【word】 农村宅基地能否买卖与继承

【word】 农村宅基地能否买卖与继承 农村宅基地能否买卖与继承 ?张所续罗小民 农村宅基地能否买卖与继承 案情介绍 案例1:1981年北京市海淀区某村 村民孟某之母,经大队批准在村中建 北房3间.孟母死后,孟父于1985年将 房屋以6500元卖与城镇居民崔某.后 来,崔某出资对原来的房屋进行了翻 建及装修.现共有3间南房,3问北房 和1间西房,并住在该房内. 2005年1月25日,孟父死亡.孟某 诉至法院,请求法院确认,孟父与崔 某签订的房屋买卖无效,崔 某返还宅基地和房屋. 法院审理后认为,孟父将农村宅 基地上建设的房屋转让给城镇居民崔 某的合同无效.崔某应当将房屋腾空 后交还孟某.同时,孟某也应当将购 房款退还崔某.由于房屋买卖行为发 生在1985年,20年问,社会经济条件 及房屋价格均发生较大变化,且崔某 已经将房屋翻修重建.如果只退还崔 某购房款或房屋现值价款而不考虑该 房屋现在的区位补偿价值,崔某凭此 款已不能购买到适合的住房.且如遇 拆迁,孟某则可获得巨额补偿款,这 对崔某显失公平.故法院依据评估公 我们再不能干”填湖造田”的昏 事了.它填掉的不仅仅是滇池,而是 昆明的蓝天和昆明的空气,甚至是昆 明的人的生命. 我们再不能把青海湖当成摇钱 树.这颗高原明珠不仅仅是母亲河的 血液,还是我们呼吸的绿肺. “杀鸡取卵”的短视症,危害将 祸及子孙万代. “竭泽而渔”的无知,将使我们 付出沉重的代价. 司出具的咨询报告,要求孟某综合考 虑房屋的现值及区位补偿价值,对崔 某予以补偿. 案例2:1985年2月,王某的父亲 以一家4口人(王某父母,王某与其 妹)名义,向当地村委会申请宅基地 建房.1992年王某高中毕业,考上省 城的一所大学,户口随之迁出,后分 配到距离家乡不远的一座城市里的机 关工作,婚后在市里居住.1996年6 月,王某的妹妹出嫁,户口也随之迁 出,老家的住宅一直由王某的父母居 住.2001年1月和2003年2月,王某的 父母先后去世,老宅已无人居住. 2003年8月,当地村委会通知王某,因 其父母已经过世,村里按将其老 宅的宅基地使用权收回,要求王某在 规定时间里将宅基地上的附着物拆除 清理,或者按规定将该处住宅卖给本 村有宅基地使用权的村民,遭到王某 的拒绝.王某认为其父母的房屋连同 土地应作为遗产由其继承,双方争执 不下,最后村委会将王某告上了法 庭,要求法院判决王某向村委会返还 其老宅的土地使用权.王某认为,宅 基地是其父母合法所得,完全应该作 为遗产由王某继承,要求法院驳回村 学习地理不仅仅是让我们记住山 川大海的名字,记住城市及铁路的位 置,而是在学习中培养能力的成长. 学习地理,不仅要记住”是什 么”,还要学会”为什么”. 学习地理,不仅要把握气候,地 貌而衍生的物产和矿藏,还要思考与 自然”和谐相处”的自然法则. 学习地理,不仅要了解自然科学 的要义,还要理解由独特”自然景 观”而派生出的”人文景观”. 委会的诉讼请求. 法院经审理认为,宅基地使用权 作为土地使用权的一部分,当然归当 地的农村经济组织(村委会)所有. 宅基地使用权作为一项特殊的物权, 与农民个人的集体组织成员资格紧密 相关,尽管申请宅基地建房时王某户 口没有迁出,而随着王某户口的迁 出,其宅基地使用权资格也随之消 灭,而其父母的土地使用权也因其死 亡而消失,因此无论是王某还是其父 母,都不再是宅基地使用权的主体. 我国现行法律规定,基于身份关系无 偿从村集体经济组织获得的宅基地使 用权,应作为一种特殊物权,不能作 为遗产继承,因此法院判决王某将该 宅基地使用权返还给村委会. 法理分析 1,相关法律法规对农村宅基地的 规定 宅基地,是指农村村民为建设白 住房屋使用的土地,属于集体土地使 用权.宅基地使用权受到法律的严格 限制,一是用途限制.对已取得的宅 基地使用权,权利人如需变更土地用 途,必须依法经过批准.二是面积限 《地理学》是一个系统.一生二, 二生三,三生万物,玄妙就在其中. 一 法 蔫 论 坛 ???????r1r?????II, J--_一r骥泺 麓i鬣烙???量g 制.《土地管理法》第六十二条规 定,农村村民一户只能拥有一处宅基 地,其宅基地面积不能超过省,自治 区,直辖市规定的.一是,宅基 地使用权的转让受法律限制.《-k地 管理法》第六十一条规定:”农村农 民出卖,出租住房后,再申请宅基地 的,不予批准.”. 《土地管理法》第六十一条规 定:”农村集体所有的土地使用权不 得出让,转让或者出租用于非农业建 设:但是,符合土地利用总体规划并 依法取得建设用地的业,冈破产, 兼并等情形致使土地使用权依法发牛 转移的除外.” 《物权法》第百五十三条规 定:”宅基地使用权的取得,行使和 转让,适用土地管理法等法律和困家 有关规定.” 《北京市人民政府关于加强农村 村民建房用地管理若f:规定(修 正)》第九条规定:”村民令家迁出 本村或由农业户口转为非农业1rL】口后 另有住房的,其原宅基地由本村集体 经济组织收回,宅基地上的房屋和其 他附着物应由原房犀所有人自行拆 除;也可经乡人民政府批准,按照规 定的价格售给符合申请建房刚地条 件的村民”. 《河北省农村宅基地管理办法》 日 第十四,十五条规定:”农村村民因 继承等原因形成一户拥有二处以上宅 基地的,多余的住宅应当转让.受让 住宅的村民必须符合申请宅基地的条 件,并依照本办法的规定办理宅基地 审批手续. 农村村民户[】迁出本集体经济组 织后,其宅基地上的房屋损-hid<能利 用的,应当退出其宅基地,由村民委 员会依照本办法第十四条的规定无偿 收同.” 2007年l2月l6}=__l,国土资源部重 申”城镇居民不得到农村购买宅基 地,农民住宅或’小产权房’,农村 住宅用地只能分配给本村村民”. 根据上述有关规定,不难看出, 宅基地一般只能在本农民集体内部进 行流转,调整.非本集体成员,一般 禁止获得宅基地. 2,孟父与崔某签订的房屋买卖合 同是否有效? 根据《中华人民共和国合同法》 第五十一条的规定,有下列情形之一 的,合同无效:(…),一方以欺诈,胁 迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家,集体或者 第三人利益;(三)以合法形式掩盖非 法目的:(叫)损害社会公共利益; (五)违反法律,行政法规的强制性规 定.孟父与崔某签订的房屋买卖合同严 重损害了国家和他人的利益,同时也违 反法律,行政法规的强制性规定,因此 房屋买卖合同无效. 根据2007年北京宋庄画家村一案 的审理,如果崔某已经办理了房产证, 并将自己的户口落户到了农村,在这种 特殊情况下,双方合同是有效的. 3,农村宅基地是否可以继承? 我国《继承法》第三条规定:”遗 产是公民死亡时遗留的个人合法财 产.”农村宅基地的使用权不是一般的 “财产”,而属于”特殊财产”.同时 宅基地使用权受到法律严格限制,它必 须因具有农村集体经济组织成员资格而 取得,具有很强的人身依附性.同时, 我国农村宅基地既有一定的福利性质. 农民一般无偿取得宅基地,在取得宅基 地使用权后,享有长期占有,使用的权 利.因此,农村宅基地不能作为一般 “财产”进行继承.宅基地作为特殊财 产,虽然不能以一般财产的继承方式来 继承,但是可以依法取得对该宅基地的 使用权. 4,案例2中村委会是否有权收回 宅基地? 在我国广一大农村,宅基地的管理 实行的是所有权与使用权相分离的使 用.即农村土地归集体所有,但 公民可以依法取得对宅基地的使用 权.根据国家相关法律法规规定,只 有本集体经济组织的成员依法享有取 得宅基地的权利.由于王某户口已经 迁出,丧失了取得宅基地使用权的资 格.因此王某只能将房屋拆除或将房 屋卖给具有符合申请建房用地条件的 村民. 启 我圉现行的法律对宅基地的使用 及流转有严格的限制,在使用上采取 “一户一宅”的原则,流转只能在本 集体经济组织内部即宅基地转让只能 转让给本集体经济组织内且符合申请 宅基地条件的成员.宅基地作为一种 “特殊财产”具有许多特殊性,城镇 户口公民购买农村房屋时应谨慎. 究院 作者单位:中国国土资源经济研