[指导]房地产开发公司需要交税有哪些_分别是什么税

[指导]房地产开发公司需要交税有哪些_分别是什么税 房地产开发公司需要交税有哪些_分别是什么税 房地产企业涉及的税费共有11种 11税1费 税 营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建 设税。 费 教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税 赠送的空调、家具视同销 售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施 则空调包括在房款内 不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁 出租 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入 按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税 如纳税人将自建的房屋对外销售 其自 建行为应按建筑业缴纳营业税 再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 一 一般规定 1.出售——征 包括三种情况 1 出售国有土地使用权 2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售 3 存量房地产买卖 其中对于 2 新建房地产转让 出售 的扣除项目 ?取得土地使用权所支付的金额 ?房地产开发成本 ?房地产开发费用 ?与转让房地产有关的税金 ?财政部规定的其他扣除项目 对于 3 对于存量房地产转让的扣除项目 ?房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 重置成本价×成新度折扣率 ?取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有 关费用。 ?转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 1 抵押期——不征 2 抵押期满偿还债务本息——不征 3 抵押期满 不能偿还债务 而以房地产抵债——征。 3.房地产交换 单位之间换房 有收入的 征 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产 等 发生所有权转移时应视同销售房地产。 房地产清算 5.合作建房 建成后自用——不征 建成后转让——征。 6.企业兼并转让房地产——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的 免征土地增值 税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时 如果产权未产生转移——不征收 清算时不扣除相应 的成本和费用 二 房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算。开发项目中同时 包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。 2.土地增值税的清算条件 1 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的。 3.土地增值税的扣除项目 ?扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及 与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭 证的 不予扣除。 ?清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的 地方税务 机关可核定开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除。 ?房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出 所用房、会所、停车场 库 、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施 A.建成后产权属于全体业主所有的 B.建成后无偿移交给政府、公用用于非营利性社会公共 事业的 C.建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本、费用。 ?房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地 产开发成本。房地产开发企业的预提费用 不得扣除。 ?属于多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目可售建筑 面积所占比例等合理方法 计算清算项目的扣除金额。 四、房产税 1.地产开发企业建造的商品房 在出售前 不征收房产税 但对 出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房 产税。 2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、棚、休息棚和办 公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋 在施工期间 一律免征 房产税。但结束后 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让 给基建单位的 应从基建单位接收的次月起 照章纳税。 五、城镇土地使用税 1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用 的土地面积为计税依据。 2.房地产开发公司建造商品房的用地 原则上应按规定计征城镇 土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的 其用地是否给予 缓征或减征、免征照顾 可由地方税务局结合具体情况确定。 六、契税 承受方 1.企业公司制改造 非公司制企业 整体改建为有限责任公司 含国有独资公司 或 股份有限公司 或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的 对改 建后的公司承受原企业土地、房屋权属 免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司 以其部分资产 与他人组建新公司 且所占股份超过50%的 对新设公司承受该国有 独资企业 公司 的土地、房屋权属 免征契税。 2.企业股权重组——不征 3.企业合并——免征 合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属 免征契税。 4.企业分立——不征 企业依照法律规定、约定分设为两个或两个以上投资主体相 同的企业 对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属 不征收契 税。 5.企业出售 买受人妥善安置原企业30%以上职工的 对其承受所购企业的土 地、房屋权属 减半征收契税 全部安置原企业职工的 免征契税。 6.企业关闭、破产 债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的 免征 契税 对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属 凡妥善安置 原企业30%以上职工的 减半征收契税 全部安置原企业职工的 免 征契税。 7.房屋的附属设施 对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 征收契税 不涉 及的 不征。 七、企业所得税 一 预缴企业所得税 房地产开发企业按当年实际利润据实分季 或月 预缴企业所得 税的 对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配 套设施等开发产品 在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入 按照规定的预计利润率分季 或月 计算出预计利润额 计入利润总 额预缴 开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 二 预计利润率 1.非经济适用房开发项目 1 位于省、市、县城区和郊区的不得低于20% 2 位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15% 3 位于省、其他地区的 不得低于10%。 2.经济适用房开发项目 不得低于3%。 八、个人所得税 1.职工 高管 工薪 取得的一次性的奖金 2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察 等名义组织旅游活动 通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业 绩奖励 包括实物、有价证券等 应根据所发生费用全额计入营销 人员应税所得 按劳动报酬所得 依法征收个人所得税 并由提供 费用的企业和单位代扣代缴。 九、印花税 1.财产 房屋 租赁合同——1‰。 2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合 同、商品房销售合同等权力转移合同。 3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与 “资本公积”两项的合计金额 其他账簿——每件5元。 4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。 十、城市维护建设税 以营业税、增值税 赠送空调需要视力同销售征增值税 等为基 数 十一、耕地占用税 占用耕地建房或从事非生产建设 按占用面积征税。 十二、教育费附加 同城市维护建设税 一、基本税种 1、营业税按营业收入5%缴纳 2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳 3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳 4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳 5、土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳 按 增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的 分 别适用30% 40% 50% 60%等不同税率 6、印花税 建安合同按承包金额的万分之三贴花 购房合同按购销 金额的万分之五贴花 帐本按5元/本缴纳 每年启用时 年度按“实 收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳 第一年按全额缴纳 以后 按年度增加部分缴纳 7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳 各地规定不一 XX 元/平方米 8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳 9、车船税按车辆缴纳 各地规定不一 不同车型税额不同 XX元/ 辆 10、企业所得税按应纳税所得额 调整以后的利润 25%缴纳 2007 年分档计算 3万元以内18% 3万元至10万元27% 10万元以上 33% 11、发放工资代扣代缴个人所得税。 除2002年1月1日以后办的企业的企业所得税向国税缴纳外 其他 税收都向地税局申报缴纳。 二、纳税申报期限 1、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等于次月10日内为 限期缴纳期限 2、企业所得税季后15日内 当地税务机关确认按月缴纳的 次月 10日 为限期缴纳期限 汇算清缴期限为4个月 3、房产税、城镇土地使用税、车船税等 按当地税务机关的规定期 限缴纳 各地一般一年两次等规定不一 。 4、限期缴纳最后一日 遇到休息日 顺延一日 遇到长假 春节、 五一、十一节 按休息日顺延 5、滞纳金按天加收万分之五 6、经税务机关责令限期缴纳后仍未缴纳的 税务机关可处于罚款。 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加 土地增值税、 房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的 营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。 应税劳务主要涉及以下几个方面 ?转让土地使用权 应按“转让无形资产”税目 中的“转让土地使用权”子目征税 ?销售不动产 税率为5% ?包销商承销 应按“服务业―代理业”征税。?土地使用权出租以及房地产建成后出租的 按“服 务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 二、城市维护建设税和教育费附加 以营业税等流转税为计税依据 依所在地区 分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税 依3%计征教育费附加。 三、土地增值税 是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值 额和规定的适用税率计算征收 纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规 定的扣除项目金额后的余额 为增值额。它采用四级超率累进税率 应纳土地增 值税=土地增值额×适用税率 速算扣除额×速算扣除率。其中 土地增值额=转 让房地产总收入 扣除项目金额。计算扣除项目有 取得土地使用权所支付的金 额 开发土地和新建房及配套设施的成本 开发土地和新建房及配套设施的费用 旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 加计扣除。 四、房产税 是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内 对拥有房屋产权的内资 单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为 计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估 值)×(1-30%)×1.2%。 五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用 权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据 按规定税额、按年计算、分 期缴纳的一种税。年应纳税额=?(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自 用、出租、出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地 使用税和房产税。 六、城市房地产税、三资企业土地使用费 城市房地产税是对拥有房屋产权的外 商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞 按照房产原值征收的一税种。城 市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率 ×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业 按 企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等 征收的 一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准 确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。 七、印花税 是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的 各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证 合同 暂不征收印花税 但在土地开发建设 房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等 应缴纳印花税。凡进行房屋买卖 的 签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税 房地产交易 管理部门在办理买卖过户手续时 应监督买卖双方在转让合同或上贴花注销 完税后 再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时 应按权利许可证照 按件交纳印花税五元 房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件 贴花注销完税后 再办理发证手续。 八、契税 契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋 所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转 让 包括出售、赠与和交换 、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要 是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地 收益”等。应纳税额=计税依据×税率 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区 目前已经停止征收。 十、企业所得税、外资和外国企业所得税 是对我国境内的企业或组织 在一定 期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额= 全部应税收入- 准予扣除项目 ×适用税率。 十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉 及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应 纳税所得额×适用税率-速算扣除数。 应交下列税种 1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加 0。1%。2、契税4% 3、印花税0.03% 4、土地增值税0.5% 5、土地使用 税按当地实际情况计税 6、车辆购置税10% 7、房产税 8、车船使用税 9、 企业所得税等。