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政策物业维修基金业主买单

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政策物业维修基金业主买单政策物业维修基金业主买单 政策,物业维修基金业主买单 2003-09-08 10:22:39 南方网,南方都市报 记者王卓江 实习生李培 图:要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题,关键还不是由谁把钱 存到哪去了,而是有没有一种规范的管理机制。 关超,摄 南方网讯 在广州纠缠了长达两年的“物业维修基金谁来交”的问题, 在上周终于有了基本明确的定论:全由业主交。这就推翻了以往地方政策中规定的由发展商交,或以协议为准。其实,这个结果在,月份中国第一部《物业管理条例》出台时就已成定局,现在广州市正在酝酿的办法也只是可供实施...
政策物业维修基金业主买单
政策物业维修基金业主买单 政策,物业维修基金业主买单 2003-09-08 10:22:39 南方网,南方都市报 记者王卓江 实习生李培 图:要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题,关键还不是由谁把钱 存到哪去了,而是有没有一种的管理机制。 关超,摄 南方网讯 在广州纠缠了长达两年的“物业维修基金谁来交”的问题, 在上周终于有了基本明确的定论:全由业主交。这就推翻了以往地方政策中规定的由发展商交,或以为准。其实,这个结果在,月份中国第一部《物业管理条例》出台时就已成定局,现在广州市正在酝酿的办法也只是可供实施的细则操作方案,按国家向各地方贯彻执行的大条例里规定,专项维修资金由业主按照国家有关规定交纳,广州的办法只是为了政策的严肃性和延续性,才格外注明除一种特殊情况:预售证,,,,年,,月,日后核发的,购房者与建设单位在,,,,年,月,,日之前签订买卖合同,并且建设单位与购买者未在预售合同里约定由购房者交纳的,专项维修资金由建设单位交纳。其他情况专项维修资金缴交对象均为业主。 今年,月,日,第一部国家《物业管理条例》正式实施。,,,,年,已经是全国房屋制度改革的第五个年头,也是广东省、市自行出台物业管理条例后的第,个年头,经过多年的酝酿,全国大条例总算出台。而广州市之所以出现较大规模针对维修基金的纠纷和争论,也是由于相关法规的滞后和模糊造成的。回顾整个历程,维修基金的缴交对象却是从发展商单方面缴交向业主单方面缴交演变。 焦点背景:交费主体前后历经多次演变 ,,,,年,,月,日后核发预售证:由开发商缴交 ,,,,年,月,,日,广东省人大颁布了《广东省物业管理条例》,于同年,,月,日起生效。这份条例第三十二条规定:业主委员会应当设立物业管理维修基金,物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的,,,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理,不得挪作他用。 ,,,,年,月,广州市以市国土局、房地产管理局的名义下发了《关于加强我市物业管理的通知》,对专项维修资金的缴交作了两条规定:第一,商品房预售许可证在,,,,年,,月,日前核发的,购房者按购房款,,缴交维修资金(第一次,,,,元,以后按每月,元,平方米交纳),由物业公司代收后再存 到政府主管部门指定银行。第二,商品房预售许可证在,,,,年,,月,日后核发的,开发商按物业总投资的,,缴交维修资金,并规定在业主入住时资金缴交应达到,,以上,移交管理权时缴足,,。 缺口漩涡:“,,年办法”留下纠纷隐患 如果按照以上两份文件,广州市民买了预售许可证在,,,,年,,月,日后核发的商品房都是不必自己缴交维修基金的。但后来出台的《广州市物业维修基金管理暂行办法》和,,,,年,月生效的《广州市物业管理办法》在这一内容的规定中却细化成这样的条文:“商品房预售许可证在,,,,年,,月,日后核发的,建设单位应按物业总投资的,,缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。” 正是这句“另有书面协议的除外”的四十六条成为了后来执行上的缺口,使这份原本意在让开发商承担更多义务的条文前功尽弃,因为后来许多发展商都没有把物业维修基金打入楼价,而是与购房者书面协议另行计收。当越来越多的发展商选择协议(其实就是要业主来交)而与业主“火并”升级时,这个小小的缺口就像满载着一个蓄水池的重量开始形成漩涡,越卷越大。律师也表示无奈,因为合同大于法。 ,,,,年,月,在物业维修基金问题备受关注的背景下,广州出台了征求意见稿,对物业维修基金的缴交问题作出了一些改动和增加条款。最显著的变化是,将条例的开发商“按物业总投资的,,,一次性划拨给业主委员会”,改为“业主应当逐月按不少于所缴纳物业管理服务费的,,,的比例缴纳物业维修基金,在达到一定比例后可暂停收取,当不敷使用时,经业委会同意,由相关业主按议定的比例续缴”。从这里来看,在政府部门的行文中物业维修基金的缴交对象已经开始进行角色转换了。 国家规定:由消费者缴交 ,,,,年,,月,国家建设部、财政部曾颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,自,,,,年,月,日起实行。当中第五条就已经规定:商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定,购房者应当按购房款,,—,,的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 正是因为有这样一份国家出台的办法,广州市政府部门有关人员称一直以来都应该是由业主交的。但实际上,,,,,年以来,广州市都是按省条例的相关规定执行的。 ,,,,年,月,国家首个《物业管理条例》正式实施。当中再次明确了物业维修基金由业主单方面缴 交。 焦点结果:业主买单结束争议 ,月,,日,在国家第一部《物业管理条例》正式实施之前,广州市有关部门表示,要对物业专项维修基金初期制定的一些和操作方法进行修订,酝酿出台新的政策规定。而新政策的两大要点就是:除一种特殊情况外,专项维修基金缴交对象均为购房者;交纳标准按不同用途的单位面积为标准计算。第二天,各大报刊都打出了类似“房屋维修金拟全由业主交”的标题,宣告那个“特殊情况时期”即将结束。 此外,据称省建设厅正在抓紧制订《业主大会议事规则》、《前期物业》、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、《业主公约》等示范文本。两年内,广东省将依国家《条例》的实施情况再修编地方性法规和有关规定,在过渡实施阶段,与国家《条例》的规定不一致的内容,按《条例》的规定执行。 焦点关注:为什么变成全由业主买单, 如果没享受过权利的幸福,也就不知道失去权利的落寞。恐怕中国许多城市的业主压根就没像广州业主那样,曾经有过由发展商支付物业维修基金甚至只是有协商可能性的幸福时光。在广州这段特殊时期即将过去之际,市民不禁在问,当初这种规定是怎么来的,为什么会变成今天这个样子, 说法一:原本就该谁受益谁维修 广州市国土房管局物业管理处处长文靖表示:专项维修资金是房屋使用过程中发生的费用,权、责、利三方面都由业主所有。在这个立场上,原本就应该谁受益,谁维修。业主享受了房屋这一商品,就应该承担维修的,因为使用过程中必然会有自然损坏的。既然专项维修资金是一个后期房屋使用过程发生的费用,就不能拿到前期建设过程中来承担责任。但需要说明的是,保修期内的维修责任一定是发展商来承担的,保修期内若有损坏,发展商必须负责维修。 说法二:合同大于法 为什么当初广东省和广州市的相关规定中会让发展商来缴交物业维修基金呢,文靖表示,其实国家一直都强调由业主来支付的,,,,,年,,月建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》里已经写明购房者应当按购房款,,—,,的比例向售房单位缴交维修基金。广东省的规定是,,,,年,月制定的,为何制定由发展商来交原因我们不清楚。广州市是在,,,,年接管这部分工作的,一直执行省里的规定,但作为一个具体管理操作的部门,我们一直都认为修缮责任应该由业主来承担。 为什么广州市在,,,,年《广州市物业管理办法》中多出了“除书面协商之外”的字句呢,文靖表示,合同的自由度是很大的,我们必须留给双方应得的权利,而且,即使省市规定里没有这句话,如果合同上双方约定由业主来交,还是要以合同为准。 各方反应: 发展商没有喜出望外 虽然是正在酝酿新办法的过程中,但变化的原则基本如此。这笔费用的发生原本与物业管理公司关联并不大,但却有着千丝万缕的关系,尤其是后期操作过程的碰撞。发展商虽然是明正言顺卸下了重担,但采访时却并没听到他们喜出望外的声音。 回归法律是好的 广州城建开发物业有限公司副总经理刘一声表示,专项维修资金由业主交是对的,因为这笔钱相当于房子的养老金,业主是业权人,也应该承担房屋使用中的维修义务,这是对法律的回归。 当记者就此问题向一位大型发展商负责人致电时,对方第一个反应就是,能不能不接受这个采访啊,其表示,这个问题许多发展商都不愿意回答,因为太复杂,以后也会出现许多遗留问题,维修基金的操作发展商和业主理解也不一样。其实很多发展商跟小业主一样,对这笔钱的问题处在懵懂状态,很多问题是今后要面对的。 另一位中型发展商负责人也不愿多谈,只说等“新办法”出来看操作细则。 希望更细化 那么转换一个角度,发展商的工作人员也有相当部分同时是业主,站在这个角度又如何看待正在酝酿的“新办法”呢,一位发展商负责人回答说,维修基金在广州好像没有专管部门,维修基金光说有这笔费,但怎么用,相关的规定不够全面、不够细致,比如说一栋大楼,出现什么情况需要维修,要不要修去问谁,谁有权同意花多少钱,谁来联系维修事宜,谁来监管这笔钱到底怎么用了,也没有人审核。 该负责人还表示,自己手里到现在也没有那张记者问到的物业维修基金农行卡,但其小区的物业管理公司好像有这笔支出,专门用于小区的维护和维修的,至于维修费用是谁出的,是不是动用了那笔维修基金, 他表示不知道。 操作有难度 按照国家《物业管理条例》和广东省、广州市的相关规定,物业专项维修资金的动用需要有业主委员会很大程度的介入甚至决定。但广州城建开发物业有限公司副总经理刘一声表示,按目前情况看,广州市楼盘中已经成立业委会的不多。但关键还不是由谁把钱存到哪去了,而是有没有一种规范的管理机制,维修资金的使用能反映全体业主的意愿,使用的过程能保证程序合法、操作专业,使用过程能有人来监督,业委会不是企业,没有账号,没有经济担保。一旦维修资金真要用的时候,比如这两天打台风,楼体设施有些受损,但未必全部业权人都愿意出钱维修,可出于市容和安全考虑,就应该有专门的机构要求其进行合理维修。 业主担心钱不到账 海珠区某楼盘业主梁小姐开始并不明白为什么缴交对象一下子会变过来,希望弄明白为什么政策会跟以前矛盾。政府解释清楚了,她可以接受。但如果新办法仍由发展商代缴她表示不信任,说到底这笔钱是业主将来自己用,经过发展商转一次手,说得不好听,很容易有去无回。如果政策要求这样做,她只能表示无奈,建议取消代缴规定。 白云区某楼盘业主方先生则提出,自己缴交的物业管理费中好像已经有负责维修这部分了,再交维修基金费会不会有点重复,多年后房子旧的时候,维修费用可能会大增,到那时钱该怎么汇集呢,希望新办法中也有细致的指导条文。 编辑:欧阳星 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特赠送另一篇《住建局清理吃空饷工作总结》范文,如果下文你不需要,下载后可以编辑 删除,谢谢, 某乡镇先进集体申报材料 ××乡位于××县城西南3公里处,下辖12个行政村,总人口23682人,由于历史的原因和受水资源的制约,长期以来主要以种植为主,结构单一,导致农民增收步伐缓慢。近年来,我乡在州、县两级党委、政府的正确领导下,认真贯彻党的路线方针政策,努力实践“三个代表”重要思想,全面落实科学发展观,牢牢把握改革、发展、稳定大局,紧紧围绕经济建设这个中心,深入开展创建先进集体活动,大力实施“项目立乡、特色农业兴乡”战略,自加压力、振奋精神、与时俱进、扎实工作,团结和带领广大干部群众顽强拼搏,战胜了各种困难和自然灾害,取得了创建先进集体与经济设同步发展的好成绩。截止到2005年底,全乡完成国民生产总值4930.52万元,同比2004年增长了0.17%;农民人均纯收入达到1254.1元,同比2004年增长了6%。2003年和2005年度,两次荣获自治州先进集体先进单位,2004年被评为自治州“六个好优秀乡镇”并通过克孜勒苏柯尔克孜自治州委员会验收。 一、抓教育,严管理,强化队伍素质 农村干部的素质高低,直接决定着农村经济社会的发展。该乡充分认识到拥有一支高素质的干部队伍,才能促进农村改革的深 入,才能带领广大人民群众共同致富达小康,所以该乡始终把加强干部队伍素质作为加快发展的基础,想办法提高干部队伍的综合素质。 一是抓好理论学习。坚持党员干部学习日制度,每周的星期五下午为规定的学习日,全体党员干部都要进行集中学习,通过学习十六大精神、党章和农村政策法规等,加强党员干部和政治理论水平和法制意识,通过观看电教片及学习先进人物事迹,教育党员干部树立正确的人生观、世界观和价值观。 二是抓实用技术培训。该乡经常聘请自治区、自治州、县三级农业、科技部门专家到乡里为党员干部和农民群众进行实用技术培训,鼓励和引导党员干部参加农函大、农广校、电大的学历教育培训,积极组织党员带头利用电教设备,学习外地增收致富经验。近年来通过现场指导、外出参观等形式举办各类培训班20场次,多次组织技术人员赴山东、北疆等地的种养殖示范基地观摩学习。多渠道,多形式的培训,使党员干部扎实地掌握了至少一门农牧业生产实用技术,对全乡农牧业产业化发展起到了积极作用。 三是狠抓干部作风。在抓干部作风中,乡党委把党员领导干部包农促富实施“富民工程”作为全面推进小康社会进程的着力点,结合“三个代表”教育和党员先进性教育,组织开展领导干部联系帮扶活动,先后制定了领导、党员干部联系户制度,明确帮带任务,实现不见成效不脱钩,通过这些活动的开展,帮助解决了一批群众生活中存在的急事难事和愁事,用实实在在的行动凝聚了民心,树立了党和政府的良好形象。近三年来帮扶200多户农民摆脱贫困,走上了致富之 路。同时××乡大力推行首问责任制,限时办结制,要求每位干部从一句问候,一张笑脸做起,从群众不满意做起,做到群众满意为止,进一步完善了各项工作制度。广大干部身体力行的工作实践,使群众切实感到转变作风给全乡带来的一派新气象。 二、定思路,调结构,开辟致富新路 为了帮助群众寻找增收致富的路子,我乡围绕市场开展调查研究,外出考察学习,深入田间地头与农民直接座谈,结合乡情确定了以发展特色林果业、反季节蔬菜和大力发展农区畜牧业两大结构调整主攻方向。教育群众以市场为导向,以科为支撑,解放思想,更新观念,改进经营方式,拓宽发展思路,在全乡12个村中树立了近百名致富典型,并组织了“看典型、学先进”等参观活动,极大地调动了农民产业结构调整的积极性。与此同时不断加大了科技培训力度。经常邀请区、州、县涉农部门专业技术人员,深入田间地头现场指导杏树、葡萄、核桃栽培、剪枝及小尾寒羊养殖技术;包村干部、乡科技服务站技术人员,蹲点入户与农民群众并肩作战,提供产前、产中、产后全方位服务,促进了种养殖结构的调整。通过成功的示范,实实在在给全乡农民起到典型引路,样板带动的功效。在致富样板的带动下,全乡种养结构调整步伐逐步加快,截止目前全乡经济林种植面积达到18139亩,庭院经济户达1900户,牲畜存栏达到只5876(头),新建蔬菜大棚890余处。 为进一步拓宽农民增收渠道,我乡进一步加大支农力度,一是制定利农惠农政策,对进行产业结构调整的农户给予政府补贴。在 积极争取扶贫贷款资金基础上,利用一座日光育苗温室为农民免费提供育苗;退耕还林乡里补贴160元,极大的调动了农民产业调整的积极性;二是与各村签订结构调整责任状,制定乡、村干部激励约束机制。三是推进牲畜良种化进程,继续实施以“自繁为主,外调为辅”的牛羊良种工程。根据村民的意愿,结合全乡实际,还对本地的牛、羊进行品种改良。 三、办实事、解民忧,服务人民群众 我乡为努力转变职能,切实为社会各项事业提供优质服务,促进各项事业健康快速发展。今年,乡党委加大对各项基础设施的建设,努力为群众提供良好的生产和生活条件。2005年投资20万元修建一口机井,解决5村、6村的生产、生活用水;今年将对1300亩中低产田进行了改造。在努力加强基础设施建设的同时,我乡还切实为人民群众解难题办实事,针对农民贷款难问题,乡党委、人民政府积极协调金融部门,有效解决了农民贷款难的问题;针对农民子弟上学难问题,党委、政府专门成立了大学生助学基金,目前,已对13名贫困大学生进行帮扶;与县劳动社会保障局共同配合,协调上级有关部门,为本地农民开办实用技术培训班,减免农民费用的同时党委、政府又为农民搜集用工信息、联系用工单位,使农民既掌握了技术,又得到了实惠;针对影响农村稳定的财务问题,乡党委、政府进一步修订《村务公开、民主理财、村帐乡管实施方案》,健全完善了民主理财制度,财务公开制度,村帐乡管制度和定期集中记帐等相关制度,与此同时,还指派专门的财务人员,对各村的遗留水费等旧帐进行彻 底清理,并予以公开,让群众明白,干部明白,促进了农村稳定;针对干群矛盾引发群众上访问题,乡党委、政府坚持早发现、早介入、早解决的确良原则,进行认真的调解,把矛盾化解在基层,切实维护了社会稳定
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