香港、深圳考察报告

香港、深圳考察报告 深圳、香港之商业考察 报 告 - 1 – 目 录 第一部分:深圳、香港的商业发展概述 1、深圳商业发展概述 2、香港商业发展概述 第二部分:深圳、香港的商业考察路线。 第三部分:深圳、香港的商业项目考察分析 1、深圳万象城 2、深圳KKMALL 3、圆方购物中心 4、海港城 第四部分:深圳香港特有品牌介绍 第五部分:对我项目今后的启发。 - 2 – 通过此次当地项目考察及对比，结合我目前项目开发过程中遇到的 一些状况，得出一个结论:一个商业项目合理的业态规划是今后项目能否成功的非常重要的关键所在。 第一部分:深圳、香港的商业发展概述 如果说深圳特区发展史是30年不断探索与创新的历程，那作为与特区成长相伴相随的深圳商业，则从一开始就将特区“敢为天下先”的精神融入到其血脉中，并由此走出一段波澜壮阔的历史。从零起步，深圳商业在完全市场化的洗礼中成长，与深圳特区一起探索发展的轨迹与方向，开创了国内商业的多个新兴模式， 塑造了今天独树一帜的深圳商业模式;从空白开始，深圳商业以不断创新迎合市场的需求，形成了今天多业态百花齐放的商业格局;从罗湖起步，深圳商业逐步向外扩散，成长起多个定位各异、遍布全市的成熟商圈。30年前，深圳无一家知名商业品牌，30年后，深圳商业品牌群星璀璨:茂业凭借商业，地产的模式创造了“开一家店带旺一条街”的模式，天虹成为连锁化发展的先行者，太阳百货与东门商圈共繁荣，岁宝百货用亲和力征服市场，永旺,,,,,引入全新的超市购物理念，星河,,,,,,,,与中心城广场携手创造了中心区商业的繁华。 紧邻深圳的繁华之地香港有“购物天堂”的美称，乍到香港，呈现于面前的就是一片光怪陆离、缤纷多彩的情景。触目之处，都是商场、大型购物中心比比皆是，几乎所有的建筑底商都是商铺。各式商铺的经营品种、装修风格各异，并且华洋相杂，充分体现香港对中西古今、各国地区的强大包容性特点。“购物 - 3 – 天堂”之美名果然名不虚传。 第二部分:深圳、香港的商业项目考察路线。 此次考察项目安排如下 香港海港城 共计四个商业项目，其中重点考察了，深圳KKMall及香港圆方 购物中心。 第三部分:考察项目分析。 1、深圳万象城 1.1项目简介 深圳万象城位于深圳罗湖区，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城与2004年12月对外营业。这座号称深圳最好、华南做大、国内最具示范效应的超大型室内购物中心的万象城，是华润集团投资40亿元开发的，总建筑面积达55万方综合性商业建筑群，是华润中心重要的组成部分。深圳华润万象城总建筑面积达18.8万平方米，拥有六层商业建筑楼面，三百多个商铺，集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体，开业至今已经成为华南地区最具魅力的购物中心，也成为国内外游客的向往地。其主力店铺有:Olé超市(地下一层)，REEL时尚生活百货(B1-3F)，冰纷万象滑冰场(4F)，嘉禾(深圳)影城(3F-4F)，顺电(5F)等。餐饮娱乐主要分布在一期地下1楼及三楼至5楼，服饰箱包主要分布在一期一楼至三楼，黄金珠宝、钟表饰品及奢侈品牌多分布在万象城二期。 香港圆方购物中心 - 4 – 1.2项目优势分析 深圳万象城，首先占据了地理的优势。项目位于深圳罗湖区-深圳 金融商业的核心区域，地处深圳的两大主干道深南大道和滨河大道之 间，毗邻帝王大厦。交通非常的便利，地铁一号线大剧院站直接相连， 周边有巴士线路30多条，交通畅快淋漓。 1.3项目特色 1.3.1下沉式广场 下沉式广场起到了一个很好的客流导向作用，给人耳目一新。 - 5 – 1.3.2 项目的立面包装 气派的品牌店外立面包装彰显品牌之气魄 1.3.3 空间 舒适的空间制度给消费者营造良好的购物环境 - 6 – 休闲娱乐的好去处 1.3.4 细节 电梯导向图 问询服务 细节体现了人性化的服务 2、KKMall 2.1项目简介 京基百纳空间购物中心(KKMALL)是京基集团-深圳市京基百纳 - 7 – 商业管理有限公司倾力打造的五星级国际精品时尚购物中心，于 2010年11月盛大开业。项目位于深圳市金融、文化中心区，其所 在的京基金融中心大厦共100层，448.1米，是深圳市新的地标建筑～ (KKMALL)成功引进100多家国际知名品牌，如俏江南、金钱豹、 大时代、ZARA、H,M、BOSS、中航健身会、UA院线/IMAX、 NOVO百货等，致力于打造“时尚的高端，潮流的前沿”的五星级 国际时尚精品购物中心～ 项目远景 项目外立面包装 - 8 – 项目外立面夜景 2.2 项目特色 2.2.1 挑高室内空间 中庭提供超凡活动立体空间 - 9 – 内饰空间宽敞明亮 中庭通透化 - 10 – 年轻活力的玩具反斗城 2.2.2灯光设计 柔和的灯光设计让消费者感觉舒适 购物、体验零距离 - 11 – 消防栓隐于墙体中，设计新颖，融入整个购物中心??? 导购示意人性化，时尚人士的首选，一目了然 项目考察小结: 以上是深圳两个邻近大型购物中心各自的相关介绍，从整个购 物中心内部结构及外立面的装饰来看，结合我项目在苏州的位置及 苏州消费者的习惯，从某种定义上来说，KK mall的设计及业态定 - 12 – 位较适合我项目的开发，。原因由以下几点: 1、首先KKMALL 是一座定位年轻时尚的购物中心，不管是在物业 结构和人流动线上同我项目有着不谋而合，这点相信符合我项目目 前所处的位置及项目周边人群消费所需。 2、在购物中心内部的业态结构和整体商家配比上，KKMALL更加贴 近目前深圳大绝大部分消费者主力军-年轻的时尚白领，所以在整个 商家业态配比上，时尚是KKMALL所走的年轻路线。 3、以体验消费为最终导向。商家在装饰设计更具人性化，注重消费 者的体验为目的，给消费者一个全新的消费感官享受。在体验中达 成消费目的，而不是一贯的只是在售卖商品，而让客户担心购物质 量等等。 3、圆方购物中心 3.1项目简介 圆方购物中心位于香港西九龙柯士甸道西1号，九龙站上盖Union Square之内，是香港一座大型购物商场，于2007年10月1日正式对外开 放。商场开幕典礼在2007年11月16日举行。商场楼高4层，面积达100 万平方米，由香港铁路有限公司旗下的Premier Management Services管理。商场设有戏院，命名为The Grand Cinema，提供12个影院1600座位的戏 院，是本港最多院数的戏院，已于2007年10月中开始营业。发展商声称 商场设有全香港最豪华的洗手间，10个洗手间共耗资1000万兴建。商场 也设有真雪溜冰场，收费为每分钟$0.60-$1港元，以八达通收费。 圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题，商 - 13 – 户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、美食及娱乐设施，还包括8 间1楼及2楼相通的复式零售店铺及8间复式美食商铺。此外平台则设有 公园，公园更有多个不天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时 装、30%为餐饮、10%为娱乐、10%为其他零售商店。 3.1.1金 Metal 该区域内，设有商场内最大的中庭。中庭附近设有多部扶手电梯前往环球贸易广场。此外，该区域内包括5间1楼及2楼相通的复式零售店铺，每间店铺均有独立楼梯，店铺包括Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及 Tiffany & Co.。天台的演艺广场也设有8间复式餐饮。区域内其他店铺包括 Gucci、Cartier、BALS Tokyo家居店、Fendi等。环球贸易广场基座 HMV、 有店铺预留区，为商场第二期，合共10万平方米，共有20间商铺 3.1.2 木 Wood 该区域内设有时装、美容、化妆品店等，包括占地3.3万平方米的 ThreeSixty超级市场、The Body Shop、Anna Sui、万宁等店铺，该区域也 设有绿化园地，主要为游乐设施。区域只有一条扶手电梯来往一楼及二楼。木区和土区一样，没有设立中庭，只有一条商场通道。商场的设计师也刻 意将该区域的雕塑品及座椅用木来制造，该区域内的食肆也是用木作为主 - 14 – 调。交通也十分便利，游人可在该处进出港铁东涌线九龙站、巴士总站及 佐敦道行人天桥。 3.1.3水 Water 该区域内设有多间中高档的时装店及首饰店，包括A/X Armani Exchange、Anteprima、售卖牛仔裤的DIESEL、AGATHA首饰店及M.A.C. 等。发展商更刻意将两大「快速时装」品牌(Zara及H&M)相邻而立在同一 个主题区域。此外，商场一楼设有美食坊，进驻了数间中式及泰式食肆; 二楼则开设占地1.3万方米的高级粤菜馆利苑酒家。商场的特色景点是水 区中庭的十支不断流水的金属水柱。消费者可在该区域进出港铁机场快线 九龙站。 3.1.4火 Fire 该区域的特点，除了是火红色的外墙外，通往君临天下及漾日居的走 廊可以欣赏西九龙文娱艺术区、维多利亚港及佐敦的景观。该区域内设有 多间茶座及咖啡店，包括Starbucks咖啡店、Haagen Dazs雪糕店及caffe HABITU，部份茶座更可以欣赏商场内的溜冰场。该区域也有不少首度进 驻香港的名店，包括Kura Chika、来自菲律宾的Metro Books大型店及运 动品牌FILA等。火区还设有过境巴士站候车处及通往Union Square上盖 住宅凯旋门平台之升降机入口。由洲立影片公司和邵氏置业合作的戏院 The Grand Cinema，提供12个影院1600座位的戏院及设有电子游戏专区。消费者可以在此正门步行往返尖沙嘴及佐敦。 Earth 3.1.5土 该区域是商场中最小的主题区域。设有一条男士街，包括首次进 Lucky Band Jeans服装店。其他店铺包括 驻本港的Onitsuka Tiger 及 dunhill、Cerruti 1881、LANCEL及Brooks Brothers。丰泽电器和百老汇的 - 15 – 电器店也分布在该区域。 个人见解: 首先，在国内的商业地产购物中心业态中，能把细节做得如此完美的购物中心还真的不多，因为从整个圆方购物中心业态来看，圆方的商业已经覆盖了消费者大全部需求。不管你到哪个区域，总能让您满载而归。 3.2 细节呈现 3.2.1 导购清晰， - 16 – 导购图用不同颜色区域划分，让消费者很快能找到自己所需商品的店铺位置。 3.2.2 店面开阔 让消费者很快就能找到自己所需商品 3.2.3 贴心服务 - 17 – 3.2.4 艺术的融合 去向指示牌让人觉得很贴心 - 18 – 3.2.5 气派室内中庭 人气聚集地 - 19 – 项目小结: 圆方购物中心是任何一个做商业地产人所向往达到的高度，圆方购物中心不仅仅是购物，而是一种感官上的体验。 4、海港城 4.1 项目介绍 位于香港九龙尖沙咀，是香港最大面积的购物中心，也是西九龙区最大商场之一，是九龙仓集团旗下的物业。商场部分占地200万平方尺，包括约50间食肆、2间大型电影院、3间饭店以及约700间零售商店。商场有表演及展览的小场地。 海港城分五个购物区，分别是OT、HH、OC、GW、ST。 - 20 – 购物区OT:指海运大厦。分为地下的kid-x、二楼的sport-X和三楼的LCX，分别设有儿童用品、运动用品和年青人服装。 购物区HH:马哥孛罗香港酒店商场。这里有连卡佛在香港的旗舰店，还 有电影院。 购物区OC:海洋中心。面向广东道的海港城拥有全球名气数一数二的名店:Louis Vuitton、Gucci、YSL、Prada、CHANEL 等。形成一条名店街。 购物区GW:港威商场。有嘉禾港威电影城、食肆、大型超市c!ty’super及叶壹堂书店。 购物区ST:星光城@星光行。主要售卖电脑配件，三楼有天桥接驳马哥孛罗香港酒店商场。主要商户有Star City Bazaar 、Life Kan生活馆、Outdoor Depot 户外城等。 第四部分:深圳香港特有品牌概况 1、 UICY GIRL: 娇思娇儿(JUICY GIRL) 作为领先时装品牌之一并综合时装企 J 业，我们设 计、采购、生产销售优秀的女性商务和休闲服饰。将独特及优质的产品和服务带到香港、国内及世界各国市场。 娇思娇儿有限公司是来自香港的时尚零售集团，多年来致力打做世界一流领先时装品牌，并将其引进至中国及推广至世界各地。 通过不同的合作/特许经营/策略伙伴，娇思娇儿都为我们时尚品牌合作人提供无限机会，来成为中国市场的先进力量，在众多竞争者中突显其与众不同的超然地位。 在深圳该品牌是由代理商代理，在拥有多个品牌的集合点FINKO进行销售。 - 21 – 2、 SLY:SLY是热销的日本109大牌之一，《ViVi》《JJ》《Pinky》《Ray》 《Mina》等日本杂志上对SLY品牌女装常常会做推荐，所以相 信很多MM已经知道或听过 SLY 这个日本女装品牌。SLY 是 Moussy的姊妹线，质地较好，而且不只在日本有店，在意大利、 香港等地也有零售，目前未进入中国市场。 3、 MOUSSY:摩西 (moussy) 将惯用于男士牛仔 裤的厚牛仔布 (heavy ounce denim) 应用在女 士牛仔上，由于当时日本时装界甚少将男性化 的元素融入女性品牌，亦欠缺scout denim professional，moussy 凭着其独特而创新的品 牌形象，吸纳了不少追随者。 该品牌于2011年11月在上海开设了中国区第 一间直营店，并在2011年在北京、沈阳 等地开设直营店。 4、 Forever21 是最受美国青少年欢迎的大众时尚品牌，目前已是全球性的连锁 店。不同于美国其他大众品牌的美式休闲风格，Forever21 更偏向于甜美路 线，设计风格简单轻巧，颜色亮丽，富年轻人朝气。Forever21 在美国已有 400多家连锁店，领导时尚潮流，是美国青少年忠爱的服饰品牌。公司在美 国的销售量排名前5位，公司每年在中国的出口量有几百亿。Forever21锁 定的目标客户主要是美国青少年，迎合青少年的消费，价格比较低，但是 衣服的设计跟风格，绝对是每年最新的流行趋势～ - 22 – 5、 TOPSHOP:Topshop 是一个快速时尚品牌的 商业奇迹，Topshop引导的高街时尚从英国红 到欧美再到亚洲，中国也有相当多的Topshop 粉丝。Topshop1964年成立于英国伦敦 6、 HOCOOLATE: CHOCOOLATE是I.T.旗下品 C 牌之一，于2006年秋冬首度展现。 CHOCOOLATE服饰设计与具远见人士对日 常生活的追求及价值同出一彻，流露出原 创性;透过设计表现追求更美好生活的态度。 目前在香港已开设品牌旗舰店 7、 宇津木:mercibeaucoup，的LOGO是一法文名字，意 即Thank You Very Much，但别忘记字尾要加上逗号。 日本服装界有句话叫:“男有高桥盾，女言宇津木”一 说。 话说2005年，Frapbois秋冬秀造了一半，主设计师去 世，从此以后Frapbois衣衫走样，毫无生趣。这设计 师就是日本潮流猛人宇津木小姐。时隔一年，宇津木 华丽复出，在不到两年时间迅速建立起犹如童话世界 般的“Mercibeaucoup，”王国(mercibeaucoup，是一法文 名字，意即Thank You Very Much，但别忘记字尾要加 上豆号)。 8、 MONKI:H&M旗下品牌，目前未在国内上 市，香港店铺位于旺角朗豪坊 - 23 – 第五部分:对我项目今后的启发。 一、大环境的角度去定位商业 这次外出考察深圳香港相关商业项目后，对我项目也做出了一个明确 的思考。一个商业项目在当地成功，在很大程度上必须在清楚当地消费结 构和状况的情况下，做出准确的定位，满足大部分人的需求，而不是退而 求其次。 二、建筑设计符合商业规律，注重细节 此次去外地考察项目给我们感触最深的就是在细节的处理及贴心服 务上。百万方的商业项目能够在这么短时间内吸引很多客流前来休闲、购 物，这在国内真的是不多见的。例如厕所这一个公共区域，圆方就考虑的 非常细致，让消费者在进入厕所的瞬间觉得还是在商场里逛。在孕妇和婴 儿护理方面，圆方做出了人性化的设计，相信在很大程度上会让消费者过 目不忘。结合我项目来论，虽然在品牌商家进驻优势上我们可能很难跟深 圳香港的商业物业相媲美，但是如果后者在后期营运和服务上我们能走在 同样的高低，相信我们的项目同样会得到当地消费者的认可。一个商业项 目在项目开业的前夕，如果在动线设计、商业业态上找准了自己的调子， 这个项目已经成功了一半 - 24 –