调查宗地地价影响因素的指标条件 ................................................................... 144 四、确定修正系数 ..................................................................................................... 144 五、计算宗地地价 ..................................................................................................... 144 第六章 土地定级估价成果应用说明与建议................................................................ 145 第一节 成果的内容及特点 ............................................... 145 一、成果内容 ............................................................................................................. 145 二、成果特点 ............................................................................................................. 146 三、成果意义 ............................................................................................................. 146 第二节 成果的应用说明 ................................................ 147 一、土地定级成果的应用 .......................................................................................... 148 二、基准地价成果的应用 .......................................................................................... 148 三、土地定级估价信息系统应用说明....................................................................... 150 第三节 土地定级估价成果应用建议 ...................................... 151 一、土地定级成果应用建议 ...................................................................................... 151二、基准地价成果应用建议 ...................................................................................... 152 IV 景德镇市城区土地定级与基准地价 更新工作报告 景德镇市国土资源局 二0一0年十一月 一、景德镇市基本情况 ,一,地理位臵 景德镇市位于江西省东北部～居东经116?57’—117?42’～北纬28?44’—29?56’～地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带～扼赣、浙、皖三省交界处～东接婺源、德兴～南邻万年、弋阳～西连波阳～北毗祁门。 (二)资源 ,1,自然资源 景德镇市自然资源非常丰富～境内亚热带常绿阔叶林、常绿落叶阔叶林地带性植被发育完好～拥有木本植物96科257属646种,包括2亚种～49变种～4变型及栽培变种,森林植被资源丰富多样。全市林业用地354667公顷～占土地总面积的67.7%～其中有林地268249公顷。全市活立木蓄积量1047.9万立方米～森林覆盖率51.53%～是江西省重点林区之一。全市现有国营林场、采育林场12个～国营苗圃2个～乡村林场287个～地县级林科所2个～乡,镇,林业工作站38个～森林保护机构14个。距市区50公里处仍保留原始森林～栖息着众多熊、虎、猴类等动物～并生长有红豆杉等珍稀树木。浮梁县瑶里镇的汪湖、白塔寺、梅岭～鹅湖镇的高岭土、东埠村等都是终年云雾缭绕、山清水秀。 ,2,旅游资源 景德镇市的生态环境良好～山清水秀～气候宜人。在旅游资源方面有着瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等以田园风光、乡土特色而著称的著名风景区,在古建筑方面～拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹,而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝:著名的世界制瓷黏土,高岭土,的发源地——高岭古瓷土窑遗址～自五代至明代的陶瓷古窑遗址——湖田古瓷窑遗址,全国重点文物保护单位,～历经明清两代的皇家制瓷基地——御窑厂遗址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑——龙珠阁。 (三)景德镇市城区简介 ,一,珠山区 1 珠山区是瓷都景德镇市的城市区之一～是景德镇市政治、经济、文化中心。东北与浮梁县毗邻～西南同昌江区接壤～秀丽的昌江自北向南纵贯全境。全区面积26平方公里～人口26.2万。现下辖石狮埠、珠山、新村、昌江、周路口、里村、新厂、太白园、昌河9个街道办事处～129个居委会及一批企事业单位。 这里气候宜人～山环水绕～景色秀丽。有气象巍峨、金碧辉煌的龙珠阁～有“集古今陶瓷于一室～述千年历史于一时”的陶瓷历史博览区～有优雅静谧、风景迷人的莲花塘～还有一百多处古朴典雅的世俗建筑等。各具特色的旅游景观～无不给人以美的享受、诗的神韵。 珠山区历史悠久～源远流长。自唐武德四年,公元 621年,～先后隶属新平、新昌、浮梁县领辖。珠山区建制于1970年3月～时称景北区～1979年3月改称珠山区。 改革开放给珠山区插上了腾飞的双翼～使这块古老的土地焕发出勃勃生机。34年来～经济建设突飞猛进。目前～全区规模以上工业企业7户～工业园入园企业30家～2003年工业总产值是建区初期的117倍。青花文具等一批名优产品畅销全国、走向世界。初步形成了陶瓷、化工、橡胶、机械、电子、建筑、食品加工等多种行业的经济发展格局。非公有制经济保持高速发展势头～区内个体工商户、私营企业达10600余户～专业市场46个～2003年非公有制经济税收占区工商税收的86,～一个依托城区、服务城市、门类齐全的第三产业网络已经形成～房地产开发取得重大突破～站前路工程建设顺利进行～现已完成拆迁面积17.8万?～商住楼已建成21万?。各项社会事业取得新的发展。 区域内交通便利。皖赣铁路穿境而过～北通芜湖、南京、与津浦、沪宁线相接～南抵贵溪、鹰潭～与浙赣、鹰厦线相连～206国道纵贯南北～秀丽的昌江300吨级船舶直通长江。景德镇罗家机场可起降麦道82、波音737 等大中型客机～形成了水陆空立体交通网络～为经济的更好发展和中外投资者、经营者来我区兴业创造了良好的外部环境。 得天独厚的地理环境～丰富的旅游资源～坚实的工业基础～形成了珠山区的综合优势～为珠山区更大的发展准备了强足的后劲。今后～珠山区将充分发挥城区优势～以深化改革～扩大开放为动力～以“昌九景”重点区域建设为契机～以高新技术为先导～全方位推进区域经济的振兴～把珠山区建成集科技、教育、商贸、旅游、金融、房地产、信息咨询为一体的新兴城区。 ,二,昌江区 昌江区是中国瓷都--景德镇市另一个城区。辖区环绕整个市区～总面积408平方公里～区辖三乡、两镇、一场、一街道～总人口15.2万。 2 昌江区委、区政府根据昌江区地处城乡结合部这一区情区位～按照"依托城市、服务城市、发展昌江、奔向小康"的思路～确定了建设"工业强区、农业特区、市场大区、城市新区"的发展目标～提出走"深化改革、扩大开放、依靠科技、依托 市场、发展民营"的区域经济发展路子。通过近几年的努力～全区社会事业和经济发展取得可喜的成绩。 改革开放以来～昌江区工业、农业、第三产业发展势头良好。工业方面～已初步形成了多元化、现代化、集约化的城郊工业经济格局～产品主要覆盖陶瓷、电子、机械、化工、医药、食品、造纸、建材、铸造、家具制造等10大门类。生产出的超万件青花大瓷瓶、特大型瓷板画～大型瓷船、龙缸等陶瓷产品闻名海内外。农业方面～昌江区是瓷都主要的蔬菜和副食品生产基地～素有"鱼米之乡"的美誉～已形成种、养、加一条龙的生产格局～有十多个项目已被列为省、市特色农业重点示范项目。第三产业方面～昌江区立足“依托城市、服务城市”的战略～大力发展第三产业～已建成和正在兴建的十大市场～位于城市东西南北中优势地段～其中五大市场被称之为瓷都市场建设的“五朵金花”房地产开发方兴未艾～正在规划建设的郭璞峰景区、三宝国际陶艺村、月亮湖生态旅游区等七大景点将成为拉动昌江区经济发展的新亮点。 昌江区地理位臵得天独厚～交通便利～皖赣铁路和206国道南北贯通～并与九景高速公路接轨～4C级罗家机场已建成通航～昌江渠化水运300吨货轮常年可直航～辖区内有赣东北五个大中型变电站～全区全面开通程控电话和移动通讯。 二、工作组织 为了确保土地定级与基准地价更新工作的顺利进行～景德镇市人民政府成立了分管副市长为组长～景德镇市国土资源局局长为副组长～各相关部门领导为成员的景德镇市土地定级估价工作领导小组。领导小组下设办公室～地点设在景德镇市国土资源局。江西省地源评估咨询有限责任公司作为技术合作单位参与。此项工作由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司有关人员组成项目组、调查组～并聘请市有关部门专家、高校教授和相关行业领导及技术人员组成专家组。 (一)领导小组职责 全面指导土地定级与基准地价更新工作,审批工作、技术方案和系统设计方案, 3 组织、协调和指导全市土地定级与基准地价更新工作,审定有关政策、文件～解决评估工作中出现的重大问题,落实工作经费,核定工作成果及上报审批工作。 (二)办公室职责 组织实施土地定级与基准地价更新工作。协调各职能部门的工作,督促有关部门及时提供有关资料,组织专家选择定级估价因素并确定其权重,组织检查验收外业资料成果,提供后勤保障。 (三)项目组职责 编制上报并具体实施土地定级与基准地价更新工作方案、技术方案。研究制定整个基准地价更新工作的技术路线及方法,解决基准地价测算工作的技术问题,完成项目成果。 (四)专家组职责 解决工作中出现的有关技术问题。对项目组编写的工作方案、技术方案进行可行性论证分析,负责选择土地定级因素～并提出确定权重建议,对定级估价成果进行初审。 (五)调查组职责 调查组由部门资料收集组和野外调查组组成。负责编制景德镇市城区土地定级与基准地价更新资料的调查方案,负责城区土地定级与基准地价更新资料调查收集的具体工作,负责调查资料的整理、数据录入和归档,负责提交合格的调查资料成果。 工作组织运行关系见下图。 4 领导小组 办公室 项目组专家组后勤组 确定技术路线和方法调查组技术组后勤保障 调查方案设计系统应用 中间成果检查修正 收集资料数据处理 处理结果，实地验证与调整定级估价结果分析与评价 工作组织关系运行图 三、落实工作经费 景德镇市城区土地定级与基准地价更新是国土资源管理的一项重要基础性工作～涉及面广～资料繁杂～需要投入大量的人力、物力～必须有充足的工作经费作保障。景德镇市人民政府和景德镇市国土资源局编制了详细的项目经费预算～并多次与景德镇市相关部门协商～落实配套经费。 四、社会经济情况 ,1,社会经济发展状况 2008年全市实现生产总值321.98亿元～为全年目标值的109.3,～按可比价计算～比上年增长15.3%～比全国、全省平均增速分别快6.5和2.6个百分点～是自1995年以来的最好增长水平～较1995-2003年年均增速高3.9个百分点。全年第一产业实现增加值30.45亿元～比上年增长6.2,～第二产业实现增加值188.18亿元～比上年增长20.5,～第三产业实现增加值103.35亿元～比上年增长 9.2,,全市人均生产总值达20646元～ 5 比上年增长14.6,～以上年末汇率换算达1123.7美元～首次突破1000美元～标志景德镇市经济已进入一个新的发展阶段。 五、基准地价更新的目的和重要意义 (一)基准地价更新的目的 全面掌握景德镇市城区土地质量和利用状况～科学管理和合理利用土地～提高土地使用效率～建立科学合理的基准地价体系～从而推动景德镇市土地使用改革向纵深 通过土地定级与基准地价更新～便于合理调控土地市场～规范土地市场交易行为～发展。 为征收土地税费～制订土地利用计划、规划～发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据, 推行土地招标、拍卖、挂牌、整理、储备、实行基准地价公示制度和基同时为景德镇市 准地价平衡与更新制度奠定基础。 (二)基准地价更新的重要意义 基准地价评估与宗地地价评估一样～都必须遵循估价时点原则 ～即基准地价也是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价也只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展～城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化～这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性～使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况～应对城市基准地价进行阶段性的更新。 通过对城镇基准地价进行更新～可以与城市总体规划保持同步发展～为城市新增建设用地提供科学的地价依据～对推动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地资源得到优化配臵～使城市中一些不合理的产业占用的土地资源～因无力支付高额的地价而实现产业转换或迁移～达到盘活城市存量土地～提高土地使用效益的目的。 城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程～通过更新基准地价～可以为政府加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据～也可以让公众了解更多的地价信息～为投资者进行投资决策、管理者进行依法行政提供科学的依据～同时也使社会各界逐步提高对土地资产价值和经营城市的重要性和必要性的认识～为营造良好的土地资产社会意识～起到了积极的宣传作用。 6 六、土地市场发展状况 2006-2008年城区内商业一级用地土地使用权出让价格区间3000-7000元/平方米～商业二级用地土地使用权出让价格区间2400-4000元/平方米～商业三级用地土地使用权出让价格区间1500-2800元/平方米～商业四级用地土地使用权出让价格区间1000-1300元/平方米, 商业五级用地土地使用权出让价格区间600-900元/平方米～商业六级用地土地使用权出让价格区间300-700元/平方米。 2006-2008年城区内住宅一级用地土地使用权出让价格区间1200-1800元/平方米～住宅二级用地土地使用权出让价格区间800-1100元/平方米～住宅三级用地土地使用权出让价格区间450-650元/平方米～住宅四级用地土地使用权出让价格区间300-450元/平方米～住宅五级用地土地使用权出让价格区间180-280元/平方米。 七、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究 (一)级别范围对比分析 景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围较更新前范围有所缩小～主要是除去了属浮梁县机场的区域。 商业用地主要是在原有基础上增加一个级别～既原通过更新前后级别图可以看出: 基准地价为5个级别～更新后的基准地价为6个级别～一级商业用地较原来缩小了～主要是商业的中心繁华区域～由于更新范围较以前缩小了～所以此次的各个级别都有缩小～但是价格有所提升,住宅用地的昌江以西变化不大～昌江以东主要是沿河的两岸在原有的范围上有所延伸～更新前一级范围向北至太平巷附近而更新后范围北面已至北环路附近～二级范围、三级、四级、五级范围较更新前变化不大～主要体现在昌南大道的两侧,工业用地和较更新前变化不大。 (二)基准地价对比分析 7 ,1,二00五年基准地价成果 二00五年景德镇市城区基准地价表[更新前] 级别 价格 ? ? ? ? ? 用地类型 元/平方米 2801.00 1477.00 937.00 520.00 291.00 商业用地 万元/亩 186.73 98.47 62.47 34.67 19.40 元/平方米 934.00 614.00 463.00 288.00 195.00 住宅用地 万元/亩 62.27 40.93 30.87 19.20 13.00 元/平方米 595.00 415.00 306.00 221.00 181.00 工业用地 万元/亩 39.67 27.67 20.40 14.73 12.07 ,2,基准地价更新成果 根据•城镇土地估价规程?～经测算得出城区内各用地类型、不同土地级别的基准地价～景德镇市城区综合基准地价表如下: 景德镇市城区基准地价表 [更新后] 级别 价格 ? ? ? ? ? ? 用地类型 元/平方米 4503.00 3206.00 1955.00 1180.00 734.00 471 商业用 地 万元/亩 300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.4 元/平方米 1425.00 952.00 633.00 385.00 267.00 —— 住宅用 地 万元/亩 95.00 63.47 42.20 25.67 17.80 —— 元/平方米 598.00 425.00 315.00 242.00 204.00 —— 工业用 地 万元/亩 39.87 28.33 21.00 16.13 13.60 —— 通过与上一轮基准地价成果比较发现～商业、住宅、工业用地的基准地价都得到了不同程度的变动和提高。 8 景德镇市城区土地定级与基准地价 更新技术报告 景德镇市国土资源局 二0一0年十一月 第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果 第一节 土地定级更新范围说明 此次景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围为92.034平方公里～小于经有关部门批准的•2004-2020景德镇市城市总体规划?确定的城市规划区面积,约100平方公里,。 第二节 土地定级与基准地价更新成果 一、土地定级与基准地价更新成果 景德镇市城区基准地价表 [更新后] 级别 价格 ? ? ? ? ? ? 用地类型 元/平方米 4503.00 3206.00 1955.00 1180.00 734.00 471 商业用 地 万元/亩 300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.4 元/平方米 1425.00 952.00 633.00 385.00 267.00 —— 住宅用 地 万元/亩 95.00 63.47 42.20 25.67 17.80 —— 元/平方米 598.00 425.00 315.00 242.00 204.00 —— 工业用 地 万元/亩 39.87 28.33 21.00 16.13 13.60 —— 9 第二章 土地定级 第一节 土地定级概述 一、土地定级的目的与意义 土地是人类赖以生存的最基本的生产和生活资料。十分珍惜和合理利用土地～切实保护耕地是我国的一项基本国策。 景德镇市城区是景德镇市居民生产、生活等社会活动的场所和基地～是景德镇市政治、经济、文化、教育、信息的中心。城区评估土地总面积为9203.4公顷～聚集机关、团体、学校、企事业单位等众多部门和单位～用地矛盾突出。为了缓解城区的用地矛盾～规范土地市场～防止国有土地资产流失～增加土地利用的合理性和高效性～科学地评估城区规划区内用地的质量～建立合理的基准地价体系～推动景德镇市土地使用制度改革向纵深发展～划分土地级别显得十分迫切。这对以土地质量为依据指导土地利用和管理～无疑有着重大的现实意义。同时进行城区土地定级还可为编制国民经济计划、城市建设规划等提供科学、可靠的土地质量依据。 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况～科学管理和合理利用土地～提高土地使用效率～建立科学合理的基准地价体系～从而推动景德镇市土地使用制 通过土地定级～便于合理调控土地市场交易～为征收土地税费～制度改革向纵深发展。 订土地利用计划、规划～发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据～同时为景德镇市推行土地招标、拍卖、挂牌、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、土地定级的区域范围 景德镇市城区土地定级范围包括建成区和部分规划区～总面积9203.4公顷。土地定级范围与景德镇市城市规划范围及面积一致。详见景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图。 10 景德镇市城区土地定级与基准地价更新范围图 三、土地定级的理论依据、原则与方法 ,一,土地定级的理论依据 城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用～对城镇土地使用价值进行综合分析～揭示城镇内部土地质量的地域差异～评定城镇土地级别。 1、区位理论 区位是地球上某一事物的空间位臵及自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位臵上的反映。土地区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位～三种区位有机联系和相辅相成～共同作用于地域空间～形成区位的优劣差异。在城镇～由于土地区位的不同能产生不同的使用价值～使得同类行业在不同的区位上获得的经济收益会有显著差异～不同行业在同一位臵上的经济收益也会相差很大。这种差异性反映了城镇不同土地类型的使用价值和收益水平～从而在空间地域 11 上形成土地级别差异。 2、城镇规划相关理论 城镇规划是为了实现一定时期内城镇的经济和社会发展目标～确定城镇性质、规模和发展方向～合理利用城镇土地～协调城镇空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。城镇土地利用总体规划同城镇土地定级密切相关、互为影响。一方面～合理的土地定级成果可为城镇规划、调整土地利用结构、合理配臵各类用地、发挥土地的经济效益提供依据。另一方面～城镇规划控制和确定的土地用途、范围等也是城镇土地定级的约束条件～将直接影响土地定级和评估结果。 ,二,土地定级的原则 在土地定级的过程中～遵循以下原则: 1、综合分析原则:土地质量的优劣和土地利用效益的高低受土地自然属性及社会经济、技术条件等众多因素的综合影响～因此～在土地定级中要全面考虑各种因素的,时间和空间,作用～研究和分析各种因素的有机联系和综合差异～使划定的土地级别既能反映土地的经济效益差异～又能反映土地的经济、社会、生态等综合效益差异,既具有很强的现实价值～又体现城镇发展方向。 2、主导因素原则:在影响土地质量的众多因素中～往往存在一个或数个主要因素～因此进行土地定级工作要掌握影响土地质量的主导因素和稳定因素～重点分析对土地质量起控制和主导作用的因素～可增加土地质量评定的科学性和简捷性。 3、地域分异原则:城镇土地定级成果要符合城镇本身的经济特征～充分考虑城镇的宏观地理位臵～与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特征的分布与组合规律～分析由于区位条件不同形成的土地质量差异～将类似地域划归为同一土地级。 4、土地收益差异原则:城镇土地级别的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。 5、定量与定性相结合的原则:科学的土地质量评估应尽量把定性的、经验性的分析进行量化～在确定城镇级别的初步方案时以定量分析为主～城镇土地级别的调整和最终定案宜依靠定性分析。 6、实用性原则:土地定级是为合理利用与管理土地～以及国民经济计划和城市建设规划等提供科学的土地质量依据。因此～开展土地定级工作～要根据土地用途和土地 12 定级的目的、要求～确定土地定级的方法、内容、深度和成果要求～以便使成果易于推广应用。 ,三,土地定级的方法 城镇土地是城镇社会经济活动的载体～由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异～土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同～综合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用～综合评定土地质量～划分城镇土地级别的过程。景德镇市城区土地定级采用“以多因素综合评定法为主～市场交易价格进行级别校核为辅”技术途径～运用深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价更新系统进行综合定级。 多因素综合评定法是通过对城镇土地在社会经济活动中所表现出的各种客观特征进行综合考虑～揭示城镇内部土地的使用价值或价值及其空间分布的差异性～评定城镇土地的质量等级或收益级差。其指导思想是从影响城镇土地使用价值或质量的原因入手～采取由原因?结果～由投入?产出的思维方法～系统、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度～推论城镇土地在空间分布上的优劣差异。 市场交易价格定级校核是利用各类型用地市场交易样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算～并对各级别样点平均地价进行统计～利用价格来校核土地级别。 第二节 土地定级的基本思路和技术路线 一、土地定级的基本思路 城镇土地是城镇社会经济活动的载体～由于社会经济活动形式多种多样、城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异～土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同～综合表现为不同的土地质量。城镇土地定级是根据土地的自然和经济两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用～综合评定土地质量～划分城镇土地级别的过程。因此～景德镇市城区土地定级首先选择影响土地质量的因素体系～视其对土地质量影响的程度～经特尔菲法测定相应权重～继而对各因素进行量化求得每一因素对土地质量影响的作用分值～据此确定土地级别。这一系列过程采用计算机辅助完成。 二、土地定级技术路线 景德镇市城区土地定级以国家质量监督检验检疫总局发布•城镇土地分等定级规 13 程?(以下简称•规程?)为依据～参考外地大、中城市土地定级的做法和经验～结合城区的特点及具体情况～利用深圳凯立德公司开发的土地定级及基准地价动态更新系统～采用以网格为基本定级单元～以多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值～根据模糊聚类原理～采用总分频率法确定土地级别界限分值～依次划分土地级别～利用市场交易样点地价进行校核的技术路线～具体工作流程是: 1、在•规程?规定的基础上～结合景德镇市实际特点～选取经济、社会和自然条件的能体现土地区位差异的因素～作为影响土地级别的定级因素, 2、聘请专家确定土地分类定级因素权重, 3、根据定级因子编制资料调查表格～进行定级资料调查, 4、按照各定级因素的分布变化规律～计算各因素的规模指数、功能分和服务半径, 5、划分定级单元,根据因子对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值, 6、各分值加权求和计算单元总分值～按总分值的分布情况～初步划分土地级别, 7、在不同土地级别上参考典型行业的市场交易资料检验土地级别, 8、征询专家意见～调整级别界限,编绘土地级别图～编制土地定级报告～完成定级工作。 第三节 土地定级工作程序 景德镇市城区土地定级工作根据多因素分值加权和法的特点～整个工作分为三个阶段进行～第一阶段收集资料和准备工作阶段,第二阶段为定级资料整理～划定土地级别阶段,第三阶段为定级成果整理、检查验收、鉴定阶段。其工作步骤详见景德镇市城区土地定级工作程序框图。 14 景德镇市城区土地定级工作程序框图 土地定级工作流程 软件系统模块 编写任务书 准 各模块表格打印 备 表格准备 工 作 图件准备 空间数据采集及 土地定级—数据转入 (工作底图) 定 级 因素选择 因 素 选 因素因子确定 因素权重确定 择 空间数据采集土地定级—数据转换 —数据转入(空间要素) 定级资料外业调查 空间数据采集及土地定级—图形编 辑(空间要素) 空间数据采集及土地定级—设置— 批量实体等级信息设定 定级因素量化 单元分值计算与级别制定 空间数据采集及土地定级—定级计算 空间数据采集及土地定级—数据转换 土地定级图件编制 —打印图形 空间数据采集及土地定级—定级结果面积量算 的使用—显示各级土地面积 空间数据采集及土地定级—定级结果城区土地级的边界及分宗整理 的使用—落实宗地 土地定级报告的编制 基础资料汇编的编制 各模块打印功能 15 第四节 土地定级因素确定及权重测算 一、土地定级因素确定 土地定级因素选择将对土地级别有着重要影响～并能反映城镇土地区位差异的经济、社会和自然因素选取出来作为土地定级的因素体系。定级因素的选取必须遵循一定的原则。在分析影响土地级别的各种因素和遵循土地定级因素选取原则的基础上～结合景德镇市城区特点～确定分类定级因素因子体系。 二、土地定级因素选取原则 景德镇市城区土地定级因素是指对城镇土地使用价值具有重要影响并能体现土地区位差异的自然、社会、经济等方面的因素。土地定级因素的选择与确定是土地定级的基础～它直接影响定级成果的精度～为了使所选择因素能较准确地反映土地的质量和差异～在选择定级因素、因子、子因子时～必须遵循以下几个原则: 1、选择对土地质量影响大～对土地定级具有主要作用的因素、因子和子因子, 2、选择覆盖面广～适用于城镇各类用地的因素、因子和子因子, 3、选择指标值变化范围大～能反映土地质量差异的因素、因子和子因子, 4、为了避免人为主观任意性～选择可以获取资料的因素、因子和子因子。 三、土地定级因素体系的确定 根据•城镇土地分等定级规程?的要求～参照类似的城镇土地定级的经验～结合景德镇市城区土地特点及利用现状～并组织有关专家对其城镇土地定级因素、因子体系进行充分的分析与讨论～最后确定景德镇市城区土地按商业、住宅、工业三种用途的土地定级因素体系～详见下图。 16 景德镇市城区商业用地土地定级因素体系图 因素层 因子层,?, 子因子层,?, 商服繁华影响度 繁华程度 道路通达度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利度 供气 供水 排水 基础设施完善度 基本设施 供电 电讯 人口状况 人口密度 17 景德镇市城区住宅用地土地定级因素体系图 因素层 因子层,?, 子因子层,?, 商服繁华影响度 繁华程度 道路通达度 交通条件 公交便捷度 供气 对外交通便利度 供水 排水 基础设施完善度 供电 电讯 中学 基本设施 小学 幼儿园 医院 公用设施完备度 农贸市场 文化馆 影剧院 公园 环境质量优劣度 环境条件 洪涝灾害 自然条件优劣度 人口状况 人口密度 18 景德镇市城区工业用地土地定级因素体系图 因素层 因子层,?, 子因子层,?, 产业聚集影响度 产业聚集效益 道路通达度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利度 供气 供水 排水 基础设施完善度 基本设施 供电 电讯 环境条件 自然条件优劣度 洪涝灾害 19 四、土地定级因素权重测算 ,一,权重确定方法介绍 DELPHI,特尔菲法,是一种客观地综合多数专家经验与主观判断技巧的权重测算方法。根据这一方法的特点～为了避免和减少因经验等因素的影响造成因素、因子及子因子作用的相互掩盖～使个别因素的权重值偏离实际而偏大或偏小～特规定各因素重要性的评分区间为0—100～各因素权重评分之和为100。 特尔菲法计算公式为: n a,i,1i1、 E,n n2(a,E),i,1i2、S= n,1 其中:n为专家人数, a为第i位专家的评分, i E为专家评分均值, S为专家评分差。 均值E反映各专家评分的倾向性意见～标准差S反映各专家评分的一致性程度。 ,二,召开专家会议和确定定级因素及权重 土地定级因素、因子和子因子权重系指其在土地定级中的相对重要性程度～即因素影响土地质量优劣的重要性量度指标～权重值愈大～表示因素对土地质量的影响愈大～对土地定级的贡献愈大。因此权重测算是土地定级的一项重要内容～测算结果的准确性直接影响土地结果的科学性、可靠性和实用价值。权重测定的方法很多～为了确保权重测算的准确性～根据以往的经验～景德镇市城区土地定级采用特尔菲法～由市政府主持召集由国土局、物价局、建设局、交通局、教育局、卫生局、工商局、房管局等部门二十位专家参加的权重测算论证会。在会上介绍了城镇土地定级的目的意义、定级因素权重测算的操作与要求以及景德镇市城区的实际情况～然后由各位专家进行因素权重评分。各专家名单如下图。 20 景德镇市城区土地定级权重测算专家名单 ,三,计算处理及结果分析 本次权重测定采用计算机辅助完成～通过两轮打分～专家在吸收第一轮打分统计结果的基础上重新打分～第二轮打分结果经统计分析～标准差变小～表明专家意见趋于一致。评分结果基本符合景德镇市城区的实际情况～权重大小也基本反映了评价因素对土地区位和土地利用效益作用的大小顺序～结果分别见因素权重测算结果表、商业用地土地定级因素权重测算结果表、工业用地土地定级因素权重测算结果表、住宅用地土地定级因素权重测算结果表。 21 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系 土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位～是内部特性和区位条件相对均一的地块。除采用网格法划分单元外～定级单元边界由线状地物或权属界限组成。 一、土地定级单元划分的原则 为了较好地反映单元均质性的特点～同时满足土地定级工作的要求～在土地定级单元划分过程中遵循以下几个原则: 1、单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致～同一单元内的同一主要因素作用分值差异必须小于100/,n+1,,n为拟划分的土地级别数,。 2、单元面积确定在5，25公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值～城镇郊区单元可适当放大。当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时～划分的单元面积应不大于0.25公顷。 3、划分的单元能方便地进行因素取样～并能保证分值计算的准确性和科学性。 4、商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域～不能分割为不同单元。 二、土地定级单元划分 景德镇市城区土地定级单元划分采用计算机系统设臵自动完成～按照土地定级范围～采用几何形状一致～面积均一的正方形单元为固定网格法划分土地定级单元。在单元划分过程中～拟将城区划分四个级别～以单元内同一因素指标值差异小于或等于100/,n+1,,n为初拟的土地级别数,为控制～为了尽量符合单元划分原则、单元分值计算准确和方便系统操作～把城区不同用地类型的单元大小分为实地25m×25m的单元。 三、定级单元空间拓扑关系 网格单元、应用评价单元和土地级别范围之间的空间关系如图所示～土地级别包含多个应用评价单元～应用评价单元包含多个网格单元～网格单元是土地定级的最基本的评价单元。 在土地定级时～首先计算网格单元的网格作用分值,通过应用评价单元和网格单元的空间叠加～进行面积加权平均计算应用评价单元的作用分值,通过统计各级别作用分 22 值界限内的网格单元作用分值均值作为级别的平均作用分值。 定级单元空间拓扑关系图 第六节 单元因素分值计算及单元总分计算 一、定级因子类型 影响土地级别的因子根据其空间的分布类型可分为点状因子、线状因子和面状因子。 (一) 点状因子 点状因子相对整个城区范围而言为点状分布～其对土地级别的影响既与因子涉及的设施规模有关～又与距设施的相对位臵有关～如商服中心、中学等。 (二) 线状因子 线状因子主要是呈线状分布的影响设施～其对土地级别的影响与点状因子类似～既与设施规模有关～又与距设施的相对距离有关～如现状道路、规划道路。 (三) 面状因子 面状因子呈片状均匀分布～具有全域覆盖性质。其对土地级别的影响仅与因子指标有关系。如大气污染、噪声污染等。 23 二、作用分衰减模型 计算定级因子对评价单元的作用分值是整个土地定级的关键～它直接影响土地级别的结果。同一类定级因素对评价单元的影响随定级因素与评价单元的距离增加而衰减,不同类型因子对同一用地类型的影响方式不同。计算作用分值的衰减模型通常有两种形式: 直线模型 f= Fi，(1,r)ij ，，1,r,Fi指数模型 , f,ij，，,1r1, 上两式中: f — i 定级因子对 j 网格点的作用分值 ij F— i 定级因子的功能分 i r—i 定级因子至j网格点的相对距离 其中～r可按下式计算: dRd,R，，, r, ,，，1d,R, 式中:d — 定级因子到网格点的实际距离 R — 定级因子的最大影响半径,或作用半径, 三、定级因子作用分计算 1、商业用地土地定级因子作用分值计算方法 商业用地土地定级因子作用分值计算方法见下图。 24 商服用地因子算法模型设定 2、住宅用地土地定级因子作用分值计算方法 住宅用地土地定级因子作用分值计算方法见下图。 25 住宅用地因子算法模型设定 3、工业用地土地定级因子作用分值计算方法 工业用地土地定级因子作用分值计算方法见下图。 26 工业用地因子算法模型设定 第七节 土地定级因素资料整理 一、商服繁华度资料整理 繁华程度是确定城镇建成区土地级别的最为重要的因素。城镇内部繁华程度的不均一～表现为结节点与结构地域的分界～结节点对人流和物流具有强大的聚集作用～而成为区域的核心和相对繁华的地段。由于商服业的集聚具有很大的吸引力、而且获得的级差地租最高～对繁华程度反映最直接、最敏感～因此～商服业设施的集聚程度可以用来表示繁华程度～它是反映土地经济区位最重要的指标。 ,一,商服中心的划分 商服中心是城镇商服区域的结节点～即商服人流、物流、资金流、信息流高度聚集的中心～每个中心都聚集有相当数量的商业和服务业～商服中心在地域上的分布连续～其地域构成可为一条街、一条街的部分、几条街所围成的区域～十字路口的附近区域。 27 根据景德镇市商服业分布格局和网点资料的调查分析,如商服中心情况调查统计及规模指数计算表,～确定其商服中心的大致位臵和数量～整个城区共有6个商服中心～然后再划分其边界。确定商服中心边界的唯一指标是商服繁华状况的突变～即以中心与中心之间商服繁华低线为分界线～实地以明显地物或非商服性建筑作为界线标志。 ,二,商服中心级别确定 商服中心因其规模和功能不同可分为不同的等级～高级中心其商服业项目、货源品种齐全～能满足各层次人们消费水平的需求～因而服务范围较大～集聚效益较高～土地收益较好～从而土地质量也较优,低级中心则服务范围较小～服务项目和货源品种单调～集聚效益不高～土地收益一般～从而土地质量也一般。 为了确定各商服中心的级别～通过抽样调查的形式～对城区共203家商服网点的情况进行了调查。在分析各商服中心的规模与功能时～采用能较好反映中心规模的单位面积营业额、单位面积租金、商服职能种类等指标进行了分析～经专家征询～确定上述指标对商服中心规模的贡献率分别为0.35、0.35、0.30。 根据各商服中心商服网点抽样调查分析以及各商服中心的综合规模指数计算～将整个城区商服中心划分为三级～其中一级中心1个～沃尔玛,二级中心3个～即景客隆超市、万客隆超市、华达百货,珠山中路店,,三级中心3个～华达百货,珠山西路店,～瓷都百货市场～金鼎超市。 ,三,各级中心功能作用分的确定 商服中心的商服职能是由与其自身级别相应的和低于其级别的商服职能共同组成的～具有迭加性。故计算商服繁华影响度分值时～需对各级商服中心的功能分进行分割: F=M-Miij F=M minmin 式中:F为i级商服中心作用功能分, i M为i级商服中心规模指数, i M为j级商服中心规模指数, j F、M分别为最低级别商服中心作用功能分和规模指数。 minmin 根据各商服中心规模指数结果～经过功能分分割和调整后～确定一级商服中心作用功能分为50～二级商服中心作用功能分为30～三级是20。 ,四,商服中心影响半径的确定 28 商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点～通过商服中心分布图按下面方法确定: ?市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离, ?市级商服功能以下各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。 根据•规程?要求～结合城区各商服中心影响的实际情况～确定一、二级中心的影响半径分别为9500米、6000米、3000米。 景德镇市城区商业商服中心作用分等值线图 29 景德镇市城区住宅商服中心作用分等值线图 二、交通条件资料整理 交通状况是反映城镇土地区位优劣的重要指标之一。结合景德镇市城区的实际情况～景德镇市城区现有火车站、客运汽车站～故可用道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度来具体反映景德镇市城区的交通条件。 ,一,道路通达度 道路通达度是指借助道路设施～从市区某处至另一处的通行方便程度。道路通达度如何～一方面影响土地上人流、物流移动成本～另一方面还影响社会、经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。一般道路较通达～人们进出和货物移动便利～聚集效益好～土地级别就高～反之土地级别则低。 根据收集资料和实地调查～景德镇市城区道路状况见景德镇市城区道路基本情况及不同类型定级时所对应的功能分值表。 1、道路类型的划分 30 景德镇市城区道路在土地定级中选用能较好反映道路优劣的道路宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量四项指标～通过分析定级范围内宽度大于6.0米的道路来判断各条道路级别或道路类型。经过四项指标的分析和专家咨询后～确定不同类型用地定级时各道路所对应的道路作用指数～结果见景德镇市城区道路基本情况及不同用地类型定级时所对应的功能分值表。 2、道路功能分的计算 景德镇市城区道路功能分的计算按下式: RRf=100×I ii R式中:f—i类道路功能分, i R I—i类道路作用指数。 i 注:步行街、单行道的道路功能分减半。 31 3、道路通达方向修正 城镇交通运输总是朝通达度最好的方向～道路的影响无迭加性～当地块同时存在多条道路的影响时～通达状况取决于最高的得分值。此外～道路通达度大小还受到道路通达方向数的影响～通达方向越多～地块的通达性越好。其计算采取有路单元计算单元通过道路的方向数～无路单元计算单元通向四周道路的方向数～道路通达方向修正系数如下表。 道路通达方向修正系数表 通达方向数 ?4 =3 =2 =1 修正系数 1.00 0.91 0.81 0.58 4、道路影响距离的计算 道路周围的通达度以道路为轴线向两侧逐渐递减～其影响半径可按下式计算: s do,2l 式中:—道路影响半径 do —城区面积 s —城区主或次干道总长度 l 结合景德镇市城区实际情况～调整确定各种道路类型的影响半径如下表。 不同类型道路影响半径表 道路类型 影响半径,米, 道路类型 影响半径,米, 混合型主干道 1000 生活型次干道 400 生活型主干道 600 交通型次干道 400 交通型主干道 800 支路 300 道路通达度作用分等值线图 32 景德镇市城区商业用地道路通达度作用分等值线图 33 景德镇市城区住宅用地道路通达度作用分等值线图 34 景德镇市城区工业用地道路通达度作用分等值线图 ,二,公交便捷度 城市公交便捷度是指借助交通工具在本城区范围内的方便程度～是城市内部联系的主要形式之一。公交便捷度在宏观上影响其经济地位和经济水平～在微观上影响城镇各区段人流、物流往来的机会和方便程度～在土地定级中具有重要的作用。景德镇市城区公交基本情况如下表。 根据景德镇市城区公交的特点～经咨询专家～仅选择站点流量和公交线路数作为衡量公交便捷度的指标～并分别赋予功能作用系数0.5和0.5。利用指标标准化计算出公交便捷度功能分如下表。结合这些公交设施在城区的地位和作用～将公交设施分成三级～并分别赋予功能作用分为100、70、35。 35 根据•规程?要求～结合景德镇市城区公交站点的实际影响情况～确定各公交站点影响半径为400米。 景德镇市城区商业、住宅、工业公交便捷度作用分等值线图 ,三,对外交通便利度 城市对外交通便利度是指借助交通工具由本城市至其它城市的方便程度～是城市与外界联系的主要形式之一。对外交通便利程度在宏观上影响其经济地位和经济水平～在微观上影响城市各区段人流、物流与外界往来的机会和方便程度～在土地定级中具有重要的作用。景德镇市城区对外交通以铁路、公路为主～基本情况如下表。 根据规程要求～客运站只对商服用地、住宅用地定级有影响～货运站只对工业用地定级有影响～因此～按照不同的定级类型把对外交通分为客运和货运两类～并分别进行整理。经专家咨询～客运,货运,量、营业额对对外交通设施功能大小的贡献率分别为0.60、0.40～利用指标标准化和加权求和法计算出对外交通设施功能分如下表。 36 景德镇市城区对外交通设施情况及功能分值表 客运 货运 作用 对外交标准化调整功客运量 营业额 货运量 营业额 站名 半径通类型 值 能分 ,万人/(万元/,万吨/(万元/,米, 年, 年) 年, 年) 景德镇市189 5567 — — 91.00 100 11000 汽车站 景德镇市33 540 — — 21 20 6500 汽车南站 客运 景德镇市32 1185 — — 10 10 4000 汽车东站 景德镇市19.9097 945.2714 — — 100.00 100 6500 火车站 景德镇市货运 — — 6.1481 160.899 100.00 100 6500 火车站 根据功能分将上述客运站分为一级～并赋予作用分100,将货运站分为一级～并赋予其作用分100。根据•规程?要求～结合景德镇市城区对外交通站点的实际影响情况～确定客运站的影响半径为11000米,货运站的影响半径分别为6500米。 对外交通便利度作用分等值线图 景德镇市城区商业用地对外交通便利度作用分等值线图 37 景德镇市城区住宅对外交通便利度作用分等值线图 38 景德镇市城区工业用地对外交通便利度作用分等值线图 三、基本设施资料整理 基本设施完善度是对土地经济区位和物化劳动投入量的度量～是反映社会活动、经济生产、生活等活动场所保障程度的重要指标。实践表明～对单位土地基础设施的投入越多～设施类型越齐全～设施水平越先进～那么土地的经济区位条件就越好～产出率越高～土地使用价值越大～土地级别和价格也就越高。 ,一,基础设施 基础设施是城镇居民社会活动、经济生产和生活得以顺利进行的基本物质条件～基础设施在城区的分布及各种基础设施的优劣对土地质量或级别有着重要的影响。一般来说～基础设施条件好～土地级别和地价就高。根据景德镇市城区的实际情况～主要考虑供水、排水二类基础设施对土地质量影响。 1、供水 39 景德镇市建成区已基本普及自来水～但不同地段管径大小不一。沿珠山路、瓷都大道、迎宾大道、北环路、广场路部分区域主管径为500-800mm,次管径为300-450mm～供水保证率最高,中山南路、昌南大道、朝阳路、浔区域主管径为200mm～次管径为110-150mm～供水保证率较高,建成区其他区域无供水设施。评估人员根据以上分析～将城区供水条件划分为4级～并分别赋予一、二、三级别作用功能分为100、80、60,将无供水设施区域划作四级～并赋予作用功能分为0～具体见供水指标分析结果表。 供水指标分析结果表 等区域名称 作用指数 作用分 级 一瓷都大道、珠山路、迎宾大道、北环路、广场路部分区域 1.00 100 级 二中山南路、昌南大道、朝阳路部分区域 0.80 80 级 三高新区区域、昌江北岸 0.60 60 级 建成区其他区域 0 0 景德镇市城区商业、住宅、工业供水作用分等值线图 40 2、排水 景德镇市城区评估范围内大部分区域的排水形式为雨污合流制～但排水设施不全。部分区域有市政排水～排水管道以暗方沟和涵管为主。有排水设施的区域功能差异较大～珠山路以西、瓷都大道以南、迎宾大道区域排水管径较大～有管径800-1200mm的涵管～排水保证率较高,朝阳路、浙江路区域有管径为500-600mm的涵管～排水保证率一般。城区评估范围内其他区域没有市政排水～一般为自挖明沟。根据各区域排水设施的先进性不同以及排水管径的大小不同～评估人员将有排水设施的区段排水能力分为二级～三级是在高新园区区域～四级是何家桥附近的区域～并分别赋予作用功能分100、85、70、50～对没有排水设施的区段赋予作用功能分0～具体见排水指标分析结果表。 排水指标分析结果表 区域名称 等级 作用指数 作用分 珠山路以西、瓷都大道、迎宾大道以东区域 一级 1.00 100 朝阳路、浙江路 二级 0.85 85 工业园区 三级 0.70 70 何家桥路区域 四级 0.50 50 评估范围内其他区域 0 0 景德镇市城区综合定级排水设施作用分等值线图 3、供电 41 景德镇市城区供电条件比较好～基本上都能保证～但在供电设施容量、设备状况、管网密度和供电保证率方面存在一些差别。根据景德镇市供电公司提供的资料～将整个评估范围分为三个级别～景德镇市黄金大道以西、人民北路以东区域的配电容量较大～供电保证率最高～为一级供电区,黄金大道以东的工业园区供电保证率较高～为二级供电区,评估范围内的其它线路的配电容量较劣～供电保证率较劣～为三级供电区。评估人员将供电设施容量、管网密度、供电保证率三个指标进行标准化处理～计算公式如下: f=100×(A-A)/(A-A) iiminmaxmin 式中:f—i指标值的作用分 i A—i指标值 i A—i指标值的最小值 min A—i指标值的最大值 max 按上述计算的结果和经专家咨询后～将景德镇市城区供电条件分为三个级别～详见供电指标分析结果表: 供电指标分析结果表 区域范围 等级 作用指数 作用分 广场、珠山、瓷都大道、新风路、曙光路以东区域 一级 1.00 100 昌河西区、官庄区、高专区～迎宾大道区 二级 0.85 85 昌河东区、沿南河一带区域 三级 0.70 70 其他区域 四级 0.60 60 供电设施作用分等值线图 42 景德镇市城区商业、住宅、工业用地供电设施作用分等值线图 4、电讯 景德镇市城区的电讯设施比较完善～且普及至各区域～各区域间的优劣差异主要表现在电话装机率和总装机容量不同。根据电信景德镇市分公司提供的资料～景德镇市主城区电话装机率和总装机容量较大～通讯保证率较高,工业园区及现代城至景德镇一中区域电话装机率和总装机容量一般～通讯保证率一般,其他区域电话装机率和总装机容量较劣～通讯保证率较劣。评估人员将电话装机率、总装机容量、电信管网密度三个指标进行标准化处理～计算公式如下: f=100×(A-A)/(A-A) iiminmaxmin 式中:f—i指标值的作用分 i A—i指标值 i A—i指标值的最小值 min A—i指标值的最大值 max 按上述计算的结果和经专家咨询后～将景德镇市城区电讯条件分为三个级别～详见电讯指标分析结果表: 43 电讯指标分析结果表 区域范围 等级 作用指数 作用分 珠山路、广场、富春花苑、十八桥、新厂、一级 1.00 100 同心花园、邱家坪等区域 官庄、里村花园、新枫园、高专、六0三二级 0.80 80 所、银曙路、水文站、昌河西区等区域 其他区域 三级 0.65 65 通讯设施作用分等值线图 景德镇市城区商业、住宅、工业用地定级电讯设施作用分等值线图 ,二,公用服务设施 在景德镇市城区土地定级工作中～选择与城镇居民生活紧密联系的中学、小学、幼儿园、医院、农贸市场、文化馆、影剧院、公园等生活设施作为反应土地经济区位的重要指标。这些因素作用分值的计算是按单元与影响中心的耗时距离直线衰减的方法完成的。 1、中学 44 景德镇市城区土地定级估价范围内的中学主要有五所～即景德镇一中、景德镇二中、城东学校、景德镇四中、景德镇五中。根据市教育局提供的资料～基本情况如下。 中学基本情况调查表 师资力量 学 校 班级数 学生人数 教职工人数 名 称 (个) (人) (人) 高级 中一 中二 中三 一中 42 2310 263 76 111 67 0 天翼中学 10 310 0 0 0 0 0 一中分校 32 1929 153 26 57 76 0 二中 42 2255 311 82 121 104 7 太白园中学 29 2535 0 0 0 0 0 三中 32 1789 180 39 66 80 8 四中 13 438 96 17 0 0 0 五中 17 871 295 57 113 140 11 五中分部 16 932 0 0 0 0 0 五中二部 15 922 0 0 0 0 0 六中 38 1614 203 62 85 80 8 七中 51 3005 268 53 97 97 14 八中 21 841 142 30 63 63 5 十一中 26 117 156 33 62 77 3 群星学校 26 2255 203 33 58 65 5 十五中 13 632 79 14 26 0 0 特殊学校 16 186 26 4 8 16 0 体育中学 6 240 35 7 0 0 0 昌江一中 39 2365 133 12 41 36 85 竞成中学 16 953 65 4 22 30 6 昌河中学 31 1219 105 23 24 7 7 六0二所学校 16 993 95 23 8 10 3 九九九学校 18 1367 73 12 12 9 5 景陶学校 6 453 27 9 12 0 0 铁路中学 15 712 47 3 11 9 3 电厂学校 8 223 23 5 8 5 1 八五九学校 4 158 27 6 11 8 0 黎明学校 8 192 32 7 13 9 0 电瓷厂学校 5 330 32 9 15 5 0 机械中专 6 370 21 5 7 5 0 培英中学 3 114 22 10 5 2 0 针对各学校的情况～在评估学校对土地质量的影响时～着重考虑班级数、学生人数、教职工人数、师资力量四个因素。经咨询专家～确定上述四个因素对学校功能大小的贡献分别为0.25、0.25、0.30、0.20,确定高级、中一、中二、中三对师资队伍优劣贡献大小分别为0.30、0.30、0.20、0.20。据此计算各中学的规模指数～结果如下表。 45 中学综合规模指数计算结果表 学校 班级数标 学生人数 教职工人数 师资力量 作用半功能分 名称 准化值 标准化值 标准化值 标准化值 径(米) 一中 82 77 85 83 90 8000 天翼中学 20 10 0 0 7 1600 一中分校 63 64 49 46 61 4500 二中 82 75 100 100 99 8000 太白园中学 57 84 0 0 36 3000 三中 63 60 58 59 65 4500 四中 25 15 31 8 22 2400 五中 33 29 95 95 73 4500 五中分部 31 31 0 0 15 2400 五中二部 29 31 0 0 15 2400 六中 75 54 65 75 73 4500 七中 100 100 86 80 100 8000 八中 41 28 46 48 45 3000 十一中 51 4 50 52 43 3000 群星学校 51 75 65 49 67 4500 十五中 25 21 25 14 24 2400 特殊学校 31 6 8 8 14 2400 体育中学 12 8 11 3 9 2400 昌江一中 76 79 43 52 67 4500 竞成中学 31 32 21 17 27 2400 昌河中学 61 41 34 22 42 3000 六0二所学校 31 33 31 17 31 3000 九九九学校 35 45 23 13 32 3000 景陶学校 12 15 9 8 12 2400 铁路中学 29 24 15 8 20 3000 电厂学校 16 7 7 6 10 2400 八五九学校 8 5 9 8 8 2400 黎明学校 16 6 10 9 11 2400 电瓷厂学校 10 11 10 10 11 2400 机械中专 12 12 7 6 10 2400 培英中学 6 4 7 7 7 2400 一级中学,3个,:一中、二中、七中 二级中学,6个,:三中、五中、六中、一中分校、群星学校、昌江一中 三级中学,6个,:太白园中学、八中、十一中、昌河中学、六0二所学校、九九九学校 四级中学,7个,:五中分部、五中二部、十五中、四中、特殊学校、铁路中学、竞成中学 五级中学,9个,:天翼中学、体育中学、景陶学校、电厂学校、八五九学校、黎明学校、电瓷厂学校、机械中专、培英中学 46 并分别赋予功能作用分100、70、50、30、15。根据•规程?要求～并结合各中学影响的具体情况～最后确定一级中学影响半径为8000米～二级中学影响半径为4500米～三级中学影响半径为3000米～四级中学影响半径为2400米～五级中学影响半径为1600米。 景德镇市城区住宅用地定级中学作用分等值线图 2、小学 景德镇市城区土地定级范围内的小学有44所。根据景德镇市教育局提供的资料～其基本情况见小学基本情况调查表。 在分析学校对周围居民子女就学方便度、向往度等影响时～采用了班级数、学生人数、教职工人数、师资力量等指标综合评估各小学的影响功能的大小。经专家咨询～确定上述各项指标对学校影响功能的作用系数分别为0.20、0.30、0.25、0.25～师资力量各影响指标小高、小一、小二的作用系数分别为0.35、0.35、0.30～据此计算小学的功能分见小学功能分计算结果表。 47 小学基本情况调查表 师资力量 学校名称 班级数(个) 学生人数(人) 教职工人数(人) 小高 小一 小二 一小 34 2331 108 32 55 8 五小 8 414 34 19 9 2 六小 26 1628 90 37 34 6 七小 32 2400 119 46 36 15 八小 6 223 28 17 7 0 九小 8 431 29 11 16 0 十一小 19 1291 60 20 27 6 十二小 25 1766 97 33 42 5 十七小 28 1979 91 30 48 8 二十一小 7 301 28 7 17 2 二十二小 7 419 23 16 6 1 智力小学 7 305 15 0 0 0 新希望小学 5 190 10 5 1 0 宏才小学 5 351 13 0 0 0 李家坳小学 5 199 9 0 0 0 景西小学 10 538 22 0 1 2 育才小学 10 462 26 0 2 0 明星小学 5 189 11 0 0 0 铭贵双语小学 3 60 7 0 0 0 蓝天小学 6 272 12 2 0 0 二小 26 1815 102 61 33 5 三小 8 317 51 22 13 4 十五小 8 287 42 20 15 4 枫树山小学 10 533 32 8 18 3 西郊小学 5 233 23 7 8 6 地铁小学 5 115 14 11 2 0 立新小学 5 252 15 2 2 2 古城小学 13 529 27 14 12 0 竞成小学 16 932 60 36 19 5 新厂小学 10 561 32 17 13 1 三宝小学 4 43 4 2 0 0 小港咀小学 15 968 38 15 15 8 银坑小学 5 173 12 4 3 4 青塘小学 5 178 10 2 2 1 三河小学 6 261 19 8 9 2 曙光小学 5 341 7 1 5 1 黄泥头小学 6 310 18 12 5 1 十九小 5 287 16 2 7 4 湖田小学 7 413 8 6 1 1 官庄小学 5 257 28 16 7 3 二亭小学 5 112 6 0 0 6 古岭小学 5 238 13 8 5 0 历尧小学 5 203 11 3 6 2 新世纪小学 5 204 16 4 0 0 48 小学综合规模指数计算结果表 学校 班级数标 学生人数 教职工人数 师资力量 作用半径功能分 名称 准化值 标准化值 标准化值 标准化值 (米) 一小 100 97 91 87 95 6000 五小 24 17 29 26 24 2000 六小 76 68 76 69 73 4000 七小 94 100 100 100 100 6000 八小 18 9 24 18 17 1200 九小 24 18 24 21 22 2800 十一小 56 54 50 51 53 2800 十二小 74 74 82 70 76 4000 十七小 82 82 76 80 81 4000 二十一小 21 13 24 24 20 2800 二十二小 21 17 19 19 19 2800 智力小学 21 13 13 0 11 1200 新希望小学 15 8 8 4 9 1200 宏才小学 15 15 11 0 10 1200 李家坳小学 15 8 8 0 7 1200 景西小学 29 22 18 6 19 2800 育才小学 29 19 22 2 18 2800 明星小学 15 8 9 0 8 1200 铭贵双语小学 9 3 6 0 4 1200 蓝天小学 18 11 10 1 10 1200 二小 76 76 86 83 81 4000 三小 24 13 43 36 29 2800 十五小 24 12 35 37 27 2800 枫树山小学 29 22 27 28 27 2800 西郊小学 15 10 19 27 18 2800 地铁小学 15 5 12 10 10 1200 立新小学 15 11 13 8 11 1200 古城小学 38 22 23 20 25 2800 竞成小学 47 39 50 54 48 2800 新厂小学 29 23 27 25 26 2800 三宝小学 12 2 3 1 4 1200 小港咀小学 44 40 32 43 40 2800 银坑小学 15 7 10 15 12 5 青塘小学 15 7 8 6 9 5 三河小学 18 11 16 18 15 5 曙光小学 15 14 6 7 11 5 黄泥头小学 18 13 15 15 15 5 十九小 15 12 13 17 14 5 湖田小学 21 17 7 8 13 5 官庄小学 15 11 24 25 18 5 二亭小学 15 5 5 15 9 5 古岭小学 15 10 11 10 11 5 历尧小学 15 8 9 12 11 5 新世纪小学 15 9 13 3 10 5 49 根据功能分值将上述小学分为五级: 一级小学(2个):一小、七小 二级小学(4个):二小、六小、十二小、十七小 三级小学(3个):十一小、小港咀小学、竞成小学 四级小学(12个):五小、九小、二十一小、二十二小、景西小学、育才小学、三小、十五小、枫树山小学、西郊小学、古城小学、新厂小学 五级小学(23个):八小、智力小学、新希望小学、宏才小学、李家坳小学等其他小学 并分别赋予功能作用分100、80、60、40、20。根据《规程》要求，并结合各小学影响的具体情况，最后确定一级小学影响半径为6000米，二级小学影响半径为4000米，三级小学影响半径为2800米，四级小学影响半径为2000米，五级小学影响半径为1200米。 景德镇市城区住宅用地定级小学作用分等值线图 50 3、幼儿园 景德镇市城区土地定级范围内的幼儿园有14所。根据景德镇市教育局提供的资料～其基本情况见幼儿园基本情况调查表。 在分析学校对周围居民子女就学方便度、向往度等影响时～采用了班级数、学生人数、教职工人数、师资力量等指标综合评估各幼儿园的影响功能的大小。经专家咨询～确定上述各项指标对学校影响功能的作用系数分别为0.25、0.30、0.25、0.20～师资力量各影响因素小高、小一、小二的作用系数分别为0.40、0.40、0.20～据此计算幼儿园的功能分见表幼儿园功能分计算结果表。 幼儿园基本情况调查表 师资力量 学 校 班级数 学生人数 教职工人数 名 称 (个) (人) (人) 小高 小一 小二 商业局保育院 13 620 58 0 5 14 第二幼儿园 3 35 9 2 3 2 实验幼儿园 8 331 28 5 5 0 市委机关保育院 10 388 46 9 20 1 粮食局保育院 5 270 18 12 6 0 昌河幼教中心 14 531 74 10 12 1 华意中心幼儿园 4 182 13 2 4 4 发电有限公司幼儿园 4 106 18 3 5 5 天天乐幼教中心 7 229 24 3 8 6 小天鹅艺术幼儿园 6 220 10 2 4 5 四三二厂天乐幼教中心 6 221 21 3 7 6 七新虹幼教中心 6 180 18 3 5 5 皇佳幼儿园 7 230 23 4 8 4 六0二所幼儿园 7 265 27 2 10 9 幼儿园综合规模指数计算结果表 班级数标 学生人数 教职工人数 师资力量 作用半学校名称 功能分 准化值 标准化值 标准化值 标准化值 径(米) 商业局保育院 93 100 78 12 77 3000 第二幼儿园 21 6 12 19 15 800 实验幼儿园 57 53 38 41 51 1600 市委机关保育院 71 63 62 100 79 3000 粮食局保育院 36 44 24 85 50 1600 昌河幼教中心 100 86 100 87 100 4500 华意中心幼儿园 29 29 18 21 26 800 发电有限公司幼儿园 29 17 24 29 27 800 天天乐幼教中心 50 37 32 36 42 1600 小天鹅艺术幼儿园 43 35 14 21 30 800 四三二厂天乐幼教中心 43 36 28 34 38 1600 七新虹幼教中心 43 29 24 29 34 800 皇佳幼儿园 50 37 31 42 43 1600 六0二所幼儿园 50 43 36 35 44 1600 51 根据功能分值将上述幼儿园分为四级: 一级幼儿园,1个,:昌河幼教中心 二级幼儿园,2个,:商业局保育院、市委机关保育院 三级幼儿园,6个,:实验幼儿园、粮食局保育院、天天乐幼教中心、四三二厂天乐幼教中心、皇佳幼儿园、六0二所幼儿园 四级幼儿园,5个,:第二幼儿园、华意中心幼儿园、发电有限公司幼儿园、小天鹅艺术幼儿园、七新虹幼教中心 并分别赋予功能作用分100、70、40、30。根据•规程?要求～并结合各幼儿园影响的具体情况～最后确定一级幼儿园影响半径为4500米～二级幼儿园影响半径为3000米～三级幼儿园影响半径为1600米～四级幼儿园影响半径为800米。 景德镇市城区住宅用地定级幼儿园作用分等值线图 4、医院 景德镇市城区土地定级估价范围内主要的医院有八所～根据市卫生局提供的资料～其基本情况如下。 52 医院基本情况调查表 医护力量 医疗设备病床数 医护人员数名称 资产量 (张) (人) 高级 中级 初级 (万元)) 市一院 500 503 66 194 243 2483 市二院 425 484 53 188 243 1976 市三院 305 389 42 137 210 1220 市四院 100 91 4 19 68 44 市妇幼保健院 105 200 19 63 118 673 市肺科医院 120 93 4 33 56 52 市皮肤病院 30 49 4 24 21 91 市中医院 180 147 16 47 84 87 在分析评估医院规模时～主要考虑床位数、医护人员数、医护力量、医疗设备资产量四个指标对医院规模的影响～经专家咨询分别确定权重为0.20、0.25、0.25、0.30～并确定职称高级、中级、初级职称对医护力量的影响权重分别0.35、0.35、0.30～据此计算求得医院的功能分见医院综合规模指数计算结果表。 医院综合规模指数计算结果表 病床数标医护人员数医护力量医疗设备资产量功能作用半径医院名称 准化值 标准化值 标准化值 标准化值 分 (米) 市一院 100 100 100 100 100 8500 市二院 85 96 92 80 88 4500 市三院 61 77 73 49 65 4500 市四院 20 18 14 2 13 2400 市妇幼保健院 21 40 36 27 31 2400 市肺科医院 24 18 15 2 14 2400 市皮肤病院 6 10 9 4 7 2400 市中医院 36 29 27 4 22 2400 根据各医院的功能分和评估人员的分析～将景德镇市城区医院分为三级: 一级,1个,市一院 二级,2个,:市二院、市三院 三级,5个,:市四院、市妇幼保健院、市肺科医院、市皮肤病院、市中医院 并分别赋予功能分为100、80、30。根据•规程?要求～并结合医院的具体情况～最后确定一级医院影响半径8500米～二级医院影响半径4500米～三级医院影响半径2400米。 53 景德镇市城区住宅用地定级医院作用分等值线图 5、菜场 景德镇市城区土地定级范围内的菜场有24所。根据景德镇市市场管理处提供的资料～其基本情况如下表。 在分析评估菜场规模时～主要考虑面积、摊位个数、年营业额三个指标～经专家咨询各指标对菜场规模的影响权重分别确定为0.35、0.30、0.35～据此计算求得菜场的功能分见菜场基本情况及功能分计算表。 菜场基本情况调查表 面积(平方米) 摊位个数(个) 年营业额(万元) 作用半集贸市场名称 功能分 标准 标准 标准 径(米) 调查值 调查值 调查值 化值 化值 化值 黄泥头农贸市场 5400 30 140 15 750 7 22 1500 昌河菜场 4000 22 230 25 800 8 23 1500 景东招商 18000 100 318 35 9890 99 100 6000 湖田集贸 700 4 97 11 1100 11 10 1500 为宇路农贸 1800 10 159 17 2190 22 20 1500 54 里村集贸 4300 24 270 30 9800 98 64 3200 方家山集贸 500 3 40 4 36 0 3 1500 新德园集贸 6600 37 910 100 5100 51 76 3200 朝阳路集贸 1400 8 78 9 800 8 10 1500 曙光路蔬菜批发 9658 54 229 25 10010 100 77 3200 青塘电厂集贸 810 5 81 9 1050 10 10 1500 里市渡农贸 1100 6 210 23 260 3 12 1500 中华北路集贸 8100 45 320 35 4500 45 53 2000 戴家异集贸 1200 7 89 10 2300 23 17 1500 太白园集贸 1470 8 110 12 2100 21 17 1500 河西集贸 3097 17 200 22 5000 50 38 2000 河西茶山农贸 700 4 50 5 24 0 4 1500 瓷都农贸 200 1 53 6 260 3 4 1500 历尧农贸 1180 7 50 5 188 2 6 1500 木材厂集贸 410 2 31 3 107 1 3 1500 古城农贸 2800 16 249 27 3300 33 31 2000 官庄集贸 2000 11 31 3 1000 10 11 1500 新风路集贸 410 2 156 17 2100 21 17 1500 九九九农贸 1200 7 96 11 596 6 9 1500 根据功能分将菜场分为四级: 一级,1个,:景东招商 二级,3个,:里村集贸、新德园集贸、曙光路蔬菜批发 三级,3个,:中华北路集贸、河西集贸、古城农贸 四级,17个,:其他菜场 并分别赋予功能作用分100、80、60、30。根据•规程?要求～并结合各菜场影响的具体情况～最后确定一级菜场影响半径为6000米～二级菜场影响半径为3200米～三级菜场影响半径为2000米～四级菜场影响半径为1500米。 55 景德镇市城区住宅用地定级农贸市场作用分等值线图 6、文化馆 景德镇市城区土地定级范围内有8座文化馆。根据景德镇市文化局提供的资料～文 化馆基本情况见文化馆功能分计算结果表: 文化馆基本情况调查表 营业面积 职工人数 年参观人数 年营业额 设施名称 (平方米) (人) (人) (万元) 陶瓷历史博览区 830000 341 5 170 陶瓷馆 12000 36 1 9 官窑博物馆 410 15 1.5 3.6 民窑博物馆 8500 8 0.2 1.2 图书馆 6000 38 8 1.2 群艺馆 1979 37 3 20 大众剧场 1500 24 1.2 8 群英堂 1200 42 0.3 1 根据各文化馆的功能分和评估人员的分析，将文化馆分为三级: 56 一级文化馆,1个,:陶瓷历史博览区 二级文化馆,1个,:图书馆 三级文化馆,6个,:陶瓷馆、官窑博物馆、民窑博物馆、群艺馆、大众剧场、群英堂 并分别赋予功能分为100、50、30。根据•规程?要求～并结合文化馆的具体情况～最后确定一级文化馆影响半径6500米～二级文化馆影响半径3600米～三级文化馆影响半径2500米。 景德镇市城区住宅用地定级文化馆作用分等值线图 7、影剧院 景德镇市城区土地定级范围内有2座影剧院。根据景德镇市文化局提供的资料～影剧院基本情况见娱乐设施基本情况调查表: 57 影剧院基本情况调查表 营业面积职工人数容客量 年平均卖座年观看人数年营业收入 设施名称 (平方米) (人) (人) 率 (人) (万元) 光明影剧院 2700 45 660 18% 120000 300000 东郊电影院 4600 9 500 10% 54000 180000 在分析评估影剧院规模时～主要考虑营业面积、职工人数、容客量、年平均卖座率、年观看人数、年营业收入六个指标对影剧院的影响～经专家咨询分别确定作用系数分别为0.10、0.10、0.15、0.15、0.30、0.20～据此计算求得影剧院的功能分见影剧院功能分计算结果表。 景德镇市城区住宅用地定级影剧院作用分等值线图 8、公园景观 景德镇市城区土地定级范围内有8座公园。根据景德镇市园林管理处提供的资料～各公园基本情况见公园基本情况调查表: 58 公园基本情况调查表 职工人数 年营业额 年游玩人数 投资总额 设施名称 (人) (万元) (万人) (万元) 人民公园 3 20 30.00 24 梅苑公园 11 350 0.01 9 云门公园 4 0 0.00 4 莲花塘风景区 17 0 0.00 13 滨江公园 16 0 0.00 12 清仙洞风景区 28 0 1.50 7 昌江广场 28 0 0.00 20 休闲广场 8 0 0.00 16 在分析评估公园规模时～主要考虑职工人数、年营业额、年游玩人数、投资总额四个指标对公园的影响～经专家咨询分别确定作用系数为0.2、0.3、0.3、0.2～据此计算求得公园的功能分见公园功能分计算结果表。 公园功能分计算结果表 职工人数年营业额标准年游玩人数标投资总额标准作用半径设施名称 功能分 标准化值 化值 准化值 化值 (米) 人民公园 11 6 100 100 100 8500 梅苑公园 39 100 0 38 96 8500 云门公园 14 0 0 17 14 1800 莲花塘风景区 61 0 0 54 53 4000 滨江公园 57 0 0 50 49 4000 清仙洞风景区 100 0 5 29 65 4000 昌江广场 100 0 0 83 84 8500 休闲广场 29 0 0 67 41 4000 根据各公园的功能分和评估人员的分析～将公园分为三级 一级公园,3个,:人民公园、梅苑公园、昌江广场 二级公园,3个,:莲花塘风景区、滨江公园、清仙洞风景区 三级公园,2个,:云门公园、休闲广场 并分别赋予功能分为100、70、50。根据•规程?要求～并结合公园的具体情况～最后确定一级公园影响半径8500米～二级公园影响半径4000米～三级公园影响半径1800米。 59 景德镇市城区住宅用地定级公园作用分等值线图 9产业聚集规模 产业聚集规模反映产业在一定范围的集中程度。产业聚集分为同类产业及其配套产业的聚集和不同类产业的聚集。前者各产业间存在前后的产业关系～产品相同或互为原料、前后续产品～产业联系紧密,后者产业间相关性差～仅在空间上聚集～共同利用基础设施、劳动力等资源。产业聚集区域分为一般产业聚集区和高新技术产业聚集区。 根据景德镇市统计局提供的资料和景德镇市城市总体规划～已在建成区范围内建立了昌河工业园和高新技术产业园～并在中心城区和其他区域分布一些零星企业,我们分析了企业总数、年总产值、年利润、职工总数四个指标后～把景德镇市城区的产业聚集规模分为四个级别～标准化计算公式为: IAi=100×XAi/ XAmax 式中:IAi—产业聚集区域的产业聚集规模指数, XAi—产业聚集区域的产业聚集指标值～j=1～2～3, XAmax—产业聚集指标值的最大值。 60 景德镇市城区产业聚集规模指标分析结果表 区域名称 等级 作用指数 功能分 昌河工业园区 一级 1.0 100 中心城区 二级 0.80 80 高科产业园及西市区 三级 0.70 70 其他产业零星区域 四级 0.60 60 四、环境条件资料整理 1、环境质量优劣度 环境质量是环境污染状况的综合反映～在工业化的过程中～由于人为的原因～大量产生有害物质的污染过于集中或不合理排放～破坏了自然生态系统的平衡～并对人类身体健康构成巨大的危害。 景德镇市城区环境污染源主要为噪声、废气、废水。根据景德镇市环境保护局提供的环境质量评价资料～结合各污染源分布状况～综合分析城区工业企业、交通噪声、工业污水对环境质量的影响～经征询专家意见～将环境质量划分为三个级别～以100—0赋予功能分。 环境质量优劣度指标分析结果表 区域名称 等级 作用指数 功能分 主要污染源 分布范围 工业污染区 ?级 0.50 50 工业废气、废水 昌河工业园一带 噪声污染区 ?级 0.65 65 交通噪声 交通道路两侧、皖赣线一带 生活污染区 ?级 0.80 80 生活污水、交通噪声 城内商业密集区、居民文教区 基本无污染区 ?级 1.00 100 —— 除?级、?级、?级以外的区域 61 景德镇市城区住宅用地定级环境质量优劣度作用分等值线图 2、洪涝灾害状况 由于景德镇市城区有昌江流经～城区有部分区域地势较低～经常有受淹的威胁～根据景德镇市水利局提供的资料～沿昌江以东区域地势较低～十年一遇洪水黄海高程警戒水位为26.85米左右～此部分区域为易受淹区,沿西河两侧部分区域为二十年一遇洪水淹没区,其他区域均不易受淹。经专家咨询后～我们把景德镇市城区洪涝灾害状况分为三个级别。 洪涝灾害状况指标分析结果表 区域名称 等级 作用指数 功能分 分布范围 易受淹区 ?级 0.4 40 沿昌江以东区域 一般受淹区 ?级 0.7 70 沿西河两侧部分区域 难受淹区 ?级 1.0 100 除?级、?级以外的区域 62 景德镇市城区住宅、工业洪涝灾害作用分等值线图 五、人口状况资料整理 人口密度是指单位面积土地上居住的人口数量～用以表示区域内人口疏密的平均状况。人口密度与土地关系颇为复杂～从宏观上看～人口密度越大～土地上进行的社会、经济活动程度越大～土地级别越高。如一个地区的人口密度过大～超越该区环境容量破坏生态平衡～导致人类生存环境的恶化。因而～人口密度在一定程度上反映了城市土地质量的差异。根据景德镇市民政局提供的资料～景德镇市城区各区段人口状况调查结果见下表。 景德镇市城区人口状况调查表 面积常住人口人口密度面积常住人口人口密度区段名称 区段名称 2222(km) (人) (人/Km) (km) (人) (人/Km) 石狮埠所 4 26254 6564 新厂所 10 73209 7321 珠山所 2 22742 11371 西郊所 23 52572 2286 昌江所 1.5 23050 15367 吕西所 25 13018 521 周路口所 1.5 16248 10832 竟成所 29 30148 1040 63 太白园所 2.8 33750 12054 鱼山所 188.9 37872 200 新村所 10 49596 4960 丽阳所 113 14952 132 里村所 8 24359 3045 根据景德镇市城区各区段的人口状况分析～目前尚无任何地段的人口量达到影响居民正常生活的限度～故以人口密度为准～按下式f=100×(A-A)/(A-A)计算各区段iiminmaxmin人口影响分值～其中以没有常住人口的区域人口密度作为A,即A等于0,～结果如minmin下。 人口密度功能分值表 区段名称 等级 作用指数 功能分 区段名称 等级 作用指数 功能分 石狮埠所 二级 0.8 80 新厂所 二级 0.80 80 珠山所 一级 1.00 100 西郊所 四级 0.60 60 昌江所 一级 1.00 100 吕西所 四级 0.30 30 周路口所 一级 1.00 100 竟成所 四级 0.30 30 太白园所 一级 1.00 100 鱼山所 四级 0.30 30 新村所 三级 0.60 60 丽阳所 四级 0.30 30 里村所 三级 0.60 60 人口密度作用分等值线图 64 景德镇市城区商业、住宅用地人口密度作用分等值线图 六、产业聚集效益资料整理 工程地质条件主要对工业用地的布臵影响较为严重～它的衡量指标主要为地基承载力及表面岩层的坚硬程度。根据有关部门提供的工程地质图～景德镇市城区的地基承载力主要由地表层的杂填土、素填土、淤泥质土、粘土、粉质粘土、斑状粘土、卵古土、砂砾土、强风化千枚岩、中风千枚岩和微风化千枚岩等来间接反映。 经咨询专家意见后～我们把景德镇市城区的工程地质条件分为四个级别。 工程地质条件指标分析结果表 作 等功 地表构成类型 用指分布范围 级 能分 数 ?杂填土、素填土、淤泥填土、细纱、1 100 老城区 级区 角砾、圆砾、强风化千枚岩 .00 ?粉质粘土、砂卵石、强风化砂岩、中0昌河、新厂区 80 级区 风化砂岩及微风化砂岩 .80 域 ?淤泥质土、粉质粘土、砂砾土、强风0高新工业园、 65 级区 化千枚岩 .65 西市区 ?0 杂填土、素填土、粘土、砂砾土 50 其他区域 级区 .50 产业聚集影响度作用分等值线图 65 景德镇市城区工业用地产业聚集影响度作用分等值线图 第八节 网格单元总分计算 网格点总分值大小反映土地级别的高低～网格点总分值计算公式为: n ，，S,fp ,fkk,1K 式中:S—网格点的总分值 f K—定级因素,因子,数目 P—各定级因素对网格点的作用分 k f—各定级因素权重 k 66 第九节 土地级别的划分 一、土地级别划分原则 由于本次土地定级单元是采用固定网格法划分的网格单元～该种单元的特点之一是单元界线与地类界线和宗地权属界线不能完全吻合～往往使一宗地分割成一至几个单元或几个宗地拼合为一个至几个单元～以致不能保证自然地块或权属单位地块的完整性。根据土地定级基本原则～为了保证定级成果合理性、实用性～土地级别划分遵循如下原则: 1、土地级别的高低和土地相对优劣的对应关系基本一致, 2、级别之间过渡应该是连续的、渐变的、相邻单元之间土地级差不宜过大, 3、级别边界尽量采用具有地域突变特征的自然和人工界线～尽可能保持自然地块的完整性。 二、级别界限分值确定 采用以总分频率曲线法～对总分值作频率统计～绘制频率直方图～按土地优劣的实际情况确定级别界限的总分临界值。在确定了总分临界值后～根据总分临界值绘出等值线～最后依据等值线确定各级别界限。 1、总分频率图绘制 ,1,商业用地总分频率图 67 商业用地总分频率图 ,2,住宅用地总分频率图 住宅用地总分频率图 ,3,工业用地总分频率图 68 工业用地总分频率图 2、土地级别分值界限确定 根据商业、住宅、工业定级总分频率图的分布情况～取频率图中总分值分段数目突变处,图形的波谷处,作为土地级别的界限分值～划分商业、住宅、工业用地土地级别。级别作用分值界限如下表。 商业用地级别的界限分值表 级别 ? ? ? ? ? ? 分值范围 100，76 76，67 67，59 59，50 50，37 37，0 住宅用地级别的界限分值表 级别 ? ? ? ? ? 分值范围 100，60 60，47 47，35 35，27 27，0 工业用地级别的界限分值表 级别 ? ? ? ? ? 39，0 分值范围 100，74 74，61 61，47 47，39 69 三、土地级别确定 1、基本评价单元定级 将基本评价单元的作用总分值与土地级别的分值界限相匹配～确定网格单元的土地 级别。 2、土地级别图 ,1,商业用地级别图 商业用地级别图 ,2,住宅用地级别图 70 住宅用地级别图 ,3,工业用地级别图 71 工业用地级别图 四、土地级别检验 采用多因素综合评定法初步确定的土地级别～从土地区位方面反映了土地质量的差别～其划分的级别是否也从经济上真实地反映了土地质量之间的差异～一般需要通过土地级别差收益测算或市场交易价格测算的方法进行验证。 由于景德镇市城区土地定级采用综合定级的方法～故可选择商服用地、住宅用地的样点均价来对土地的级别进行检验。 ,一,商服用地级别检验 选择对商业用地土地区位反映最敏感的铺面出租资料作为测算对象～测算的样点地价结果来验证土地级别的合理性。 将样点地价进行修正、检验和剔除～通过计算机得出土地级别与级别内商服样点均价对应关系如下表。 72 土地级别与级别内商服样点均价对应关系表 单位:元/平方米 级别 ? ? ? ? ? ? 800 485 样点均价 4456 3200 2010 1099 土地级别与级别内商服样点均价对应关系如下: 样点均价 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 ?????? 商业用地级别内样点均价对应关系图 ,二,住宅用地级别检验 选择外业调查的房地产出租、房屋买卖和商品房销售资料作为测算对象～以测算的 样点地价结果来验证土地级别的合理性。将样点地价进行修正、检验和剔除～通过计算 机统计得出土地级别与级别内住宅样点均价对应关系见下表。 土地级别与级别内住宅样点均价对应关系 单位:元/平方米 级别 ? ? ? ? ? 样点均价 1422 965 640 390 270 土地级别与级别内住宅样点均价对应关系如下: 73 样点均价样点均价 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 土地级别????? 住宅用地级别内样点均价对应关系图 从土地级别内商业、住宅样点均价分布图中可以看出～对土地级别的初步划分～收益级差明显～不仅在区位条件方面反映土地质量的差异～而且也从经济效益方面反映土地质量的差异～说明景德镇市城区土地级别的划分是合理的。 ,三,土地级别调整 土地级别调整主要进行了土地级别界线调整、网格单元分值调整。 1、土地级别界线调整 聘请熟悉景德镇市城市规划、土地利用管理方面的专家召开意见征询会议～检查网格分值和频率直方图～对土地定级结果进行分析～并进行级别的野外验证～结合实际情况～对土地级别初步结果进行细部调整。 2、网格单元分值调整 通过对调整前后的级别范围比较分析～土地定级的初步结果总体趋势是与实际验证相一致的～没有出现跨两个级别调整的现象。为了保证成果的计算机应用～对定级的基本评价单元的网格单元作用分值进行了反调整。由于级别边界调整变化都发生在各级别相临的地段～因此级别变化范围内的单元分值遵循:“级别上调时～网格分值调整到调整后级别作用分值下限,级别下调时～网格分值调整到调整后级别作用分值上限”的原则。 ,四,城区土地级别面积统计 通过对各级别基本评价单元的面积统计～获取各级别土地面积分布情况。级别面积 74 统计结果见表。 商业用地级别面积统计表 单位:公顷 土地级别 ? ? ? ? ? ? 总计 土地面积 29.56 167.76 755.8 1278.11 1685 5494.7 9410.93 土地面积比例0.31% 1.78% 8.03% 13.58% 17.90% 58.39% 100.00% ,,, 各级别土地面积比例图 0.31%1.78%8.03% ? 13.58%? ? ? 58.39%? ? 17.91% 各级别土地面积比例分布图 住宅用地级别面积统计表 单位:公顷 土地级别 ? ? ? ? ? 总计 土地面积 639.08 1230.55 1449.51 1494.66 4389.6 9203.4 土地面积比例0.31% 1.78% 8.03% 13.58% 17.90% 100.00% ,,, 75 各级别土地面积比例图 6.94% 13.37%47.70% ? ? ?15.75% ? ? 16.24% 各级别土地面积比例分布图 商业用地级别面积统计表 单位:公顷 土地级别 ? ? ? ? ? 总计 土地面积 173.9 954.8 512.7 1800.2 4969.5 9410.93 土地面积比例0.31% 1.78% 8.03% 13.58% 17.90% 100.00% ,,, 各级别土地面积比例图 2.07% 11.35% 6.10% ? ?59.08%? ? 21.40%? 各级别土地面积比例分布图 76 第四章 基准地价更新 第一节 基准地价更新概述 一、基准地价更新的理论依据、原则 ,一,基准地价内涵 基准地价是某一时点上～在城镇各土地级别或均质区域内～在平均容积率水平和一定开发程度下同一用途,商业、住宅、工业等,的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点。 在本报告中基准地价的估价时点为2010年1月1日～其设定的开发程度为:商业、住宅、工业用地宗地红线外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯)。土地使用年限为各用途土地国家法定最高出让年限～即:商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 ,二,基准地价更新的理论依据 1、马克思主义地租地价理论 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入～是土地所有权借以实现的经济形式。根据产生的原因和形式～地租分为级差地租和绝对地租。 级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系～在等量投入的情况下～土地等级不同～土地的收益便不同～因此～地租额也不同。另外～马克思在分析级差地租时～按其形成的基础不同～把级差地租分为两种形式:一是因利用肥沃程度高和位臵较好的土地所创造的超额利润而转化的地租～即级差地租?,二是指对同一地块上的连续增加投资～使各次投资的生产率不同的而产生的超额利润转化的地租～即级差地租?。绝对地租是指土地所有者凭土地所有权垄断所取得的地租。 我国实行的是社会主义土地公有制～城市土地属国家所有。国家以土地所有者的身份将一定年期的土地使用权交付于土地使用者～由土地使用者向国家支付地租的租赁行为。因此马克思主义地租地价理论仍是城镇土地估价的基本理论。 马克思认为:土地价格“不是土地的购买价格～而是土地所提供地租的购买价格。”按照马克思主义的地租理论～地租是土地所有权在经济上的实现～地价是地租的资本化。 77 土地价格的计算公式可表示为:土地价格,地租/利息率。马克思地租地价理论为评估土地价格提供了理论依据。 2、区位理论 城镇土地因其相对位臵不同～在空间上表现出不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大～不同行业在同一位臵上的经济收益也会相差很大。因此城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。所以～在景德镇市城区土地定级估价中～依据土地区位质量差异评定土地级别～从宏观区位条件上评估级别基准地价～从中观区位条件上测算区片基准地价～进一步根据微观区位条件～评估宗地地价～形成三个空间层次相互衔接的基准地价和标定地价体系。 3、经济统计相关理论 经济统计是数理统计的一个分支学科～它是对社会经济现象的一种调查研究活动。社会经济统计的对象是具体事物的数量～不是抽象的量～它具有总体性、数量性、变异性和具体性的特点。在基准地价更新过程中～必须运用许多经济指标相关的数理统计理论知识和分析方法。 ,三,基准地价更新的原则 根据基准地价特点和景德镇市城区房地产市场的实际情况～城区基准地价更新主要遵循以下原则: 1、替代原则 土地价格遵循替代规律～某块土地的价格～由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块～即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之～具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争～使其价格相互牵制而趋于一致。 2、预期收益原则 土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去的收益状况～并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测～准确预测估价对象现在以至将来能带来的收益。 3、供给与需求原则 土地估价时考虑所有影响土地供给与需求的因素～要掌握一定时期内的供给与需求 78 总量的变化～还要了解供给与需求的结构性变化。 4、最有效使用原则 地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性～但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以～作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人～都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此～土地估价应在遵循城市规划的基础上～以该地块最有效使用为前提。 5、报酬递增与递减原则 经济学中的边际效益递减原则～是指在一定的生产技术条件下～增加各生产要素的单位投入量时～纯收益随之增加～但投入量达到某一数值以后～如继续追加投资～其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。利用这一原则～就可找出土地的边际使用点～即最大收益点或最有效使用点。因此～报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。 6、贡献原则 按经济学中的边际收益原则～衡量一个生产要素的价值大小～可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价～这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益～与总收益比较～是部分与整体的关系。就土地部分的贡献而言～由于地价是生产经营活动之前优先支付的～故土地的贡献具有优先性和特殊性。 7、变动原则 土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中～所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律～以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 8、协调原则 土地总是处于一定的自然和社会环境之中～土地与周围环境的关系～直接影响到该地块的效益或效用～进而影响该地块的价格。因此～在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系～判断其是否协调～并确定其协调程度。 9、综合分析原则 国际上有几种通用的估价方法～如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等。在进行地价评估时～要根据估价对象的实际情况～充分考虑用地类型和所掌握的资料～选择最适宜的估价方法进评估～力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。 79 二、基准地价更新的工作依据 1、•中华人民共和国土地管理法?,全国人大常委会1998年8月29日修订,[1999年1月1日起施行]～2004年8月28日修改 2、•中华人民共和国城市房地产管理法?,主席令第29号1994年7月5日,[1995年1月1日起施行] 3、•中华人民共和国土地管理法实施条例?,国务院令第256号1998年12月24日,[1999年1月1日起施行] 4、•城镇土地分等定级规程?,国家质量监督检验检疫总局GB/T18507-2001、2001年11月12日,[2002年7月1日实施] 5、•城镇土地估价规程?,国家质量监督检验检疫总局GB/T18508-2001、2001年11月12日,[2002年7月1日实施] 6、•江西省实施†中华人民共和国土地管理法‡办法?,江西省人大常委会公告第95号2001年12月22日, 7、•景德镇市土地利用总体规划? 8、•景德镇市城市总体规划? 9、•关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知?,国土资发[2006]307号, 三、基准地价更新的技术路线和工作流程 ,一,基准地价更新的技术路线 采取“以土地定级为基础～用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价～以级控价～以价验级”的技术路线～利用“样点地价与样点所在的网格单元定级因素总分值建立数学模型”来评估景德镇市城区土地的基准地价～并采用“级别内的样点均价评估基准地价”的方法来检验基准地价。 ,二,基准地价更新的工作流程 1、基准地价更新的工作流程 基准地价更新的具体工作流程详见下图。 80 基准地价工作流程 软件系统模块 准备工作 资料调查 样点价格计算 样点采集模块 样点价格修正 样点分布图编制 空间数据采集,数据转换,打印图形 基准地价及修正体系,利用定级成果 样点剔除 计算基准地价,样点剔除 基准地价及修正体系,利用定级成果 基准地价计算确定 计算基准地价,计算基准地价 修正因子确定、 基准地价修正 修正系数维护 系数表的编制 基准地价 评估报告编制 具体工作流程与软件模块关系图 81 2、资料调查 (1)市场交易样点资料的调查 样点资料的收集遵循“部门调查与实地调查相结合”的方法～在评估范围内收集商业、住宅和工业的房地市场交易样点资料～包括土地使用权出,转,让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、征地、拆迁、土地开发等样点资料。样点调查按照如下要求进行: a(外业调查收集到的有关资料按其空间位臵标注到定级估价工作底图上, b(利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行～要求近期连续三年以上的资料, c(抽样或断面调查中～保证每种类型有足够的样本且估价调查样本数符合数理统计的要求, d(估价样本采用分类抽样调查～样本要有代表性～分布要均匀, e(所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料, f(出让、转让等地价和企业单位土地利用效益资料以元,人民币,为单位～准确到小数点后一位, g(外业调查资料必须填入相应的调查手簿或表格中～数值到小数点后一位。 (2)其他资料的调查 除市场交易样点资料外～还需调查如下资料: a(历史地价资料, b(有关经济指数, c(土地开发与经营的政策法规、条例、规定, d(有关土地房屋的税收种类、税率, e(城镇规划等有关资料。 3、市场交易样点地价计算 (1)地价评估的基本方法 a(收益还原法 收益还原法是在估算房地产未来若干年预期纯收益的基础上～以一定的还原利率～将土地未来的收益还原为评估期日收益总和的一种估价方法。 收益还原法的基本公式如下: 土地收益为无限年期 82 V=a/r 式中:V——收益价格 a——纯收益,或地租, r——还原利率 土地收益为有限年期 n V=a/r×[1-1 / (1+r)] 式中:V、a、r含义同上, n——使用年期。 b(成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据～再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的基本公式如下: 地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 =土地成本价格+土地增值 c(剩余法 剩余法亦称假设开发法～是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上～扣除预计正常的开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等～以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法的基本公式如下: V=A-B-C 式中:V——土地的价格 A——开发价值或开发完成后的不动产总价值 ——开发项目的开发成本 B C——开发商合理利润 (2)市场交易样点地价计算方法选择 根据估价样点资料类型～选择相应的方法计算地价。各类用地市场交易样点地价计算方法详细情况见各类样点地价计算方法选择一览表。 83 各类样点地价计算方法选择一览表 用地类型 样点类型 地价计算方法 商业用房出售 剩余法 商业用地 铺面出租 收益还原法 土地使用权出让、转让 实际成交价修正 商品房出售 剩余法 私房买卖 剩余法 住宅用地 房屋出租 收益还原法 土地使用权出让、转让 实际成交价修正 土地使用权出让、转让 实际成交价修正 工业用地 补充工业样点 成本逼近法 4、样点数据检验剔除 样点资料处理中的可变参数选择～可能造成地价水平的系统误差。在将不同方法处理所得的资料应用于基准地价更新时～要进行资料处理方法的检验。数据检验以土地级别为单位～分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。 用卡方检验与秩和检验法对已知数据总体分布类型和未知数据总体分布类型的样本进行总体一致性检验。 异常数据是指同一土地级别或同一均质地域内的同行业样点中～由于某些特殊因素影响而造成地价明显高于或低于其他宗地地价的数据。由此采用t检验法与均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。 样点的检验与剔除以及归类在景德镇市城区土地定级估价信息系统中自动完成。 5、评价单元的划分 (1)网格评价单元 采用土地定级中25m×25m大小的固定网格作为基准地价的基本单元。以土地定级为基础的网格评价单元～保存了土地定级中的各因素的单因素作用分值和总分值～适用于计算机系统评价任意形状宗地,或地块,的基准地价更新。 (2)应用评价单元 采用土地定级中的应用评价单元作为基准地价的应用评价单元。 6、基准地价计算 利用样点地价与样点所在网格单元的定级因素总分值建立数学模型～计算基准地价。在土地分类定级的基础上～分析样点地价和样点所在土地定级因素总分值关系～建立相应的商业、住宅和工业用地的数学模型～并对模型进行检验。 84 a(基本原理 城区土地基准地价更新基本原理为:在土地定级的基础上～建立样点地价和样点的因素总分值数学关系模型～并对模型进行可靠性检验～利用数学模型计算评估单元的基准地价。 b(模型选择 土地基准地价更新数学模型有线性模型和指数模型。 线性模型方程 Y=a+bx (公式3-5) nn 式中:Y——第n个土地交易样点地价 n x——第n个土地交易样点所在定级单元总分值 n a——常数 b——级差系数 指数模型方程 Xn Y=A(1+r) ,公式3-6, n 式中:Y、x含义同前 nn A——常数 r——级差系数 样点地价和样点的作用因素总分值的数学关系模型主要根据二者之间的二维关系图进行选择。 c(系数估算 将收集到的不同用途的样点资料～计算样点地价并作修正和检验～并将其代入模型中～采用最小二乘法估算系数值～并对系数进行可靠性检验。 d(网格单元基准地价计算 获取土地定级中的商业、住宅和工业用地的基本评价单元,网格,文件～通过各网格单元的作用总分值～通过相应数学模型～计算各网格单元的基准地价。 e(应用评价单元基准地价计算 获取土地定级中的商业、住宅和工业用地的评价单元文件～通过各评价单元的作用总分值～运用相应数学模型～计算各应用评价单元的基准地价。 f(级别基准地价计算 85 通过土地定级中的商业、住宅和工业用地的级别分值界限计算级别价范围～确定级别分值平均值～计算各类用地的级别基准地价。 7、宗地地价修正系数编制 宗地地价修正系数就是采用替代原理～建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系～将基准地价修正为不同因素条件下的宗地地价的系数体系。 按照景德镇市城区土地定级与基准地价更新的用地分类～分商业、住宅、工业三类用地建立宗地地价修正系数体系。 第二节 基准地价更新 一、估价资料的整理汇总 ,一,样点调查与整理归类汇总 景德镇市城区土地基准地价更新工作中～外业样点调查总数为630个～其中商业用地样点309个、住宅用地181个、工业用地70个。在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准地价更新系统中～建立相应的样点图层～各用地类型样点分布情况详见下图。 1、商业用地样点分布略图 86 商业用地样点分布略图 商业用地样点情况表 样点样点修正地价 样点样点级修正地价 样点类型 样点级别 编号 级别 (元/平方米) 编号 别 (元/平方米) 6 284.1027 2 3808.739 1 房屋出租 156 房屋出租 2 房屋出租 6 282.914 157 房屋出租 2 3778.465 6 330.4626 2 3752.516 3 房屋出租 158 房屋出租 6 347.1046 2 3732.334 4 房屋出租 159 房屋出租 6 366.124 2 3715.034 5 房屋出租 160 房屋出租 6 265.8679 2 3703.501 6 房屋出租 161 房屋出租 5 709.9834 2 3647.279 7 房屋出租 162 房屋出租 5 716.5696 3 2083.861 8 房屋出租 163 房屋出租 5 715.2524 3 2050.623 9 房屋出租 164 房屋出租 5 981.3315 3 2004.379 10 房屋出租 165 房屋出租 11 房屋出租 5 1132.812 166 房屋出租 3 1949.465 5 1367.278 3 1948.02 12 房屋出租 167 房屋出租 13 房屋出租 5 799.5546 168 房屋出租 3 1922.008 5 1098.564 3 1895.996 14 房屋出租 169 房屋出租 5 1213.163 1 4278.497 15 房屋出租 170 房屋出租 4 999.571 2 3753.958 16 房屋出租 171 房屋出租 4 1133.203 2 3647.279 17 房屋出租 172 房屋出租 87 4 1028.97 2 3638.629 18 房屋出租 173 房屋出租 4 1197.347 2 3593.939 19 房屋出租 174 房屋出租 4 1122.513 2 3576.639 20 房屋出租 175 房屋出租 4 916.7188 2 3638.629 21 房屋出租 176 房屋出租 4 1094.45 2 3648.72 22 房屋出租 177 房屋出租 4 1165.275 2 3653.045 23 房屋出租 178 房屋出租 3 1323.729 3 1823.739 24 房屋出租 179 房屋出租 3 2338.202 3 1861.313 25 房屋出租 180 房屋出租 26 房屋出租 3 1907.556 181 房屋出租 3 1950.91 3 2377.22 3 2002.934 27 房屋出租 182 房屋出租 28 房屋出租 3 2878.676 183 房屋出租 3 1174.881 3 2241.379 3 1221.125 29 房屋出租 184 房屋出租 3 1638.764 3 1239.912 30 房屋出租 185 房屋出租 3 2196.58 3 1280.375 31 房屋出租 186 房屋出租 3 2028.946 3 2118.544 32 房屋出租 187 房屋出租 3 2070.855 3 2067.965 33 房屋出租 188 房屋出租 3 2135.885 3 2059.294 34 房屋出租 189 房屋出租 3 1949.465 3 2130.105 35 房屋出租 190 房屋出租 3 1906.111 3 2147.446 36 房屋出租 191 房屋出租 37 房屋出租 3 2124.324 192 房屋出租 3 2138.776 3 2297.738 3 2196.58 38 房屋出租 193 房屋出租 39 房屋出租 3 1946.575 194 房屋出租 3 2209.586 3 1869.983 3 2291.958 40 房屋出租 195 房屋出租 41 房屋出租 3 1922.008 196 房屋出租 3 1737.032 3 2666.653 3 1786.166 42 房屋出租 197 房屋出租 3 2651.656 3 1802.063 43 房屋出租 198 房屋出租 3 2725.275 3 1848.307 44 房屋出租 199 房屋出租 3 2742.998 3 1900.331 45 房屋出租 200 房屋出租 3 2582.127 3 1985.593 46 房屋出租 201 房屋出租 3 2605.303 3 2001.489 47 房屋出租 202 房屋出租 3 2704.826 3 1998.599 48 房屋出租 203 房屋出租 3 2659.836 3 2023.166 49 房屋出租 204 房屋出租 50 房屋出租 4 1374.145 205 房屋出租 2 4069.671 4 1500.214 2 4121.569 51 房屋出租 206 房屋出租 52 房屋出租 4 1525.427 207 房屋出租 2 4164.817 4 2521.368 2 4082.645 53 房屋出租 208 房屋出租 5 914.6004 2 4176.35 54 房屋出租 209 房屋出租 3 1074.296 2 4174.908 55 房屋出租 210 房屋出租 1 4561.651 2 4203.741 56 房屋出租 211 房屋出租 2 952.0079 2 4173.467 57 房屋出租 212 房屋出租 2 4029.305 2 4102.828 58 房屋出租 213 房屋出租 2 4196.532 2 2077.363 59 房屋出租 214 房屋出租 2 2645.358 2 2054.297 60 房屋出租 215 房屋出租 61 房屋出租 2 3830.363 216 房屋出租 2 2042.764 2 3555.015 2 1995.191 62 房屋出租 217 房屋出租 63 房屋出租 2 1954.826 218 房屋出租 2 1982.216 88 3 2018.831 2 1954.826 64 房屋出租 219 房屋出租 3 2164.788 2 1940.41 65 房屋出租 220 房屋出租 3 2026.056 2 1891.395 66 房屋出租 221 房屋出租 3 2388.781 3 1910.447 67 房屋出租 222 房屋出租 3 1956.69 3 1948.02 68 房屋出租 223 房屋出租 3 2151.781 3 854.065 69 房屋出租 224 房屋出租 3 2163.342 3 842.5041 70 房屋出租 225 房屋出租 3 2252.94 3 793.37 71 房屋出租 226 房屋出租 72 房屋出租 3 2398.897 227 房屋出租 3 845.3943 3 1645.99 3 859.8455 73 房屋出租 228 房屋出租 74 房屋出租 3 1783.276 229 房屋出租 3 882.9674 3 1297.716 2 4141.751 75 房屋出租 230 房屋出租 3 1141.644 2 4167.7 76 房屋出租 231 房屋出租 3 1105.516 2 4172.025 77 房屋出租 232 房屋出租 3 1226.906 2 4160.492 78 房屋出租 233 房屋出租 3 1148.869 2 4125.894 79 房屋出租 234 房屋出租 3 2108.428 2 4179.233 80 房屋出租 235 房屋出租 3 2078.08 2 4121.569 81 房屋出租 236 房屋出租 3 1780.386 5 721.8385 82 房屋出租 237 房屋出租 83 房屋出租 3 2007.27 238 房屋出租 5 696.8112 3 2174.904 5 684.9562 84 房屋出租 239 房屋出租 85 房屋出租 3 2265.946 240 房屋出租 5 678.3701 2 1962.034 5 662.5634 86 房屋出租 241 房屋出租 87 房屋出租 3 1861.313 242 房屋出租 5 681.0045 1 4552.55 5 657.2945 88 房屋出租 243 房屋出租 1 4562.663 5 640.1706 89 房屋出租 244 房屋出租 1 4404.911 5 601.9711 90 房屋出租 245 房屋出租 1 4704.235 5 557.1855 91 房屋出租 246 房屋出租 1 4500.978 6 489.7503 92 房屋出租 247 房屋出租 1 4518.168 6 524.223 93 房屋出租 248 房屋出租 1 4638.505 6 486.1841 94 房屋出租 249 房屋出租 1 4535.359 6 556.3183 95 房屋出租 250 房屋出租 96 房屋出租 1 4847.829 251 房屋出租 6 532.544 1 4625.359 6 557.507 97 房屋出租 252 房屋出租 98 房屋出租 1 4562.663 253 房屋出租 6 496.8826 1 4596.033 6 492.1277 99 房屋出租 254 房屋出租 1 4500.978 6 567.0167 100 房屋出租 255 房屋出租 2 4222.481 6 504.0148 101 房屋出租 256 房屋出租 1 4349.293 5 594.0678 102 房屋出租 257 房屋出租 1 4807.38 5 1114.371 103 房屋出租 258 房屋出租 1 4704.235 5 1176.281 104 房屋出租 259 房屋出租 1 4596.033 4 1135.876 105 房屋出租 260 房屋出租 1 4916.592 4 1123.849 106 房屋出租 261 房屋出租 107 房屋出租 1 4813.912 262 房屋出租 4 1086.432 3 3883.033 3 2127.214 108 房屋出租 263 房屋出租 109 房屋出租 3 3449.498 264 房屋出租 3 2089.641 89 3 3291.98 3 2255.83 110 房屋出租 265 房屋出租 3 3430.711 3 2112.763 111 房屋出租 266 房屋出租 3 3031.858 3 2101.202 112 房屋出租 267 房屋出租 3 2939.371 3 2105.538 113 房屋出租 268 房屋出租 3 3067.986 3 2099.757 114 房屋出租 269 房屋出租 3 3083.883 3 2135.885 115 房屋出租 270 房屋出租 3 2922.03 3 2125.769 116 房屋出租 271 房屋出租 3 2251.495 3 2160.452 117 房屋出租 272 房屋出租 118 房屋出租 3 2122.879 273 房屋出租 4 974.1808 3 2193.69 4 980.8623 119 房屋出租 274 房屋出租 120 房屋出租 3 1767.38 275 房屋出租 4 1010.261 3 2106.983 4 1051.688 121 房屋出租 276 房屋出租 3 2052.068 4 948.7906 122 房屋出租 277 房屋出租 3 4020.32 4 724.2881 123 房屋出租 278 房屋出租 3 4133.039 4 1079.75 124 房屋出租 279 房屋出租 3 4085.35 4 1106.477 125 房屋出租 280 房屋出租 3 3505.858 4 1226.746 126 房屋出租 281 房屋出租 3 2161.897 5 1151.253 127 房屋出租 282 房屋出租 3 3203.828 5 1168.377 128 房屋出租 283 房屋出租 129 房屋出租 3 2553.524 284 房屋出租 5 1172.329 3 2854.109 5 720.5212 130 房屋出租 285 房屋出租 131 房屋出租 3 2284.732 286 房屋出租 5 740.2795 3 1989.928 5 715.2524 132 房屋出租 287 房屋出租 133 房屋出租 3 1909.002 288 房屋出租 4 670.835 3 2062.184 4 752.3509 134 房屋出租 289 房屋出租 3 393.0722 4 684.1983 135 房屋出租 290 房屋出租 3 745.6811 4 726.9607 136 房屋出租 291 房屋出租 3 1800.618 4 451.6778 137 房屋出租 292 房屋出租 3 1518.82 4 1282.872 138 房屋出租 293 房屋出租 4 1360.379 3 1369.972 139 房屋出租 294 房屋出租 4 1360.379 3 1341.07 140 房屋出租 295 房屋出租 4 1468.621 3 1436.448 141 房屋出租 296 房屋出租 142 房屋出租 4 1129.194 297 房屋出租 3 1322.283 4 1158.594 3 1306.387 143 房屋出租 298 房屋出租 144 房屋出租 3 1956.69 299 房屋出租 3 1264.479 3 2017.386 4 1129.194 145 房屋出租 300 房屋出租 3 1869.983 2 1928.877 146 房屋出租 301 房屋出租 3 1907.556 3 2017.386 147 房屋出租 302 房屋出租 1 3865.279 2 2003.841 148 房屋出租 303 房屋出租 1 3897.436 3 2030.392 149 房屋出租 304 房屋出租 2 3798.648 3 2065.074 150 房屋出租 305 房屋出租 2 5247.468 3 2104.093 151 房屋出租 306 房屋出租 2 3854.871 3 2102.648 152 房屋出租 307 房屋出租 153 房屋出租 2 3889.469 308 房屋出租 3 2138.776 2 3821.714 2 3808.739 154 房屋出租 309 房屋出租 155 房屋出租 6 284.1027 90 2、住宅用地样点分布略图 住宅用地样点分布略图 住宅用地样点情况表 样点样点修正地价 样点样点级修正地价 样点类型 样点级别 编号 级别 (元/平方米) 编号 别 (元/平方米) 5 282 99 5 259.6345 1 房屋买卖 房屋买卖 5 345 100 5 317.6379 2 房屋买卖 房屋买卖 5 322.5 101 5 296.9224 3 房屋买卖 房屋买卖 5 282 102 5 259.6345 4 房屋买卖 房屋买卖 5 295.5 103 5 272.0638 5 房屋买卖 房屋买卖 4 439.5 104 4 360.016 6 房屋买卖 房屋买卖 4 370.5 105 4 303.4947 7 房屋买卖 房屋买卖 8 房屋买卖 4 492 106 房屋买卖 4 403.0213 3 354 107 3 332.9599 9 房屋买卖 房屋买卖 10 房屋买卖 3 721.5 108 房屋买卖 3 678.6174 3 708 109 3 665.9197 11 房屋买卖 房屋买卖 3 597 110 3 561.5171 12 房屋买卖 房屋买卖 3 688.5 111 3 647.5787 13 房屋买卖 房屋买卖 91 3 669 112 3 629.2377 14 房屋买卖 房屋买卖 3 600 113 3 564.3388 15 房屋买卖 房屋买卖 3 696 114 3 654.633 16 房屋买卖 房屋买卖 3 762 115 3 716.7102 17 房屋买卖 房屋买卖 3 588 116 3 553.052 18 房屋买卖 房屋买卖 3 627 117 3 589.734 19 房屋买卖 房屋买卖 3 673.5 118 3 633.4703 20 房屋买卖 房屋买卖 3 754.5 119 3 709.656 21 房屋买卖 房屋买卖 22 房屋买卖 3 675 120 房屋买卖 3 634.8811 3 693 121 3 651.8113 23 房屋买卖 房屋买卖 24 房屋买卖 2 673.5 122 房屋买卖 2 663.7391 2 723 123 2 712.5217 25 房屋买卖 房屋买卖 2 775.5 124 2 764.2609 26 房屋买卖 房屋买卖 2 1090.5 125 2 1074.696 27 房屋买卖 房屋买卖 2 1017 126 2 1002.261 28 房屋买卖 房屋买卖 2 1081.5 127 2 1065.826 29 房屋买卖 房屋买卖 1 1519.5 128 1 1464.021 30 房屋买卖 房屋买卖 2 862.5 129 2 850 31 房屋买卖 房屋买卖 2 1092 130 2 1076.174 32 房屋买卖 房屋买卖 33 房屋买卖 2 981 131 房屋买卖 2 966.7826 2 805.5 132 2 793.8261 34 房屋买卖 房屋买卖 35 房屋买卖 2 673.5 133 房屋买卖 2 663.7391 4 804 134 4 658.5958 36 房屋买卖 房屋买卖 37 房屋买卖 3 642 135 房屋买卖 3 603.8425 4 435 136 4 356.3298 38 房屋买卖 房屋买卖 4 531 137 4 434.9681 39 房屋买卖 房屋买卖 4 490.5 138 4 401.7926 40 房屋买卖 房屋买卖 4 481.5 139 4 394.4202 41 房屋买卖 房屋买卖 2 970.5 140 2 956.4348 42 房屋买卖 房屋买卖 2 957 141 2 943.1304 43 房屋买卖 房屋买卖 2 949.5 142 2 935.7391 44 房屋买卖 房屋买卖 2 910.5 143 2 897.3043 45 房屋买卖 房屋买卖 46 房屋买卖 2 522 144 房屋买卖 2 514.4348 2 538.5 145 2 530.6956 47 房屋买卖 房屋买卖 48 房屋买卖 2 1104 146 房屋买卖 2 1088 2 975 147 2 960.8695 49 房屋买卖 房屋买卖 2 1003.5 148 2 988.9565 50 房屋买卖 房屋买卖 2 814.5 149 2 802.6956 51 房屋买卖 房屋买卖 3 951 150 3 894.4769 52 房屋买卖 房屋买卖 3 705 151 3 663.098 53 房屋买卖 房屋买卖 2 907.5 152 2 894.3478 54 房屋买卖 房屋买卖 2 1167 153 2 1150.087 55 房屋买卖 房屋买卖 2 987 154 2 972.6956 56 房屋买卖 房屋买卖 57 房屋买卖 1 1627.5 155 房屋买卖 1 1568.078 1 1422 156 1 1370.081 58 房屋买卖 房屋买卖 59 房屋买卖 1 1390.5 157 房屋买卖 1 1339.731 92 1 1660.5 158 1 1599.873 60 房屋买卖 房屋买卖 1 1450.5 159 1 1397.541 61 房屋买卖 房屋买卖 1 1369.5 160 1 1319.498 62 房屋买卖 房屋买卖 1 1374 161 1 1323.834 63 房屋买卖 房屋买卖 1 1467 162 1 1413.438 64 房屋买卖 房屋买卖 1 1587 163 1 1529.057 65 房屋买卖 房屋买卖 1 1195.5 164 1 1151.851 66 房屋买卖 房屋买卖 1 1413 165 1 1361.41 67 房屋买卖 房屋买卖 68 房屋买卖 4 475.5 166 房屋买卖 4 389.5053 3 664.5 167 3 625.0052 69 房屋买卖 房屋买卖 70 房屋买卖 5 253.5 168 房屋买卖 5 233.3948 4 417 169 4 341.5851 71 房屋买卖 房屋买卖 5 271.5 170 5 249.9672 72 房屋买卖 房屋买卖 5 207 171 5 190.5828 73 房屋买卖 房屋买卖 73 5 324 172 5 298.3035 房屋买卖 房屋买卖 74 2 924 173 2 910.6087 房屋买卖 房屋买卖 75 1 1017 174 1 979.8682 房屋买卖 房屋买卖 76 1 861 175 1 829.5639 房屋买卖 房屋买卖 77 1 874.5 176 1 842.571 房屋买卖 房屋买卖 78 房屋买卖 1 1390.5 177 房屋买卖 1 1339.731 79 1 1426.5 178 1 1374.417 房屋买卖 房屋买卖 80 房屋买卖 1 1519.5 179 房屋买卖 1 1464.021 81 1 1398 180 1 1346.957 房屋买卖 房屋买卖 82 房屋买卖 1 1611 181 房屋买卖 1 1552.181 83 1 1357.5 房屋买卖 84 房屋买卖 1 1363.5 85 房屋买卖 1 1537.5 86 房屋买卖 1 1558.5 87 1 1375.5 房屋买卖 88 1 1585.5 房屋买卖 89 1 1386 房屋买卖 90 1 1380 房屋买卖 91 1 1437 房屋买卖 92 1 1807.5 房屋买卖 93 1 1501.5 房屋买卖 94 1 1563 房屋买卖 95 1 1257 房屋买卖 96 2 1478.261 商品房出售 97 商品房出售 1 2071.019 98 商品房出售 2 1379.217 3、工业用地样点分布略图 93 工业用地样点分布略图 工业用地样点情况表 样点样点 修正地价 样点样点 修正地价 样点类型 样点类型 代码 级别 (元/平方米) 代码 级别 (元/平方米) 1 2 282.3095 71 1 501.3535 使用权出让 使用权出让 2 使用权出让 2 304.09 72 使用权出让 2 292.362 3 3 193.6475 73 2 334.2477 使用权出让 使用权出让 4 4 243.8223 74 1 783.7424 使用权出让 使用权出让 5 4 239.4488 75 2 349.3266 使用权出让 使用权出让 6 5 214.9412 76 1 548.1667 使用权出让 使用权出让 7 5 258.3529 77 1 410.7475 使用权出让 使用权出让 8 5 306 78 2 474.9836 使用权出让 使用权出让 9 5 221.2941 79 2 454.8785 使用权出让 使用权出让 10 5 250.9412 80 2 452.3653 使用权出让 使用权出让 11 使用权出让 1 865.2879 81 使用权出让 2 469.9573 12 1 939.2828 82 2 466.6064 使用权出让 使用权出让 13 使用权出让 1 898.5101 83 使用权出让 2 490.9001 14 1 528.5354 84 2 430.5848 使用权出让 使用权出让 15 2 297.3883 85 2 467.4442 使用权出让 使用权出让 16 2 308.2786 86 2 385.3482 使用权出让 使用权出让 17 3 370.835 87 2 444.8259 使用权出让 使用权出让 94 18 3 394.0727 88 1 626.6919 使用权出让 使用权出让 19 3 391.168 89 3 297.249 使用权出让 使用权出让 20 3 276.916 90 2 314.1426 使用权出让 使用权出让 ,二,各种参数指标、标准的收集与整理 景德镇市城区基准地价更新估价参数指标和标准资料包括房屋重臵价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、各种房地产交易税费以及有关政策法规资料。 1、景德镇市房屋重臵单价、残值率、耐用年限标准。 景德镇市房屋重臵单价、残值率、耐用年限标准表 单位:元/平方米 类别 一类 二类 三类 四类 结构 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 等级 一等 一等 二等 一等 二等 一等 重臵价 600 530 480 440 420 340 耐用年限 60 50 50 40 40 10 残值率,,, 0 2 6 4 0 维修费率,,, 5 5 5 0 1、景德镇市房屋交易相关税费标准 景德镇市商品房交易税费征收标准表 收费项目 计费单位 征收标准 缴交人 批准机关及文号 一、房地产交易综合服务费 住房交按建筑面积计存量房 6.00 双方各半 易手续算 见有关文件规定 新建商品房 3.00 开发商 费 ,元/平方米, 二、工本费 元/证 10 买方 见有关文件规定 三、营业税 成交价 5% 卖方 见有关文件规定 1(城市维护建设税 营业税额 7% 卖方 见有关文件规定 营 业2(教育费附加 营业税额 3% 卖方 见有关文件规定 税 附3(堤坊工程修建维护营业税额 2% 卖方 见有关文件规定 加 管理费 财政部国家税务局财四、契税 税字[1999]210号 1(买卖 审定价格 4%或2% 买方 2(赠与 审定价格 4%或2% 受赠方 见有关文件规定 双方产价差额3(交换 4%或2% 承受方 部分 财政部[1988]财税字五、印花税 审定价格 0.05‰ 买方 第255号 六、房地产交易土地收益金 见表 卖方 见有关文件规定 95 七、地方教育发展费 成交价 1‰ 买方 见有关文件规定 八、市场价格调节基金 成交价 1‰ 买方 见有关文件规定 2、景德镇市房屋租赁相关税费标准 景德镇市房屋租赁缴税标准 税费名目 计税方法及标准 1(营业税 租金×5% 2(城建税 营业税×7% 3(教育费附加 营业税×3% ,租金-800,×20%,4000元以下, 4(个人所得税 租金×,1-20%,×20%,4000元以上, 生产经营性用房为租金的1.5% 5(综合服务费 非生产经营性用房为租金的0.5% 6(房产税 租金×12% 二、商业用地基准地价更新 ,一,样点地价计算 1、商业铺面出租样点价计算 商业铺面出租样点地价计算主要步骤如下: (1)确定房地出租的总收益 用铺面租赁市场中的实际成交年租金～作为房地出租的总收益。个别样点包括押金～ 在计算总收益时～实际总收益等于成交租金加上押金的年利息。 房地出租的总收益=实际成交年租金+押金的年利息 (2)计算房地出租年经营总费用 房地出租年经营总费用=管理费+保险费+税金+其他费用 (3)计算房屋年折旧和现值 房屋年折旧=,1-残值率,×房屋重臵价?房屋耐用年限 房屋现值=房屋重臵价-房屋年折旧×已使用年限 (4)计算房地年纯收益 房地年纯收益=房地出租的总收益-房地出租的经营总费用-房屋年折旧 (5)计算房屋年纯收益 房屋年纯收益=房屋现值×商业用地房屋还原利率 96 (6)计算土地纯收益 土地纯收益=房地年收益-房屋年纯收益 (7)计算分摊土地面积 分摊土地面积=,房屋总占地面积?房屋总建筑面积,×铺面出租面积 (8)计算样点土地价格 样点土地价格=,土地纯收益?商业用地土地还原利率,?分摊土地面积 2、商业用地商品房出售样点地价计算 商业用地商品房出售样点地价按下式计算: 单位面积土地价格=,商品楼房总售价-当地同类建筑单位面积平均造价×楼房总建筑面积-开发公司利润-商品房开发税费-开发资金应支付的利息,?用地面积 其中:当地同类建筑单位面积平均造价采用景德镇市相应房屋结构的重臵价,开发公司利润率采用景德镇市房地产开发企业的项目平均利润率计算:商品房开发税费见景德镇市房地产开发主要税费标准表。 3、商业买卖样点地价计算,剩余法, 商业买卖样点地价主要步骤如下: (1)计算房屋现值 房屋现值=房屋重臵价×[1-,1-残值率,×,房屋已使用年限?房屋耐用年限,] 其中:房屋重臵价、残值率、耐用年限标准见景德镇市房屋重臵单价、残值率、耐用年限标准表。 (2)计算房屋分摊土地面积 房屋分摊土地面积=,房屋占地面积?房屋总建筑面积,×房屋建筑面积 (3)计算样点地价 从交易总价格中减去房屋的现值及有关的税费～按下式计算地价: 单位面积土地价格=,房屋交易价格-房屋现值-房屋交易过程中卖方应支付的税费,?房屋分摊用地面积 其中:房屋交易过程中卖方应支付的税费见景德镇市商品房交易税费征收标准表。 ,二,样点地价修正 基准地价要求样点资料具有可比性～因此～在利用样点地价更新基准地价前～对样点地价进行修正。样点地价的修正包括交易时间修正、容积率修正、使用年期修正等。 97 1、样点地价的交易时间修正 景德镇市城区商业用地基准地价的更新期日为2010年1月1日。不同交易时间的样点地价～只有修正到基准地价估价期日的地价～才能用于基准地价更新。 (1)交易时间修正系数计算 交易时间修正系数公式为: K=P/PIJISIJ 式中:K—商业用地第J年数据修正到估价期日的系数 IJ P—商业用地估价期日土地交易平均价 IS P—商业用地第J年土地交易平均价 IJ (2)样点地价修正 将不同年份发生的交易样点地价修正到估价期日的计算公式: P = K× PISIJJI 式中: P—修正到估价期日的样点地价 IS P—第J年交易样点的实际成交价 JI 2、样点地价的容积率修正 (1)容积率修正系数计算 容积率修正一般以城市规划规定的区域容积率为标准～景德镇市城区商业用地样点的规划容积率平均值为2.0。由于景德镇市城区商业用地以商业铺面为主～统计商业用地样点在建筑容积率为1.0的平均地价～并进行样点地价和容积率的关系曲线拟合。以容积率为1.0的样点均价为基准～求取各容积率区间的地价比例系数。 商业用地样点容积率修正系数表 容积率 ?0.4 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 修正系数 1.18 1.11 1.05 1.00 0.96 0.93 0.89 0.86 容积率 2.00 2.20 2.40 2.60 2.80 3.00 3.20 3.40 修正系数 0.83 0.81 0.78 0.76 0.74 0.71 0.69 0.68 容积率 3.60 3.80 4.00 4.20 ?4.40 修正系数 0.66 0.64 0.63 0.61 0.59 注:除表中列出的容积率修正系数外～其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。 (2)样点地价修正 98 样点地价修正到建筑容积率为1.0的计算公式为: P=K×Pisrli 式中:P—样点修正到建筑容积率为1.0的土地使用权价格 is P—样点修正前地价 li K—容积率修正系数 r 3、有限年期使用权价格应修正到法定最高出让年期地价～商业用地法定最高出让年期为40年。商业用地土地还原利率为8.7%。 (1)使用年期修正系数计算 计算公式为: 11，，，，mn1()1() Y=/, ,,,,,1R1R，，，，，， 式中:R—土地还原利率 m—土地使用权法定最高出让年限 n—剩余出让年期 Y—使用年期修正系数 (2)样点地价修正 样点地价修正到法定最高出让年限的计算公式为: P=P×Y m 式中:P—样点修正到最高出让年限的土地使用权价格 m P—样点修正前地价 Y—剩余使用年数的使用年期修正系数 ,三,样点检验 样点的检验和剔除运用深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价更新信息系统完成。商业用地样点数据检验以土地级别为单位～进行样本的总体和方差检验。用秩和检验法对已知数据总体分布类型和未知数据总体分布类型的样本进行总体一致性检验。用t检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态分布和非正态分布的进行异常值剔除。 ,四,商业用地基准地价计算 设定商业用地基准地价的评估基准期日为2010年1月1日～平均容积率为1.0～开 99 发程度为“五通一平”,宗地外围通路、供水、排水、通电、通讯和宗地内场地平整,～出让年期40年～地价以元/平方米表示。 1、模型建立 提取地价样点～并与样点所在评价单元的作用总分值进行匹配～进行样点作用总分值与地价关系分析。二者的关系为指数关系～建立商业用地样点地价和样点的作用总分值的指数模型公式～公式如下: 商业用地分值与地价模型曲线图见下图。 商业用地分值与地价模型曲线图 100 2、模型检验 对所建立的指数模型～将分别进行F检验和T检验～F检验值为1601.732407～T检验值为10.098354～自由度n为234～F、T检验值均大于当自由度n为234、显著水平为0.05时F、T的临界值。因此～模型是符合统计要求的。 3、网格单元基准地价计算 将网格单元作用总分值迭代入基准地价模型中～计算商业用地网格单元的地价。 4、级别基准地价计算 将商业用地级别界限分值代入基准地价计算模型计算出商业用地级别基准地价范围～将级别平均分值代入基准地价计算模型计算出商业用地级别基准地价。商业用地级别基准地价结果见商业用地级别基准地价表。 商业用地级别基准地价 单位:元/平方米 级别 级别基准地价 ? 4503 ? 3206 ? 1955 ? 1180 ? 734 ? 471 ,五,商业用地基准地价检验 采用样点地价检验级别基准地价。在商业用地各级别内～选择符合数理统计要求的样本～根据样点地价的分布规律～选用算术平均值作为该级别的地价～计算结果见下表。 计算结果表 单位:元/平方米 级别 样点均价 ? 4456 ? 3200 ? 2010 ? 1099 ? 800 ? 485 把样点均价计算结果与商业用地基准地价进行比较～具体情况见下表。 101 商业用地基准地价检验结果对比表 22级别 基准地价,元/ m, 样点均价,元/ m, 差异,,, ? 4503 4456 1.04 ? 3206 3200 0.19 ? 1955 2010 -2.81 ? 1180 1099 6.86 ? 734 800 -8.99 ? 471 485 -2.97 从上表可以看出～样点均价计算结果与商业用地基准地价基本吻合～由此说明商业用地的分值与地价模型是合理的～基准地价水平符合景德镇市目前的土地市场状况。 三、住宅用地基准地价更新 ,一,样点地价计算 商品房出售、房屋出租、房屋买卖、住宅土地使用权出让样点地价计算方法和公式与商业用地对应类型样点相同。 ,二,样点地价修正 住宅用地样点地价的修正包括交易时间修正、容积率修正、使用年期修正等。 1、样点地价的交易时间修正 景德镇市城区住宅用地基准地价的更新期日为2010年1月1日。住宅用地样点的交易时间修正系数及样点地价的交易时间修正方法与商业用地样点交易时间修正相似。 2、样点地价的容积率修正 (1)容积率修正系数计算 以城市现状的区域容积率为标准～景德镇市城区住宅用地样点的现状容积率平均值为1.8。统计住宅用地样点在各建筑容积率水平下的平均地价～并进行样点地价和容积率的关系曲线拟合。以平均容积率下的样点均价为基准～求取各容积率区间的地价比例系数。 容积率修正系数计算方法与商业用地样点容积率修正系数计算方法相同。住宅用地样点容积率修正系数见下表。 住宅用地样点容积率修正系数表 容积率 ?0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 修正系数 1.25 1.19 1.14 1.09 1.04 1.00 容积率 2.00 2.20 2.40 2.60 2.80 3.00 102 修正系数 0.96 0.93 0.89 0.86 0.83 0.81 容积率 3.20 3.40 3.60 3.80 4.00 ?4.20 修正系数 0.78 0.76 0.74 0.71 0.69 0.67 注:除表中列出的容积率修正系数外～其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。 (2)样点地价修正 对于不同容积率情况下发生的样点地价～修正到设定的容积率的价格。修正计算公式见商业用地样点容积率修正。 3、样点地价的使用年期修正 (1)使用年期修正系数计算 有限年期使用权价格应该修正到法定最高出让年期地价。住宅用地法定最高出让年期70年～使用年期修正系数的计算公式见商业用地样点使用年期修正。 (2)样点地价修正 将住宅用地样点修正到最高出让年限的土地使用权价格～计算公式见商业用地样点使用年期修正。 ,三,样点检验剔除 住宅用地样点检验内容和方法见商业用地样点的检验和剔除。 ,四,住宅用地基准地价计算 设定住宅用地基准地价的评估期日为2010年1月1日～平均容积率为2.0～开发程度为“五通一平”,宗地外围通路、供水、排水、通电、通讯和宗地内场地平整,～土地使用年限为70年～地价以元/平方米表示。 1、模型建立 提取地价样点～并与样点所在评价单元的作用总分值进行匹配～进行样点作用总分值与地价关系分析。二者的关系为指数关系～建立住宅用地样点地价和样点的作用总分值的指数模型公式～公式如下: 103 住宅用地分值与地价模型曲线图见下图。 住宅用地分值与地价模型曲线图 2、模型检验 对所建立的指数模型～将分别进行F检验和T检验～F检验值为848.062416～T检验值为15.371603～自由度n为53～F、T检验值均大于当自由度n为53、显著水平为0.05时F、T的临界值,因此～模型是符合统计要求的。 3、网格单元基准地价计算 将网格单元的作用总分值代入基准地价模型中～计算住宅用地网格单元的地价。 104 4、级别基准地价计算 将住宅用地级别界限分值代入基准地价计算模型计算级别基准地价范围～将级别平 均分值代入基准地价计算模型计算住宅用地级别基准地价。住宅用地级别基准地价结果 见下表。 住宅用地级别基准地价 单位:元/平方米 级别 级别基准地价 ? 1425 ? 952 ? 633 ? 385 ? 267 ,五,住宅用地基准地价检验 用样点地价检验级别基准地价。在住宅用地各级别内～选择符合数理统计要求的样 本～根据样点地价的分布规律～选用算术平均值作为级别的地价。结果见表。 计算结果表 单位:元/平方米 级别 样点均价 ? 1422 ? 965 ? 640 ? 390 ? 270 把样点均价计算结果与住宅用地基准地价进行比较～具体情况见表。 住宅用地基准地价检验结果对比表 22级别 基准地价,元/ m, 样点均价,元/ m, 差异,%, ? 1425 1422 0.21 ? 952 965 -1.37 ? 633 640 -1.11 ? 385 390 -1.30 ? 267 270 -1.12 通过检验～可以看出样点均价的计算结果与住宅用地基准地价差别不大～偏差幅度 都很小～由此说明住宅用地的分值与地价模型是合理的～基准地价符合景德镇市的实际 水平。 105 四、工业用地基准地价更新 ,一,样点地价计算 土地使用权出让、转让样点地价计算方法和公式与商业用地相应类型样点相同。 ,二,样点地价修正 工业样点地价的修正包括交易时间修正、容积率修正和使用年期修正。 1、交易时间修正 景德镇市城区工业用地基准地价的更新期日为2010年1月1日。工业用地样点的交易时间修正系数及样点地价的交易时间修正方法与商业用地样点交易时间修正相似。 2、样点地价的容积率修正 以城市规划规定的区域容积率为标准～统计工业用地样点在各建筑平均容积率下的平均地价～并进行样点地价和容积率的关系曲线拟合。 对于不同容积率情况下发生的样点地价进行分析～可以得出工业用地地价受容积率影响变化很小,因此～对工业用地样点地价不进行容积率修正。 3、样点地价的使用年期修正 有限年期使用权价格应该修正到法定最高年期地价。工业用地法定最高出让年期为50年～使用年期修正系数的计算公式见商业用地样点使用年期修正。 ,三,样点检验剔除 工业用地样点检验内容和方法见商业用地样点的检验和剔除。 ,四,工业用地基准地价计算 设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2010年1月1日～开发程度为宗地红线外“五通”红线内“场地平整”,“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯,～土地使用的年限为50年～地价以元/平方米表示。 1、模型建立 提取地价样点～并与样点所在评价单元的作用总分值进行匹配～进行样点作用总分值与地价关系分析。二者的关系为指数关系～建立工业用地样点地价和样点的作用总分值的指数模型公式～公式如下: 106 工业用地分值与地价模型曲线图见下图: 工业用地分值与地价模型曲线图 2、模型检验 对所建立的指数模型～将分别进行F检验和T检验～F检验值为98.032371～T检验值为9.684705～自由度n为27～F、T检验值均大于当自由度n为27、显著水平为0.05时F、T的临界值,因此～模型是符合统计要求的。 3、网格单元基准地价计算 将网格单元的作用总分值代入基准地价模型中～计算工业用地网格单元的地价。 107 4、级别基准地价计算 将工业用地级别界限分值代入基准地价计算模型计算出工业用地级别基准地价范 围～将级别平均分值代入基准地价计算模型计算出工业用地级别基准地价。工业用地级 别基准地价结果见下表。 工业用地级别基准地价 单位:元/平方米 级别 级别基准地价 ? 598 ? 425 ? 315 ? 242 ? 204 ,五,工业用地基准地价检验 用样点地价检验级别基准地价。基本原理与方法和商业基准地价检验中的方法相同～ 其结果见下表。 计算结果表 单位:元/平方米 级别 样点均价 ? 600 ? 416 ? 320 ? 242 ? 204 把样点均价的计算结果与工业用基准地价进行比较～具体情况见下表。 工业用地基准地价检验结果对比表 22级别 基准地价,元/ m, 样点均价,元/ m, 差异,%, ? 598 600 -0.33 ? 425 416 2.12 ? 315 320 -1.59 ? 242 242 0.00 ? 204 204 0.00 从表中可以看出～样点均价的计算结果和工业用地基准地价基本吻合～偏差幅度很 小～由此说明工业用地的分值与地价模型是合理的～基准地价水平符合景德镇市的土地 市场的实际情况。 108 五、基准地价结果及特征比较分析 ,一,基准地价更新成果 根据•城镇土地估价规程?～经测算得出城区内各用地类型、不同土地级别的基准地价～景德镇市城区综合基准地价表如下: 景德镇市城区基准地价表 [更新后] 级别 价格 ? ? ? ? ? ? 用地类型 元/平方米 4503.00 3206.00 1955.00 1180.00 734.00 471 商业用 地 万元/亩 300.20 213.73 130.33 78.67 48.93 31.4 元/平方米 1425.00 952.00 633.00 385.00 267.00 —— 住宅用 地 万元/亩 95.00 63.47 42.20 25.67 17.80 —— 元/平方米 598.00 425.00 315.00 242.00 204.00 —— 工业用 地 万元/亩 39.87 28.33 21.00 16.13 13.60 —— ,二,特征比较分析 城镇内部空间格局比较,根据新的土地级别与基准地价的关系～制作基准地价柱状图: 景德镇市城区基准地价柱状图 109 ,三,国土资源部对工业用地地价的控制 为贯彻落实•国务院关于加强土地调控有关问题的通知?,国发„2006?31号,精神～加强对工业用地的调控和管理～促进土地节约集约利用～根据土地等级、区域土地利用政策等～国土资源部下发•关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知?,国土资发[2006]307号,～明确景德镇市为工业用地出让最低价标准中的第十二等～其标准如下: 全国工业用地出让最低价标准 单位:元/平方米 土地等别 一等 二等 三等 四等 五等 六等 七等 八等 最低价标准 840 720 600 480 384 336 288 252 土地等别 九等 十等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等 最低价标准 204 168 144 120 96 84 60 土 地 等 别 九等:景德镇市(昌江区 珠山区) 萍乡市安源区 新余市渝水区 宜春市袁州区 九江市庐山区 南昌市湾里区 由于目前地产市场是一个不完全的市场～土地价格具有明显的地域性～在相当程度上受到当地政府土地政策的显著影响。基准地价是指在城镇内部同一级别或同一均质区域里～相同用途的土地在法定最高出让年限和相同的土地开发程度条件下的区域平均价格。基准地价高低除了与基准日和设定的土地开发程度有关～还与级别范围的划分大小和级别划分的数目有关～因此不能简单地进行城市间地价水平的横向比较。 110 第五章 景德镇市城区宗地地价修正体系的编制 宗地地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格～是城镇内部每一级基准地价的延伸～它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系～使评估的土地价格落实到具体的地块上～使土地价格更趋于准确、合理～是政府制定出让底价～监督和管理市场地价的依据。在宗地基本条件已知的基础上～可以根据宗地地价修正系数体系所对应的修正体系～快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格～以满足各方面对宗地地价的需求。根据景德镇市城区土地定级单元总分值体系～按照•规程?要求建立城区商业、住宅和工业用地宗地地价的修正体系。 第一节 宗地地价修正体系编制原理 一、宗地地价修正体系 城区土地基准地价按照用地类型分为商业、住宅和工业用地基准地价,按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价,简称级别价,。 在基准地价体系中～网格评价单元是理想的均质地域,应用评价单元则是人为划分～考虑了地物界线的地块～从区位因素的影响结果,综合作用分值,的差异上分析～可以视为均质,而级别范围内的综合作用分值为一个分值段～级别内的各地块之间存在着区位差异～因此～确定的景德镇市城区基准地价体系中宗地地价修正体系见下图。 111 基准地价体系 商业用地宗地地价商业用地级别基准地价影响因素修正体系 商业用地宗地 地价修正体系商业用地应用评价单元 基准地价商业用地宗地地价 其他因素修正体系瑞 商业用地网格基准地价昌 市 城住宅用地宗地地价住宅用地级别基准地价影响因素修正体系区 宗住宅用地宗地 地价修正体系地住宅用地应用评价单元地基准地价住宅用地宗地地价 价其他因素修正体系 修住宅用地网格基准地价正 体工业用地宗地地价工业用地级别基准地价系影响因素修正体系 工业用地宗地 地价修正体系工业用地应用评价单元 基准地价工业用地宗地地价 其他因素修正体系工业用地网格基准地价 宗地地价修正体系与基准地价体系关系图 二、宗地地价修正系数编制方法 按照•规程?要求～采用定级因素综合分值编制宗地地价影响因素修正表。各类用地宗地地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素～各影响因素权重采用特尔斐法～按各因素对地价的影响程度～确定各因素的权重值。 1、基准地价修正幅度值的计算 以级别为单位～以级别基准地价对应的单元地价为中心点,级别的平均区域条件视为一般条件,～级别界限的最高和最低单元地价作为边界～通过内插将级别内单元地价分为五段～分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。级别平均总分值对应的影响因素条件～基准地价修正幅度为0。计算公式如下: 上调幅度的计算公式为: 112 niIh,IbF1,，100%iIb 下调幅度的计算公式为: iIb,llnF,，100%2iIb 式中:F为基准地价上调最大幅度 1 F为基准地价下调最大幅度 2 Ib为级别内单元地价平均值,即级别基准地价, i Ih为级别内单元地价的最高值 n Il为级别内单元地价的最低值 n 在确定上调、下调幅度的情况下～内插修正值～将宗地地价修正幅度划分成优、较 优、一般、较劣、劣五个档次～结果见下表。 景德镇市城区宗地地价影响因素修正幅度值表 单位:%、元/平方米 用地性质 土地级别 上调幅度,%, 上调价格 下调幅度,%, 下调价格 ? 25.30 5642 -17.18 3729 ? 16.35 3730 -24.57 2418 商 业 ? 23.72 2419 -24.54 1475 ? 25.05 1476 -23.16 907 用 地 ? 23.72 908 -21.54 576 ? 22.45 577 -21.16 371 ? 23.64 1762 -19.40 1149 ? 20.90 1151 -20.11 761 住 宅 ? 20.36 762 -24.48 478 用 地 ? 24.46 479 -18.48 314 ? 18.25 316 -9.22 242 ? 12.87 675 -17.32 494 ? 16.46 495 -14.94 362 工 业 ? 15.33 363 -13.59 272 用 地 ? 13.22 274 -9.18 220 ? 8.22 221 0.00 204 第二节 商业用地宗地地价修正体系 一、商业用地宗地地价影响因素修正 (一)?级商业用地宗地地价影响因素修正系数 113 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中<460 460-720 720-980 980-1240 >1240 心距离(米) 商服距商服距二级商服中繁华中心距<240 240-480 480-720 720-960 >960 心距离(米) 程度 离 距三级商服中<700 700-900 900-1100 1100-1300 >1300 心距离(米) 混合型生活型主生活型次临路类型 支路 支路 主干道 干道 干道 公交便距公交站点距<100 100-200 200-300 300-400 >400 捷度 离(米) 区交通距客运火车站<1250 1250-1450 1450-1650 1650-1850 >1850 域条件 距离(米) 对外交因距客运汽车站通便利<3500 3500-3750 3750-4000 4000-4250 >4250 素 距离(米) 度 距机场距离<2980 2980-3760 3760-4540 4540-5320 >5320 (米) —— 供水(定级分值) 100 —— —— —— 排水(定级分值) 100 —— —— —— 80 基本供电(定级分值) 100 —— —— —— —— 设施 电讯(定级分值) 100 —— —— —— —— 供气(定级分值) 100 —— —— —— —— 人口人口密度 100 —— —— —— —— 状况 (定级分值) 面积适面积较小面积过小 中，对土面积对土面积对土或较大，对或过大，宗地面积 地利用地利用较地利用无土地利用对土地利 极为有为有利 不良影响 有一定影用产生严 利 响 重的影响 形状规形状较形状较规形状不规个则，对土形状对土差，对土则，对土地则，对土地别宗地形状 地利用地利用无地利用产利用较为利用有一因极为有不良影响 生严重的有利 定影响 素 利 影响 临街宽度 ?16 12,16 8,12 4,8 ?4 临街宽深比 ?1.2 0.8,1.2 0.6,0.8 0.4,0.6 ?0.4 一面临街一面临街三面临街角地 两面临街 距侧街十距侧街十不临街 街 米内 米外 114 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距离 0.15 7.72 3.86 0 -2.30 -4.60 商服繁距二级商服中心距离 0.07 3.60 1.80 0 -1.07 -2.14 华程度 距三级商服中心距离 0.04 2.06 1.03 0 -0.61 -1.23 临路类型 0.10 5.15 2.57 0 -1.53 -3.06 公交便捷距公交站点0.04 2.06 1.03 0 -0.61 -1.23 度 距离 距客运火车交通 区0.06 3.09 1.54 0 -0.92 -1.84 站距离 条件 域对外交通距客运汽车因0.06 3.09 1.54 0 -0.92 -1.84 便利度 站距离 素 距机场距离 0.03 1.54 0.77 0 -0.46 -0.92 供水 0.04 —— —— —— —— —— 排水 0 —— —— —— —— —— 基本 设施 供电 0 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 电讯 0.03 人口状人口密度 0.06 3.09 —— 0 —— -1.84 况 宗地面积 0.04 2.06 1.03 0 -0.61 -1.23 个宗地形状 0.05 2.57 1.29 0 -0.77 -1.53 别临街宽度 0.06 3.09 1.54 0 -0.92 -1.84 因临街宽深比 0.07 3.60 1.80 0 -1.07 -2.14 素 街角地 0.10 5.15 2.57 0 -1.53 -3.06 115 (二)?级商业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距<340 340-680 680-1020 1020-1360 >1360 离(米) 距商商服服中距二级商服中心距<400 400-700 700-1000 1000-1300 >1300 繁华心距离(米) 程度 离 距三级商服中心距<500 500-1000 1000-1500 1500-2000 >2000 离(米) 生活型次区混合型主生活型主干道或交交通型次临路类型 支路 域干道 干道 通型主干干道 因道 素 公交距公交站点距离交通 便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 (米) 条件 度 距客运火车站距离对外<700 700-1150 1150-1600 1600-2050 >2050 (米) 交通 便利距客运汽车站距离<3400 3400-3800 3800-4200 4200-4600 >4600 度 (米) 供水(定级分值) 100 —— —— —— 80 排水(定级分值) 100 —— —— —— 0 基本 供电(定级分值) 100 —— —— —— —— 设施 电讯(定级分值) 100 —— —— —— 80 供气(定级分值) 100 —— —— —— 80 人口 人口密度(定级分值) 100 —— —— —— —— 状况 面积较小面积过小面积适面积对土面积对土或较大，对或过大，中，对土宗地面积 地利用较地利用无土地利用对土地利地利用极为有利 不良影响 有一定影用产生严为有利 响 重的影响 形状较形状规形状较规形状不规个形状对土差，对土则，对土则，对土地则，对土地别宗地形状 地利用无地利用产地利用极利用较为利用有一因不良影响 生严重的为有利 有利 定影响 素 影响 临街宽度 ?16 12,16 8,12 4,8 ?4 临街宽深比 ?1.2 0.8,1.2 0.6,0.8 0.4,0.6 ?0.4 一面临街一面临街 街角地 三面临街 两面临街 距侧街十距侧街十不临街 米内 米外 116 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距离 0.14 6.37 3.19 0 -1.79 -3.57 商服繁华距二级商服中心距离 0.07 3.19 1.59 0 -0.89 -1.79 程度 距三级商服中心距离 0.04 1.82 0.91 0 -0.51 -1.02 临路类型 0.09 4.10 2.05 0 -1.15 -2.30 公交便捷距公交站点距离 0.04 1.82 0.91 0 -0.51 -1.02 度 交通条件 区距客运火车站距离 0.06 2.73 1.37 0 -0.77 -1.53 对外交通域距客运汽车站距离 0.06 2.73 1.37 0 -0.77 -1.53 便利度 因距机场距离 0.03 1.37 0.68 0 -0.38 -0.77 素 供水 0.03 1.37 —— —— —— -0.77 排水 0.03 1.37 —— —— —— -0.77 基本设施 供电 0.02 0.91 —— —— —— -0.51 电讯 0.02 0.91 —— —— —— -0.51 供气 0 —— —— —— —— —— 人口状况 人口密度 0.06 2.73 1.37 0 -1.53 —— 宗地面积 0.04 1.82 0.91 0 -0.51 -1.02 个宗地形状 0.05 2.28 1.14 0 -0.64 -1.28 别临街宽度 0.06 2.73 1.37 0 -0.77 -1.53 因临街宽深比 0.07 3.19 1.59 0 -0.89 -1.79 素 街角地 0.09 4.10 2.05 0 -1.15 -2.30 117 (三)?级商业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中<1000 1000-1800 1800-2600 2600-3400 >3400 心距离(米) 商服距商服距二级商服中繁华中心距<1080 1080-1960 1960-2840 2840-3720 >3720 心距离(米) 程度 离 距三级商服中<1000 1000-2000 2000-3000 3000-4000 >4000 心距离(米) 生活型次 混合型主生活型主干道或交交通型次临路类型 支路 干道 干道 通型主干干道 道 公交区距公交站点距交通便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 域离(米) 条件 度 因 距客运火车站对外素 <850 850-1600 1600-2350 2350-3100 >3100 距离(米) 交通 便利距客运汽车站<2500 2500-3700 3700-4900 4900-6100 >6100 度 距离(米) 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 排水(定级分值) 100 80 70 —— 0 基本供电(定级分值) 100 85 —— —— —— 设施 电讯(定级分值) 100 —— 80 —— —— 供气(定级分值) 100 —— 60 —— —— 人口人口密度 100 80 60 30 —— 状况 (定级分值) 面积较小面积过小面积适面积对土面积对土或较大，对或过大，中，对土宗地面积 地利用较地利用无土地利用对土地利地利用极为有利 不良影响 有一定影用产生严为有利 响 重的影响 形状较形状规形状较规形状不规个形状对土差，对土则，对土则，对土地则，对土地别宗地形状 地利用无地利用产地利用极利用较为利用有一因不良影响 生严重的为有利 有利 定影响 素 影响 临街宽度 ?16 12,16 8,12 4,8 ?4 临街宽深比 ?1.2 0.8,1.2 0.6,0.8 0.4,0.6 ?0.4 一面临街一面临街 街角地 三面临街 两面临街 距侧街十距侧街十不临街 米内 米外 118 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距离 0.14 5.93 2.96 0 -2.02 -4.04 商服繁华距二级商服中心距离 0.07 2.96 1.48 0 -1.01 -2.02 程度 距三级商服中心距离 0.04 1.69 0.85 0 -0.58 -1.15 临路类型 0.09 3.81 1.91 0 -1.30 -2.60 公交便距公交站点距离 0.04 1.69 0.85 0 -0.58 -1.15 捷度 交通条件 区距客运火车站距离 0.06 2.54 1.27 0 -0.87 -1.73 对外交域通便利距客运汽车站距离 0.06 2.54 1.27 0 -0.87 -1.73 因度 距机场距离 0.03 1.27 0.64 0 -0.43 -0.87 素 供水 0.03 1.27 0.64 0 —— -0.87 排水 0.03 1.27 0.64 0 —— -0.87 基本设施 供电 0.02 0.85 0.42 0 -0.58 —— 电讯 0.02 0.85 —— 0 —— -0.58 供气 0 —— —— —— —— —— 人口状况 人口密度 0.06 2.54 1.27 0 -1.73 —— 宗地面积 0.04 1.69 0.85 0 -0.58 -1.15 个宗地形状 0.05 2.12 1.06 0 -0.72 -1.44 别临街宽度 0.06 2.54 1.27 0 -0.87 -1.73 因临街宽深比 0.07 2.96 1.48 0 -1.01 -2.02 素 街角地 0.09 3.81 1.91 0 -1.30 -2.60 119 (四)?级商业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中<1300 1300-2300 2300-3300 3300-4300 >4300 心距离(米) 商服距商服距二级商服中繁华中心距<2800 2800-3600 3600-4400 4400-5200 >5200 心距离(米) 程度 离 距三级商服中<2200 2200-3600 3600-5000 5000-6400 >6400 心距离(米) 生活型次 混合型主生活型主干道或交交通型次临路类型 支路 干道 干道 通型主干干道 道 区公交便距公交站点距交通<100 100-200 200-300 300-400 >400 域捷度 离(米) 条件 因距客运火车站<1000 1000-2000 2000-3000 3000-4000 >4000 对外交素 距离(米) 通便利距客运汽车站度 <2120 2120-3840 3840-5560 5560-7280 >7280 距离(米) 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 排水(定级分值) 100 80 70 50 0 基本供电(定级分值) 100 85 70 60 —— 设施 电讯(定级分值) 100 —— 80 —— 65 供气(定级分值) 100 —— 80 —— 60 人口人口密度(定级分值) 100 80 60 30 —— 状况 面积较小面积过小面积适面积对土面积对土或较大，对或过大，中，对土宗地面积 地利用较地利用无土地利用对土地利地利用极为有利 不良影响 有一定影用产生严为有利 响 重的影响 形状较形状规形状较规形状不规个形状对土差，对土则，对土则，对土地则，对土地别宗地形状 地利用无地利用产地利用极利用较为利用有一因不良影响 生严重的为有利 有利 定影响 素 影响 临街宽度 ?16 12,16 8,12 4,8 ?4 临街宽深比 ?1.2 0.8,1.2 0.6,0.8 0.4,0.6 ?0.4 一面临街一面临街 街角地 三面临街 两面临街 距侧街十距侧街十不临街 米内 米外 120 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距离 0.14 6.47 3.24 0 -1.88 -3.76 商服繁华距二级商服中心距离 0.07 3.24 1.62 0 -0.94 -1.88 程度 距三级商服中心距离 0.04 1.85 0.92 0 -0.54 -1.07 临路类型 0.09 4.16 2.08 0 -1.21 -2.42 公交便距公交站点距离 0.04 1.85 0.92 0 -0.54 -1.07 捷度 交通条件 区 距客运火车站距离 0.06 2.77 1.39 0 -0.81 -1.61 对外交域 通便利 因距客运汽车站距离 0.06 2.77 1.39 0 -0.81 -1.61 素 供水 0.03 1.39 0.69 0 —— -0.81 排水 0.03 1.39 0.69 0 -0.40 -0.81 基本设施 供电 0.02 0.92 0.46 0 -0.54 —— 电讯 0.02 0.92 —— 0 —— -0.54 供气 0 —— —— —— —— —— 人口状况 人口密度 0.06 2.77 1.39 0 -1.61 —— 宗地面积 0.04 1.85 0.92 0 -0.54 -1.07 个宗地形状 0.05 2.31 1.16 0 -0.67 -1.34 别临街宽度 0.06 2.77 1.39 0 -0.81 -1.61 因临街宽深比 0.07 3.24 1.62 0 -0.94 -1.88 素 街角地 0.09 4.16 2.08 0 -1.21 -2.42 121 (五)?级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距<2100 2100-3300 3300-4500 4500-5700 >5700 离(米) 距商商服服中距二级商服中心距繁华<2700 2700-3900 3900-5100 5100-6300 >6300 心距离(米) 程度 离 距三级商服中心距<2900 2900-4300 4300-5700 5700-7100 >7100 离(米) 生活型主交通型主生活型次交通型次临路类型 支路 干道 干道 干道 干道 公交距公交站点距离便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 区(米) 交通 度 域条件 距客运火车站距离对外因<900 900-1400 1400-1900 1900-2400 >2400 (米) 交通素 便利距客运汽车站距离<1200 1200-1600 1600-2000 2000-2400 >2400 度 (米) 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 排水(定级分值) 100 85 70 50 0 基本 供电(定级分值) 100 85 70 60 —— 设施 电讯(定级分值) 80 —— —— —— 65 供气(定级分值) 100 —— 80 —— 60 人口 人口密度(定级分值) 80 —— 60 —— 30 状况 面积较小面积过小面积适面积对土面积对土或较大，对或过大，中，对土宗地面积 地利用较地利用无土地利用对土地利地利用极为有利 不良影响 有一定影用产生严为有利 响 重的影响 形状较形状规形状较规形状不规个形状对土差，对土则，对土则，对土地则，对土地别宗地形状 地利用无地利用产地利用极利用较为利用有一因不良影响 生严重的为有利 有利 定影响 素 影响 临街宽度 ?16 12,16 8,12 4,8 ?4 临街宽深比 ?1.2 0.8,1.2 0.6,0.8 0.4,0.6 ?0.4 一面临街一面临街 街角地 三面临街 两面临街 距侧街十距侧街十不临街 米内 米外 122 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距离 0.14 6.10 3.05 0 -1.66 -3.32 商服繁华距二级商服中心距离 0.07 3.05 1.53 0 -0.83 -1.66 程度 距三级商服中心距离 0.04 1.74 0.87 0 -0.47 -0.95 区 域临路类型 0.09 3.92 1.96 0 -1.07 -2.13 因公交便距公交站点距离 0.04 1.74 0.87 0 -0.47 -0.95 素 捷度 交通条件 距客运火车站距离 0.06 2.61 1.31 0 -0.71 -1.42 对外交 通便利 距客运汽车站距离 0.06 2.61 1.31 0 -0.71 -1.42 供水 0.03 1.31 0.65 0 —— -0.71 排水 0.03 1.31 0.65 0 -0.36 -0.71 基本设施 供电 0.02 0.87 0.44 0 -0.47 —— 电讯 0.02 0.87 —— —— —— -0.47 供气 0 —— —— —— —— —— 人口状况 人口密度 0.06 2.61 —— 0 —— -1.42 宗地面积 0.04 1.74 0.87 0 -0.47 -0.95 个宗地形状 0.05 2.18 1.09 0 -0.59 -1.18 别临街宽度 0.06 2.61 1.31 0 -0.71 -1.42 因临街宽深比 0.07 3.05 1.53 0 -0.83 -1.66 素 街角地 0.09 3.92 1.96 0 -1.07 -2.13 (六)?级商业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距<2100 2100-3300 3300-4500 4500-5700 >5700 离(米) 距商商服服中距二级商服中心距繁华<2700 2700-3900 3900-5100 5100-6300 >6300 心距离(米) 程度 离 距三级商服中心距<2900 2900-4300 4300-5700 5700-7100 >7100 离(米) 生活型主交通型主生活型次交通型次临路类型 支路 干道 干道 干道 干道 公交距公交站点距离便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 区(米) 交通 度 域条件 距客运火车站距离对外因<900 900-1400 1400-1900 1900-2400 >2400 (米) 交通素 便利距客运汽车站距离<1200 1200-1600 1600-2000 2000-2400 >2400 度 (米) 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 排水(定级分值) 100 85 70 50 0 基本 供电(定级分值) 100 85 70 60 —— 设施 电讯(定级分值) 80 —— —— —— 65 供气(定级分值) 100 —— 80 —— 60 人口 人口密度(定级分值) 80 —— 60 —— 30 状况 123 面积较小面积过小面积适面积对土面积对土或较大，对或过大，中，对土宗地面积 地利用较地利用无土地利用对土地利地利用极为有利 不良影响 有一定影用产生严为有利 响 重的影响 形状较形状规形状较规形状不规个形状对土差，对土则，对土则，对土地则，对土地别宗地形状 地利用无地利用产地利用极利用较为利用有一因不良影响 生严重的为有利 有利 定影响 素 影响 临街宽度 ?16 12,16 8,12 4,8 ?4 临街宽深比 ?1.2 0.8,1.2 0.6,0.8 0.4,0.6 ?0.4 一面临街一面临街 街角地 三面临街 两面临街 距侧街十距侧街十不临街 米内 米外 ?级商业用地宗地地价影响因素修正系数 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 距一级商服中心距离 0.14 6.10 3.05 0 -1.66 -3.32 商服繁华距二级商服中心距离 0.07 3.05 1.53 0 -0.83 -1.66 程度 距三级商服中心距离 0.04 1.74 0.87 0 -0.47 -0.95 区 域临路类型 0.09 3.92 1.96 0 -1.07 -2.13 因公交便距公交站点距离 0.04 1.74 0.87 0 -0.47 -0.95 素 捷度 交通条件 距客运火车站距离 0.06 2.61 1.31 0 -0.71 -1.42 对外交 通便利 距客运汽车站距离 0.06 2.61 1.31 0 -0.71 -1.42 供水 0.03 1.31 0.65 0 —— -0.71 排水 0.03 1.31 0.65 0 -0.36 -0.71 基本设施 供电 0.02 0.87 0.44 0 -0.47 —— 电讯 0.02 0.87 —— —— —— -0.47 供气 0 —— —— —— —— —— 人口状况 人口密度 0.06 2.61 —— 0 —— -1.42 宗地面积 0.04 1.74 0.87 0 -0.47 -0.95 个宗地形状 0.05 2.18 1.09 0 -0.59 -1.18 别临街宽度 0.06 2.61 1.31 0 -0.71 -1.42 因临街宽深比 0.07 3.05 1.53 0 -0.83 -1.66 素 街角地 0.09 3.92 1.96 0 -1.07 -2.13 ,二,使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格～商业用地法定最高出让年期 为40年。使用年期修正系数计算公式为: 11，，，，nm1()1(),, Y=/ ,,,,1R1R，，，，，， 124 式中:R—土地还原利率 m—土地使用权法定最高出让年限 n—剩余出让年期 Y—使用年期修正系数 第三节 住宅用地宗地地价修正体系 一、住宅用地宗地地价影响因素修正 ,一,?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数 125 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 供水(定级分值) 100 —— —— —— 80 基础排水(定级分值) 100 —— —— —— 0 设施供电(定级分值) —— —— —— —— —— 完善电讯(定级分值) 100 —— —— —— 80 度 供气(定级分值) 100 —— 80 —— 0 中学(米) <500 500-1000 1000-1500 1500-2000 >2000 公用小学(米) <320 320-640 640-960 960-1280 >1280 基本设施幼儿园(米) <300 300-600 600-900 900-1200 >1200 设施 完备医疗机构(米) <740 740-1180 1180-1620 1620-2060 >2060 度邮局(米) <1720 1720-3440 3440-5160 5160-6880 >6880 (距菜场(米) <420 420-840 840-1260 1260-1680 >1680 公用体育场馆(米) <500 500-1000 1000-1500 1500-2000 >2000 设施文化馆(米) <639 639-959 959-1279 1279-1599 >1599 距影剧院(米) <520 520-1040 1040-1560 1560-2080 >2080 离) 公园(米) <600 600-1200 1200-1800 1800-2400 >2400 区生活型主干混合型主干生活型次干临路类型 支路 支路 域道 道 道 因公交距公交站点距离素 便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 (米) 交通度 条件 距客运火车站距离对外<900 900-1400 1400-1900 1900-2400 >2400 (米) 交通 便利距客运汽车站距离<1200 1200-1600 1600-2000 2000-2400 >2400 度 (米) 环境环境质量优劣度 100 —— 80 —— 65 条件 (定级分值) 距一级商服中心距<220 220-440 440-660 660-880 >880 离(米) 距商 繁华服中距二级商服中心距<560 560-1120 1120-1680 1680-2240 >2240 程度 心距离(米) 离 距三级商服中心距<640 640-1280 1280-1920 1920-2560 >2560 离(米) 人口人口密度(定级分值) 100 —— —— —— 60 状况 面积较小或面积过小或面积适中，面积对土地面积对土地较大，对土过大，对土宗地面积 对土地利用利用较为有利用无不良地利用有一地利用产生极为有利 利 影响 个定影响 严重的影响 别形状较规形状不规形状较差，因形状规则，形状对土地则，对土地则，对土地对土地利用素 宗地形状 对土地利用利用无不良利用较为有利用有一定产生严重的极为有利 影响 利 影响 影响 朝向 南 东南、西南 东 西 北 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 供水 0.04 1.70 —— —— —— -1.19 区排水 0.04 1.70 —— —— —— -1.19 域基础设基础设施供电 0 —— —— —— —— —— 因施 完善度 电讯 0.02 0.85 —— —— —— -0.60 素 供气 0.03 1.27 —— 0 —— -0.90 126 中学 0.05 2.12 1.06 0 -0.75 -1.49 小学 0.04 1.70 0.85 0 -0.60 -1.19 幼儿园 0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 公用设施医疗机构 0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 完备度体育场馆 0.02 0.85 0.42 0 -0.30 -0.60 (距公用文化馆 0.02 0.85 0.42 0 -0.30 -0.60 设施距影剧院 0.02 0.85 0.42 0 -0.30 -0.60 离) 公园 0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 邮局 0.02 0.85 0.42 0 -0.30 -0.60 菜场 0.05 2.12 1.06 0 -0.75 -1.49 临路状况 0.06 2.55 1.27 0 -0.90 -1.79 公交便捷距公交站点距离 0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 度 交通条距客运火车站距件 0.05 2.12 1.06 0 -0.75 -1.49 离 对外交通 便利度 距客运汽车站距0.05 2.12 1.06 0 -0.75 -1.49 离 环境条环境质量优劣度 0.05 2.12 —— 0 —— -1.49 件 距一级商服中心0.06 2.55 1.27 0 -0.90 -1.79 距离 繁华程距商服中距二级商服中心0.05 2.12 1.06 0 -0.75 -1.49 度 心距离 距离 距三级商服中心0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 距离 人口状人口密度 0.06 2.55 —— —— —— -1.79 况 个宗地面积 0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 别宗地形状 0.04 1.70 0.85 0 -0.60 -1.19 因朝向 0.03 1.27 0.64 0 -0.45 -0.90 素 127 (二)?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 基础排水(定级分值) 100 —— 70 —— 0 设施供电(定级分值) 100 —— 85 —— 70 完善电讯(定级分值) 100 —— —— —— 80 度 供气(定级分值) 100 80 60 —— 0 中学(米) <1100 1100-1700 1700-2300 2300-2900 >2900 公用小学(米) <1460 1460-2220 2220-2980 2980-3740 >3740 基本设施幼儿园(米) <1240 1240-1680 1680-2120 2120-2560 >2560 设施 完备医疗机构(米) <1000 1000-2000 2000-3000 3000-4000 >4000 度邮局(米) <1120 1120-1640 1640-2160 2160-2680 >2680 (距菜场(米) <1040 1040-1580 1580-2120 2120-2660 >2660 公用体育场馆(米) <1520 1520-2240 2240-2960 2960-3680 >3680 设施文化馆(米) <1100 1100-2200 2200-3300 3300-4400 >4400 距影剧院(米) <1560 1560-2320 2320-3080 3080-3840 >3840 离) 公园(米) <900 900-1600 1600-2300 2300-3000 >3000 生活型次干区生活型主混合型主干临路类型 道或交通型支路 交通型次干道 域干道 道 主干道 因公交素 距公交站点距离便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 交通(米) 度 条件 距客运火车站距离对外<840 840-1680 1680-2520 2520-3360 >3360 (米) 交通 便利距客运汽车站距离<1200 1200-2400 2400-3600 3600-4800 >4800 度 (米) 环境环境质量优劣度 100 80 65 50 —— 条件 (定级分值) 距一级商服中心距<1200 1200-1800 1800-2400 2400-3000 >3000 离(米) 距商 繁华服中距二级商服中心距<640 640-1280 1280-1920 1920-2560 >2560 程度 心距离(米) 离 距三级商服中心距<500 500-1000 1000-1500 1500-2000 >2000 离(米) 人口人口密度(定级分值) 100 80 60 30 —— 状况 面积适面积较小或面积过小或过面积对土地面积对土地中，对土较大，对土大，对土地利用宗地面积 利用较为有利用无不良地利用极地利用有一产生严重的影利 影响 个为有利 定影响 响 别形状规形状较规形状不规因形状对土地形状较差，对土则，对土则，对土地则，对土地素 宗地形状 利用无不良地利用产生严地利用极利用较为有利用有一定影响 重的影响 为有利 利 影响 朝向 南 东南、西南 东 西 北 128 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 供水 0.04 1.51 0.76 0 —— -1.26 排水 0.04 1.51 —— 0 —— -1.26 基础设施供电 0.02 0.76 —— 0 —— -0.63 完善度 电讯 0.02 0.76 —— —— —— -0.63 供气 0.03 1.13 0.57 0 —— -0.94 中学 0.04 1.51 0.76 0 -0.63 -1.26 小学 0.04 1.51 0.76 0 -0.63 -1.26 基础设施 幼儿园 0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 公用设施医疗机构 0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 区完备度域体育场馆 0.02 0.76 0.38 0 -0.31 -0.63 (距公用因文化馆 0.02 0.76 0.38 0 -0.31 -0.63 设施距素 影剧院 0.02 0.76 0.38 0 -0.31 -0.63 离) 公园 0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 邮局 0.02 0.76 0.38 0 -0.31 -0.63 菜场 0.05 1.89 0.94 0 -0.79 -1.57 临路状况 0.06 2.27 1.13 0 -0.94 -1.89 公交便捷距公交站点距离 0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 度 交通条件 距客运火车站距离 0.05 1.89 0.94 0 -0.79 -1.57 对外交通 便利度 距客运汽车站距离 0.05 1.89 0.94 0 -0.79 -1.57 环境条件 环境质量优劣度 0.05 1.89 0.94 0 -1.57 —— 距一级商服中心距0.06 2.27 1.13 0 -0.94 -1.89 离 距商服中距二级商服中心距 繁华程度 0.04 1.51 0.76 0 -0.63 -1.26 心距离 离 距三级商服中心距0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 离 人口状况 人口密度 0.06 2.27 1.13 0 -1.89 —— 个宗地面积 0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 别宗地形状 0.04 1.51 0.76 0 -0.63 -1.26 因朝向 0.03 1.13 0.57 0 -0.47 -0.94 素 129 (三)?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 基础排水(定级分值) 100 85 70 50 0 设施供电(定级分值) 100 85 70 60 —— 完善电讯(定级分值) 80 —— —— —— 65 度 供气(定级分值) 100 80 60 —— 0 中学(米) <2240 2240-2880 2880-3520 3520-4160 >4160 公用小学(米) <2000 2000-2600 2600-3200 3200-3800 >3800 基本设施幼儿园(米) <1600 1600-2200 2200-2800 2800-3400 >3400 设施 完备医疗机构(米) <1960 1960-3120 3120-4280 4280-5440 >5440 度邮局(米) <2120 2120-3040 3040-3960 3960-4880 >4880 (距菜场(米) <1400 1400-2100 2100-2800 2800-3500 >3500 公用体育场馆(米) <1900 1900-2800 2800-3700 3700-4600 >4600 设施文化馆(米) <1300 1300-2100 2100-2900 2900-3700 >3700 距影剧院(米) <1940 1940-2880 2880-3820 3820-4760 >4760 离) 公园(米) <1640 1640-2480 2480-3320 3320-4160 >4160 生活型次干区生活型主混合型主干临路类型 道或交通型支路 交通型次干道 域干道 道 主干道 因公交素 距公交站点距离便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 交通(米) 度 条件 距客运火车站距离对外<1500 1500-2500 2500-3500 3500-4500 >4500 (米) 交通 便利距客运汽车站距离<1600 1600-2700 2700-3800 3800-4900 >4900 度 (米) 环境环境质量优劣度 100 80 65 50 —— 条件 (定级分值) 距一级商服中心距<1960 1960-2720 2720-3480 3480-4240 >4240 离(米) 距商 繁华服中距二级商服中心距<1380 1380-2160 2160-2940 2940-3720 >3720 程度 心距离(米) 离 距三级商服中心距<1320 1320-1840 1840-2360 2360-2880 >2880 离(米) 人口人口密度(定级分值) 100 80 60 30 —— 状况 面积适面积较小或面积过小或过面积对土地面积对土地中，对土较大，对土大，对土地利用宗地面积 利用较为有利用无不良地利用极地利用有一产生严重的影利 影响 个为有利 定影响 响 别形状规形状较规形状不规因形状对土地形状较差，对土则，对土则，对土地则，对土地素 宗地形状 利用无不良地利用产生严地利用极利用较为有利用有一定影响 重的影响 为有利 利 影响 朝向 南 东南、西南 东 西 北 130 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 供水 0.04 1.38 0.69 0 —— -1.15 排水 0.04 1.38 0.69 0 -0.57 -1.15 基础设施供电 0.02 0.69 0.35 0 -0.57 —— 完善度 电讯 0.02 0.69 —— —— —— -0.57 供气 0.03 1.04 0.52 0 —— -0.86 中学 0.04 1.38 0.69 0 -0.57 -1.15 小学 0.04 1.38 0.69 0 -0.57 -1.15 基础设幼儿园 0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 施 公用设施医疗机构 0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 完备度体育场馆 0.02 0.69 0.35 0 -0.29 -0.57 (距公用文化馆 0.02 0.69 0.35 0 -0.29 -0.57 设施距影剧院 0.02 0.69 0.35 0 -0.29 -0.57 离) 公园 0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 邮局 0.02 0.69 0.35 0 -0.29 -0.57 区菜场 0.05 1.73 0.86 0 -0.72 -1.43 域临路状况 0.06 2.07 1.04 0 -0.86 -1.72 因公交便捷距公交站点距离 0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 素 度 交通条距客运火车站距件 0.05 1.73 0.86 0 -0.72 -1.43 离 对外交通 便利度 距客运汽车站距0.05 1.73 0.86 0 -0.72 -1.43 离 环境条环境质量优劣度 0.05 1.73 0.86 0 -1.43 —— 件 距一级商服中心0.06 2.07 1.04 0 -0.86 -1.72 距离 繁华程距商服中距二级商服中心0.04 1.38 0.69 0 -0.57 -1.15 度 心距离 距离 距三级商服中心0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 距离 人口状人口密度 0.06 2.07 1.04 0 -1.72 —— 况 个宗地面积 0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 别宗地形状 0.04 1.38 0.69 0 -0.57 -1.15 因朝向 0.03 1.04 0.52 0 -0.43 -0.86 素 131 (四)?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 供水(定级分值) 100 80 60 —— 0 基础排水(定级分值) 100 85 70 50 0 设施供电(定级分值) 100 85 70 60 —— 完善电讯(定级分值) 80 —— —— —— 65 度 供气(定级分值) 100 80 60 —— 0 中学(米) <2000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 >5000 基公用小学(米) <2440 2440-3080 3080-3720 3720-4360 >4360 本设施幼儿园(米) <1760 1760-2520 2520-3280 3280-4040 >4040 设完备医疗机构(米) <2700 2700-3900 3900-5100 5100-6300 >6300 施 度邮局(米) <2800 2800-3800 3800-4800 4800-5800 >5800 (距菜场(米) <2100 2100-3000 3000-3900 3900-4800 >4800 公用体育场馆(米) <2740 2740-3680 3680-4620 4620-5560 >5560 设施文化馆(米) <2200 2200-3400 3400-4600 4600-5800 >5800 距影剧院(米) <2600 2600-3600 3600-4600 4600-5600 >5600 离) 公园(米) <2460 2460-3720 3720-4980 4980-6240 >6240 生活型次交通型主干交通型次干临路类型 支路 交通型次干道 干道 道 道 区公交距公交站点距离交域便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 (米) 通因度 条素 距客运火车站距对外件 <2300 2300-3500 3500-4700 4700-5900 >5900 离(米) 交通 便利距客运汽车站距<2500 2500-3800 3800-5100 5100-6400 >6400 度 离(米) 环 境环境质量优劣度 100 —— 80 —— 65 条(定级分值) 件 距一级商服中心<2600 2600-3700 3700-4800 4800-5900 >5900 距离(米) 繁距商 华服中距二级商服中心<1900 1900-2800 2800-3700 3700-4600 >4600 程心距距离(米) 度 离 距三级商服中心<2080 2080-2560 2560-3040 3040-3520 >3520 距离(米) 人 口人口密度(定级分值) 60 —— —— —— 30 状 况 面积适面积较小或面积过小或过面积对土地面积对土地中，对土较大，对土地大，对土地利用宗地面积 利用较为有利用无不良地利用极利用有一定产生严重的影利 影响 个为有利 影响 响 别形状规形状较规因形状对土地形状不规则，形状较差，对土则，对土则，对土地素 宗地形状 利用无不良对土地利用地利用产生严地利用极利用较为有影响 有一定影响 重的影响 为有利 利 朝向 南 东南、西南 东 西 北 132 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 供水 0.04 1.26 0.63 0 —— -1.20 排水 0.04 1.26 0.63 0 -0.60 -1.20 基础设施供电 0.02 0.63 0.31 0 -0.60 —— 完善度 电讯 0.02 0.63 —— —— —— -0.60 供气 0.03 0.94 0.47 0 —— -0.90 中学 0.04 1.26 0.63 0 -0.60 -1.20 小学 0.04 1.26 0.63 0 -0.60 -1.20 基础设施 幼儿园 0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 公用设施医疗机构 0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 完备度体育场馆 0.02 0.63 0.31 0 -0.30 -0.60 (距公用文化馆 0.02 0.63 0.31 0 -0.30 -0.60 设施距影剧院 0.02 0.63 0.31 0 -0.30 -0.60 离) 公园 0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 区邮局 0.02 0.63 0.31 0 -0.30 -0.60 域菜场 0.05 1.57 0.79 0 -0.75 -1.51 因临路状况 0.06 1.89 0.94 0 -0.90 -1.81 素 公交便捷距公交站点距离 0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 度 交通条件 距客运火车站距0.05 1.57 0.79 0 -0.75 -1.51 离 对外交通 便利度 距客运汽车站距0.05 1.57 0.79 0 -0.75 -1.51 离 环境条件 环境质量优劣度 0.05 1.57 —— 0 —— -1.51 距一级商服中心0.06 1.89 0.94 0 -0.90 -1.81 距离 距商服中距二级商服中心繁华程度 0.04 1.26 0.63 0 -0.60 -1.20 心距离 距离 距三级商服中心0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 距离 人口状况 人口密度 0.06 1.89 —— —— —— -1.81 个宗地面积 0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 别宗地形状 0.04 1.26 0.63 0 -0.60 -1.20 因朝向 0.03 0.94 0.47 0 -0.45 -0.90 素 133 (五)?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 供水(定级分值) 80 —— 60 —— 0 基础排水(定级分值) 100 70 50 —— 0 设施供电(定级分值) 85 —— 70 —— 60 完善电讯(定级分值) 80 —— —— —— 65 度 供气(定级分值) 100 80 60 —— 0 中学(米) <2880 2880-4160 4160-5440 5440-6720 >6720 基公用小学(米) <3240 3240-4080 4080-4920 4920-5760 >5760 本设施幼儿园(米) <2140 2140-2980 2980-3820 3820-4660 >4660 设完备医疗机构(米) <2200 2200-2900 2900-3600 3600-4300 >4300 施 度邮局(米) <4000 4000-5200 5200-6400 6400-7600 >7600 (距菜场(米) <2400 2400-3400 3400-4400 4400-5400 >5400 公用体育场馆(米) <3400 3400-4800 4800-6200 6200-7600 >7600 设施文化馆(米) <2800 2800-4100 4100-5400 5400-6700 >6700 距影剧院(米) <3500 3500-4800 4800-6100 6100-7400 >7400 离) 公园(米) <4000 4000-5200 5200-6400 6400-7600 >7600 生活型次交通型主干交通型次干临路类型 支路 交通型次干道 干道 道 道 区公交距公交站点距离交域便捷<100 100-200 200-300 300-400 >400 (米) 通因度 条素 距客运火车站距离对外件 <900 900-1400 1400-1900 1900-2400 >2400 (米) 交通 便利距客运汽车站距离<1200 1200-1600 1600-2000 2000-2400 >2400 度 (米) 环 境环境质量优劣度 100 —— 80 —— 65 条(定级分值) 件 距一级商服中心距<4200 4200-5400 5400-6600 6600-7800 >7800 离(米) 繁距商 华服中距二级商服中心距<2500 2500-3500 3500-4500 4500-5500 >5500 程心距离(米) 度 离 距三级商服中心距<2800 2800-3600 3600-4400 4400-5200 >5200 离(米) 人 口人口密度(定级分值) —— —— —— —— —— 状 况 134 ?级住宅用地宗地地价影响因素修正系数表 一因素 因子 权重 优 较优 较劣 劣 般 供水 0.05 1.70 —— 0 —— -1.35 排水 0.05 1.70 0.85 0 —— -1.35 基础设施供电 0.02 0.68 —— 0 —— -0.54 完善度 电讯 0.02 0.68 —— — —— -0.54 供气 0.03 1.02 0.51 0 —— -0.81 中学 0.05 1.70 0.85 0 -0.68 -1.35 小学 0.04 1.36 0.68 0 -0.54 -1.08 基础设幼儿园 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 施 公用设施医疗机构 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 完备度体育场馆 0.02 0.68 0.34 0 -0.27 -0.54 (距公用文化馆 0.02 0.68 0.34 0 -0.27 -0.54 设施距影剧院 0.02 0.68 0.34 0 -0.27 -0.54 离) 公园 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 区域因邮局 0.02 0.68 0.34 0 -0.27 -0.54 素 菜场 0.05 1.70 0.85 0 -0.68 -1.35 临路状况 0.07 2.38 1.19 0 -0.95 -1.89 公交便捷距公交站点距离 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 交通 度 条件 距客运火车站距离 0.05 1.70 0.85 0 -0.68 -1.35 对外交通 便利度 距客运汽车站距离 0.05 1.70 0.85 0 -0.68 -1.35 环境 环境质量优劣度 0.05 1.70 —— 0 —— -1.35 条件 距一级商服中心距离 0.07 2.38 1.19 0 -0.95 -1.89 繁华 距商服中距二级商服中心距离 0.05 1.70 0.85 0 -0.68 -1.35 程度 心距离 距三级商服中心距离 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 人口 人口密度 0 —— —— — —— —— 状况 宗地面积 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 个别因宗地形状 0.04 1.36 0.68 0 -0.54 -1.08 素 朝向 0.03 1.02 0.51 0 -0.41 -0.81 二、住宅用地宗地地价其他因素修正 ,一,容积率修正 在各区段中～抽查不同容积率水平下的地价平均值～得出住宅用地容积率修正系数。 住宅用地容积率修正系数的计算过程详见住宅用地样点容积率修正。 135 住宅用地容积率修正系数表 容积率 ?0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 修正系数 0.80 0.84 0.88 0.92 0.96 1.0 容积率 2.00 2.20 2.40 2.60 2.80 3.00 修正系数 1.04 1.08 1.12 1.16 1.20 1.24 容积率 3.20 3.40 3.60 3.80 4.00 ?4.2 修正系数 1.28 1.32 1.36 1.40 1.44 1.48 注:除表中列出的容积率修正系数外～其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。 ,二,使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格～住宅用地法定最高出让年期为70年。住宅用地使用年期修正系数计算公式为: 11，，，，nm1()1() Y=/ ,,,,,,1R1R，，，，，， 式中:R—土地还原利率 m—土地使用权法定最高出让年限 n—剩余出让年期 Y—使用年期修正系数 第四节 工业用地宗地地价修正体系 一、工业用地宗地地价影响因素修正 (一)?级工业用地宗地地价影响因素修正系数 136 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 交通型次干道交通型主混合型主干临路类型 或生活型主干生活型次干道 支路 干道 道 道 交通对外条件 交通距货运火车站<2560 2560-3120 3120-3680 3680-4240 >4240 便利距离(米) 度 供水 100 —— —— —— 80 (定级分值) 排水 100 —— —— —— 0 (定级分值) 基础区 基本设施供电 域100 —— —— —— 85 设施 完善(定级分值) 因 度 素 电讯 100 —— —— —— 80 (定级分值) 供气(定级分100 —— —— —— 80 值) 洪涝灾害 自然—— —— —— —— —— (定级分值) 环境条件 条件 优劣工程地质条件100 —— —— —— 80 度 (定级分值) 产业产业聚集影响度 聚集—— —— —— —— —— (定级分值) 效益 面积适中，面积过小或面积对土地面积较小或较对土地利面积对土地利过大，对土地宗地面积 利用较为有大，对土地利用用极为有用无不良影响 利用产生严利 有一定影响 利 重的影响 个 别形状规则，形状较规形状较差，对形状不规则，对因对土地利则，对土地形状对土地利土地利用产宗地形状 土地利用有一素 用极为有利用较为有用无不良影响 生严重的影定影响 利 利 响 个别条件限部分工业可配规划限制条件 无限制 极大限制 不允许 制 置 137 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 临路状况 0.15 4.52 2.26 0 -1.84 -3.68 交通条对外交距货运 件 通便利火车站0.13 3.92 1.96 0 -1.60 -3.19 度 距离 供水 0.09 2.71 —— —— —— -2.21 排水 0.08 2.41 —— —— —— -1.96 基础设基础设施完善供电 0.06 1.81 —— —— —— -1.47 区域因施 度 电讯 0.06 1.81 —— —— —— -1.47 素 供气 0 —— —— —— —— —— 洪涝灾0 —— —— —— —— —— 自然条害 环境条件优劣件 工程地度 0.1 3.02 —— —— —— -2.45 质条件 产业聚产业聚集影响度 0 —— —— —— —— —— 集效益 宗地面积 0.09 2.71 1.36 0 -1.11 -2.21 个别因宗地形状 0.09 2.71 1.36 0 -1.11 -2.21 素 规划限制条件 0.15 4.52 2.26 0 -1.84 -3.68 138 (二)?级工业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 交通型次干交通型主干混合型主干生活型次干临路类型 道或生活型支路 道 道 道 主干道 交通对外条件 距货运火车站交通距离 <1200 1200-2400 2400-3600 3600-4800 >4800 便利(米) 度 供水(定级分100 80 60 —— 0 值) 排水(定级分100 70 50 —— 0 基础区值) 基本设施域供电(定级分100 —— 85 —— 70 设施 完善因值) 度 素 电讯(定级分100 —— —— —— 80 值) 供气 100 —— —— —— 80 洪涝灾害 自然100 —— —— —— 40 (定级分值) 环境条件 条件 优劣工程地质条件 100 80 65 —— 50 度 (定级分值) 产业产业聚集影响度 聚集100 —— 80 —— 60 (定级分值) 效益 面积较小或面积过小或过面积适中，面积对土地面积对土地较大，对土地大，对土地利宗地面积 对土地利用利用较为有利用无不良利用有一定用产生严重的极为有利 利 影响 个影响 影响 别形状规则，形状较规则，形状对土地形状不规则，形状较差，对因宗地形状 对土地利用对土地利用利用无不良对土地利用土地利用产生素 极为有利 较为有利 影响 有一定影响 严重的影响 个别条件限部分工业可规划限制条件 无限制 极大限制 不允许 制 配置 139 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 临路状况 0.12 3.94 1.97 0 -1.55 -3.10 交通条件 对外交通距货运火车站0.10 3.29 1.65 0 -1.29 -2.59 便利度 距离 —— 供水 0.06 1.97 0.99 0 -1.55 —— 排水 0.06 1.97 0.99 0 -1.55 基础设施—— —— 基础设施 供电 0.04 1.31 0 -1.03 区域完善度 因素 —— —— —— 电讯 0.04 1.31 -1.03 —— —— —— 供气 0.01 1.31 -1.03 —— —— —— 洪涝灾害 0.12 3.94 -3.10 自然条件环境条件 优劣度 —— 工程地质条件 0.08 2.63 1.32 0 -1.03 产业聚集—— —— 产业聚集影响度 0.12 3.94 0 -3.10 效益 宗地面积 0.07 2.30 1.15 0 -0.91 -1.81 个别宗地形状 0.07 2.30 1.15 0 -0.91 -1.81 因素 规划限制条件 0.12 3.94 1.97 0 -1.55 -3.10 (三)?级工业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 交通型主交通型次干生活型次干临路类型 支路 支路 干道 道 道 交通条对外交件 距货运火车站通便利<1600 1600-2700 2700-3800 3800-4900 >4900 距离(米) 度 供水 100 80 60 —— 0 (定级分值) 排水 100 70 50 —— 0 (定级分值) 基础设区基本设施完善供电 域施 100 85 70 —— 60 度 (定级分值) 因 素 电讯 100 —— 80 —— 65 (定级分值) 供气 100 —— 80 —— 60 洪涝灾害 100 —— 70 —— 40 自然条(定级分值) 环境条件优劣件 工程地质条件 度 100 80 65 —— 50 (定级分值) 产业聚产业聚集影响度 100 80 70 —— 60 集效益 (定级分值) 面积适面积较小或面积过小或过面积对土地面积对土地中，对土较大，对土大，对土地利宗地面积 利用较为有利用无不良个地利用极地利用有一用产生严重的利 影响 别为有利 定影响 影响 因形状规形状较规形状对土地形状不规形状较差，对素 宗地形状 则，对土则，对土地利用无不良则，对土地土地利用产生 地利用极利用较为有影响 利用有一定严重的影响 140 为有利 利 影响 个别条件限部分工业可规划限制条件 无限制 极大限制 不允许 制 配置 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 临路状况 0.12 4.13 2.07 0 -1.73 -3.46 交通条件 对外交通距货运火车站距离 0.1 3.44 1.72 0 -1.44 -2.89 便利度 供水 0.06 2.07 1.04 0 —— -1.73 排水 0.06 2.07 1.04 0 —— -1.73 基础设施供电 0.04 1.38 0.69 0 —— -0.58 基础设施 区域完善度 因素 电讯 0.04 1.38 —— 0 —— -1.15 供气 0.01 1.38 —— 0 —— -1.15 洪涝灾害 0.12 4.13 2.07 0 —— -1.73 自然条件环境条件 优劣度 工程地质条件 0.08 2.76 1.38 0 —— -1.15 产业聚集效产业聚集影响度 0.12 4.13 2.07 0 -1.73 -3.46 益 宗地面积 0.07 2.41 1.21 0 -1.01 -2.02 个别宗地形状 0.07 2.41 1.21 0 -1.01 -2.02 因素 规划限制条件 0.12 4.13 2.07 0 -1.73 -3.46 (四)?级工业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 交通型主干交通型次干生活型次干临路类型 支路 支路 道 道 道 交通条距货运火车站距件 对外交通离 <2300 2300-3600 3600-4900 4900-6200 >6200 便利度 (米) 供水 100 80 60 —— 0 (定级分值) 排水 100 85 70 50 0 (定级分值) 基本设基础设施供电 区域施 完善度 100 85 70 —— 60 (定级分值) 因素 电讯 80 —— —— —— 65 (定级分值) 供气 80 —— —— —— 60 洪涝灾害 100 —— 70 —— 40 (定级分值) 环境条自然条件 件 优劣度 工程地质条件(定100 80 65 —— 50 级分值) 产业聚产业聚集影响 100 80 70 —— 60 集效益 (定级分值) 面积较小或面积过小或面积适中，面积对土地面积对土地较大，对土过大，对土宗地面积 对土地利用利用较为有利用无不良个别地利用有一地利用产生极为有利 利 影响 因素 定影响 严重的影响 宗地形状 形状规则，形状较规形状对土地形状不规形状较差， 141 对土地利用则，对土地利用无不良则，对土地对土地利用 极为有利 利用较为有影响 利用有一定产生严重的 利 影响 影响 个别条件限部分工业可规划限制条件 无限制 极大限制 不允许 制 配置 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 临路状况 0.12 3.43 1.72 0 -1.59 -3.18 交通条对外交距货运 件 通便利火车站0.10 2.86 1.43 0 -1.33 -2.65 度 距离 供水 0.06 1.71 0.86 0 —— -1.59 排水 0.06 1.71 0.86 0 -0.80 -1.59 基础设基础设供电 0.04 1.14 0.57 0 —— -0.53 施完善区域因施 度 电讯 0.04 1.14 —— —— —— -1.06 素 供气 0.01 1.23 —— —— —— -1.12 洪涝灾0.12 3.43 —— 0 —— -3.18 自然条害 环境条件优劣件 工程地度 0.08 2.29 1.15 0 —— -1.06 质条件 产业聚产业聚集影响度 0.12 3.43 1.72 0 —— -1.59 集效益 宗地面积 0.07 2.00 1.00 0 -0.93 -1.85 个别因宗地形状 0.07 2.00 1.00 0 -0.93 -1.85 素 规划限制条件 0.12 3.43 1.72 0 -1.59 -3.18 (五)?级工业用地宗地地价影响因素修正系数 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 交通型主交通型次干生活型次干临路类型 支路 支路 干道 道 道 交通对外交距货运火车站条件 通便利距离 <2500 2500-4000 4000-5500 5500-7000 >7000 度 (米) 供水 100 80 60 —— 0 (定级分值) 排水 100 70 50 —— 0 (定级分值) 基础设基本区域施完善供电 设施 85 —— 70 —— 60 因素 度 (定级分值) 电讯 80 —— —— —— 65 (定级分值) 供气 80 —— —— —— 60 洪涝灾害 100 —— —— —— 70 自然条(定级分值) 环境件优劣条件 工程地质条件度 100 —— 80 —— 50 (定级分值) 产业产业聚集影响 70 —— —— —— 60 142 聚集(定级分值) 效益 面积适面积较小或面积过小或面积对土地面积对土地中，对土较大，对土过大，对土宗地面积 利用较为有利用无不良地利用极地利用有一地利用产生利 影响 为有利 定影响 严重的影响 个别形状规形状较规形状不规形状较差，形状对土地因素 则，对土则，对土地则，对土地对土地利用宗地形状 利用无不良地利用极利用较为有利用有一定产生严重的影响 为有利 利 影响 影响 个别条件限部分工业可规划限制条件 无限制 极大限制 不允许 制 配置 ?级工业用地宗地地价影响因素修正系数表 因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 临路状况 0.12 3.16 1.58 0 -1.51 -3.03 交通条件 对外交通距货运火车站0.1 2.63 1.32 0 -1.26 -2.52 便利度 距离 供水 0.06 1.58 0.79 0 —— -1.51 排水 0.06 1.58 0.79 0 —— -1.51 基础设施基础设施 供电 0.04 1.05 —— 0 —— -1.01 区域完善度 电讯 0.04 1.05 —— —— —— -1.01 因素 供气 0.02 1.02 —— —— —— -1.12 洪涝灾害 0.12 3.16 —— —— —— -3.03 自然条件环境条件 优劣度 工程地质条件 0.08 2.10 —— 0 —— -2.02 产业聚集产业聚集影响度 0.12 3.16 —— —— —— -3.03 效益 宗地面积 0.07 1.84 0.92 0 -0.88 -1.77 个别宗地形状 0.07 1.84 0.92 0 -0.88 -1.77 因素 规划限制条件 0.12 3.16 1.58 0 -1.51 -3.03 二、工业用地宗地地价使用年期修正 法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格～工业用地法定最高出让年期 为50年。使用年期修正系数计算公式为: 11，，，，nm1()1(),, Y=/ ,,,,1R1R，，，，，， 式中:R—土地还原利率 m—土地使用权法定最高出让年限 n—剩余出让年期 143 Y—使用年期修正系数 第五节 宗地地价修正体系的应用 基准地价系数修正法～是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等更新成果～按照替代原则～就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较～并对照修正系数表～选取相应的修正系数对基准地价进行修正～从而求取待估宗地估价期日价格的方法。其主要流程如下: 一、收集、整理土地定级估价成果资料 资料主要包括:土地级别图,表,、基准地价图,表,、宗地地价修正系数表和相应的因素条件说明表。 二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域 确定待估宗地所处在的土地级别或均质地域～得到该级别所对应的基准地价～选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。 三、调查宗地地价影响因素的指标条件 通过实地调查和图上量算～获取影响宗地地价的区位因素指标及包括容积率水平、使用年期、宗地面积和形状等在内的个别因素指标。 四、确定修正系数 将宗地的区位因素指标条件与相应的修正因素条件说明表进行比较～确定待估宗地对应各项修正因子的优劣状况～再查找修正系数表确定宗地各项修正因子应修正的比率～即区位因素修正系数。将宗地的个别因素指标条件与宗地地价个别因素修正系数表的条件描述进行比较～确定个别因素修正系数。 五、计算宗地地价 利用如下公式计算宗地地价: 144 mn ,P,P(1，K)k，F,,ij ,1,1ij 式中:P,——宗地评估价格 P——宗地所在土地级别对应的基准地价 K——宗地各影响因素修正系数 i K——宗地其他因素修正系数 j F——土地开发程度修正 第六章 土地定级估价成果应用说明与建议 第一节 成果的内容及特点 一、成果内容 ,一,技术报告 技术报告总体分为概况、景德镇市城区土地定级、景德镇市城区基准地价更新、景 德镇市城区宗地地价修正体系的编制、景德镇市城区土地定级估价成果应用说明与建议 共5章18节。 ,二,系统成果 景德镇市城区土地定级及基准地价更新数据库。 (三)主要表格 本项工作文本报告各种表格共计78份～其中主要成果表格有: 综合定级因素权重测算结果表、城区基准地价表等, ,四,主要图件 综合定级级别图, ,五,资料汇编 主要包括土地定级涉及的各部门的文字资料及外业样点调查的资料。现已分门别类 装订成册。 145 二、成果特点 景德镇市城区土地定级估价工作充分发挥了各方面的优势～根据•规程?要求～结合城区特点～制订了比较完善的土地定级估价的工作方案和技术方案。运用深圳凯立德公司开发的土地定级估价信息系统～进行景德镇市城区土地的综合定级工作,评定出了各类用途土地级别的基准地价,并建立了相应的宗地地价的修正体系。 景德镇市城区土地定级估价成果有以下特点: ,一,基础资料现势性 城镇基准地价应反映现时条件下的土地经济价值～因而对各种基础数据现实性要求较高。为此～评估人员调查的均为近期的定级估价所需资料～特别是工作底图的注记～做到尽量反映城区现状～体现最新的城区建设成果～具有很强的现势性。 ,二,实现手段先进性 国土资源部正在全国范围内进行基准地价更新试点～并准备实施基准地价平衡与更新制度～这也是城镇经济发展的客观要求。本次土地定级与基准地价更新使用了深圳凯立德公司开发的土地定级估价信息系统～该系统具有信息处理快捷、便于更新的优点～也为景德镇市今后的基准地价更新工作奠定了基础。 ,三,表达方式可操作 本次土地定级成果和基准地价体系十分全面。从微观的标准的均质网格单元,25米×25米,地价～到宏观的土地级别基准地价～不仅能够快捷方便地通过网格单元查询土地级别和确定宗地地价～而且能够从宏观上了解景德镇市城区土地级别分布状况和统计土地资产总量。成果表达的形式上既有文本数据和图件资料～又有电子数据～图文并茂～操作简便快捷。 ,四,成果应用广泛 景德镇市城区土地定级估价成果有利于景德镇市城区土地市场的健康发展～深圳凯立德公司开发的土地定级估价信息系统具有一定的推广价值。此外搜集的各种部门资料、样点资料等基础数据库～在管理、信息、经济和社会方面有很大的参考价值。 三、成果意义 景德镇市城区土地定级估价工作在景德镇市城区土地管理历史上具有深远的影响～它不仅是一项重要的基础工作～而且具有广泛的现实意义。 146 ,一,是一项重要的基础工作 地价管理是国土资源管理的重要组成部分～是土地市场的核心～全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况～分析发展趋势～是国家制定土地政策～深化土地使用制度改革的依据。因此～科学合理制订地价体系～实施土地定级与基准地价更新是国土资源管理部门一项重要的基础工作。 ,二,为公平合理地收取土地税费提供依据 •中华人民共和国城市房地产管理法?、•土地使用税暂行条例?、•增值税条例?、•土地出让转让暂行条例?、•契税暂行条例?、•耕地占用税实施办法?等法律、法规、规章对征收土地税费均有明确规定。其中有些是依据土地等级征收～有的是依据地价征收。因此～现行的土地使用税费标准可依据土地定级估价成果进行～从而确保征收税费的公平性～尽快淘汰取缔按同一标准或仅凭经验粗估的土地使用税费标准。 ,三,为国企改革显化土地资产提供依据 国企脱困、资产重组、股分制改制、联营入股等经济活动中涉及到土地资产的显化和处臵～作为企业资产的重要部分之一的土地～价格的确定十分重要。因此～本次工作为景德镇市国有企业改革具有重要作用～也为国土资源管理部门更好地为企业服务打下了基础。 ,四,为建立土地资产台帐提供基础 城镇地籍调查工作～除了权属状况和用地面积外～级别、地价也是必备的～也是土地资产度量的重要标志～上述要素均应在地籍档案中登记明载。利用土地定级估价成果～通过宗地评估工作～可以评估出宗地地价和土地资产量～建立宗地的土地资产台帐～从而使用宗地的资产量显化到地籍档案资料中～并纳入地籍变更调查～从而促进土地登记工作的质量的提高。 第二节 成果的应用说明 任何成果最终目的在于应用～土地定级估价成果也不例外。国土资源管理部门十分重视基准地价成果的应用～已经把它纳入地价管理重要工作内容之一。景德镇市城区土地定级估价工作自始至终注重它的应用～它不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作 147 用～而且应在城市建设、城市功能的提升、城市经济的发展等方面发挥其优势。 一、土地定级成果的应用 ,一,土地定级成果的应用 土地级反映城镇内部土地的质量和利用效益的差异～可为城镇规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据～进而达到合理配臵城镇土地～最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。 在具体应用该项成果时～国土资源管理部门应根据土地级别～将经济效益好的企业单位安排到一级土地上～并尽可能提高优等土地的利用效率。城市规划部门同样应遵循最佳利用原则～合理安排城市内各功能用地结构～减少不合理的用地现象。此外～土地定级成果可为新增建设用地土地有偿使用费的征收～确定土地使用税的标准等方面提供重要依据。 ,二,各因素作用分值图的应用 应用此类图件时可采用等值线内插法判读或计算某一宗地的作用分值平均值。如利用商服繁华作用分值图～可量化某一宗地商服繁华程度。当采用比较法进行宗地估价时～可计算待估宗地与参照宗地繁华程度比较系数～从而求得繁华程度的修正系数。同样～利用基准地价修正系数法评估地价～亦可利用各因素作用分值图～以此作为测算各类因素对待估宗地修正系数的依据之一。 二、基准地价成果的应用 ,一,基准地价的主要作用 1、宏观控制地价～洞察土地市场中地价变化趋势～为投资决策提供依据, 2、征收土地使用税费的依据。按照国际惯例～土地税一般是从价征税～而我国目前很难做到～征收的税额也偏低～达不到利用土地税收经济杠杆调节土地利用和土地级差收益的目的～因此～科学、合理、公开的基准地价能为科学地征收土地税费提供依据, 3、确定中央与地方土地有偿使用收益分配的依据, 4、为地价评估工作提供依据, 5、为推行土地招标、拍卖、挂牌出让土地～建立城市土地收购储备制度提供地价依据, 148 6、为实行基准地价更新和宗地地价公开制度奠定基础, 7、对土地利用、流转合理引导, 8、为国家进行地价动态监测～编制全国、全省地价指数和景德镇市地价指数提供了依据。 ,二,宗地地价的主要作用 1、确定出让或收回土地价格的依据。宗地地价是土地市场在一般供求规律上的地价～而在出让土地中～由于对不同项目和投资者的考虑～政府可以采取不同的价格进行出让～而宗地地价可作为衡量土地出让金征收标准之一～此外～国家依法收回土地也需要确定合理的宗地地价标准。 2、征收土地契税的重要依据。•中华人民共和国契税暂行条例?规定的土地契税征收的依据是土地交易成交价格～确定宗地地价可以验证征收的土地契税是否得当。 3、企业清产核资和改制中土地资产价格的标准。我国绝大多数企事业单位都靠行政划拨方式取得土地使用权的～企业帐面资产中不包括土地资产部分～有些也仅只有当时的征地费～不能反映资产的现值。为了正确反映出企业土地资产的现值～正确衡量企业的经营管理水平和发挥土地资产的效益～必须依据宗地地价对企业资产和股份制企业中的土地资产进行核实～合理反映企业土地资产状况～有效实现国家土地所有权～建立公平的竞争环境。 4、优先购买权的衡量标准。为增加政府管理土地市场的透明度～使土地使用者能够按市场规律进行交易并向政府申报交易价～支付相应的税费～对一些明显低于市场价的交易活动～政府可以采取优先购买权收回土地～以有效防止瞒价等行为对土地市场的不良影响～而宗地地价是决定实现优先购买的衡量标准。 5、国有土地使用权转让、出让、抵押等交易过程中必须科学合理地确定宗地地价。 6、划拨土地使用权转移时～补交土地使用权出让金的标准。划拨土地使用权管理中～需根据具体地块的条件评估出标定地价～作为补交土地出让金的标准。 7、核定土地增值税,费,和衡量土地使用权转移价格的标准。随着社会经济和城市建设的发展～只要地价是逐年上升的～不论土地是否转移～都是按涨价后的价格标准参与经济活动～并获得收益的～因此～宗地地价可反映出不同时期地块的增值～为经济社会发展所产生的土地增值收归国家提供依据。 8、司法仲裁中涉及的土地评估的依据。在司法机关涉及的债务或其他纠纷～必须 149 需要确定宗地地价水平。 ,三,土地估价成果的应用说明 景德镇市城区基准地价的定义为:在估价期日2010年1月1日～开发程度为商业、住宅、工业用地红线外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯)。土地使用年限为各用途土地国家法定最高出让年限～即:商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年～各级别内不同用途的土地使用权平均价格。 基准地价的显著特点就是反映城区土地产生的实际效益～并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。基准地价并不代表每宗地具体价格～而是代表某一评价单元、某一级别的平均地价～它显示土地的一般价格差异。在实际工作中～应用最广泛的是需要确定宗地地价。为此～专门编制了宗地地价修正体系～评估宗地地价应以基准地价为基准～依据宗地地价修正体系～具体确定宗地地价影响的修正系数。 1、基准地价和宗地修正体系成果的说明 基准地价及宗地地价体系包括了各级地商业、住宅、工业用地基准地价。各类基准地价的差异较大～修正方法和系数也不同～故在进行宗地修正时～应选择合理的基准地价。 ,1,商业用途宗地评估。采取级别商业用地地价修正系数表和修正系数说明表～在级别基准地价的基础上修正。 ,2,住宅用途宗地评估。修正方法与级别商业用地的地价修正方法相同。 ,3,工业用途宗地评估。修正方法与级别住宅用地的地价修正方法相同。 2、成果应用时效性说明 土地估价是依据土地市场现状和近3年商业、工业企业用地效益状况为基础更新的。由于基准地价受土地供求关系,如土地利用规划、土地供应计划,、经济发展水平、物价指数等多方面影响～基准地价更新成果动态变化比土地定级成果要快。一般情况下～基准地价更新成果有效期为一年～因此～基准地价须根据土地市场状况每年调整一次。 三、土地定级估价信息系统应用说明 土地定级估价信息系统实现土地定级资料,表格和图件,录入、各因素因子作用分值表编制、各因素因子作用分值计算与制图、土地级别划分与论证,利用本系统可实现土地定级成果的动态管理与更新。要保持土地定级成果的现势性～关键在于及时收集与 150 更新原始土地定级资料。 土地定级估价信息系统实现了土地市场样点地价的计算～并进行基准地价更新。应用本系统及时收集城区土地市场方面资料～更新数据库～维护地价数据库的现势性。 第三节 土地定级估价成果应用建议 为了强化国土资源管理～培育、发展土地市场～科学指导土地交易～高度垄断一级土地市场～搞活、调控二级土地市场～针对景德镇市城区的实际情况～对工作成果应用提出如下建议: 一、土地定级成果应用建议 ,一,制定外业调查的各种资料管理方案～建立资料保管使用制度 本次工作涉及到政府管理部门的资料调查～外业样点调查～其内容涉及到许多文件、文字资料、图件、表格等～信息量庞大～有些资料必须进行加密处理～因此～必须制订较为完善的资料数据的归档、使用制度～便于数据的更新。 ,二,完善地籍档案 在进行地籍调查工作时～注意利用已完成的土地定级成果的分宗整理工作。把地籍档案管理、地籍测量、土地登记与土地定级工作有效的结合起来。使各项工作之间相得益彰～互为补充。 ,三,为景德镇市经济发展服务 城市土地是城市经过长期发展～长期投资的一种具有永久增值的巨大财富～是城市组织生产～安排市民生活必不可少的物质基础～也是城市政府优化产业结构、合理布局用地的巨额资产。正如马克思所说:“土地是财富之父”。本次土地定级是对城区土地区位条件～经济收益状况进行全面系统、综合性评估～是依据土地使用最高经济效益原则的合理评价。特别是当前企业改制～以土地作为资本～在融资、优化利用结构～合理配臵土地资产时应充分依据土地定级估价成果。根据本次确定的城区综合定级、各类用地级别和基准地价状况以及•景德镇市土地利用总体规划?、•景德镇市城市总体规划?～对城区土地利用提出以下建议: 151 1、I级地内应以商业用地为主～可适当安排住宅用地以及少量办公用地。对于现有占地面积较大的事业单位～条件许可情况下应尽量搬迁～对其中的工业用地须考虑外迁～腾出场地发展第三产业。 2、建成区内?至?级地应以住宅、商业、行政办公和科教用地为主～对污染严重的工业用地～特别是规模较大的应尽快实施搬迁。 3、建成区边缘可根据城市发展需要～本着严格控制“农转用”的原则～落实国土资源部的“双保”,保耕地、保发展,精神～实施工业发展计划并发展有一定规模的居民生活区～但必须符合•景德镇市土地利用总体规划?和•城市总体规划?。 ,四,为相关部门提供有偿信息咨询服务 可将此次土地定级成果汇编成文字版和电子版～向有关方面提供有偿信息咨询服务～比如:为税务部门征收土地使用税提供基础资料～为开发商提供信息咨询～有条件还可以Internet,因特网,上查询。 二、基准地价成果应用建议 ,一,建立地价标准体系 按照国土资源部的要求～结合景德镇市的特点～在统一市区地价内涵的基础上确定全市各类用地的基准地价～逐步完善一级市场和二级市场地价体系。例如国有土地使用权出让价格、收购价格、收回土地价格、租赁价格、课税价格、作价入股价格以及土地转让、出租、抵押等交易价格。为培育完善城市土地市场提供依据。 ,二,建立地价政策体系 城区土地定级与基准地价更新成果可为政府制订地价政策提供依据。可在现阶段从以下几方面进一步完善景德镇市地价政策体系。 1、土地收购价格标准 土地收购储备制度是由政府依照法定程序～运用市场机制～按照土地利用总体规划和城市规划～通过收回、收购、臵换和征用等方式取得土地～进行前期开发和存储后～以公开招标、拍卖出让方式供应土地～调控各类建设用地需求的制度。它是一种政府行为～对划拨土地的收购价格可理解为对原土地使用者的补偿费用～对出让土地收购、收回、臵换可理解为转让成交价格～其实质是基准地价组成部分之一～因此～可利用基准地价成果～确定合理的收购底价～为政府依法收购土地提供依据。 152 2、土地征用价格标准 征用、征收土地是国家为经济社会发展的需要～依法将集体所有的土地转为国有土地的行为。征地费用主要包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安臵补助费等～费用是补偿或补助性质的～可理解为成本地价～因此～基准地价成果可为政府制订地价管理措施、依法征用、征收土地提供依据。 3、土地收益分配机制 对于二、三级土地市场而言～应在控制中适当开放搞活～有利于存量土地进入市场～调整土地利用结构～发挥土地效益～实现优化配臵。目前～在二、三级土地市场中～土地使用权的流转～其关键取决于土地收益的再分配方式～对于这部分土地既要考虑国家的利益～同时要考虑原土地使用者的利益～在其转让时～一方面要根据地价更新的地价水平～合理征收土地增值税,另一方面～还应从地价构成分析着眼～对不同区位不同地段的土地～确定应纳税部分～保障土地使用者应获得的收益～盘活存量土地～促进二、三级土地市场的发育和发展。 ,三,完善地价制度体系 城区土地定级与基准地价更新成果为建立和完成地价制度体系奠定了基础。 1、建立基准地价定期公布制度 公布基准地价是许多国家完善地价管理的法定制度～公布基准地价即有利于增加政府办事的透明度～发挥政府对地价的调控和指导作用,也可以使投资者了解土地质量和地价水平～选择合适的投资方向和地点,此外～景德镇市基准地价报经有关部门批准后～可报请市人民政府以图、文、表等形式予以公布～作为政府宏观调控土地市场～管理地价的依据～公布的内容包括不同用途、不同土地级别的基准地价级别界限～更新基准日等～若有条件～还可公布划拨土地入市补交出让金的标准等。 2、定期实施基准地价平衡与更新制度 土地定级与基准地价更新成果是依据土地市场现状和近三年商业、工业企业用地效益状况为基础更新的。由于基准地价受到土地供求关系,如土地利用规划、土地供应计划,、经济发展水平、城市建设及规划调整、物价指数等多方面影响～基准地价更新成果动态变化比土地定成果要快～一般情况下～基准地价更新成果有效期为一年。 3、制定宗地交易价格申报制度 以基准地价为依据～加强对申报地价的审核～完善对成交地价、租金、抵押及土地 153 他项权力状况的登记～维护合理的价格水平～保证土地市场的正常运行。 4、推行土地招标、拍卖、收购储备制度 随着社会主义市场经济体制的建立～通过基准地价信息～逐步实现景德镇市在一级土地市场中国有土地使用权的出让以“招标、拍卖、挂牌”方式为主～以“协议”方式为辅。 ,四,逐步实现Internet查询 可以通过Internet资源～逐步实现土地定级与基准地价成果及有关资料在网上可查询～在国土资源部的统一下～进而与各大城市联接～为社会提供有偿服务。 154