【行业分析】取消期房销售弊大还是利大？_1720

【行业分析】取消期房销售弊大还是利大？_1720 取消期房销售弊大还是利大, 8月15日，央行一纸报告把刚开始恢复平静的房地产市场又搅起波澜。在这份题为《2004中国房地产金融报告》中，央行建议“取消现行房屋预售，改期房销售为现房销售。”央行的建议成为时下最热门的议题。记者在近日的采访调查时发现，虽然专家、官员、开发商、消费者观点不一，但有一点是共同的，那就是都提到了取消期房预售将大大降低消费者的购房风险。 调查显示:85%购房者认为应立即取消期房销售 取消房屋预售，北京的消费者大多表示欢迎。在中关村一家IT公司工作的李先生向记者表示，老百姓谁不愿意买现房,看得清楚，心里明白，买得自然也就放心。至于房价是否会因此上涨，他认为，如果开发商只能卖现房，有大批的房子等着出手，那就不会定价太高。相反，卖期房使开发商有了更长的销售期，从而增加了操纵房价的机会。一位在保险公司工作的侯女士也表达了希望政府能够尽快取消房屋预售的做法。 8月15日，央行《2004中国房地产金融报告》发出后，搜房、新浪、搜狐三大网站迅速推出各自的“央行建议取消期房预售制度调查”。 据记者统计，截至8月21日记者发稿时止，共有13183人参与网上调查，而调查结果显示，85%的网民都支持改期房销售为现房销售，这些网民认为，目前市场上期房销售问题太大，多半生积蓄买套房子，开发商说得天花乱坠，但是等到拿到钥匙开门一看，和当初的许诺完全不是一回事，绝大多数房子都存在各种各样的问题。 绿地、规划、公摊、面积、房屋质量„„所有的问题归结起来都是因为房子不是实打实的现货，没法实物验收就交钱。而开发商说的和交付的往往大相径庭，便不得不投入大量的时间和精力成本和开发商理论，费尽心机“维权”。如果当初买的时候就是现房，就从根本上解决掉这些问题。 但多数购房人也表达了对价格的忧虑。尽管期房存在种种问题，但是同现房相比，期房确实便宜了很多，有的城市房子甚至每平米差价到2000块钱以上，如果是100平米的房子，就能省下20万，这对于绝大多数精打细算的购房人来说，无疑是一个颇具诱惑的天文数字。据搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果期房预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。 开发商:近期内取消商品房预售制几乎不可能 “我认为这个取消预售房的建议变成政策和法律的可能性是没有的。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹近日向媒体表达了对自己的观 点。 潘石屹说，央行的建议对房地产发展是没有利的，因为如果是说要把期房改成现房销售，市场上就会在一年到一年半的时间没有供应量，或者是供应量非常少。上海曾经在几年前做过一次修改:就是把投资25,就可以取得预售证，改变成主体结构要达到2/3才可以取得预售证。于是一年之内上海的房屋供应量非常少，引起上海房价的暴涨，当然房价上涨还有其他几个原因，但这条改变是其中的一条原因。现在的市场不是说供应量多，而是供应量少。潘石屹表示，在过去两年时间，房价上涨的太快，如果未来一年到两年的时间没有供应量，或者供应量非常地少，这对房地产价格的稳定是没有好处的，是违背国家宏观调控的初衷的。 潘石屹的观点代表了多数开发商的意见。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，央行此项公共政策建议的出台逻辑上与理不合。央行提出此项建议的前提之一是“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”，不知道央行从什么数据出发得出结论说房地产已经积累了一定的资金实力，“据我所知，现在开发商对银行的依赖是普遍的，而且越是大的开发商对银行的依赖越大”，他解释说，因为大的开发商大多不是只做一个项目，多个项目一齐上马，没有银行支持和加快预售款流转，资金链条肯定会断。而去年，“121”文件强调的却是与此恰恰相反的观点:企业资金不足。那么仅仅过了了短短一年，开发商们就赚得“已经积累了一定的实力”了吗,这位开发商认为，房地产开发的周期至少在3年左右，因此银行做此判断有待商榷。 潘石屹认为，目前人民银行应该做的是对预售收入加强监管，而不是改变《房地产法》，取消商品房预售制。潘石屹解释说，香港、新加坡、马来西亚的房屋销售中大量是预售，预售完之后，跟中国不一样的就是它有一个严格的监管，就是房地产发展商预售收入的款不能够放在房地产发展商独立的帐号上，而是银行共管的帐号。然后什么时候放款它是有两道监管，第一道监管叫工料测量师行，这个相当于我们中国的预算部门。预算部门看到你工程进展多少，需要花多少钱了，他出具意见。第二道是再让律师出具意见。这样款才能够交给房地产发展商用在房子的建设上去。这样可以避免一些烂尾房。 市场分析人士认为:一刀切时机不当 应该有个缓冲机制 央行15日公布的报告指出，2004年中国出现了“地区性的房地产热”，如上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格增长达27.5%，房价的快速上涨容易造成房地产泡沫，而一旦泡沫破灭，必然带来房价下跌、房屋贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失，而造成这些风险的罪魁祸首就是房屋预售制度。 虽然大多数人都认为央行的建议绝非空穴来风，不可等闲视之。但也有部分人认为近期甚至今年以内取消预售制不太现实。一些业内市场 人士表示，期房预售不仅对购房人是一个麻烦，对开发商也是大问题。有开发商表示，房屋质量问题很多都是建筑承包商造成的，而出现问题购房人都是直接找开发商，所以现房销售对开发商来说，某种程度上也减少不少麻烦。但是现在开发商普遍不具备现房开发的资金实力，就是说如果一定要取消期房预售，现在的时机尚未成熟。“应该有个缓冲机制，比如说政策出台后，给出至少一年半的时间转型，不能一刀切。” 除此以外，“如果期房禁止预售，开发商势必要从银行之外的渠道融资，那么外资肯定是首选。然而现在在人民币升值的背景下，外资进入房地产又是不被鼓励的，该怎么办呢,” 市场分析人士认为，在行业尚未完全成熟之前，预售制度短期内不会取消。首先，目前的房地产行业的预售制度能否维系，将直接关系到中国金融体系的稳定;其次，在当前宏观紧缩的背景下，所有的房地产企业都在面临巨大的考验，行业内部的强胜劣汰正在加速进行，取消预售的负面影响可能会更大些。所以在行业尚未完全成熟之前，在当前宏观紧缩的背景下，在目前房地产融资渠道单一的情况下，这一政策短期内不会改变。 另外，从银行的角度来讲，个人按揭是目前银行贷款当中最优良的贷款，而银行同开发企业之间的交易往往是“捆绑式”的，就是说用开发贷款赢得个人按揭权，如果取消期房预售造成房价上涨，实质上抬高了个人按揭的门槛，对银行而言弊大于利。风险总是和收益共生的，规避风险往往是用收益的机会成本为代价。 戴得梁行助理董事岳峰钢向记者表示，银行把风险全归罪到房屋预售制度，显然是在单方面规避风险，把全推给了开发商。银行其实可以通过更好的方式来规避这种风险，比如:降低贷款额度、加大对开发商还贷能力的评定。岳峰钢告诉记者，取消期房销售的呼声严格说来不是什么新鲜事物，从香港移植过来的期房销售从诞生之日起便争议不断，期房销售的好处是加快资金循环周期和降低相对房价，但是由于期房销售是建立在企业的“信用”基础而非实物之上的，从而不可避免带来大量的市场风险和交易环节的问题。 任何一项公共政策都不可能让所有利益涉及者都满意，市场经济是一个博弈的过程。 另有市场人士认为，取消期房预售实质上是将政策的支持点由倾向于开发商转向倾向于普通购房人。因此，“对国家的宏观调控部门与社会公众来说，此举不光是一个经济信号，而且还是一个包括建设和谐社会在内的社会信号。” 更重要的是，由于市场已普遍出现观望心理，对房价下跌的预期并不会因为现房销售而发生任何改变。而且现房销售对开发商是利空，对消费者而言是利好，不排除开发商为避免现房销售而将现有楼盘加紧上 市的可能，如果这一轮推盘热潮与10月左右的传统新盘上市高潮重合，房价将有可能出现更大面积的下跌。 如果这一趋势难以转折，那么现房销售只不过是将下跌延期而已。从这个意义上看，取消期房销售并不能解决现有的房地产市场秩序及房地产金融问题，但是这将是一个很好的发展方向。 专家观点:继续实行商品房预售制已非常不合时宜 对于是否会取消房屋预售。专家表示，由于房地产市场的管理非常复杂，涉及城建、发改委、银行、工商、税务等多个部门，任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售。即使人民银行要调整对于预售房屋的贷款政策，也要报请国务院与相关部门会商。因此，短期内是否会取消房屋预售还很难说。但专家认为，无论是从利弊分析，还是从稳定房价、国际惯例的角度看，商品房预售制的使命已经到了应该终结的时候了。 中国社科院管清友博士表示，取消现行的新房预售制度，毫无疑问，对于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风险都有着重要意义。要理解这一政策的意义，首先要明白房地产市场的基本运作规则。 一般来说，开发商会通过地方政府拿到批租的土地，这些土地通常是以非常合理的理由从市民特别是农民手里拿到的。开发商通过进行土地评估，使土地坐地增值，因为以公益的名义征得的土地再以商业土地进行评估，增值是必然趋势。而开发商以增值了的土地向银行进行抵押贷款。 不过，银行的贷款通常也不足以支持开发商建设楼盘。这时候，由于现行的新房预售制度，居民购房者的购房预付款就会源源不断地进入开发商的手里。开发商再通过银行贷款和预付款进行楼盘建设和其他后续工作。 这样，楼盘建成了，房子也基本上都卖出去了。如果整个流程运作，监管部门监管得力，开发商信誉良好，那么风险倒不会很大。随着房地产市场监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产企业资金链条将日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。鉴于这种情况的存在，取消新房预售制度，就能起到两方面的作用。 其一，提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险。开发商自有资金的提高，使得原来风险的承担大部分集中在银行的局面得以改观，开发商与银行共同承担风险，从而也约束了开发商的投机行为，银行的现金流状况也能得到改善。 其二，由于切断了预付房款的渠道，开发商在自有资金不够充分的 情况下，也很难获得银行的贷款。从这一点上分析，取消房屋预售制度也抑制了房地产市场的过度投资，将会挤压因此而产生的经济泡沫。 管清友认为，取消商品房预售制实际上是由其自身弊端所决定的。商品房预售制度实施以来，尽管在解决降低房地产业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但是，其引发的潜在问题不容忽视，比如:开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售;预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。 针对房价居高不下的现实，今年以来，国家宏观调控之剑直指房地产行业，先后出台了稳定房价的一系列硬措施，从供给与需求两个方面进行双向调节，截至目前已取得一定成效，但稳定房价的压力依然很大，有的特大城市的房价仍呈涨势。 在这种形势下，取消商品房预售制的时机已经成熟。预售制实际上是在房地产不景气环境下制订的一项应对之策，而现在房地产市场的环境已经发生了变化:一方面，房地产市场不是冷，而是过热了，各地的房地产市场有大量商品房闲置是不争的事实;另一方面，房地产企业也已完成了资本积累，不仅不再是弱小的、需要扶持的幼芽，反而成长为一支不容轻视的巨大资本力量。此时，如果继续实行商品房预售制则显得非常不合时宜，而且对于抑制投机需求、稳定房价也是不利的。 商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的～而商品房预售许可证也随之产生。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》～均对商品房预售制度作出了详细的。人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定～商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款～这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过～这一文件后来并没有得到有效执行。