无锡地区房价上涨问题的经济学分析

无锡地区房价上涨问的经济学分析 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 无锡地区房价上涨的经济学分析 (一)引论 近几年，特别是2010年无锡地区的房价为什么这样高，舆论上大部分人都指责房地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商家牟取暴利，我们组认为这样的看法是有偏颇的。下面我们组将从经济学的角度对这个问题进行分析。 (二)房价上涨的原因 1.从供给和需求角度看，目前无锡房地产市场仍处于有效供给相对偏少、购房需求旺盛的局面。 目前锡城房地产开发企业90%以上为外来资本和民营资本，房价更多地体现为市场经济行为，政府要通过行政手段来调控房价较难。市建设局开发处负责人说。房价上涨，决定性因素还是供需关系。购房需求旺盛由两大因素引起。一是资本流动性过剩。改革开放后，老百姓口袋鼓了，我市银行居民储蓄存款额近2000亿元，按40%的按揭贷款额度计算，如果有1000亿元拿出来用于购房，可用于买房的资金达2500亿元。而近几年无锡平均每年商品房销售面积400万平方米左右，按每平米价格5000元计算，一年购房资金只需200亿元左右。再加上目前投资渠道单一，在股市波动、投资收益不稳定，其他投资手续又烦琐等情况下，许多百姓会把钱投入风险相对较小、投资效益相对稳定的房市。于是出现了开发商房子还在建造、百姓就想方设法要买的局面。其二，城市化进程的提高。我国城市化进程每年以一二个百分点提升，我市城市化率目前已超过70%，目前市区人口200万，每年新进外来人员二三万人，这部分人基本属于购房生力军，再加上城市改造中的拆迁户等，购房需求进一步加大。 而我市商品房有效供给偏少。土地不可能无限止供应，我市近几年虽然土地供应量较大，但由于拆迁等原因，商品房实际开工建设面积较少，如2005年我市土地出让600多万平米，而2006年我市商品房新开工建设面积600万平米，按容积率1.5计算，当年新建商品房用地才近400万平米。再加上一些开发商捂盘惜售、推迟开发建设进度等行为，人为造成商品房供应不足。 同时，近几年商品住房的品质、建造标准提高，土地成本提高，随着节能要求的落实、水电气等价格提高，建安成本提高，也客观上推动了商品房价格辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 上升。 2.政府方面 拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高 3.其它原因 ?(一些开发商制造房屋畅销假象，将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛;还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。 ?(随着地铁开工，交通变得越发便利，因此，地铁沿线的房价也不断攀升。 (三)房价上涨的影响 1.由于商品房价格的不断攀升，许多购房者把目光转向了二手房，二手房价格也开始上涨，同时，出租房的租价也搭上了商品房涨价的顺风车，也开始涨价。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 2.商品房房价的上涨会制约居民储蓄和其它消费的增长。 由于房价过快上升推动居民居住支出的增加，制约了与消费相对应的储蓄的增加，以及居民其它消费的增长。特别是二手房的涨价，会让相当一部分年青人拿出超过自己收入的一大半，甚至负债累累，投入到房子上，同时，也会减少自己在其他方面的开销。 3.一个城市房价过度上涨，将导致短期内失去经济活力，这对房地产业的发展极为不利。高房价不仅在一定程度上影响着一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。只有房价与当地居民收入相匹配，经济才能健康发展。 4.使贫富悬殊极大分化，有产者更富有而无产者更贫穷，是分配的严重不公，对中产阶级的扩大， 社会稳定是极大的隐患。 5.使年轻人无力独立谋生，助长啃老族，不利于他们事业起步，在未来人口增长放慢时房价可能长期低迷，埋下经济危机的隐患。 (四)我们的建议 1. 加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,。住房保障问题是一个关系国计民生和社会稳定的重大问题.对于土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力;另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，降低房价。 2. 降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度. 3. ,严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。加大对保障性住房、限价房用地储备力度，优先保证其土地供应;对基础设施和配套设施不完善，待建、在建项目集中的地区，适度从紧商品住房项目的土地供应。 4. ,完善房地产市场服务和监管体系，规范市场秩序，维护购房者权益。进一步规范和发展二手房、租赁房市场，形成多样化的住房供应和消费模式，促进房地产业稳定健康发展。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。