合肥城隍庙商业文化园

合肥城隍庙商业文化园 合肥城隍庙商业文化园 一、项目概况 1、项目名称:合肥城隍庙商业文化园 2、项目地点:合肥市庐阳区 3、项目性质与规模:本项目是商业文化园区的建设与运营。项目占地面积约306亩，建筑面积约156550平方米。 4、建设年限:5年 5、投资总额与回收期:项目计划投资总额约28900万元人民币，投资回收期为4年。 6、项目主体:合肥市庐阳商务控股公司 二、项目背景与进度 1、项目的缘起 合肥城隍庙原为始建于北宋皇祐三年(1051年)的庐州府府庙，是市级文物保护单位，拥有思惠楼、花戏楼、娘娘庙等丰富的历史文化遗存。多年来这里一直是合肥主要的民俗文化活动场所。城隍庙市场于上世纪八十年代中期兴建，曾是合肥市商业经济发展的主要带动区域之一。近年来，城市建设的发展对于城隍庙的商业、旅游功能和市民生活服务提出了更高的要求。整合商业业态、重树文化地标形象和打造老城文化经济核心区的任务已经摆上城市发展的日程。 本项目是以充分展现城隍庙文化内涵和合理调整商业业态为基本意图，通过业态重构更好地发挥其在城市文化和商业发展中的龙头地位。 2、项目定位及发展方向 项目以厚重的历史文化和民俗文化为基础，引入安徽各地老字号店铺，聚集古玩精品、工艺礼品等传统文化产品，展现动漫体验等现代时尚元素，发展多样化的高端文化主题，将城隍庙打造以贴近市民生活为核心，体现合肥本土文化的商业园区和旅游目的地。 1 项目将发展成为华东地区及全国有地域文化个性的大众体验、地方风情观光和多业态商业集聚的旅游景点。 3、本项目的政策和经济环境 2009年，国家发布《文化产业振兴》，提出支持文化产业基地和文化创意园区建设，发展能够体现地方文化特色的项目。各级人民政府要加大对文化产业的投入，落实相关税收优惠政策，加大税收扶持力度，支持文化产业发展。 2008年，《合肥市文化产业发展规划(2008--2015)》提出重点建设项目所在地的娱乐休闲文化产业版块，形成以本项目为重要组成部分的“南淝河历史文化长廊”文化产业带，重点建设城隍庙“淮河路文化用品销售街”等特色文化街区，建设以城隍庙古玩市场为重点的古玩书画工艺品交易中心。 2007年，《合肥市庐阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出在本项目所在地建设以区域性购物消费中心、核心商务中心、文化休闲中心为标志的“中央商务区”，本项目则是发展重点之一。 2010年，《合肥市承接产业转移促进服务业发展若干政策(试行)》决定设立“加快服务业发展专项资金”，加大在企业注册、税收及用地政策上对合肥市旅游业、文化产业等行业的支持力度。 2010年，安徽省及合肥市全面推进棚户区改造工程，就棚户区危旧房改造工作制定实施计划，计划在三至五年内完成改造任务。该政策为城隍庙市场区域危旧房的改造建设和相应的房产开发提供了有利支持。 2009年合肥城镇居民人均可支配收入17158元，增长10.1%;人均消费性支出12695元，增长8%，其中旅游支出增长62.5%。快速增长的居民收入和旅游消费市场为本项目提供了良好的经济环境。合肥城隍庙市场目前仍有各类经营户3000余户，日均客流量5万人次，年交易额30多亿元，其中古玩等文化产品的商业经营仍具有相对稳定的货源和客户市场，有利于商业业态的进一步整合。 4、项目进度 本项目已完成可行性研究。 2 三、目标市场与需求预测 1、区域经济社会发展对项目建设的需求及目标市场选择 城隍庙地处合肥三孝口和四牌楼两大商圈之间，需要重新嫁接现代商业运营思路，导入传统文化元素形成具有独特竞争优势的商业园区。本项目将使城隍庙重新焕发经济活力，促进合肥整体商业互融，实现区域商业业态升级和调整。 城隍庙浓缩了合肥城市文化的精髓，具有深厚的历史底蕴，曾是合肥市民生活的主要体现场所之一。本项目体现传统文化和现代商业相融合的发展理念，根据社会不同群体的生活特点满足不同的文化产品和服务消费需求。 项目建设期的目标市场是商业店铺经营者、戏曲培训机构、历史文化产品生产与服务机构、动漫创意企业等。项目运作期的目标市场主要是老字号精品、古玩字画和高端商品消费市场，文化工艺品流通与服务市场，动漫相关产品消费市场，以及城市文化体验旅游市场。 2、项目辐射区域内产品及服务的供求关系 项目辐射区域内竞争性项目主要有，上海豫园和南京夫子庙以及各省市开发的当地城隍庙旅游区。上海豫园以豫园园林为依托，在国际化大城市的背景下定位于面向国际市场，主要销售高端商品和中国传统工艺品和美食，体现中国特色。南京夫子庙凭借六朝古都、历史名河和民国文化的品牌，在商业运行的同时更加注重渲染孔庙等历史文化景观。各地区开发的城隍庙主要面向本地人群，文化元素的开发利用不足，主要以各种商品的销售实现盈利。 本项目以城市历史文化为核心，通过整合安徽优质资源体现“徽文化”和“庐州文化”，以文化相关商业业态为载体，拓展发展空间，形成知名的历史文化商业园区，满足安徽及周边地区对城市文化、大众文化和体验旅游的需求。 3、市场空间与发展前景预测 2009年合肥全年旅游总收入172.88亿元，增长30.5%;全年实现社会消费品零售总额703.42亿元，比上年增长19.6%，消费市场的繁荣活跃和需求旺盛的旅游产业为本项目提供了广阔的市场空间。本项目以服务市民生活和打造旅游精品为主线，突显戏曲、古玩、餐饮、文化用品、礼品、饰品和旅游纪念品，以 3 及动漫产品开发和推广等特色要素，具有多业态的商业经营带来的广阔发展前景。 四、项目位置及条件 1、项目的空间位置及现状 项目位于合肥市庐阳区安庆路街道辖区，东临六安路，西至蒙城路，北接淮河路，南抵安庆路。 2、项目地点的公共设施条件 项目所在地为合肥市老城区，交通便利，四通八达，人流、物流均为合肥之最。这里水、电、气、热、通信等已有很好的建设基础，并聚集有公园、学校、餐饮、影院、酒店、医院、银行等商业和文化设施。 3、项目建设的社会环境 合肥是全国唯一的科技创新型试点城市，科研基础雄厚，拥有中国科技大学、合肥工业大学等近30所高等院校。合肥历史悠久，文化底蕴深厚，因包公文化、三国文化和淮军文化等而闻名。项目所在地商业活动繁荣，文化气息浓厚，是合肥本土文化的聚集地之一。 五、项目的商业模式与建设内容 1、项目的商业模式 城隍庙商业文化园项目以城市历史文化商业园的建设与运营获得商业回报。 项目的主要利润来源包括:文化商铺租赁服务，古玩、珠宝等鉴赏、拍卖和交易服务，动漫产品制作、生产、展示和销售服务，旅游及餐饮住宿服务，以及戏曲文化交流和培训服务。 本项目通过政府主导成立资产运作公司，整合现有产权和经营权，以招商或自营方式实现改造升级。项目以挖掘安徽本土文化和特色产品为核心，发展信用服务体系，引入品牌店铺，举办市民文化活动等延伸服务充实园区内容，保持项目在辐射区内的持续竞争优势。 2、项目建设内容 总布局 项目设置 地理位置 占地面积建筑面 4 2(亩) 积(m) [1]霍邱路现城隍庙 一庙 庙内文化演艺馆 6 2400 淮河路城隍庙段 文化用品特色街 64 25600 庙前街，现服装鞋帽类老字号精品一条街 20 8000 三街 等门店一条街 霍邱路段，西至蒙城路，[2]文化娱乐一条街 65 26000 东至六安路 城隍庙后蒙城路东侧，[3]古玩城 21 14000 庙东街西侧区域。 安庆路段庙前街东侧，动漫城 10 6670 现为黄山巷危旧小区。 霍邱路段庙东街西侧。 饮食文化城 10 6670 五城 霍邱路南侧，现庐阳宫、娱乐电玩城 12 8000 城隍庙大世界 霍邱路段庙东街东侧， 现民政厅危旧居住宿舍工艺礼品城 10 6670 小区 蒙城路和霍邱路交口， 庙西街西侧，现危旧居停车场 10 6670 住区 蒙城路和安庆路交口，[4]休闲广场 23 9200 现合肥市四中部分区域 配套建设 现合肥市四中部分区域 物流仓储中心 10 6670 现合肥市四中部分区域 商业回迁安置区 15 15000 霍邱路与六安路交口，居住回迁安置区 15 15000 现合肥市四十五中 建设面积合计 ---- 306 156550 注1:修缮花戏楼～娘娘殿,举办民俗、非遗等展馆及室内外演艺培训场所,举办“新春文化庙会”和“周末戏剧演唱会”。 注2:聚集小剧场、文化茶社、电影院等文化业态。 注3:扩建原古玩城～将思惠楼广场及现城隍庙小商品城纳入古玩城区域,建立古玩杂项、玉器、瓷皿、铜器、木器、丝棉织品、佛教用品、珠宝首饰、文革旧物和字画等交易中心～增加典当、拍卖、珠宝和古玩鉴定等服务。 注4:休闲广场为城隍庙市场主入口～开通四条地下通道～连接安庆路、蒙城路和金寨路,建设标志性建筑、趣味主题博物馆、综合性百货销售大厦及康体护理等商业活动中心。 六、投资估算及资金筹措 1、建设投资估算的依据 5 (1)建筑工程投资按照《全国统一建筑工程基础定额(2000版)》安徽省综合估价编制，并参照本地同类建筑工程进行调整; (2)设备购置费:参照厂家询价; (3)安装工程费:《全国统一安装工程基础定额(2000版)》安徽省综合 估价表编制，并参照本地同类建筑工程进行调整; (4)工程建设其他费用: ——项目前期费按《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂定规定的通知》计价格[1999]1283号文件计取; ——勘察设计费按《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费的通知》计价格[2002]10号文件计取; ——建设项目环评费按《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格[2002]125号文件计取; ——工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号文件计取; (5)预备费:包括基本预备费和涨价预备费，按工程费用的5%估算基本预备费，涨价预备费根据国家发改委[1999]1340号计取，费率为0%。 (6)开发成本:根据同行业类似工程指标估算。 2、投资估算表 单项工程投资估算表 (单位:万元人民币) 备注 序号 工程名称 合计 庙内文化演艺馆 1 500 2 文化用品特色街 2500 老字号精品一条街 3 3000 文化娱乐一条街 4 3000 古玩城 5 5500 动漫城 6 2500 饮食城 7 2500 电玩城 8 1000 文化工艺品城 9 3000 6 停车场 10 100 休闲广场 11 200 物流仓储中心 12 100 商业回迁安置区 13 2500 居住回迁安置区 14 2500 合计 28900 3、资金筹措 前期由项目主体申请政府配套资金或向银行贷款筹资。项目运作期间的资金主要依靠引进文化战略投资者筹措。 七、效益分析 1、经济效益 项目年度收入估算表 序号 产品名称 单价(元) 数量 收入(万元) 1 店铺租赁收入 300/平方米 200000 6000 2 古玩、珠宝鉴定和交易服务 —— —— 50 3 文化用品、工艺品销售服务 —— —— 100 4 动漫生产和销售服务 50/人 100000 500 5 文化培训服务 500/人 1000 50 6 餐饮、住宿服务 300/人 200000 6000 7 其 它 —— —— 20 总计: 12720 年度销售税金及附加估算表 序号 项目名称 费用合计(万元) 备注 1 销售税金及附加 674 1.1 营业税(营业额×税率) 636 税率为5% 1.2 城市维护建设税 19 “三税”税额的3% 7 (城市维护建设税、教育 费附加的计税依据，是指 纳税人实际交纳的增值1.3 教育费及地方教育费附加 19 税、消费税、营业税等“三 税”税额。这里仅取用营 业税) 按房产出租的租金收2 房产税 720 入计征的，税率为 12%。 投资完成当年损益估算表 序号 项目 金额(万元) 1 总收入 12720 2 销售税金及附加 674 3 总成本费用 700 4 利润总额(1-2-3) 11346 5 所得税 2836 6 税后利润(4-5) 8510 投资回收期 4年(投资收益率10%) 2、社会效益 本项目的实施将重塑城隍庙商业和旅游品位，对增加商户财富、带动周边地区商业繁荣和增长就业具有积极促进作用。城隍庙新市场将成为本地新生代消费者新生活方式的代表，成为国内外游客了解合肥的全息窗口和全新的城市名片。 项目的实施能够满足人们对于传统文化生活方式体验的需求，丰富市民生活乐趣，为历史文化产业的持续发展提供一种新的运作思路与模式。 3、投资风险及防范 8 本项目的主要风险表现在三个方面:第一，项目所在地商铺产权分散，为统一运营和管理造成一定困难;第二，项目建设过程中，如果资金到位情况将影响项目的进度。 相应的防范策略包括:第一，通过政府部门和市场机制协调相关利益关系，成立专业运营团队;第二，加强招商引资，保证资金链的延续，制定详细的项目滚动计划。 八、项目主体与合作方式 1、项目主体概况 合肥市庐阳商业投资控股有限公司是庐阳区政府背景的投资公司，在区政府授权范围内对国有资产的投资，经营与管理。 2、招商对象 本项目的招商对象主要是具有文化产业背景的投资者和文化产业战略投资者。 3、合作方式 合作方式是由具有行业背景的投资者和战略投资者提供资金，项目主体委托专业机构设计园区建设，项目主体负责园区运作管理。 九、结论 1、项目经济环境良好，产品和服务市场空间广阔，经济收益前景看好，相关风险可予以规避，投资回收利润空间较大。 2、项目政策环境良好，社会意义显著，建成后能够成为体现本土城市文化，满足市民生活需求和文化旅游要求的文化商业园区。 联系单位:合肥市市委宣传部文化产业发展处 Tel:86-551-3537521 E-mail:hfwhcy3537521@163.com 9