公益律师帮忙成立业主大会不再难

公益律师帮忙成立业主大会不再难 平安社区 公益律师帮忙 成立业主再难 文/刘杨 北京市朝阳区八里庄街道西里社区 晨曦园小区是1999年建成的楼盘,目 前共有224户业主人住.由于法律,法 规不健全以及业主意识等客观原因,直 至2010年8月中旬,晨曦园的业主代 表才向八里庄街道递交了成立首次业主 大会的书面申请.街道接到申请后,立 即着手审查小区规划图,物业区域划分 资料,业主清册等材料,并与朝阳区物 业科沟通联系相关事宜,认为晨曦园小 区已经具备成立业主大会的法律条件. 但在审查的过程中街道发现,晨曦园小 区存在着以下5个实际困难,这些问题 会直接影响到业主大会的成立:一是小 区开发商撤出已有l0年多,再次介入 业主大会事宜,其积极性和主动性相对 欠缺.二是小区未结束前期物业管理, 物业公司没有与小区业主签订服务合 同.三是业主的法律意识淡薄,只讲权 利的实体合法性,忽略程序的合法性. 四是涉及业主大会成立的法律法规相对 较多,如2008年出台的北京市54号文 38(《社区》2011-7上 件,2009年出台的住房城乡建设部的 274号文件,以及2010年l0月1日北 京市219号文件和739号文件等.上述 法规间有冲突,法条可操作性差. 如,三套法规中规定的成立首次业主大 会筹备组的人员结构不同,各种文件公 示的期限不统一等问题.五是业主与物 业公司的矛盾尖锐,仅2010年9月到 10月间,街道已经接到业主投诉该物 业公司10余次之多. 基于以上基本情况,八里庄街道工 委,办事处想方设法理顺,平抑各方关 系,并且指导各方根据北京市219号文件 和739号文件,成立了由筹备组组长, 建设方和业主代表三方人员构成的筹备 组.筹备组组长由八里庄街道社会建设 协调委员会成员单位——北京蓝鹏律师 事务所的公益律师担任,这样就形成了 街道指导方把控宏观方向,筹备组长把 握法规要求,建设方与业主代表操作具 体事宜的良好合作关系,平衡了各方权 益.历经3个月的筹备工作,2011年 3月12日,晨曦园小区召开了首次业 主大会,会议通过了(《北京市朝阳区晨 曦园物业小区业主公约》((北京市朝阳 区晨曦园物业小区业主大会议事规则》, 并选举产生了5名业委会委员.晨曦园 小区首届业主大会筹备组采取书面征求 意见的形式,共发放和送达选票167张, 实收有效选票156张,代表投票权数 18973.56平方米,超过全体业主所持 票权数的1/2,会议有效,依据有关规 定,经专有部分占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意, 符合北京市739号等相关文件要求. 总结此次业主大会成立的经验,主 要有三个方面: 一 ,政府把握方向,确保业主大会 理性发展 街道在甄选业主大会筹备组人选的 工作中,提出了"八原则",一是党群 结合原则,筹备组成员要有党员,要有 群众,这样可以利用党员的先进性弓}领 群众开展筹备工作,条件成熟后成立小 组,将党的战斗堡垒作用延伸到社会组 织工作之中;二是模范履行义务原则, 筹备组成员要模范履行业主义务,在工 作中起到表率作用,三是社会公益陛原 则,业主大会是维护业主利益的公益性 组织,筹备组成员应具备为公众眼务的公 益眭,不能掺杂私利于其中;四是利益广 泛l原则,成员要代表小匿有业主利益; 五是自荐与推荐相结合厉-贝0,通过业主自 荐和联名推荐产生成员,同时规定业主联 名推荐方式优于自荐方式;六是利益结合 原则,将业主利益与开发商,物业公司的 利益综合考虑,充分调动开发商与物业公 司参与小区共驻共建的积极性,鼓励他们 支持业主大会成立工作;七是楼层分布原 则,以楼与层为选区,产生业主代表参力tl 筹备组,将利益的广泛陛最=大化;八是同 一 单位原则,鉴于八里庄地区原为国棉 纺织基地,大部分居民为同一单位职工, 有着共同的利益诉求,于是将所在同一 单位的业主集中起来,推选出业主代表 参与筹备工作,这样一方面有利于整合 同一单位集体诉求,另一方面有利于践 行利益广泛性原则. 二,律师把握程序,确保业主大会 合法成立 程序的合法性是选举结果合法性的 前提和保障.街道通过调动公益律师作 为第三方介^,业主大会成立筹备工作,充 分发挥公益律师在法律方面的专业优势, 一 则确保大会的成立按照合法,合理的步 骤开展;二则畅通了业主们的诉求表达渠 道,通过第三方合理设置,使业主利用合 ,降低群 体事件的发生率;三则普及法律知识,专 业律师介入的第一件事就是组织筹备组 成员学习有关业主大会成立的法律文件, 如物权法,住房城乡建设部274号文件, 北京市219号文件等,以律师的专业视角 解读各类法律规定,帮助筹备组成员顺利 组建业主大会. 公益律师的介入使业主大会的成 立步人了正轨.2010年10月27El在 八里庄街道西里社区晨曦园小区开展 了"成立晨曦园首次业主大会筹备组业 主代表报名活动";11月1213报名活 动截止,共有l7名业主报名,l1月17 13筹备组产生7名成员;l2月1613《业 主大会会议议程》工作《业主规 约制定完毕;接下来,由街道指导方, 公益律师,筹备组三方继续沟通合作, 有条不紊地开展成立业主大会的相关工 作,确保业主大会顺利召开. 三,业主把握细节,确保业主诉求 充分表达 业主是权利享有和义务承担的主 体.在筹备业主大会的过程中,将业主 的意见和利益诉求通过业主大会议事 规则管理规约等各类文件表现出来, 对业主今后承担的义务,享有的权利细 节制定明文规定,确保业主权利得以实 现,业主义务得以履行.在各类文件的 表决过程中,只有业主代表和开发商双 方进行表决,办事处指导方及筹备组组 长(公益律师)均不参与表决,实现了 业主诉求权利的最大化.圈 义工,志愿精神 社区发展 是这样撼动社区的 文并图/张大维. 义工在香港是普遍使用的词汇和很 容易见到的行为,因为不论是港区特首 还是普通职员,不论是企业老板还是被 雇佣者,不论是娱乐明星还是大学教授 等,都可能做义工.在香港义工局西园 长者中心的义工实践,让笔者从亲身体 验中升华了感性认识.很多人将香港富 有人情味的社会,和谐的社区归功于义 工的普遍存在和志愿精神的内在推动, 是不无道理的.香港义工局一位长期做 义工的工作人员这样界定义务工作:任 何人自愿地,不为酬劳而献出个人时间 与力量,以积极参与社会服务而令社会 得到改善的行动. 为了促进和义工的发展,香港 专门设立了义工发展局(简称义工局). 该局成立于1970年,为非营利组织, 由香港特区政府,香港公益金及香港赛 马会慈善信托基金给予经费支持.其宗 旨是:通过推广及发展持续的义工服务, 致力缔造一个文明及关怀的社群,积极 担任枢纽角色.其使命是:致力与社会 各界建立伙伴关系,合力推动各机构, 团体及个人的参与,促使其提供增值及 优质的义工服务.其信念是:肯定人陛, 关怀别人和分享服务精神,发挥创意及 以服务市场为导向,争取效益及提供优 质服务,建立伙伴关系. 香港义工发展局的主要服务包括: (1)义工转介服务.为义工安排服务机 会,亦为登记的服务机构提供义工人 力资源.设立香港义工团网上登记系 统,以2006年为例,该系统共有5239 香港众多的义1 人登记.在性别结构上:男性有1715 人,占32.7%;女性有3524人,占 67.3%;在年龄结构上:6,14岁的有 106人,占2.0%ll5,24岁的有l169 人,占22.3%;25,34岁的有1729 人,占33.00/0}35,44岁的有1098人, 占21.0%;45,54岁的有720人,占 13.70/oI55,64岁的有326人,占6.20/0l 65,74岁的有60人,占1.1%l75岁 以上的有31人,占0.6%.由此可见, 不同性别和不同年龄层次均有人主动登 记为义工团成员.(2)义工服务. 与企业合作捐建内地希望学校,资助贫 穷学生,为香港义工提供内地服务的机 会,让义工定期到希望学校举办文化康 乐活动.(3)建立专才义工网.发展有 专业技能的义工,提供有技术含量的专 社区》2011-7上39