划拨土地抵押

划拨土地抵押 地籍调查:划拨土地使用权抵押的效力0001-1-1 0:00:00 来源:环球网校(edu24oL) 频道:土地登记代理人 划拨土地使用权享有处分权能是应当肯定的，但划拨土地使用权与出让土地使用权的有偿使用方式相比，在取得方式和形成原因上毕竟有所不同，土地使用者是无偿或者变相无偿地取得土地使用权，并没有支付相应的对价，其用途和流转必然受到一定的限制。在企业就划拨土地使用权设定抵押时，这种限制现为抵押必须履行审批登记手续，否则会影响抵押的效力。 环球网校2012年土地登记代理人辅导土地登记代理人课程辅导方案 精讲班 更多 课程>> 辅导科目 主讲 课时 试听 报名 土地登记相关法律知识 黑敬祥 40 报名 土地权利理论与方法 任浩明 40 报名 地籍调查 郑铁军 40 报名 土地登记代理实务 郑铁军 40 报名 精讲班:每科课程学费200元; 报三科及以上9折优惠;老学员报一科、两科享受9折优惠，报三科以上8折优惠。 转自环球网校edu24ol.com 司法实践中，认定划拨土地使用权的争议焦点主要在于是否必须同时履行审批和登记两道程序。立法上对此经历了登记——登记及审批——登记或审批的过程。国土资源部2004年1月14日发布的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》最终确认，对于以划拨土地进行抵押的，只要到土地行政管理部门办理了抵押登记，则视为经过审批，抵押有效成立。但是该通知并未明确在划拨土地使用权抵押经过了审批但未进行登记时的效力，这有待于相关法律法规进一步明确。笔者认为，以划拨土地进行抵押的，抵押登记时土地行政管理部门会进行审查，所以可认定登记视同于审批;而对于经过了审批但未进行登记的情形，由于审批的文件一般并不对外公开，故难以产生登记的公示作用和公信力。即将开始实施的《物权法》第9条也规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，经过审批但未办理登记的，应视为抵押权的设立尚未发生法律效力。 转自环球网校edu24ol.com 同时，认定划拨土地使用权抵押的效力还必须区分房地单独抵押和房地一并抵押的情形: 1、仅就划拨土地使用权单独抵押的。《城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》第四十五条规定了划拨土地使用权抵押的唯一情形，即在具备(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(2)领有国有土地使用证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金等条件下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，可以和地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、出租、抵押。由此可见，只有地上附有建筑物的划拨用地使用权才能与建筑物所有权一起设定抵押。认定划拨土地使用权单独抵押的效力必须区分有无地上附着物两种情形:对于无地上附着物的划拨土地使用权抵押的，抵押无效。对于地上附有建筑物的划拨用地使用权，按照《担保法》第36条确立的“房地一体”原则，企业应当将划拨用地使用权及其地上建筑物、其他附着物一并抵押。根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条的规定“如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效”。应当认定抵押有效。 2、仅就建筑物单独抵押。《担保法》第36条第1款之规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”也就是说，建筑物不能脱离其占用 范围内的国有土地使用权而单独设定抵押，若仅就建筑物单独抵押的，抵押无效。 3、连房带地一并抵押的。企业将划拨土地使用权及其地上建筑物一并抵押的，符合“房地一体”原则，只要办理了合法的审批登记手续即为有效。根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定，仅要求在土地行政管理部门办理抵押登记即可。 值得注意的是，根据《担保法》第42条的规定，以城市房地产抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上地方人民政府规定的部门。由于历史原因，有的地方政府(如山东省)指定工商行政管理部门作为房地产抵押的登记部门。若企业以划拨土地使用权及其地上建筑物进行抵押时，仅在工商行政管理部门办理了登记手续，抵押是否有效呢?笔者认为抵押无效。因为国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续”，该通知仅规定了土地行政管理部门的登记能够代替土地行政管理部门的审批，而工商行政管理部门的登记无论如何也替代不了土地行政管理部门的审批 为什么要实行土地使用权抵押登记制度, 发布时间:12-19 页 数:1页 上一篇:极坐标法放样数据的准备及放样 下一篇:住宅用地使用权为何突破70年大限? - 土地使用权抵押是土地使用人依照法律规定，不转移抵押土地的占有，向债权人提供一定的土地作为清偿债物的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法将土地折价或以变卖方式变卖从所得的价款中优先受偿。 我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《担保法》规定，土地使用权抵押必须进行登记，不登记的，其抵押行为无效。这也就是说，土地使用权抵押只有依法进行登记方能生效，非经登记不发生法律效力。 土地使用权抵押是不动产权的抵押。土地抵押权是一种担保物权，物权公示制度是物权法的基本原则，物权的取得、变 更和终止都必须以法定方式向社会公示，这样才能使物权具有绝对性和排他性，不动产物权依登记公示是世界各国立法的通例。为了与世界各国立法接轨;为了保障抵押权人有效地实现债权，维护其合法权益，防止重复抵押发生，保证交易安全，维系正常的财产秩序;为了规范房地产市场，加强政府对房地产市场的有效监督管理，在我国实行土地使用权抵押登记制度是非常必要的，具有重要意义。 土地他项权利设定登记时的宗地权属状况调查 发布时间:12-19 页 数:1页 上一篇:极坐标法放样数据的准备及放样 下一篇:土地用途变更时的宗地权属状况调查 - 土地他项权利设定登记是在土地使用权初始土地登记或设定登记以后对一宗土地上新确认的土地他项权利进行的登记。土地他项权利设定登记可分为以下几种类型:土地使用权抵押权 设定登记、土地使用权出租权设定登记等。 (一)土地使用权抵押权设定登记时的宗地权属状况调查 土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。土地使用者以划拨土地使用权抵押的，应有土地管理部门确认的缴纳抵押宗地的土地使用权出让金额的证明;土地使用者以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，应有房屋所有权证;土地使用者以共有土地使用权抵押的，应有共有人同意的证明;抵押人为股份制企业的，应经股份制企业董事会伺意。抵押贷款终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。 调查结束后，将调查核实结果、具有土地估价资格的中介机构的地价评估名称及文号、抵押土地面积、抵押贷款金额、抵押贷款期限等情况填写到地籍调查表上。以划拨土地使用权抵押的，还应将土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明填写到地籍调查表上;以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，还应将《房屋所有权证》编号填写到地籍调查表上。 土地使用权抵押权设定登记时，申请人提交的权属来源证明材料有:土地使用证;主合同和抵押合同;土地估价报告;下列其他相关文件:1)以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额;2)抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明;3)以共有土地 使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明;4)以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交《房屋所有权证》 (二)土地使用权出租权设定登记时的宗地权属状况调查 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权或土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 承租人需要改变土地使用权规定的土地用途的，应将土地管理部门和城市规划部门批准文件的名称及文号、《国有土地使用权出让合同》签订日期和文号及出让金额等内容填写到地籍调查表上。 土地使用权出租权设定登记时，申请人提交的权属来源证明材料有:《国有土地使用证》;《出租合同》;有关部门认证的出租地块开发投资证明;其他证明文件;下列其他相关文件:1)以划拨土地使用权出租的，还应提交划拨土地使用权出租批准文件;2)承租人需要改变土地用途的，还应提交出租人同意的证明、土地管理部门和城市规划部门的批准文件、《国有土地使用权出让合同》及出让金交纳证明;3)以房屋及其占有范围内的土地使用权出租的，还应提交《房屋所有权证》。 题目:以下哪种情况涉及宗地号的变更?( ) A(产权变更 B(用途改变 C(宗地形状改变 D(设定他项权利 答案:(C ) (土地登记代理人)