商业地产之风月宝鉴

商业地产之风月宝鉴 商业地产之风月宝鉴 红楼梦中有一枚"风月宝鉴"。贾瑞邪念攻心,性命危在旦夕。有一跛足道人送他一枚正反两面都可照人的风月宝鉴,让其只照反面,可治邪念妄动之绝症,反照三日,可保病愈。同时,跛足道人再三叮嘱"不可照正面"。哪知贾瑞得了这风月宝鉴,反面一照,却见一骷髅,吓得一身冷汗,于是不顾跛足道人的叮嘱,照那正面,"只见凤姐在里面招手叫他",不由心花怒放,一连照了三四回,谁知乐极生悲,竟然一命呜呼。 这么一枚宝镜不妨也照照我们当前的商业地产。 政府对商业地产的相关调控措施暂时未见出台,目前尚无过多的开发限制,这对商业地产却为利好。一些寻求出路的住宅项目开发商陆续将投资重点转向了商业地产领域,而外资对商业地产的投资也情有独钟、蜂拥而至。 数据显示,2003年,全国商业地产投资总额1277亿元,比上年增长了36.83%;2004年商业地产投资比2003年增长了31.4%;而2005年1到5月份,全国商业地产投资同比增长38.7%。据称,同样是投资购物中心,在美国的年回报率不到5%,在东南亚可达8%到9%,而在我国,由于人民币汇率升值、优惠政策等因素,回报率甚至能达到15%~50%。 事实上,海外发展商们进入中国的首选开发类型多是商用物业。高盛、花旗、摩根士丹利纷纷抢滩,新加坡凯德置地、瑞安集团等也表现活跃,后来者更是络绎不绝。此次商博会上颇多基金、投行再次表现了对"有稳定现金流"的商用物业的青睐。 这是从正面照,温柔富贵乡,车马繁华地,赏心悦目,形势似乎一片大好。然而,正面照多了,难免被假象蒙蔽,像贾瑞般,乐极容易生悲。更多的还需要从反面照,哪怕看到的是骷髅。 君不见一大批曾经被市场所追捧、推崇的商业地产项目纷纷遭遇经营危机,有些孤注一掷,试图重获新生,有的却就此沉沦。王世渝就提到,曾经一度被媒体追捧为商业地产的领军人物,在本次商博会上却不见了身影。 而中国商业联合会发布的2006年-2007年中国商业十大热点展望指出,2008年前后我国商业地产开发将达到高峰,而超速发展、过度开发所导致的负面效应也将成为商业领域的热点问题。认为,商业地产的超速发展和过度开发,超出了市场实际需求和购买力承受能力,必然导致恶性竞争、引发资金链断裂的危机以及零售企业迫于成本上升,效益进一步下滑。 商业地产价值实现有赖于地产、商业、金融和城市的融合,途径是以商业运营来实现地产开发的金融价值;处在连接点的是地产,通过地产开发行为,可以延伸出商业地产的三个阶段:开发阶段-投资阶段-金融阶段及其不同的发展模式。中国商业联合会购物中心专业委员会秘长郭增利指出,当前行业总体处在第一阶段,部分企业进入到第二阶段。 事实上,一个商业地产在第一阶段甚至第二阶段,几乎看不到现金流,在这一时期,资金如何取得?如何建立一个保证商业项目长期稳定的平台?如果没有支撑,平台是不稳的,就如大海里的航船要是没有了方向,能走多远就不知道了。商业地产回到根本是一个金融的问题。 事实上,当前活跃的基金投行对中国商用物业感兴趣的也是那些已经有"稳定现金流"的商用物业。而有资金做后盾,这也是上市公司进军商业地产的一个先天驱动。 风月宝鉴,但为警世提醒,传承长盛。商业地产任重道远,还如王永平所套用的台词,如果你爱他,劝他去做商业地产,如果你恨他,劝他去做商业地产。