房地产试题及答案

二、单项选择题 1.房地产的特点不是(D )。 A、不可移动性 B、保值性 C、个别性 D、短暂性 2.不属于房地产法律关系构成要素的是(C )。 A、主体 B、客体 C、房地产法 D、内容 3.我国土地所有权的归属不可能是(D )。 A、全民所有 B、国家所有 C、集体所有 D、个人所有 4.土地使用权出让市场由(D )经营,任何部门、单位和个人不得擅自经营。 A、政府和企业共同经营 B、企业代理经营 C、国家委托经营 D、政府垄断经营 5.土地使用权出让的最高年限为(D)。 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 6.土地使用权出让用于工业用地的最高年限为(C )。 A、70年 B、60年 C、50年 D、40年 7.土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的,其最高年限的为(D )。 A、70年 B、60年 C、50年 D、40年 8.以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权(A )。 A、租金 B、出让金 C、使用费 D、补偿安置费 9、以下不是公房租赁原则的是()。 A、主客两利,承租人有房可住,出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、实行"以租养房"、"适当照顾职工负担" D、逐步提高公房租金,促进住房商品化、私有化 1.房地产的(C)是房地产投资最重要的一个特性,房地产不能脱离周围的环境而存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 A适应性B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性D相互之间的影响性 2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C )个月可收回投资. A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析:80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B) A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析:由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是(C ) A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权出让 D 土地使用权转让 5.一般来说,认知定价法所确定的价格(A)价值定价法所确定的价格。A高于B低于C等于D高于等于 6.某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( C )万台. A102 B120 C108 D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7.下列说法不正确的是( A ) A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1。 B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2。 C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上 D一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%一45%。 答案: 解析:利息备付率对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2。 8.某笔笔资金按单利计息,n个周期末的本利和为(B ) A P(1+i)n B P(1+i*n) C P*n*i D A(1+i)n 解析:Fn= P(1+i*n) 9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权,目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末),则该项目的财务净现值为(B ) A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元 解析:NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10.从房地产投资的角度说,风险是指( B ) A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度 11.风险最大的是商业物业风险,是因为( A ) A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难 C商业的社会发展方向不易预测 D商业人员无法竞争时心理变化很大 12.房地产开发活动可从( D )两个方面进行考察。 A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态 13.对于开发投资来说,房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括(A ) A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率 14.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是(B ) A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。 B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。 C分析时要设定不确定因素的变化范围 D对项目的经济评价指标进行分析计算,找出敏感性因素。 15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在(C)内予以核实,给予确认或者提出修改意见。 A10日B15日C1个月D2个月 解析:开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实,给予确认或者提出修改意见。 16.个人住房抵押贷款期限可长达(C )年。 A 10 B 20 C 30 D 50 17.关于贷款担保说法错误的是(B ) A是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。 B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。 C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。 D贷款有保证、抵押、质押三种形式。 18.(A)的建筑规模一般都在3万㎡以上,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元以上。 A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店 19.a确定问题和调察目标,b收集和分析信息,c制定调查,d报告结果,以上调查步骤顺序正确的是(D) A abcd B bacd C cabd D acbd 解析:应明确调查的步骤。 21.在对消费者购买行为进行调查时,不涉及下列(B )调查。 A消费者类别B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力D消费者购买习惯 23.在房地产市场的分类中,二级市场是指(B ) A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场 C 土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场 24.某笔存款额为1000元,复利计息,每季计息一次,一年后本利和为1125.51元,则其名义利率为( A ) A12% B12.55% C12.68% D12.45% 25.某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,该项投资年税为0.6万元,则该 项投资的税后现金回报率为( C )。 A 4.7% B 7% C 11% D14% 解析:(2.8-0.6)/20×100%=11% 26.借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为( C A等额还本付息法B菲尔德法 C汽球法D还款常数法 27.经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括( D ) A基准收益率B目标成本利润率 C目标投资利润率D目标财务杠杆比率 28.某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5.5,规划建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为( B ). A 1000㎡B1240㎡C22000㎡D1800㎡ 解析:(4 000×5.5—4 000×60%×4)/10=1 240(㎡) 29.一般说来,标准方差越小,投资风险( A ) A越小B越大C越难控制D越难估算 30.在房地产产品的租售之前进行估价,以确定其最可能实现的租金或售价水平,是房地产开发过程中(C )的主要工作内容。 A 会计师 B 经济师 C 估价师 D 工程师 31.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( A ) A当每年计息周期数m>1时,实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大 解析:当每年计息周期数m>1时,实际利率大于名义利率 32.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估投资组合绩效,客户报告与现金管理属于(D)的工作内容. A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理 33.房地产投资信托按( D )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。 A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质 34.编制工程进度计划的方法有横道图法和( A ) A网络图法B表格法C竣工图法D坐标图法 解析:编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法 35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( D ) A共代理了多少项目B代理成交额是多少 C人员素质D代理的成功率有多大 一、单选[共20题,每题1分,总计20分] 1、某公司获得60亩居住用地使用权,规划设计条件:规划建设用地面积 37000m2,居住建筑用地面积32000m2容积率2.5,居住建筑密度0.4,限高6层,则该公司可用于销售的最大居住建筑面积(D )。 A.92500m2 B.88800m2 C.80000m2 D.76800m2 2、动态投资回收期是指项目以(C )所需的时间。 A.经营收入抵偿全部投资 B.全部现金流入抵偿全部现金流出 C.净收益抵偿全部投资 D.净收益现值抵偿全部投资 3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由(B )支付。 A.承租人 B.业主 C.承租人和业主共同 D.物业管理公司 4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的,是通过该项工作让(A )的客户认识所营销的物业。 A.潜在 B.过去 C.现在 D.未来 5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目,假设此项目开发周期为3年,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%,已知在总投资中开发商自有资金占30%,则其自有资金的年平均投资收益率为(B )。 A.40.9% B.54.7% C.56.7% D.61% 6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权,目前在该地块中已投入了建设资金50O万元,预计项目建设投资总额为1800万元,则该项目(D )。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A.还需投入50万元建设资金 B.还需投入450万元建设资金 C.还需投入800万元建设资金 D.在此情况下 7、(D )是判断项目盈利能力的重要技术经济指标,是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。 A.利息率 B.销售利润率 C.速动比率 D.目标收益率 8、经营性房地产项目的成本收益率等于(B )乘以100%。 A.开发商利润/总开发成本 B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C.开发商利润/总开发价值 D.正常经营年份的经营收入/总开发成本 9、房地产开发项目的建设过程是指(B )的持续时间。 A.房地产开发全过程 B.获得土地后到全部工程竣工 C.从工程开工到全部工程竣工 D.从工程开工到项目租售完毕 10、对于价格弹性的以下描述中,(D )是正确的。 A.需求价格弹性系数越大,需求数量对价格的变化不敏感 B.在不同的价格水平上,需求价格弹性系数都一样 C.供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D.短期内房地产市场租金由需求决定,供给缺乏弹性 11、假设某项目年净经营收益为60万元,年经营成本为20万元,该项目投资的资本价格为750万元,则该项目的年投资收益率为(B )。 A.10.7% B.8.0% C.5.3% D.2.7% 12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、(C )以及项目类型发布的合理性,以期既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。 A.空间分布 B.人口分布 C.时间分布 D.经济分布 13、在任何市场上,能反映某种商品的市场供求状况是商品的(C )。 A.质量 B.品牌 C.价格 D.类型 14、建筑功能评价是指(B )。 A.对建筑物功能价值的估算 B.对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证,衡量其满足需要的程度 C.对建筑产品价值的估算 D.对建筑产品社会性功能的评估 15、以下选项适于在新区开发的建筑是(C )。 A.娱乐用房 B.写字楼 C.高级住宅和公寓 D.餐饮用房 16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是(C )。 A.投资机会选择 B.投资机会决策分析 C.投资机会选择与决策分析 D.市场分析和项目财务评价 17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为(A )。 A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式,发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同 B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同 C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同 D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同 18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一,以下不属于保险内容的是(D )。 A.工程保险 B.工人人身保险 C.第三方保险 D.质量保险 19、房地产开发投资企业所得税税率一般为(C )。 A.30% B.32% C.33% D.18% 20、对于销售对象或承租对象已明确的项目,金融机构有可能提供占总开发成本(C )的融资贷款。 A.70%左右 B.80%左右 C.90%左右 D.60%左右 三、多项选择题 1.房地产法的调整对象包括有(A、C)。 A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系 D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系 2.房地产业包括(A、B、C、D、E)。 A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发和房屋建设 D、房屋买卖 E、房地产抵 3.房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较,具有以下特点:(A、 B、C、D、 A、保值性 B、增值性 C、个别性 D、永久性 E、不可移动性 5.可以成为房地产法律关系客体的是(A、B、D、E)。 A、建材 B、建造技术 C、建筑工人 D、房屋 E、建造行为 6.土地使用权划拔,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳(D、 E)等费用后将该幅土地交付其使用的行为。 A、出让金 B、租金 C、使用费 D、补偿费 E、安置费 8.国家将国有土地使用权出让给土地使用者,使用者取得土地使用权后,享有的民事权利有(A、B、C、D )。 A、占有权 B、使用权 C、转让权 D、抵押权 E、质押权 11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动(B、C、E )。 A、出让 B、抵押 C、转让 D、质押 E、租赁 1.房地产投资也有缺点,这些缺点表现在(ABCD ) A变现性差B投资额巨大 C投资回收周期长D需要专门的知识和经验 E具有过人的胆量和风险承担精神。 2.银行对抵押贷款抵押率的确定,主要考虑到(ABCE )因素。 A抵押物的流动性B贷款期限的长短 C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级 E所处的市场条件解析:还要考虑到抵押物价值取得的情况。 3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估,主要审查方面包括(BCD )。A企业资信等级B项目基本情况 C市场分析结果D财务评价指标 E贷款担保方式 4.写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考(AB )确定。 A消费价格指数B商业零售价格指数 C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数 5.对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为(BCDE)方面。A销售收入B物业增值 C减少纳税D股权增加 E 租金 6.对收益性物业来说,空置率提高将会导致(ACE )等后果。 A租金收入减少B附加支出增加 C物业资本价值下降D运营成本下降 E租客要求更大的租金折扣 7.投资者可以控制的风险包括( CDE ) A利率风险B政策性风险 C 资本价值风险 D持有期风险E比较风险 解析:AB属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括( ABC )等。 A普通住宅B公寓C别墅 D客栈E酒店 10.确立施工中控制质量的具体措施,主要包括(AB D)方面 A对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差。 B控制混凝土质量 C对对工程中的配套设备进行检验。 D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 E关注各项工程的工作量。 11.下列说法不正确的是(CDE ) A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率 C城市建设维护税额=应纳税销售(出租)收入×税率 D教育费附加=应纳税销售(出租)收入×税率 E现行营业税的税率为3% 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,市场细分会出现(A CD)的模 A同质偏好B同形偏好 C集群偏好D分散偏好E心理偏好 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立(CE)之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点。 A销售收入与成本B销售收入与费用 C成本与产量D利润与成本E销售收入与销量 15.财务评价的辅助报表包括(BDE) A损益表B总投资估算表C资产负负债表 D经营成本表E借款偿还表 解析:AC为基本报表。 41、房地产间接投资包括(BD )。 A.置业投资 B.购买房地产开发企业的股票 C.开发投资 D.购买房地产投资信托基金 42、投资型物业购买者购买行为受(ABC)的制约。 A.房地产投资收益水平 B.其他投资工具的收益水平 C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好 D.购买者自身特点偏好 43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和(ABC )。 A.管理费 B.利润 C.施工机械使用费 D.所得税 44、工程款支付一般按时间大致分为(ABCD )。 A.退还保留金 B.最终付款 C.预付款 D.工程进度付款 45、房地产市场宣传的手段主要有(ACD )。 A.发送售楼书 B.市场调查 C.展示样板房 D.制定现场广告牌 46、在市场经济条件下,利率水平的高低主要取决于(ABC )。 A.社会平均利润率 B.资本供求状况 C.国家宏观信贷政策 D.目标收益率 47、对房地产投资者而言,购买熟地比购买生地进行开发建设,有(ABD )特点。 A.土地费用高 B.投资风险减少 C.投资风险增加 D.开发周期缩短 E.开发周期延长 48、公开招标通常适用于工程项目(ACD )的开发项目建设。 A.建设周期较长 B.工程性质比较特殊 C.规模较大 D.技术复杂 E.工期紧迫 49、旧城区房地产开发的特点是(ABDE)。 A.地处城市中心,是商业、文化活动的聚集地,具有民族传统色彩,适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发 B.开发费用高昂、环境污染严重 C.旧城区人口密度大、建筑密度小 D.旧城区的建筑物多是危旧房 E.旧城区受城市规划限制更苛刻 50、政府对房地产市场政策干预的原则是(ACDE )。 A.目标的确定性 B.政策的可间断性与协调性 C.政策的针对性 D.政策的导向性 E.政策的公平性和效率 51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是(ABCD)。 A.建筑容积率及总建筑面积 B.地上建筑面积及密度 C.规划建设用地面积及建筑高度 D.绿地率和停车位个数 E.地下建筑面积及有效面积系 52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有(ABCD )。 A.销售税金 B.土地使用税金 C.房产税金 D.企业所得税 E.城市规化税 53、属于影响产品成本高低的因素是(ABCD )。 A.生产技术 B.生产规模 C.生产组织方式 D.技术水平与管理水平 E.物质供应与产品销售条件及人民的消费水平 54、金融机构进行项目贷款审查时,要进行工作有(ABCD )。 A.客户评价 B.项目评估 C.担保方式评价 D.贷款综合评价 E.贷款金额 55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有(ABC )。 A.可能面积的组合 B.寻租者经营业务的性质 C.寻租者将来扩展办公室面积的计划 D.每平方米的租金 E.室内的装修 六、简答题 1.简述房地产法律关系的概念及构成要素 1.房地产法律关系是指以房地产法律调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。房地产法律关系与其他法律关系一样,也具有主体、客体和内容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的当事。(2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。 2.简述房地产的特点 2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较,具有以下特点:(1)不可移动性:位置固定,不可移动,或者移动后丧失其经济价值。(2)永久性:土地永久。建筑物可长期使用,相对其他物来说也具有永久性。(3)个别性:房地产基本上都是特定物,如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物,由于处于不同地理位置、周边环境,其价值和使用价值都是不同的。(4)保值性和增值性:位置良好的土地资源有限,随着人口增长和经济的发展,人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。 3.简述房地产法的调整对象 3.房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系。基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类:(1)房地产行政关系,是指国家行政机关根据行政职能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。(2)房地产民事关系,是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。 4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件 4、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的,应符合工业用地或其他建设用地条件。(3)转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 5、简述商品房预售的概念和条件 5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售,应当符合以下条件:(1)已全部交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(2)持有建设规划许可证。(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和峻工交付日期。(4)向县级以上房产管理部门办理预售登记,取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。 6、简述房地产开发的特点 6、房地产开发的特点:(1)涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门。(2)工程项目多。如住宅区,小项目几十项、大项目几百项,包括配套项目和附属工程。(3)投资量大,综合成本高。(4)建设周期长。 7、简述房地产开发应遵循的原则 7、房地产开发应遵循的原则:(1)严格执行城市规划原则。《城市规划法》和《城市房地产管理法》确定了"城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划,服从城市规划管理"。"房地产开发必须严格执行城市规划"。(2)坚持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必备条件,社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益,环境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才能保持强大的生命力。(3)按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则。(4)设计、施工必须符合标准和规范,项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。(5)鼓励开发、建设居民住宅的原则。 8、简述不得转让的房产 8、不得转让的房产主要有:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法规定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、法规规定禁止转让的。 1、何谓房地产泡沫,产生房地产泡沫的原因有哪些? 答题要点:房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 成因:(1)、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 (2)、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。 (3)、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。 2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。 答题要点: (1)、开发项目选址定点审批阶段:取得《选址规划意见书》; (2)、申请《建设用地规划许可证》阶段,规定了用地性质、位置和界限; (3)、规划设计条例审批阶段:下达《规划设计条件通知书》; (4)、设计方案的审批阶段:取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》; (5)、申请《建设工程规划许可证》:作为允许进行开放的正式执照; (6)、竣工验收阶段:单项工程取得竣工证,整体工程,综合验收签竣工报告; 3、简述住宅开发项目的特点 答题要点:(1)、市场潜力巨大。(2)、开发投资风险相对减小。 (3)、多元化的市场需求。(4)、对开发商投资能力要求较低。 4、物业代理的作用有哪些? 答题要点:(1)通过市场调查,了解潜在的市场需求,准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味,协助开发商或业主进行准确的市场定位。 (2)通过广告等市场宣传活动,对潜在的投资置业人士进行有效的引导。 (3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕,物业代理参与整个开发 过程,协助开发商最终实现投资收益目标。 (4)、按照置业人士提出的有关要求,帮助其选择合适的物业,并为其提供 完善的购楼手续服务。 (5)、帮助买卖双方进行有关融资安排。 (6)、提高市场运行效率 5、什么是项目管理?项目管理的基本职能? 答题要点:(1)、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动,已成功地实现项目预期目标的活动。 (2)、基本职能:主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。 6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些? 答题要点:1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理能力5、获力能力6、企业在贷款银行的资金流量7、企业信誉8、其它指标。 7、可行性研究的作用。 答题要点:(1)可行性研究是项目投资决策的依据; (2)是筹集建设资金的依据; (3)是开发商与各有关部门签订,合同的依据; (4)是编制下阶段规划设计方案的依据; 8、什么是建筑工程施工招投标?工程建设项目招投标方式有哪几种? (1)招投标:指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的,邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争,由房地产开发商从中选择优胜者,并与之达成协议,签订合同的过程。 (2)公开招标、邀请招标、议标。 9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些?275 答题要点:(1)、工程项目管理通常是指开发建设项目施工阶段的管理,对房地产开发项目而言,通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节,开发商进行工程项目管理的目标,是在预算成本和计划工期范围内,高质量的完成工程施工工作。 (2)、主要内容包括:主要有质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。 10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些?326 答题要点:(1)直接投资和间接投资方式; (2)权益性投资和债务性投资方式; (3)权益参与贷款; (4)售后租期。 计算题 1、某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末) 答案: 该酒店第一年末的净收益现值为: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元 该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元 2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权,已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销 售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少? 答案: (1) 项目总开发价值: 项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米 总销售收入: 4700×46000=30080万元 销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元 项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元 (2) 项目总开发成本: 土地成本: 1000×64000=6400万元 建造成本: 1400×64000=8960万元 专业人员费用: 8960×8%=716.8万元 管理费用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84万元 财务费用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元 b建造成本\专业人员费用\管理费用利息: (8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元 c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元 销售费用: 30080×2.5%=752万元 总开发成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元 (3) 开发商成本利润率: 开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元 开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88% 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅,如果该家庭首期付款为房价的30%,其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款,年贷款利率为12%,问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费,问该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅? 房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式: 1.投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价 说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析. 2.投资回收时间分析计算公式: 投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12 说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范 围也更广,但有其片面性. 用这个公式反推过来就OK了,不是精确的计算方式,希望多参考下(宏观经济学) 七、论述题 1.论述房地产法的基本原则。 1.房地产法的基本原则是:(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场,国有土地有偿、有限期使用原则。我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者,必须先获得房地产开发用地的土地使用权,由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人,由受让人向国家支付土地使用出让金。 (2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权,禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下,居住水平低、危房棚户改造慢。对此,国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。 2、论述土地使用权出让的特点。 2.土地使用权出让的特点:(1)土地使用权出让是以土地所有权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利,是物权。(2)土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金。出让金的构成,既包含一定年限内的地租,也包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定,实际出让年限由土地使用权出让合同约定,但不得超过最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,最高出让年限按用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。 (4)土地使用者权利效力不及于地下之物,即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。 3.论述房地产转让的特点。 3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看,房地产转让具有以下特征:(1)房地产转让人必须是房地产权利人。(2)房地产转让的权利内容是特定的房地产权利,包 括:国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。(3)房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式,主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。(4)房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定:"凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。" 房产转让时,房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时,该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时,房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。 4.论述房地产抵押的概念及特点。 4.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保,确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有:(1)房地产抵押权是为担保债权而设立的,与所担保的债权是主从关系,对其具有附从性。(2)房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。(3)房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部,不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。(4)房地产抵押权的物上代位性,即抵押房地产发生原有形态变化时,房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。(5)房地产抵押权的追及性,即抵押人将抵押房地产转让给他人时,抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。 5.论述房屋租赁的原则及规定。 5、公房租赁,应遵循以下原则:(1)充分利用、合理分配;(2)实行"以租养房"、"适当照顾职工负担";(3)逐步提高公房租金,促进住房商品化、私有化。同时国家规定:(1)承租人可以依照政府规定与第三人换房;(2)与承租人同住的亲属可以继承住房租赁权;(3)住房承租人对翻修改建后的房屋有优先承租权。 私房租赁应遵循以下原则:(1)主客两利,承租人有房可住,出租人有利可得。但承租人要交纳房租,出租人有修缮义务。(2)公平合理。一般租金不超过房屋修缮费、折旧费、管理费、税款和法定利息。同时国家规定私房租赁:(1)房屋所有权必须清楚;(2)私房出租必须是自住有余;(3)出租人与承租人签订租赁合同,并报房屋所在城市的房管机关备案;(4)房屋租金标准由政府规定;(5)承租方应妥善保管和使用房屋,出租人应对房屋及设备及时检修,保障居住安全。 1、结合实际说明房地产开发之利。 答题要点: (1)、相对较高的收益水平。房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本 收益率能达20%的水平,在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下,该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中,在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。 (2)、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值,能以亏损来充抵其它投资的经营收入,从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。 (3)、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品,所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持,得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房地产,是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。 (4)、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响,房地产和其它有形资产的重建资本不断上升,从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升,所以说房地产投资具有增值性;又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的,即使在整个经济的衰退过程中,房地产的使用价值仍然不变,所以房地产投资又是有效的保值手段。 (5)、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事,所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。 2、房地产市场宣传的主要手段有哪些?结合实际说明目前人们最易于接受的是哪几种? 答题要点: (1)、广告。广告旨在通过开发商直接或间接通过开发商的物业代理间接地向 潜在的买家或租客就欲租售的物业进行宣传。根据项目推销的范围和重点,可选择印刷广告、网络广告、广播电视广告和招贴广告等多种形式。(2)、邮寄宣传品。通过邮寄宣材料进行房地产市场宣传可单独使用,也可作 为报刊广告的辅助手段。主要邮寄对象是根据有关线索筛选出的潜在买家或租客。 (3)、发送楼书。售楼书是有关物业的详细介绍材料。这类材料通常印制成精 美考究的小册子,对于易变动的资料如售价等也可印制成活页附在里面。 售楼书一般仅寄给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的人,或直接寄给那些已知的对租买该物业有兴趣的人。 (4)、现场广告牌和广告围栅:几年来开发商越来越注重利用开发项目施工工地的围栅板进行广告宣传。这种宣传有两个优点,首先,挡住了施工现场的不雅景观,给过往行人提供一个良好的、有吸引力的景观;其次,该种广告有助于强化项目的市场形象。这种广告能很好的配合项目其它的市场宣传工作,使人们对项目、开发商留下良好的、持久的印象。 (5)、楼盘推出庆典仪式。在某些情况下,有必要在工程建设过程中进行封顶仪式或工程竣工后举行庆典仪式,已正式将所开发的楼宇推向市场。 (6)、现场展示样板房:当建筑物施工完毕后,对开发商来说很重要的一点就是提供样板房,即将建筑物的某一层或某层的一部分进行装修、配器家具设备和必要的装饰品,共有兴趣买楼或租住的人士参观,让其亲身感觉假如入住该建筑物,将是一种如何的感觉。 总之,市场宣传活动的原则,就是要尽最大的可能给使用者留下美好的第一印象。。