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税屋 一、房地产企业营业税政策汇总 一、关于房地产业营业税的征税范围 房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为;销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物;不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。受到国际经济环境影响，大量投资者开始关注高端写字楼市场。2011年五月份宁波顶级写字楼在地方政府支持下，售价同比上升1%，并且这种上升状况还将持续。新一轮限购令受阻是因为缺了房产税 天津写字楼出售 下列行为也属于房地产业营业税的征税范围; 1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为; 2、单位将不动产无偿赠与他人的行为; 3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为; 4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产所占土地使用权的行为; 5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为; 6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为; 7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为; 8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为; 9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为; 10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为; 11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为; 12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为; 13、虽尚未接到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为; 14、以投资入股名义转让土地使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为; 15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。 二、关于房地产企业适用税目、税率 房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目;房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。 三、关于纳税义务发生时间 房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外: 1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款(预收定金)方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款(预收定金)的当天; 2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天;受到限购令影响，大量外资开始关注顶级写字楼市场。2011年十二月份北京纯写字楼市场气氛活跃，售价同比上涨16%，预计这种上涨趋势还将持续。博客文章《推行定额制终结房地产暴力时代》被推 南京写字楼 3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。 四、关于房地产业营业税的计税依据 纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额作为计税依据。但下列情况除外: 1、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入;由于外商限购令影响，大量热钱开始关注顶级写字楼市场。2011年四月份长沙写字楼市场气氛活跃，交易量降低6%，并且这种降低趋势还将持续。《河北青年报》刊登田步亮地产观点 成都写字楼 2、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额; 3、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。 4、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入; 5、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项; 6、纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额; 7、纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额; 8、纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额: (1)以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格核定; (2)没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按下列公式核定计税价格: 计税价格=营业成本或工程成本(1 成本利润率)(1-营业税税率) 五、关于房地产业营业税的纳税地点 1、纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税; 2、纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税; 3、房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 六、关于以“还本”方式销售建筑物的征税问题 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 七、关于合作建房的征税和适用税目问题 合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。一般有两种方式。 1、“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种: (1)土地使用权和房屋所有权相互交换:即甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权。因此，对甲方按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目 征税;对乙方按“销售不动产”税目征税。双方没有进行货币结算，应当按照营业税暂行条例十五条的规定分别核定双方各自的营业额。 如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 (2)出租土地使用权，换取房屋所有权:即甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资建房并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”税目征收营业税;乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。营业额也按营业税暂行条例十五条的规定分别核定。 2、甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。具体分三种情况: (1)房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。 (2)房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方按“转让无形资产”征税;对合营企业则按“销售不动产”税目征收营业税。 (3)房屋建成后，如果双方按一定比例分配房屋，则对甲方向合营企业转让的土地，先按“转让无形资产”征税;对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 八、关于房产开发企业委托包销商售房如何征税 根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]684号)文，在期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质 是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。另据《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知>的通知》(苏地税函[1997]009号)文，房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不得从计税营业额中扣除。 九、关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题 纳税人销售不动产过程中发生“销货退回”行为，经主管税务机关核准，可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额。但不能冲抵其他应税项目的计税营业额。 二、赠送礼品的会计与税务处理 在企业经营过程中，或多或少的会发生一些向新老客户赠送礼品，或通过折扣折让、赠品、抽奖、买一赠一等方式，有条件地向顾客赠送消费券、物品和服务等活动。那么，这些无偿赠送给相关人员和顾客的礼品，企业该如何进行会计与税收处理,赠送礼品企业在会计与税收上有哪些异同,笔者结合财政部、国家税务总局发布《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)文件，就企业赠送礼品会计与税收处理异同点作一些分析，以帮助企业单位规避税收风险。 赠送礼品的会计处理 赠送礼品在企业经营活动中属于非现金资产，按其来源可分为自制、外购、受赠等情况，礼品获利者既有单位也有个人，取得手段既有有偿取得也有无偿取得，取得方式主要包括折扣折让、赠品、抽奖、买一赠一等，有条件地向顾客赠送消 费券、物品和服务等。对某一企业而言，有可能对外赠送礼品，也有可能接受外单位赠品。 《企业会计准则——基本准则》第五章第二十七条明确规定，损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。对外赠送礼品虽引起企业的库存商品等资产流出事项，但并不符合《企业会计准则第14号——收入》中销售收入确认的五个条件，企业不会因为赠送礼品而增加现金流量，也不会增加企业的利润。因此，在会计核算上一般不作销售处理，而按成本予以转账。相应的，赠送礼品资产也是企业非日常活动产生的经济利益的流出，该项支出一般在“营业外支出”科目核算，或者计入“销售费用”、“管理费用”等。即不管税法如何界定，会计处理都作为企业的支出在当年会计利润中扣除。 赠送礼品的税收处理 企业对外赠送礼品，主要涉及增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等，不同的税种税收处理原则不尽相同。 一、增值税 增值税法规定，对企业将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。按照上述企业对外赠送礼品的方式，其中，以折扣折让方式销售货物是企业促销业务中常用的方法之一，其处理原则是:折扣销售(会计上称之为商业折扣)，同一张发票上分别注明的，可以按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票，不论其财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。销售折扣(会计上称之为现金折扣)，不能从销售额中扣除。销售折让，可以从销售额中扣除。 不在同一张发票上分别注明的商业折扣或现金折扣，其折扣额不得从销售额中扣除计征增值税。对于赠品、抽奖、买一赠一、购物送消费券、积分送礼品等在增值税征免问题上，笔者认为其处理原则应按照单位或者个体工商户“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”作视同销售货物处理。 二、企业所得税 所得税法规定，对企业将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。同时还规定，内部处置资产不视同销售确认收入，资产移送他人按视同销售确认收入，主要包括:用于市场推广或销售，用于交际应酬，用于职工奖励或福利，用于股息分配，用于对外捐赠，其他改变资产所有权属的用途等。而对于商业折扣，按照扣除商业折扣后的金额确，定销售商品收入金额;现金折扣，按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除;销售折让，已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入;以买一赠一方式组合销售本企业商品，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)，企业赠送礼品时，一要视同销售确定收入;二要根据赠送礼品的不同性质确定扣除限额:如果是企业在业务宣传、广告等活动中向客户赠送礼品，则按照广告费和业务宣传费的规定扣除;如果企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向客户赠送礼品，则按照交际应酬费规定扣除;如果赠送礼品属于上述情形之外的，与本企业业务无关的则按照非广告性赞助支出，不得扣除。 三、个人所得税 财税[2011]50号文件规定了企业向个人赠送礼品须代扣代缴个人所得税的三种情形: (一)企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 (二)企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 (三)企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。 同时，还规定了企业向个人赠送礼品不征个人所得税的三种情形: (一)企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务。 (二)企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。 (三)企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。 案 例 一、促销赠送方式 企业为了拓展业务，常把货物作为宣传品、纪念品、样品等单独赠送给客户，带有一定的促销目的。会计实务中其货物无论是购入还是自制取得，赠送领用时均按成本价和应交税费计入“销售费用”或“管理费用”。增值税、企业所得税则作视同销售处理。 例:沿海某豆奶粉制品有限公司(一般纳税人)在儿童节期间，为推广企业品牌形象，向市区4岁以下儿童开展赠送奶制品活动。共赠送豆奶粉制品5000箱，每箱市场价格为100元，实际成本60元。并经广告公司形象制作，支付广告费5000元。由于上述赠品是为宣传企业 形象而发生的一种广告宣传支出，涉及增值税、企业所得税、个人所得税等。会计处理如下: 借:销售费用——广告业务宣传费 390000 贷:库存商品 300000 应交税费——应交增值税(销项税额) 85000 银行存款 5000 根据《企业所得税法》规定，一方面以货物作广告视同销售，调整营业收入和营业成本，应调增应纳税所得额20万元[5000×(100,60].另一方面对企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，按照不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予所得税前扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。如果当年销售(营业)收入(含视同销售收入50万元)为2000万元，当年发生广告费和业务宣传费支出100万元(包括上述39万元)，则准予税前扣除的此项费用为100万元(100,2000×15%=300)。 根据财税[2011]50号文件规定，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”适用20%的税率缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴。 二、买一赠一方式 如买空调赠送微波炉，这是商家除打折销售外最常用的销售方式。对于赠品，在会计上不做销售处理，作为销售费用允许税前据实扣除;增值税如果卖品和赠品同开一张发票则赠品部分不征税，否则要视同销售予以征税。 例:某商场卖空调赠送微波炉，顾客张某购空调一台，不含税价格为3000元/台，购进成本为2600元/台，送微波炉一台，不含税价格为200元/台，购进成本为180元/台。在销售时，商场只就空调开具发票，增值税销项税额为(3000，200)×17%=544(元)。在所得税上，赠品不按视同销售处理，200元微波炉价款不缴纳所得税，而是将3000元分解为空调收入=3000×3000?(3000+200)=2812.5(元)，微波炉收入=3000×200?(3000+200)=187.5(元)，对应两种产品的成本则可以据实扣除。张某受赠的微波炉属于企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予的赠品，不征个人所得税。会计处理如下: 借:银行存款 3510 销售费用——促销费 34 (微波炉不含税价200*17%=34元) 贷:主营业务收入 3000 (空调收入2812.5+微波炉收入187.5) 应交税费——应交增值税(销项税额) 544 借:主营业务成本 2600 主营业务成本 180 贷:库存商品——空调 2600 库存商品——微波炉 180 三、交际应酬方式 企业将购入或自产的货物作为礼品用于交际应酬，依照企业会计制度规定在会计上不作销售处理，但是按照上述增值税、企业所得税的规定，应视同销售确定销售收入。对购入的货物赠送他人时，应视同销售确定销售收入;对自产的货物赠送他人，应按照同类货物的对外销售价格确定销售收入，如没有同类货物的对外 销售价格，应按照成本加利润组成计税价格计算销售收入。对个人取得的礼品所得，应按照“其他所得”适用20%的税率缴纳个人所得税。 例:某企业将外购菊花饮品作为礼品赠送他人，不含税成本价为5000元，成本利润率为10%.会计处理如下: 借:管理费用——业务招待费 5850 贷:其他业务收入 5000 应交税费——应交增值税 850(5000×17%) 借:其他业务支出 5000 贷:库存商品 5000 借:其他应收款 1187 贷:应交税费——应交个人所得税 1187(5935×20%) [5000+(5000*17%)+5000*17%*10%] 如果企业为个人负担税款，会计处理如下: 借:营业外支出 1187 贷:应交税费——应交个人所得税 1187 风险提示 根据《企业财务通则》第四十七条规定，投资者、经营者及其他职工履行本企业职务或者以企业名义开展业务所得的收入，包括销售收入以及对方给予的销售折扣、折让、佣金、回扣、手续费、劳务费、提成、返利、进场费、业务奖励等收入，全部属于企业。也就是说，对于投资者、经营者及其他职工履行本企业职务 或者以企业名义开展业务所取得的其他企业单位赠送的礼品应当作为企业资产进行相关会计和税收处理，应引起企业单位和相关个人的注意。 赠送礼品为个人负担的税款，企业一般作“营业外支出”处理，在计征企业所得税时要做出相应调整。 三、2011年汇算清缴中应注意的几项资产税前扣除 的规定 2011年度企业所得税汇算清缴已经开始，各类企业将按照国家税务总局发布的《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》(国家税务总局公告2011年第25号)对发生的资产损失进行清单申报或专项申报。为便于文化企业、房地产开发企业等相关纳税人正确办理资产损失税前扣除申报，现将新《企业所得税法》实施以来，财政部、国家税务总局出台的几项特殊的资产损失税前扣除规定整理如下。 (1).文化企业库存呆滞出版物损失税前扣除的规定 根据《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持文化企业发展若干税收政策问题的通知》(财税[2009]31号)第六条规定，自2009年1月1日~2013年12月31日，出版、发行企业库存呆滞出版物，纸质图书超过5年(包括出版当年)，音像制品、电子出版物和投影片(含缩微制品)超过2年，纸质期刊和挂历年画等超过1年的，可以作为财产损失在税前据实扣除。已作为财产损失税前扣除的呆滞出版物，以后年度处置的，其处置收入应纳入处置当年的应税收入。 (2).房地产开发企业相关损失税前扣除的规定 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第十九条、第二十二条、第二十三条分别对房地产开发企业相关损失税前扣除，作出以下规定: 1.企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 2.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。3.企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 (3).电网企业输电铁塔和线路损失税前扣除的规定 根据《国家税务总局关于电网企业输电线路部分报废损失税前扣除问题的公告》(国家税务总局公告2010年第30号)规定，自2011年1月1日开始，电网企业输电铁塔和线路损失可按以下规定进行税前扣除: 1.由于加大水电送出和增强电网抵御冰雪能力需要等原因，电网企业对原有输电线路进行改造，部分铁塔和线路拆除报废，形成部分固定资产损失。考虑到该部分资产已形成实质性损失，可以按照有关税收规定作为企业固定资产损失允许税前扣除。 2.上述部分固定资产损失，应按照该固定资产的总计税价格，计算每基铁塔和每公里线路的计税价格后，根据报废的铁塔数量和线路长度以及已计提折旧情况确定。 3.上述报废的部分固定资产，其中部分能够重新利用的，应合理计算价格，冲减当年度固定资产损失。 4.新投资建设的线路和铁塔，应单独作为固定资产，在投入使用后，按照税收的规定计提折旧。 (4).分支机构资产损失税前扣除的规定 《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》(国税发[2008]28号)第三十七条对跨地区经营汇总纳税企业分支机构损失税前扣除进行了程序规定，分支机构的各项财产损失，应由分支机构所在地主管税务机关审核并出具证明后，再由总机构向所在地主管税务机关申报扣除。 值得关注的是，作为重要税收风险防范点，《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》(国税发[2009]79号)第二十条将“分支机构税前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明”列入主管税务机关受理纳税人年度纳税申报后的审核重点之一。 (5).房屋、建筑物改扩建损失不能直接税前扣除的规定 根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第 四条规定，自2011年7月1日起，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限一并计提折旧。如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。 上述规定明确了房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建发生的资产损失不能直接税前扣除，而是计入改扩建后固定资产计税基础，以计提折旧的方式进行税前扣除。 (6).存货非正常损失相关增值税进项税额税前扣除的规定 根据《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税[2009]57号)第十条规定，企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除。 由于原《增值税暂行条例实施细则》规定的存货非正常损失包括三类:(此三类有变化) 1.自然灾害损失。 2.因管理不善造成货物被盗窃、发生霉烂变质等损失。 3.其他非正常损失。 而自2009年1月1日起施行的修订后的《增值税暂行条例实施细则》规定的存货非正常损失，仅包括因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。少数企业仍按老规定，将自然灾害损失、其他非正常损失造成的存货损失作增值税进项税额转出处理，同时申报企业所得税税前扣除。 笔者在此提醒纳税人，对自然灾害损失、其他非正常损失造成的存货损失无须作增值税进项税额转出处理，以避免额外的税收负担。 增值税与营业税若干凝难问题见解 一、增值税与营业税均是流转税，也即流转环节的税，顾名言之，流转环节结束，进入消费环节，即无增值税与营业税了。 二、《增值税暂行条例》(国务院令第538号)第十条规定:“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣: (一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务; (二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务; (三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务; (四)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品; (五)本条第(一)项至第(四)项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。” 理解:为什么不能抵扣进项税额，可以通俗的理解之，即销售方销售的上述货物劳务到了购进方时，增值税流转环节已经结束，如果没有结束，则进入下一个流转环节，就可以抵扣，那么什么情况下，增值税流转环节就结束了呢,看增税条例第10条， 非增值税应税项目(也就是营业税项目，进入营业税的流转环节，同一流转环节原理上不能同时存在两种流转税，消费税除外，增营两税应当是两虎不相立)，免征增值税项目(免征项目购进货物或劳务时，进项税额不许抵扣，也即进项税额转出，进项税额转出其实就是交税，既然进项税额转出交了税，再销售时当然就和增值税销项税额无关了，否则哪有进项要转，销项又要交(免)的道理)，集体福利或个人消费(集体福利说白了也是集体消费，既然集体和个人消费进入了消费环节，前一阶段的购进环节当然应当进项转出视同缴税)， 非正常损失购进货物劳务及在产品、产成品所耗用购进货物或劳务(损失其实也是一种消费，只不过是没有效用的消费，想消费没消费到，人活着，钱没了，所以购进环节也是流转环节的结束); 自用消费品(自已用来消费了，当然购进环节同样是增值税流转环节结束) 值得关注点: 财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知 财税[2011]111号 2011-11-16 交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法 第二十四条第四款规定:接受的旅客运输服务进项税额不得从销项税额中抵扣， 也就是说:企业接受的旅客运输服务也理解为消费环节而非继续进入生产经营环节，当然增值税环节在购进运输服务时即终结，不能再抵扣进项。 综合上述分析，可以得出结论如下，货物或劳务进入消费或营业税流转环节，增值税也告结束，增值税这种流转税的负担就由购进者负担，购进者通过进项税额转出的方式承担了税款。 三、《增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令2008年第50号)第四条规定:“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物:(一)将货物交付其他单位或者个人代销;(二)销售代销货物;(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;(六)将自产、 委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。” 理解:视同销售说明本环节还属于增值税环节，整个环节还没有终止，没有终止就不需要进项税额转出，因为没有终止就有销项税额的产生，有销项税额就可以抵扣进项税额产生增值税(也有可能是负增值税，但原理不变)， 细则第四条第一项，本环节视同销售，代销方视同购进，增值税环节延续， 细则第四条第二项，本环节视同销售，有进项可抵，又有销项，增值税环节延续， 细则第四条第三项，本环节视同销售，下环节视同购进，增值税环节延续 细则第四条第四项，本环节视同销售，有进项可抵，下环节进入营业税项目，下一环节进项转出，增值税环节结束。 细则第四条第五项，本环节视同销售，有进项可抵，下环节进入消费环节，下一环节进项转出，增值税环节结束。 细则第四条第六项，本环节视同销售，有进项可抵，下环节作为企业以接受投资方式取得进项，增值税环节继续。 细则第四条第七项，本环节视同销售，有进项可抵，下环节进入消费领域，增值税环节结束。 细则第四条第八项，本环节视同销售，有进项可抵，下环节进入消费领域，增值税环节结束。 (备注:上述只是大概而论，有的也可以既可能进入消费环节又进入下一个增值税环节，总之本环节链条不断) 财税[2011]111号第十一条 单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务: (一)向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。为什么对以公益活动为目的或者以社会公众为对象要除外呢，说明本环节已经不是增值税流转环节，而已进入消费环节，既然不视同提供服务，不缴纳增值税，则上一环节即购进环节应当承担增值税税负，也即对上一环节提供运输服务所耗用的货物或劳务的进项税额予以转出，这样整个增值税链条才算完整。 对进项转出与视同销售进行理解后，可以得出结论。 1、如果进项转出，则增值税链条终结，下一环节无增值税。 2、如果进项可抵，则应当有相应的销项，延续到下一环节，这个销项不一定代表收取现金，也可能取得实物或证券或其他经济利益，比如以货物作为股利分配，货物出去，相应应付股利也减少) 3、增值税链条终结的两个去向，一个是进入消费环节，一个是进入营业税环节。 四、具体问题的理解。 1、财税[2011]137号:蔬菜零售批发商销售蔬菜免征增值税，那么销售环节理应理解为增值税链条的终结，无税链条的开启，购进蔬菜时进项税予以转出，以转出的方式缴纳了此前环节的增值税税负，增值税寿终正寝,销售时的销售价格就应当是不含税价格,无需再按含税价格进行换算，否则就和实施条例第10条打架，用于免税销售的购进蔬菜进项已经转出，再销售时还要按不含税价换算出销项税额再将原已转出的进项转回来计算直接减免的增值税,乱套了，直接定义为上一环节增值税链条终结为妥，那么农产品经营项目的增值税直接减免之说也可以妥善解决了，即农产品销售收入就是不含增值税的价格。 备注:免税项目的进项税额一般均要转出，但根据国税函[2005]778号文件规定:农村电网维护费不应分摊转出外购电力产品所支付的进项税额。可以这么理解，电村电网维护费和流转税无关，既不缴增值税(免征增值税又不需要转出进项)，也不缴营业税。 2、购进烟酒用于业务招待，《增值税暂行条例实施细则》第二十二条规定:“条例第十条第(一)项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。” 如果这个烟酒是陪吃陪抽的，显然就是被消费掉了，相应的进项税额应当转出，增值税链条终结，但是如果这个烟酒同样用于业务招待，不过自已既没吃，也没抽，而是送人了，则上述烟酒所有权转移给客户，虽然是交际应酬，但是没有交际应酬消费掉，则按视同销售无偿赠送理解，进项可抵，计算销项。 也即: A外购香烟用于吃喝抽，进项转出，进入消费环节， B外购香烟用于送人，进项可抵，计算销项，本增值环节完整， C自产香烟用于吃喝抽，本环节为消费，则相应耗用进项转出， D自产香烟用于送人，本环节计算销项，相应耗用进项可抵。 3、购进设备用于出租，进项税转出，增值税链条终结，进入营业税环节，如果将来设备中途卖出，我认为不需要再交纳增值税，因为没有了进项，哪来的销项税额，如果购进设备后抵扣了进项税额，过了一段时间后用于出租，则按照该设备的净值转出进项税额。 如果生产设备用于出租，表面上进入了营业税环节，应按视同销售将自产货物用于营业税项目，但本着流转环节要么交营业税要么交增值税的原理，(否则也无 需要将营业税改成增值税了，尽可以并行)，此时出租设备不需要视同销售，应当理解为出租设备仍是用于生产经营，交纳的营业税及附加只不过是生产经营过程中应当发生的费用，将来收回设备后再销售，由于有进项，所以销项按17%税率计算。如果视同销售就乱套了，又按租金收入算业税，又按视同销售价格征增值税，承租方不需要你的增值税发票，收回后再卖给别人，只能抵设备耗用材料的进项税，而抵不了视同销售的增值税。 根据国税函[2000]514号规定，融资租赁，中国人民银行批准的一律征营业税，此外的所有权转移的征增值税，所有权未转移的征营业税，说白了所有权转移的就是分期收款性质的销售货物，所有权未转移的说白了就是以融物达到融资的目的，前者通过销项减进项来交税，后者通过收入减成本来交税。 4、销售使用过的固定资产，属于条例第十条情形的，由于进项已经转出，增值税实际上已经缴纳，增值税链条已经终结，不能再按增值税税率17%来征税，其实也不应当再征增值税，使用过的固定资产净值已没多少，2%这么低的税率，何必还去与民争利了，人家进项转出已经交了增值税了，你还要按销售额的2%来交税，两头都交，怎么个增值法，所以以前规定对销售价格高于原值的才予以征收，超过原值的比较少见，违反市场规律，征征倒也还说的过去。 如果说销售使用过的固定资产，其当初取得的是普通发票，则能不能按2%征收呢,我们认为不可以，这样就会有税收的漏洞，某企业购进1000万元设备，一种情况下取得增票，170万进项抵掉，折旧一年，按10年提折旧，余额900万，卖价1000万，交增值170万，一来一去，增税为0，折旧抵企税25万， 如果取得的是1170万普票，不能抵扣，使用一年后余额1170-117=1053万，仍只卖1000万，交19。23万的增税。但折旧可以抵29。25万的税，其损失并不 大，如果使用年限更长，损失就更小了，而增值税是强调链条抵扣的，如果取得专票可以抵，取得不了则只交很少的税，那么增值税专用发票的强制推行力度就弱，显然不能立这样的法，而是强迫企业只要不是条例第十条的情形，必须取得专用发票抵扣，否则再销售时只能按照17%的税率来征税，倒逼企业索取专票。虽然狠点，但收效较大。 不过一般来说，卖个机器设备的企业随便卖几台，就够一般纳税人了，也应当开得出专票来，并不为难企业。 至于2012年的第一号公告，原为小规模纳税人的，其取得普票情有可原，可以理解，转为一般纳税人后，如果按照17%税率征税，明显不公。 发生简易办法征收增值税应税行为的，正如财税[2009]9号文件规定:纳税人可选择按照简易办法按征收率征收增值税，假如选择前购进的固定资产抵扣了进项税额，选择之后再卖这个固定资产，原则上按照链条完整理论，仍应按17%税率征收增值税，如果选择之后购进该固定资产，则进项税额不能抵扣，这个在上海税改111号文件中有表述:第24条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣: (一)用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。 说白了增值税这个东西，有进必有销，无销必转出，转出就完结。完结的去向要么就是无税流转，要么就是营业税继续流转，要么就是消费掉了。 送给大伙，差错在所难免，敬请指正。 下面是赠送的合同，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同: a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同: a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁: 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_________ 受聘方(签章)_________ 签订时间: 年 月 日 二手房屋范本由应届毕业生合同范本 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条 本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 第十二条 双方约定的其他事项: 出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________ 身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________ 地 址:___________________ 地 址:____________________ 邮 编:___________________ 邮 编:____________________ 电 话:___________________ 电 话:____________________ 代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________ 身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方: 鉴证机关: 地 址: 邮 编: 电 话: 法人代表: 代 表: 经 办 人: 日 期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日