广州珠江新城07年在售项目分析报告

广州珠江新城07年在售项目分析 珠江新城07年在售项目 分析报告 目 录 41 前言部分 41. 1 城市居住变化史 51. 2 珠江新城的总体 51. 2. 1 珠江新城用地规划 61. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 91. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 101. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 111. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 142 个盘介绍 142. 1 誉峰 162. 2 富力爱丁堡国际公寓 192. 3 富力史丹尼国际公寓 212. 4 铂林国际公寓 232. 5 嘉裕礼顿阳光 252. 6 尚东宏御 272. 7 尚东美御 292. 8 中海观园国际 312. 9 中海璟晖华庭 333 分析 333. 1 价格分析(价格走势、起价、均价、最高价、增幅) 403 .2 户型分析(包括主推户型和热销户型) 403. 2. 1 誉峰 413. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 423. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 433. 2. 4 铂林国际公寓 443. 2. 5 嘉裕?礼顿阳光 453. 2. 6 尚东?宏御 453. 2. 7 尚东?美御 463. 2. 8 中海观园国际 473. 2. 9 中海璟晖华庭 483. 3 珠江新城07年项目总体分析 513. 4 预测走势分析(价格、消费群体、供应产品特点) 513. 4. 1 预测价格走势 513. 4. 2 消费群体分析 513. 4. 3 供应产品特点 514 珠江新城开发的商机与未来展望 524. 1 珠江新城CBD开发的商机千载难逢 524. 2 珠江新城CBD开发的着力点 524. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 524. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持 534. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气 534. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发 534. 3 珠江新城未来展望 珠江新城07年主要在售楼盘分析报告 1 前言部分 1. 1 城市居住变化史 广州，这座南中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。新的世纪来临了，正呼唤着我们去探索、去创造、去建设:一个对生命更加友善的城市，一个与自然更加和谐的山水生态城市家园。 因为，不管岁月怎样更叠，不管历史如何变迁，有一点永远不会改变，那就是――广州是我们共同的家～ 广州的房地产业从1979年开始起步。 1978年，广州人均居住面积为3.82平方米;1987年，人均居住面积为7.11平方米;截至2006年底，全市实有房屋建筑面积为2.6亿平方米，人均住房面积已达20.24平方米。 广州市已建成交付使用的占地面积在20万平方米以上的住宅小区近百个，在建的大小项目总共还有300多个。广州市的商品住宅建设已进入良性发展，其开发规模、销售数量、市场发育水平均居国内前列，并为全市直接提供了价值261.54亿元的公建配套和市政基础设施:194所幼儿园、105所小学、64所中学以及557公里的道路、423公顷的绿地、175.62万平方米的商业网点。 近10年来，随着经济的发展，广州市民的居住观念逐渐转变，随之而来的是城市的扩张和市民居住环境的大变迁，最终使广州市重心实现了“乾坤大挪移”。 新区变中心 在改革开放之初，广州人心目中的最佳居住地是东山、荔湾和越秀等老城区，那时的天河、海珠、白云等新城区还是广袤的农村。即使是在八十年代中后期，也很少有房地产公司有魄力的在老城区以外的地方盖建楼盘，因为在当时这绝对是一种冒险。 从九十年代起，广州的房地产界开始关注天河这个新区，特别是六运会在广州举办之后，大量的资金开始涌入天河的房地产开发项目，各种较高档次的楼盘在天河落户。但是由于广州人根深蒂固的居住观念还不能一下子完全改变，而外来人口大多数还无力购买商品房，天河房地产的市道暗淡。 天河楼市的转 机出现在1992年，那年广东经济形势一片大好，很多人赚了钱以后开始考虑投资，当时的股市还没有现在这样的吸引力，很多人选择了投资不动产。与此同时，老城区社会经济的发展所带来的人口过密、交通拥挤、环境污染等问题日益突出，促使一部分先富起来的市民和基本完成了资本“原始积累”的新移民们，产生了迁出老城区，到新城区寻找更好的居住环境的迫切愿望。在这样的背景下，天河区的房地产开发热潮应运而生。天河的楼价(均价)迅速由年初的1800元每平方米飙升到年底的4000元每平方米，创下了广州楼市的一个奇迹。到今天，天河已经成了全广州最为繁荣的地段，楼价也高居各区之首。在天河的中心区，楼房的均价每平方米高于10000元。随后房地产商乘胜追击，在90年代中后期开始向东推移，一直将房地产发展到以前老广州们不屑踏足的东圃、黄埔等地。其中的代表有合生创展的峻景花园，虽然远在东圃，均价仍然卖到每平方米8000元左右。人们对天河区住宅的热捧，使昔日的荒袤之地，变成了繁华的闹市区，导致了广州城市中心区的迅速东进。同样的变化，近两年也在海珠区显现出来。尤其是在广州市政府透露将把其建成又一个市中心以后，这个过去广州人常说的“宁要河北一张床，不要河南一间房”的区段，现在也成了许多老广州置业的心水之选。 郊区变卫星 社会经济的高速发展和人民生活水平的提高，使人们对居住环境的要求越来越高。有山有水、空气清新的、风光怡人的市郊，成为许多人向往的居家之地。提到广州人住宅“郊区化”，就不能不提及番禺的楼市。而番禺楼市的蓬勃发展，恰恰是居住改变广州的一个缩影。在番禺还没有撤市建区的时候，一些敏锐的房地产商已经洞察到住宅“郊区化”的先机。他们首先选取了与海珠区一江之隔的洛溪地区作为开发的重点，以低廉的价格、优美的环境、清新的空气、完善的管理来吸引住户的丽江花园、洛溪新城等大型楼盘在这里先后拔地而起，广州市民闻风而动，趋之若骛。“洛溪效应”激发了更多房地产商的投资热情，碧桂园、奥林匹克花园等名牌小区接踵而至。如今，番禺的这些住宅小区，已经成为许许多多广州人，尤其是白领阶层安居乐业的家园。这里人丁兴旺，百业繁荣，成了地地道道的广州“卫星城”。在广州的四周郊区，还分散着一些高级的别墅区如白云堡、万科城等，成为老板级人物的居住、度假之所。 广州城市发展的长远规划是，未来的城市中心将是珠江以南的海珠区，城市的中轴线位于广州大道以东,已经从天河北中信广场一带南移扩展至珠江新城这一城市新CBD，加上原来东山区环市东路一带传统的商业圈，构成一个十字型的新CBD区域。广州市政府的城市总体规划及广州人居住观念和模式的不断变迁，无疑是促成这一巨变的一个重要因素。居住，正从根本上改变着广州的内涵和外延。 1. 2 珠江新城的总体规划 1. 2. 1 珠江新城用地规划 在大珠三角经济圈的整合中，作为国际金融中心、亚洲国际大都会的香港和华南地区经济文化中心、国际大都市的广州，扮演着越来越重要的角色，两者无疑是区域内发展的龙头和领头羊。广州CBD的发展应定位于辐射大广州、珠三角乃至华南地区，着眼于现代化、产业化、信息化，高起点、高品质打造具区域集聚效应和较强辐射力、竞争力的规模化CBD。吸引国内外大型公司、金融机构设立区域性总部或分支机构，并成为驻港、澳、台的国际大型公司、跨国公司亚洲总部北上、西进的落脚点和桥梁。因此，广州CBD的发展应在目前的基础上，在现实的环境条件下进行调整、充实、提高。当前应铆足力气，以珠江新城开发为契机，打造一个以新城市中轴线(即北起火车东站、向南经天河北路、天河体育中心东西两翼、天河城和正佳广场、延伸至珠江新城)为主核(即南北 线)和以天河路(西接环市东传统商务区)为次核(即东西线)的“十字架式”CBD。 ??????经过十多年的发展，目前新城市中轴线“北轴”CBD已初具规模，向南延伸的“南轴”--珠江新城CBD的开发时机日渐成熟，可以说，已具备天时、地利、人和等条件。它的开发既是天河提高经济质素的有效途径，更是天河寻求新发展，再上新水平的重要步骤。 珠江新城是广州城市中心的核心位置，由于城市中轴线及东西塔地标项目的所在，05年以来成为广州房地产最为炙手可热的板块。它的规划范围:北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。现时规划落实的公共配套市政设施有第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔(分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑都将在2010年前建成。地铁三号线的开通以及未来地铁五号线的开通都会给珠江新城的交通带来巨大的便利。 珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是:二十一世 (CBD)，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政纪中央金融商务区 与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。 1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 在1992年,1993年间，广州市规划局关于《广州新城市中心 亮登场，政府区——珠江新城规划》出台，珠江新城正式以“广州新城市中心区”闪开始拿出有限的资金投入基础设施建设。但在之后的10年时间内，珠江新城犹如一潭死水，除了在东部临近华南高速干线、西部邻近广州大道等少部分地区开发外，基本处于停滞阶段，这成为很多当初规划者心中永恒的痛。 在2002年年中，广州市政府审议通过了《珠江新城规划检讨》。在公众眼里，曾被确切定位为广州21世纪CBD的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距1992年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第十个年头。 新规划对原有规划作出了以下六大调整: (1)住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。同时强化了城市新中轴线的空间、景观与环境设计，将原规划的128米宽的中央林阴大道调整为80—230米不等的生态性绿色腰鼓形开敞空间，增加了广场和绿地用地，设计了新中轴线系列广场。 (2)提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园9所，增设小学1所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。 (3)改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。 (4)街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。 (5)提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成的立体化步行系统。 (6)提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。 这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD(中央居住区)的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。 除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改: <1> 交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但是，这反而更有 利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。 <2> 对标志性建筑“双子塔”的修改。变动一:位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江新城规划中，超高双子塔规划高度为350米，将设置在北面靠近黄埔大道处。但在广州市政府于2002月公布实施的新一轮珠江新城规划《珠江新城规划检讨》中，对超高双子塔的位置发生了变动。变动二:高度有望突破350米达到400多米按照规划，为了凸显其“孪生”性，这两幢超高双子塔各自的建筑面积均将超过20万平方米，建筑风格也将力求一致。这些变动都使珠江新城布局和功能更加合理，更加贴合CBD中央商务区的实际需要。 1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 图2 珠江新城各用地功能分区图 根据广州市对珠江新城的整体规划可以得知:广州 个功能不同的街区。规划功能区由西至东主要有城市主次干道将珠江新城划分为14 以下几个: (1) 西区A、E、I区，A区以商务办公为主，E区为商住区、I区为商务办公与商住综合区。 (2) 中轴线区域B、F、J区，B区为入口广场与金融办公区，F区为商贸办公区与中央广场，J区为商务办公区与文化广场。 (3) 东1区C、G、K区，为自然村址与村留商用地。 (4) 东2区D、H、L区，D区为商务办公与商住 区M、N区，M区综合区，H区为别墅区与珠江公园，L区为商住用地。 (5) 东3 为文化娱乐综合区与赛马场，N区为商住与酒店区。 总体来说，根据GCBD21——珠江新城规划检讨之出让地块图2005可以得出各功能分区的一些主要特点: ?西区:临靠广州大道中这一交通主要干道，正对五羊新城，是珠江新城早期的商业住宅区和生活配套区;经过多年发展，该区域居住氛围优良，生活配套设施较齐全。 ?中轴线区域:珠江新城中西部，在城市中轴线上，包括东西塔七大地标的大量公共建筑和配套设施。是一个以东西塔为核心的高档商务办公区，该区没有正式的住宅用地供应，只有极少数酒店式公寓项目。随着城市CBD由天河北中信广场逐渐南移到珠江新城的趋势，在未来几年中，将成为广州市顶级的商务区，带动珠江新城整体向上发展。 ?东1区:该区为商务配套区，整体规划为中区商务区的配套设施区域，住宅项目基本以服务写字楼群的商务公寓为主。 ?东2区:该区域最大特色是有珠江公园这一主题公园，所以多数住宅都环绕珠江公园建成高档生活区，尽享珠江公园景观资源，发展势头迅速，公园南区及正在建设的北区住宅，均价直逼广州豪宅顶价，区域内住宅均价已超过15000-20000元/?，且仍有继续上升的趋势。 ?东3区:该区为文化娱乐区，赛马场为现时该区主要代表性建筑，周边商业状态较为混杂，未来规划未有明确的亮点，且该区项目多数为前期项目，房价仅在7000-8000元/?，区域形象的低档及缓慢的发展，导致区域房地产消费属于珠江新城的中低端市场，高价形象暂时未被接受，整体发展在短期内都不会有一个大幅度的提升; 1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况(包括已建、在建、规划将建) (1)已建成项目情况 项目名称 地块位置 星汇雅苑 珠江新城M4-6地块 马赛国际公寓 珠江新城M3-2、M3-3地块 跑马地花园 珠江新城M3-1地块 天骏花园 珠江新城M1-3地块 南国花园 珠江新城N4地块 君怡大厦、汇豪大厦、安骏大厦、金骏大 厦 珠江新城D8-2地块 金碧华府 珠江新城L5地块 新城海滨花园 珠江新城L9-5、L9-6、L14地块 珠江别墅 珠江新城H1-1、H1-2、H1-4地块 凯旋新世界 珠江新城L4、L8、L18地块 力迅上筑 珠江新城L9-1、L9-3地块 利雅湾 珠江新城内K3,1地块 星汇园 珠江新城E2-1、E2-2地块 漾晴居 珠江新城E1-4地块 丽晶华庭 珠江新城E1-2地块 星汇国际 珠江新城E1-1地块 双城国际 珠江新城E5-4地块 南天广场 珠江新城E5-3地块 名门大厦 珠江新城I1-1地块 远洋明珠大厦 珠江新城I1-6地块 新大厦 珠江新城I1-5地块 碧海湾 珠江新城I7-5地块 保利香槟花园 珠江新城I3-1、I3-2、I3-3地块 皓翰华轩 珠江新城I3-5地块 嘉裕礼顿阳光国际公寓 珠江新城E5,2地块 富力爱丁堡国际公寓 珠江新城I5,1地块 (2)在建住宅项目情况 项目名称 地块位置 用地单位 中海观园国际 珠江新 地块 中海地产 丽都国际 珠江新城D5-3、D5-8地块 粤海地产 城D7-6 保利大型高档商住小区 珠江新城G1,1地块 保利地产 隽御公寓 珠江新城G4-1地块 隽御地产/南雅地产 誉峰 珠江新城D7,7地块 合景泰富 铂林国际公寓 珠江新城I1-2地块 保税瑞丰实业有限公司 中海花城湾 珠江新城K2-1地块 中海地产 利雅湾南区 珠江新城K5-1、K5-2地块 南雅地产 (3)未来要建住宅项目情况 用地单位 地块位置 用地面积? 建筑面积? 项目产品性质 天健/沙河镇经济发展公司 珠江新城G1-2地块 6238 近50000 商住项目 嘉裕地产 珠江新城K1-1、K1-2、K1-3地块 不详 250000 大型高档商住小区 嘉裕地产 珠江新城E6-1地块 14834 103840 高层豪宅 保利地产 珠江新城I6-4地块 6800 60000 公寓项目 嘉裕地产 珠江新城D5-1、D5-2地块 不详 70000 商住项目 珠江地产 珠江新城H3-1、H3-2、H3-3地块 不详 不详 公寓项目 1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 由于种种原因，在过往的十多年中，珠江新城的建设发展一直徘徊不前，住宅开发缓慢、公共交通不便、商务氛围淡薄。而在2005年，随着地铁三号线的开通，各项市政设施逐步完善，珠江新城开发热度升温，同时在建项目达十几个，珠江新城一跃成为广州楼市的热点和重要板块，大集团项目纷纷启动，楼价直线上升。同时随着政府的扶持和开发商投资加速，珠江新城在商务方面也开始初具规模，逐步迈入“CBD”时代。 2. 4. 1 已建成市政配套 ?道路 完成2条城市景观道路,临江大道和珠江大道，2条交通主干道,花城大道、猎德路，30余条次干道及小区内道路，完成道路面积160万平方米。2005年1月1日由珠江新城通向员村科韵路口的临江大道东延长线段通车。 随市政道路建设完成电力、电讯、煤 雀髦肿ㄒ倒芟叩牡叵路笊韫ぷ饕约奥返啤?煌ū曛尽?晗呒敖豢厣枋?嚷访媾涮咨枋 ? ?绿化 开发至今，完成珠江公园25万平方米，道路绿化63万平方米，临江景观带16万 平方米以及临时绿化70万平方米，累计绿化面积174万平方米。 基本完成临江大道东 延长线临江绿化带。 ?学校 建成2所中学(南国花园\恒福中学珠江新城校区)3所小学(D区、I区和南国花园)和2所幼儿园(汇豪和南国 花园)并移交天河区教育局，建成2个社区中心。 ?公共娱乐文化设施 广州市第二少年宫已经完工投入使用。 1. 2. 4. 2 在建及拟建市政配套 项目名称 地块位置 广州歌剧院 珠江新城K2-1地块 广州博物馆 珠江新城G2-2地块 广州图书馆 珠江新城D7,7地块 广州妇幼医疗保健中心 珠江新城A5,2地块 东塔 西塔 珠江新城J1-2、J1-5地块 电视观光塔 在过去的十几年间，广州市在基础设施建设方面已投入50多亿元人民币，但在生活配套设施上仍是严重滞后，仍是令人赧颜的空白～当然，1997年以后的珠江新城也的确拥有了部分基础设施:道路变宽敞，商业服务有起色，文化、休闲服务有优势，还有三路公交车直通珠江新城，但是总体来说生活配套设施还是相对薄弱。 ???? 针对这一情况，《珠江新城规划检讨》中的最大亮点就是对公共设施的完善和补充，因此政府在其中描述的珠江新城的未来更加超前、更加现代，也更加让人心动。 公共设施更完善了 经过规划检讨之后的珠江新城，将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园9所，增设小学1所，教育设 暝鲋?2公顷;原会展中心用地将出现一座市一级的综合医施用地也由原来的19.6 院，在歌剧院和博物馆的后面，采纳了市民的建议，广州市一级的图书馆和少年宫将座落于此;赛马场西侧将建商业、旅栈业、社区配套等公共服务设施;而增设的珠江新城中央广场将与海心沙市民广场相连，形成广州市最大的一个市级广场体系。 交通更便捷了 《规划检讨》承诺，未来的珠江新城从居住小区或办公大厦出来，一个小时之内就能到达广州的各个角落。在建中的地铁三号线自体育西路进入华夏路后，跨越珠江进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏路交叉口设置地铁站。 2005年4月，为鼓励更多金融机构聚集珠江新城，广州市政府高调对外宣布，将对金融机构进驻珠江新城办公给予政策上的大力支持。其中，金融机构在珠江新城中央商务区新购地建设自用办公房的，按照缴纳土地出让金的一定比例给予补助;而新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴;新租赁自用办公房的，在一定年限内按房租市场指导价格给予30%的补贴。从实施的新办法中，清晰地传递出政府有意加快建设珠江新城区域金融中心的声音。而随之而来的，是政府推出的珠江新城商业用地行情也一路看涨，好几块地都拍出高价。 而在05年下半年，珠江新城广州市第二少年宫的落成、西塔的招标，更让珠江新城在当年抢尽眼球。至2005年年底，由广州市交通规划研究所编制的《珠江新城中央广场地区综合交通系统规划深化方案》完成终审，海心沙还被定为2010年亚运会庆典广场。2005年12月26日，地铁三号线珠江新城站的通车，更为珠江新城带来实质性的利好。而包括多所幼儿园、小学、中学在内的基础教育设施，也于2006年全面动工。另根据规划，珠江新城内的包括第二少年宫、广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、超高双塔(分东塔和西塔)和电视观光塔在内的七大标志性建筑都将在2010年前建成。 2 个盘介绍 2. 1 誉峰 项目名称:誉峰 地理位置:天河区珠江新城金穗路(珠江公园北门) 主题概念:CBD国际级中央豪宅 发 展 商:合景泰富集团 规划情况:占地面积为22693平方米。??建筑面积为147508平方米，总户数682户，车位828个，车位比接近1.3:1。总共8栋高层住宅建筑，全部为两梯两户，主力户型为200平方米以上的大户型。其中峰景轩、峰华轩、峰彩轩为两梯两户高为43层的高层，峰领轩为两梯两户高为45层，峰颐轩为两梯两户高为44层，峰雅轩、峰逸轩、峰耀轩为两梯两户高为41层的高层. 开发情况:整个项目8座高 层住宅已基本完成开发。 均 价:20000元/平方米 价格变化:最低价为15000元/平方米，最高价为28000元/平方米 装修:3000元/平方米 管 理 费:4.3元/? 开盘时间:整个楼盘最早开盘时间是2005年12月30日，而誉峰全新峰领轩A4栋的开盘时间2007年1月21日 交楼日期:峰领轩A4栋交楼时间为07年年底 楼层布局:8栋2梯2户高层 现推货量:峰领轩、峰华轩以及早期的峰颐轩、峰彩轩、峰雅轩、峰逸轩的剩余单位。 园林绿化:由全球顶尖园林设计公司,Bensley Design Group International Consultants负责园林设计。这间设计公司最擅长将天然与人工设计巧妙结合，创造出浑然天成的效果。整个小区绿化率约35%。 户型比例:(与网上总户数628户有出入) 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 170-180 0 0 180 0 0 180 180-190 0 0 0 0 0 0 190-200 0 0 0 0 0 0 200以上 0 0 168 334 0 502 合计 0 0 348 334 0 682 比例 00% 销售情况: 从05年底正式开 0% 0% 51% 49% 0% 1 卖，峰颐轩、峰彩轩、峰雅轩、峰逸轩是最早期的产品，而峰领轩、峰华轩是近期热卖产品，峰景轩、峰耀轩还没开卖。其中峰颐轩、峰领轩的销售率已经接近80%左右。 主要卖点:???? ? 点式立体规划，营造和谐生态空间。誉峰在设计上充分考虑于珠江公园的关系，采用点式立体布置，以“八”字形面向珠江公园，通过不同的空间组合，形成一个渐进式的过渡。不但满足日照及间距等技术性要求，更营造一个充满阳光清风的中央庭院与生态空间。 ? 空间层次丰富??带来更多观景享受。誉峰以紧贴珠江公园的中心园林为重点，加上数个入口庭院 的点缀，构成了誉峰整个空间组织。 ? 全球化选料，纯手工打造。全国首家使用已在日本高尚住宅运行多年的日立IT住宅小区智能系 统、进口大金家庭式中央空调，搜罗境内外的昂贵石材，印度尼西亚进口的泳池砖，超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸(炼)造的原创性雕塑，一粒粒马赛克手工拼砌的室内恒温泳池底部优美造型，一颗颗扁平型鹅卵石手工拼贴的特色墙面等所有细节都承载着发展商对该楼盘“极品”质素的要求。 ? 国际性标准物业管理服务体现在:“一站式解决”、“十五分钟限时反应”、“免费房屋体验”、 “商务活动协助”、“增值服务套餐”等的英式大官家服务内容。 ? 户型方面也多有创新，每户均设有大型落地窗户及空中花园，其中大面积的户外空间巧妙地将室外的庭院引入客厅。该项目的主力户型为200平方米，高楼层的单位更是加大了主卧套房的空间，配以高达6米的空中花园。 ? 项目将以豪华大户型为主，规划上采用“月抱形”点状设计。户型设计上还将引入创新的“主仆”空间和空中多点绿化空间设计理念，采用两梯两户甚至三梯两户设计，户户三阳台。 客户分析: 买家多数是来自天河区、越秀区，主要是天河区和越秀区工作、经商的人士为主; 从事的职业主要是从事经贸等生意的私营老板为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家; 购房者以自住为主，多数是二次或以上置业的人士; 他们追求身份和地位的认可，是一群向往优越的生活的成功人士。 自身配套: 罕有的雕塑主题园林，五星级住户会所，由广州新中酒管理有限公司提供尊贵服务。内设水底音乐室内恒温泳池、大型康体中心、咖啡酒廊、红酒雪茄等众多设施。 优劣势分析: 优势 ?、南面正对珠江公 园无敌园林景色; ?、创新大户型，首创三阳台设计，每户均设有大型落地窗房及空中花园，而大面积的入户花园，则巧妙地将室外的庭院引入客厅; ?、户型豪华，物业管理水平和配套设施均属顶级水平; ?、楼盘品牌宣传的力度大、市场影响力较大。 劣势 ?、项目价格较高，销售速度较慢，短期销售目标不易实现，对开发商资金回笼有一定压力; ?、项目南面还有施工现场，影响景观; ?、户型比例偏大，导致客户选择面较窄; ?、小区隔壁的观园国际在位置、户型方面上等与誉峰较相似，但是价格与誉峰相比却较低，不到20000元/?，存在很大竞争影响。 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 项目名称:富力爱丁堡国际公寓 地理位置:天河区珠江新城金穗路(珠江公园北门) 主题概念:CBD首脑级国际公寓 发 展 商:广州富力地产股份有限公司 规划情况:富力爱丁堡占地5,856?，总建筑面积51,000?，由1栋32层带电梯楼宇组成，负一至负三层车库，首层商铺，二层西餐厅，三层会所，4至32层为公寓，三梯10户，总共290户，车位226个。南面全部单位望江，北面设有1台高速观景电梯。 开发情况:整个项目已完成开发。 19000元/? 价格变化:最低价为18000元/平方米，最高价为24000元/均 价: 平方米 装修标准:带2500元/平方米装修 管 理 费:3.8元/? 开盘时间:2006年6月17日 交楼日期:2006年12月30日 楼层布局:3梯10户 现推货量:剩余的少量尾货单位 园林绿化:加拿大ACLA设计，绿化率约35%。园林设计引入了英式风情园林，花木选取兼顾了观赏性与实用性，并且做到移步换景、错落有致，从高处俯瞰更显情调。 户型比例: 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 80-90 58 0 0 0 0 58 90-100 58 0 0 0 0 58 120-130 0 116 0 0 0 116 180-190 0 0 58 0 0 58 合计 116 116 58 0 0 290 比例 40% 40% 20% 0% 0% 100% 销售情况:现时整个项目已基本消化完毕，约剩余少量的尾货单位。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值。 富力地产在广州市的品牌成熟度及珠江新城多个富力项目的相互联动效应。 项目周边视野开阔，景致优美，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁华。 投资型公寓，以投资回报率高作为卖点。 独特的市场定位。爱丁堡项目位于广州21世纪的CBD的核心商务区，是外籍人士、高级白领集中的地段之一。正是基于对市场的细分，对目标客户消费特征的把握，对项目独特地理位置的判断，富力地产将爱丁堡项目定位于服务式公寓。 满足客户需求的规划设计理念。爱丁堡国际公寓由加拿大ACLA设计，中西方建筑精髓相交融是爱丁堡国际公寓设计的一大亮点。在户型设计方面，充分考虑了外籍人士对大空间的需求特征，大胆突破将户型设计成大房大厅。 完善的服务配套。该盘专门成立了一个“爱丁堡物业管理中心”，由一些在四星级以上酒店服务过的管理人员组成，除日常的管理服务外，爱丁堡国际公寓还提供语言服务，主要包括日语、韩语和英语三语服务。此外还针对性地提供秘书、信息、翻译、管家等服务，包括代订各种休闲活动的票务、组织各种专门的活动等，即从细节上为住户作最充分的考虑，为他们提供最周全的服务。 客户分析: 买家多数是来自天河区和越秀区，主要是天河北中信广场一带和环市东路一带工作的高级白领、经商的外籍人士为主，当中亦有部分企业高层或海归派 等买家; 该区域目前是市内最成熟的外籍人士居住区，租赁市场活跃，租金及客源稳定; 广交会极大地带动投资公寓的市场，以投资为目的的买家不在少数。 自身及周边配套: 会所，咖啡厅，户外泳池;配套索引:国际卫星信号电视天线入户;超五类100M以太网线入户;日立高速观光电梯;达芬奇健身中心;斯诺克竞技馆;可视对讲及家居安全防卫;室内采用分体式中央空调;专用直饮水供给系统;首层商铺，二层西餐厅，三层白金汉皇家会所;幼儿园 :广州空军司令部幼儿园 小 学:广州市东山实验小学、五羊第三小学、东山区五羊小学 中 学:五羊中学、广州铁路第一中学 肉菜市场:万佳超市、明月肉菜市场、寺右新马路市场 食 市:好世界酒家、潮皇食俯、洞庭土菜馆、长城酒店、麦当劳、肯德基 医 院:省中医二沙岛分院、空军医院 银 行:工商银行、民生银行、交通银行、浦发银行、中国银行、农业银行 优劣势分析: 优势 ?、地理位置优越，富力爱丁堡国际公寓座落在广州珠江新城CBD西南部，紧临广州大道，北面与新大厦国际公寓相依为邻。项目周边视野开阔，景致优美，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁华; ?、单体设计，四面单边开扬，采光通风好，有四成户型为望江单位，且西面靠广州大道位置，视野更开阔; 国际公寓设计，商住两相宜; ?、园林面积有接近4500平方米，园林以浓厚的英格兰风情为设计指导思想，英式种植物高低错落，讲究层次感，而特色水景雕塑设计，大型花岗岩喷泉设计，特色景墙等设计令园林更添精彩; ?、户型设计优越，厅房开间肆正，且功能性强， 、室内装修标准全面升级，能令消费者免却二次装不失为投资及置业的首选; ? 修的烦恼，令居住生活品质更高，舒适生活一步到位; ?、封闭式小区管理，由天力物业管理提供优质管理，并实行24小时保安、清洁服务，全智能化小区管理系统。例如:门禁系统、可视对讲系统，宽频网络、有线电视网格、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控等。如此全面、完善的小区管理系统。 劣势 ?、项目临近公交车站，受废气、噪音的污染较大; ?、项目定价相对于珠江新城内其他公寓项目来说偏高; ?、户型比例偏大，120平方米以下全部只是做到一房，180平方米以上只是三房，比较浪费空间。 2. 3 富力史丹尼国际公寓 项目名称:富力史丹尼国际公寓 地理位置:天河区珠江新城广州大道与黄埔大道交汇处(美居中心D座西侧) 主题概念:CBD商务综合体 发 展 商:广州富力地产股份有限公司 规划情况:占地面积9082平方米，总建筑面积为11.8万平方米。项目由2栋30层带电梯楼宇组成，北塔为3-30层为写字楼，南塔4-30层为公寓，负一至负三层车库，首层商铺，二层西餐厅，三层会所，。户型包括:单身公寓、一房两厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅;从40?――240?，以40?--67?单身公寓为主力户型。总共584户，车位625个 开发情况:整个项目基本完成开发。 均 价:15000元/? 价格变化:最低价为12800元/平方米，最高价为15500元/平方米 装修标准:带2500元/平方米装修 管 理 费:3.8元/? 开盘时间:2006年12月23日 交楼日期:一期在2008年6月就可以交楼，而二期交楼时间预计在 2008年年底 楼层布局: 2梯21户(4-7/11-13层)，4梯21户(17-19/23-25层)， 2梯23户(8、9、10、14层)，4梯23户(15-16/20-22/26-27层)， 4梯22户(28，29层)。 现推货量:公寓和写字楼现正全面推货 园林绿化:园林面积有接近3500平方米，设有园林生态泳池，南塔公寓每隔六层均带有架空花园平台，园林以简约的风格，辅以适当的造景铺设花草、灌木、乔木均设计成丛组种植，做到四季皆景。小区绿化率为37.7%。 户型比例:(由于第30层规划图纸没有取得，所以只是从4层计算到29层) 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 40-50 156 0 0 0 0 156 50-55 52 0 0 0 0 52 55-65 236 24 0 0 0 260 100-120 0 52 0 0 0 52 150-160 0 0 26 0 0 26 220-240 0 0 0 24 0 24 合计 444 76 26 24 0 570 比例 78% 13% 5% 4% 0% 100% 销售情况:整个项目从06年年底正式开卖，目前销售情况较理想，以投资者购买居多。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值; 富力地产在广州市的品牌成熟度; 户型设计优越，客厅开间宽达四米，厅房开间肆正，且功能性强; 南临珠江新城商务文化脉搏，北接天河商圈，西靠广州文化底蕴深厚的越秀区; 40?小户型私赏空间，领衔CBD国际公寓的财富格子，提供投资创富的大平台; 商务休闲会所、会议中心、地下车库、中西餐厅、中央游泳池、服务中心，完善的商务配套，提升商务核心价值。 客户分析: 买家多数是来自天河区，主要是天河区工作的白领一族、经商的人士为主，亦有相当部分外籍人士; 从事的职业主要是以私营企业为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家; 购房者以自住或投资为主，多数是二次或以上置业的人士。 自身配套: 会议中心、地下车库、中西餐厅、服务中心,完善的商务配套;中央游泳池,露天休闲茶座,首层架空花园,商务休闲会所。 优劣势分析: 优势 ?、大发展商品牌支持，富力地产 、地理位置优越，项目座落在广州珠江新城CBD西集团实力雄厚，声誉度高; ? 南部，紧临广州大道及黄埔大道; ?、公寓设计，商住两相宜;商业办公性质，可办理营业执照; ?、装修标准全面升级，能令消费者免却二次装修的烦恼，令居住生活品质更高雅，舒适生活一步到位; ?、封闭式管理，由CBD物业管理提供优质管理，并实行24小时保安、清洁服务，全智能化小区管理系统; ?、项目户型面积从40?――240?，客户在面积、户型方面选择度较大。 劣势 ?、项目小户型单身公寓，小面积单位使用率不高; ?、大面积空中花园设计，而且小区呈围合布局，令到私密性较低; ?、项目西面的广州大道一带为一些旧建筑，景观较差。 2. 4 铂林国际公寓 项目名称:铂林国际公寓 地理位置:天河区珠江新城花城大道16号 主题概念:商务型公寓 发 展 商:广州凯蓝房地产有限公司 规划情况:占地5265平方米，由3栋楼宇构成，总建筑面积约53000平方米，产品包括小复式公寓和平层单身公寓，以小户型为主，面积从30平方米到60平方米不等。1,3层是商业部分，4层以上为住宅部分，总户数为1032户，车位接近1:1。 开发情况:全面封顶 均 价:16000元/? 价格变化:复式最低价13800元/平方米，最高价为18000元/平方米。 平层最低价12300元/平方米，最高价为15500元/平方米。 装修标准:一房单位带一万元装修，二房、三房单位带三万元装修。 管 理 费:3.8?? 开盘时间:2006-5-13 交楼日期:2007-12-30 楼层布局:B栋为平层，高为32层，1梯12户 A、C栋为小复式，高为22层，2梯18户 现推货量:A、B、C三栋全面开卖 园林绿化: 绿化率为30%。 户型比例: 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 20-30 116 0 0 0 0 116 30-40 688 0 0 0 0 688 40-50 76 0 0 0 0 76 50-60 0 133 0 0 0 133 60-70 0 0 19 0 0 19 合计 880 133 19 0 0 1032 比例 85% 13% 2% 0% 0% 100% 销售情况:小复式和平层单位都很受消费者欢迎，销售率将近70%。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值; 小复式提供了中空位置“先扬后抑”、“先抑后扬”两种户型，突破以往小复式只有一种选择的局限; 小复式功能分区明显，客厅开间达3.6米，方正实用，使用率高达150,; 物业顾问公司为第一太平戴维斯物业顾问(广州)有限公司; 总价低，使用率高，宜居住宜投资。 客户分析: 本项目以小户型为主，属于商务型公寓，比较适宜投资用途，也可以作为年轻单身白领自住居所; 在推出平层公寓单位后，铂林国际公寓来自越秀、海珠、荔湾等老城区客户大幅度增加，和天河区的客户各占五成左右; 相当一部分的客户为港澳、美加归国华侨及部分韩、日籍人士，他们对于该项目的产品、价格、投资前景、地域优势等都比较认同。 自身配套: 区内配有中心花园、会所(餐厅)、首层临街商铺、地下车库等。 优劣势分析: 优势 项目位于珠江新城商业、金融旺地，地段优势明显; 首个与中国电信签订光纤入户高速宽带上网的甲级公寓; 有小复式公寓和平层单身公寓，以小户型为主，为想在珠江新城投资或自住的人士降低了门槛; 户型功能分区明显，小户型突破传统设计; 劣势 ?、项目四周均为规划路且临近公交车站，受废气、噪音的污染较大; ?、小区内景观较差，园林绿化较少; ?、装修的档次不够高; ?、珠江新城内存在的众多知名酒店公寓项目会构成一定压力和竞争。 2. 5 嘉裕礼顿阳光 项目名称:嘉裕礼顿阳光 地理位置:天河区珠江新城西区华成路8号(双城国际北侧) 主题概念:珠江新城首席国际酒店公寓 发 展 商:广州市嘉裕房地产发展有限公司 规划情况:占地面积1万平方米，总建约7万平方米.总户数近550户，车位个数接近1:1.项目位于珠江新城华穗路与华成路交界，由三座塔楼组成，西塔为星级嘉裕礼顿商务酒店，东塔、中塔为高级酒店公寓。其中1-4层为裙楼:2-4层为写字楼部分，5层为会所，6-30层为酒店公寓。主力户型为30,40平方米的单身公寓和50到60平方米不等的一房一厅，占总货量的80,左右，其中一房一厅都带厅出阳台或者房出阳台设计。此外，还有少量80多平方米的两房和100及120平方米的三房单位。 开发情况:整个项目已完成开发。 均 价:15500元/? 价格变化:最低价14800元/平方米，最高价为16900元/平方米 装修标准:送2000元/M2精装修 管 理 费:3.5元/? 开盘时间:2006年10月15日 交楼日期:2007年年底 楼层布局:中塔，东塔6-30层均为酒店公寓。其中中塔为3梯13户或14户，东塔为3梯9户或10户(楼层不同，户数亦会不同)。 现推货量:酒店公寓已经售磬，现在只是剩下写字楼部分 。 园林绿化:绿化率为40%。 户型比例:(与网上公布的600户有出入) 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 30-40 162 0 0 0 0 162 40-50 125 0 0 0 0 125 50-60 125 0 0 0 0 125 60-70 75 0 0 0 0 75 80-100 0 38 0 0 0 38 100以上 0 0 25 0 0 25 合计 487 38 25 0 0 550 比例 89% 7% 4% 0% 0% 100% 销售情况:现时整个项目酒店公寓部分已消化完毕，只剩下写字楼部分。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及区位价值; 公寓共享酒店完善的配套设施，由酒店原班人马提供“金钥匙”星级物管服务，实现酒店与地产同步开发、同步经营，酒店服务地产，酒店增值地产; 在广州首次引入全球尖端智能家居系统，领创国际公寓新标准; 处在珠江新城西区地铁三、五号线交汇处，兼享五羊新城成熟配套，地理位置优越。 客户分析: 在广州工作的外籍人士。 相当部分关注公寓发展投资人士。 自身及周边配套: 共享酒店各种各样完善的配套设施。 中小学:五羊一小、五羊实验小学;五羊中学、广铁一中 幼儿园:达道路旁的东方红幼儿园、区儿童福利会幼儿园 综合商场:万佳百货 银行:建设银行,中信银行,工商银行,农业银行,民生银行,招商银行,深圳发展银行 医院:妇女儿童医疗保健中心 优劣势分析: 优势 ?、楼盘位于珠江新城内的黄金地段; ?、引入全球顶尖家居智能系统，实现酒店管理、物业管理、网络管理、办公自动化; ?、嘉裕集团在酒店业中的知名品牌，使得嘉裕礼顿阳光的客户可以充分享受集团嘉裕系列酒店 、酒店+公寓的地产新概念，的优质国际客源，为产品升值提供强有力的保证; ? 是一个旗帜鲜明的投资型楼盘。 劣势 ?、项目四周均为规划路且临近公交车站，受废气、噪音的污染较大; ?、公寓虽然采用酒店式管理，但是始终不能给买家营造一个家的温馨感觉; ?、珠江新城内存在的众多大集团酒店公寓项目会构成一定压力和竞争。 2. 6 尚东宏御 项目名称:尚东宏御 地理位置:天河区珠江新城花城大道760号(珠江公园东南角) 主题概念:美国曼哈顿UPPER EAST SIDE的生活精髓 发 展 商:广州宏瀚房地产开发有限公司 规划情况:占地面积:9969平方米，总建筑面积:81200平方米，总户数:375，车位350个，车位接近1:1。5栋南北对流的联排板楼，楼高29层，其中1-3层为群楼，4层为架空层，5层以上为住宅，分A、B、C、D、E栋。户型设计以两梯三户，南北对流，短进深、大开间，部分带入户花园的三房两厅为主，面积集中在140?左右。 开发情况:整个项目基本完成开发。 均 价:15000元/平方米 价格变化:最低价14200元/平方米，最高价为16000元/平方米 装修标准:高档精装修 管 理 费:2.8元/? 开盘时间:2006-11-19 交楼日期:2008-3-1 楼层布局:2梯3户 现推货量:现推货量是B、C、D三栋，A、E栋没推出市场，估计三月中下旬上市。 B、D栋基本卖完，暂时主力推C栋产品。 园林绿化:澳洲五贝设计公司负责设计，4000?的中庭广场构筑五大景观体系，下沉式广场、玻璃金字塔、瀑布叠水等，小区绿化率为35,。 户型比例: 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 100-120 0 0 0 0 0 0 120-130 0 0 125 0 0 125 130-140 0 0 250 0 0 250 合计 0 0 375 0 0 375 比例 0% 0% 100% 0% 0% 100% 销售情况:现时整个项目B、D栋已基本消化完毕，约剩余10套左右的尾货单位，主要是集中在楼层数字较差或景观较差单位当中。暂时主力推C栋，A、E栋没推出市场，有可能3月中下旬推出。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值; 尚东系产品在珠江新城的第一篇章以及尚东四大项目的联动效应; 项目环珠江公园而建，景观资源得天独厚; 项目负一层更与地铁五号线潭村站I出口相连， 是真正的“地铁上盖物业”; 周边汇聚多个高尚成熟社区，这些社区成熟的配套，加上项目本身上万平方米的商业配套，尚东业主坐享成熟泛社区的便利。 客户分析: 买家多数是来自天河区，主要是天河区及在周边工作、经商的白领人士为主，专为一群具有社会创造力、创新力及对社会奉献精神的人群而打造; 从事的职业主要是以贸易为主的私营老板，当中亦有部分企业高层或海归派等买家; 购房者以自住为主，多数是二次或以上置业的人士; 他们追求身份的认可，是一群具有社会创造力、创新力及对社会奉献精神的人群。 自身及周边配套: 区内配有裙楼商业;4层的休闲中心，健身房，瑜伽室，沙弧球室，桑拿房，阅览室、斯洛克球室，棋牌室等设施。 周边配套:南国小学、中学、幼儿园等 优劣势分析: 优势 ?、产品主要是120-140平方米之间的三房单位，受许多消费青睐，消费群体多; ?、尚东系产品在珠江新城的联动效应; ?、项目负一层更与地铁五号线潭村站I出口相连，是真正的“地铁上盖物业; ?、周边汇聚多个高尚成熟社区，这些社区成熟的配套，加上项目本身上万平方米的商业配套，尚东业主坐享成熟泛 ?、项目四周均为规划路且临近公交车站，受废气、噪音社区的便利。 劣势 的污染较大; ?、项目南面就是小学，比较吵闹; ?、产品户型设计较为普通，没有太大亮点。 2. 7 尚东美御 项目名称:尚东美御 地理位置:天河区珠江新城金穗路与猎德路交界处 主题概念:美国曼哈顿UPPER EAST SIDE的生活精髓 发 展 商:广州宏瀚房地产开发有限公司 规划情况:占地面积10025 :420，车位336个，车位接近1:1。5栋南北对平方米，总建约70177平方米，总户数 流的联排板楼，楼高32层，其中1-3层为商业群楼，4层为架空层，5层以上开始为住宅，分A、B、C、D、E栋。该盘只有三房和四房两种户型，以140平方米的三房单位为主。其中三房面积在130,150平方米之间，而四房有160平方米和180平方米两种面积。 开发情况:整个项目基本完成开发。 均 价:14000元/? 价格变化:最低价11000元/平方米，最高价为18000元/平方米 装修标准:带2500元/平方米豪华装修 管 理 费:2.8元/? 开盘时间:2007年1月1日 交楼日期:2008年6月30日 楼层布局:2梯2户(E栋)，2梯3户(B、C、D栋)，2梯4户(A栋) 现推货量:现推C、D、E栋，A、B栋没推出市场。 园林绿化:由贝尔高林负责设计，耗费3000万打造的巴比伦中心花园，约5000平方米。 户型比例:(由于不清楚A栋规划情况，所以此次计算不包括A栋) 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 120-130 0 0 28 56 0 84 130-140 0 0 84 0 0 84 140-150 0 0 0 56 0 56 150-160 0 0 0 28 0 28 160-170 0 0 0 0 0 0 170-180 0 0 0 56 0 56 合计 0 0 112 196 0 308 比例 0% 0% 36% 64% 0% 100% 销售情况:整个项目从元旦正式开卖，C栋已基本销售完毕，现时销售主要是集中在D、E两栋，A、B暂时还没正式开卖。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值; 尚东系四大项目在珠江新城的轰动效应; 紧邻珠江公园，组团景观资源得天独厚; 每栋四楼都设绿化层，绿化率较高。 客户分析: 买家多数是尚东系的忠实支持者，当中亦有一部分投资客; 从事的职业主要是从事贸易等生意的私营老板为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家; 他们追求身份的 认可，向往尚东系提倡的优越的生活，较为看好珠江新城未来的发展前景。 自身配套: 区内配有架空绿化花园、会所、1,3层临街商铺、地下车库等。 优劣势分析: 优势 ?、尚东系第二篇章，对市场产生震撼力，造成持久的宣传效应; ?、提倡新的住宅观念吸引客户，特别是针对一批城市精英族群; ?、户型在创造性多样化，在吸收尚东宏御户型的方正实用基础上，大胆创新，推出更为实用的四房单位。 劣势 ?、项目西面为冼村，是一个城村结合部，对项目景观、安全存在一定隐忧; ?、项目带2500元/平方米装修，但是从板房现场观察，板房及公共装标、用料未能体现项目的档次。 2. 8 中海观园国际 项目名称:中海观园国际 地理位置:天河区金穗路和海业路的交汇处(珠江公园旁) 主题概念:国际化CBD地标式公园景观府邸 发 展 商:广州中海房地产 规划情况:位于珠江新城东部核心居住区，与珠江公园相邻;小区占地近2万平方米，总建筑面积为14万平方米。规划为6栋高层景观建筑;北座为26层点状式塔楼。南面为5栋板式建筑;西侧群楼1-3层为配套商业及小区尊贵会所，四层为架空层绿化及园林景观 价:18500元/? 价格变化:最低泳池。 开发情况:基本完成开发。 均 价14000元/平方米，最高价为19000元/平方米 装修标准:毛坯房交付 管 理 费:3.8元/? 开盘时间:2006年2月 交楼日期:2007年8月 楼层布局:2梯4户(北座)，3梯2户(南座A、B、D、C、E栋) 现推货量:北座已经售磬，南座剩余的少量尾货单位。 园林绿化:由贝尔高林负责设计，绿化率为35,。 户有出入) 单户型比例:(与网上512 位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 130-140 0 0 42 0 0 42 140-150 0 0 42 0 0 42 190-200 0 0 0 88 0 88 240-250 0 0 0 264 0 264 270-280 0 0 0 88 0 88 合计 0 0 84 440 0 524 比例 0% 0% 16% 84% 0% 100% 销售情况:现时整个项目比较畅销，北座已经售磬，南座C栋240?四房单位热卖中。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值; 中海地产的品牌成熟度; 直面珠江公园，南面组团景观资源得天独厚; 项目户型以大面积为主，统一座北朝南，南北通透，视野开阔。 客户分析: 买家多数是来自天河区，越秀区; 职业主要是以私营企业老板为主，当中亦有部分企业高层或外籍商务人士等买家; 购房者以自住为主，多数是二次或以上置业的人士。 自身配套: 北塔设有群楼，首层是商场，二层为餐饮，三层是会所，内有多功能厅、桌球室、乒乓球室、健身房、舞蹈室、儿童游戏室及室外活动花园等设施住户可从内部乘电梯直接到达。 优劣势分析: 优势 ?、户型以大面积为主，独特规划造就观园“大有可观”之气势; ?、外立面采用绿色玻璃设计，外型富有个性，新颖而高雅;在建筑风格设计上，中海观园国际立面采用经典的三段式构图，将古典与现代主义建筑风尚巧妙合而为一，臻于完美; ?、户户望珠江公园园景之余更可实现南北对流; ?、中海地产的品牌成熟度; ?、选用的是著名大金智能化中央空调系统连中央新风系统，将先进的环保冷媒与节能技术，首次应用于国内住宅的空调系统。 劣势 ?、项目紧靠住誉峰，在价格、客源方面会形成一定竞争; ?、南面与珠江公园之间的规划路还在建设中，对交通有一定影响; ?、南座户型比例偏大，导致客户选择面较窄。 2. 9 中海璟晖华庭 项目名称:中海暻晖华庭 地理位置:天河区珠江新城金穗路与猎德路交界处 主题概念:CBD街区高档景观住宅 发 展 商:广州中海地产 规划情况:本项目由珠江新城G街区编码第G2-2和G2-4共2个地块组成。项目西联G2-1及G2-3地块(本项目与G2-1、G2-3共同围合成一个组团，组团中间规划是绿地和幼儿园)。占地面积2.2万平方米，总建约20万平方米，分两期开发，首期A1—A5栋。本项目整体规划由十栋两梯三户或两梯四户的高层住宅组成，其中一期由5栋32层塔楼组成，一、二层为商业，三层以上为住宅，规划为两梯三户或两梯四户，共有近570套住宅，490个车位。 开发情况:项目一期A1—A5栋5栋32层塔楼基本完成开发。 均 价:15000元/? 价格变化:最低价14000元/平方米，最高价为15500元/平方米 装修标准:带装修交楼，其中A3栋带1200元/?装修，A4栋带1800元/?装修。 管 理 费:3.3元/? 开盘时间:2006年12月19日 交楼日期:2008年3月 楼层布局:2梯3户(A4栋)，2梯4户(A1、A2、A3、A5栋) 现推货量:A4栋尾货和即将发售的A2 绿化:由贝尔高林负责设计，绿化率为35,。 户型比例: 栋。 园林 单位:套 面积范围(?) 一房 两房 三房 四房 五房 合计 80-90 0 180 0 0 0 180 110-120 0 0 60 0 0 60 120-130 0 0 90 0 0 90 130-140 0 0 30 0 0 30 150-160 0 0 0 90 0 90 170-180 0 0 0 0 0 0 180-190 0 0 0 60 0 60 190-200 0 0 0 60 0 60 合计 0 180 180 210 0 570 比例 0% 32% 32% 36% 0% 100% 销售情况:A3栋已经售罄，A4剩几套单位，A2栋三月中开卖。主力户型为东向望珠江公园190-200?景观大宅及120-160?宽适三房 ?两房单位。 主要卖点: 珠江新城优越的发展前景及地段价值; 中及80-90 海地产在广州市的品牌知名度; 项目整体规划为围合结构，构成封闭独立的小区园林，有效的规避了外部的噪音干扰，在繁华的CBD形成了的安静、私密居住空间; 超阔楼距:项目北侧住宅与南侧住宅、东侧住宅与相邻项目的楼距均达到了110米以上，超宽楼距有效的规避了对视，提高的住宅的私密性; 独有的双重景观资源是该项目一大特点，向东即可俯瞰珠江公园近800米的纵深景观，向内可欣赏110米以上的超宽小区园林。 客户分析: 买家多数来自天河区，主要是在天河区工作、经商的人士为主，有些是冼村的原居民; 从事的职业主要是汽车贸易、建材、批发等生意的私营老板为主，当中亦有部分企业高层或政府高官; 购房者以自住为主，也有部分投资客。 自身配套: 小区自有商务休闲中心(健身室、舞蹈室、瑜伽室、棋牌、卡拉OK、红酒室、儿童活动中心)。项目二期南临珠江新城规划惟一商业步行街:兴盛路商业步行街，坐拥CBD繁华商业配套。 优劣势分析: 优势 ?、独有的双重景观资源是该项目一大特点，向东即可俯瞰珠江公园近800米的纵深景观，向内可欣赏110米以上的超宽小区园林; ?、外立面采用绿色玻璃设计，外型富有个性，新颖而高雅; ?、项目二期南临珠江新城规划惟一商业步行街:兴盛路商业步行街，坐拥CBD繁华商业配套; ?、中海地产的品牌成熟度; ?、珠江新城区内商业、酒店、图书馆、博物馆、少年宫、歌剧院等七大公建近在咫尺。黄埔大道一路之隔，天河中心区成熟生活商业配套(天河城、正佳广场) 举步可达。 劣势 ?、项目四周存在较多竞争对手; ?、产品带的装修标准不够高; ?、项目为10栋高层塔楼，容积率较高。 3分析 3.1价格分析(价格走势、起价、均价、最高价、增幅) 珠江新城07年在售项目价格表 楼盘 开盘时间 开盘价格(元/?) 最高价格(元/?) 调查时点 调查均价(元/?) 价格变化(元/?) 价格升幅(%) 誉峰 2005.12.30 15000 28000 2007.02.11 20000 +5000 33% 富力爱丁堡国际公寓 2006.06.17 18000 24000 2007.02.11 19000 +1000 6% 富力史丹尼国际公寓 2006.12.23 12800 15500 2007.02.11 15000 +2200 17% 铂林国际公寓 2006.05.13 12300 18000 2007.02.10 16000 +3700 30% 嘉裕?礼顿阳光 2006.10.15 14800 16900 2007.02.10 15500 +700 5% 尚东?宏御 2006.11.19 14200 16000 2007.02.10 15000 +800 6% 尚东?美御 2007.01.01 11000 18000 2007.02.10 +3000 27% 中海观园国际 2006.02 14000 14000 19000 2007.02.11 18500 +4500 32% 中海璟晖华庭 2006.12.19 14000 15500 2007.02.10 15000 +1000 7% 注:价格变化:是指调查时点均价与开盘时价格的差额。 价格升幅:等于(调查均价,开盘价格)/开盘价格×100, 3. 1. 1 誉峰 ? 誉峰从05年底开卖至今，价格从最低的15000/?升至个别单位的28000元/?,在调查时的均价为20000元/?. ? 誉峰是广州市目前均价最高，也是唯一一个均价达到20000元/?的项目，价格升幅达33%。? 合景泰富集团对于这个项目实行的价格策略是高开高走的策略，但是由于定价过高，超过消费者的一般心理承受底线，所以销售速度较慢，销售情况不太乐观。 3. 1. 2 富力爱丁堡国际公寓 ? 富力爱丁堡国际公寓从06年6月开卖至今，价格从最低的18000/?升至个别单位最高的24000元/?,在调查时的均价为19000元/?。 ? 价格升幅为6%，是珠江新城综合素质较高的一个公寓，也是富力地产在珠江新城的一个重点项目。 ? 项目实行高开高走策略，在公寓市场造成极大轰动，销售速度较快，销售情况理想，只剩下少数尾货。 3. 1. 3 富力史丹尼国际公寓 ? 富力史丹尼国际公寓从06年底开卖至今，价格从最低的12800/?升至个别单位最高的15500元/?,在调查时的均价为15000元/?。 ? 价格升幅为17%，是继富力爱丁堡国际公寓之后，富力地产在珠江新城的又一个重点商住项目。 ? 与富力爱丁堡国际公寓相比，开盘时不再实行高价策略，项目价格实行低开高走策略，主要是为了占领市场。推出产品在公寓市场极受欢迎，目前正热销之中。 3. 1. 4 铂林国际公寓 ? 铂林国际公寓从06年5月开卖至今，价格从最低的12300/?升至个别单位最高的18000元/?,在调查时的均价为16000元/?。 ? 价格升幅高达30%，与其他公寓项目相比，项目价格实行低开高走策略，小复式产品在公寓市场极受欢迎。 3. 1. 5 嘉裕?礼顿阳光 ? 嘉裕礼顿阳光酒店公寓从06年10月开卖，价格从最低的14800/?升至个别单位最高的16900元/?,在调查时的均价为15500元/?。 ? 价格升幅为5%。由于嘉裕集团在酒店业的良好信誉、实力及口碑，项目公寓部分已经全部售罄，只剩下写字楼部分在销售。 3. 1. 6 尚东?宏御 ? 作为 尚东系在珠江新城的第一篇章，尚东宏御从06年11月中开卖至今，价格从最低的14200/?升至个别单位最高的16000元/?,在调查时的均价为15000元/?。 ? 价格升幅为6%，项目价格实行高开高走策略，主要是为尚东系今后即将上市的三个项目造势，积蓄人气，形成良性联动关系。 3. 1. 7 尚东?美御 ? 作为尚东系在珠江新城的第二篇章，尚东美御从07年1月1日正式开卖，价格从最低的11000/?升至个别单位最高的18000元/?,在调查时的均价为14000元/?。 ? 价格升幅为27%，项目价格实行低开高走策略，这一策略与富力爱丁堡和史丹尼的策略相类似，都是第一个项目定价较高，紧接着的项目定价较低，吸引客户，促进销售。 3. 1. 8 中海观园国际 ? 中海观园国际从06年2月开卖至今，价格从最低的14000/?升至个别单位最高的19000元/?,在调查时的均价为18500元/?。 ? 价格升幅为32%。作为中海集团在珠江新城的重中之重的项目，中海观园国际主要是以珠江公园为主要卖点的景观豪宅，紧邻誉峰，项目定价方面也是实行高开高走策略，但是均价没有超过20000/?的心理关口，定价策略准确，所以销售非常快速，市场接受情况较好，对中海在珠江新城的其他项目有良好的促进作用。 3. 1. 9 中海璟晖华庭 ? 中海璟晖华庭从06年12月底开卖至今，价格从最低的14000/?升至个别单位最高的15500元/?,在调查时的均价为15000元/?。 ? 价格升幅为7%。作为中海集团在珠江新城的另外一个以双景观资源的项目，中海璟晖华庭主要是以珠江公园及小区园林为主要卖点的景观楼盘，紧邻珠江公园，项目定价方面也是实 3 .2 户型分析(包括主推户型行高开高走策略，价格将会持续上升。 和热销户型) 3. 2. 1 誉峰 ? 誉峰只有三房和四房两种户型，其中三房348户，四房334户，总户数为682户。 ? 170-180?的三房单位有180户，200?以上的三房单位有168户。 ? 200?以上的四房单位有334户。 ? 主推户型是200?的三房和四房，但是从调查得知，热销户型是180?的三房，四房单位销售情况相对较差。 3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 ? 富力爱丁堡国际公寓户型分为一房、两房单身公寓和三房单位总共三种户型。 ? 一房公寓116户，比例为40,;两房116户，比例为40,;三房58户，比例为20,，总户数为290户。 ? 一房公寓面积主要是80,100?之间，80,90?之间有58户，90,100?之间有58户; ? 两房单位主要是121,130?有116户。 ? 三房单位主要是180,190?，总共有56户。 ? 主推户型是80,130?之间的三房，热销户型都是80,130?之间的三房，项目只是剩下少量尾货。 3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 ? 富力史丹尼国际公寓户型分为一房、两房单身公寓和三房、四房大单位总共四种户型。 ? 一房公寓444户，占总数的75,以上;两房76户，比例为13,;三房26户，比例为5,;四房24户，比例为4,，总户数为570户。 ? 一房公寓面积主要是集中在40,70?之间，其中40,50?有156户，50,55?有52户，56,70?有236户。 ? 两房单位主要是集中在100,120?，其中56,70?有24户，100,120?有52户。 ? 三房单位主要是150,160?，总共有26户。 ? 四房单位主要是200?以上，总共有24户。 ? 主推户型是40,70?之间的一房和两房公寓，热销户型是40,50?之间的一房。 3. 2. 4 铂林国际公寓 ? 铂林国际公寓户型分为一房、两房和三房总共三种户型。 ? 一房公寓880户，占总数的85,;两房133户，比例为13,;三房19户，比例为2,，总户数为1032户。 ? 一房公寓面积主要是集中在20,50?之间，其中20,30?有116户，30,40?有688户，40,50?有76户。 ? 两房单位主要是集中在 50,60?，有133户。 ? 三房单位主要是60,70?，总共有19户。 ? 主推户型是30,40?之间的一房公寓，热销户型是20,40?之间的一房公寓。 3. 2. 5 嘉裕?礼顿阳光 ? 嘉裕礼顿阳光酒店公寓户型分为一房、两房和三房总共三种户型。 ? 一房公寓487户，占总数的89,;两房38户，比例为7,;三房25户，比例为5,，总户数为550户。 ? 一房公寓面积主要是集中在30,70?之间，其中30,40?有162户，40,50?有125户，50,60?有125户，60,70?有75户。 ? 两房单位主要是集中在80,100?，有38户。 ? 三房单位主要是120,130?，总共有25户。 ? 项目公寓部分已经全部销售完，只剩下写字楼出售。 3. 2. 6 尚东?宏御 ? 尚东宏御全部为三房户型，总户数为375户。 ? 三房单位主要是120,140?，其中120,130?有125户，130,140?有250户。 ? 主推户型是130,140?之间的三房，热销户型是120,130?之间的三房。 3. 2. 7 尚东?美御 ? 尚东美御户型分为三房和四房总共两种户型。 ? 三房112户，占总数的36,;四房196户，比例为64,;总户数为308户。 ? 三房面积主要是集中在120,140?之 130?有28户，130,140?有84户，总户数112户。 ? 四房单位主间，其中120, 要是集中在120,180?之间，其中120-130?有56户，140-150?有56户，150-160?有28户，170-180?有56户，总户数196户。 ? 主推户型是120?-140?的三房、四房单位，热销户型也是120?-140?的三房、四房单位。 3.2.8中海观园国际 ? 中海观园国际户型分为三房和四房总共两种户型。 ? 三房84户，占 户，比例为84,;总户数为524户。 ? 三房面积主要是集中总数的16,;四房440 在130,150?之间，其中130,140?有42户，140,150?有42户，总户数84户。 ? 四房单位主要是集中在200?以上，其中190-200?有88户，200?有300户。 ? 主推户型是243?和270?的四房豪华型大单位，热销户型也是243?的四房单位。 3. 2. 9 中海璟晖华庭 ? 中海璟晖华庭户型分为两房、三房和四房总共三种户型。 ? 两房180户，占总数的32,;三房180户，比例为32,;四房210户，比例为36,，总户数为570户。 ? 两房面积主要是80,90?之间，有180户。 ? 三房单位主要是集中在110,140?，有180户。其中110-120?有60户，120-130?有90户，130-140?有30户。 ? 四房单位主要是150,200?，总共有210户。其中150-160?有90户，180-190?有60户，190-200?有60户。 ? 主推户型是110,140?之间的三房，热销户型是120,130?之间的三房。 3. 3 珠江新城07年项目总体分析 ? 在户型方面，在售项目的户型主要是一房有1927户，二房有543户，三房有1227户，四房有1204户，没有五房和大面积的复式单位，全部项目总户数之和是4901户。 ? 在比例方面，一房的比例为39%，二房的比例为11%，三房的比例为25%，四房的比例为25%。 ? 作为中央商务区，拥有无可比拟的地段区位优势，住宅项目多数是商务型酒店公寓和以大面积三房、四房单位为主推户型的小区。 ? 世界知名企业的高级白领、管理阶层人士，他们拥有高额的住房津贴，追求体面、舒适、方便的生活，所以，在选择住房方面，一般会选择服务较好的单身公寓项目。 ? 投资方面，许多投资者会选择回报率较高的一房单位作为投资首选对象，公寓就是一个很好的选择，可以实现购买者自住和投资增值保值的目的。 ? 而其他区域的二次置业者，他们看好的是珠江新城的地段优势，一般拥有多套住宅，换房时一般会考虑三房和四房的大面积单位。 3. 4 预测走势分析(价格、消费群体、供应产品特点) 3. 4. 1 预测价格走势 今年珠江新城 同时动工的项目多达数十个，大批商用项目将在今年、明年落成投入运营。未来两年，约有150万平方米的住宅货量供应，相当过去十年珠江新城的总供货量。2008年珠江新城的住宅用地将全部开发完成，相信CBD将越来越有市场影响力，成为广州楼市的风向标。预测总体价格将会上升10%左右，住宅和公寓均价将达到17000-18000元/?. 3. 4. 2 消费群体分析 消费群体分析: 买家多数是来自天河区和越秀区，主要是天河北中信广场一带和环市东路一带工作的高级白领、经商的外籍人士为主，当中亦有部分企业高层或海归派等买家。 珠江新城区域将会是市内最成熟的外籍人士居住区，世界500强中的大量CEO级、经理级成功人士将会首选珠江新城作为他们在广州办公、居住的理想区域。 购房者以自住为主，多数是二次或以上置业的人士; 当然，还会有相当一部分高度敏锐、善于观察和捕捉市场信息的房地产物业投资者以投资盈利为目的，活跃于这一区域的房地产市场。 最后，长远来说，珠江新城将会是继二沙岛之后广州的又一个高尚住宅区。 3. 4. 3 供应产品特点 供应产品特点: 珠江新城供应的居住物业将会以高档住宅小区及商务公寓、酒店公寓为主。 住宅部分将会三房及四房单位为主，三房单位面积介于120-160?之间，四房单位面积介于180-280?之间. 公寓主要是以单身公寓、小复式公寓为主，一房或者或者两房单位居多，面积介于20-80?之间。 别墅项目几乎不会再出现在珠江新城。 4 珠江新城开发的商机与未来展望 4. 1珠江新城CBD开发的商机千载难逢 在国际上，世界经济在历经2001年的温 年的缓慢复苏后，正迎来了新一轮的温和扩张期。而我国加入WTO正和衰退，2002 进入“后过渡期”，服务领域和高科技领域的国际大型企业，跨国大公司正加快在市场潜力大的地区投资和布局;据专家预测，未来几年外商直接投资服务领域的增长可能达到10-15,的平均水平，比重将提高到40,左右。我们正面临着承接和引进国际资本的良好机遇。 在国内方面，区域经济的整合已提上各级政府的议事日程，广州作为珠三角制造业(特别是重化工业及装备制造业)和现代服务业的龙头，拥有两个国家级的开发区，天河软件园更是仅次于北京中关村的全国第二大软件产业基地;而经过20多年的打造，珠三角地区已成为南中国的制造中心，其经济实力和物质技术基础已上了一个大台阶，这为广州CBD的发展提供有力的客源支持。 广州市的城市发展战略，以及文化中心(如未来的歌剧院、博物馆)、会展中心的东移，也为珠江新城CBD的酒店业，中介等现代服务业的发展提供良好的机遇。 目前广州市、特别是天河区的甲级商务写字楼，可以用“紧缺”来形容。据统计，到目前为止，广州市的商务楼宇总建筑面积约110万平方米，空置率仅为7,左右，远低于国际和国内北京、上海的平均水平。而国内CBD发展较早、较好的北京、上海的商务楼宇总建筑面积均约600万平方米，空置率均为2位数。目前广州的这种“紧缺”现象，已导致商务写字楼的租价上扬。如中信广场写字楼的租金，2000年的租价约为85元/平方米左右，2003年则升至135元/平方米左右;附近的甲级写字楼金利来大厦2000年租价为75元/平方米左右，2003年升为105元/平方米左右，飚升了70,。一方面，商家、特别是大公司找不到适合他们发展的大面积地方;另一方面，高额的租金使一些有意进驻的中小型企业望而生畏，这对创业与投资环境、特别是地区性总部经济的发展相当不利。据了解，由于高级写字楼紧缺和高价位，使很多大公司，甚至是500强企业退而求其次，先在中信广场、市长大厦等写字楼租用小面积单位进行公司成立的注册和筹备工作，再寻找合适的地方发展。因此，尽快启动珠江新城 CBD的开发成为提升区域竞争力和经济质素的重要举措。而未来几年既是发展的关键期，又是机遇期。错过这一轮的开发，今后的发展或将大打折扣。 4. 2 珠江新城CBD开发的着力点 4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 由于珠江新城开发的权限多在市政府的相关职能部门，区一级的权力极其有限。因此，建议由市、区两级政府及相关职能部门(包括国土、规划、建设、商业、外经等部门)共同组建一个协调机构，对珠江新城乃至全市CBD的发展、规划、布局、项目引进、土地置换等进行协调和相关的审批，使投资项目得到尽快的落实。同时对区内的资源进行有效的整合，如一些需要临江发展的项目，可采取土地置换和补偿的方式，对一些未开发的住宅项目协调移位到其它地区开发。 4. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持 一是制订优惠政策:如以“让利”为主要内容的“两让两得”政策，即“让股权，让利益”换“得开发，得管理”。而对一些好的大项目可考虑采用“协商转让”方式替代竞拍方式获得土地以及商定容积率、改变功能和用地性质、分期缴付土地出让金等灵活措施。 二是制订扶持政策:可参考北京、上海的一些做法，制订扶持措施。如上海指定新设立的金融企业必需进驻陆家咀金融区;北京将能带旺朝阳区CBD的有关机构迁进区内等。 建议广州对全市新上的商务写字楼宇，酒店用地适当引导集中到珠江新城来，以促成开发的集约化和聚集效应。 4. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气 一个成熟的CBD，必须有各式各样新颖建筑和功能区，同时还须有特色街、名牌街(步行街)作衬托，留住人气商气。目前珠江新城的人气不足，可先考虑将商业比较发达，人气旺盛的天河城和正佳广场的人流吸引过采，如在天河南住区内，新城市中轴线上的一条南北走向的街道进行调整、梳理、贯通，建一条名牌街(步行街)，并从地下通过黄埔大道至珠江新城，把“北轴”CBD、天河城和正佳广场(未来还将建高级酒店和写字楼宇)的人气和珠江新城的新商业点连结起来。而建设这一类型的步行街，政府只要给予政策，项目的发展可交由发展商开发，既可为发展商提供投资机会，建成后又能为贸易投资、服务投资提供一个平台，一举两得。而新城内的一些地方，也可考虑设立娱乐和特色餐饮业(如酒吧、咖啡街等)，吸引更多机构和消费者进入。 要强化产业引导。可利用文化中心、会展中心东移，和一些有凝结商气的机构迁进区内以吸引如酒店业和中介服务业进区发展;对其他区域一些零散的商务用地，政府可协调引导商家到珠江新城发展，以提高整体竞争力;还可考虑搭建一个临时平台，将市里一些如展览会、博览会，招商会等活动移位到珠江新城。 4. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发 可考虑用政府的自有土地进行置换，国资公司以提供土地为合作条件，物色财团企业，在中轴线核心区位以合作方式先建一个地标性建筑，以此带动其它项目的开发。 4. 3 珠江新城未来展望 从1993年至今的十多年间，政府前后投入几十亿巨资打造市政。政府机关、国企带头进驻。2003年政府大力推出珠江新城地块，主动将商务办公楼面地价下调至2380元/?。从03年开始发力至今，已经建成相当一批高档住宅社区和写字楼项目。今年珠江新城同时动工的项目多达数十个，大批商用项目将在今年、明年落成投入运营。未来两年，约有150万平方米的住宅货量供应，相当过去十年珠江新城的总供货量。2008年珠江新城的住宅用地将全部开发完成，相信CBD将越来越有市场影响力，成为广州楼市的风向标。