房地产资产评估报告

房地产资产评估报告 姓名:陈晓 班级:10财管一班 学号:1010800410 房地产估价报告 评估项目名称:xxx事业单位办公楼评估报告 评估委托人:xxx事业单位 评估人员:陈晓 评估作业日期:2012年10月30日至2012年11月5日 评估时点:2012年11月5日 评估报告编号:xx估字(2012)123456号 致委托方函 受贵方委托，我所组织估价人员，于2012年10月30日至2012年11月5日，根据委托目的，遵循国家《房地产估价》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写:肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。 评估人员:陈晓 2012年11月05日 房地产估价结果报告 (一)委托方 名称:湖北工业大学商贸学院 法定代表人:xxx 地址:湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号 联系电话:xxxxxxx (二)估价方 名称:陈晓 地址:武汉xxx房地产估价公司 联系电话:xxxxxxx 资格等级:xx级 估价机构证书编号:xx房地自估(2012)第xxxx号 (三)估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图 书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层， 建于2007月。土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的 评估该房地产2012年10月的市场价值 (五)评估基准日 二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据 1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 6 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采 用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路:成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除 各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式:房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 (1)估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值 ?估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法) A、B、C3个参照物的成本情况 参照物 参照物A 参照物B 参照物C 项目 单位造价(元/平方米) 1800 1750 1700 建筑面积(平方米) 30000 28000 27000 层数 8 7 7 建筑结构 框架 框架 框架 竣工时间 2012.4 2012.2 2012.4 用途 培训中心 图书馆 办公楼 经分析比较，得知:参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。 100,103=1747.57(元/平方米) 参照物A调整后的单位造价为:1800× 参照物B调整后的单位造价为:1750×100,98=(元/平方米) 评估对象的单位工程造价为:(1800+1750+1700)?3=1785.71(元/平方米) 评估对象建筑安装成本为:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(万元) ?估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。 则总的前期费用=5714.2857×,2%，1.5%,=200(万元) ?计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220(元/平方米)则基础设施及配套工程费为704万元。 ?计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。 则管理费用=5714.2857×2%=114.29(万元) ?计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付. 则各年应计算利息,(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率 第一年末:300/2*6,,9万元 第二年末:(300.9，400/2)*6%=30.54万元 第三年末:(300.9，400，30.54，500/2)*6,,59.37万元 建设期利息和,9，30.54，59.37=98.91万元 ?计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。 则开发利润为(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(万元) ?计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。 则销售税费=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87),(1,9%)] ×9%=778.68(万元) ?计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。 则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(万元) ?估测建筑物成新率。 建筑 图书馆 结构 框架 建造 2007年 层数 7层 建筑 32000 名称 类型 年份 面积 平方米 分部 序号 项目 评分 ? 地基基础 24 完好,无任何下沉,有足够承载力 ? 承重构件 24 墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝 结构 ? 非承重墙 14 平直完好，无裂缝 部分 ? 屋面 19 完好平整，无渗漏 ? 楼地面 14 整体面层平整牢固，无裂缝 ? (?+?+?+?+?)×G 71.25 ? 门窗 24 开关灵活、完整无损 ? 外装饰 19 完整、牢固、无裂缝、空鼓 装修 ? 内装饰 19 完整、无破损 部分 ? 顶棚 18 完整、无破损 ? 细木装修 13 完整牢固、油漆完好 ? (?+?+?+?+?) ×S 11.16 ? 水卫 38 上下水通畅、器具齐全、无锈蚀 设备 ? 电气照明 23 线路装置完好、牢固、绝缘 部分 ? 暖气 33 设备管道完好、使用正常 ? (?+?+?) ×B 12.22 总计 ( ?+?+? ) 94.63 成新率 94.63% 评定人:周升 评定日期:2012年11月4 说明:G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13. 则建筑物评估价值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(万元) (3)计算房地产评估值 房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值 =180+8187.42 =8367.42(万元) 房地产单价=8367.42×10000?32000=2614.82(元,平方米) (三)评估结论 根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。 附件 1、估价对象示意图 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同: a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同: a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同 期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁: 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局仲裁。 本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_________ 受聘方(签章)_________ 签订时间: 年 月 日 二手房屋范本由应届毕业生合同范本 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________ 拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条 本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同 具法律效力。 第十二条 双方约定的其他事项: 出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________ 身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________ 地 址:___________________ 地 址:____________________ 邮 编:___________________ 邮 编:____________________ 电 话:___________________ 电 话:____________________ 代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________ 身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方: 鉴证机关: 地 址: 邮 编: 电 话: 法人代表: 代 表: 经 办 人: 日 期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日