商品房买卖协议

商品房买卖协议 第 1 页 共 21 页 商品房买卖协议说明 1、签约之前，买受人应当仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 2、本协议所称商品房是指由长春泰恒房屋开发有限公司开发建设并出售的房屋。 3、为体现协议双方的自愿原则，本协议文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本协议文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、在签订协议前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 6、在签订协议前，买受人对所购买的商品房的位置、楼层、朝向、户型，及该商品房所属住宅楼的位置、周围环境已了解，并且同意接受。 7、本协议与中华人民共和国建设部和国家工商行政管理总局制定的《商品房#买卖#》互为补充。 第 2 页 共 21 页 合同双方当事人: 出卖人: 注册地址: 营业执照注册号: 企业资质证书号: 法定代表人: 联系电话: 邮政编码: 买受人: 姓名: 国籍: 身份证号: 地址: 邮政编码: 联系电话: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管 理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、 协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第 3 页 共 21 页 第一条 项目建设依据 出卖人以出让方式取得位于长春市经济技术开发区编号 为 的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为 。 该地块土地面积为 ?，规划用途为 。土地使用年限自 年 月 日 至 年 月 日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定 名 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为 。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为期房。商品房预售许可证将在住宅楼主体封闭后 日内办理完毕，预售商品房批准机关为长春市房地产管理局。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本协议第一条规定的项目中的: 第 4 页 共 21 页 第 幢 单元 号房。 该商品房的用途为商品住宅，属结构，层高为2.9m，建筑层数上 层，地下 层。 该商品房阳台是封闭式。 该商品房层高，一层:4.6m，二层:3.5m，三层以上:2.9m。 该商品房建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 第四条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款。 该商品房单价为人民币每平方米 元，总金额为人民 币 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。 第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据，进行面积确认及面积差异处理。 第 5 页 共 21 页 协议约定面积与产权登记面积一致(因协议面积为预测面积)，套内和公摊面积发生变化时，该商品房价格不做调整。 约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 协议 商品房交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意按以产权测绘中心提供数据为依据，据实决算，多退少补的方式进行处理。 买受人与出卖人签订面积差异结算协议，并结清相关房款，是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。 第六条 付款方式及期限 买受人在签订商品房买卖协议时，应缴纳总房款的60%，即人民币 元，商品房所属住宅楼主体封闭应缴纳总房款的20%，即人民币 元，签订正式商品房买卖合同时，应缴纳总房款的20%，即人民币 元。 期限为出卖人七日内交款完毕，逾期时间从通知时间的第八天算起。 第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)。 第 6 页 共 21 页 1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行; 2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.5,向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 第八条 交付期限 出买人应当在2010年6月 30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期: 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 30日内告知买受人的; 第 7 页 共 21 页 2、因规划或设计变更，买受人未按本协议第十条约定办理的。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)。 1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行; 2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5,向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。 第十条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。 第 8 页 共 21 页 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 30天内将买受人已付款退还给买还人，并按活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 第十一条 交接 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理: 自通知办理交付手续之日起，买受人应在5日内来办理验收交付手续，买受人未在5日内来办理验收交付手续，第6日即为交付日，视为房屋已经交付且买受人验收合格。房屋的风险责任由买受人承担，自第6日起，买受人须承担物业管理费、采暖费及其他相关费用。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债 第 9 页 共 21 页 务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 第十三条 出卖人关于装饰、设备承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准(包含以同等品质的材料、设备、施工工艺替代的情况)。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在10日内进行补救达到约定标准，补救仍达不到约定标准的，出卖人赔偿装饰、设备差价。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件: 1、给、排水在该房屋交接之日起投入使用; 2、天然气管道安装合格、配套设施齐全，小区业主入住率达到 70%后，开通使用; 3、生活用电在该房屋交接之日起投入使用; 4、供暖按施工蓝图安装，设施齐全; 5、智能、监控等设施在小区最后一期工程竣工后交付使用。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理: 30日内达到使用条件，出卖人不承担延期交付责任，协议继续 第 10 页 共 21 页 履行。 第十五条 关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式 处理: 买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 第十六条 保修责任 《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 第十七条 双方可以就下列事项约定 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归本楼全体业主，由物业公司统一管理。 第 11 页 共 21 页 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归本楼全体业主，由物业公司统一管理。 、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有。 3 4、该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。 第十八条 买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本协议及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 买受人如擅自改变商品房用途，加罚买受人房屋总价款的10%作为违约金。 买受人对购买带半地下室、小院或露台的商品房的业主拥有相应半地下室、小院或露台(住宅屋面或者商业用房屋面)的使用权没有任何异议，买受人放弃对上述半地下室、小院或露台(买受人所购商品房带的半地下室、小院或者露台的除外)的使用权。买受人对半地下室、小院或露台不具有所有权的情况完全了解。购买带半地下室、小院或露台的商品房的买受人在使用时不得改变其形状、大小及用 第 12 页 共 21 页 途，并应遵守相关管理规定。 拥有半地下室、小院或露台使用权的业主应自行负责半地下室、小院或露台的维修，费用由其自行承担(属于出卖人保修范围的除外)。拥有半地下室、小院或露台使用权的业主应于质量问题(属于出卖人保修范围的除外)发生后及时进行维修，因维修不及时或因疏忽未能及时发现问题给出卖人或第三方造成的损失全部由拥有半地下室、小院或露台使用权的买受人承担。对于属于出卖人保修范围的问题，拥有半地下室、小院或露台使用权的业主应于问题发生后及时向出卖人或物业服务企业报修，因报修不及时或因疏忽未能及时发现问题给出卖人或第三方造成的损失全部由拥有半地下室、小院或露台使用权的买受人承担。 第十九条 协议项下的商品房可能存在的不利因素 1、该商品房所属住宅楼的裙房为二层商铺，可能会对买受人所购买的商品房产生一定的噪音影响。 2、根据小区整体规划，该商品房所属住宅楼附近可能存在箱式变压器、水泵房、垃圾处理站、燃气调压站、车辆停放位等配套设施，可能会引起噪音、气味及其它相关影响。 对此出卖人已在买受人做出购买决策前给予了明确告知，并且在协议项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响。 第 13 页 共 21 页 买受人在签订本协议之前，清楚地知道该商品房可能受到噪音、气味及其它相关影响，能够预见到可能产生的一切后果，并且在此承诺，本协议签字生效后，不得因该问题在任何时间向出卖人提出任何权利主张。 第二十条、买受人与出卖人除上述协议条款外，双方另达成以下协议，本条所约定的事项与原合同条款或本补充协议的其他条款相冲突，以本条款约定为准: (1)、关于首层小院/露台的补充协议 本合同项下商品房附随的首层小院/部分露台不计入销售面积，因此出卖人无法向买受人提供办理产权的相应证明文件，买受人只拥有使用权。 所购商品房附随首层小院/露台的买受人，对该附随部分负有维修、绿化养护义务(出卖人在质保期内的维修义务除外)。 如买受人购买的商品房所附随的首层小院内设有给排水、水暖流、消防管道等公共设施，买受人不得损坏并有义务为出卖人、物业服务公司或其他相关人员的维修、维护提供方便。 (2)关于屋顶平台补充协议: 本合同项下商品房顶层平台，不计入销售面积，因此出卖人无法向买受人提供办理产权的相关证明文件，买受人只拥有使用权，所购商品房顶层平台的买受人对该附随部分负有维修义务。买受人不得因装修而破坏或改变顶层平台防水结构及节点。如买受人要对顶层装修装饰(如贴地面砖等)之前，必须通过物业公司进行闭水实验，如闭 第 14 页 共 21 页 水实验合格后，买受人对顶层装修出现漏水等后果，由买受人自行负责。 (3)、关于临近箱式变压器/水泵房/垃圾房/燃气调压站/车辆停放位的补充协议 合同项下的商品房存在由其所在楼宇附近箱式变压器/水泵房/垃圾房/燃气调压站/车辆停放位引起噪音、气味及其他相关的影响，对此出卖人已在买受人做出购买决策前给予了明确告知。买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，清楚地知道该房可能受到噪音、气味及其他相关的影响，能够预见到可能产生的一切后果，并且在此承诺，《商品房买卖合同》及本补充协议签字生效后，不得因该问题在任何时间向出卖人提出任何权利主张。 第二十一条 买受人需持本人工作证(或单位出具的证明)，用本人的真实姓名与出卖人签订协议，买受人不允许在签订商品房买卖合同前更名。 第二十二条 买受人入住时，需到物业公司办理入户手续，方可领取钥匙，开始使用。 第二十三条 物业管理费根据长春市有关规定及小区的实际情况，初步定为每平方米每月不少于1元。 第二十四条 买受人入住后，必须服从物业公司管理，按出卖人及小区的物业管理规定使用房屋及其他附属设施。 第 15 页 共 21 页 第二十五条 建筑区划内用于停放汽车的室内车库、车位作为有偿出售，室外车位作为有偿出租。 第二十六条 出卖人保留对小区景观设计效果进行局部调整的权利。 以下信息为出卖人在本合同项下商品房的销售现场、宣传资料、示范单位等场所提示的信息，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已充分了解并认可。 1、沙盘、模型; 沙盘及模型以政府规划部门批准的规划为依据制作，因工艺、材质和比例等条件所限，与实景可能存在一定差异。且其对项目外周围环境的效果示意，不意味出卖人对此作出了任何承诺。 2、总平图、鸟瞰图; 总平面图和鸟瞰图以规划部门批准 总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，与实景存在一定差异，且后期规划尚未确定，其中存在不确定因素，具体内容以政府规划部门批准的规划方案为准，在履行法律规定的程序后，其规划可能发生局部调整。 3、 样板间、工艺样板区 由于项目内相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，因此，样板间为出卖人装修示范，非实际交付标准。室内装修装饰、家具、陈设、施工工艺、材料、门窗、电气和水暖等设施设备，以及公共区域建设不具备示范功能，具体交付标准以本合 第 16 页 共 21 页 同附件一、附件三为准。 工艺样板区内所展示的施工工艺及建筑部品仅为建筑行业工艺介绍，出卖人提供的产品，因各单体楼宇规划、设计等不同，存在一定差异，故不作为交屋标准。 第二十七条 本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向人民法院起诉。 第二十八条 本协议未尽事项，参见双方当事人签订的《商品房买卖合同》，或由双方约定后签订补充协议。 第二十九条 本协议与双方当事人签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第三十条 本协议一式二份，具有同等的法律效力，出卖人持有一份，买受人持有一份。 第三十一条 本合同自双方签订之日起生效。 出卖人(签章): 买受人(签章): 第 17 页 共 21 页 【法定代表人】: 【法定代表人】: 【委托代理人】: 【委托代理人】: (签章) (签章) 年 月 日 年 月 日 签订于 签订于 第 18 页 共 21 页 附件一:房屋平面图 第 19 页 共 21 页 附件二:公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积按各户套内建筑面积分摊。 第 20 页 共 21 页 附件三:装饰、设备标准 1、外墙:磁砖面层 2、内墙:1:3水泥砂浆面层 3、顶棚:刮腻子 4、地面:钢筋混凝土结构层 5、门窗:外门为可视对讲门，分户门为“三防”门(费用须业主承 担，另行收费)，外窗为彩铝窗。 6、厨房:内墙为1:3水泥砂浆面层，顶棚为刮腻子，地面为钢筋混 凝土结构层。 7、卫生间:内墙为1:3水泥砂浆面层，顶棚为刮腻子，地面为钢筋 混凝土结构层。 8、阳台:内墙为1:3水泥砂浆面层，顶棚为刮腻子，地面为钢筋混 凝土结构层。 9、电梯: 10、其他:楼梯间地面为大理石面层、墙面为大白面层，车库、库房 地面为细石混凝土面层。给水为管道进户，排水为预留管道， 第 21 页 共 21 页 无洁具，采暖为普通翅片管暖气片。热计量按照长春市相关规定执行，热表费用由业主承担，另行收费。电气为普通开关、插座盒。