广州市物业管理规定（送审稿注释稿）

广州市物业管理规定（送审稿注释稿） 广 州 市 物 业 管 理 规 定 ,送审稿注释稿, 目 录 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 维修资金 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章 总 则 第一条【立法目的】为了规范物业管理活动～维护业主和物业服务企业的合法权益～根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规～结合本市实际～制定本规定。 ,依据:国务院《物业管理条例》第一条:为了规范物业管理活动～维护业主和物业管理企业的合法权益～改善人民群众的生活和工作环境～制定本条例。 说明:本条是关于立法目的的规定。随着我市城镇住房制度改革的不断深化～房屋的所有权结构发生了很大变化～物业管理这一新兴行业应运而生。随着物业管理行业的发展～物业管理实践中出现了一系列问题～由于原有的规章制度不健全～不能适应新形势的发展～导致日益增多的物业管理问题无法可依～大量的矛盾纠纷得不到及时解决～这不利于物业管理市场的规范～制约了物业管理行业的发展～甚至影响到社会的和谐和 1 稳定。为了规范物业管理市场～维护业主和物业管理企业等的合法权益～维护社会的和 谐和稳定～改善我市人民的生活和工作环境～制定本规定。, 第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理活动适用本规定。 ,参考:《上海市住宅物业管理规定》第二条:本市行政区域内住宅物业管理、使 用及其监督管理～适用本规定。 说明:本条是关于适用范围的规定～本规定只适用于我市行政区域内的物业管理活 动。, 第三条【主管部门】市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。 市国土资源和房屋管理局各区分局、县级市国土资源和房屋管理局,以下简称“市国土房管局各区分局、县级市国土房管局”,负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督、管理工作。 街道办事处,乡镇人民政府,负责辖区内物业管理活动的指导、协调工作～社区居民委员会,村民委员会,协助街道办事处,乡镇人民政府,、政府有关部门做好物业管理工作～调解物业管理纠纷。 建设、规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政主管部门和单位～按照各自职责配合实施本规定。 ,依据:国务院《物业管理条例》第五条第二款:县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条“居民委员会的任务”中规定 “,三,调解民间纠纷,,五,协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公 共卫生、生育、优抚救济、青少年教育等项工作”。 《广东省实施<中华人民共和国城市居民委员会组织法>办法》第二条规定:“居民 委员会应当执行《居民委员会组织法》规定的任务～协助当地政府、街道办事处开展工 2 作。” 参考:《广州市街道办事处工作规定》第十四条“街道办事处对辖区内城市管理工 作履行以下职责”中的第四项规定“协助有关部门依法监督辖区内物业管理企业开展物 业管理工作～协助有关部门处理物业管理企业与业主委员会、业主委员会与业主、业主 与业主之间的矛盾和投诉”。 《上海市住宅物业管理规定》第四条:上海市房屋土地资源管理局,以下简称市房 地资源局,负责全市物业管理的监督管理工作,区,县,房地产管理部门负责本辖区内 物业管理的监督管理工作。有关行政管理部门按照各自职责～协同实施本规定。街道办 事处,乡镇人民政府,负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 说明:本条是关于主管部门和协管部门的规定。本条根据我市实际情况～对物业管 理进行了主管部门和协管部门规定～在明确物业管理行政主管部门的基础上～特别注意 发挥街道办事处,镇人民政府,、社区居民委员会在物业管理中的辖区优势作用～实行 层次化管理。物业管理涉及面很广～为了物业管理活动顺利进行～需要主管部门的监督 管理～也需要相关部门和单位的大力协作～本条第四款规定了相关部门的协助职责。, 第四条【物业管理联席会议】 物业管理区域内～可以建立由街道办事处,乡镇人民政府,牵头～市国土房管局各区分局,县级市国土房管局,、辖区派出所、社区居民委员会,村民委员会,、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的重大问题。 有下列情况之一的～应当由辖区内街道办事处,乡镇人民政府,组织召开联席会议: ,一,有新的物业管理政策法规颁布需要贯彻执行的, ,二,业主委员会任期届满但不主持换届选举工作、百分之十有投票权的业主要求的, ,三,百分之二十以上有投票权的业主提议召开临时业主大会会议～但业主委员会不依法召集的, 3 ,四,发生影响物业管理区域稳定情况的。 街道办事处,乡镇人民政府,应整理并保管联席会议的记录。 ,参考:《广州市街道办事处工作规定》第十四条“街道办事处对辖区内城市管理 工作履行以下职责”中的第四项规定“协助有关部门依法监督辖区内物业管理企业开展 物业管理工作～协助有关部门处理物业管理企业与业主委员会、业主委员会与业主、业 主与业主之间的矛盾和投诉”,第二十八条规定:“街道办事处应当定期召开由街道办事 处、辖区内有关单位和政府职能部门驻街派出机构的负责人参加的联席会议～统筹协调 辖区内各单位的社会性事务”。 《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》规定:物业管理区域内～可以建立由区 主管部门、区政法委、维稳办、街道办事处、公安派出所、社区工作站或社区居民委员 会、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责组 织召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。 说明:物业管理是一项新生事物～在实践中存在很多难以解决的问题。建立联席会 议制度是为了协调解决物业管理中的疑难问题～化解矛盾～维护社会稳定。) 第五条【物业管理基本原则】 物业管理区域委托物业管理的～一个物业管理区域成立一个业主大会～由一个物业服务企业或其他管理人实施物业管理。同一物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。 ,依据:《物业管理条例》第九条: 一个物业管理区域成立一个业主大会。 说明:本条规定了一个物业管理区域内成立业主大会的数量和物业管理的范围。针 对目前存在一个小区成立两个业主大会和业主委员会、不同类型物业由不同物业管理企 业管理而容易引发矛盾纠纷的情况～为保持物业管理区域内物业共用部位、共用设施设 备和相关场地在构造和权利归属上的整体性～我们规定一个物业管理区域只能成立一个 业主大会～由一个物业管理企业实施物业管理。) 第二章 业主及业主大会 第六条 【业主的权利】房屋的所有权人为业主。业主依法享有 4 以下权利: ,一,对专有物业享有所有权～对专有物业以外的共有物业享有共有和共同管理的权利, ,二,可以设立业主大会～选举业主委员会～享有选举和被选举的权利, ,三,共同决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约, ,四,共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员, ,五,共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人, ,六,共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金, ,七,共同决定并按程序报有关部门批准改建、重建建筑物及其附属设施, ,八,共同决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项, ,九,监督业主委员会的工作, ,十,监督物业服务企业或其他管理人履行物业服务, ,十一,监督维修资金的管理和使用, ,十二,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的～受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销, ,十三,法律、法规规定的其他权利。 决定前款第六项和第七项规定的事项～应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款第三、四、五、八项规定的事项～应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ,依据:《物业管理条例》第六条“第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活 5 动中～享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定～接受物业管理企业提供的服务,(二)提议召开业主大会会议～并就物业管理的有关事项提出建议,(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议,(四)参加业主大会会议～行使投票权,(五)选举业主委员会委员～并享有被选举权,(六)监督业主委员会的工作,(七)监督物业管理企业履行物业服务合同,(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用,(十)法律、法规规定的其他权利。” 《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定:,一,制定和修改业主大会议事规则,,二,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,,三,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,,四,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,,五,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,,六,改建、重建建筑物及其附属设施,,七,有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项～应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项～应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 说明:本条是关于业主权利的规定。我们结合广州市实际～吸收上述两部法律、法规的规定～对业主的权利进行了规定。, 第七条【业主的义务】业主应当承担以下义务: ,一,遵守法律、法规～遵守业主大会议事规则、管理规约, ,二,行使权利不得危及建筑物的安全～不得损害其他业主的合法权益, ,三,对建筑物专有部分以外的共有部分～享有权利～承担义务,不得以放弃权利不履行义务, ,四,不得违反法律、法规以及管理规约～将住宅改变为经营性用房, ,五,执行业主大会或者业主委员会的决定, ,六,按照国家有关规定交纳维修资金, ,七,按约定交纳物业服务费用, 6 ,八,法律、法规规定的其他义务。 ,依据:《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中～履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则,(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金,(五)按时交纳物业服务费用,(六)法律、法规规定的其他义务,《物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约～将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的～除遵守法律、法规以及管理规约外～应当经有利害关系的业主同意。 《物权法》第七十一条:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全～不得损害其他业主的合法权益。 《物权法》第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分～享有权利～承担义务,不得以放弃权利不履行义务。 说明:针对部分业主只享有权利不承担义务的现象～我们结合规定了业主的义务。, 第八条【首次业主大会的召开情形】物业管理区域符合下列情形之一的～可以召开首次业主大会会议～成立业主大会～选举产生业主委员会: ,一,已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的, ,二,首套物业交付使用满两年的。 分期开发的物业～先期开发区域符合本条前款规定的～可以成立业主大会并选举产生业主委员会。 ,依据:《广东省物业管理条例》第七条:物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上～或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的～应当依照本条例规定召开首次业主大会选举产生业主委员会。物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第七条:业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内～房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上～或者首套房屋出售并交付使用已满两年的～应当召开首次业主大会会议～成立业主大会。 说明:本条是关于业主大会成立条件的规定。《物业管理条例》没有明确首次业主大会的召开条件～我们借鉴兄弟省市的规定、按照物业交付使用面积和使用年限明确了首次业主大会召开的条件。已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上～表明入住业主已经相当多了～这时召开首次业主大会会议～能及时制定管理规约、业 7 主大会议事规程～选举产生业主委员会～使物业管理步入正轨。首套物业交付使用满两年的～不管入住率多少～都可以召开首次业主大会～便于加强管理～保护公众利益。, 第九条 【业主大会筹备组的成立】具备召开首次业主大会成立条件的～建设单位或十名以上业主可以联名书面告知物业所在地市国土房管局各区分局,县级市国土房管局,、街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,～并在物业管理区域显著位臵公告。 街道办事处,乡镇人民政府,和社区居民委员会,村民委员会,应当自接到业主书面要求三十日内～会同市国土房管局各区分局(县级市国土房管局)成立指导小组～指导业主成立业主大会。 一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。 业主大会筹备组由业主代表五至十一人单数组成～业主代表由十名以上业主联名推荐产生。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域显著位臵公示七日,对成员名单有异议的～由指导小组在七日内调查核实～并作出相应处理。 ,依据:《物权法》第七十五条:业主可以设立业主大会～选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 《物业管理条例》第十条:同一个物业管理区域内的业主～应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会～并选举产生业主委员会。 《广东省物业管理条例》第七条:物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。 《广东省实施<中华人民共和国城市居民委员会组织法>办法》第二条规定:居民委员会应当执行《居民委员会组织法》规定的任务～协助当地政府、街道办事处开展工作。 参考:《广州市街道办事处工作规定》第十四条:街道办事处对辖区内城市管理工作履行以下职责”中的第四项规定“协助有关部门依法监督辖区内物业管理企业开展物业管理工作～协助有关部门处理物业管理企业与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。 8 《上海市住宅物业管理规定》第八条:物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的～建设单位应当书面报告区,县,房地产管理部门～并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,建设单位未及时书面报告的～业主可以向区( 县) 房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。 区,县,房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后～应当和街道办事处,乡镇人民政府,组织业主推荐产生业主大会筹备组,以下简称筹备组,成员。 筹备组由业主代表组成～其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 筹备组自成立之日起三十日内～在区,县,房地产管理部门和街道办事处,乡镇人民政府,指导下～应当召开首次业主大会会议。 《江苏省物业管理条例》第九条:物业管理区域内～已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十～或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十～但使用已超过一年的～应当依照本条例规定召开首次业主大会～选举产生业主委员会。物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。, 说明:本条是关于业主大会筹备组产生办法、行政主管部门、基层单位的指导、协助职责及异议处理机制的规定。, 第十条 【业主大会筹备组的职责】业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组应当履行以下职责: ,一,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容, ,二,拟订业主大会议事规则、管理规约草案, ,三,进行业主登记～确认业主身份～核定业主在首次业主大会会议上的投票权数, ,四,拟定业主委员会成员选举办法, ,五,提出业主委员会成员候选人名单, ,六,做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款,一,至,五,项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域显著位臵公告。 9 业主大会筹备组自选举产生的业主委员会召开首次会议后终止,业主大会筹备组自成立之日起三个月内仍未组织召开业主大会、成立业主委员会的～自行解散～不得行使业主大会筹备组的职责～由街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,按照本规定第九条的规定重新指导成立业主大会筹备组。 ,参考:建设部《业主大会规程》第六条:筹备组应当做好下列筹备工作:,一,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,,二,参照政府主管部门制订的示范文本～拟定《业主大会议事规则》,草案,和《管理规约》,草案,,,三,确认业主身份～确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,,四,确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,,五,做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款,一,、,二,、,三,、,四,项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 说明:本条是关于业主大会筹备组成立后召开首次业主大会时限、筹备组职责以及不按期组织召开业主大会的规定。, 第十一条 【首次业主大会会议的形式、内容和参与方式】业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式～或采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式。 首次业主大会会议应当通过业主大会议事规则、管理规约～并选举产生业主委员会。 业主大会议事规则、管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。 业主因故不能参加业主大会会议～可以委托代理人参加～但应于业主大会会议召开前～将委托书或书面意见提交业主大会筹备组。 ,依据:《物业管理条例》第十二条第一款:业主大会会议可以采用集体讨论的形式～也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 《物业管理条例》第十七条:管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理～业主的 10 共同利益～业主应当履行的义务～违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。 《物业管理条例》第十八条:业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第九条:首次业主大会会议通过的议事规则～应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 《上海市住宅物业管理规定》第十二条:首次业主大会会议选举产生业主委员会。 说明:本条是对首次业主大会会议形式、期限和内容的规定。管理规约、业主大会议事规则是业主行使管理权的重要规则～业主委员会是业主大会闭会期间日常事务的执行机构～因此～首次业主大会会议将这些内容作为议题～有利于首次业主大会会议后各项工作的顺利开展。, 第十二条【业主大会会议形式 】业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。 经业主委员会决定或百分之二十以上有投票权的业主提议～应当召开业主大会临时会议。 业主委员会不组织召开业主大会会议的, 百分之二十以上有投票权的业主可以向街道办事处,乡镇人民政府,或者社区居民委员会,村民委员会,提出申请～街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,应当协调组织召开。 ,依据:《物业管理条例》第十三条:业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20,以上的业主提议～业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 《广东省物业管理条例》第十一条:业主委员会成立后～业主大会由业主委员会负责召集～每年至少召开一次。经有百分之二十以上投票权的业主提议～可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。 说明:本条是关于业主大会会议制度的规定。针对实践中业主委员会不组织召开业主 11 大会的情形～赋予街道办事处、社区居民委员会在业主申请下协调组织召开临时会议的职责～以更好地维护业主的合法权益～维护小区稳定。, 第十三条 【业主委员会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构～履行下列职责: ,一,组织召开业主大会会议～向业主大会报告工作, ,二,为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作～经业主大会决定和授权～代表业主与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同, ,三,组织业主委员会的换届选举～组织修订业主大会议事规则、管理规约, ,四,负责业主名册的登记和变更～督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时缴交物业服务费用, ,五,及时了解业主、物业使用人的意见和建议～监督物业服务企业履行物业服务合同～协调处理物业管理中的有关问题, ,六,提出维修资金续筹方案～督促维修资金缴交责任人按照规定缴交维修资金～并代表业主监督维修资金使用, ,七,公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容, ,八,法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。 业主大会、业主委员会依法作出的决定～对业主具有约束力。 ,依据:《物业管理条例》第十五条:业主委员会是业主大会的执行机构～履行下列职责:,一,召集业主大会会议～报告物业管理的实施情况,,二,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,,三,及时了解业主、物业使用人的意见和建议～监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,,四,监督管理规约的实施,,五,业主大会赋予的其他职责。 12 《广东省物业管理条例》第十三条:业主委员会对业主大会负责～维护全体业主的合法权益～履行下列职责:,一,召集和主持业主大会～报告物业管理的实施情况,,二,草拟管理规约、业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过～监督管理规约的实施,,三,通过公开招标等方式选聘物业管理公司～代表业主签订物业管理委托合～经业主大会同意后负责履行,,四,听取业主、使用人的意见和建议～监督物业管理公司的管理服务活动,,五,监督共用设备、设施、场地的使用和维护。业主委员会会议由主任定期召集～召开会议必须有过半数委员出席～作出决定须经过半数委员同意。业主委员会作出的决定应当予以公布。 说明:本条是关于业主委员会职责的规定。) 第十四条 【业主委员会成员的条件】业主委员会成员应当从具备以下条件的业主中选举产生: ,一,具有完全民事行为能力～遵纪守法～热心公益事业, ,二,具有必要的工作时间和一定的组织能力, ,三,遵守业主大会议事规则、管理规约～模范履行业主义务～无损害公共利益的行为, ,四,本人、配偶以及近亲属与物业服务企业或其关联企业没有直接利害关系。 ,依据:《物业管理条例》第十六条:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 《广东省物业管理条例》第十二条:业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。 参考:建设部《业主大会规程》第二十一条:业主委员会委员应当符合下列条件:,一,本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,,二,遵守国家有关法律、法规,,三,遵守业主大会议事规则、管理规约～模范履行业主义务,,四,热心公益事业～责任心强～公正廉洁～具有社会公信力,,五,具有一定组织能力,,六,具备必要的工作时间。 说明:本条是关于业主委员会委员任职条件的规定。业主委员会的各项任务最终要依靠委员具体执行～因此业主委员会委员素质高低直接关系到广大业主的利益。实践中～一些业主委员会委员素质不高～做出损害广大业主利益的事情～增加了物业管理纠纷～不利 13 于物业管理活动的正常开展。因此～很有必要对业主委员会委员的条件做出规定。 完全民事行为能力～指公民能够完全通过自己的独立行为～取得民事权利、承担民事义务的能力。具有完全民事行为能力是业主委员会委员最基本的条件,遵纪守法是普通公民的基本义务～也是业主委员会委员的必要条件,业主委员会的工作内容和全体业主的共同事务往往有很大关系～涉及业主共同利益～很多业主委员会委员有自己的本职工作～业主委员会的工作往往是本职工作之外的～没有什么报酬～因此没有很强的公益心是难以胜任的。 必要的工作时间是业主委员会委员开展工作的必需条件,物业管理中的各种关系较为复杂～委员面对的是物业管理区域内的全体业主～难免会出现许多矛盾和纠纷～需要业主委员会委员具有一定的组织管理和协调能力。 业主委员会成员首先必须是一个合格的业主～必须带头遵守管理规约和缴纳物业管理费、专项维修资金等。 为了保证业主委员会公正、公平的履行职责～规定了利害关系回避制度。, 第十五条 【业主委员会成员的任期、人数、经费】业主委员会由五至十一人单数组成～每届任期不超过三年～具体任期由业主大会议事规则规定～业主委员会成员可以连选连任。 业主委员会设主任一人～副主任一至二人。 业主委员会会议应当定期召开,业主委员会会议由主任或主任委托的副主任、成员召集、主持,召开会议须有过半数成员出席～作出决定须经全体成员的过半数同意并予以公布,业主委员会的会议记录、会议决定等资料由业主委员会指定专人保管。 业主委员会工作经费由全体业主共同分担～筹集、管理及使用方案由业主大会决定。工作经费的使用情况应当每个季度在物业管理区域显著位臵公告～接受业主监督。 ,依据:《广东省物业管理条例》第十二条:业主委员会成员应当由业主担任～业主委员会成员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会成员每届任期二年～可以连选连任。 14 参考:建设部《业主大会议事规程》第二十七条:业主委员会会议应当有过半数委员出席～作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 建设部《业主大会规程》第三十五条:业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告～接受业主的质询。 说明:本条是关于业主委员会的人数、任期、业委会会议的召开以及工作经费问题的规定。 根据业主委员会实际的工作量和职位安排～一般需要五人以上～人数过多会增加委员之间的协调成本～造成业主委员会办事效率低下～所以一般不超过十一人～单数是避免决策投票时出现赞成和反对票一样多的情况。 规定任期上限～是按实践中较为适合的任期而定。如果业主委员会工作出色～得到广大业主的认同～可以连任～以保持业主委员会的稳定。 为了及时处理物业管理中的问题～业主委员会必须定期召开会议～而且会议决定必须多数通过。 业主委员会工作是为业主服务～所以其工作经费也要来源于业主～并按照业主大会议事规则的规定使用～接受广大业主的监督。, 第十六条【业主委员会成员缺员的增补】业主委员会成员不足五人时～应当及时召开业主大会会议进行增补。 业主委员会成员辞职～应当向业主大会提交书面辞职报告～由业主委员会在物业管理区域显著位臵公告,业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的～百分之二十以上有投票权的业主可申请物业所在地街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会。 ,说明:本条是关于业主成员缺员的增补规定。目前～上位法暂未规定业主委员会成员缺员的处理办法～但实践中存在因业主委员会成员缺员而影响业主委员会工作开展的情况～为更好地保护业主的合法权益、规范业主委员会的运作～我们结合实际作了上述规定。, 第十七条 【分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选】 15 分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的～新一期物业的业主入住百分之五十以上后～应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员～但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人,若原业主委员会人数已达到上限规定或增补后达到上限规定的～应当进行业主委员会换届改选工作。 增补的候选人从新一期物业的业主中采用差额选举方式的～差额比例不得少于应增补成员名额的百分之二十。 ,说明:本条是对分期开发物业区域业主委员会成员的增补、改选的规定。现行的法律法规没有对分期开发物业管理区域业主委员会成员的增补问题明确规定。但实践中～很多物业管理区域是分期开发的～为了维护后期开发物业业主的权益～我们规定了业主委员会的增补改选办法。, 第十八条【业主委员会成员资格终止】业主委员会成员有下列情形之一的～经业主大会或业主委员会表决通过～其资格终止～并由业主委员会及时在物业管理区域内公告: ,一,因物业转让等原因不再是业主的, ,二,因疾病等原因丧失履行职责能力的, ,三,无正当理由连续三次以上缺席业主委员会会议的, ,四,有犯罪行为的, ,五,向业主大会提出辞呈的, ,六,要求物业服务企业减免物业服务费用的, ,七,收受建设单位、物业服务企业财物的, ,八,不履行缴交物业服务费用、维修资金义务的, ,九,根据管理规约丧失业主委员会成员资格的, ,十,恶意串通业主～影响业主大会或业主委员会决策或正常 16 运作的。 业主委员会成员资格终止的～应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。 ,依据:建设部《业主大会规程》第三十条:业主委员会成员有下列情形之一的～经业主大会会议通过～其业主委员会成员资格终止:,一,因物业转让、灭失等原因不再是业主的,,二,无故缺席业主委员会会议连续三次以上的,,三,因疾病等原因丧失履行职责能力的,,四,有犯罪行为的,,五,以书面形式向业主大会提出辞呈的,,六,拒不履行业主义务的,,七,其他原因不宜担任业主委员会成员的。 说明:本条是关于业主委员会成员资格终止的规定。 业主委员会成员必须是业主～因物业转让等原因不再是业主的～其业主委员会成员的任职条件也就不存在了,业主委员会成员因疾病等原因丧失履行职责能力～不能再为业主服务～自然不能再继续任职,收受索取建设单位、物业管理企业财务～必然会影响其公正性～会损害广大业主的利益,作为业主委员会成员～前提必然是一个合格的业主～如果连起码的业主义务都不履行～自然没有资格继续任职,无故缺席业主委员会会议的委员～没有责任心～不适合继续任职,有犯罪行为可能受到刑事的追究～不能正常承担社会工作～也不能继续任职。, 第十九条 【业主委员会的备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内～向物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局备案。备案时应提交以下材料: ,一,业主大会的成立情况, ,二,业主大会议事规则、管理规约, ,三,业主大会的会议记录和会议决定, ,四,业主委员会成员的名单和基本情况。 市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当在收齐上述材料五个工作日内发出备案～并将有关情况书面通知物业所在地 17 街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,、物业服务企业。 备案的有关事项发生变更的～业主委员会应自变更之日起三十日内重新备案。 (依据:《物业管理条例》第十六条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内～向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 参考:建设部《业主大会规程》第二十二条:业主委员会应当自选举产生之日起30日内～将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会成员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的～依照前款规定重新备案。 《上海市住宅物业管理规定》第十三条:业主委员会自选举产生之日起三十日内～持下列文件向区,县,房地产管理部门备案:,一,业主大会会议记录和会议决定,,二,业主大会议事规则,,三,管理规约,,四,业主委员会成员的名单和基本情况。 区,县,房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。 业主委员会备案的有关内容发生变更的～应当按照本条规定重新备案。 说明:本条是关于业主委员会备案的规定。 业主委员会的备案有利于物业管理行政主管部门及时掌握该物业管理区域内业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则及业主委员会组成情况等～对一些违反法律法规的内容可以及时责令改正或予以撤换。 本着提高行政部门办事效率的出发点～规定房地产行政主管部门五个工作日内发出备案通知,将情况告知街道办事处等部门～有利于有关部门及时了解业主委员会的情况～有利于支持、配合业主委员会的工作～有利于社区建设。 备案事项发生变更～业主委员会及时告知主管部门～也是从相关决定、公约、议事规则或人员是否违反有关规定而设定的～有利于物业管理的平稳开展。, 第二十条【业主委员会的印章】业主委员会凭物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的备案通知～向公安机关申请刻制印章。业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管～经 18 业主委员会成员过半数签字方可使用～具体使用范围、使用办法等由业主大会议事规则规定。 ,参考:建设部《业主大会规程》第三十六条:业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定～造成经济损失或者不良影响的～由责任人承担相应的责任。 说明:本条是关于业主委员会印章的规定。业主委员会根据备案回执向物业所在地公安局申请刻制印章～有利于防止乱刻印章的现象发生～目前在实践中也是这样操作的。,, 第二十一条 【业主委员会期满改选】业主委员会任期届满两个月前～应当组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。 业主委员会任期届满前一个月或逾期未召开业主大会产生新一届业主委员会的～业主可申请街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,指导换届选举工作。 原业主委员会应当在任期届满三日内将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。 业主委员会任期届满～成员权力自行终止。原业主委员会任期届满后新一届业主委员会产生之前～业主委员会印章暂停使用～原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交给属地的社区居民委员会,村民委员会,暂时代为保管。 ,参考:建设部《业主大会规程》第二十八条:业主委员会任期届满2个月前～应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举,逾期未换届的～房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内～将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会～并做好交接手续。 《上海市住宅物业管理规定》第十四条:业主委员会任期为三年到五年。 业主委员会任期届满的两个月前～应当书面报告区,县,房地产管理部门。区,县,房地产管理部门和街道办事处,乡镇人民政府,应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组～指导召开 19 业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内～原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会～并做好其他交接工作。 《安徽省物业管理条例》第二十三条:业主委员会任期一般为三年～其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前～应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举,逾期未换届的～物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。业主委员会任期届满后～应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。 说明:本条是关于业主委员会任期届满的规定。 为了防止业主委员会到期不换届～规定了业主委员会届满前两个月～要召开业主大会进行换届选举。 业主委员会任期届满～其任务已经完成～新一届业主委员会也已经选举产生～因此～老一届业主委员会有责任将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交出来～如果相关资料、财物有损坏或者遗失～应负有赔偿责任。 业主委员会应当有责任按时召开业主大会进行换届选举,逾期未选举～物业所在地街道办事处,镇人民政府,、社区居民委员会有义务组织换届选举工作。 现实情况中～存在到期业主委员会继续履行职责的情况～损害广大业主的利益～在此明确规定业主委员会届满自行丧失资格。, 第二十二条【业主委员会的义务】业主大会、业主委员会应当依法履行职责～不得作出与物业管理无关的决定～不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内公告。 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的～物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局应当责令限期改正或者撤销其决定～并通告全体业主。 ,依据:《物业管理条例》第十九条:业主大会、业主委员会应当依法履行职责～不得作出与物业管理无关的决定～不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的～物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门～应当责令限期改正或者撤销其决定～并通告全体业主。 说明:本条是关于业主委员会的义务及处理办法。, 20 第二十三条【建设单位、前期物业服务企业的义务】建设单位、前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作～向业主大会筹备组提供业主名册、物业建筑的基本情况,包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等,等文件资料～并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。 业主委员会成立后三十日内～业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。 ,说明:本条是关于建设单位和物业服务企业协助业主大会筹备组工作的规定。现行的法律法规没有规定建设单位、物业服务企业在业主大会成立中的作用～我们为了促进业主大会的顺利召开～规定了建设单位和物业管理企业的协助义务。, 第三章 前期物业管理 第二十四条【前期物业管理的招投标】住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业～并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者建筑总面积少于五万平方米的住宅物业～经物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局批准～可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的～其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。 ,依据:《物业管理条例》第二十四条:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则～通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位～应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,投标人少于3个或者住宅规模较小的～经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准～可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 21 参考:《上海市住宅物业管理规定》第十七条:在业主、业主大会选聘物业管理企业前～建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业～提供前期物业服务。但是～投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的～经物业所在地的区,县,房地产管理部门批准～建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 《江苏省物业管理条例》第十七条:新建住宅物业出售前～建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,投标人少于三个或者住宅规模较小的～经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准～可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。 说明:本条是关于前期物业管理招投标的规定。 目前引起物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业“建管不分”而导致开发商遗留了大量问题,招投标制度的推行～打破了“谁开发、谁管理”的模式～为物业管理企业创造了公平、公正、公开的市场竞争环境～有利于物业管理行业的健康发展。投标人少于3个的～由于缺乏足够的竞标～进行招投标的意义不大,5万平方米以下的住宅物业～规模较小～也可以协议方式选聘物业管理企业～同时本条规定了非住宅物业也应采用招投标方式。 分期开发住宅物业属于一个物业管理区域～应当由一个物业管理企业管理～所以招投标范围应当包括整个区域。) 第二十五条【对招投标的要求】招标人以邀标方式招标的～应当邀请三家以上具有相应资质的物业服务企业按照招投标有关规定参加投标。招标人对不同资质等级的物业服务企业～应当设定同一评标标准。 ,参考:建设部《前期物业管理企业招投标管理暂行办法》第八条第四款:招标人采取邀请招标方式的～应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书～投标邀请书应当包含前款规定的事项。 说明:本条是对前期物业管理企业招投标的规定。第一句是对以邀标方式招标的物业管理企业数量的规定。第二句是对评标标准的规定～主要是针对实践中一些建设单位对不同资质等级的物业管理企设定不同的评标标准～从而造成不公平竞争的结果所做的规定。, 22 第二十六条【物业服务用房】建设单位应当按照不少于物业管理区域房屋建筑总面积千分之二的比例～在物业管理区域内配臵物业服务用房～最低不少于五十平方米,其中～业主委员会办公用房最低不少于十平方米。分期开发建设的物业～建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配臵物业服务用房。 物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋～具备水、电使用功能,没有配臵电梯的物业～物业服务用房所在楼层不得高于四层。 城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时～按前两款规定明确物业服务用房的位臵和面积。 物业服务用房的所有权依法属于全体业主～市、县级市国土房管局在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时～应当注明物业服务用房面积和房号。 物业服务用房专用于物业管理服务工作～不得挪作他用。 ,依据:《物业管理条例》第三十条:建设单位应当按照规定在物业管理区域内配臵必要的物业管理用房。 《广东省物业管理》第三十四条:建设单位向业主委员会移交物业管理权时～应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第十九条:建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配臵物业管理企业用房和业主委员会用房,以下合称物业管理用房,～并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时～应当提交物业管理用房设臵的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区,县,房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时～应当注明物业管理用房室号。 《江苏省物业管理条例》第二十七条:新建物业在规划建设时～应当建设必要的物业 23 管理配套设施～制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时～应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房～其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。 说明:本条是关于物业服务用房的规定。物业服务用房是进行物业管理工作的场所～物业管理区域必须配臵一定的物业服务用房,同时～我们明确规定了业主委员会的办公用房～以保证业主委员会有固定场所开展工作。, 第二十七条【建设单位应当交纳的物业服务费】物业买受人应当遵守与建设单位签订的业主临时公约～并自建设单位交付物业之日起交纳物业服务费用。 物业管理区域尚未出售或者尚未交付给买受人的物业～其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准交纳。 建设单位出售物业时～不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用～由建设单位承担。 ,参考:《上海市住宅物业管理规定》第二十四条:前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用～由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用～由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担,房屋销售合同未约定的～由建设单位承担。 《江苏省物业管理条例》第二十四条:物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。 已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业～物业服务费用由建设单位交纳。 说明:本条是关于物业服务费的规定。 第一款规定了物业服务费的交纳时间。 第二款规定了建设单位也应当交纳物业服务费。因为物业服务是市场化的行为～物业服务企业是独立于建设单位的独立法人～所以建设单位也应该按照标准全额交纳物业服务费。规定了物业买受人交纳物业服务费的起点为物业交付之日。 第三款规定了建设单位不得承诺减免物业服务费用。建设单位和物业服务企业都是独立的法人主体～建设单位无权对物业管理做出承诺,而且实际中也有大量因建设单位承诺 24 减免物业服务费用而引起的纠纷。, 第二十八条【物业服务企业承接物业的注意事项】物业服务企业承接物业时～应当对物业共有部分、共用设施设备进行查验。 在办理物业承接验收手续时～建设单位应当向物业服务企业移交下列资料: ,一,物业的报建、批准文件～竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图～配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料, ,二,设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料, ,三,物业质量保修文件和物业使用说明文件, ,四,物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单, ,五,物业及配套设施的产权清单, ,六,物业服务用房的清单; ,七,物业的使用、维护、管理必需的其他资料。 前期物业服务企业应当在业主委员会成立时～将上述资料移交给业主委员会～业主委员会应当妥善保管。 ,说明:该条明确了物业服务企业承接物业时的注意事项。针对实践中物业资料不全的问题～我们从源头规定了物业资料的移交～以利于后期的物业服务。, 第二十九条【对前期物业服务合同期满的处理】前期物业服务合同期满～物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的～建设单位应当通过招投标的方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。业主委员会决定选聘新的物业服务企业的～应当提前一个月书面通知原物业服务企业～原物业服务企业应自接到书面通知之日起一个月内退出物业管理区域～并将物业管理资料移交给业主委 25 员会。 ,说明:本条是对前期物业服务合同期满后相关事项处理的规定。现行的法律法规位对物业服务合同期满后的管理作出明确规定。实践中～一些物业管理区域前期物业服务合同期满而尚未成立业主大会、选举产生业主委员会～为了避免小区处于无管理或管理混乱的状态～规定建设单位重新选聘物业管理企业,为了避免多家物业管理企业同时管理一个物业小区～破坏小区的生活环境～规定了原物业管理企业的退出期限和物业管理资料的移交。, 第四章 物业管理服务 第三十条【从事物业管理的资质要求】 物业服务企业应当按照《物业服务企业资质管理办法》的规定申领物业服务企业资质证书～并根据核定的资质等级从事相应的物业管理经营活动。 ,依据:《物业管理条例》第三十二条:从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 说明:本条是对从事物业管理的资质规定。, 第三十一条【申请核定三级资质证书的期限】 暂定三级资质的物业服务企业应当在一年暂定期满前三十日内～向市国土资源和房屋管理局申请核定三级资质证书。未按要求向市国土资源和房屋管理局申请三级资质核定的～其暂定资质证书自有效期届满失效。 ,说明:本条是关于申请核定三级资质证书期限的规定。, 第三十二条【不予批准核定三级资质的情形】取得物业服务企业三级资质,暂定一年,的企业申请核定三级资质～在申请之日前一年内有下列行为之一的～不予批准: ,一,聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的, ,二,将一个物业管理区域内的全部物业服务业务一并委托给他人的, 26 ,三,截留或挪用维修资金的, ,四,擅自改变物业服务用房用途的, ,五,擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的, ,六,擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地～损害业主利益的, ,七,擅自利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的, ,八,擅自停止供水供电的, ,九,截留或挪用代收的水、电等费用的, ,十,物业服务合同终止时～不按规定移交物业管理权、物业服务用房和有关资料的, ,十一,与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互串通～以不正当手段谋取中标的, ,十二,不履行物业服务合同～损害业主共同利益的,业主投诉较多～经查证属实的, ,十三,超越资质等级承接物业管理业务的, ,十四,擅自设立保安服务组织或其他严重违反保安管理法规规定的, ,十五,组织、指使他人实施扰乱公共秩序、侵害他人人身权利和财产权利、妨害社会管理等违法犯罪活动的～或所属工作人员多次实施违法犯罪行为的, ,十六,出租、出借、转让资质证书或提供资质证书给他人挂靠的, 27 ,十七,不按《广州市房屋租赁管理规定》定期报送房屋租赁信息的, ,十八,发生重大责任事故的, ,十九,未按照要求建立或规范填报物业服务企业信用档案系统和企业诚信系统的, ,二十,物业服务企业名称发生变更没有体现行业特点的, ,二十一,法律、法规规定的其他情形。 (依据:《物业管理企业资质管理办法》第十一条:物业管理企业申请核定资质等级～在申请之日前一年内有下列行为之一的～资质审批部门不予批准:,一,聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,,二,将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的,,三,挪用专项维修资金的,,四,擅自改变物业管理用房用途的,,五,擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的,,六,擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地～损害业主共同利益的,,七,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,,八,物业服务合同终止时～不按规定移交物业管理用房和有关资料的,,九,与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通～以不正当手段谋取中标的,,十,不履行物业服务合同～业主投诉较多～经查证属实的,,十一,超越资质等级承接物业管理业务的,,十二,出租、出借、转让资质证书的,,十三,发生重大责任事故的。 说明:该条是对物业服务企业在资质暂定一年期限内的禁止行为所做的规范。, 第三十三条【物业服务合同的内容】业主大会成立后～业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理范围、物业服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房的使用、共有部分和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、违约责任等内容进行约定。 物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专 28 业性服务企业～但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。 ,依据:《物业管理条例》第三十五条:业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《广东省物业管理条例》第十七条:业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务～双方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括下列主要内容:,一,双方当事人和委托管理物业的基本情况,,二,物业管理服务事项和服务质量要求,,三,物业管理服务费用的标准及收取办法,,四,合同的期限、合同终止和解除的约定、合同终止时物业资料的移交方式等,,五,违约责任及解决纠纷的途径,,六,双方当事人约定的其它事项。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第二十一条:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定～提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:,一,物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护,,二,公共绿化的维护,,三,公共区域的保洁,,四,公共区域的秩序维护, ,五,车辆的停放管理,,六,物业使用中对禁止性行为的管理措施,,七,物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理,,八,物业档案资料的保管,,九,业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业～但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。 说明:本条是关于物业服务合同内容的规定。 业主委员会是业主大会的执行机构～必须经过业主大会的授权才能和物业管理企业签订服务合同～合同必须符合广大业主的共同利益。 物业服务合同内容较多。本条规定了具体的物业服务事项,物业服务事项主要是指物业管理企业应当提供的服务内容～包括物业管理区域内公共部位、公共设施的管理和维护～公共环境卫生服务～安全防卫服务、账务管理、档案资料保管等,在物业管理实践中～往往因为没有对物业服务标准和质量等做出明确约定而引起一些纠纷和矛盾～物业管理企业和业主双方对物业服务标准做出明确约定～有利于物业管理企业开展服务～也方便业主对物业管理企业进行考核监督～有利于减少纠纷。, 第三十四条【物业服务收费原则】物业服务收费根据不同物业 29 的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前～实行包干制、酬金制的住宅,不含别墅,的物业服务收费实行政府指导价,别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。 实行政府指导价的物业～物业服务企业向业主提供了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的一、二、三级物业服务的～物业服务收费标准由建设单位与物业服务企业根据市物价局、市国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度～在物业服务合同中约定,提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容～物业服务收费标准需超过政府指导价标准的～由物业服务企业书面报物业所在地区、县级市价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定的～物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。 政府指导价由市价格行政主管部门会同市国土资源和房屋管理局根据物业管理服务等级标准等因素～制定相应的等级基准价和浮动幅度～并定期公布。 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目～服务报酬由双方协商确定。 ,参考:广东省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》,粤价[2006]284号,:一物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前～实行包干制、酬金制的住宅,不含别墅,的物业服务收费实行政府指导价,别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。二、实行政府指导价的物业～物业服务企业向业主提供了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的一、二、三级物业服务的～物业服务收费标准由建设单位与物业服务企业根据市物价局、市国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价 30 基准价和浮动幅度～在物业服务合同中约定,提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容～物业服务收费标准需超过政府指导价标准的～由物业服务企业书面报物业所在地区、县级市价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定的～物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。 说明:本条是关于物业服务收费原则的规定。 随着社会主义市场经济的逐步建立和完善～除少数与国民经济密切相关、影响重大的行业还由政府定价以外～绝大多数产品、服务的价格都完全放开～由市场调节。物业管理是一个完全市场化的行业～但同时也和人民群众的生活密切相关～所以适合采用政府指导价和市场调节价相结合的方式。由于普通住宅物业的居民属于中低收入居民～所以采取政府指导价。 物业服务费主要是根据物业管理合同所约定的服务收取的～但部分业主需要物业管理企业提供合同约定以外的服务项目～比如家政服务～则需要交付另外的费用。 物业管理企业提供的服务即收费标准应当公平、合理、公开～也可以减少物业管理纠纷～因此设立的物业管理收费的公示制度。, 第三十五条 【届满续约】物业服务合同期限届满两个月前～业主委员会应当组织召开业主大会会议续聘或者选聘物业服务企业,物业服务企业决定不再继续提供物业管理服务的～应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。 业主大会决定续聘～且物业服务企业愿意继续提供服务的～业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。 物业服务合同期限届满～业主大会没有作出选聘或者续聘决定～物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的～物业服务合同自行延续至业主大会作出续聘或者选聘决定为止,业主大会决定选聘新的物业服务企业的～应当提前一个月书面通知原物业服务企业～原物业服务企业应当在物业服务合同届满后七日内退出物业管理区 31 域。 ,依据:《物业管理条例》第三十九条:物业服务合同终止时～物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时～业主大会选聘了新的物业管理企业的～物业管理企业之间应当做好交接工作。 参考:《安徽省物业管理条例》第三十六条:物业服务合同期限届满前3个月～物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的～应当重新签订物业服务合同,不再续约的～业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。 说明:本条是关于物业服务合同届满物业管理企业续约的规定。 为了保障物业管理的衔接～规定合同届满2个月前～业主委员会应该决定重新选聘或者续聘物业服务企业～如果不再续约～业主大会应该及时选聘新的物业服务企业提供物业服务～以使原物业服务企业有足够的善后时间。 业主大会决定与现物业服务企业续约的～业主委员会应当与物业服务企业签订新的物业服务合同～以使法律关系明确～减少日后的纠纷。 业主大会不再续聘的～现物业服务企业应该在规定期限后退出物业管理区域～为了保障企业退出的平稳有序～规定了七天的退出期限。, 第三十六条【物业服务企业退出时的交接】 物业服务企业退出时～应当向业主委员会移交下列资料和财物～并配合新的物业服务企业做好交接工作: ,一,物业服务用房, ,二,物业管理期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料, ,三,物业服务期间配臵的固定设施设备, ,四,物业服务合同约定的其他财物。 ,依据:《物业管理条例》第三十九条:第三十九条物业服务合同终止时～物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时～业主大会选聘了新的物业管理企业的～物业管理企业之间应当做好交接工作。 说明:本条是物业服务企业退出物业服务小区时的必须履行移交资料的义务。, 第三十七条【业主的维权方式】 业主委员会应当督促物业服务 32 企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作～调解业主对物业服务的投诉,业主和物业服务企业对于物业服务有争议的～可以向物业所在地街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会,村民委员会,申请调解～或者直接向人民法院提起诉讼。 ,依据:《物权法》第八十三条:业主对侵害自己合法权益的行为～可以依法向人民法院提起诉讼。 《物业管理条例》第四十九条:县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 说明:本条是对业主维权方式的规定。, 第三十八条【配合有关部门做好相关工作】物业服务企业应当按照本市相关规定配合、协助政府有关部门做好物业管理区域内居住人员、流动人口的计生管理、出租屋管理等相关工作。 ,依据:《物业管理条例》第四十七条:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 说明:实践中～由于物业管理企业对业主和物业管理区域情况相对比较了解～如计划生育等工作都是采取属地管理的原则～因此本条规定物业管理企业应协助政府有关职能部门做好物业管理区域的国家安全、计划生育、流动人口管理等有关工作。, 第三十九条【有关单位向终端用户收取有关费用】物业管理区域内～供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按规定直接向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的～不得向业主收取手续费等额外费用。 ,依据:国务院《物业管理条例》第四十五条:物业管理区域内～供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的～不得向业主收取手续费等额外费用。 说明:本条是关于水费、电费、气费、通讯费等费用的收取规定。, 第五章 物业的使用和维护 第四十条【会所、停车场的规范】 物业管理区域内的车位、车库～应当依法经营并首先满足业主的需要。 33 建筑区划内～规划用于停放汽车的车位、车库的归属～由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位～属于业主共有。 ,依据:《物权法》第七十四条:建筑区划内～规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内～规划用于停放汽车的车位、车库的归属～由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第三十一条:物业管理区域内的机动车停车场,库,～应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人,停车位有空余的～可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。 说明:本条是关于会所、停车场使用问题的规定。, 第四十一条【物业专有部分使用的禁止行为】物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为: ,一,损坏房屋承重结构～破坏房屋外貌～擅自改变房屋使用性质, ,二,违法搭建建筑物、构筑物, ,三,擅自改建、占用物业共有部分, ,四,损坏或者擅自占用、移装共用设施, ,五,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路, ,六,践踏、占用绿地～损毁树木、园林, ,七,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品～存放、铺设超负荷物品, ,八,排放有毒、有害物质, ,九,乱抛垃圾～高空抛物, ,十,发出超过规定标准的环境噪声, 34 ,十一,法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 物业管理区域内发生上述行为时～物业服务企业应当根据物业服务合同或者管理规约约定予以劝阻、制止～并通知业主委员会,业主委员会应督促业主及时改正～相关业主和物业使用人应当予以配合,劝阻、制止无效的～物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为～可以依法向人民法院提起诉讼。 ,依据:《物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会～对任意弃臵垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为～有权依照法律、法规以及管理规约～要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为～可以依法向人民法院提起诉讼。 《广东省物业管理条例》第二十三条:业主、使用人使用房屋不得有下列行为:,一,损坏房屋承重结构～破坏房屋外貌～擅自改变房屋用途,,二,对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等,,三,存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,,四,利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果～由其自负。 《广东省物业管理条例》第二十四条:物业管理区域内禁止下列行为:,一,践踏、占用绿地,,二,损毁树木、园林,,三,占用通道等共用场地,,四,乱抛乱堆垃圾、杂物,,五,发生超出规定标准的噪音,,六,排放有毒、有害等污染环境的物质,,七,在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画,,八,法律、法规和规章及管理规约禁止的其他行为。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第二十六条:禁止下列损害公共利益的行为: ,一,损坏房屋承重结构,,二,违法搭建建筑物、构筑物,,三,破坏房屋外貌,,四,擅自改建、占用物业共用部分,,五,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备,,六,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品～或者存放、铺设超负荷物品,,七,排放有毒、有害物质,,八,发出超过规定标准的噪声,,九,法律、法规和规章禁止的其他行为。 说明:本条是关于物业管理区域内禁止行为的规定。, 第四十二条 【应为物业修缮提供方便】物业共有部分、共用设施设备维修、更新时～相关业主、物业使用人应当予以配合,因相 35 关业主、物业使用人阻挠维修、更新造成公共利益和其他业主、物业使用人财产损失的～责任人应当予以赔偿。 因物业共有部分、共用设施设备维修、更新原因～造成房屋、设施设备等损害的～责任人应当予以恢复原状或者赔偿。 ,依据:《物业管理条例》第五十六条:物业存在安全隐患～危及公共利益及他人合法权益时～责任人应当及时维修养护～有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的～经业主大会同意～可以由物业管理企业维修养护～费用由责任人承担。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第三十七条:物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋～可能危及公共利益或者他人合法权益时～责任人应当及时维修养护～有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的～可以由物业管理企业报经业主大会同意或者直接按照管理规约的约定～代为维修养护或者采取应急防范措施～费用由责任人承担。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时～物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施～并及时通知业主委员会～维修费用由相关责任人承担。物业应当定期维修养护。物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时～业主或者物业管理企业应当及时履行维修养护义务。经区,县,房地产管理部门督促限期改正～仍未进行维修养护的～由区,县,房地产管理部门组织代为实施～费用由相关责任人承担。 说明:本条是关于业主、物业使用人为物业维修提供配合的规定。 物业的共用部位、公用设施设备的维修往往涉及到不同业主的物业～而对共用部位、共用设施设备的维修是为了广大业主的整体利益～因此相关业主、物业使用人应当予以配合。但共用部位、公用设施设备的维修也不能损害个别业主的利益～所以因物业共用部位、共用设施设备维修、更新原因～造成房屋、设施设备等损害的～应当予以恢复原状或赔偿。, 第四十三条 【业主物业转让、出租的告知义务】业主转让或者出租物业时～应当将管理规约内容、物业服务费用标准、维修资金交纳情况等事项告知受让人或者承租人～并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内～将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。 (依据:《广东省物业管理条例》第十五条:业主转让或者出租物业时～应当将管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件～对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人 36 或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内～将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。 参考:《安徽省物业管理条例》第四十二条:物业出租的～业主应当在签订物业租赁合同后～将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。 说明:本条是关于物业管理区域内物业转让、出租相关管理的规定。 由于物业服务合同的双方当事人是物业管理企业与业主～受让人或承租人并不清楚物业服务合同的约定和管理规约的具体规定内容～所以业主一方面有义务将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人～另一方面有义务将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业管理企业。) 第六章 维修资金 第四十四条【维修资金的定义】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主～应当按照国家有关规定交纳维修资金。 维修资金属于业主所有～专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造～不得挪作他用。 ,依据:《物业管理条例》第五十四条:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者 与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主～应当按照国家有关规定交纳专项维修资 金。专项维修资金属业主所有～专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备 的维修和更新、改造～不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院 建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 参考:《上海市住宅物业管理规定》第三十二条:新建商品住宅、公有住宅以及住 宅区内的非住宅物业出售时～物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项 维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造～不得挪作他用。 说明:本条是关于专项维修资金的规定。 第一款是维修资金的交纳主体。 第二款是专项维修资金的权属和用途的规定。专项维修资金属于业主所有～但业主 不可以随意支配专项维修资金的使用,专项维修资金专门用于物业共用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造。所谓维修～主要是对共用部位、共有设施设备的大规模的维 37 修,更新和改造～是对共用部位、共用设施设备中损坏部分的更换～以使其保持正常的 使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。, 第四十五条【维修资金的存储、查询】市国土资源和房屋管理局应当与银行签订委托储存协议～开设统一的维修资金专户～委托银行办理维修资金账户的设立、储存、提取、查询等手续。 维修资金应当存入银行专户～按幢立帐、按户核算。 维修资金自存入维修资金账户之日起按规定计息～利息转入维修资金滚存使用和管理～并核算到每个业主的账户上。 业主委员会或物业服务企业至少每半年公布一次维修资金的使用情况～接受广大业主的监督。 接受委托的银行应当建立维修资金查询制度～接受业主对个人维修资金账户的查询。 ,参考范例:《上海市住宅物业管理规定》第三十三条:专项维修资金应当存入银行专户～按幢立帐、按户核算。业主委员会或业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的使用情况～接受广大业主的监督。 说明:本条是关于专项维修资金存储、查询的规定。专项维修资金虽属于业主所有～但业主不可随意支配～否则～就失去了设立专项维修资金的意义。为了保证保障物业小区内全体业主的共同利益～必须由行政主管部门与选定的银行签订委托协议～开立一个统一的专项维修资金专户～进行监管。由于专项维修资金属于业主所有～业主对专项维修资金的使用情况有知情权、监督权～物业管理企业至少每半年公布一次专项维修资金的使用情况～接受广大业主的监督～专户银行应当建立专项维修资金查询制度～接受业主对个人专项维修资金帐户的查询～以便于广大业主及时了解其专项维修资金帐户余额情况。在实践中也是如此操作的。, 第四十六条【首期维修资金的缴交标准】 业主应当在办理房地产交易登记前～按照住宅建筑面积每平方米四十元～非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期维修资金～并存入指定银行。 38 ,参考:《关于贯彻国家<物业管理条例》有关问题的通知》,穗国房字[2003]592号,的有关规定:一是商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的～或者购房者与建设单位签订物业在2003年9月1日之后的～由购房者均按住宅,含别墅,建筑面积 2240元/M～非住宅建筑面积50元/M的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%的部分～则由购房者按业主大会决定的方案交纳。二是商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的～购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日前的～且建设单位与购房 2者未在合同里约定由购房者交纳的～由建设单位按住宅,含别墅,建筑面积40元/M～非 2住宅建筑面积50元/M的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分则由建设单位按业主大会决定的方案交纳。 说明:本条是关于首期专项维修资金的缴交标准的规定。, 第四十七条【建设单位缴交维修资金的情形】按照相关规定应当由建设单位缴交维修资金而建设单位未缴交的～建设单位应当按照前款规定的维修资金缴交标准缴交维修资金～并存入指定银行。 ,依据:《广东省物业管理条例》第三十二条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。 物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二～在向业主委员会移交物业管理权时～一次性划拨给业主委员会～其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理～不得挪作他用。 说明:本条是关于建设单位缴交专项维修资金的规定～是为了保证法规、规章的连续性～为了更好的保护业主利益～维护专项维修资金管理秩序～解决我市的历史遗留问题～根据我省我市的实际情况而作的特别规定。, 第四十八条【维修资金的续筹】维修资金余额不足首期维修资金的百分之三十时～业主大会应当续筹维修资金。具体标准及筹集办法由业主委员会拟订～提交业主大会会议讨论通过。业主委员会应将维修资金续筹标准及办法报市国土资源和房屋管理局备案。 ,依据:《物业管理条例》第十一条:业主大会履行下列职责:,四,决定专项维修资金使用、续筹方案～并监督实施。 参考:《北京市专项维修资金使用管理办法》第十九条:如一幢楼房或一户业主的维修资金使用后～不足首次归集额的30%时～业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会 39 决定～续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行～存入业主明细。 说明:随着房屋使用年限增长～房屋共用设施设备逐步老化～维修量将越来越大～维修费用随之增加～业主缴交的首期专项维修资金越来越少～为了保证房屋及时维修～必须及时续筹专项维修资金。根据国务院《物业管理条例》规定～专项维修资金续筹方案必须由业主大会决定。为了便于监管～规定业主大会通过的专项维修资金续筹标准及办法应报市房地产行政主管部门备案。, 第四十九条【转让物业时～维修资金的处理】业主转让物业时～其所缴存的维修资金余额不予退还～一并转让给新业主。 ,参考:《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十三条:业主转让房屋所有权时～结余维修基金不予退还～随房屋所有权同时过户。 说明:本条是关于物业转让时～专项维修资金处理的规定。物业发生转让时～专项维修资金应当一并转让～新业主应当将专项维修资金余额支付给原业主。在实践中～由于物业转让时～以前的规定未明确专项维修资金由谁支付～引发了很多矛盾。这样明确规定既符合制定专项维修资金制度的原则～又可避免矛盾的发生。, 第五十条【物业灭失时～维修资金的处理】因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的～业主可以持本人身份证、物业产权注销的证明～向指定银行提取其维修资金账户中的剩余款项～并办理账户注销手续。 ,参考:《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十四条:因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的～维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十三条:因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的～业主可以持本人身份证、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明～向开户银行提取其维修基金分户账户中的剩余款项～并办理账户注销手续。 说明:本条规定物业灭失后专项维修资金的处理。物业灭失后～不存在物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造问题～也没有必要建立专项维修资金～专项维修资金剩余款项应当退还给业主。, 40 第五十一条【其他部门的维修养护义务】供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位～应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位委托物业服务企业代为维修、养护的～应当签订委托合同～并支付相应的维修、养护费用。 ,依据:《物业管理条例》第五十二条:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位～应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 说明:本条是关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。本条明确规定了这些部门的责任～在实践中有利于操作。, 第五十二条【维修资金的使用原则】维修资金按下列原则使用: ,一,部分共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造费用～由该部分业主按照房屋建筑面积比例共同承担。 ,二,全体共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造费用～由全体业主按照房屋建筑面积比例共同承担, 根据物业服务合同约定～应当由物业服务企业从物业服务费中支出的维修养护费用～不得从维修资金中列支。 ,参考:《上海市住宅物业管理规定》第三十四条:物业维修、更新、改造和养护的费用～按照下列规定承担:,一,专有部分的维修费用～由拥有专有部分的业主承担,,二,部分共用部分的所需费用～由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,,三,全体共用部位的所需费用～由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。按照本规定设立专项维修资金的～部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的～费用应当由责任人承担。 说明:本条是关于专项维修资金使用的规定。本条明确划分了维修费用承担的主体～明确了维修责任～明确了专项维修资金的使用条件和分摊比例～有利于专项维修资金的合理使用。, 41 第五十三条【维修资金的使用程序及备案】已成立业主委员会的物业管理区域～当物业需要维修时～由业主委员会或业主委员会委托物业服务企业提出维修计划、经费预算及分摊方案等～在物业小区内公示五日,业主委员会召开业主大会～经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后～报市、县级市国土房管局备案。物业维修的具体工作由业主委员会或由业主委员会委托的物业服务企业组织实施。 未成立业主委员会的物业管理区域～当物业需要维修时～由物业服务企业根据相关业主的报告或检查发现提出维修计划、经费预算及分摊方案等～在物业小区内公示五日～经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名同意后～报市、县级市国土房管局备案。物业维修的具体工作由物业服务企业组织实施。 市、县级市国土房管局收齐申请资料后～应在五个工作日内完成备案手续。 维修工程完工验收后～业主委员会或物业服务企业凭备案手续、维修发票原件到指定银行划拨物业维修资金。 ,说明:本条是关于专项维修资金具体使用程序的规定。现行的法律法规尚未明确维修资金的使用方法～我们结合实践操作办法～对维修资金的使用程序作了规范～以保证维修资金的合理使用。, 第五十四条【物业紧急维修情形】房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况～如不及时维修将严重影响公共安全、业主或他人人身财产安全时～业主委员会或物业服务企业应立即组织 42 抢修～并在物业小区内进行公示～办理相关使用手续～报物业维修资金行政主管部门备案。 如物业管理企业不及时组织维修～市房地产行政主管部门可组织强制抢修～所需费用由相应受益业主分摊。 ,说明:物业出现需要紧急维修情形～直接关系到业主的生命财产利益～但现行的法律法规尚未明确规定～我们从公平、合理的原则出发～结合工作实际～规定业主委员会、物业服务企业、房地产行政主管部门可以进行紧急处理。, 第七章 法 律 责 任 第五十五条【物业服务企业违反本规定的责任】物业服务企业违反物价规定～擅自提高收费标准、增加收费项目的～由区、县级市价格行政主管部门依法予以处罚。 物业服务企业逾期不退出物业管理区域的～由市、县级市国土房管局处一万元以上三万元以下的罚款。 物业服务企业人员造成业主或者物业使用人人身、财产等损害的～应当承担赔偿责任～并由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚,构成犯罪的～依法追究刑事责任。 ,说明:本条是对物业服务企业违反有关规定的处罚。 第一款是对物业管理企业擅自提高收费标准的处罚。 第二款是对物业服务企业逾期不退出物业管理区域的处罚。 第三款是对物业服务企业人员侵犯业主人身、财产权益的处罚。, 第五十六条【建设单位违反本规定的责任】住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准～擅自采用协议方式选聘物业服务企业的～由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正～给予警告。 43 建设单位违反本规定第四十七条规定的～由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期缴交,业主也可以向人民法院起诉。 ,依据:《物业管理条例》第五十七条:违反本条例的规定～住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准～擅自采用协议方式选聘物业管理企业的～由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正～给予警告～可以并处10万元以下的罚款。 说明:本条是对建设单位违反有关规定的处罚。 第一款是对建设单位违法选聘物业管理企业的处罚。 第二款是对建设单位不按规定缴交维修资金的处罚。, 第五十七条【业主委员会及其成员违反本规定的责任】业主委员会作出的决定违反法律、法规规定～给业主、物业服务企业造成损失的～由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。 业主委员会成员违反本规定～非法收受建设单位、物业服务企业财物的～由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局在其物业管理区域内予以通报～可以并处违法所得三倍以下的罚款～但最高不得超过三万元,构成犯罪的～依法追究刑事责任。 业主委员会成员资格终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会～或业主委员会任期届满后其成员未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的～由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局责令限期改正,逾期仍不移交的～处一千元以上二千元以下的罚款。 业主委员会成员擅自使用印章～给业主、物业使用人、物业服务企业造成损失的～由责任人承担相关法律责任。 ,说明:本条是对业主委员会违反有关规定的处罚。 44 第一款是对业主委员会违反规定或超越职权作出的处罚。 第二款是对业主委员会成员不廉洁行为的处罚。 第三款是对业主委员会成员不移交资料的处罚。 第四款是对业主委员会成员擅自使用印章的处罚措施。, 第五十八条【业主违反本规定的责任】违反本规定第四十一条的～由有关行政主管部门依法处理。 业主未按规定将维修资金缴存到专户银行的～不予办理房地产权证。物业所有权转让时～业主未按规定缴交首期维修资金的～不予办理房地产权转移登记手续。 ,说明:本条是对业主违反有关规定的处罚。 第一款是对违反第四十一条的处罚。 第二款是对业主不按规定缴交专项维修资金的处罚。由于以前有关专项维修资金的法规、规章没有规定不按规定缴交专项维修资金的约束措施～以致在实践中对一些不缴交专项维修资金的行为也无可奈何～导致同一物业小区一部分业主缴交专项维修资金～一部分业主未缴交专项维修资金～对已缴交专项维修资金的业主不公平。因此本条规定了对不按规定缴交专项维修资金行为的约束措施。, 第五十九条 【行政主管部门工作人员的责任】 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的～由其所在单位或监察部门追究行政责任,构成犯罪的～依法追究刑事责任。 ,依据:《物业管理条例》第六十九条:违反本条例的规定～国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利～收受他人财物或者其他好处～不依法履行监督管理职责～或者发现违法行为不予查处～构成犯罪的～依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的～依法给予行政处分。 说明:本条是对行政主管部门设臵的罚则。, 第六十条 【街道办事处,乡镇人民政府,违反本规定的责任】街道办事处,乡镇人民政府,违反本条例有关规定～未依法履行职 45 责的～由上级人民政府责令改正,造成严重后果的～依法追究有关责任人员的法律责任。 ,说明:本条是对街道办事处,乡镇人民政府,违反有关规定的处罚。, 第八章 附 则 第六十一条 本规定所称物业服务企业～是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。 本规定所称前期物业管理～是指业主大会选聘物业服务企业之前～由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。 本规定所称共有部分是指物业的主体承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等,、物业外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。 本规定所称共用设施设备是指物业区域内～建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、通信网线、消防设施、避雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第六十二条 本规定由广州市人民政府负责解释。 第六十三条 本规定自 年 月 日起施行。 46