经济师资格考试-房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价

经济师资格考试-房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价 房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价 一、单项选择题 1、在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。 A(房地产价格 B(建筑物开发成本 C(土地价值 D(建筑物市场价值 2、净收益=有效毛收入-( )。 A(物业服务费 B(运营费用 C(经营成本 D(开发建设成本 3、进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×( )。 A(套内建筑面积/建筑面积 B(使用面积/建筑面积 C(使用面积/套内建筑面积 D(套内建筑面积/建筑面积 4、可比实例成交价格×( )=可比实例正常市场价格。 A(交易情况修正系数 B(房地产价格指数 C(交易日期调整系数 D(房地产状况调整系数 5、报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的 优惠率。 A(低风险报酬率 B(银行存款利率 C(银行贷款利率 D(无风险报酬率 226、某建筑物的建筑面积为100m，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m，经济寿 命为30年，残值率为5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。 A(29867 B(30159 C(34167 D(36254 7、某房地产，收益年限为无限，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该 为( )万元。 A(500 B(489.36 C(497.56 D(500.21 8、评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用( )。 A(成本法 B(收益法 C(投资法 D(假设开发法 9、采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与( )接近。 A(估价时点 B(委托估价日期 C(实地查勘日期 D(估价作业日期 10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成 22交价格为3000元/m，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m。 A(2830.19 B(2941.18 C(30611 22 D(3191.49 211、某宗房地产2006年3月的价格为3000元/m。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4 月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为100)，则将该价格调整 2到2006年7月的价格为( )元/m。 A(3058.3 B(3150.0 C(3240.0 D(3679.3 12、建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。 A(经济寿命?自然寿命 B(经济寿命?自然寿命 C(经济寿命=自然寿命 D(经济寿命,自然寿命 13、建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于( )。 A(功能折旧 B(经济折旧 C(物质折旧 D(外部性折旧 14、某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的 价值为( )万元。 A(964.4 B(977.9 C(1000.0 D(3500.0 15、某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为( )万元。 A(14.58 B(15.43 C(16.67 D(17.32 16、对可比实例价格进行市场状况调整时，最适宜采用( )。 A(一般物价指数 B(建筑材料价格指数 C(房地产价格指数 D(建筑造价指数 17、价格指数如果是以某个时期作为基期的，则又可称作( )。 A(定基价格指数 B(环比价格指数 C(基期指数 D(定期指数 18、采用成本法评估某宗房地产价格时，应以( )作为评估依据。 A(该宗房地产的实际成本 B(类似房地产的最高成本 C(类似房地产的客观成本 D(类似房地产的最低成本 19、房地产估价的方法中，( )也称为积算法。 A(假设开发法 B(收益法 C(市场法 D(成本法 20、某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年， 则利用直线法计算的该建筑物的成新率为( )。 A(40% B(60% C(50% D(67% 21、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易， 买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。 A(323 B(275 C(273 D(258 222、某写字楼刚刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m，其基地的现时市场价格 2为600万元，附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/m，则该写字楼中建筑 物的合理市场价格为( )万元。 A(800 B(900 C(1000 D(大于1000 23、房地产投资风险和收益之间的关系是( )。 A(风险大则收益大 B(风险小则收益大 C(风险大则收益小 D(以上都不对 24、用成本法评估某宗房地产的价格时，建筑物现值=( )。 A(建筑物重新购建价格-年折旧额×剩余经济寿命 B(建筑物重新购建价格-年折旧额×实际经过年数 C(建筑物重新购建价格×成新率 D(建筑物重新购建价格-年折旧额 25、在下列估价方法中，需要投资利息估算的是( )。 A(现金流量法 B(市场法 C(收益法 D(传统方法 26、可比实例的数量并不是越多越好，一般选取数量为( )比较合适。 A(1,3个 B(3,5个 C(3,10个 D(10个以上 27、通过( )，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。 A(统一价格可比基础 B(交易情况修正 C(市场状况调整 D(房地产状况调整 28、由于建筑设计上的落后与缺陷造成的建筑物价值的贬损，称为( )。 A(有形损耗 B(无形损耗 C(外部性折旧 D(经济折旧 29、某建筑物实际年龄与有效年龄的关系是( )。 A(实际年龄=有效年龄 B(实际年龄,有效年龄 C(实际年龄,有效年龄 D(A、B、C均可能 30、如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定( ) 收益年限有限的物业的收益价值。 A(高于 B(等于 C(低于 D(不确定 31、假设开发法中，运营期的终点是( )。 A(待开发房地产竣工验收合格之日 B(房地产开工之日 C(房地产销售完成之日 D(房地产经济寿命结束之日 32、以下( )项目适合用假设开发法估价。 A(普通住宅 B(在建工程估价 C(厂房 D(农地 33、在市场法的步骤中，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为( )。 A(交易情况修正 B(市场状况调整 C(房地产状况调整 D(统一付款方式 2234、某套住房建筑面积100m，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80m，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为( )元。 A(1280 B(1600 C(2000 D(3200 235、某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/m，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的 2正常成交价格为( )元/m。 A(1455.00 B(1456.31 C(1545.00 D(1546.39 36、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。 A(0.95 B(0.99 C(1.01 D(1.05 2237、某幢住宅的重置价格为3000元/m，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/m。该幢住宅的这种价值损失属于( )。 A(物质折旧 B(功能折旧 C(有形损耗 D(经济折旧 38、( )是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A(收益法 B(市场法 C(成本法 D(假设开发法 39、在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于( )。 A(建立价格可比基础 B(交易情况修正 C(市场状况调整 D(房地产状况调整 240、某宗房地产的成交价格为3000元/m，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格( )。 2 A(高于3000元/m 2 B(低于3000元/m 2 C(为2700元/m 2 D(为3300元/m 二、多项选择题 41、采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后能可视为 估价对象的价值。 A(交易情况修正 B(调查核实 C(公开披露 D(市场状况调整 E(房地产状况调整 42、房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。 A(确定的收益期限长 B(预测的净收益大 C(选取的报酬率高 D(预测的运营费用高 E(考虑了净收益增长 43、收益法的运营费用中，不包括( )。 A(折旧额 B(人工费 C(管理费 D(改扩建费用 E(抵押贷款还本付息额 44、用假设开发法进行估价时，现金流量折现法和传统方法的主要区别在于( )。 A(传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，而现金流量折现法考虑资金的时间 价值，发生在不同时点上的价值必须经过折现后才能相加 B(传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的 过程中，不单独列出 C(对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进 行预测 D(传统方法中不需要单独列出投资利息和开发利润，但是现金流折现法中必须列出此两项 E(传统方法得出的评估值较大，而现金流折现法得出的评估值较小 45、经营期可以分为( )。 A(开发期 B(前期 C(建造期 D(销售期 E(运营期 46、估价的假设和限制条件主要包括( )。 A(对估价对象有关状况的假定 B(对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定 C(对估价方法选用分析的说明 D(对估价方法使用前提的说明 E(对评估的价值前提的说明 47、假设开发法中的开发期包括( )。 A(开发经营期 B(前期 C(建造期 D(租售期 E(保修期 48、下列属于市场法估价步骤的有( )。 A(搜集交易实例 B(核算交易成本 C(选取可比实例 D(求取比准价格 E(进行交易日期修正 49、搜集交易实例时，应包括的有( )。 A(交易双方的基本情况 B(交易目的 C(成交价格 D(成交日期 E(办理手续的中介机构情况 50、选取的可比实例应符合的要求有( )。 A(估价对象的类似房地产 B(与估价对象不同的房地产 C(交易类型与估价目的的吻合 D(成交日期与估价时点接近 E(成交价格是一次性付款 51、建立比较基准一般要做以下工作( )。 A(统一房地产范围 B(统一质量标准 C(统一付款方式 D(统一价格单位 E(统一数量标准 52、将多个可比实例的估价对象价值综合成一个最终估价对象价值的方法有( )。 A(平均数 B(绝对数 C(相对数 D(中位数 E(众数 53、运用成本法估价的步骤包括( )。 A(进行房地产状况的修正 B(估算重新构建价格 C(估算折旧 D(求取积算价格 E(求取估价对象价值 54、下列关于重新购建价格的表述正确的有( )。 A(重新购建价格是估价时点时的 B(重新购建价格是指估价对象的实际成本 C(重新购建价格是客观的 D(建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E(土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格 55、建筑物的重新购建价格的求取方法有( )。 A(单位比较法 B(分部分项法 C(工料测量法 D(指数调整法 E(基价比较法 56、建筑物的折旧包括( )。 A(物质折旧 B(物质磨损 C(功能折旧 D(经济折旧 E(无形损耗 57、求取建筑物折旧的方法有( )。 A(成本法 B(比较法 C(年限法 D(市场提取法 E(分解法 58、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的有( )。 A(某标准厂房 B(某酒厂厂房 C(某待出让土地 D(某写字楼 E(某机关办公楼 59、以下关于重新购建成本的说法中，正确的有( )。 A(重新购建成本可以细分为重建成本和重置成本两种 B(一般的建筑物适用重置成本，而历史或美学价值的建筑物适用重建成本 C(重建成本一定高于重置成本 D(两种价格都是在全新状况下的价格 E(对于土地而言，土地的重新购建价格应该是在估价时点状况下的价格 60、以下属于收益法的估价方法有( )。 A(投资法 B(成本法 C(利润法 D(开发法 E(市场法 三、案例分析题 22某建筑物建筑面积为100m，已经过10年，重置价格为500元/m，经济寿命为30年，残值率为5%。 61、用直线法计提该建筑物年折旧额为( )元。 A(1853 B(1583 C(5000 D(以上均不对 62、用直线法计算其折旧总额为( )元。 A(15841 B(14833 C(15833 D(以上均不对 63、估计其现值为( )元。 A(34167 B(43122 C(23147 D(以上均不对 64、由此可得该建筑物成新率为( )。 A(67.4% B(68.3% C(无法计算 D(47.432% 65、本案中建筑物折旧的计算方法归纳为( )。 A(年限法 B(实际观察法 C(成新折旧法 D(综合法 2A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元/m，B房地产收益年限为30年，单价为 21800元/m，资本化平均为6%。 66、若要比较两宗房地产价格高低应( )。 A(统一单价 B(统一面积内涵 C(统一收益对象 D(都转换为无限年下的价格 267、A房无限年价格为( )元/m。 A(2422.8 B(2432.1 C(2114.8 D(以上均不对 268、B房无限年价格为( )元/m。 A(2179.5 B(2419.3 C(3412.5 D(以上均不对 69、上述中收益年限有限年公式的前提假设是( )。 A(净收益每年不变为A B(资本化率不等于零为r C(收益年限为有限年 D(资本化率大于零为r 70、从上述案例可知( )。 A(名义价格一定大于房地产价格 B(名义价格一定小于房地产价格 C(二者无必然联系 D(在相同年限下二者趋于统一 从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。 实例 A B c D E 2成交价格(元/m) 5100 5800 5200 5300 5000 2002.11.2003.6.32003.1.32001.7.32003.5.3成交日期 30 0 1 1 1 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 房地产状权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 况 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 注:房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。 71、如果选择3个作为可比实例，以上( )不适合作可比实例。 A(交易实例A B(交易实例B C(交易实例C D(交易实例D 72、求取估价对象价值采用的公式是( )。 A(估价对象价值=可比实例成交价格×(交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数) B(估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数divide市场状况调整系数divide房地产状况调整系数 C(可比实例成交价格=估价对象价值×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 D(估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 73、可比实例E的交易情况修正系数为( )。 A(102/100 B(98/100 C(100/102 D(100/97 74、可比实例A的市场状况调整系数为( )。 44 A((1+1%) B((1-1%) 33 C((1+1%) D((1-1%) 75、可比实例C的房地产状况调整系数为( )。 A(100/98 B(100/101 C(98/100 D(100/100 评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该 2酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/m，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。 76、评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。 A(成本法 B(收益法 C(假设开发法 D(基准地价修正法 277、该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/m。 A(300 B(360 C(540 D(600 278、已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/m。 A(3000 B(3533 C(3577 D(3750 79、该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。 A(37 B(38 C(39 D(40 : 一、单项选择题 1、D [解析] 本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值 注意本题是房地产价值而非房地产价格。 2、B [解析] 本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用。 3、C [解析] 本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。套内建筑面积下的价格=使用 面积下的价格×使用面积divide套内建筑面积。 4、A [解析] 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比 实例正常市场价格。 5、D [解析] 本题考查报酬率的含义。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动 性补偿率-投资带来的优惠率。 6、C [解析] 本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。 C=500×100=50000(元)R=5% N=30 t=10年折旧额 D=C×(1-R)/N=50000×(1-5%)/30=1583.3(元) 折旧总额E-C×(1-R)/N×t=1583.3×10=15833(元) t 建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=50000-15833=34167(元) 7、A [解析] 本题考查收益年限无限且其他因素不变的收益法的计算。 V=A/Y=40/8%=500(万元) 8、D [解析] 本题考查假设开发法的适用情形。具有开发或再开发潜力的项目适合用假设开发法评估。 9、A [解析] 本题考查可比实例的选取。选取的可比实例的成交日期应尽量与估价时点接近。 10、D [解析] 本题考查税费的非正常负担的计算。首先要确定题中已知的价格是买方实际支付的还是卖方实际得到的。3000元中，买方还要支付税费，他实际支出的比这个多，因此3000元是卖方实际得到的。 正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费 设正常价格为X，则列方程为:X=3000+6%X 2 解得:X=3191.49(元/m) 11、D [解析] 本题考查环比指数形式的市场状况调整的计算。估价时点的价格 2=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26(元/m) 12、A [解析] 本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。两者的关系中，经济寿命只能小于或等于其自然寿命。 13、C [解析] 建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧:又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。功能折旧:又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧:又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。 14、A [解析] 本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的公式的计算。 15、C [解析] 本题考查收益年限无限年且其他因素不变的收益法的计算。 V=A/Y=2/12%=16.67(万元) 16、C [解析] 本题考查可比实例价格的市场状况调整。对可比实例价格进行市场状况调整多采用房地产价格指数。 17、A [解析] 本题考查定基指数的概念。价格指数分为定基指数和环比指数两种。以某个时间作为基期的称为定基指数，以上一期作为基期的称为环比指数。 18、C [解析] 本题考查成本法的内涵。成本法的成本不是某个具体房地产的成本，而是类似房地产开发的客观成本。 19、D [解析] 本题考查房地产估价的成本法。成本法也称为积算法。 20、B [解析] 本题考查直接法中折旧与成新率的计算。 成新率=(经济寿命-有效年龄)/经济寿命=30/50=60%。 21、B [解析] 本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式: (1)正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费 (2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率 没正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则 x=297-8%x，x=275(万元)。 22、A [解析] 本题考查市场价格的计算。通过市场法得到该写字楼的市场价格(包括土地和建筑物)5000×2800/10000=1400(万元)，已知土地的现时市场价格为600万元，则建筑物的市场价格为房地合-的总价-土地的价格=1400-600=800(万元)。 23、A [解析] 本题考查房地产投资风险与收益的关系。房地产收益与风险呈正相关。 24、C [解析] 本题考查成本法的一般公式。 25、D [解析] 本题考查传统估价方法的内涵。市场法和收益法中均不需要计算投资利息。假设开发法包括现金流量法和传统方法两种，传统方法中需要单独计算并列出投资利息和利润，而现金流量法通过折现体现了资金的时间价值，无需再计算投资利息和利润。 26、C [解析] 本题考查可比实例的数量问题。可比实例的数量在3,10个之间为宜。太少估价的精确度不高，太多估价计算量增大。 27、D [解析] 本题考查房地产状况调整的内涵。在市场法中，主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格;第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格;第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。 28、B [解析] 本题考查无形损耗的概念。无形损耗又称为功能折旧，是指建筑在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。 29、D [解析] 本题考查建筑物实际年龄与有效年龄的关系。三者之间的关系不确定，主要取决于建筑物的维修养护情况。如是建筑物的维修养护情况为正常，则实际年龄=有效年龄;如果建筑物维修养护情况比正常情况好或者经过更新改造的，则实际年龄,有效年龄;如果建筑物维修养护情况比正常情况差的，则实际年龄,有效年龄。 30、A [解析] 本题考查收益法的应用。注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数，所以本题答案为A。 31、D [解析] 本题考查假设开发法的终点。在假设开发法中运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 32、B [解析] 本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。 33、A [解析] 本题考查交易情况修正的概念。注意交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整的具体含义。 34、C [解析] 本题考查统一面积内涵。核心是无论以何种面积计算的总价相等。设套内建筑面积价格为x: 21600×100=80x解得x=2000(元/m) 35、B 2[解析] 本题考查交易情况修正的相关计算。由于卖方还得代买方纳税，所以1500元/m为买方实际支付的价格。正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费，设正常价格为X，则列方程 2为:X=1500-3%X，解得:X=1456.31(元//m) 36、A [解析] 本题考查房地产状况修正系数的计算。房地产状况修正系数=(100/可比实例的得分)×(估价对象的得分/100)=(100/102)×(97/100)=0.95098。 37、D [解析] 本题考查经济折旧的概念。本题因附近环境发生变化而导致价值损失，属于建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失，称之为经济折旧，也称为外部性折旧。 38、B [解析] 本题考查市场法的概念。市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 39、C [解析] 在市场法中，主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格;第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格;第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。 40、A [解析] 本题考查市场法的交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。交易税费由买方缴纳，意味 2着3000元/m是卖方的实得，正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费，所以本题 2中正常价格一定比3000元/m高。 二、多项选择题 41、ADE [解析] 在市场法中，主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格;第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格;第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。 42、ABE [解析] 可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。 ，V过高，可能是由于A预测的高，也可能是由于Y预测得低，还可能是由于n估计过长，或是考虑了净收益的增长。 43、ADE [解析] 本题考查运营费用的内容。运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税四项。 44、ABC [解析] 本题考查假设开发法中两种具体方法的区别。 45、DE [解析] 本题考查经营期的分类。开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。 46、ABDE [解析] 本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C项属于估价技术报告的内容。 47、BC [解析] 本题考查开发期的分类。开发经营期按客观计算，从取得被估价房地产的日期(估价时点)开始计，到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束。开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。 48、ACDE [解析] 本题考查市场法估价的步骤。在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。 49、ABCD [解析] 本题考查交易实例搜集的内容。在搜集交易实例时，无需了解办理手续的中介机构情况。 50、ACD [解析] 本题考查选取可比实例的要求。一般应符合下列要求:(1)可比实例是估价对象的类似房地产;(2)交易类型与估价目的吻合;(3)成交日期应尽量接近估价时点;(4)成交价格应尽量为正常价格。选项B中说不同的房地产，正好与要求相反;选项E中说是一次性付款，没有要求必须是一次性付款，可以是分期付款，通过建立价格可比基础进行调整修正。 51、ACD [解析] 本题考查建立比较基准。建立比较基准一般要做以下工作:统一房地产范围;统一付款方式;统一价格单位。 52、ADE [解析] 本题考查求取估价对象价值的方法。将多个可比实例综合成一个最终估价对象价值的方法一般有三种，分别是平均数、中位数和众数。 53、BCD [解析] 本题考查成本法的估价步骤、AE都属于市场法的步骤。 54、ACDE [解析] 本题考查重新购建价格的相关内容。 55、ABCD [解析] 本题考查重新购建价格的求取方法。重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。 56、ACDE [解析] 本题考查建筑物折旧的内容。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。注意这些折旧的别称，物质折旧也称为有形损耗，功能折旧也称为无形损耗，经济折旧也称为外部性折旧。 57、CDE [解析] 本题考查求取建筑物折旧的方法。求取建筑物折旧的方法有年限法、市场提取法和分解法三种。 58、BE [解析] 本题考查适用成本法估价的情形。特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产。选项A由于是标准厂房，具有可比性。 59、ABDE [解析] 本题考查重新购建成本的相关内容。选项C重建成本与重置成本从数量上没有必然的大小关系。 60、AC [解析] 本题考查收益法的分类。收益法具体可以细分为两种方法，一种是基于租赁收入测算净收益，称为投资法，后一种是基于营业收入测算净收益，称为利润法。 三、案例分析题 61、B [解析] 本题考查直线法中年折旧额的计算。 62、C [解析] 折旧总额=年折旧额×有效年龄=1583.33×10=15833.3(元)。 63、A [解析] 用成本法计算的现值=重置总成本-折旧总额=100×500-15833.3=34166.7(元)。 64、B [解析] 本题考查成新率的计算。 65、AC [解析] 本题中运到了两种计算折旧的方法，直接法是年限法的一种，另一种是成新法。 66、D [解析] 由于两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接进行比较，只能将其都折算为无限年下的价格，然后再进行比较。 67、C [解析] 本题考查期限不同的房地产价格比较时的换算。 68、A [解析] 69、ABC [解析] 收益年限有限年公式的前提假设有三: (1)净收益每年不变为A;(2)报酬率不等于零为Y;(3)收益年限为有限年n。 70、CD [解析] 名义价格与实际价格并无必然的大小联系。而且在相同年限下二者趋于统一。 71、BD [解析] 本题考查可比实例的选取。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 72、D [解析] 本题考查市场法估价的公式。 73、D [解析] 本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为: 可比实例A:100/(100+2)=100/102; 可比实例C:100/100; 可比实例E:100/(100-3)=100/97。 74、A [解析] 本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为: 例A的成交日期是2002.11.30，我们要估价时点是2003年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2002年11月30日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变， 4以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)，所以可比实例 4A=(1+1%)。 75、B [解析] 本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有: 可比实例A=100/ [100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98 可比实例C=100/ [(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101 可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3]=100/100 76、B [解析] 在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。 77、A [解析] 本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用 22=50-50×10%-50×40%=25(元/m)，则年净收益=25×12=300(元/m)。 78、B [解析] 本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。 79、A [解析] 土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37(年)。