长沙县星沙商业乐园商业策划书

长沙县星沙商业乐园商业策划书 www.fdcsky.cn “星沙商业乐园”商业策划书 星 沙 商 业 乐 园 商 业 策 划 报 告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 1、 项目规模简要及本的目的 1,1规模概述 星沙商业乐园项目由兆佳,香港,有限公司,湖南兆佳实业有限责 任公司投资,由湖南兆佳房地产开发有限公司开发,占地面积93.4 亩,建筑面积47689平方米。位于长沙县星沙经济技术开发区内, 城区主干道开元路和星沙路的交汇处,地理位臵优越。项目建筑施 工进度已于9月25日整体封顶,目前进入装修阶段。 星沙商业乐园作为星沙第一个整体品牌优势,规模化经营平台的复 合型商业项目,将整合周边经营商户的各种经营业态,形成良性互 动的成熟商业模式,彻底改变星沙现有经营内容单一、营业额低、 比较分散、商户信誉不好的局面。其商业发展形势和升值潜力被普星 沙遍看好。 商 业星沙商业乐园建筑风格上采取围合式布局,西班牙式建筑风格与传乐 园 统商业建筑手法相结合,按功能划分A、B、C、D四区,共四层,C、商 业 策D区为三层,,一层面积15069.98平方米,二层面积15047.19平划 报方米,三层面积11438.46平方米,四层面积6299.5平方米,层顶告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 面积247.37平方米。其中一、二层为独立商铺,以经营品牌服饰为 主体,兼营儿童商业乐园、休闲、娱乐等项目,上、下层连体商铺 49间,单层商铺342间。三、四层规划为商场、办公、金融、餐饮、 会务中心、康体中心等投资项目招商,顶层屋面为花园式屋面。 1,2本策划书的目的 结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析,整合本 项目现有资源特征,采用先进、科学的招商策略,组织专业的招商 人员,制定相应的商业计划。从而达到“快速”、“高效”、“低投入” 的效果,使整个项目的招商工作取得圆满成功。 2、 项目分析 2,1项目硬件缺点分析 星2,1,1现状,在11月底A、B栋外立面和兆佳广场出来,工程沙 商进度相对拖后,影响了招商和销售的进行, 业 乐 2,1,2缺乏大板块的营业空间,大型商家进驻在选择铺面上出现较大园 商 困难,可选择性不强, 业 策 划2,1,3物流系统不完善,没有提供大型货物电梯,对3、4楼客户货报 告 物的存放、移动存在一定的影响, , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2,1,4三、四楼铺面划分不合理,A栋三、四楼铺面密度过大,B栋 三、四楼共只有6个铺面, 2,1,5项目之前的销售单位过于分散,不利于整体招商, 2,1,6停车场离A区等商业区距离较远, 2,2项目软件市场分析 2,2,1价格偏高,目前星沙区域市场周边同性质商用物业价格在 3000-6200元/平方米不等,星沙商业乐园在同类别产品中因为其 品牌优势和规模化经营平台策略,以及地理位臵较好、户型面积合 理、且控制好套价,所以更有市场竞争力。但是目前均价已经是星 沙市场最高水平,比较项目周边铺面价格,存在价格偏高、专业租 户承受能力有限的问题, 2,2,2客户持观望态度,目前星沙的传统商业主要还是集中在板 仓路的两侧二、三、四区为主,部分潜在客户对星沙商业乐园的商 业发展前景存在持币观望态度,部分低价的商铺具有一定的吸引星 性, 沙 商 业2,2,3商业氛围不足,从近期市场态势看,本地块目前的商业氛乐 园围尚不成熟,尚无法达到一般商业步行街“先有市、后做场”的理商 业想态势。星沙的先天商业氛围不浓厚对项目人气的聚集、商业氛围策 划 的营造形成阻力。 报 告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2,2,4主要体现在项目的销售策略上,前期的销售与后续的三、四 楼定位与招商完全脱节,缺乏项目的整体性,项目的整体风格定位 很难得到实现。按照商用物业的运作程序,项目招商工作理应提前 进行,而目前的销售工作在这方面没有涉及。 2,2,5物业管理系统尚未确定,商家入驻信心不够。 2,3针对不足现状如何转换包装,改良为优势 2,3,1必须加快工程进度,在11月底之前完成兆佳广场和水晶 广场,为项目开展招商活动提供现场场地,使客户有直观的感官刺 激。 2,3,2在不改变价格的前提下,突出项目的特点,使客户感觉到物 有所值。同时通过多种付款方式,提供一定折扣,适当减免租金和 物业管理费,争取政府更大的税费减免力度等措施来刺激客户前来 购买或租赁铺面。 2,3,3宣传造势,针对持观望态度的客户,则必须加强造势,使星 之体会到星沙商业乐园的销售及招商十分火爆,产生一种紧迫感,沙 商 业从而促使其购买. 乐 园2,3,4通过宣传和与客户直接沟通,使其明白星沙商业乐园通过两商 业年的市场培育,完全可以成为成熟商业,具有巨大投资回报。 策 划 2,3,5工程设计改进,针对工程设计上的不足,使进场经营的商报 告 户产生不便,完全可以由工程部进行改造,例如电梯,从而使商户 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 的经营更加便利。 2,4项目的优势分析 2,4,1城市发展中的优势地段 分析星沙目前的商业模式,大多是作坊式和家庭式的零散经营,稍 有规模的商区又往往经营内容、形式单调,加之客源分散,没有形 成集中的商区商圈。现在的“星沙商业乐园”本身即处于未来城市 发展的主干道星沙大道和开元大道的交汇处,同时紧邻政府职能部 门的办公区域,县委与区委办公大楼与该项目隔街相望,该区域必 然成为未来城市经济文化的中心。所以,从规划前景看,本地块处 于集政治、文化、经济三位一体的中心区域,发展前景不可限量。 2,4,2规模经营的商业中心优势平台 星沙商业乐园在星沙属于最早的、规模最大、经营方式新颖独特的 商业平台,项目以多元化商业格局和完善的商业配套进行规划,集 购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商务于一体。项目属政府星 重点扶持的创新复合型商业地产,有效的填补了星沙在这方面商业沙 商 业项目的市场空白,具有市场稀缺性。 乐 园2,4,3项目具有较高的品牌认识度 商 业在经过项目前期的包装策划与大力宣传推广,项目已树立良好的品策 划 牌形象,具有较高的品牌认识度。 报 告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 2,4,4政府的优惠扶持政策 政府在工商、税务、城管、水电等几个方面均给予星沙商业乐园在 政策上的大力扶持。 2,4,5发展优势, 长沙正处于城市“西引东扩”的扩张阶段,“长株潭一体化”的提 出明长沙必须向四周扩展的决心。块所在的长沙县为“潇湘第一 县”,人均GDP远高于其他县市及长沙市。板块处于国家级长沙 经济技术开发区,产业结构涉及电子信息、新型材料、生物工程、 光机电一体化等高科技产业,汇集伊莱克丝、LG曙光、泰国正大集 团、可口可乐、远大空调、三一重工、长海视听、力元新材、维用 长城、华天铝业、金沙利印刷、杭州娃哈哈、光南摩托、长丰猎豹、 北汽福田等一大批中外著名企业集团,工业经济发展强势上升,潜 力巨大,另外高新技术产业迅速增长的同时,也带动了传统乡镇企 业的发展。而临近正规划建设中的中南最大的汽车交易广场、已汇 聚人气和产业中心的湖南省广播电视中心等,都直接带动给区域的 经济发展。 星 沙 商 业 乐 园 3、 市场定位调整 商 业 策 划 3,1针对上述分析结果,调整市场定位 报 告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 3,1,1经营定位 A栋1、2层内街 ,A121—A141、A201—A219,——女人世界 经营种类包括,少淑女装、淑女装、上班女性装、大型女性品牌服 饰。重视剪裁与设计的各种品牌,服饰上从适合粉领族利落的套装、 品质上多以强调女性特征的品牌作为主打。风格上也趋向以干净利 落、温柔幽雅、简洁大方为主,强调都会女子崇尚流行时尚的特征。 A栋1、2层外街,A101—A120, 经营种类包括,文化用品、婚纱摄影、精品饰物、家用电器、面包 糕点,网罗现在市场流行的品牌,以整齐、实用、简洁大方为主。 A栋3、4层,A301—A321、 A401—A421, 办公招商,各品牌在长办事处、美容护肤中心、写字间、复印社。 B 栋1、2层内街 ,B129—B155、B201—B228,——男人世界 经营种类包括,男士品牌服饰、绅士休闲服饰、皮鞋、箱包 网罗来自世界各地的时尚流行品牌,服饰上要求适合简洁、庄严、星 沙利落的西服与各式配件。 商 业B 栋1、2层外街,B101—B127,——通讯一条街 乐 园 经营种类包括,各种手机、电话以及与之配套的通讯设备,形成通商 业 策讯用品一条街。 划 报B栋3、4层,B301—A303、 B401—A403,——美食街 告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 经营种类包括,大型酒楼、各种特色食品店。 C栋1、2层临商业秀广场区,C144—C173、C257—C274, 经营种类包括,复合式新潮名品、少男少女休闲服饰品牌、运动专 卖店 专为年轻一族群提供的休闲购物区。以青少年所喜爱的服饰品牌为 主,网罗优雅、校园、休闲等风格,不论男女都可以找到符合自己 属性的服装与各式配件。 C栋1、2层临水晶广场区 ,C113—C143、C174—C184、C213—C244、C275—C285, 经营种类包括,名表廊、金银手首饰、眼镜、工艺品、家居用品、 床上用品、饰物精品、影音器材等。强调创造自我个性生活精神, 提供多样化生活用品,从个人健康、礼品文具到居家布臵、休闲生 活,其中包括巧思精心设计的商品,不仅造型可爱也为现代人带来 更大的方便性。 C栋1、2层临木街区,C101—C112、C201—C212, 经营种类包括,女士风采、内衣、针织、女鞋、化妆品 星 沙内在、外在、擦用的各种生活用品,爱美的女人都可以在这里找到。商 业从内衣、生活用品、日常保养、护肤品等,任何可以疼爱自己的精乐 园 致用品应用尽有。该区主题也以女性自觉为取向,专为女性设计,商 业 策舒适宽敞的楼面空间,全以女性观点出发。 划 报C栋3层,C301—C314,——休闲娱乐中心 告 , www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 经营种类包括,一家大型超市、各种酒吧、茶室、桌球室、歌舞厅、 卡啦Ok厅,使之成为时尚休闲中心。 D栋1、2层临水晶广场区 ,D101—D117、D201—217,——儿童乐园 经营种类包括,婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场 专为儿童用品设立,让购物娱乐为一体。 D栋1、2层临酒店区,D118—D135、D218—D234, 经营种类包括,美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、鲜花店等 针对酒店的客户群,完善其配套设施。 D栋3层,D301—D315, 书店、各种运动服装、体育器材及用品专卖店、音像制品 针对消费者的精神生活需求,提供服务。 3,1,2 消费者定位 星沙商业乐园的消费者主要为具有较高消费能力的政府职员,当地 居民以及企业员工。消费辐射商圈将由三个层面构成, 星 沙第一层,商圈核心层面,以星沙大道与开元大道交汇处为商圈辐射商 业节点,以星沙商业乐园为中心,联合通程商业广场、星沙乐 园 商业步行街形成核心层面。 商 业 策第二层,商圈次核心层面,以第一层面向周边住宅及传统商业市场划 报延伸,以楚天家园、欣安小区、领秀星城等中高档住宅区告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 的临街商铺为主形成次核心层面。 第三层,商圈辐射层面,通过前面两层的辐射效应,对以核心商圈 为圆点的1.5公里半径范围内的商业层面。 3,1,3根据实体经营输出营销定位新方案 使星沙商业乐园成为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的复合 型商业地产。 3,2针对定位通过会议论证可行性 3,2,1从经营方面来说,目前星沙经营商户经营业种以及经营业 态尚未形成规模效应。现有商铺主要面向社区,经营内容单一,营 业额低,比较分散,商户信誉不高,处于城镇商业发展阶段,现有 商业模式与星沙工业发展快,经济增长速度猛的发展势头不相匹 配。星沙商业乐园的出台将作为星沙经济开发区城市发展的一项重 要配套。填补了这一商业空白。 星 沙 3,2,2从管理来说,通过新的定位,可以使星沙商业乐园成为一商 业个业态先进的复合型商业,建立起“一站式购物享受”的商业服务乐 园 模式,能有效引导消费,使商家高效经营。 商 业 策3,2,3从消费的可行性看,新的定位能充分满足老中青包括儿童划 报在内的各年龄阶层消费群的各种消费需求。 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 3,2,4从销售方面看,新的定位扩大了星沙商业乐园原有的目标 客户群,使之面对更多的商家,从而创造出更多的销售商机。,后 续营销思路作为附件附后, 3,3输出准确定位结果 星沙商业乐园是一个集精品百货、综合超市、休闲购物、旅游观光、 商旅酒店、餐饮娱乐于一体的大型商业乐园项目. 4、 项目改进建议 4,1硬件,工程,改造建议 4,1,1因为在以后招商活动中,将会引进大型超市等一些大型项目,星 沙 必须加装大型货运电梯,以解决商品进场难问题。 商 业 乐4,1,2必须建立完善的仓储配套设施。 园 商4,1,3建议在A栋临外街铺面处增设停车位。 业 策 划 报 4,2软件,包装,改进建议 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 4,2. 1增加售楼部商业气氛,售楼部内部包装应配合下阶段招商 活动,在大厅建立引进的品牌商家展示,以促进招商活动开展。 4,2,2卖场包装,标旗上的内容也要有相应的关于招商的内容。 4,2,3销售人员在接待客户时也要注意现场销售与招商结合。 4,2,4整体推广上加大招商的宣传力度,连续推出招商广告加强轰 炸强度。 4,2,5制作招商手册、星沙商业乐园品牌商家联盟手册。 5、 招商策略及方式 5,1招商策略 星 5,1,1 产品策略 沙 商 业对空间的合理划分和布局,根据客户的需求采取“因需定制”策略,乐 园对产品进行差异化功能定位,限制同一经营品牌的数量,避免恶性商 业的同质化竞争。 策 划 5,1,2品牌策略 报 告 注重品牌效应,通过招入一些大的知名品牌商家来提高星沙商业乐 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 园的整体品味,从而带动和吸引更多的商家入驻星沙商业乐园。 5,1,3价格策略 建议给予适当的租金,并对价格进行调整修正,试探市场能接受的 租金区域,采用灵活多样的付款及租赁方式,提高商家的投资热情。 5,1,4广告策略 在后期将通过媒体广告、公关活动相结合的方式开展招商活动,广 告必须有一个较长的投放周期,保持其连续性以扩大影响范围,每 期广告必须设定一个主要诉求点,形成完整体系,以提高商家投资 热情,坚定信心。 5,2招商方式 5,2,1人员招商 在所有的招商方式中,人员招商是最直接面对客户,影响最深、效 果最好的一种招商方式。招商人员通过打电话、上门拜访、写信等星 沙 方式可以与客户建立最直接的联系,把有关信息传送给顾客,并及商 业 乐时反馈回公司,使公司能及时根据客户需求制定出更加有效的招商园 商方案和措施 业 策5,2,2广告招商 划 报 通过报纸电视等方式,招商信息可以最迅速的传播给最广泛的目标告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 群体,从而带动招商进程,为招商活动吸纳人气。 5,2,3活动招商 公司可以通过举行招商新闻发布会,品牌商家招募活动、参加冬季 房交会,举行签约酒会等活动进行造势,扩大星沙商业乐园在行业 内的影响力和知名度,最大限度吸引商家投资、入驻。,详表作为附 件, 6、 招商工作安排 6,1招商工具准备及要求 星 沙 6,1,1 招商工具准备及要求 商 业A、 标旗、招商手册、品牌联盟手册以及各种邀请函, 乐 园 B、 已成交客户放租情况的摸底调查, 商 业 策C、 现有商家资源的整理, 划 报D、 进一步挖掘商家资源。 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 以上工具必须完整全面,具有极强的针对性和信息量。在招商活动 开展之前,准备好。 6,1,2 招商人员的组织及 通过10月份的招聘,为招商部吸收新鲜血液,同时申请由广州总公 司派遣招商顾问来长指导工作,以及对新员工进行培训。 6,1,3 招商媒体的支持及预算 通过在潇湘晨报、长沙晚报、湖南卫视、湖南经视投放广告和连续 报道,来推动招商活动的开展,初步预算为40万元,具体计划后续 提供,。 6,1,4招商工作的具体开展及工作要求 A,城运会期间在赛场悬挂大幅广告,策划部要与城运会紧密联系, 保证招商广告及时到位。 B,10月底开始在潇湘晨报、长沙晚报上投放招商广告,要求保证 其连续性。 C,10月底在报纸广告投放之后,马上通过招商人员开始派发招商 手册、品牌联盟手册以及邀请函。要求必须在10月30日前准星 沙备好以上招商工具。 商 业D,冬季房交会前一周召开招商新闻发布会。 乐 园 E,冬秀房交会。要求在房交会前一周,策划部必须落实展位,完成商 业 策参加展览的各种资料及物料准备。招商部落实金源大酒店场地租划 报用事宜。 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn F,在12月上旬举办签约酒会,要求做好活动策划,准备好各种物 料。 7、 租售互动的意义 7,1销售现状的综合分析 星 沙 商 7, 1,1目前销售现状 业 乐 项目第一阶段的销售范围,A、B、C、D栋的一、二层。 园 商 销售进度列表,,截至2003年9月20日, 业 策 划 报 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 楼 层 一层 二层 合计 项 目 总户数 218 173 391 可售户数 191 173 364 已售户数 99 119 218 所占比例 51.53 68.79 59.89 余房户数 92 54 146 7,1,2原销售体系存在的问题, A.销售基本上以“坐销”的形式,销售局面上比较被动,对主要竞 争对手未能及时采取相应的拦截措施,使得部分客源流失。 B.销售节奏控制不明显,未能及时进行销售策略调整。 C.在整体销售状态上过散,对以后的项目整体经营埋下祸根。 D.前期的销售与后期的三、四楼招商完全脱节,不利于销售的延续 性发展,也无法对后续销售形成一个拉动效应,相反将会形成疲 软的市场反应。 星 沙E.项目的销售进度未能根据项目的工程进度进行相应策略调整。 商 业 乐 园 商 业7,2以租带售经营模式的探讨建议 策 划 报 告现阶段三、四楼铺面的销售存在较大困难,建议采取“先租后买、 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 买断经营”的推广模式,引进知名品牌入驻,有利于吸引更多其它 品牌的进驻,加强投资者的信心,从而带动人气,推动销售进程。 建议把客户分为五类, 第一类,餐饮场所——包括各种大型酒楼酒家 第二类,休闲娱乐场所——包括健身中心 第三类,名牌店——在行业内有品牌优势 第四类,办公用房——租用面积超过200平方米 第五类,一般商铺——租用面积在60平方米以下,零散经营 租金及物业管理费, 第一类客户,预交半年租金,第一年,租金20元/平方米。月, 免物业管理费,客户土建装修标准达到15万,则加免全 年租金,第二年,租金25元/平方米。月,物业管理费2 元/平方米。月,第三年,租金30元/平方米。月,物业 管理费业主与物业管理公司自定,第四年,租金40元/ 平方米。月,物业管理费业主与物业管理公司自定。 第二类客户,预交半年租金,租金20元/平方米。月,免物业管星 沙理费,第二年,租金25元/平方米。月,物业管理费2商 业元/平方米。月,第三年,租金35元/平方米。月,物业乐 园 管理费业主与物业管理公司自定。 商 业 策第三类客户,作为合作伙伴由对方提供租金条件,我们视情况而划 报定,物业管理费2元/平方米。 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第四类客户,预交半年租金,租金10元/平方米。月,免物业管 理费,第二年,租金15元/平方米。月,物业管理费2 元/平方米。月,第三年,租金20元/平方米。月,物业 管理费业主与物业管理公司自定。 第五类客户,预交半年租金,第一年租金10元/平方米。月,免 物业管理费,第二年,租金15元/平方米。月,物业管 理费2元/平方米。月,第三年,租金20元/平方米。月, 物业管理费业主与物业管理公司自定。 8、 物业管理及相关工作的准备 8,1物业管理的建议方案 8,1,1引进具有丰富商业物业管理、经营经验的知名的物业管理公 司,为商户提供全方位的呵护服务。 8,1,2建立弱电系统、给排水系统、消防给水系统、报警与联动控星 沙制系统、智能化系统,确保星沙商业乐园全方位地为经营户提供商 业优质服务。 乐 园 8,1,3成立《星沙商业乐园品牌商家联盟》,全方位整合商家资源,商 业 策出谋划策,力争在短时间内形成多赢的优良局面。 划 报8,1,4星沙商业乐园的广告管理也将由物业管理公司统一审核,统告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 一包装,做到管理有序,充分强调整体性与形象性的原则,使之 与星沙商业乐园的环境互相协调。 8,1,5成立公司、物业处经理、领班三级督查网络和业余督查员队 伍,进行监控和管理状态调整。 8, 2物业管理对销售招商的意义 8,2,1物业管理公司可以经常通过举办一些商业活动,活跃商业氛 围,汇聚人气, 8,2,2通过物业公司的精心管理可以给商家营造出一个安全、舒适 的经营环境, 8,2,3优秀的物业管理可以给经营者可以给经营者出谋划策,节约 能源,降低经营成本,提供全方位的呵护服务。 而这些对经营投资者来说是具有极大现实意义和诱惑力的,更能坚 定他们投资这一项目的信心。有了这些,销售招商活动才能顺利开星 沙展,取得更大的成果。 商 业 乐 园 商 业 策 划 报长沙中城臵地房地产策划有限公司 告 ,, www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 星沙商业乐园项目部 2003年10月20日 《2010房地产营销策划大全》 内容简介: 一、包含本站六大版块内容:研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、41个细分栏目全部在内:市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战(开发商、代理商、广告公司):世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市(覆盖全国绝大部分地区):北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式:WORD、PPT、PDF、EXCEL、JPG、PSD、CDR、AI全套容量:600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出2009年以及2010年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系QQ1323556639验证～ www.tuanyuan.tv 星 沙 <名企案例2010年09月更新>《自在广告2010年01月南昌万科?青山湖整合推广方案及创意表现》--155页 ppt 商 <名企案例2010年09月更新>《仲量联行2010年2月天津泰安道项目定位报告》--299页 pdf 业 <名企案例2010年09月更新>《世联2010年联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议》--163页 ppt 乐 园<名企案例2010年09月更新>《世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告》--24页 ppt 商<名企案例2010年09月更新>《2010年青铜骑士内参(公关媒介部7月份综合报告)》--103页 ppt 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