中国社科院 《住房绿皮书》

中国社科院 《住房绿皮书》 中国住房发展报告(2009-2010) 本文导读： 住房绿皮书公布 2010年住房调控增加保障房比例 今年房价有可能缓降 明年楼市将价稳量增 2010年将成城市化发展重要转折年 明年住房投资作用增强 地价仍要涨 沪京杭地价潜力居前三 中国住房信贷利率总体保持低位 四季度或有微调 社科院《住房绿皮书》发布会实录 2010年住房调控增加保障房比例 今天，中国社会科学院举行《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会。《住房绿皮书》对2010年住房调控给出了详细的政策建议。指出2010年住房市场调控的主要任务就是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为即"价稳量增"，具体概括为："增加销售，扩大投资，调整结构，稳定价格"。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。 《住房绿皮书》提出2010年细化调控办法。供给管理：对高档物业提供者，实施重税；对普通商品房开发适当优惠，对保障房开发实施奖励和补贴政策；需求管理：实施"抑制投机、引导投资、鼓励消费和扩大保障"差别化的需求管理政策；空间管理：重点监控一线城市的国际游资的冲击和炒作，重点监控一线、二线城市的国内投机客的炒作。根据经济发展和收入水平及其变化，采取区别对待措施，指导不同区域和城市的供求政策；时间管理：针对2010年四个季度可能出现的不同的市场表现，金融、土地、财政等尤其是金融部门提前做出预案，把握节奏，采取适度的松紧政策。具体在一季度加大土地和保障性住房，适度降低一贯的贷款高增长率；第二季度，加大措施，刺激供给，同时加大保障房供给力度，适度从紧消费支持，第三、第四季度，加大消费刺激的政策；预期管理：针对根据宏观经济和住房市场形势产生预期，政府采取适当的、并且不断变化的应对措施，通过预期管理，打击市场投机行为，引导供需双双回归理性。 《住房绿皮书》提出调控的政策原则。坚持"定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策组合，时空匹配；长短结合，标本兼治"的政策原则。"定量宽松，精确投放"。主要指住房信贷(也包括土地等)要坚持数量明确的宽松政策，并进一步将投放对象加以细化，准确投放到供需对象中；"抑扬有别，重拳出击"。就是对待保障、消费、投资和投机采取不同的政策，并且进一步强化。即采取进一步的政策措施，更有效地抑制投机、引导投资，更进一步地鼓励消费和扩大保障；"多策搭配，时空组合"就是要综合利用土地、金融、财税和监管手段，协同作战并根据空间和时间不同，不断调整；"长短结合，标本兼治"。就是在将完成2010年的目标和长期目标结合起来，将解决眼前的目标问和长远的根本性问题结合起来，结合具体措施的推出，不失时机地改革、体制和机制。 《住房绿皮书》提出调控的政策措施。宏观经济：微调宏观政策，刺激内生性增长，防控通货膨胀；城市发展：挖掘城市化的潜力，提高城镇化的质量；开发企业：公布住房参考价格，提高城镇化的质量；需求主体：鼓励住房消费，引导住房投资，抑制住房投机；住房市场：完善住房市场体系，鼓励住房消费；土地市场：扩大住房用地供应规模，提高用地效率；金融机构：严控投机性房贷，刺激真实住房需求；市场监管：市场准入条件，从严市场行为监管；住房保障：落实保障房建设，切实扩大保障房供给。 《住房绿皮书》还提出解决住房长期问题的对策建议。提出住房发展的总体目标是："确保稳健发展，力争持续繁荣，促进经济增长，实现住有所居"的住房发展总体目标。着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。 具体有以下措施：完善社会保障制度体系建设，扩大保障性住房建设规模；改善城市发展的制度环境，挖掘城市化的潜力；创新房地产制度，建立完善可靠的法制体系；建立顺畅得力的监管体系，反对住房市场领域的垄断；改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量；建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度；设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系；建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。 今年房价有可能缓降 中国社科院今天上午发布《住房绿皮书》绿皮书指出今年房价可能出现缓降—— 明年商品住房价格不会降 今天上午，中国社科院召开《住房绿皮书》发布会暨2009-2010年住房形势与政策研讨会。绿皮书预测，2010年，中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强，住房资产与物业市场为先扬后抑、价稳量增。 根据社科院的预测，明年一季度房价会保持平稳，第二季度开始上涨，到了第三、第四季度将出现下降，不过明年全年的总体形势相对平稳。 发布会上，国家统计局总经济师姚景源称，北京房价高得离谱，把三代人一生的积蓄都用来买房了。 房价·预测 明年住房量升价格稳定 绿皮书预测，2010年全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一。中国经济将持续复苏，住房投资作用也将进一步增强；城市化规模呈现高峰，住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增；住宅用地市场交易量增加，交易价格上升；住房金融市场温和上行，波动增长。 绿皮书对今年第4季度至2010年第4季度各季度住房市场情况分别作了预测。 绿皮书指出，2009年第4季度住房市场在有效需求下降、观望气氛增强、开发企业促销积极性低、年底季节性信贷紧缩、二套房贷政策从紧等因素的综合作用下，可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。 而到2010年可能呈现春暖秋凉、价稳量增的整体态势。 明年楼市将价稳量增 11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议，并正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》。 《住房绿皮书》指出，2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。 《住房绿皮书》分析2009年第四季度至2010年第四季度预测的有以下四个方面的依据： 第一，从供给方面看，开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。 第二，从消费需求方面看，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。 第三，从投机需求方面看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。 第四，从投资方面看，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度。 此外，《住房绿皮书》还选取了全国35个大中城市为样本城市来研究住房价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出住房价值潜力的综合排名结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。 2010年将成城市化发展重要转折年 中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。绿皮书认为，2009-2010年中国城市化发展的宏观背景仍然向好，中国城市化进程会继续推进，2010年将成为中国城市化发展的重要转折年。 绿皮书指出，2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，城市化进程中住房的真实需求得到释放，同时，全国总体用地规模大幅增加，也为住房供给创造了条件。从区域来看，经济欠发达地区城市的建设力度仍然在不断加大，相对于东部发达地区而言，中西部地区城市的住房需求和供给整体上呈现"双加速"态势。 2009-2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响，将创造更多真实需求，进一步改善住房供给的条件，进一步刺激大城市住房需求，同时，伴随着中国整体经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求仍然将保持较为旺盛的态势，而东部地区住房需求将得以恢复。 绿皮书还提出了未来城市化的发展对住房的影响，即：中国城市化步伐的不断加速必然不断创造住房需求，未来城市发展趋向高级化将需要更高质量的住房条件。城市化地域结构的集约化发展使得现有城市基础上的住房开发变的更加重要。城市大型化、城市集群化、城市网络化的城市化体系演化将进一步刺激大都市房地产的需求，同时促使交通沿线房产的价值不断提升。未来城市的发展将不断梯度推进和动态演化，一、二、三线城市，东部，中部，西部城市的住房需求和价格也将呈现相同的变化趋势。未来城市发展将呈个性化和多样化，那些基础条件好的宜居城市的住房需求将进一步提升。未来城市发展将更加开放和全球化，这将使得中国城市房地产价格尤其是顶级城市核心区的住房价格将与其世界城市相一致，由全球市场定价，无论是中国房地产的需求、供给还是价格都要和全球接轨。同时，中国城市住房的供给、需求、价格、周期波动受国际市场的影响程度也会越来越大。未来城市多层次化和非均衡发展将进一步凸显住房分布和住房价格的差异性，一般来看，现在发展的城市在未来可能会更好，这些地方高端房地产的投资潜力可能会更大。同时，由于城市发展具有层次性，满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。城乡一体化发展将不断深化城乡二元体制制度创新，进一步推动城乡住房市场的统一，农地和城市土地同地同价将成为一种趋势，并将对住房市场产生巨大影响，也会有助于舒缓大部分城市土地供给瓶颈，影响住房价格水平。 《住房绿皮书》还分析了中国城市化进程面临的问题与挑战，即1、城市化水平偏低；2、城市化质量不高；3、城市容积率整体较低；4、城市体系不够合理。进而研究了产生上述问题的城乡制度分割、规划不健全、行政体制不合理、道路选择偏差等政策原因，并在此基础上提出了相应的政策建议，即1、实施均衡发展的经济社会战略；2、全面协调推进城市化；3、制定面向2030年的城市体系发展规划；4、改善城市发展的制度环境；5、完善行政管理体制。 明年住房投资作用增强 11月16日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合主办的“《住房绿皮书》发布会暨2009～2010年住房形势与政策研讨会”在北京举行，会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室完成的首份住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。 《住房绿皮书》综合运用微观、宏观、公共经济学等理论，建立了以住房市场为核心，住房市场主体为支撑，住房市场潜力为延展，住房宏观背景为基础，公共政策作保障的住房分析框架。分析了2008年至2009年中国住房市场运行状况，预测了2010年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场 《住房绿皮书》提出了一个有多项指标组成的测量中国住房市场质量、风险和效率等的指数体系。这个体系包括住房上市公司指数、住房支付能力指数、住房真实供求缺口指数、城市土地市场价值指数、住房市场价值潜力指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等，对涉及住房市场的关键方面的健康程度以及合理性进行评价。 《住房绿皮书》认为，由于全球金融和经济走势于2008年急转直下，中国住房市场在这一年初开始的调整被迫中断，住房产业虽然未被列入国家振兴产业名单但实际上依然被视为GDP止跌回升的主力军。于是，诸种关于住房产业优惠政策的出台、金融机构和金融市场慷慨注入大量的流动性、难以遏制的投机需求和一定的刚性需求集体向住房产业发力，结果是，在2008年底濒临绝境的住房产业绝处逢生，转过难熬的2008年头后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了住房价格在2008年近一年里的下降空间，冲上了一个新的历史峰值。 《住房绿皮书》所展现的2008年以来中国住房市场及其相关的经济、金融和政策图景是：全球经济从深度衰退到逐步回稳；中国宏观经济从急速下滑到触底回升；城市化质量提升明显，中西部地区城市化加快；住房金融市场从紧缩到宽松；住房开发企业由急剧恶化到迅速好转；住房消费、投资和投机意愿几经反复；信贷监管由紧变松，又由松变紧；住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨；住房土地市场从热度下降到逐步回暖；保障性住房建设力度迅速加大，保障覆盖范围有所提高。 《住房绿皮书》预测2010年：全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一；中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强；城市化规模呈现高峰，城市化区域增长相对均衡；住房市场春暖秋凉、震荡增长；住宅用地市场交易量增加，交易价格上行；住房金融市场温和上行，波动增长。 《住房绿皮书》指出当前住房市场面临严峻的挑战。宏观经济：内生性增长动力不足，通货膨胀压力加大；全球经济：复苏缓慢，贸易保护主义抬头；城市发展：公共支出压力大；开发企业：风险增加，素质下降；资金充裕助长地价、房价上涨压力；需求主体：投资者蠢蠢欲动，消费者缺乏理性，市场面临需求者冲击；金融机构：宽松支持了投机，紧缩抑制了消费，风险防控手段有限；住房市场：价稳量增难以实现，市场波动频繁剧烈；土地市场：土地供给严重不足，土地价格过快上涨；金融市场：大量流动性流向楼市，市场单一导致风险过于集中；市场监管：监管任务更加繁重，监管意愿有所放松；社会保障：保障性住房建设计划难实现。 《住房绿皮书》还梳理了住房市场面临的长期问题。宏观经济：面临波动风险，潜藏泡沫风险，遭遇停滞风险；城市发展：城市化加速度减缓，城市化潜力无法完全释放；开发体系：市场垄断产生高利润，行政管制导致高成本；需求主体：消费心理不成熟，消费观念有障碍，消费者保护和投机者监管体系不健全；土地市场：土地市场垄断，政府经营与监管合一；金融体系：一元化住房的金融体系，过度集中的金融风险；住房体系：商品房和保障房体系都不健全，两者结合不好；住房监管：监督管理制度较粗糙，监督制衡机制不健全；住房调控：调控手段不经济，调控步调不协调。 《住房绿皮书》对2010年住房调控给出了详细的政策建议。指出2010年住房市场调控的主要任务就是促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展。政策目标为即“价稳量增”，具体概括为：“增加销售，扩大投资，调整结构，稳定价格”。即实现价格基本稳定、投资开发与销售量稳步增长，小户型、保障房比例大幅提升。 提出2010年细化调控办法。供给管理：对高档物业提供者，实施重税；对普通商品房开发适当优惠，对保障房开发实施奖励和补贴政策；需求管理：实施“抑制投机、引导投资、鼓励消费和扩大保障”差别化的需求管理政策；空间管理：重点监控一线城市的国际游资的冲击和炒作，重点监控一线、二线城市的国内投机客的炒作。根据经济发展和收入水平及其变化，采取区别对待措施，指导不同区域和城市的供求政策；时间管理：针对2010年四个季度可能出现的不同的市场表现，金融、土地、财政等尤其是金融部门提前做出预案，把握节奏，采取适度的松紧政策。具体在一季度加大土地和保障性住房，适度降低一贯的贷款高增长率；第二季度，加大措施，刺激供给，同时加大保障房供给力度，适度从紧消费支持，第三、第四季度，加大消费刺激的政策；预期管理：针对根据宏观经济和住房市场形势产生预期，政府采取适当的、并且不断变化的应对措施，通过预期管理，打击市场投机行为，引导供需双双回归理性。 提出调控的政策原则。坚持“定量宽松，精确投放；抑扬有别，重拳出击；多策组合，时空匹配；长短结合，标本兼治”的政策原则。“定量宽松，精确投放”。主要指住房信贷(也包括土地等)要坚持数量明确的宽松政策，并进一步将投放对象加以细化，准确投放到供需对象中；“抑扬有别，重拳出击”。就是对待保障、消费、投资和投机采取不同的政策，并且进一步强化。即采取进一步的政策措施，更有效地抑制投机、引导投资，更进一步地鼓励消费和扩大保障；“多策搭配，时空组合”就是要综合利用土地、金融、财税和监管手段，协同作战并根据空间和时间不同，不断调整；“长短结合，标本兼治”。就是在将完成2010年的目标和长期目标结合起来，将解决眼前的目标问题和长远的根本性问题结合起来，结合具体措施的推出，不失时机地改革制度、体制和机制。 提出调控的政策措施。宏观经济：微调宏观政策，刺激内生性增长，防控通货膨胀；城市发展：挖掘城市化的潜力，提高城镇化的质量；开发企业：公布住房参考价格，提高城镇化的质量；需求主体：鼓励住房消费，引导住房投资，抑制住房投机；住房市场：完善住房市场体系，鼓励住房消费；土地市场：扩大住房用地供应规模，提高用地效率；金融机构：严控投机性房贷，刺激真实住房需求；市场监管：规范市场准入条件，从严市场行为监管；住房保障：落实保障房建设计划，切实扩大保障房供给。 针对2008年以来出台的住房优惠政策的问题，报告提出“方向不变，适度微调，从严监管，强化抑扬”的建议。 《住房绿皮书》还提出解决住房长期问题的对策建议。提出住房发展的总体目标是：“确保稳健发展，力争持续繁荣，促进经济增长，实现住有所居”的住房发展总体目标。着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。 具体有以下措施：完善社会保障制度体系建设，扩大保障性住房建设规模；改善城市发展的制度环境，挖掘城市化的潜力；创新房地产制度，建立完善可靠的法制体系；建立顺畅得力的监管体系，反对住房市场领域的垄断；改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量；建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度；设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系；建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系；建立住房再生产各环节、商品性和保障性结合的住房体系。 《中国住房发展报告(2009-2010)》报告对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。 地价仍要涨 沪京杭地价潜力居前三 16日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室发布了首份住房绿皮书：《中国住房发展报告(2009-2010)》。报告指出，我国土地价格仍将提升，沪京杭土地价值潜力居前三。 《住房绿皮书》指出，监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高，土地的交易已经有了回暖的新迹象。这一态势在北京、天津、重庆三个直辖市比较明显。从第一到第二季度，北京购置的土地面积从19万平方米上升到了67万平方米，增幅达253%；天津的购置土地面积从28万平方米上升到了146万平方米，增幅达421%；重庆也从138万平方米上升到了186万平方米，增加了35%。四个直辖市中，只有上海的购置土地面积有所下降，降幅为50%。在土地交易较为热络的情况下，土地交易价格也有所上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第3季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了4.7%。 《住房绿皮书》预测，在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。 此外，《住房绿皮书》还选取了全国35个大中城市为样本城市来研究土地价值潜力，根据指标体系和各级指标的权重，测算出5年后土地价值潜力。总体来看，东南、环渤海、东北处于第一阵营，它们的土地价值潜力都高于全国平均水平，而中部、西南、西北则处于第二阵营，其土地价值潜力低于全国平均水平。其中，排名前十的分别是上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。土地价值潜力以银川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。 中国住房信贷利率总体保持低位 四季度或有微调 中国社会科学院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》指出，2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，展现一种温和上行的走势。但住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续，但结构占比可能会有所下降。并预计09年四季度或进行结构性微调。 绿皮书还指出，2008年以来的住房金融市场，依然是信贷市场维持着难以撼动的垄断地位，经调整的国内贷款在住房开发企业中的资金来源中平均占比达49.54%，绝大多数月份更是延续着50%以上的水平，2009年4月、5月、6月、7月、8月和9月的比重分别为59.1%、55.7%、54.9%、56.8%、50.49%和48.33%。 绿皮书预测，由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道，引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫，为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。一是对住房开发贷款利率，在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调，特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例；二是对住房消费贷款利率则是强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求，同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。