阳光股份酒仙桥南区危改项目（可编辑）

阳光股份酒仙桥南区危改项目（可编辑） 阳光股份酒仙桥南区危改项目 阳光股份酒仙桥南区危改项目项目编号:hgls-pg-007-2006 目录市场背景判断003 第一篇区域发展判断024 第一篇自身条件分析039 第一篇市场环境分析054 第二篇项目定位144 第三篇案例借鉴191 第四篇目录市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位市场背景判断05 年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05 年进入拐点，未来供应可能下降。市场背景判断05 年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05 年进入拐点，未来供应可能下降。市场背景判断05 年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05 年进入拐点，未来供应可能下降。目录市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位市场背景判断市场背景判断市场背景判断目录市场背景判断宏观投资变化政策趋势判断市场趋势判断区域发展判断自身条件分析市场环境分析项目定位市场背景判断近年市场交易指标上扬，成为“牛市”，反映出市场需求保持较为旺盛的态势。市场背景判断开发重心逐步外移，近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。市场背景判断住宅交易指标上扬，交易面积及交易金额上升，均价提升较快。市场背景判断住宅价格承受力上升，成交的主体价格区间也明 显上移，住宅交易套均总价不断上升。市场背景判断各类住宅物业的成交均价及套均面积上升。市场背景判断住宅市场的非本地消费趋势上升，普通住宅以本地个人和外省市个人为主，别墅和公寓的外省市和外国客户迅速上升，总量已超过本地客户。市场背景判断写字楼市场供应持续上升，市场交易在05 年放量。市场背景判断写字楼交易面积与金额持续增长，其中05 年出现交易面积与交易价格同时大幅度上升。市场背景判断开发重心逐步外移:近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。市场背景判断商业物业交易量持续上涨，04 、05 年迅速增长，但销售价格略有下降。市场背景判断商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。市场背景判断小结目录市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位区域发展判断主要影响带分析上东区:国际化商务配套与居住,,CBD ?燕莎?丽都?上东区，都具有鲜明的涉外特征，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。交通:机场高速――三元桥――三环区域:“机场――CBD”?燕莎商圈功能:CBD 作为核心商务区，以商务为主，酒店和商业为辅燕莎商圈作为CBD 与机场之间的中间带，除商务功能外，酒店、服务式公寓、商业等商务配套功能显著，商务功能弱于CBD 区域发展判断主要影响带分析上东区:国际化商务配套与居住,,CBD ?燕莎?丽都?上东区，都具有鲜明的涉外性，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。交通:机场高速――四元桥――四 环区域:中央别墅区――丽都商圈――CBD 功能:燕莎商圈在商务功能外，酒店、商业等商务服务功能发达丽都商圈集中于商务配套功能著，但酒店、服务式公寓、商业等商务配套功能弱于燕莎商圈，居住功能加强。区域发展判断主要影响带分析上东区:国际化商务配套与居住,,CBD ?燕莎?丽都?上东区，都具有鲜明的涉外性，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。上东区域功能:丽都商圈是以居住、酒店、服务式公寓和商业功能为主的次级商务配套区域。上东区是其中更偏居住的部分。目录市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位区域发展判断酒仙桥酒仙桥电子产业及商务功能为上东区带来新的发展动力区域内有中关村园区之一的电子城，既有早期北京国有企业发展而来的京东方、兆维等大型电子企业，其后又迁入西门子、松下、雀巢等大型外企。目前区域中电子产业园区经过更新改造，面貌有较大提升酒仙桥区域改造后有利于整体面貌的提升早期的居住生活区域和其他配套档次较低。但区域作为北京市规划中的新一轮大型集中改造区域，具有较大的提升空间。区域发展判断朝青板块中高档居住配套，国际化氛围较差在CBD 以东，东四环――五环之间，作为CBD 区域的高档、中档居住配套为主，与本区域相比，国际化氛围是本区域最大的优势所在。区域发展判断朝阳公园板块高档居住区，景观及国际化氛围好在CBD 以北，东三环――四环之间，围绕大型绿地朝阳公园，有较好的景观，作为CBD 区域的高档居住配套为主，与本区域相比，国际化 氛围类似，但景观优势明显。目录市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位区域发展判断望京中档居住聚集区，未来居住供应减少，商业增多，其升级需求将有可能外移该区域整体居住形象以中档为主，未来供应住宅逐渐减少，而商业等生活配套供应较多。原有项目中的升级需求将较难在区域内满足，有可能向其他区域外移。商务功能逐步发展，为周边带来发展动力近年来，摩托罗拉、北电网络等电子产业的进驻，使该区域商务功能开始发展，将逐步摆脱“卧城”现象。商务人群将为周边区域的发展带来新的动力。区域发展判断亚奥中高档居住区，目前高端项目较少，未来供应较少，其升级需求将更多向亚北低密度转移早期形成亚运村高档居住区。近年来产品档次普遍不高，现有项目中，外籍业主较少。新增土地多在五环以外。区域居住升级转向亚北低密度居住，少量转向其他区域奥运改善后亚奥形象将有提升，与本区域联系较为便捷08 年的奥运使亚奥区域基础设施有较大提升，区域形象将得到提升，本区域通过四环与亚奥有较好的联系目录市场背景判断区域发展判断主要影响带分析紧密影响区判断松散影响区判断未来影响区判断自身条件分析市场环境分析项目定位区域发展判断机场高速延至东直门机场高速延伸后有利于东二环客户便捷达到本区域机场高速路连接东直门后，由东二环到达本项目，仅需十余分钟。这使得东二环的大型国企、外资企业等客户，成为本项目客户的可能性增加。区域发展判断CBD 的东扩CBD 东扩后可为本项目带来新的客户来源随着CBD 的东扩，长 安街与东四环相交地区的商务氛围日趋浓郁，该区域东四环沿线的客户，可以沿四环路，方便地到达本项目。该区域的商务圈发展，将为本项目增加潜在客户。区域发展判断小结上东区处于CBD ?燕莎?丽都?机场的发展带上，区域作为居住和次级商务配套的国际化氛围较好。酒仙桥区域的产业与商务的国际化氛围日益浓厚，带来发展动力，旧居住区的改造，有利于区域形象的整体提升。作为CBD 等商务区的居住配套而言，朝阳公园板块有景观优势，朝青板块国际化氛围落后。望京区域升级客户有可能转向本区域，而亚奥区域升级客户主要转向亚北低密度社区，少量有可能转向本区域。机场高速通达东二环及CBD 东扩将为本区域带来更多的客户来源。目录市场背景判断区域发展判断自身条件分析地块资源分析地块交通条件地块规划条件市场环境分析项目定位自身条件分析地块现状地块周边西侧:阳光上东A、B、C区北侧:坝河、晶都国际东侧:酒仙桥路南侧:回迁区地块内部现状地块内主要为六街坊、七街坊等居住小区，以普通住宅为主，另有少量商业和教育用地。多为六十年代建筑，现状较为破旧。地块四周的道路:酒仙桥路为双向4车道的城市次干道，其余道路为机非混行的支路。地块内绿化好，成树多，有一些合抱大树。自身条件分析地块周边:自身条件分析地块内部:自身条件分析地块的景观价值不利因素地块南部:保留的旧建筑坝河景观受到遮挡有利因素高层建筑仍有较好的视野未来回迁房为高层塔楼，相对于现有旧建筑而言，对区域面貌有一定改善与阳光上东前期相比，景观价值衰减自身条件分析地段档次印象有利因素周边形成高档居住范围西南:瞰 都西部:阳光上东ABC 区、丽都水岸东北:晶都国际不利因素地块东南部:大片回迁区中高档居住氛围形成，认可度高，但较阳光上东衰减自身条件分析未来回迁房:自身条件分析地块的展示性从四环路看:瞰都项目的6栋17 ,27 层塔楼群及未来回迁房，会对2、3号地块产生一定遮挡。从酒仙桥路看:晶都国际及阳光上东角街会对2、3号地块形成一定程度的遮挡。1 号地块控高150 米，正对酒仙桥路，处于三条道路的交叉口，地块展示性最好3 号地块控高100 米，临近阳光上东，但不邻主路，展示性一般，但较安静2 号地块控高80 米，邻酒仙桥路，展示性一般但较为嘈杂项目1号地块展示性好，2号地块较为嘈杂，3号地较为安静目录市场背景判断区域发展判断自身条件分析地块资源分析地块交通条件地块规划条件市场环境分析项目定位自身条件分析道路交通交通大环境优越邻近四环路与机场高速路相距不远交通小环境不佳地块附近的酒仙桥路口，在上下班时间拥堵现象十分严重，地块未来处于三路交叉口，不利于人流停顿未来亮马桥北路、酒仙桥路的改造，对本项目有利目录市场背景判断区域发展判断自身条件分析地块资源分析地块交通条件地块规划条件市场环境分析项目定位自身条件分析地块规划条件:1 号地:商业金融业用地(地区级公建)用地面积:约1.54 公顷容积率:5.5 建筑高度:150 米建筑密度:45 ,。绿地率:25 ,建筑面积:约8.47 万平方米2 号地:居住用地(可兼容底商)用地面积:约3.45 公顷容积率:3.5 建筑高度:80 米建筑密度30 ,。绿地率20 ,建筑面积约11.03 万平方米自身条件分析地块规划条件:3 号地:居住(住 宅、公建混合用地)用地面积:约1.70 公顷容积率:4.0 建筑高度:100 米建筑密度:30 ,绿地率:20 ,建筑面积:约6.80 万平方米整体规模适中，总建面26.3 万平米三个地块形状都比较规则、方正，有利于设计利用两块居住用地――2 、3号地块之间存在旧建筑，影响整体氛围自身条件分析小结项目地块西邻阳光上东ABC 区，客观上将共同形成上东区，高档居住氛围及市场认知较好。项目地块景观及高档居住氛围比阳光上东衰减。项目1号地块展示性好，2号地块较为嘈杂，3号地块较为安静。项目地块有邻近机场路、四环路之便利，但酒仙桥路的交通状况不够理想，未来交叉路口应注意设计，便于人流停顿。项目规模适中，