房地产法律服务合同

法律服务(房地产开发) 法律服务合同(房地产开发) 甲方(委托人):_________________ 法定住址: _______________________ 法定代表人:_____________________ 职务: ___________________________ 委托代理人:_____________________ 身份证号码: _____________________ 通讯地址:_________ 法律服务合同(房地产开发) 甲方(委托人):_________________ 法定住址:_______________________ 法定代表人:_____________________ 职务:___________________________ 委托代理人:_____________________ 身份证号码:_____________________ 通讯地址:_______________________ 邮政编码:_______________________ 联系人:_________________________ 电话:___________________________ 电挂:___________________________ 传真:___________________________ 帐号:___________________________ 电子信箱:_______________________ 乙方(受托人):_________________ 法定住址:_______________________ 法定代表人:_____________________ 职务:___________________________ 通讯地址:_______________________ 邮政编码:_______________________ 联系人:_________________________ 电话:___________________________ 电挂:___________________________ 传真:___________________________ 帐号:___________________________ 电子信箱:_______________________ 鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务 的资格和能力;甲方因房地产项目经营开发需要专业的法律服务，以维护其在整个建设过程 中的所有行为的合法性及其合法权益，特委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙 双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自 愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪 守履行: 一、法律服务组成人员 乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律师组成法律服务小组，负责处理甲方的相关房地产法律事务。 本合同自双方签字之日起生效，项目结束时自行失效。项目结束时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。 二、工作范围 乙方律师的服务内容具体包括: (一)房地产投资开发法律事务 1(创设房地产项目公司 (1)为开发商提供政策法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发权; (2)起草设立公司的各类法律文件; (3)协助申办公司设立的法律手续; (4)起草公司各类规章制度。 2(取得国有土地使用权 (1)为开发商提供审慎调查，确认土地的法律属性及用途; (2)向土地管理部门申请办理征用土地，起草征用土地的文件; (3)参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件; (4)向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件; (5)帮助协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系; (6)协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，帮助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》; (7)协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》; (8)通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。 3(拆迁安置补偿 (1)协助确定委托拆迁单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件; (2)协助制定拆迁政策，草拟拆迁工作中需要的法律文件，包括拆迁安置文告，拆迁安置协议等; (3)协助处理拆迁人与被拆迁户之间的纠纷; (4)起草申领《房屋拆迁许可证》的各类法律文件，协调开发商与拆迁行政主管部门的关系，协助开发商申领《房屋拆迁许可证》; (5)参与拆迁补偿与安置的谈判，起草审查拆迁安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，代理委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁; (6)起草申请《房屋预售许可证》的法律文件，申领《预售许可证》。 4(工程建设施工 (1)起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向建设管理部门申领《施工许可证》，为项目尽早开工准备好全部法律手续; (2)出具从工程勘察、、招标至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其 主要内容为: ?提出有利于工程质量的意见; ?降低成本的建议; ?分析该阶段可能存在的法律风险; ?提出规避风险的具体; ?工程履约管理; (3)参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对可能中标的企业进行资格、资信审查，为此进行必要的调查; (4)起草、审核招投标文件，监督招标工作程序; (5)起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时履行; (6)协调处理施工过程中的突发事件，确保工程进度; (7)在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发商协调好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系; (8)参与工程竣工验收，并出具法律意见书。 5(房地产项目融资 (1)向贷款银行或其他金融机构出具法律建议，以土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性; (2)与贷款银行或其他金融机构谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件; (3)代办抵押登记手续、代办抵押权解除手续; (4)办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。 6(物业管理 (1)协助设立或选聘与小区服务相符的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的管理合同; (2)起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件; (3)起草、制订物业管理办法; (4)协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权; (5)协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、理顺物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系; (6)协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。 (二)房地产交易法律事务 1(房地产预售、销售 (1)协助开发商获取预售、销售批准; (2)参与按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件; (3)参与委托销售事宜的谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、 资信等情况; (4)对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同; (5)起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续; (6)审查房地产广告内容的合法性; (7)审查商品房预售合同和销售合同; (8)购房签约及见证、办理预售登记。 2(房地产抵押 (1)提供房地产抵押的相关法律政策信息; (2)解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见; (3)代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书; (4)审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估; (5)协助办理房地产抵押登记手续; (6)办理其他约定的法律事务。 3(房地产权属登记 (1)提供有关房屋过户相关的法律政策咨询，提供书面法律意见; (2)协助准备房地产交易过户的文件资料; (3)协助办理申请过户、代理申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。 4(房地产调查 (1)提供有关房地产抵押、查封等相关法律政策咨询，出具书面法律意见; (2)到有关行政机关对房地产的权属、抵押情况以及是否查封进行调查; (3)办理其他约定的法律事务。 (三)其他房地产相关律师事项 1(进行房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律知识和业务技能的培训; 2(及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具相关法律意见; 3(为开发企业提供《劳动法》、《公司法》等健全公司法人治理结构的综合性法律意见; 4(为开发企业及时解答和解决有关法律咨询和法律事务; 5(协助企业建立健全各种规章制度，包括厂规、厂纪、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度; 6(参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等; 7(代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。 三、服务费用及支付 甲方向乙方支付的律师服务费用为,_________元(大写_________元整)。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计,_________元(大写_________元整)，剩余_________%，计,_________元(大写_________元整)于乙方代理事项完成之日起_________支付。 甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户:帐户名:_________， 帐户号:_________。 乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费》、_________。 四、其他费用的负担 乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担: 1(相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等; 2(_________(地区)外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费等; 3(征得甲方同意后支出的其他费用。 乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。 五、甲方权利义务 1(甲方应与乙方合作真诚，及时、准确、完整地向乙方提供所需的资料及文件; 2(甲方指定_________为法律服务小组的联系人，负责转达甲方的指示和要求，提供文件和资料等，甲方更换联系人应当书面通知乙方; 3(乙方律师到甲方处办公时，甲方应为律师提供必要的办公及生活条件; 4(甲方应按照本合同规定的时间、方式向乙方支付服务费用; 5(甲方应随时告之乙方其房地产项目进展情况，并告知乙方其联系地址、电话号码和处所等; 6(甲方应当对乙方律师办理的相关法律事务提出明确的要求，但不得提出不合理要求; 7(甲方不得向乙方律师隐瞒任何与委托事项相关的情况; 8(甲方保证其向乙方所提交资料及文件的真实性和合法性，由于甲方提供虚假信息而导致其遭受的一切损失，由甲方自行承担; 9(甲方根据乙方律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决策而导致的损失，非因乙方律师错误运用法律等失职行为造成的，由甲方自行承担; 10(甲方有权就乙方服务范围内的事项，随时向乙方提出口头或书面咨询，乙方应及时作出答复; 11(甲方有权随时检查监督乙方律师的工作服务内容，但不得影响乙方律师的正常工作秩序; 12(甲方有证据认为乙方律师没有尽勤勉义务为其进行法律服务的，有权要求乙方更换律师; 13(由于甲方的原因而导致服务事项没有完成，甲方不得要求退还已经支付的律师费用; 14(甲方委托的事项不得违反法律规定或律师执业规范。 六、乙方权利义务 1(乙方应当指派熟知房地产行业又熟知工程建设行业的专业知识及专业法律规定的律师为甲方提供法律服务; 2(乙方律师应勤勉尽责地完成委托事项，维护甲方的合法权益; 3(乙方律师有权查阅甲方与承办法律事务有关的文件和资料; 4(乙方律师有权了解甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有关情况; 5(乙方律师应根据甲方的安排，列席甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的有 关会议; 6(乙方律师有权获得所必须的办公、交通及其他工作条件和便利; 7(乙方律师在甲方授权范围内代理甲方办理之事务所产生的法律责任，由甲方承担，乙方律师不担责; 8(乙方律师应及时承办甲方委托办理的有关法律事务，并对所经办事务的合法性负责; 9(乙方律师要坚持以事实为根据、法律为准绳的原则，发现甲方有不当行为时，应当及时予以劝阻; 10(乙方律师应根据本合同规定和甲方的授权委托进行工作，不得超越代理权限; 11(乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任甲方对立一方当事人的代理人; 12(乙方律师在同时受聘担任甲方和另一公司法律顾问期间，遇到两公司之间发生争议时，应当进行调解，但不得代理任何一方参加诉讼或仲裁; 13(乙方对在工作中接触、了解到的有关甲方的生产、经营、管理和其他经济活动中的商业秘密，负有保守秘密的义务; 14(乙方律师不得私自接受委托，私自向委托人收取费用，收受委托人的财物; 15(因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿; 16(乙方律师不得利用提供法律服务的便利牟取甲方与另一方争议的权益; 17(未经甲方同意，乙方不得擅自更换指派的律师。 七、合同的解除 1(合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同; 2(甲乙双方通过书面协议解除本合同; 3(因不可抗力致使合同目的不能实现的; 4(乙方及律师不按本合同的约定提供法律服务，经甲方指出后，仍不改正的; 5(因乙方律师工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的; 6(甲方有意向乙方提供虚假情况、捏造事实，致使乙方律师不能提供有效的法律服务的; 7(甲方的委托事项违反法律或者违反律师执业规范的; 8(_________。 八、保密 甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。 九、通知 1(根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。 2(各方通讯地址如下:_________。 3(一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。 十、合同的变更 本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。 十一、合同的转让 除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 十二、争议的处理 1(本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 2(本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决 (1)提交_________仲裁委员会仲裁; (2)依法向人民法院起诉。 十三、不可抗力 1(如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。 2(声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。 3(不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 4(本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。 十四、合同的解释 本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目 的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。 十五、补充与附件 本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 十六、合同的效力 本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。 有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。 本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。 甲方(签章):_______________ 法定代表人(签章):_________ 委托代理人(签章):_________ 开户银行:___________________ 帐号:_______________________ 签订地点:___________________ _________年_______月_______日 乙方(签章):_______________ 法定代表人(签章):_________ 委托代理人(签章):_________ 开户银行:___________________ 帐号:_______________________ 签订地点:___________________ _________年_______月_______日 (一)、建设工程前期法律服务内用 参与建设工程项目的前期法律文件的起草和准备，提供建设工程项目政策、法律可行性分析;审查建设工程可行性报告，出具法律意见书，详述之: 1、就土地使用权或在建工程或房地产实物抵押融资等的法律可行性出具法律意见书。 2、协助办理建设工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准手续。 3、协助拟定建设工程项目开发方案;参与起草和完善联建、参建或合资合作合同文件，选择合适的投资形式和保险方式，进行建设项目转让和产权交易，起草、审核建设工程项目转让、收购合同。 4、协助当事人办理征地手续，起草、审核征地补偿、安置协议，代理或参与签订相关合同。 5、协助当事人制定拆迁方案;起草、审核委托拆迁协议、拆迁安置文告、拆迁安置协议等;处理拆迁纠纷。 (二)、建设工程中的法律服务范围 1、参与编制勘探、设计、施工、监理等的招标文件，对其合法性进行审查，提供招标文件的法律咨询。 2、对建设工程项目招标投标程序、及各种招投标文件的合法性进行审查;为评标、决标提供法律意见。 3、代为起草或审查建设工程勘探、设计、施工、设备安装、设备、材料采购、代建项目管理合同、建设工程施工合同的总承包，专业分包，劳务分包的合同等合同文本和相关补充文件，审查相关单位的专业资质，参与或代理合同谈判，协助建立健全项目管理制度、合同及工程档案资料管理制度。 4、协助工程施工中建立规范的操作程序和议事规程，协助保存好签证单、会议记录等原始材料档案; 5、为委托单位的项目管理人员进行法律实务培训，完善项目治理结构，帮助建立健全项目管理制度、和统计工程档案资料管理制度。 6、严格控制工程造价，协助处理因工程造价引起的争议;协条工程建设各方因工程结算而产生的争议并提出处理意见;代理对争议价款的工程造价审核、鉴定以及诉讼、仲裁工作。 7、围绕工程项目，协助委托人建立和完善工程质量监督制度，协助办理工程签证。协调处理因工程质量问题而产生的争议，参与工程质量事故的调查和分析，为事故处理提出法律意见。协助委托人与政府工程质量监督部门建立联系;代理开展工程质量的评定、鉴定及诉讼、仲裁工作。 8、参与文明与安全施工管理，协助建立各方安全生产责任制度，参与安全事故的分析与处理。 9、参与委托人对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见。 10、参与、协助工程结算工作，协助委托人协调工程结算纠纷，完成工程结算。 11、因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理。 12、协助委托人建立有效地工程保修体系，以保证工程在合理使用寿命内的正常使用。 13、加强工程索赔管理，代理委托人对工程款进行追偿。 14、协助办理建设工程施工合同的主体纠纷、招投标纠纷、工程款纠纷、工程质量纠纷、分包及转包纠纷、造价审计纠纷、相邻纠纷而引发的仲裁及各类诉讼法律服务。 15、参与建设工程中召开的各方的工作会议，及时了解工程建设中出现的各种问题，有效及时的提出解决方案。 (三)、建设工程专业资信调查 对建设工程项目的背景、立项规划等各项审批文件的合法性进行审查和调查;对建设工程合同主体资质、资格及履约能力进行审查和调查。 (四)建设工程纠纷处理 代理建设工程项目的法律纠纷，包括协商、仲裁代理、法院诉讼和执行。 四、 工作方式及时间 项目律师定期和不定期联系结合到现场或项目现场常住方式。 五、 工作方法 1、简单的法律事务，由承办律师口头解答。 2、对建设工程项目法律事务提供建设性法律意见的，根据需要由承办律师出具《法律意见书》。 3、对建设工程项目法律事务提出改进性措施的，根据需要由承办律师出具《法律意见书》。 4、对建设工程项目的重大合同进行审查、评判，并提出修改意见的，根据需要由承办律师出具《合同审查法律意见书》。 5、对建设工程项目法律事务的真实性、合法性进行证明的，根据需要由承办律师出具《律师见证书》或由委托人委托，代理办理法律公证。 6、对建设工程项目法律事务，委托人需要律师起草法律文件的，由承办律师起草法律文件。 7、代理与建设工程项目有关的诉讼、调解、仲裁、行政听证等法律事务。 8、代理或参与建设工程工程项目的商务谈判。 六、 工作流程 1、日常类法律事务的工作流程 (1) 接收委托人交办的法律事务 所有合同审查、出具法律文件等事务由项目律师团统一接收并建档编号，分配给承办律师办理。 (2) 审查、修改、起草出具法律文件 承办律师在接到待审法律文件或起草、出具法律文件的委托后，认真、细致的进行审查工作，避免文件涉及事项存在法律疏漏和偏差，抑或陷入法律误区或陷阱。简单文件在1个工作日内，重要文件在3个工作日内，特别复杂或重大文件在五个工作日内完成交办任务，交项目律师团集体审议通过，完成定稿。 (3) 归档、提交 完成并出具的法律文件副本由事务所归档，留存备查，正本编好后在规定时间内提交给委托人。 、非日常类法律事务工作流程 2 (1) 接收委托人交办的法律事务 对突发性事件或其他非日常性法律事务(如诉讼、仲裁、调解、行政听证、项目谈判)的处理，与日常类法律事务的处理应有所不同。对于突发性事件，律师应做出快速反应，综合分析各方面的信息，迅速收集和妥善保管证据材料，主动介入，凭专业知识和技能及时做出初步应急处理方案提交委托人，为协助委托人做出正确决策提供专业法律支持。对非日常类法律事务，要做好建档工作。 (2) 调查收集和妥善保存证据 证据调查收集要充分、彻底、全面。证据保管由专人负责，立卷存档，妥善保存。 (3) 分析案件，做出并提交法律解决方案 案件分析及其法律解决方案由工程项目律师团集体讨论决定，形成案件谈论会议纪要，由承办律师做出法律解决方案，并提交委托人决策。 (4) 修订法律解决方案 在依法处理的前提下，项目律师团根据委托人修改意愿修定法律解决方案。 (5) 实施法律修改意见 由承办律师负责，代理委托人按既定方案处理法律事务。 (6) 报告工作 由承办律师就法律事务处理的情况及时向委托人报告。 (7) 结案 案件办结后，案卷及时归档，留存备查，承办律师就结案情况向委托人汇报。 律师如何审查建设工程施工合同 核心提示: 建设工程施工合同是常见的合同审查，律师如何在合同签订时发挥作用，为当事人规避各项风险，具体要注意哪些事项呢,以下从签订合同的重要环节，如何审查合同，审查合同技巧 建设工程施工合同是常见的合同审查，律师如何在合同签订时发挥作用，为当事人规避各项风险，具体要注意哪些事项，有何技巧,以下从签订合同的重要环节方面做一一说明: 一、发包方资质等级及履约信用的审查。 作为建设方，确保在工程施工时或工程竣工后能得到工程款项，此时建设方对发包方主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，要将履约能力差、信誉低的合同主体予以排除。有的发包方并不是真正想把项目建设完工，而是想借工程名义骗取承包方的定金、保证金或预付款。因此，凡交纳工程定金、保证金或预付款的应采取防范措施以降低风险。要核实发包方是否存在，是否已落实工程后续资金，要求发包方提供财产抵押或第三人担保。 再有，要审查工程项目是否经依法批准的合法项目，如果项目不合法会导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法取得企业法人营业执照、相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格(如是法定代表人，要结合营业执照;如授权委托人，要审查授权委托书)，审查工程项目的手续是否完备。 二、施工图纸要仔细审核。 施工图纸是否符合业主的质量要求，是否符合国家的强制性标准，对该工程是否合法、工程是否能获得施工许可证有决定性的作用。实践中不排除因为设计的原因导致工程无法施工而被延误，甚至整个工程重新招标，从而损害施工单位的利益，因此在投标前施工单位应当认真研究。对招标文件施工单位也应当认真研读，因为一旦中标，招标文件、投标书都会成为施工合同的附件，对双方都有拘束力，如果不引起重视随随便便投标，合同履行过程中就可能追悔莫及。 三、尽量使用示范合同文本。 建设工程施工合同涉及面广，需要从多方面来约定当事人的权利和义务，因此建设部与国家工商总局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本，该示范文本一直以来成为建设领域的通用文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前应仔细阅读和准确理解“通用条款”，这一部分内容注明了合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，当事人应根据工程及双方具体情况，据实约定并填写“专用条款”的内容;当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。约定专用条款时要特别予以注意，要从约束对方当事人确保已方利益的角度来审查。 四、工程计价方式要明确。 工程计价要明确，以免在工程结算时出现争议。程计价方式一般为总价包干、单价包干、成本加酬金。那么，在工程计价时用何种方式呢,就总价包干方式，适用于技术不是很复杂、图纸已经很稳定、工期也不是很长的工程，也就是合同风险已经基本明了的工程。但是，对于复杂的工程，而且好多工程在施工时会有设计变更，工期长会出现材料价格波动多的情况，为了降低风险，最好不要选择总价包干。建设方一般要争取签可调价合同，在签订可调价的合同时，合同条款方面对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定，而材料方面的条款尤为重要，可约定为:“若建材价格在政府指导价上涨或下跌幅度超过3%(幅度由双方约定)，则甲乙双方应在该指导价公布后，主张价格调整的一方向另一方发出通知，按公布后的该建材指导价对原合同金额进行相应的追加或调减。可以主张调整价格以政府指导价公布后超过15天内有效，如超过该期限，则不可主张。” 五、授权手续要完备，工程施工人员名单及职责要明确。 作为建设方或者发包方，由于工程大，或者工程数量多，因此要办理授权手续。对于双方各自委派有人员，要向对方列出名单，明确职责和权限。特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员随意签字，或走出权限签字。 六、关于工期顺延的约定 工程施工由于受多方面的影响，因此工期顺延的约定是必须的，一般来说，工期可以顺延为以下几种:(1)发包方未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件;(2)发包方未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行;(3)工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行;(4)设计变更和工程量增加;(5)一周内非施工方原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时;(6)不可抗力;(7)专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。以上几种情形须经发包方或者监理单位确认，方可顺延工期。 七、工各进度款的约定。 对于工程进度款，通常是按月付款或按工程进度拨付。约定进度款支付时，有的直接约定按工程总造价的比例支付，对于发包方来说就存在一定的风险，因为此时可能会出现施工斡旋迟缓的情况。如果按工程进度预付，则手续比较复杂，容易出现争议。工程进度如何审核，应明确约定参加工程验收的单位、人员，采用的质量标准、验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法。 八、关于违约情形及违约责任条款的制订。 合同签订后，当事人双方都应当遵守，如有违约，违约方要承担法律责任。因此，在合同条款里面要签订明确的违约条款，明确什么情形属于违约，承担或减免违约责任的条件、方式、时间等写明，要具有可操作性，以利于执行。 签订建设工程施工合同应注意的几个问题 一、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。 目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。 有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有:《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》(试行)、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。 《协议书》中明文要求发包人和承包人，“依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公正和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。” 二、严格审查发包人资质等级及履约信用。 施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要 的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。 根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。 三、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。 “工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。 1、实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说:竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。 2、根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。 3、建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场身份证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。 四、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。 一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。 五、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系。 尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨? 六、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。 《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定代表人及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。 七、不可抗力要量化 施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为? 国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到 多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。 八、运用担保条件，降低风险系数。 在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。 除上八个方面外，签订合同时对材料设备采购、检验，施工现场安全管理，违约责任等条款也应充分重视，作出具体明确的约定。任何一份施工合同都难以做到十全十美，合同履行中还应根据实际情况需要及时签订补充协议、变更协议，调整各方权利义务。 建设工程施工合同签订和履行的法律风险防范 一、签订施工合同应重点把握的事项 建设工程施工，是建设项目在完成工程设计和施工招标后进行建筑产品生产之前的最后阶段，具有投资大、周期长、风险环节多、管理难度大的特点，签订及履行施工合同应引起施工企业格外重视，把握并处理好下列问题: 1、严格审查发包方资质等级及履约信用。 施工单位对发包方主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，为将来合同能够得到及时、正确地履行奠定一个良好的基础。施工方承包的项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法会导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法取得企业法人营业执照、相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。另外还应对发包方的履约信用进行审查，以降低风险。 2、认真审查施工图纸及招标文件，审慎提交投标文件。 施工图纸是否符合业主的质量要求，是否符合国家的强制性标准，对该工程是否合法、工程是否能获得施工许可证有决定性的作用。实践中不排除因为设计的原因导致工程无法施工而被延误，甚至整个工程重新招标，从而损害施工单位的利益，因此在投标前施工单位应当认真研究。对招标文件施工单位也应当认真研读，因为一旦中标，招标文件、投标书都会成为施工合同的附件，对双方都有拘束力，如果不引起重视随随便便投标，合同履行过程中就可能追悔莫及。 3、使用示范合同文本，并切实约定“专用条款”。 建设工程施工合同涉及面广，自拟合同文本难以全面约定当事人的权利义务，往往造成一些不必要的疏漏，因此建议使用国家示范文本。目前普遍采用建设部与国家工商总局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前应仔细阅读和准确理解“通用条款”，这一部分内容注明了合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，当事人应根据工程及双方具体情况，据实约定并填写“专用条款”的内容;当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。 4、恰当约定工程的计价方式。 常见的工程计价方式有三种，分别是总价包干、单价包干、成本加酬金。三种计价方式其实是有各自的适用特点的，不能不加考虑地随便选用。比如总价包干方式，适用于技术不是很复杂、图纸已经很稳定、工期也不是很长的工程，也就是合同风险已经基本明了的工程。但是，多数工程在施工过程中都会有设计变更、现场签证和材料差价的发生，所以明智地选择一般不约定“一次包死，不作调整”，但这仅是一种理想的状态，一般发包方都希望总价包干，而承包人都希望签可调价合同，到底签什么计价方式的合同，涉及到双方力量的平衡。如果选择可调价的合同，合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定。关于材料涨跌价差可约定为:“若任一种建材政府指导价上涨或下跌幅度超过5%(具体比例双方可协商)，则甲乙双方应在该指导价公布后十天内，按公布后的该建材指导价对原合同金额进行相应的追加或调减。” 5、明确约定进度款的支付条件和竣工结算程序。 一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同约定，引起争议，影响工程施工，应当约定清楚。合同中也应明确约定参加工程验收的单位、人员，采用的质量标准、验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。此外，合同还应约定具体的竣工结算程序。 6、具体约定工期顺延的情形和停工损失的计算方法。 合同一般约定发生以下情形，经发包方或者监理单位确认，工期可以相应顺延:(1)发包方未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件;(2)发包方未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行;(3)工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行;(4)设计变更和工程量增加;(5)一周内非施工方原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时;(6)不可抗力;(7)专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。同时，合同还应明确具体地约定非施工方原因发生停工时，施工方损失的计算方法，利于出现停工并发生损失争议时顺利向发包方索赔。 7、预防工程定金、保证金或预付款陷阱。 有的发包方并不是真正想把项目建设完工，而是想利用施工合同骗取承包方的定金、保证金或预付款。因此，凡交纳工程定金、保证金或预付款的应采取防范措施以降低风险。防范措施有以下一些:(1)核实发包方是否存在，过往的资信状况;(2)落实工程是否存在，是否办理合法报建手续;(3)发包方是否已落实工程后续资金(此点对垫资承包尤为重要，以防止垫付的资金被套牢);(4)要求发包方提供财产抵押或第三人担保;(5)尽可能进行公证，并对发包方收取的工程定金、保证金、预付款由公证机关制作赋于强制执行效力的债权文书。 8、明确监理工程师及双方管理人员的职责和权限。施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，往往因相关人员职责和权限不明确或不为对方所知，造成双方不必要的纠纷。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效 条件等约定清楚，防止无权人员随意签字。 9、详细约定违约情形及违约责任。 工程施工合同就是发包方与承包方之间的法律，双方必须严格遵守，一旦违约，就应承担相应的法律责任。但在实践中，很多工程承包合同无违约责任，或违约责任订得不全面、不具体，无法操作。没有违约责任的承包合同对双方缺乏约束力，失去了订立合同的意义。因此，必须将承担或减免违约责任的条件、方式、时间等写明，以便日后履行。 二、履行施工合同最常见的纠纷及其防范 建设工程合同的履行，归根结底就是三件事:工期、质量和价款，即工期要保证，质量要合格，价额要合理，这三点处理好了，就不会发生大的纠纷。 1、工期问题。 拖延工期的原因主要有:工地交付不合格，勘察不翔实导致地基处理复杂，施工中频繁变更设计，业主资金短缺工程款不到位致使施工方怠工、停工，有些大型工程还可能出现几个施工单位之间衔接、配合不顺畅，而延误工期。工期延误将带来一系列的问题。首当其冲的就是第三人责任。如果项目是商品住宅，就会涉及到向购房人交付的问题，推迟交房会产生一系列的索赔发生;如果是部分工程停工(比如土建工程)，就会影响后续工程的进行，会引发材料的品质变化，材料堆放的保管费用等等。此时施工方要开展以下工作:如果是施工方以外的原因导致施工无法进行，应及时向有关关联方发函，提醒其采取相应措施以减轻停工带来的损失;如果是因发包方未按期支付工程款等原因而主动停工，则需事先邀请律师共同分析停工是否是一个有力的措施，研究停工时享有的权利，决定停工后应分别向承包商发函提出复工条件，向上游、下游单位发函做好解释工作。 2、质量问题。 造成工程质量问题的原因很多，一般有以下几种: (1)设计缺陷引起的质量问题。工程设计是由发包方自己委托设计单位完成的，交由施工方执行，这就存在一个责任承担的问题。施工方应以图纸执行人的身份审核图纸，并且要从施工合理性和安全性的角度指出设计缺陷。 (2)施工作业本身的问题。施工作业本身的问题经常发生在隐蔽工程，如果事后发现就明显滞后了，这就要求施工方应将已经完成的隐蔽工程及时交付验收，确保隐蔽工程质检无误再进行下道工序。施工方不能忽视施工组织方案，应当针对具体工程的特点量身定做施工组织设计方案。 (3)质量保证体系。质量保证体系实际上是由一整套文件组成的。例如工地现场的材料管理体系，一些重点的、公共的工程或者对质量有特别要求的工程，需要双方共同选择一个中立实验室做材料检验工作。除了选择这个中立实验室之外还要注意送检方法，是在监理工程师的监督之下提取样品封存送检，还是由施工单位或者材料单位自己封存送检，再交给各方 面检验报告，这二者之间的差异非常大。所以，工地管理问题是一个严格而科学的问题，应把它纳入到质量保证体系中严格执行。此外，还有工程的验收、检验方法，在质量保证体系中也要作出规定。 3、价款问题。 价款纠纷实际上就是结算纠纷。在工地上经常会发生洽商、技术变更，但是有了洽商、变更不一定就会导致合同价款的改变。工程价款的结算必须要有证据的支持，证据的搜集要求工程双方在工地现场特别注意将技术签证转化为经济签证。在工程签证工作中应注意以下几方面的问题: (1)凡是发生工程设计变更，均必须由发包方书面告知施工方，方可组织实施。施工方无权擅自对原工程设计方案进行变更，否则发包方有权对设计变更调整的工作量不予认可并追究施工方的违约责任。 (2)施工方必须按照施工合同约定的时间，向发包方或监理单位提交已完工程量的报告并要求其签收。若发包方未能按期定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，则施工方可以停止施工，并由发包方承担违约责任。在因发包方原因造成停工时，施工方一定要在合同约定的时间内向发包方书面发函并说明停工理由。 (3)所有工期顺延均必须由施工方向发包方书面提出具体要求顺延的天数。施工方应在顺延工期情形发生后14天内，就延误的工期以书面形式向工程师提出报告。如果施工方仅仅是在函件中指出上述事实并提出要顺延工期，但并未明确提出顺延的天数，则工期仍无法顺延。在现实中，不少施工方确实曾经针对设计变更、甲供材不及时、甲方支付工程进度款不到位等情形向发包方或者监理单位提出了工期顺延的请求，但是并没有明确提出顺延的天数，这往往导致日后在诉讼过程中法院认定工期不应当顺延而判罚施工方承担高额逾期竣工违约金，致使施工方付出了沉重的代价，教训尤为深刻。 (4)发生合同价款调整的情形施工方应及时向发包方发函。施工方应在设计变更、政策性价款调整、工程造价管理机构的价格调整等发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包方。如果施工方没有在规定时间内书面通知发包方，则发包方有权不进行调整。 (5)工程完工后施工方应及时向发包方提交竣工验收报告并要求发包方签收。施工方应注意竣工验收备案表上载明的竣工时间应与实际竣工时间保持一致，以免在日后的诉讼中发生竣工时间约定不明的问题而对施工方不利。在工程竣工验收报告经发包方认可后28天(或者合同约定的其他时间)内，施工方应及时向发包方提交竣工结算报告，发包方拒绝签收竣工结算报告的，施工方可以采取公证送达的方式提交。施工方如果未能在约定时间内向发包方提交完整的竣工结算报告，经发包方催促后14天内仍未能提供，则发包方有权根据已有资料自行进行审查，责任由施工方自负。 4、慎重签订补充协议或会议纪要。补充协议或会议纪要是施工合同的组成部分，个别协议或纪要甚至对工期、质量标准、付款方式、结算方式、违约条款等合同条款进行了重大修订，有时候往往就是凭一份关键的补充协议或会议纪要而导致案件胜诉或败诉，十分重要。如果在施工过程中需要与发包方达成补充协议、会议纪要或者应发包方要求出具书面承诺函时， 应严格按照施工方内部的合同评审程序进行合同审核，及时将有关函件在签字盖章前送交施工方总部各部门进行审查，并报施工方高层领导同意，从而最大限度规避公司经营风险。 5、注重法律文件的有效送达。 一旦合作的双方发生纠纷，任何一个细节都可能成为主张权利的障碍。看一家企业的管理水平，首先要看企业在履行合同过程中的签证意识，尤其是送达的管理。可能一些施工企业提交了很多工程量报告、停工通知等等，但只是交给了发包方，自己手上没有留存提交了这些法律文件的证据，一旦对方不承认收到，施工方就傻眼了。为了防范这一风险,可以采取以下的做法:(1)所有提交给发包方、监理方的法律文书均一式两份，一份交送达对方，另一份要求对方的有权签认人签字后留己方保存;(2)如果对方不愿意签字，可以采用EMS邮寄送达的方式，在备注中写清楚邮寄资料的包含主要内容的文件摘要;(3)邮寄不能送达时或者比较重要的文件可以采用公证送达的方式。没有有效的送达就没有充分的权利，有效送达法律文书应当成为施工管理的重要内容。 如何签好建设工程施工合同 建设工程施工合同是规范、调整发包方、承包方权利义务关系的重要法律文件，是合同当事人索赔以及反索赔的依据，能否正确的签订、履行合同，直接影响到合同当事人的切身利益。而与建设工程施工合同相关的法律法规林林总总，有法律，如《合同法》、《建筑法》、《招标投标法》;有司法解释，如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律总是的解释》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》;有部门规章，如《建筑业劳务分包业资质标准》等等，要在如此复杂的法律体系下签好建设工程施工合同，作为律师就必须全面了解相关法律法规，深刻理解立法本意，站在委托人的角度去设计、审查合同条款。本文立足于房地产开发企业的实际需求，在法律的框架下对如何签好建设工程施工合同作出探讨。 一、在法律规定了“以送审价结算”的情况下，结算条款应如何约定。 关于“送审价结算”的规定，最早出现于2001年建设部颁布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》，其中第十六条明确规定:发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可认为约定期限均为28天。此《管理办法》开“送审价结算”之先河，且不以当事人的约定为适用前提。 2005年1月1日《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定:当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。此司法解释从更高的立法层次上为“送审价结算”提供了法律依据，但强调当事人的事先约定。如果没有事先的约定，则不能援引“送审价结算”的相关规定。 2006年4月25日，最高人民法院《关于发包人收到承包人竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，是否视为认可竣工结算文件的复函》。该复函认为“建设部制定的建设工程施工合同格式文本中的通用条款第33条第3款的规定，不能简单地推论出，双方当事人具有发包人收到竣工结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包人提交的竣工结算文件的一致 意思表示，承包人提交的竣工结算文件不能作为工程款结算的依据”。该司法解释明确规定了当事人有效约定的要件，即必须就“送审价结算”做出明确约定方为有效。 结合上述法律法规，作为房地产开发企业，在签订建设工程施工合同中，应从以下几个方面加以把握: 一)从总体上避免在特别条款中就“以送审价结算”作出约定。 在承包方不坚持的情况下，可以考虑不在特别条款中就“以送审价结算”作出约定。因为依据最新的司法解释，承包方仅依据建设工程施工合同中通用条款的约定，是不能主张“送审价结算”的。 二)明确约定送达方式。 如何认定发包方收到了竣工结算文件，是争论的事实焦点。因此在合同附加条款中要对何为“收到”作出明确约定，如就送达方式，签收人，送达时间等作出约定，认定“收到”的条件越严，对发包方越有利。从而避免承包方以信函投递或交由其他业务人员签收的方式，形成发包方已经签收的事实。 三)明确约定审查期限。 现行的司法解释中所提的28天审查期限，是在双方当事人就审查期限没有明显约定的情况下所作的硬性规定。依据“约定大于法定”的原则，如果双方当事人在特别条款中就审查期限作出了明确约定，即使大于28天，也是有效的。 四)明确约定竣工结算文件的内容。 应该明确约定竣工结算文件的内容，确定完全竣工结算文件的标准。以便在承包方提交的竣工结算文件不完备的情况下，得以对抗其结算工程价款的请求。