10-17-地价如何计入房产原值征收房产税.doc

10-17-地价如何计入房产原值征收房产税.doc 抓住行业特点 做实税收检查 近日～银滩中心税务所按照市局2011年税收检查～本着“数量服从质量”的原则～抓住房地产行业特点～做实房地产税收检查～在对某房地产公司某开发项目进行税收检查中～发现该企业未申报营业税应税收入117.8万元～查补税款6.66万元。 一是建立检查模板～做到有的放矢。结合辖区实际～组织专人～通过广泛采集房地产行业涉税信息和数据～抓住行业特点～开展典型户调查和实证分析～建立了房地产行业税收检查模板～有效解决了房地产税收检查环节的不规范、不深入、不彻底的难～有效减少了税收流失。在对该项目进行税收检查中～就是按照这一模板～从人员配备、执法文书、执法检查等各环节逐一规范～做到了有的放矢。 二是实施内外结合～破解检查瓶颈。针对房地产行业开发环节多、隐蔽性强、调查取证难“ 的情况～银滩中心税务所在房地产税收检查方面～做到了“账内检查、账外求证”相结合。要求税务干部不能仅仅局限于账面的检查～还要通过适当的方法进行实地“暗访”～掌握可靠的一手资料。在对该项目进行税收检查中～仅从账面上并没有发现问题～但从小区业户那了解到～该企业为业户代收了燃气开口费等费用～可是该企业并没有在账面上反映这一情况。根据这一线索～经过与企业负责人约谈～核实了企业为380户业主代收了燃气开口费、有线电视费～合计117.8万元。 三是共享检查成果～互相学习提高。每周召开工作例会～各检查小组互相交流检查情况、分享检查经验～共同探讨检查过程中遇到的各类问题～互相学习、共同提高。通过定期的工作交流～不仅在交流中开阔了思路、增长了见识～而且进一步增进了感情～促进了队伍的团结～极大提高了干部职工的工作积极性。 是挖潜增收～确保完成全年目标任务。全市地税系统要始一 终坚持依法组织收入原则～充分调动全体干部职工的积极性和主动性～切实采取各种有效措施～进一步夯实征管基础、明晰岗责目标、加强收入分析、强化源泉控管、优化纳税服务、积极组织收入、深挖增收潜力～确保依法征收、应收尽收～促进税收收入增长32%以上～圆满完成市委、市政府下达的全年各项收入目标任务。 二是精细管理～着力提升税收征管效能。全局上下要始终坚持依法治税～扎实推进税收科学化、专业化和精细化管理～以税源控管为重点、以科技管税为依托、以堵漏增收为目标～进一步夯实征管基础、转变管理理念、强化管理措施、优化管理服务～全面提高税收征管质量和效率。要充分利用征管数据全省大集中强化税源网络管理～扩大税库银横向联网范围～全面提高科技管税水平。要切实加强重点建设项目税收管理和建筑房地产税收“一体化”管理～进一步健全协税护税网络体系～密切部门协作～加强税源控管～严格以票控税～确保先税后证～深挖增收潜力～实行重点税源精细管、行业税收专业管、零散税收规范管～全面 提高税收征管效能～确保依法征收～应收尽收～挖潜增收。要进一步加大税务稽查力度～深入开展税收专项检查和区域税收专项整治～确保以查促管、堵漏增收～着力整顿和规范税收秩序～切实为广大纳税人营造公平竞争的税收环境。 三是多管齐下～切实服务巴中加快发展。全系统要牢固树立大局意识、服务意识和发展意识～坚持把服从作为第一责任、把服务作为第一要务、把落实作为第一能力～紧紧围绕市第三次党代会的战略目标和战略重点～始终坚持在强化管理中提升服务水平～在优化服务中加强税收管理。广泛深入加强税收宣传～全面规范税收执法行为～进一步健全服务体系～完善服务制度～改进服务方式～拓宽服务范围～规范服务～强化服务考核～简化办税程序～加强纳税辅导～全面提升办税服务质量和效率～切实做到急事急办、特事特办、随到随办～积极为广大纳税人排忧解难。要深入落实好下岗职工、残疾人、失地农民等就业和西部大开发等税收优惠政策～着力打造全方位的税收服务立体网络～不断整合、延伸和拓展税收服务职能。同时～要认真落实首问责任制、按时办结制、责任追究制和“两个减负”～广泛开辟政策咨询、民意诉求、纳税服务、行风评议“直通车”～推行“一窗全能”、“同城通办”～切实为巴中加快发展提供方便快捷、规范高效的税收服务。 四是务实高效～争创一流的工作业绩。全局上下要深入学习市第三次党代会精神～紧紧围绕中心～服务大局～立足本职～超 常工作～努力创建学习型、服务型、廉政型和创新型地税机关和干部队伍～全面提高队伍整体素质～进一步提高税收征管水平～努力适应新形势和新任务的要求～切实增强重实干、求实效的务实作风～全面提升行政效能～确保廉洁自律～规范行政～务实高效～切实做到爱岗敬业～艰苦奋斗～无私奉献～始终保持奋发有为的精神状态～争创一流的工作业绩～努力为推动全市城乡一体、“两化”互动～促进统筹城乡、追赶跨越、加快发展～实现“十二五”奋斗目标提供良好的税收环境和优质高效的税收服务。 地价如何计入房产原值征收房产税 一、财税[2010]121号文之前，地价并不是一律计入房产原值征收房产税。 房产税的计税依据是房产的计税价值(从价计征)和房产的租金收入(从租计征)来计算。计税价值是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。我省规定，扣除比率一律为25%。 税法规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)和新准则均是现行有效的“国家有关会计制度”，会计制度核算的不同，造成房产税的计税依据有所不同。 举例说明，执行新准则企业自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权1000万元(如建设用地时已摊销200万元)与建筑物800万元应当分别进行处理。相关的土地使用权1000万元记入无形资产，建筑物800万元记入“固定资产”。年应缴房产税:800×(1,25%)×1.2%,7.2万元。 如按《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)执行，企业因利用土地建造自用某项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本，年应缴房产税:(1000,200，800)×(1,25%)×1.2%,14.4万元。适用新准则年计征房产税节税少缴14.4,7.2,7.2万元。 适用《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)和执行新准则的企业在房产税缴纳上实际税负上是不同的，新准则从轻了。这明显不公平，但这是当时房产税法的硬**规定“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”确定的，只能依法执行。要强调的时，新准则自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。上市公司没有选择权，其他企业有选择权，选定了就要一贯执行，特别是已继续适用《企业会计制度》(包括〈小企 业会计制度〉)的企业，不能为了降低税负，局部即在土地使用权核算方面等选择适用新准则。 二、财税[2010]121号文之后，地价一律应计入房产原值征收房产税。 财税[2010]121号文规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。 执行《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。 执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文前地价不计入房产原值征收房产税，财税[2010]121号后才需按规定将地价不计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)的企业适用税法得到了统一。 三、新文件明确了地价的具体内容，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。开发土地发生的成本费用可计入地价最后并入房产原值征收房产税。 四、地价如何并入房产原值计税以容积率0.5为界限有二种计算方法。 宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，应以规划部门核发的《工程规划许可证》登载的为准。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。如宗地容积率为0.4，土地面积为10000平方米，全部地价款200万元，以房产建筑面积4000平方米的2倍作为占地面积8000平方米，占总占地面积10000平方米的80%，应确认其地价200×80%,160万元，并入房产原值按规定计征房产税。 容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。如宗地容积率为0.8，土地面积为10000平方米，全部地价款200万元，该宗地的全全部地价款200万元应并入房产建筑面积8000平方米的房产原值，按规定计征房产税。 同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期(栋)房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。如宗地容积率为0.8，土地面积为10000平方米，房产建筑面积8000平方米，全部地价款200万元，一期(栋)房产建筑面积2000平方米，一期(栋) 房产应分摊该宗地的地价确认为2000?8000×200=50万元，并入房产原值按规定计征房产税。 财税[2010]121号文之前地价并入房产原值计税并没有规定以容积率0.5为界限有二种计算方法，执行《企业会计制度》(包括〈小企业会计制度〉)的企业，地价按原来规定计入房产原值征收房产税的，不宜再调整。执行新准则企业应严格按新文件规定执行。 五、政策的发展方向。房产税的计税依据应当具有独立**，尽量避免同一事项因会计核算的不同而计税不同，财税[2010]121号文很好的解决了这个问题。但是地价应计入房屋原值计征房产税一直是个很有争议的问题，从理论上讲，房屋的价值与其占用的土地价值是可以分割的，能够根据市价或评估价格确定。但两者又相互依存，房屋不能独立存在，必须建立在土地上。财税发文的形式确定地价应并入房产原值计征房产税，立法层次不高。土地部分已计征城镇土地使用税，地价又计入房屋原值计征房产税明显有重复征税，另土地的价值和房屋的价值是随着形势的变化不断变化的，一直按历史成本计税也不科学。建议城镇土地使用税和房产税应合并和改进为房地产税，同时建立科学的评税机制，计税依据为每年度的房地产评税价值，从根本上来解决“地价应计入房屋原值计征房产税”这个一直颇有争议问题。 关于土地价值应否计入房产原值征收房产税的思考 李洁 牛春娟 近年来，随着社会经济的持续增长，国家对城镇基础建设的不断完善以及我国第三产业的蓬勃兴起，房产税税源规模日益扩大，房产税从原来的小税种逐渐成为地方税收收入的重要来源之一，但是现行的房产税条例是国家1986年颁布实施的，已经运行了20年，房产税条例已经不能适应现在的社会经济的发展。从近几年房产税的实际征收工作中，发现现行房产税条例规定中存在着缺陷和不足，例如根据现行房产税条例的有关规定，房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，财税地[1986]8号文件进一步明确:房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。在房产税开征之时，国有土地都是划拨、无偿使用，企业对土地不作帐务处理，土地价值不构成房产价值，因此不需要缴纳房产税。随着国有土地出(转)让方式的改革，国有土地由行政划拨改为有偿使用，那企业对土地价值是如何进行帐务处理的,计入了房产原值,近期，我们带着这个问题对土地价值计入房产原值征收房产税的问题进行了调研。 一、调查现状 从调查结果看，只有购买商品房的企业，商品房房价中包括了土地价格，土地价值就作为了企业房产的入账价值，与房屋一并缴纳了房产税。企业在购入或以支付土地出让金方式取得的土地上建造房屋的，有两种情况:一种情况是执行《企业会计制度》之前，企业是将土地价值计入“无形资产”科目，根据财会[2001]43号文件规定:执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。因此土地价值不构成房产原值，不缴纳房产税。另一种情况是执行《企业会计制度》以后，根据《企业会计制度》第四十七条规定“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按会计制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”。由此可见，土地价值应当与房屋建造成本一并作为计征房产税的计税依据，缴纳房产税。但在实践中，大部分企业将新建房屋所占用的土地使用权价值未计入房产原值，而是单独计价进行摊销，减少了房产税计税依据，少缴了房产税。 二、存在问题 第一、土地与房产一并征收房产税，与房产税的立法目的不一致。在我国目前的税法体系中，国家对房产和地产是分别调节，也是分别征收的，房产税是国家对纳税人拥有房产或因房产取得收益征收的一种财产税。对土地而言，我国土地制度实行的是社会主义公有制，任何单位只有享有土地的使用权，而没有所有权，不属于企业长久拥有的资产，而只是国家的资源。因此土地价值计入房产原值征收房产税，与房产税的立法目的不一致。 第二、计税依据设计不合理，造成现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象。房产税的计税依据有两种:一是自用房产依照房产原值一次减除10% 至30%后的余值为计税依据;二是出租房产以房产租金收入为计税依据。目前这种片面依赖房产原值方法核算计税依据的方式，导致现行的房产税征收中存在同类房屋的税负不均现象，例如同等建筑规模的房屋，属新征地建造房屋的房屋造价中含土地价值，而在原有土地或无偿划拨的土地上建造房屋的房屋造价中不含土地价值，造成新建地同等规模房屋原值存在着差异，从而使房产税税负不均。 第三、计入房产原值的土地价值标准不统一。根据《企业会计制度》第47条规定:“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”结转的土地使用权账面价值是指与在建工程相关的土地价值，还是将全部拥有土地使用权的账面价值转入在建工程没有明确规定，导致计入房产原值的土地价值标准不统一。例如房产周围如有大面积绿化地，一并征收房产税。 第四、土地价值计入房产原值征收房产税与现行土地使用税存在重复征税。主要体现在对课税对象的重复征税，即对内资企业的同一项财产(土地)进行了双重征税，既对纳税人以土地的价值计入房产原值征收房产税，又对纳税人以其实际占用的土地面积为计税依据，征收土地使用税。 三、几点建议 为了加强税收征收管理，保障国家税收收入和地方财政收入，促进经济和社会主义现代化建设的发展，笔者就土地价值应否计入房产原值征收房产税提几点粗浅看法: 第一、对以不同方式取得的土地，无论纳税人如何进行帐务处理，其房产计税价值中都应包括房屋所占用的土地使用权价值。对购置的不需要建造直接可使用的房产，按实际支付的价款计算;对新建的房产按建造该项房产达到预定可使用状态前所发生的全部支出计算，其中包括建房征地费用，如土地补偿金、拆迁补偿费、建房手续费等;对在原有土地或无偿划拨的土地上建房的以所占土地面积的评估价值计算;对原有房屋的房产原值加计土地价值计算。从而达到公平计税价值，公平税负的目的。 第二、合理确定计税依据，要改变按照房产原值核算计税依据的方式，统一按房产评估价征税。房产评估价是指房产在评估时的市场价格，由专门的房产评估机构进行评估，可以每隔3年,5年评估一次，这样能够准确反映真实的税基，从而保证房产税税收收入随着经济的发展也得到相应的增长，提高房产税占税收总收入的比重。 第三、应根据现行实际情况对房产税纳税义务人、计税依据等房产税条例政策进行及时修订，使房产税税源能够真正转化为税收。 第四、将房产税和城镇土地使用税合并为一个税种，现行的土地使用税是以纳税人实际占有的土地面积为计税依据，实行定额税率，达不到合理节约使用土地，提高土地利用效率的目的，也不能有效地调节土地的级差收益。因此，将两个税种合并为一个税种，统一征收房地产税，有利于公平税负、平等竞争，也有利于方便税收征管和加强监管。 山东省地方税务局关于印发 《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知 鲁地税发[2005]23号 2005-3-14各市地方税务局、省局直属分局: 为了加强房地产企业地方税收征收管理，促进房地产行业的健康发展 ，根据国家税收法律、法规的有关规定，省局制定了《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》，现印发给你们，请结合《山东省人民政府办公厅关于加强税收征管增加财政收入的意见》(鲁政办发[2004]101号)，认真贯彻执行。执行中发现的问题，请及时报告省局(税管一处)。 房地产开发企业税收征收管理暂行办法 第一章 总 则 第一条 为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及其他有关税收法律法规的规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条 在我省境内从事房地产开发的企业(以下简称房地产开发企业)，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税(城市房地产税)、车船使用税(车船牌照使用税)、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收(费)。外商投资企业(包括港、澳、台)暂不征收城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。 本办法所称的房地产开发企业，是指进行基础设施、房屋等不动产的投资建设，并且销售开发产品或者转让土地使用权的单位。 第二章 营业税 第三条 房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产(以下简称“应税 劳务”)应按规定缴纳营业税，计算公式为: 应纳营业税税额=营业额×适用税率 第四条 销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为;转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。 第五条 房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权: 一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的; 二、不动产用于安置拆迁户的; 三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的; 四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。 第六条 房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税;利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务。 第七条 房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税;转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 第八条 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。 第九条 房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。 有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。 第十条 房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用(不包括住房维修基金)。 房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。 上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权(或使用权)原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权:“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。 第十二条 房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额: 一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定; 二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定; 三、按下列公式核定计税价格: 销售额,房地产开发成本×(1，成本利润率)?(1,营业税税率) 其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%. 第十三条 营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的(包括收取的购房定金)，为收到预收款的当天。 一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据(权利)的当天。 二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售或协议约定的付款日作为纳税义务发生时 间;购房者提前付款的，为收到付款的当天。 三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。 四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 第十四条 房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳营业税，并按规定开具税务发票或税务收据。 第三章 企业所得税 第十五条 实行独立经济核算的房地产开发企业，应当就其取得的生产、经营所得和其他所得，按有关规定缴纳企业所得税(外商投资企业和外国企业外从事房地产开发的，按规定缴纳外商投资企业和外国企业所得税)。计算公式为: 应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率 应纳税所得额=每一纳税年度收入总额—准予扣除支出项目金额 第十六条 房地产开发企业的收入总额，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程或劳务结算收入、出租房租金收入、视同销售的收入、商品房售后服务收入和其他收入等。 第十七条 房地产开发企业按以下原则分别确认收入的实现: 一、开发产品销售收入的确认 (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 (二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额，于收到代销单位代销清单 时确认收入的实现。 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格，于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4、采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 (五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现: 1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 (六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 二、房地产企业在下列情况下，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时，视同销售确认收入: (一)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等。 (二)将开发产品转作经营性资产。 (三)将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者。 (四)以开发产品或自有资产抵偿债务，包括企业以开发产品或自有资产直接抵偿债务，企业以开发产品或自有资产作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本金，而将抵押品赔付债权人的。 (五)以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 三、代建工程和提供劳务收入的确认 (一)房地产开发企业代建工程和提供劳务在同一年度内开始并完成的工程或劳务，应在工程竣工验收办妥交接手续或劳务完成，结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现，确认的金额为合同或协议总金额。工程或劳务跨年度的，应按完工百分比法按季确认收入的实现。 (二)房地产开发企业在代建工程提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 四、出租房租金收入的确认 出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。 第十八条 房地产开发企业以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项，应于企业实际收到定金或预收款之日确认预售收入的实现。 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售收入的利润率不得低于15%(包括15%)。由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。 具体调整方法如下: 一、房地产开发企业进行企业所得税预缴年度申报时，应将当期取得的预售收入乘以规定的利润率计算出预计利润额，在纳税申报表中的“纳税调整增加额”栏次反映。 二、预售开发产品完工后，按规定结转销售收入、销售成本时，对已经通过纳税调整计算的预售收入的预计营业利润额，在纳税申报表中的“纳税调整减少额”栏次反映。 房地产开发企业按规定对预售收入进行纳税调整，应在申报时随申报表附报《预售收入纳税调整表》(附表1)。 第十九条 房地产开发企业发生的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予买方的折扣、折让，且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，允许税前扣除，其他方式的各种折扣、折让一律不能冲减其销售收入。 第二十条 房地产开发企业每一纳税年度准予扣除的支出项目包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 一、房地产开发企业应以独立编制“建筑工程预算书”(包括独立编制设计预算和施工图预算) 的单位工程为成本核算对象，分别核算建造成本。对支付的属于多个成本核算对象的开发费用，应按建筑面积等合理的方法在各成本核算对象之间进行分配。 二、房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品建造成本，是指房地产开发过程中实际发生的，已实现销售的开发产品所发生的建造成本。具体计算公式如下: 可售面积单位工程成本=成本核算对象总建造成本/成本核算对象总可售面积 当期可扣除的销售成本=Σ各成本对象已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 三、开发产品建造成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用、借款费用及其他费用等。 (一)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 (二)前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 (三)建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 (四)基础设施建设费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 (五)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。凡是建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，其相应支出不能计入开发产品建造成本。 (六)开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、各项临时设施摊销等。 各项临时设施摊销是指现场临时作业棚、材料库、办公室、临时性简易周转房，以及临时搭建的职工宿舍、食堂等临时性福利设施，其建造时的实际支出可直接计入成本核算对象，属于不同成本核算对象的，应在各成本核算对象之间进行分摊。 (七)借款费用是指为建造开发产品借入资金，在成本对象完工前发生的利息等。 第二十一条 房地产开发企业预提成本、费用不得税前扣除。 房地产开发企业的土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费应以实际支付或上缴数，按规定 在税前扣除。属于成本对象完工前发生的，直接摊入相应的成本对象;属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。 第二十二条 房地产开发企业发生的下列支出，按规定的标准和范围扣除。 一、开发产品销售之前发生的装饰费应在当期已实现的销售面积和装饰工程总面积之间分摊，属于当期已实现销售面积承担的部分，允许税前扣除，剩余的留待实现销售时做税前扣除。 二、售后维修费用。房地产开发企业对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的维修费，可按实际发生额进行扣除。 三、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。 四、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 五、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧，并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 第二十三条 房地产开发企业在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除: 一、资本性支出、无形资产的受让开发支出; 二、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金以及被没收财物的损失; 三、各项税收的滞纳金、罚金和罚款; 四、国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金; 五、各种赞助支出; 六、非法支出; 七、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分; 八、税收法规有具体扣除范围和标准(比例或金额)，实际发生的费用超过或高于法定范围和标准的部分; 九、与取得收入无关的其他各项支出; 十、非法定凭证载名的支出。 第二十四条 实行核定应税所得率征收企业所得税的房地产开发企业，其应税所得率应根据企业经营实际在10-30%之间确定。 第二十五条 企业所得税按年计算、分月(季)预缴，月份或者季度终了后15内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。 第二十六条 房地产开发企业应向其实际经营管理所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。 第四章 土地增值税 第二十七条 房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。计算公式为: 应纳土地增值税税额=增值额*适用税率 -扣除项目金额 增值额=收入总额 第二十八条 房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定(订)金和其他经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。 第二十九条 纳税人“以房抵债”、“以房抵息”、“以房换房”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。 第三十条 土地增值税的计算扣除项目，具体为: 一、取得土地使用权所支付的金额。包括:房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 二、 房地产开发成本。指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地 征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 三、房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。 房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除: (一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。 (二)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。 四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。 五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。 第三十一条 土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。 第三十二条 房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除: 一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。 二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除;如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。 三、房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额;凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。 四、纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。 第三十三条 土地增值税实行30-60%的四级超率累进税率。 第三十四条 房地产开发企业在项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入，实行土地增值税预征管理，预征率为0.5—3%.其计算公式为: 应预缴税款=转让房地产收入×预征率。 已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地税机关核定的期限内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管地税机关应及时办理退税，或者经纳税人同意抵缴其他纳税项目应缴纳的土地增值税税款。 第三十五条 纳税人应在房地产单位项目竣工决算后30日内，持房地产开发合同、土地受让合同、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税申报表、预缴土地增值税完税凭证及其他有关资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。 主管地税机关在土地增值税清算时，应审核转让房地产收入总额、扣除项目金额、预缴土地增值税额、多用途房地产开发项目面积划分情况及其他需审核的项目。 第三十六条 有下列情况之一的，纳税人应对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算: 一、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目; 二、纳税人申请办理注销税务登记。 纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应自转让合同签订之日起30日内提出清算土地增值税申请。 纳税人申请办理注销税务登记的，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申请。 第三十七条 房地产开发企业应向其所转让房地产所在地的主管地税机关申报缴纳土地增值税。 第五章 其他税种及附加 第三十八条 城市维护建设税 一、内资房地产企业以实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据，计算缴纳城市维护建设税。 二、城市维护建设税实行地区差别比例税率，纳税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7,、5,、1,。 三、税额计算 应纳城市维护建设税税额,缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×适用税率 四、房地产开发企业城市维护建设税的征收管理比照营业税的有关规定办理。 第三十九条 车船使用税 一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船使用税或车船使用牌照税。 二、税额计算 客车应纳税额,应纳税车辆×适用税额 货车应纳税额,载重净吨位×60元 三、车船使用税按年计算、分期缴纳。由房地产开发企业所在地地税机关负责征收。 外商投资企业(包括港、澳、台)缴纳的车船使用牌照税比照车船使用税的规定办理。 第四十条 房产税 一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税或城市房地产税。 二、对自用的房屋，按房产原值一次减除30,后的余值作为计税依据，税率为1.2,;对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12,; 三、房产税按年计算、分期缴纳。房产税由房产所在地地税机关征收。城市房地产税比照办理。 外商投资企业(包括港、澳、台)缴纳的城市房地产税比照房产税的规定办理。 第四十一条 印花税 一、房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的，均应缴纳印花税。 二、征税范围、税率和计税依据 1、购销合同。按购销金额的万分之三计算缴纳。房地产开发企业与个人订立的购房合同，暂免贴花。 2、加工承揽合同。按加工或承揽收入的万分之五计算缴纳。 3、建设工程勘察设计合同。按收取费用的万分之五计算缴纳。 4、建筑安装工程承包合同。按承包金额的万分之三计算缴纳。 5、财产租赁合同。按租赁金额的千分之一计算缴纳。 6、货物运输合同。按运输费用的万分之五计算缴纳。 7、仓储保管合同。按仓储保管费用的千分之一计算缴纳。 8、借款合同。按借款金额的万分之零点五计算缴纳。 9、财产保险合同。按取得的保险费收入的千分之一计算缴纳。 10、技术合同。按所载金额的万分之三计算缴纳。 11、产权转移书据。以所载金额为计税依据，税率为万分之五。 12、营业账簿。记载资金的账簿。以“实收资本”与“资本公积”的合计金额为计税依据，税率万分之五;其他营业账簿，按件贴花五元。 13、权利、许可证照。按件贴花五元。 三、房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务机关可以核定征收印花税: (一)未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和完整保存应税凭证的; (二)拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的; (三)采用按期汇总缴纳办法的，未按主管税务机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情况报告，经主管税务机关责令限期报告，逾期仍不报告的或者主管税务机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的; 四、应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。 第四十二条 城镇土地使用税 一、内资房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地，应缴纳城镇土地使用税。其建造商品房的用地，应按规定缴纳土地使用税。 二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，按当地规定税额标准计算缴纳。 三、城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。城镇土地使用税由土地所在地地税机关征收。 第四十三条 个人所得税 一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得，利息、股息、红利所得，劳务报酬所得，财产租赁所得，特许权使用费所得，财产转让所得，偶然所得，其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。 二、个人承包、承租经营房地产开发企业取得的所得，应按对企事业单位承包、承租经营所得项目缴纳个人所得税。 三、独资、合伙房地产企业比照“个体工商户的生产经营所得”应税项目计算缴纳个人所得税。 四、个人所得税的纳税义务人、扣缴义务人每月缴纳的税款，应当在次月七日内缴入国库，并向主管税务机关报送纳税申报表、代扣代缴税款汇总表。 第四十四条 教育费附加、地方教育附加 一、内资房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时，应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。 二、附加金额的计算 应纳教育费附加额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×3%. 应纳地方教育附加额=缴纳的三税(增值税、消费税、营业税)×1%. 第六章 征收管理 第四十五条 房地产开发企业应当按照规定，自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证件和资料，向主管地方税务机关申报办理税务登记。并自扣缴义务发生之日起30日内，申报办理扣缴税款登记。 第四十六条 房地产开发企业跨县(市、区)从事开发经营，应当在外出经营以前，向机构所在地主管地方税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》(以下简称《外管证》)，并 在《外管证》注明地进行开发经营前，持税务登记证副本和《外管证》，向当地地方税务机关报验登记。在外出经营到达地连续12个月内累计超过180天的，应当自期满30日内，在到达地办理税务登记。 第四十七条 房地产开发企业领取税务登记证件后，向主管地方税务机关申请领购发票和专用税务收据。跨县(市、区)从事房地产开发的，应在领取临时税务登记证件后或凭机构所在地地方税务机关的证明，向开发经营所在地地方税务机关申请领购开发经营地发票和税务收据。 第四十八条 房地产开发企业发生经营业务应按规定开具发票。销售不动产、转让土地使用权时，应开具地税机关监制的发票，收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应开具地税机关监制的税务收据(附表2)。 第四十九条 房地产开发企业应按照规定安装、使用税控装置，对未按规定安装和使用税控装置的，由主管地方税务机关代开发票和税务收据。 第五十条 房地产开发企业应依法设置账簿，准确进行收入、成本、费用的核算，按照规定的申报期限、申报内容，向主管地方税务机关办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及税务机关要求的其他有关证件、资料，并按规定缴纳各项税款。 跨县(市、区)从事房地产开发的，应向开发经营地税务机关提供其外出经营项目向所在地税务机关申报企业所得税的证明。 第五十一条 房地产开发企业有下列情形之一的，由主管税务机关对其实行核定征收: 一、未按照规定办理税务登记，外出经营未按规定向开发经营地税务机关报验登记的; 二、应当设置但未设置账簿的; 三、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的; 四、发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的; 五、计税依据偏低，又无正当理由的。 第五十二条 主管地方税务机关对房地产开发企业实行开发项目开工、销售、竣工登记备案制度，房地产开发企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料，对营业税、企业所得税和其他地方各税分属不同税务机关征收管理的，应同时分别向各税种的主管地方税务机关报送。 一、开工环节。房地产开发企业在每一开发项目取得土地使用权10日内，报送《国有土地使用权证》(《建设用地批准书》)、《土地出让合同》、《土地转让合同》、土地平面图和《取得土地使用权登记表》(附表3)。 房地产开发企业在每一个开发项目取得开工许可10日内，报送《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、施工平面图、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同、水、电、气、暖协议、联建及房屋分配协议和《新开发项目开工登记表》(附表4)。 各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，报送变更后的文本并填写变更登记表。 二、开发预售环节。房地产开发企业按年度、分开发项目，在企业所得税年度纳税申报时，报送建设销售情况(《房地产开发建设销售明细表一》附表5)。在每一开发项目取得商品房预售许可后，报送预售许可证，预售商品分层平面图、商品房预售方案，并分期报送《房地产开发建设销售明细表二》(附表6)。 三、竣工环节。房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后，报送工程竣工报告和《房地产开发建设销售明细表二》。 上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经主管地方税务机关核对后，原件退回，复印件留存。 第五十三条 房地产开发企业应设置《开发产品备查簿》(附表7)，详细登记开发产品的房号、面积、成本、去向等资料。 第五十四条 主管地方税务机关应建立房地产开发企业台账，根据企业报送的《取得土地使用权登记表》、《新开发项目开工登记表》、《房地产开发建设销售明细表》以及有关资料，详细记录各开发项目的建设信息、成本费用、销售收入和各项税款缴纳等，具体应包括以下基本指标。 房源登记情况，包括(1)开发项目名称;(2)项目坐落地址;(3)取得土地使用权方式 和支付地价款;(4)支付的土地补偿费、公共设施配套费等各项费用;(5)开发项目总建筑面积;(6)开发产品类型和各自建筑面积;(7)项目施工建筑总承包企业名称;(8)建筑工程预(决)算金额;(9)项目可供销售面积;(10)已销售(含预售)房屋(土地)面积;(11)最低房屋销售价格;(12)采取何种销售方式;(13)已售房屋收取总价款等。 税款缴纳情况，包括:(1)纳税人识别码;(2)税款征收方式;(3)缴纳税款种类和各税种的申报期;(4)各税缴纳情况及其所属期;(5)缓缴、欠缴税款情况;(6)税收罚款和滞纳金缴纳等。 主管税务机关可根据管理的需要，自行设计台账格式，增加相关信息。 第五十五条 为避免税收流失和重复征税，房地产开发企业机构所在地和开发经营所在地主管税务机关要加强联系和沟通。开发经营所在地主管税务机关应及时将纳税人的房地产开发、销售、转让和纳税等情况按月传递给机构所在地主管税务机关。 第五十六条 各级地税部门要根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。 与工商管理部门合作，对房地产漏征漏管户进行清理，严格按照规定在企业提供注销税务登记证明后，办理工商登记注销手续，按月向工商部门采集房地产开发企业开业、变更、注销、吊销登记分户信息。 与发改部门合作，房地产企业办理立项手续时，要提供税务登记证明。按月向计划部门采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。 与规划部门合作，按月采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。 与建设部门合作，承揽、中标施工企业办理施工许可证时，必须提供工程项目所在地主管税务机关核发的税务管理证明。按月向建设部门采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。 与土地部门合作，在单位和个人办理土地过户手续时，要提供《专用发票》。按月向土地部门采集土地使用权出让和转让信息，转(出)让方、转(出)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。 与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续时，必须提供税务部门监制的发票。 按月向房产管理部门采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。 第七章 纳税评估 第五十七条 各级地方税务机关应积极开展对房地产开发企业的纳税评估，通过对纳税情况的真实性、准确性、合法性的综合评定，建立房地产行业收入和成本监控体系，实现整体、实时控管，及时发现、纠正和处理纳税行为中的错误，促进房地产企业的真实申报和税收征管质量的提高。 第五十八条 房地产开发业评估对象可以采取规模选择法、随机选择法、纳税异常选择法等合理的方法确定。有条件的地区应依托计算机等先进技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、营业税负担率、企业所得税负担率等指标的分析，探索建立指标警戒体系，将低于警戒值的纳税人作为评估对象，实现对指标异常纳税人的及时控管。 第五十九条 房地产开发业纳税评估的主要内容是对纳税申报资料、税务机关掌握的征管资料以及通过综合治税获取信息的审核和分析，重点对以下方面进行审查核实: 1、全面核实纳税人实际参与开发的项目数量，各项目的开发地点，重点核对基本情况资料，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让(转让)合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对，对影响主营业务的有关问题进行审核。 2、从核实纳税人开发项目的开发面积入手，与开发项目的建筑规划许可证、规划用地许可证、竣工验收报告、施工图设计文件审查意见或联建协议等资料进行核对，核实开发项目的开发面积情况。 3、核实纳税人确定的开发项目的可售商品房面积，从数量上审核判定纳税人是否存在隐匿商品房未转收入或少转收入情况。通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目座落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性，核实开发项目可售商品房面积的真实数量。 4、通过验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否有隐匿或少转收入的情况。 5、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常。 6、审核商品房销售收入是否按照规定的结算方式予以确认，有无延迟确认或少确认收入的情况。 7、在核实开发项目应结转收入的已售商品房面积，商品房销售单价，商品房销售收入确认方式的基础上，根据核实的开发项目平均售房单价与已售商品房面积，计算开发项目应转收入数额并与实际已转收入数额进行比较;确认收入的准确性，计算分析其差异。 8、按各成本项目进行审核，对于同时进行多个项目开发的，审核其是否正确区分各成本核算对象的界限。对一次性发生属于多个成本核算对象的开发费用，或分批开发的项目，应重点审核其一次性支付的应计入开发成本的各类费用，是否按规定的标准合理的进行分配。 9、核实开发项目单位成本是否准确，落实已结转经营成本的正确性。 10、纳税人同期销售费用绝对差额较大则审核是否与销售收入的增加存在合理的配比，进而审查广告费支出、业务宣传费支出是否按比例扣除，两者的划分是否符合规定，有无大宗的销售开支变相扣除等。 11、在企业经营不产生大的起伏的情况下，管理费用的发生额应保持相对稳定，如果纳税人同期管理费用绝对差额较大，则审核经营规模及产品结构是否有大的调整。 12、纳税人同期财务费用绝对差额较大，则审核同期的贷款利率的变化情况、财务报表借款的增减情况，进而审核其资金使用、构成的变化。 第六十条 各级地税部门要定期对房地产业纳税评估情况进行汇总分析，对发现的问题，督促纳税人、扣缴义务人及时纠正，并作为制定政策，加强征管、稽查的重要依据。 第八章 税务检查 第六十一条 税务机关依法对房地产开发企业进行税务检查，房地产开发企业必须接受税务机关依法进行的税务检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。 第六十二条 各级税务机关要加强对房地产开发行业的日常检查和专项检查，根据行业特点，采用交叉稽查、实地核查、信息比对相结合等形式，全面审核相关涉税资料，提高检查成效，堵塞税收征管漏洞。对重大案件要适时通过媒体或媒介予以曝光，加强社会舆论对房地产业的监督，创造依法纳税的社会氛围。 对跨县(市、区)经营的房地产开发企业，机构所在地地方税务机关应主动与经营开发地税务机关加强联系，做好外出开发经营房地产开发企业的税收检查。开发经营地税务机关应积极配合所在地税务机关，避免税款的流失。 第六十三条 各级税务部门要建立内部信息定期交换制度，检查情况要定期向税收管理等部门反映。要加大对房地产行业税收征管的考核力度，对检查中存在和发现的问题，要分清责任，确属征管责任区管理偏松，不负责任，玩忽职守造成的，要按照行政执法过错追究责任制的规定，追究有关人员的责任，切实提高房地产税收管理水平。 第九章 法律责任 第六十四条 房地产开发企业未按照规定期限办理税务登记、纳税申报和报送相关纳税资料的，税务机关责令限期改正，根据征管法的规定予以处罚。 第六十五条 房地产开发企业未按照规定设置、保管帐簿或者保管记帐凭证和有关资料，未按照规定将财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件报送税务机关备查的，税务机关责令限期改正，根据征管法的规定予以处罚。 第六十六条 房地产开发企业逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务检查的，由税务机关责令改正，并可依据征管法的有关规定予以处罚。 第六十七条 房地产开发企业有税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票和税务收据或者停止向其发售发票和税务收据。 第六十八条 房地产开发企业有发票违法行为的，依照发票管理办法的有关规定处理。 第六十九条 房地产开发企业伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记帐凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。 第七十条 房地产开发企业欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，移送有关部门依法追究刑事责任。 第七十一条 房地产开发企业以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金外，移送有关部门依法追究刑事责任。 第七十二条 纳税人与税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或解缴税款及滞纳金或者提供相应的纳税担保，然后可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。 第十章 附 则 第七十三条 本办法未尽事宜，按相关法律、行政法规、规章的规定执行。 第七十四条 本办法由山东省地方税务局负责调整和解释。 第七十五条 本办法自2005年1月1日起执行。 房地产税务稽查技巧:检查的方法 一、检查项目有关情况 房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有 无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查 中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为: 可售面积单位工程成本,成本对象总成本?可销售总面积 销售成本,已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题: 1.审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。 成本对象总成本=,土地征用费,拆迁补偿费,，基础设施费，设计不可转让的配套设施造价，建安工 程招标价格，开发间接费, 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面 积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发 产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。 重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。 2.配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施(如商店、银行、邮电所)，这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本;或 单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。 3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确 检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转 成本现象。 4.检查有无白条入账现象 白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、 真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。 五、财务费用的检查 房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直 接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。 向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。 六、管理费用的检查 1.人工费用的检查 管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。 2.印花税的检查 (1)各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。 (2)房地产企业房屋销售(预售)合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。 房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大(如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等)。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种， 但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。 3.其他方面的检查 检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。 检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。 七、销售费用的检查 1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售 费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。 2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法 支出)以代理费的形式支出、转账。 3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发,2001,89号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度结转。超标准的业务招待费支出 则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。 八、开发间接费用的检查 审查费用的发生原始凭证是否真实合法。 周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是 否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。 在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。 九、对房地产企业税务检查的几点建议 1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间;同时严格规范延伸检查情况汇报制度， 保证延伸检查的效果。 2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发 项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。 3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委(发改委)、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识 和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。 4.通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的 处罚力度;同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入(包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代 建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入)和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施 等应按以下原则确认收入: 1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的 按实际付款日确认收入实现。 3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。 4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认: (1)以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明 售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 2)以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 ( (3)以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际 付款日确定。 (4)以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率(15%)计算预计营 业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并 入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1.下列行为应视同销售确认收入 (1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等; (2)开发产品转作经营性资产; (3)将开发产品对外投资及分配给股东或投资者; (4)以开发产品抵偿债务; (5)以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2.收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。 3.收入确认方法和顺序 (1)按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格; (2)同类开发产品公允价值; (3)按成本利润率确定(15%)。 五、代建工程和提供劳务收入确定 1.一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认; 2.不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认; 3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。 六、营业税的纳税义务发生时间 纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天; 采取预收款的为收到预收款的当天。 一、确定成本核算对象和成本项目 房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单 项开发工程作为一个项目;同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象;规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。 房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、(商品房、出租房、周转房等)、配套设 施开发成本(指能有偿转让的配套设施)及代建工程成本。 二、成本核算项目 房地产业的成本核算项目包括: 1.土地拆迁及补偿费:包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。 2.前期工程费:开发前的规划、设计、场地平整等费用。 3.基础设施费:供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。 4.建筑安装工程费:房屋建设施工过程中的各项费用。 5.配套设施费:能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等;另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。 6.开发间接费:为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。 三、房屋开发成本的核算方法 1.土地征用及拆迁补偿费 (1)如能分清项目则直接计入开发成本 借:开发成本——房屋开发成本 贷:银行存款(应付账款) (2)不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配(一般按建筑面 积) 借:开发成本——土地开发成本 贷:银行存款等科目 借:开发成本——房屋开发成本 贷:开发成本——土地开发成本 2.前期工程费 能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。 借:开发成本——房屋开发成本 贷:银行存款等科目 3.基础设施费 4.建筑安装工程费 (1)自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本 借:开发成本——房屋开发成本 贷:库存材料(应付账款等) 工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算 借:工程施工 贷:银行存款(库存材料、应付账款等) 然后，根据下列顺序和方法进行分配: ?开工报告确定工程成本核算对象;?按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用;?分配间接费、机械使用费等;?按月计算施工实际成本;?根据完工报告结算实际成本。账务处理为: 借:开发成本——房屋开发成本 贷:工程施工 (2)发包工程及价款结算的核算:一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工 程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。 5.配套设施费 (1)对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。 账务处理为: 借:开发成本——房屋开发成本 贷:银行存款、库存材料等科目 (2)对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处 理为: 借:开发成本——配套设施成本 贷:应付账款(库存材料、预付账款等) 借:开发成本——房屋开发成本 贷:开发成本——配套设施成本 6.开发间接费用 (1)对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为: 借:开发成本——房屋开发成本 贷:应付职工薪酬(累计折旧、银行存款等) (2)如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊 借:开发间接费用 贷:应付职工薪酬、周转房摊销等 (3)如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费 用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。 四、开发成本转入开发产品 待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品: 借:开发产品 贷:开发成本 五、将开发产品转入经营成本(或销售成本) 根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下: 可售面积单位工程成本,项目预计总成本/总可售面积 经营成本,已实现的销售面积×可售面积单位工程成本 借:经营成本 贷:开发产品 由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算不规范。在税务检查时，税务人员有事会感到很麻烦，笔者在对房地产企业检查过程中，总结了一点经验，感觉很实用，下面结合实际工作介绍给大家。 一、营业税计税营业额的确定 《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企业收到购房款时可能有两种帐务处理方式。第一种处理方式:借:现金(或者银行存款)科目，贷:预收账款科目;另外一种处理方式是:借: 现金(或者银行存款)科目，贷:主营业务收入科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的;另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下: 应纳税营业额,“预收账款”账户本期贷方发生额，主营业务收入,“预收账款”账户本期借方发生额 公式? 根据会计账户原理又可得下列公式: 期初余额，本期贷方发生额,本期借方发生额，期末余额 公式? 公式?移项后，可得下列公式: 本期贷方发生额,本期借方发生额,期末余额,期初余额 公式? 把公式?代入公式?后得下列公式: 应纳税营业额,主营业务收入+期末余额,期初余额 这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数三个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细帐中一笔笔合计当期发生数 但在使用上述公式时应注意下列事项: (一)要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入;如果出现企业调账事项，如，借:预收账款科目，贷:其他应付款科目等，则不得从借方发生额中扣除。 (二)适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细帐数字核对，以防止企业故意调整会计科目做假账。 (三)检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。 (四)“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。 (五)国税发[2003]83号文规定，房地产企业企业所得税计算公式是:应纳税所得额,本期所得额,本期已转销售收入的预售收入×利润率，本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为:应纳税所得额,本期所得额+(预收帐款年末余额-预收帐款年初余额)×利润率 二、自行设计房源表 在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。表格内容如下: 房号 购买人 面积 单价 合同金额 实际收款 收据或发票号 备注 101 102 201 …… 合计 (一)填写此表的数据来源: 1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到; 2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对; 3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。 (二)此房源表的用途 1、通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。 2、是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本,开发产品?总面积(指可出售的面积);主营业务成本,已销售面积×单位面积成本。 3、能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。 4、可以查出收入不入帐的情况。把金额栏合计数与企业 “预收账款” 帐上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入帐的情况。 5、合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。 三、房地产常见的偷税手法 (一) 少结转收入。常见的有下列情况:收取采光费、宣传费、上房费等价外费用不计入收入;购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目:“预收账款”总帐和明细账数字不符;笔者在检查时曾经遇到过这种情况，某房地产企业“预收账款”明细帐三级账记载8月份收到购房款为800万元，计入总账时却只有450万元，其余的350万元计入了“其他应付款”科目。因为帐簿和报表仍然是平的，所以，检查时如果不注意是很难发现的 (二)收入不入帐。常见的情况是使用收据收取售房款不入帐，使用资金时，以向某人借款的名义转入账内。 (三)多计成本费用。其一、是虚列开发成本;常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”科目，一些企业为了少缴33,的企业所得税而虚开建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。经常见到的情况还有:虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，也有可能是虚提的土地款，对于不是通过拍卖取得的土地更要引起注意。其二、是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本。企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。 (四)利用关联关系转移利润 笔者曾在检查时发现过这种情况，某房地产开发企业为了少缴纳企业所得税，就新成立了一家软件信息公司(企业所得税在国税局缴纳，免征企业所得税一年)，软件公司以向房地产企业提供信息服务为名，收取信息费400万元。 四、如何检查 (一)注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不到的效果。通过上述部门取证，笔者曾查出过虚提土地款、收入不入帐但已经办好房产证、房屋赠与等情况。 (二)注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假合同。 (三)测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。 (四)注意检查“现金”和“银行存款”科目，特别是大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。 税务检查中房地产企业涉税案件的取证技巧 收集和取得证据是查办各类涉税案件的基础。房地产业因其行业的特殊性和涉及的税种较多，在实施税务检查的过程中，其证据的取得有独特的一面。对房地产业涉税案件证据如何有效取得以及应注意的一些问题如下: 一、税务案件证据取得的种类及原则 税务案件证据，是指税务检查人员在日常检查、专项检查、专案检查当中，依据法定的程序收集的事实根据，并通过审查核实用以证明纳税人、扣缴义务人税收违法事实真实情况的基础和依据。证据要成为税务案件有效的定案依据，必须具有关联性、合法性和真实性。其种类主要有:书证、物证、被查对象的陈述、证人证言、视听资料、鉴定结论、勘验笔录。以网络资料作为证据的，应当根据其具体表现形式确定其证据属性，分别归入书证、视听资料等证据形式。 对纳税人涉税案件取证时，应把握以下原则:一是证据符合法律规定。这是证据取得的基本要求，包含形式合法、主体合法、程序合法。二是证据客观真实。所谓客观地取得证据，就是要从实际出发，尊重客观事实，符合事物的本来面貌。三是证据充分完整。税务检查人员在获取证据时，应做到全面、充分、完整，尽量取得直接证据和原始证据，形成一个完整的证据链。四是证据取得迅速及时。税务案件证据具有很强的时间性，税务检查人员在检查中一旦发现违法事实后，应立刻取得相应证据;如果不能及时准确取得有效证据，作为证据的事实材料，可能会随着时间的推移发生变化甚至损毁、灭失，从而失去证明作用，或者给被查对象留下破坏、转移、伪造证据的机会。 二、房地产业涉税案件不同类型的取证 房地产的开发形式主要包括商品房开发、合伙建房(或合作建房)、房屋拆旧建新和地产开发等。根据不同的类型，在检查取证时，应从不同的角度采取不同的方法进行。 (一)商品房销售类。在涉及此类案件时应取得如下证据:1(商品房销售合同或转售合同书:2(以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照和税务登记证复印件;3(预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料;4(应缴税费和已缴税费等相关证明材料。 (二)合伙建房或称合作建房。在涉及此类案件时应取得如下证据:1(合作建房的书面合同及补充协议等证明材料;2(对出地一方应取得其土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料，对出资一方应取得其出资数额、资金到位时间等证明材料;3(提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料;4(应缴税费和已缴税费等相关证明材料。 (三)土地使用权有偿出让、转让。在涉及此类案件时应取得如下证据:1(土地使用权有偿出让或转让合同书;2(土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等;3(有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料;4(应缴税费和已缴税费等相关证明材料。 (四)房屋拆迁安置类。在涉及此类案件时应取得如下证据:1.房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料;2(委托拆迁合同书;3(拆迁建筑面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料;4(拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡 期限等;5(应缴税费和已缴税费等相关证明材料。 三、影响房地产业涉税案件取证的因素 (一)获得土地的方式多样化。有通过与政府协议出让获得土地的;有做市政工程后，由政府用土地作补偿而获得土地的;也有是房地产商之间互相买卖土地，有些地块甚至在倒卖了几轮后，用的仍是第一个获得土地的公司名称，以此手段来隐瞒其中的多次交易，达到避税的目的;有的甚至到省外去注册公司，摇身一变成为外来客商，或利用外地公司的名义，再回到当地套取土地。房地产商取得土地的渠道如此混乱，加大了税务部门对土地买卖监控的难度。 (二)经营主体混乱。没有房地产开发资质的各种经济类型，通过挂靠方式参与房地产业经营，而不办税务登记，以逃避税收管理;房地产开发商不按财务会计制度办事，不建账目;在经营中不开具发票，不申报纳税，或通过造假合同，隐瞒收入偷逃税。 (三)购房者受骗或贪小利的心理。许多买主认为只要拿到房产证，签不签合同、给不给发票都无所谓，反正只要有土地证、房产证，这块地在法律上已经属于自己了。由于买主缺乏税收意识，给开发商的造假避税开了方便之门。房地产商向买主承诺统一帮助办证，在向有关部门申报纳税时少报土地价格，隐瞒收入。有的开发商在与买主签订合同和开具收款收据时，抓住买主不了解税法的弱点，欺骗买主如果如实写上价格，办土地证时就要多花钱。开发商一般都会和买主签订真、假两份合同和两份收款收据，用假合同、假收款收据去报税，将真合同和真收款收据留存公司。 (四)执法权限受制。法律未授予税务机关可以进入民宅调查取证的权力，而购房者没有法定的义务要向税务机关提供相关证据，因此向购房者取证时要取得公安部门的支持方可人户调查，这在一定程度上影响检查的实施和取证;虽然《税收征管法》规定有关部门在税务机关处理涉税事宜时应积极配合，但有的受部门利益影响，不如实提供相关证据;在对房地产商品实施税务强制执行时，有的因产权关系转移问题阻碍税务机关的依法拍卖。 (五)账务处理的随意性。一是利用关联方关系，收支对抵，不在账上体现。这直接影响到关联双方的计税营业额的确定，很容易造成关联双方的税款隐瞒流失。二是账务处理随意性大，账面体现销售数同实际销售数不一致。这直接造成房地产公司申报滞后，甚至出现匿报、不报等现象的发生。三是拆迁安置房等面积部分营业额的确定在税法上不明确。企业自行确定数同税务机关确定的营业额不一致，税务机关之间确定这部分的营业额口径也不统一，各地处理也不一致，使这类政策问题相对混乱和造成税负不公的现象。四是打着合伙建房的名义，企图逃避纳税。不少房地产公司以个人合伙建房、合作建房的名义进行开发，以达到不缴或少缴税款的目的，实际上是房地产公司统一购买土地，统一开发，统一销售行为，完全不具备合作建房户之间利益共享、风险共担、共负盈亏的基本条件。 四、房地产业涉税案件取证的途径 (一)从企业账证寻找证据。查账是税务案件证据取得的主要方法。通过检查、核对企业账证，被查对象的土地取得、建筑装修、房产地产销售、开发成本和经营利润、债权和债务等财务情况便会很清楚，就此可以从中发现疑点、线索，甚至直接获取税务案件证据。同时在查账中还可采取异常情况分析法。此种方法主要是检查账证间的勾稽关系，注重资金运作情况，了解经营环节之间的内在关系，发现被查对象账务中不合乎运作实际、不合乎逻辑的疑点和问题，从而发现检查工作的突破口。 (二)从征管资料中提取证据。征管资料是征管部门日常向纳税人收集的与纳税有关的所有资料，税务机关可以根据需要从中调取与案件有关的税务登记、营业执照、纳税申报资料、财务报表、相关合同协议及其他有关税务文书送达回证等作为证据使用。这种方式提取的证据，可以有效地防止案件当事人在稽查介入后，自行先向征管部门补报隐瞒的收入，逃避稽查惩处的行为发生。 (三)从外围收集补充证据。通过从建设、国土、房管所、招标办、计委等相关部门收集证据，了解总体开发情况，掌握房地产公司开发项目的立项性质及相关批文、占地面积和土地金额等资料，来证实企业有无出现漏报或少报项目。通过从建安企业取得建安合同、工程结算书等证据，掌握房地产公司开发工程的建筑面积、支付工程款和工程进度等情况。通过从购房户取得销售合同、单价、数量、金额等证据，来证实房地产公司入账情况同实际销售是否相符，有无套开发票等违法行为。通过异地协查取得证据，对重要的外来原始凭证、款项往来、购销合同等，可以函请异地有管辖权的税务机关协助调查。 (四)从实地挖掘掌握证据。也就是进入房地产开发项目实地调查取证，直观的掌握房地产公司开发数量、结构组成、建筑面积、占地面积、工程进度、房屋销售情况等有关资料证据。这方面取得的证据主要特点是直观、有效，可以迅速地掌握企业的开发经营和销售情况。举个案例来说明，某公司账面体现预收账款收入400万元，税务检查人员到实地调查得知，该公司共开发两幢房屋，每幢收入均为400多万元，分幢向有关部门申报审批，结果该公司隐瞒了其中一幢的收入。这个案例主要说明税务机关应根据实际需要，可从实地调查，挖掘证据。 (五)从资金流佐印证据。通过银行账户、个人储蓄查询获取证据，这是从资金流取证的重要途径。虽然仅有资金流的证据是不能作为定案依据的，它要与物流形成证据链，因为它只是证明了被查对象收到和支付款项的实际数额，而不能说明款项往来的性质，究竟是借入款项还是销房款项，是借出款项还是分利款项，没有相应的证据来证明。但以此了解其资金往来情况，同账面体现的资金流情况进行比对，是可以从中发现问题的 浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策 [内容摘要] 近年来～我国的房地产业发展迅速～成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因～房地产开发企业偷逃税情况比较严重。为此～应从加强房地产开发整个过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制、加大对房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制等方面着手～加强防范和治理房地产业偷逃税问题。 主题词 房地产 税收 对策 随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。本文对我国当前房地产业偷逃税现象进行初步分析，并提出解决问题的相应对策。 一、房地产业偷逃税现象严重 自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998,2003 年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调(详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期)。根据10省市地税局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收在各地地方税收收入的比重虽然都呈现上升趋势，但平均比重也仅从1994年的2%上升到2001年的6.89%。再从国家税务总局公布的“2004年度中国纳税五百强排行榜”看，既然没有一家房地产企业入围。可见房地产行业发展与税收增长是失衡的。 房地产企业存在大量的偷逃税收问题，已经在各地过去的检查中得到了印证。例如山东省地税局2004年开展以房地产行业为重点的地方税收专项检查，结果发现房地产企业偷逃税现象严重，被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户，占八成以上。又如，广东江门市地税局在去年的专项检查中，共检查114户房地产业，有问题的达79户，占69.3,;2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题;同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中96%存在问题。2003年度北海市房地产税收专项检查，共检查企业19户，其中 15户企业存在偷漏企业所得税的问题，查补企业所得税562万元;2004年度北海市房地产税收专项检查，共检查企业21户，发现问题12户，查补税款、滞纳金、罚款合计636万元。由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，今年年初国家税务总局下发了国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。 二、房地产业偷逃税的主要手段 通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多种多样，常见的大致可归纳为以下几种偷逃税手段。 (一)将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款 一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。 二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。 三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达 到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失。 四是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。 (二)通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款 按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。 还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。 (三)采取“假借款、真按揭”偷逃税款 随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。 (四)利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款 随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建;将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等;物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。如我们在检查北海市某房地产 有限公司时发现，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人是夫妻关系，两公司利用假合同虚增成本，偷逃税款122万元。 (五)人为造成账务核算混乱进行偷逃税款 其手段主要有以下几种:一种是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从北海市地税局2003年上半年对12户房地产开发企业的调查情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，涉及到的金额达6000多万元。另一种是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。还有一种是利用行业特点，故意调整成本。房产公司正是。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，制造 “明亏暗盈”的假象，达到其调减利润偷逃税款的目的。 (六)通过“预提费用”虚增成本偷逃税款 按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本:一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用;另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。 三、房地产企业能够偷逃税收的原因分析 房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税(费)种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因: (一)我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。首先，房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个。由于涉及的税种多， 各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。其次，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种 征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷漏税款。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。 (二)房地产开发企业具有较复杂的社会背景，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发;另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，组建了有限责任公司(有的实际就是一个人的股份，实为个体老板)，他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系，或具有很强的活动能力，才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，他们利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的手段千方百计偷逃国家税收。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并越权做出税收减免承诺，要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。 (三)房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门是在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。 (四)税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门检查税收一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有等到结算，就用卖房款去开发另一个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司，等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司，利用新办企业偷逃税款。再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。 四、防范和治理房地产业偷逃税的对策 为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，如国税发[2003]83号文《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号文《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》和国税发[2005]82号文《关于进一步加强房地产税收管理的通知》。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。 (一)加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失 从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。如北海市政府在前几年对享受停缓建税收优惠政策的房地产项目分别发给了优惠证，但许多重新开工的项目超过了原来规定的优惠范围，要么扩大享受优惠政策的面积，要么把没有享受优惠政策的项目当作享受优惠政策的项目报批。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人的登记、申报管理，并实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，增加建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控。房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关在销售环节加强对房地产的票据领用、管理、结算的管理，就能最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。 (二)强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度 建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力 度。要敢于破除“人情税”、“关系税”，坚持依法纳税，坚持依照《征管法》有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库;对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。 (三)全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管 由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过加强房产过户管理，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施:一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息;二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补;三是对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台帐，进行跟踪管理;四是在对房地产交易过户税收审核时，对房地产开发商土地使用税缴纳情况和取得建筑业发票情况，原房地产产权人缴纳房产税和土地使用税情况，以及房地产转让方的欠税情况进行审核，对纳税人未清缴税款的不予办理纳税申报，促进了税收的清缴;五是加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。 (四)改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞 随着市场经济体制的深入进行，今房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。在现行的税制下，仅仅加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，消除房地产行业信息不对称的问题，从源头上堵住房地产企业的逃税漏洞。改革的重点是从房地产开发环节着手，结合土地流转制度改革及房产保有阶段的税制结构调整，减少房地产行业的私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，理顺房地产价格机制，实现房地产税收与房地产经济增长的良性循环及消费者对商品房正常的消费预期。改革的方向是建立科学的物业税收体系，在统一内外税制的基础上，按照简化税制，扩大税基，降低税率的总体思路，改革房地产过于混乱的租、税、费体系，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的物业税体系。 解读新物业管理条例:物管用房所有权属于业主 根据《中华人民共和国物权法》有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行修改，并于近日发布了修改后的《物业管理条例》。(人民网) 修改后的《物业管理条例》如何保护业主和物业服务企业的合法权益, 明确业主大会、业主委员会职责 《条例》明确，房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 物业管理用房不得改变用途 《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《条例》明确，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 物业代收费用不得收取手续费 《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业不得擅自占用公共建筑 《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 《条例》明确，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地 的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 因物业管理公司的介入，根据物业法，房产公司免费提供一定面积的房产给物业公司，请问这些房产作为物业公司是否缴纳房产税。(其实是房产公司提供给业主的公共活动区，由业主聘请物业公司免费入住办公的地方) 《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管员或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。” 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定:“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。” 因而，请按照上述的规定处理。 此种情形属于无租使用房产，根据现行房产税相关规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 故贵公司应缴纳该部分的房产税。 根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第一条的规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。 房地产企业代收费用是否需, 根据《营业税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费。 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费: (1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费; (2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据; (3)所收款项全额上缴财政。 如果企业代收费是符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。 房地产开发企业与客户签订销售合同时，有些费用不包含在合同价款内，而是约定房屋交付入住时一次性收取，如房地产开发企业收取的天然气(煤气)集资费、暖气集资费、有线电视初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、水电增容费、热计量表费、办证费(房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费)、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金等代收代付费用。对于这些费用，有些房地产企业将其计入“其他应收款——代收代付”或“其他应付款——代收代付”，并认为这些收费因没有包含在合同价中而不应征收营业税。 根据《营业税暂行条例及其实施细则》的规定，房地产开发企业转让土地使用权或者销售不动产，营业额为向承购人收取的全部价款和价位费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;所收款项全额上缴财政。因此，准确区分代收代付费用是否纳税，应从3个方面理解分析，才能避免纳税风险。 一是只有政府性基金或行政事业性收费不纳税。诸如产权登记费、工本费、维修基金、契税、印花税等都具有这一性质，并且这些费用不构成房地产开发企业的开发成本或销售费用，属于代收代付费用，在往来账目中核算比较正常，也能够取得带客户名称的票据。相反，不属于政府性基金或行政事业性收费的项目或者原属于行政事业性收费现在属于经营性收费的项目，即便房地产企业代收代付没有任何差价，一样要计算缴纳营业税。 二是只有取得财政票据才能不纳税。对于政府性基金或行政事业性收费，存在地区差异，实务中不好辨别。例如有线电视初装费、天然气(煤气)集资费、 暖气集资费等原属于行政事业性收费，现在可能属于经营性收费项目或已经取消。在这种情形下，不能取得财政票据，不属于免税范围。 三要区分应计入成本核算还是往来核算。房地产开发成本构成中，基础设施费是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。根据国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格〔2001〕585号)以及财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》(财综〔2002〕24号)取消与城市基础设施配套而重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费的规定，这些项目收费即便房地产企业在销售价格中没有测算进去，也应计入成本核算、自行负担，不能为收费找借口而采用往来核算。至于房屋销售合同其他不包含的代收代付费用，票据直接开具给客户，因不属于房地产企业的成本和费用，通过往来核算，只要纳税正确就是正常的。