经济适用房

经济适用房 一 我国经济适用房发展过程中存在的问题 (一)、经济适用房投资比重持续下降 经济适用房是靠政府的优惠政策扶持起来的，也就是说如果没有政府在经济上的强有力的支持他它是不可能发展长久维持的。但自1998年实行经济实用房政策以来，政府对经济适用房的投资比重持续下降。从表1“1998-2008年我国经济适用房投资状况比较表”可以看出，在1998年经济适用房的起步时期它的投资总额占全国房地产投资总额的7.49,，经过11年，到2008年这个比例是3.11,，虽然其中某些年份有起伏，但是总的趋势是下降的。再来看表2“1998-2008年我国经济适用房新开工面积状况比较表”，经济适用房开工面积占全国新开工房屋面积的比重从1998年17,降到2008年的5.48，其中更是持续平稳下降，这必然导致经济适用房供给严重不足。经济适用房的建设规模远远小于社会需求量，是房地产结构不合理的主要表现，也是造成房地产价格不合理的重要因素 (二)、经济适用房销售对象界定困难 政策规定，经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是，目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中，实际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。根据2004年某网站对北京市经济适用房购买对象的调查，约有16%的经济适用房卖给了中高收入者，同时还出现了一人拥有多房的现象，显然违背了这项政策的初衷。据了解，许多人购房者开着奔驰、宝马等私家车。业内人士介绍，在经济适用住房“高价”的情况下，大多数普通工薪族只能“望房兴叹”，有能力购买经济适用住房的消费群体主要是一些律师、广告人和私营企业主、外企职工、高级管理人士等“白领阶层”。造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用房，只要由购买者出具工资收入证明即可，而目前个人资金管理信用管理等宏观条件还不完备，隐形收入不确定，购房者收入的核实取证难度较大，另一方面，由于缺乏详细规定，无法确定购房审查环节中的居委会或工作单位和房地产商谁来承担取证费用，在实行中往往是无人复核购房者资料。 (三)、地方政府对推广经济适用房 地方政府对经济适用房推广缺乏积极性是经济适用房发展不力的重要原因，究其原因主要是财政压力。一方面是由于地方土地资源是有限的，土地经营收入已成为各地方财政的重要来源，而经济适用房是不能收取土地出让金的，它势必会影响地方政府的经济收入。还有一方面，经济实用房的建设和经营按国家的有关规定是要减免各种税费的，它也会影响地方政府的经济收入。 (四)、我国经济实用房产权不清晰 目前住房产权主要有两类情况:一类是纯商品房产权，即完整的产权;另一类则是准商品房产权，即不完整的产权。前者用地是有偿的，居民买入后，拥有完整的产权，可以随时上市交易或者转让;经济适用住房的用地是无偿购买，实行审批制度，拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市交易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出让金一系列的限制规定，使购房者增加了顾虑。随着住房市场的发展和完善，经济适用房出租、出售、抵押、转让时，应如何明确产权关系，就成为许多购买者所关心的问题。造成经济适用房产权不清晰的主要原因是我过关于经济适用房的相关法律当中，缺少对经济适用房产权的明确规定，以《土地管理法》为例，虽然经济适用住房土地所有 权由国务院代表国家行使，但并没有规定具体的操作和方法，各级土地行政 管理部门的职责也不明确。 一、经济适用房存在的问题 )经济适用房没有真正帮助低收入群体解决住房问题 (一 根据资料显示:北京市经济适用房最低价格为每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20万元左右。哈尔滨市经济适用房标准面积70平方米，每平方米1704元，而哈尔滨市区最低工资标准只有590元,月，年收入也就6000元左右，一个低收入家庭买一套70平方米的住房也需要十几年时间的积累。国家实行经济适用房政策目的在于解决中低收入群体的住房问题，而实践证明低收入群体和经济适用房毫无关系，他们根本就买不起所谓的经济适用房。 毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入而且急需解决住房问题的贫困户，而不是一味地为中等收入以上家庭的生活锦上添花。在经济发展中，政府必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房问题，这应当责无旁贷。在任何社会，中等收入家庭必然是大多数，如果政府的政策是补贴中等收入者，那就等于增加货币的发行量。在社会总财富没有增加的情况下增发货币，必然会引发通货膨胀。在这种情况下，只能庆幸政府用于补贴的财力物力资力是有限的，面对占大多数的中等收入人群，不是每个人都能获得补贴。经济适用房是有限的，即使在违背经济学原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能购买到经济适用房，这显然也不符合公平原则。 给中等及中等以上家庭给予补贴提供经济适用房，而忘却了真正应该帮助的低收入群体，这不仅误导了社会资源的合理分配，不利于建立公平合理的社会救助体系，更是加大了社会贫富差距，有违公平。 (二)经济适用房的实施滋长了寻租腐败 国务院1998年23号文件规定:经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3,，销售价格实行政府指导价。从文件中不难看出经济适用房形成的大概程序国家下达投资计划一政府行政划拨土地或采用招标投标方式提供土地—房地产商开发—政府指导价下房地产商对外销售。国家下达投资计划后，把权利下放到地方政府，不管是采用行政划拨还是招标投标方式，最终由地方政府决定土地使用权归属。在这个环节就牵扯到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房低，但是在政府一系列优惠政策下，仍然有着很大的利润可图。而资源是有限的，在利益驱使下房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员有所“表示”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又涉及到了房地产商的利润空间。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3,，但是房地产商的开发成本及其相关费用是由房地产商自己计算的，这又涉及到所谓的行业隐私不能公开，行业隐私的不公开就难以预测和掌握真正的利润空间有多大。追求利润最大化是企业经营的根本目的，在原来隐藏成本的基础上房地产商仍然有向相关官员谋求更多利润的余地。当然作为经济人，房地产商的“有所表示”以及活动费用的成本必然会带来超过付出的更多的利润和好处。 当经济适用房价格确定对外销售时，由于价格上的优势必然会有超过供给的需求。经济适用房有限，当需求者形成排队奇观时，“关系”就显得尤为重要了。政 府官员掌握着分配大权，在同等条件的需求下，必然是“关系”优先，而这关系又怎么少得了权和钱?徐滇庆教授曾举过这样一个例子:若一套经济适用房的价 格比商品房低10万元，即使拿出(5万元来打通关系，依然可以省下5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就不可避免。我国的经济适用房是因需而生的，具有典型的中国特色。在房地产市场还不健全，政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下，寻租****是难以杜绝的。 二 解决我国经济适用房问题的对策 (一)、制定并完善我国住房保障政策体系 住房保障体系是国家通过法律、政策和行政手段为居民提供适当住房的一项社会保障制度，是市场经济体制下对住房分配机制的必要补充，也是我国社会政策的重要组成部分。因此它是一项系统工程，而经济适用房政策只是该系统的一部分;经济实用房政策必定要在这个系统思想的指导下制定，经济实用房政策也必定要与这个系统的其他政策相协调才能发展。 制定我国住房保障政策体系时需要注意三点一是要便于国家宏观操控，协调各地的发展;二是必须摸清我国的实际情况，明了我国的国情;三是分阶段分步骤执行。作者认为最重要的就是第三分阶段分步骤执行，我国住房保障政策体系将为我们的设计一个发展的蓝图和制定一个最终要达到的目标，这个最终要达到的目标要分若干个步骤才能够达到，每一个步骤就是一个子目标。各地政府将根据本地区的发展情况确定近期要达到的子目标，经济发达的沿海地区子目标订的要高一些，而 各国成功的经验也表明他们在住房保障方式上不但灵活多样而且注意发展民间建房组织，吸收社会资金发展住房建设。这些都是我国在发展住房保障体系时可供借鉴的。 (四)、改变经济适用房补贴方式，改“砖头补贴”为“人头补贴” 我国对经济适用房补贴方式的划分一般有“砖头补贴”和“人头补贴”两种。所谓的“砖头补贴”就是指政府通过对房地产开发商在土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金的征收方面提供优惠,以此来降低房价,在房子得以顺利出售的条件下实现对中低收入家庭的补贴,实质是一种通过对生产者进行生产补贴间接地对中低收入家庭进行补贴的方式;“人头补贴”则是在消费领域对中低收入者直接提供货币补贴来提高中低收入家庭解决住房问题能力的补贴方式。目前，我国经济适用房补贴方式属于住房政策中的“砖头补贴”，即向住房供给者提供补贴。但是中低收入家庭的购房能力只有通过获得政府提供的显性补贴才能得以真正的提高，“补砖头”改为“补人头”还可以杜绝开发商利用政策漏洞钻住房保障的空子，获取应属于保障对象的那部分福利。 (一)规划建设真正适合低收入群体的经济适用房 1(调查实际情况，确定低收入标准。房地产具有明显的地区性和惟一性。各地区由于所处的地理位置不同，经济发展水平有所差异，人民的生活水平和工资也有差距，所以地方政府首先要在符合实际的基础上确定低收入水平标准。低收入水平一般包括:户平均收入，人均住房面积，地区平均购买力等等。比如山东省日照市制定的低收入标准就是:户均年收入低于2万元，人均住房面积不到8平方米。 2(根据低收入标准和贫困状况设计建设经济适用房经济适用房的帮助对象是低收入群体。因此经济适用房的标准面积要满足低收入标准的要求，符合低收入 群体的购买力。如上面提到的山东日照市制定的低收入标准就是切合实际的，由此标准建设的经济适用房就能满足低收入群体的需要。与此同时政府还应该大力发展二手房市场，鼓励低收入群体购买二手房。二手房虽然在性能上可能比不了新房子，但是在价格上比较便宜，而且面积适中，对于低收入家庭比较经济实用。经济适用房只是一个称呼，只有满足需要的真正能解决问题的，无论是新建的还是原来就有的旧房子都可以是经济适用房。如此一来购房者既可以有自由的选择空间，又可以减少国家的补贴压力，使资源得到充分的利用，真正让实惠予人民，解决低收入群体住房问题。 )完善经济适用房土地批租及分配制度。减少寻租**** (二 经济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。寻租给社会造成的危害和影响是巨大的。要降低危害和影响只能设法缩小寻租空间，减少寻租****。笔者认为，应当从经济适用房形成过程着手来寻求解决问题的方法。前面已经分 析得出了经济适用房的运作过程:国家下达投资计划—政府行政划拨土地或采用招标投标方式供地—房地产商开发—政府指导价下房地产商对外销售。土地既然是由政府行政划拨或是采用招标投标的方式来决定使用权，那么政府就有可能且可以不经过房地产商自行开发;既然经济适用房的销售实行政府指导价，那么由掌握实际情况的政府来分配就更合适。由此经济适用房的形成模式就变成了:国家下达投资计划—政府自己开发—政府根据实际情况分配。在这种模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而导致的寻租空间，另一方面去掉了政府指导价下的开发商对外销售，由政府直接分配减少了由于房地产商虚报成本、扩大利润空间而产生的寻租行为。经济适用房作为准公共产品，职能上应当由政府提供即财政补贴，政府选择合理的供给制度进行生产，政府对生产和销售进行监管。 1(政府开发经济适用房。地方政府了解当地的实际情况，结合已经确定的低收入标准，在信息完全充分的条件下由政府自行开发经济适用房可以作到有的 放矢。由政府通过市政统筹规划，选择好经济适用房开发地点，通过公开招标寻找合适的建筑单位进行房地产建设。考虑到开发过程中的成本和相关费用，为了减少政府的补贴压力，可以在开发阶段先收取一定的房款。经济适用房是根据为低收入家庭购买力而建的，因此这一部分预付款是可以落实的。 政府开发经济适用房不仅缩小了寻租****的空间，而且还带来了意想不到的好处:(1)由政府招标选择建筑单位，建造的经济适用房比唯利是图的房地产开发商建设的质量更有保证，同时减少了烂尾楼、豆腐渣工程对地方经济的影响和社会资源的浪费。(2)由政府开发经济适用房可以防止房地产开发商以未结清工程款的房产进行抵押，或是串通建筑公司出具未结清的虚假证明来增加银行的风险。(3)由政府开发，开发成本和费用可以做到心中有数，这对政府计算房地产商的利润空间，研究房地产业成本秘密提供了真实资料。 2(政府分配经济适用房。政府开发经济适用房是准公共产品，在不健全的房地产市场，不应该将经济适用房推向市场使其市场化，而应该由政府设计相关制度政策，将经济适用房分配下去。经济适用房是按照地方政府确定的低收入标准开发建设的，是有真实数据资料可依的，所以房屋建成后完全可以根据该标准和地方政府获得的贫困资料来分配。由地方政府来分配，这不仅体现了国家对低收入群体的优惠政策和帮助力度，而且一旦出现分配不公或虚假隐瞒现象，政府据此可以直接追究相关官员的责任，减少了责任相互推诿、无人承担的现象。 需 要强调的是，政府自行开发建设经济适用房并进行分配只能减少寻租****，降低损失，并不能消灭寻租，在经济发展的今天寻租是无法避免的。 物业税开征难点重点 一、物业税改革面临的难题 (一)土地出让金是否并入物业税 许多人认为，我国一次性收取40年甚至70年的土地出让金，这是政府的一种短期行为，尽管会暂时增加地方政府的财政收入，但却不利于长期财政收入的稳定，短期内容易助长地方过度出让土地，导致未来土地紧缺的后果，不利于地方土地市场的健康发展，甚至会带来财政风险。另外，一次性收取土地出让金，使土地开发成本大大提高，既不利于房地产行业的健康发展，也大大提高了房价，影响了人民居住水平的不断提高。在我国现阶段，高房价增加了广大民众的负担，甚至在一定程度上影响了我国和谐社会的构建。而如果能将土地出让金并入物业税分为多年度征收，则可以稳定地方政府的长期财政收入，降低房地产的开发成本，在一定程度上降低房价，提高土地的保有成本，有利于提高土地资源的使用效率。但是，将土地出让金并入物业税的观点一提出，就立即遭到了学术界的反对，这主要是因为: 1.二者性质不同。土地出让金是国家作为土地所有人获得的一种地租，而土地使用人因为支付了土地出让金从而获得了相应的土地使用权，这是一种等价交换的市场交易行为。而物业税的征收则不然，它是国家凭借政治权力、作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税收，具有强制性、无偿性、固定性等税收的共同属性。换言之，土地出让金属于以市场分配为基础的初次分配，物业税则是国家对纳税人进行的一种再分配。因此，将土地出让金纳入物业税一并征收，就等于承认了私人对土地的所有权，这是没有法理基础的。 2.二者职能不同。物业税的税收性质决定其首要职能是为政府部门筹集财政收入，其次才是对房地产市场进行调节;而土地出让金则相反，它的首要职能是对土地这种稀缺的资源进行有效配置，附属职能才是为政府筹集财政收入。如果将土地出让金并入物业税征收，将意味着土地市场会重新回归到行政划拨的老路上去，是对土地有偿出让制度改革的一种否定和倒退，而且容易滋生腐败和寻租行为，将不利于土地资源的有效配置。 3.从政府的角度看，物业税取代土地出让金会使地方政府目前的财政收入大幅度减少，这将会使地方政府改善公共服务和城市基础设施的能力大受影响。从消费者的角度看，开征物业税前购买的房产已一次性缴纳了土地出让金，对这部分房产如果又征收物业税，必然导致重复征收。 4.将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。由于脱离了土地出让市场，物业税只能通过评估来确定每年的税基，这就对我国土地价值评估提出了较高的要求。同时，从征管制度来看，目前我国土地出让金已经形成了土地管理部门代为收取、财政部门开设财政专户进行核算的一套化、制度化的征收监管机制。而且，由于土地出让金的支付是用地者取得土地使用权的先决条件，拒付土地出让金的现象几乎不可能发生。但是，在目前普遍存在购房人拖欠税费、征管困难的情况下，未来在房产保有阶段征收物业税的成本也将会很高，这些都使将土地出让金并入物业税征收的可行性受到质疑。 (二)房地产价值评估困难 物业税以房地产评估价值为计税依据。因此，客观、公正地评估不断变化的房 地产价值是征收物业税的一个关键环节。但是，我国目前房地产价值评估存在许多困难:首先，我国尚未建立完整的、科学的房地产评估体系，房地产评估行 业的评估法规、细则的制定相对滞后，配套措施不健全，缺乏专门的房地产评估机构，缺乏高素质的专业评估队伍。其次，房地产评估涉及范围广、难度大，既要考虑不同的房屋产权形式，又要考虑房屋占地面积、所在地段、用途、建筑面积、年代、结构、材料、质量等，对这些数据和资料，目前有关部门还不能全面、准确地提供。再次，房地产的价值是一个动态指标，需要定期对其进行评估，而且评估的人为因素多，很难客观、准确地评定房地产的价值。因此，在此情况下开征物业税，必将导致税负不公平，很难发挥其作为财产税调节贫富差距的功效。 (三)财产登记制度不健全，房屋产权不明晰，纳税人和房产价值难以确定 物业税是对不动产产权所有者征收的税收，要向不动产所有者征税，首先必须明晰房屋产权关系。2007年10月1日实施的《物权法》第九条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”但是，由于我国目前尚未实行统一的产权登记制度，原有的财产登记条文大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏统一性和规范性，因而造成目前多种住宅产权(商品房、经济适用房、房改房、集资房、合作建房等)并存且权属混乱不清的现状。这对物业税纳税人的确定以及房产价值的评估带来了极大的困难。 (四)开征物业税能否降房价 随着房地产开发投资市场持续高温，土地出让金水平水涨船高，成为房地产投资金融风险的一个潜在因素。降低土地出让金水平，进而降低房地产开发成本，并最终稳定并降低房价，为老百姓造福，物业税就是在这样一个背景下被提出来的。然而，物业税开征后是否能够达到抑制房价的目的呢, 一种观点认为，开征物业税可以降低房价，其理由是:第一，我国物业税制度的思路是将现行的土地出让金和房产税、城市房地产税、土地增值税等税费合并，转化为统一对房产保有者每年征收物业税。上述土地出让金及相关税费是分40年或70年一次性缴纳的，而物业税把一次性缴纳的土地出让金及相关税费转化为在房产保有阶段分年征收，这就意味着在房地产开发成本中占很大比例的税费将由原来的一次性缴纳改为由房产保有者分70年逐年缴纳，这大大降低了房地产开发成本，从而必然在很大程度上降低房地产价格。第二，开征物业税，通过对投资性房产课以重税，这必然增加投资者的持房成本，抑制房地产投资和投机，减少闲置房，增加市场流动性房产供给，从而通过市场内部调节达到一种投资与需求的相对平衡，有助于抑制房地产泡沫，降低房价。 另一种观点认为，开征物业税不能抑制房价的上涨，其理由是:第一，房价上涨的根本原因是快速增长的房地产需求。当前我国房地产价格的不断上涨、消费者收入水平的不断增加、居民改善居住条件的愿望不断膨胀、消费者对未来房价上涨的预期以及城市化进程的加快等因素都引起房地产需求的不断扩大，从而导致房地产价格的持续上升。所以即使物业税开征能降低开发成本，也不能促使房价明显下降。第二，开征物业税，如果保留土地出让金，就等于是在房地产保有环节净增加一道物业税，其结果是房地产开发成本无法降低，房价也会因保有环节税负的增加而进一步上涨。第三，如果将土地出让金并入物业税，似乎房地产开发成本降低了，但由于土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分，取消 土地出让金后，地方政府必然会通过提高土地出让价格来保证自己的财政收入。所以，将土地出让金并入物业税征收未必能够降低房地产开发成本。退一步讲，即使房地产开发成本降低了，由于目前我国房地产市场的垄断性，在市场需求旺盛的条件下，开发商的定价也不会过多考虑其开发成本，不会降低其房价。 开征物业税，是否会影响房地产市场,对房地产业的各方利益会带来什么影响,如何影响,影响幅度如何,这都是开征物业税所面临的难题。 (五)物业税征收制度如何设计 1.在征税范围设计方面。物业税的征收范围如何确定，目前尚无定论。首先，是在城市征税还是扩大到农村。如果只在城市征税，那么，随着农村经济的不断发展、城乡一体化进程加快、农村经营性房产日益增加，这不利于平衡城乡税收负担水平，也不利于构建现代统一的城乡税制;但如果将征税范围扩大到农村，根据目前情况，无论是从农民负担能力来考虑，还是从农村征收管理来考虑，又都是不可行的。其次，是对商品房征税还是扩大到福利房。从理论上分析，如果依据公平原则，通过征税来缩小个人之间财富差异，那么就只应对商品房征税，而对不拥有产权的福利房不征税;但如果依据受益原则，通过征税来体现土地的有偿使用，那么就应该对商品房和福利房都征税。如何处理这两者的关系，是开征物业税必须解决的难题。再次，是对超标准住房征税还是扩大到所有住房都征税。如果只对超标准住房征税，由于房产登记制度不完善，社会诚信体系尚未全面建立，对于房产的实际保有情况还不能准确界定，尤其是对于家庭拥有的以不同姓名登记的多套房产，还缺乏有效监控，一旦开征物业税，必将产生税负不公等问题。但如果对所有住房都征税，其直接后果是加重普通消费者的负担，影响百姓基本的住房需要，这也是行不通的。 2.在税率设计方面。首先，有人建议借鉴国外的经验，实行“双轨制”税率。所谓“双轨制”税率，是指物业税对土地和房屋建筑物分别实行不同的税率，土地适用较高税率，房屋建筑物适用较低税率。但是，“双轨制”税率在政策实施上具有很大难度，一个重要的问题就是对土地价值的评估问题，尤其是对于已经开发建房的土地，由于土地及其地上的房屋建筑物的价值是同时一并实现的，究竟如何将土地的价值单独从房地产价值中剥离出来，在操作上颇具技术难度。其次，有人认为，物业税应实行有区别的税收政策，对投资性房产、大户型房产、多套房产应征重税，而对于自住的中小户型、经济适用房以及低收入家庭住房应少征税或免税。然而住房面积多大才为大户型，多小才为小户型,差别税率如何差别,以什么为标准,“有区别的税收政策”如何制定,诸多问题随之而来。 3.在税收征管方面。我国现行税收的征收管理大都是对收入征税，如流转税是对销售或服务收入征税，所得税是对企业利润或个人所得征税，而作为财产税的物业税是在纳税人没有收入、只有支出的情况下征税，大大增加了征管的难度，容易形成欠税。尤其是对那些没有稳定的工作和收入、负担能力较弱的个人，征收物业税更难以施行。因此，如何制定有效的税收征管措施，也是目前迫切需要解决的问题。 二、解决物业税改革难点的对策 (一)保留现有的土地出让金制度，综合利用市场和税收手段调控土地市场 由于土地出让金与物业税在性质和职能上不同，将土地出让金并入物业税面临着法律方面的障碍。另外，将土地出让金并入物业税还存在减少地方财政收入、对旧房的重复征收、土地价值评估难等诸多弊端。所以，笔者认为，应在保留现有 的土地出让金制度的基础上，将现行房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和土地增值税等税费并入物业税统一征收。理由是，土地为国家所有，保持现有土地出让金制度，通过征收土地出让金来提供土地使用权，有利于政府通过市场机制对土地资源进行配置。而对政府投资部分所形成的级差地租，即土地增值，目前是通过土地增值税在房地产转让交易环节征收的，只有当房地产转让，税收 才能变现，随着土地增值税并入物业税，物业税将根据土地增值的情况按年征收，这可以保证政府在土地增值的情况下相应地获得财政收入，同时也有利于政府利用税收手段调控土地市场。 (二)建立财产登记制度，构建信息共享平台 物业税于保有环节对房地产征收，涉及千家万户，迫切需要详细的不动产登记资料和涉及房地产各环节的信息数据。因此首先应当建立健全我国个人财产登记制度，贯彻落实《物权法》，对个人自建房、房改房、集资房等房屋，进行全面清理登记，发放产权证书，明确物权，确定物业税的纳税人。其次应当建立完善的户籍、住房、土地管理信息系统，对社会开放，接受群众监督;同时构建信息共享的房地产管理平台，建立一个贯穿房地产开发、保有、使用等各环节的政府信息传递机制，健全房地产信息数据库，明确各部门之间协税的法律义务和责任，实现跨部门的信息交换和共享。只有这样，才能使物业税的开征做到公平、公正，以遏制房地产投机行为，促进房地产行业健康发展。 (三)建立科学的房地产价值评估体系 物业税以房地产评估值为计税依据，要保证房地产评估值的客观准确，必须建立科学的房地产价值评估体系。首先必须建立健全有关财产评估的制度和法规;其次应设立专门的评估机构，配备专业的评估人员，由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构，招聘评估人员;再次是确定评估方法，以物业税开征第一年为基准年度，合理确定房地产的估价基数，以后各年均加上该年评估升值价，评估值每3,5年重估一次;最后在正式开征之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以房地产评估值计税有利于对保有阶段的房地产实行有效的宏观调控，引导纳税人合理使用房地产，实现资源有效配置。 (四)正确对待房价上涨，适时推行物业税 在笔者看来，房价上涨最根本的原因是地价的不断上涨。近几年来，由于不断压缩土地供给，这给购房者造成住房紧缺的恐慌心理，更加剧了供不应求，结果就是房地产市场报复性反弹，房价越来越高。还有就是一些媒体的夸大炒作，人为地放大稀缺，推涨了房价。近几年来，国家先后出台了一系列房地产调控政策，其中包括加息、提高首付等，但其效果并不明显，房价逆调控而涨。所以，仅靠加息、提高首付、取消期房或者征收物业税来降房价，可能不完全切合实际。笔者认为，应该充分肯定住房改革的市场化方向。其实不少市场化的东西政府靠行政命令想限制也限不住。政府迫切需要做的是健全住房基本保障制度，让中高收入家庭住宅基本上由市场解决，低收入家庭的住房问题由社会保障解决。此次全国扩大廉租房建设，扩大保障范围，从最低收入家庭扩大到低收入家庭，值得力推。综上所述，应该重新对物业税的课征目的进行合理定位，以调节贫富差距作为物业税的主要功能，选择适当时机开征物业税，发挥其作为财产税应有的作用。 (五)立足国情，设计合理的物业税征收制度 由于物业税开征是个利益纠葛复杂的浩大工程，税制设计的重点应该立足于我国的现实国情，本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，力求使税制科学、合理。 1.征税范围的设计。首先，物业税的征税范围应该包括农村。考虑到农村地区，尤其是中西部地区经济基础相对薄弱，农民的收入水平普遍较低，负担能力 有限，可以根据各地实际情况，因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策，比如对农村家庭用房免税等。其次，不论是商品房还是福利房，也不论是营业房还是自住房，均纳入征税范围。随着我国住房制度的改革，大部分公有住房已转为个人拥有，居民住房的商品化程度大大提高，个人住房规模越来越大。从调节居民收入分配和促进税收公平考虑，必须将居民所拥有的各种不同产权形式的房产纳入物业税的征收范围。再次，应对所有住房都征税。为了减轻普通消费者的负担，可以考虑限定人均居住面积标准，对于限额内的部分，可通过税收优惠予以照顾。 2.税率的设计。首先，笔者认为不宜采用“双轨制”税率，这是因为:房产与土地是密不可分的，将房产与土地割裂开来分别征收物业税，既不合理，也难以操作。所以应根据土地和房产的综合评估价值制定统一的税率，统一征收物业税。其次，税率不宜过高，让居民普遍能够接受。并且中央应设置幅度税率，由地方在规定幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，确定本地区的具体适用税率，赋予地方一定的税收管理权限。再次，在设计税率时，应当对人均住房面积标准以内的部分，实行较低的税率，甚至免税;超过这个标准的部分，采用较高的税率;对于经济适用房、农村家庭用房则可以免税，以照顾低收入家庭。 3.征收管理的设计。由于物业税在房地产保有环节征收，涉及千家万户，征收管理难度非常大。鉴于此，笔者认为，首先，物业税应当实行代收代缴和自行申报相结合的征收办法，对于单位住房，可由单位代收代缴;对于商品房，可由物业公司或者业主委员会代为收缴;而对于个人自建房屋，则由纳税人自行申报缴纳。其次，国家必须完善相关法律，建立有效的惩罚机制，以此保证物业税顺利征收，减少逃税、恶性抗税事件的发生。同时还要加强宣传，提高民众对物业税的认识和缴纳的自觉性。 三是如何对征收对象进行评估及其相关的附属问题。 开征物业税还面临着征收物业价值难以有效评估的问题。除了物业的多样性特点之外，评估人员短缺、评估体系尚未建立等等都是制约的因素。据悉，中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。无法正确评估就不能合理征收物业税。此外，能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为等等。这些均是摆在面前的实际问题。 四是物业税的司法地位及立法程序问题。 开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题，因为，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。才能实施。而要设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，从多部门决策，到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议，再到提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间。 此外，开征物业税必然会涉及到很多税种、很多收费的合并，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行,《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规就的修改，这些都不是短期能够实现的。 我国开征物业税主要作用有: 首先，有利于政府税收财政增加、有利于完善现行财税体制。开征物业税,虽然对是否包括土地出让金存在较大争议,但开征物业税有利于规范财产税制度,增加财产税收入,提高财产税比重,已成共识。就算物业税不包含土地出让金,开征物业税也会提出解决目前征收土地出让金中的短视行为的办法,促进土地的合理使用,规范财政分配关系,引导地方政府关心经济发展,通过发展经济增加财政收入。开征物业税能够大大拓宽税收征收面，增加政府税收收入，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，可以有效地抑制政府短期行为。而且，开征物业税有利于完善现行税收制度体系。 第二，开征物业税能够减少开发商的资金压力，降低开发成本，有利于房地产行业健康发展。 第三，开征物业税利于房价回归理性，降低购房压力。果开征物业税，投资性购房者的持房成本就会增加，他们将可能出售手中的多余房产，以降低持房成本，同时，也会减少一些没有使用的空置房。因此，房地产市场的供求关系会相应发生变化，房源供给的增加，势必会使房价回归理性。 第四，征收物业税可以调节贫富差距,促进社会和谐。在住房方面,有些人拥有多套住房,有房无人住,而另一些人则因收入低,房价高而无房住,加大了社会矛盾,影响了社会和谐。开征物业税,对房屋经营者,多套房屋的拥有者征税,比如,除了对经营性房屋征税外,还对每个家庭超过一套的住房征税,增加房屋拥有者的成本,可以起到调节财产收入,促进财富再分配,缩小贫富差距的作用。 房地产价格形成机制 价格形成是商品生产和商品交换过程中价格的确定。包括价格形成的基础和影响价格形成的其他因素。在市场经济条件下，价格形成应以价值或其转化形态即生产价格为基础。而影响价格形成的其他因素主要有:商品供求状况、币值的变化和国家的经济政策等。 商品价格是在商品交换中形成的，主要由供给和需求两方面的力量决定，价格围绕商品价值上下波动，一般不会偏离太远。简单来说，当供给大于需求时，价格有下降的趋势;当需求大于供给时，价格将上升，这就是它的形成机制。在长期看来，由于厂家会根据市场的变动调整他们的生产，价格一般不会变化太大。其他影响价格的因素还有工人的名义工资、货币实际购买力、国家的货币政策和财政政策，甚至现在公务员将上涨的工资也将会影响到价格。 一是要从住房的价格形成机制出发，科学分析影响住房价格的需求和供给因素;二是要严格区分房价上涨的合理因素和不合理因素。 一、房价上涨的合理性原因分析 房价上涨的合理性很多，一言以蔽之，即:旺盛的市场需求和房地产刚性成本的相互联系与相互作用，导致住房价格的上涨。 被压抑已久的住房消费欲望被扩大内需的政策导向充分唤醒。从上世纪九十年 代中后期开始，我国经济一度出现通货紧缩，总需求持续疲软的现象，国家为了启动投资需求，首先从房地产业入手，采取了一系列的宏观调控措施。这些措施主要是启动房地产的消费需求。首先，国务院决定从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，从而宣告长达50年的福利分房制的寿终正寝。货币化分房推进了商品房交易的市场化进程，普通居民的潜在购房需求被释放出来。与此同时，为配合居民购房，政府又陆续推出了一系列旨在鼓励购房的配套措施，包括推行抵押贷款、搞活房地产二级市场、减少税费、银行降息、公房出售等举措，这些措施对促进房地产投资和发展房地产业确实起到了很大的作用。 工业化和城镇化发展引发了巨大的住房被动需求。工业化与城镇化发展导致了大规模城市改造和居民拆迁，引发了巨大的住房销售市场的被动需求。来自国家建设部的统计资料显示，2003年全国城市房屋拆迁总量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，虽然国务院办公厅下发了《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》，但该通知主要针对的是拆迁中的违法违规行为，而非控制总量抑制需求，虽然2004年全国城市房屋拆迁量有了一定幅度的下降，但总量仍然达到相当规模，对房价的上涨仍然起到了积极推动作用。未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，并继续形成巨大的被动需求。 经济发展培育了潜在的消费动能，并推动旺盛需求由可能变为现实。近年来，国民经济持续、快速、健康的发展,使得我国居民的收入增幅不断加大。根据国家统计局的统计，1998年至2005年，我国城镇居民人均可支配收入由5425元增长至10493元，增长了近50,。2005年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额更高达14万亿元，客观上具备了较强的消费能力。此外，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，进一步增加了个人购房的支付能 力。人们收入的提高和支付能力的增强导致了消费结构的升级，而旺盛的住房需求表现得尤为活跃与突出。对于无房的低收入家庭来说，收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件。而对于那些拥有高档住宅的高收入家庭而言，收入的增加会增加他们在固定资产上的投资。国家统计局的统计数字显示，我国城镇人均居住建筑面积也由1998年的18.7平方米，提高到2005年的26.11平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。 住房特殊的商品属性引发了合理的投资需求。房地产市场与一般商品市场是不同的，对于房地产而言，除了可以满足人们居住等消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或出售后赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容:一是消费需求，一是投资需求。由于我国现阶段社会保障体系建设严重滞后，医疗、教育、养老保险等覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活潜在的不确定性深存担忧;而医疗、教育等服务价格大幅上涨以及即将进行的电、煤、水、气等资源产品的价格改革无疑更增加了人们对未来通货膨胀的担心。而近年来，住房作为特殊商品其兼具升值潜力的一面逐渐为广大民众所认识，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，将手中的一部分资金投向了房地产市场。 从供给方面看，刚性的房价成本带动房价上涨。房价从技术层面看主要由以下几个部分构成:土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广 费用、管理成本、银行利息和利润等。在上述成本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格。房价和地价是一个相辅相成的关系:房价上涨会促使地价上涨，地价上涨又必然带动房价上涨。从长远来看，由于土地资源的稀缺性、土地供给的有限性及区位的差异性，客观上必然导致土地供应的相对不足和土地供需失衡，在一定程度上推动地价上涨。此外，国家采取从严从紧的土地供应政策，对一些高耗地行业进行严格控制，对各地开发区的清理整顿，有效遏制了乱占滥用土地的势头，也为地价的平稳增长提供了良好的政策保障。 二、房价上涨的非合理性原因分析 从根本上来说，房价上涨过快是由房地产市场供需严重失调引发的，是畸形膨胀的非真实消费需求与失调的供给结构的联袂组合直接导致了房价的无序上涨。 住房功能异化，特殊的价格形成机制导致房价迅速上涨。由于舆论导向及开发商营销策略的主观误导，住房的基本品质被介绍的越来越少，而其升值潜力却被除不遗余力地大肆宣扬，住房有由消费品向投资品转变的趋势。在投资品市场，市场的需求和价格走势是正比例关系:即价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少，简要概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并一致形成了房价将会持续上涨的一致心理预期。心理失衡的涨价预期所导致的非理性决策就是买涨不买跌，买早不买迟。由此导致市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的虚假繁荣。于是价格继续攀升，而价格上涨又进一步刺激了人们的购买和投资欲望。 投资渠道不畅，投资性需求日益膨胀。从国内与国外两个资金来源来看。国内股市价格连续多年下跌，期货市场在为前几年的不规范买单，实际为负的银行存款利息，古玩等其他投资品种都还处于社会的边缘。其他投资渠道的匮乏使得集聚的居民收入找不到合适的释放渠道。而商品房投资具有相对风险小、不用太多的专业技术与管理能力、时间短、见效快的特点，同时按照对房屋租价比的分 析，我国主要城市的租价比均在6%以上，远高于股票、国债、期货、存款等投资收益率水平。于是商品房投资成为投资者的最佳投资选择。在房地产市场开始转暖升温之后，逐步成为居民投资的最重要甚至唯一的渠道。国际资金的逻辑更为直接:随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，决定了他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睐。当这两种力量每年以3%-5%的比例增长并涌入市场时，自然就加剧了市场中的需求，于是这些旺盛的投资需求也推动了房地产价格上涨。 不对称的信息交流系统进一步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统 一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各地政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布虚假价格信息，恶意哄抬房价;有的开发商囤积土地、囤积房源，人为营造市场紧张氛围，诱发房价短期内非正常上涨。此类闹剧，不仅侵害了消费者的知情权，而且误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大批居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。 不合理的消费习惯引发了非理性的消费需求。对于住房，国人误读了“居者有其屋”本意，不但要拥有产权房，还要追求一步到位，直至走进房屋消费的误区。前几年，受政府住房信贷政策影响，银行的超低利率及银行资金的易获得性，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场。被拖欠的消费力量和新生的消费力 量融合在一起，在银行信贷杠杆的助推下，集中产生了爆发性的消费潮，增加了社会住房总需求，形成供不应求的住房压力，导致了房价的上涨。 过分强调耕地保护，城乡两种土地所有制度在市场开发中难以协调和衔接，加剧了土地供需矛盾。一方面由于要确保粮食安全，国家实行严格的耕地保护政策，农业用地转为非农用地审批很严。另一方面依照现有规定，集体所有制土地要想进入建设用地市场，必须经政府征用后，再出让给用地商，而政府一般是将征用价格压得较低，出让价格又抬得较高，政府在中间赚了高额差价，居高不下的出让地价顺理成章地推动房价上涨。上述两个原因，造成集体土地无论是在调节城市建设用地数量，还是在抑制土地高价方面都难以取得实效。当然对于耕地保护的重要性，无论提到任何高度都不为过，但在确保粮食安全的前提下，是否可以考虑减少政府的中介参与，使得农村的集体土地可以直接进入建设用地市场。当然这又将涉及到对土地所有制度进行的改革。 “经济土地，经营城市”的城市发展思路拉动地价上涨。毫无疑问，房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈过程，中央政府、地方政府、购买者、开发商、银行都是博弈参与者，而地方政府在其中扮演了一个特殊的角色。地方政府是房地产市场的最大受益者，房地产业膨胀得越大，地方政府的收益就越多。这首先表现在土地收入中。全国人大曾经做过统计，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，从而让地方政府官员得到更多的升迁机会。正是在这样的背景下，“经济土地、经营城市”曾经一度做为主流理论成为有些地方政府城市发展的主流思路。这个理论的主要思想就是:压低工业地价吸引投资，繁荣城市经济，引导房价上升，从中切割更大的土地收益，以土地收益作反哺，进 一步完善城市基础设施建设。另外，就是通过土地的投放速度来调节地价，即如果房价高了，就多投放土地进行抑制，如果房价有下跌的趋势，就收紧土地投放。 住房一、二级市场发展协调不够，形成供给的结构性失调。在我国房地产一级市场上，由于面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低，因此占社会人群之大多数的中低收入居民的居住状况很难得到改善。根据建设部的统计，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10,，而高价房比例达到40,以上。由于需求结构和供给结构的错位，造成有效供给不足的继续扩大。从存量住房市场来看，首先，存量住宅的流动性仍然很低。2003年我国二手房市场发育最好的上海，二手房交易占整个房屋交易量比重不到50%，北京二手房成交量仍不足房地产市场总交易量的10%，而发达国家的旧房交易量一般占整个交易量的90%。其次，存量住宅租赁市场的市场化进程迟缓。房地产租赁市场远没有得到重视，租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效再加上“租房不如买房”消费理念的误导，直接导致大多数居民通过购房实现住房需求，这无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。 住房保障制度不到位，加大了供给的结构性矛盾。适用房和廉租住房是目前正在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。“廉租住房”由于其保障的范围较小等原因,执行过程中的矛盾较少,实践上比较成功，而经济适用房争议较大。 经济适用房的供给途径和渠道主要包括通过房地产开发、集资合作建房和单位自建三种。就房地产开发商而言，因为经济适用房开发利润低而不愿或较少涉足。统计显示，经济适用房占住宅投资的比重在1999年达到高峰(16.6,)之后便持续下降，2004年降到6.9,;在竣工面积方面,房地产开发企业提供的经济适用 2003年城市净增住宅建筑面积的5.08,，比重很小，对城市人房只占1998年— 均建筑面积增加的贡献率较低。集资、合作建房由于土地制度、城市规划、自用地的枯竭，比例也在逐渐降低。部分城市由于片面强调以地生财，已经多年无经济适用住房建设计划。 除供需因素之外，涉房乱收费在推动房价过快上涨也起到了不可忽视的作用。总体来说，现行的涉房收费问题存在“多”、“乱”、“重”的现象。首先是收费的头绪多。取消了若干项，还有十几项，除了统一规定的收费项目，有的城市还有自己的“土”项目,有时开发商仅办理交费就得跑遍十几个衙门。其次是各行政职能部门随意收费、乱定标准的现象常有发生。再次是重复收费屡禁不止。此外名目繁多的摊派也让开发商叫苦不迭。造成房地产乱收费居高难下的一个主要原因是由于房地产发展迅猛，开发量剧增，一些城市原有的基础设施比较落后，旧城要改造，新建的基础市政设施都要重新配套，需要大量的资金，财政显然难以承担，只能转嫁开发商，并最终被算入住房成本。 三、物价部门治理房价虚高的对策 毋庸置疑，上涨过快的房价最终还要靠市场的手段来解决，但是正因为市场的无形之手不是万能的，所以才有了近几年来国务院的一系列关于楼市的政策出 ”而一推了之，应切台。物价部门作为价格监督主管部门不能简单地以“价格放开 实担负起监管的职责。当然在房价治理过程中，我们要做到依法治价，不缺位更不越位。根据以上对房价上涨原因的剖析，结合物价部门的职责范围，笔者认为物价部门治理房价虚高应念好“五字经”，即:宣、引、审、打、立。 宣:就是要向社会各界广泛宣传价格部门关于房地产价格管理的制度与规定。通过宣传一是增强消费者维护自身合法权益的意识，二是要让消费者知晓价 格部门的职责范围，商品房价格管理的模式及相关规定，消除消费者对于价格部门关于房价治理的认识误区，改变价格部门在房价治理中的被动局面。 引:就是要通过在房地产开发企业中广泛开展价格诚信活动，引导房地产开发商增强价格自律意识，树立诚实守信的经营宗旨。在开展价格诚信活动中，要树立一批守法经营且既重经济效益更重社会效益的先进典型，并以点带面，促进整个房地产市场规范有序健康发展，最大限度地制止价格欺诈、哄抬价格、牟取暴利等不正当价格行为。 审:就是要把好成本审核关。通过开展对商品住宅社会平均成本的监审，定期测算各类城市分地区、分项目的商品住宅社会平均成本，同时加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费的监审，挤去房价成本中的水分。通过公布商品房成本清单，让消费者比较清晰地了解商品房的成本构成情况，使比较模糊的房地产商品生产成本、地价、经营成本、税收以及房地产商盈利情况等相关信息变得透明公开，让消费者在购房消费时本应享有的知情权落到实处，彻底根除消费行为中的信息不对称现象。 打:就是要打击涉房价格中的违法行为。一是严厉打击各种涉房乱收费行为，取缔各种乱收费、乱集资、乱摊派项目。二是依据《价格法》及其它相关的法律 法规，对开发企业、中介机构等通过制造与散布虚假信息哄抬房价以及违规炒作房价特别是期房价格的行为，予以严肃查处，并通过新闻媒介公开曝光一些典型案例，以发挥震慑与警示作用。 立:就要建立健全有关房地产价格管理的有关制度。一是完善和落实商品住宅价格备案制度，明确要求开发企业定期报送商品住宅实际成交价格，要求其在商品住宅销售过程中，定期分批将销售数量与价格报价格部门备案，价格部门通过适当媒体，定期向社会公布本区域各开发企业销售价格情况。二是要抓紧制定房地产暴利行为特征的认定标准，对原有操作性与针对性不强的反暴利的有关规定进行充实与完善，为房地产暴利行为的定性与查处提供政策依据。三是进一步健全商品房价格异动与预警制度，加大房地产价格的监测力度，及时把握房地产市场价格行情和变化趋势，及时发现并消除房地产价格异常上涨的苗头与隐患。 房价问题是市场经济发展中的问题。市场机制作用的发挥辅之以无形之手之外的调控与治理措施，让我们完全有理由期盼着房价的理性回归，杜甫诗中所设想的:“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”和我们今天所期待的“居者有其屋”都将在不久的将来得以实现。( 房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征:一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。 究其原因，有以下几个方面的原因:城镇人口的增加，居民收入增加，地价提高，房地产的投机。而我国目前的房地产市场体制是垄断市场。 1、被垄断的房地产市场 1.1、我国土地市场是卖方垄断市场 2001年开始推广实施的土地储备制度和2002年实施的土地招拍挂制度，决定了我国土地市场的卖方垄断特征。所谓土地储备制度是指由城市人民政府委托的机构(土地储备中心)按照一定的法律程序，运用市场机制，依据土地利用总体规划和城市规划，通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类用地需求的一种经营管理机制。所谓土地招标拍卖制度是指政府在向市场投放商品住宅等经营性土地时必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。这两个制度意味着商品住宅土地的供给数量由一个卖方(政府)说了算，土地市场价格由多个买方(开发商)竞争形成。 1.2、我国住房初级市场也是卖方垄断市场 通常，人们把开发商出售商品住宅的市场称为住房初级市场。由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平，同时，房地产开发企业实行资质，从事房地产开发存在制度障碍。其结果是，住房初级市场上，卖方只是屈指可数的少数几个房地产开发企业，买方却是众多的小消费者，绝大多数只购买一个单位数量的住宅。制度和资本技术因素造就了商品住宅初级市场的卖方垄 )数量由断特性。在这个市场上，商品住宅的价格由少数开发商确定，成交(需求众多购房者决定。如果开发商房价定得过高，就会造成部分住房卖不出去而空置，而在开发商中流传的“房子卖不出去也不降价”，充分说明了这一市场的卖方垄断特点。由此可见，我国房地产市场是典型的垄断市场:政府决定土地供给数量一开发商竞争形成土地价格一开发商决定商品房价格一消费者决定商品房销售数量。 2、房地产市场价格形成机制与房地价格关系 在被垄断的房地产市场中，商品房价格与土地价格的形成取决于开发商建造房地产的成本以及企业寻求利润最大化的经济行为 。假定政府以不变成本提供土地，开发商竞争形成土地的价格，利用土地建造单位住房，开放商对住房的定价在垄断市场中，使住房能够销售出去，定价越低，住房销售数量越大，这样，开发商按照价格将建造的单位住房卖出去可以获得的利润较少。而房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。只要房价上升1%，开发商的资本回报率就上升3%。如果开发商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。但由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去,对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕 利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给购房者。指望房地产商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。同时一些地方政府官员把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。 2.1、在商品住房需求冲击下，房价拉动地价 商品住宅需求冲击是指由市场之外的其他因素(比如收入水平、消费结构、住房投机等)发生变化，导致在原来供求均衡的价格水平上，住宅需求大于(或小于)供给的现象。以需求过热为例，如果收入水平提高、消费结构升级或者住房投机盛行，都会导致住房需求上升。如果原来供求均衡的商品住宅市场中房价、地价和商品住宅销售数量，在需求过热冲击下，价格的需求量将上升，但这时实际住房供给较少，住房价格会因为供不应求而上升，开发商的利润因此会增加。如果政府不及时增加土地投放，在超额利润的驱动下，开发商在土地竞拍中必然会把土地价格抬升。相反，如果消费者持币观望，住房需求不足，则会造成房价下降进而导致地价下降，或者房价虽然不变，但开发商手中积压的住房会增加，进而减少土地需求，导致地价下降。 2.2、商品住房供给冲下，地价推动房价 商品住宅供给冲击分两种情况，一是政府突然改变土地投放数量引发的住宅供 给发生变化;二是开发商住宅投资规模突然变化引发的住宅供给发生变化。两种供给冲击都会导致住宅供求失衡，进而影响房地产价格。政府改变土地投放数量对房地价格的冲击，如果政府土地投放减少，其直接结果是土地价格会上升，开发商为保证利润必然将房价提高;相反，如果政府增加土地投放(则会促使地价下降(进而导致房价下降或者开发商士地储备与住宅空置率上升。开发商投资规模的变化主要源与其对住房需求的预期，预期住房需求增加时，开发商会扩大住房开发力度，增加对土地的需求，如果土地投放没有同步增加，则会引发地价上升，为了保证利润，开发商会把地价上升的成本转嫁到房价上，引发房价上升;相反，当预期住房需求下降时，住房投资规模下降，其结果是地价下降引发房价下降，或者开发商土地储备和住宅空置率上升。综合起来看，可以依据政府土地投放数量、开发商投资规模、开发商土地储备和住宅空置率三类指标判断房地价格关系:? 如果土地投放和住宅投资规模没有减少，开发商土地储备和住宅空置水平也没有上升的情况下，出现房地价格齐涨，属于房价拉动地价;? 如果土地投放减少，开发商土地储备和住宅空置水平没有下降的情况下，出现房地价格齐涨，则属于地价推动房价。统计资料显示，近几年我国住宅用地投放并没有减少，开发商住宅空置率也没有上升，房地价格却持续上涨，这是典型的房价在拉动地价的市场格局，其根源在于住宅需求增长的冲击。 3、宏观调控政策对房地产市场的影响 房价受当地的经济发展水平、房屋开发成本和对未来房地产市场的预期、消费者的偏好等市场因素的影响，同时，银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用。而政府是作为土地的供给方，垄断了土地出让市场，使地价受政府调控等非市场的因素影响更大;开发商对未来房价的预期等市场因素对其也有影响。为遏制近几年来持续上涨的房地价格，国家出台了一系列宏观调控政策，如对土地投放实行计划管理、提高房地产开发企业资本金比例和提高商业银行法定准备金比率等措施，但并没有起到遏制房地产价格上升的势头。面对这种局面，国家继续加大了调控力度，银行通过上调住 房贷款利率和提高第二套住房按揭贷款首付款比例，一些城市还出台了提高住房交易税和增加土地投放政策。在一整套“组合拳”作用下，房地产价格上升的势头得到初步遏制。 3.1、土地调控政策对房地产价格的影响 运用恰当的土地政策加强宏观调控，可以在一定程度上规避房地产泡沫的产生。建立土地监督制度，纠正地方政府和开发商的违法占地行为;增加城市规划的透明度，适度控制城市发展规模;实行严格的成本核算制度，限制房地产开发的暴利空间。从土地供应机制方面，深入挖掘土地的开发潜力，加强存量土地的消化和利用，调整土地供应结构以适应土地市场需求，确保地价水平的稳定。通过城市地价动态监测了解城市地价的整体水平和变化趋势。加强土地储备，通过合法的运作程序，将分散状态的土地用权逐步归集于“土地储备库”，使政府掌握城市土地“统一收购权” 和“垄断供应权”。实行定价听证会制度，制定出公平合理的商品价格。虽然，土地调控政策对地价的调控是迅速有效的，但对房价的调控则受制于开发商土地囤积行为和购房者的“追涨杀跌”，调控效果存在时滞，不能迅速显现出来。 3.2、金融调控政策对房地产价格的影响 针对房地产市场的金融调控政策可以分为两类:一是直接作用于房地产开发企 业的金融政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率等政策措施;二是直接作用于住房需求者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率等。提高房地产开发企业自有资本比例直接影响开发商的资金流转，提高房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本，它们都会迫使开发商减少资金占用，减少土地囤积和加速住房销售。这类金融政策的调控效果取决于开发商对流动性和资金成本变动的承受能力，如果承受能力弱，则调控效果迅速有效。调节住房贷款首付比例和贷款利率直接影响购房需求，对房价调节作用最为迅速。实证研究表明，我国的金融市场发展变动1% ，房地产市场的发展 (425,。可见，金融政策对我国房地产市场具有很强的冲击力，调控将变动0 效果明显。 3.3、税收调控政策对房地产价格的影响 调控房地产市场的税收政策主要包括征收住房交易税和住房增值税，它们都会直接影响购房需求，特别是投机性需求，因而对房价的调控作用是直接有效的。这类税收政策对土地价格的调节作用则要受制于开发商对房价变动的敏感性，其调控效果可能存在时滞。比较土地、金融和税收政策对房地产市场的调控效果，可以看出:土地投放直接作用于地价，税收调节直接作用于房价，金融调节则对房地价格都起直接调控作用。 管理绿城 二、管控模式及组织架构 绿城集团管理架构在同等规模房企里最为扁平，实行“集团总部-项目公司”两级管控模式(图1)。其中，集团总部高度集权，保障、市场、生产等三条线的相关职能决策权全部集中在集团。集团总部下面不设区域或城市公司，而是直接设项目公司。项目公司层面的主要职能是执行和操作，在集团统一管控下负责项目的具体开发建设。其中，有三分之一左右的项目公司为合资公司(极少情况下，项目公司高管持有少部分干股)。集团公司对项目公司的管理通过所属职能部门和专业公司来实现。 绿城集团的这种管控模式主要是由于高度集权的股权结构所决定的，也同公司创始人亲力亲为的性格有关。这种模式的优势主要在于:自上而下的决策体系，较为扁平的组织架构，可以确保集团层面的战略决策与业务单元层面的执行操作高度统一，在运营管理、产品品质方面稳定可控。劣势主要表现在:尽管集团总部拥有较为庞大的专业管理队伍，但面对近年来公司规模快速膨胀的情况，管理难度增加，决策效率有所下降;项目公司层面缺乏自主决策权，对产品和区域市场的研判过度依赖于集团总部。此外，同一城市的不同项目分别由不同的项目公司管理，资源无法进行有效整合和共享。 三、精品管理体系 绿城集团一贯信奉的“专注品质才是王道”的信条，强调“产品即人品”，在业3 低密度、高绿化率、高配套的品质特色，拥有一大批忠实客户。绿城的品质得益于它的精品管理体系，体现在从产品定位、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等每个环节。 营销 绿城也有自己的一套营销办法，那就是靠业主的口碑。很多人了解绿城都是从 绿城业主那里知道的，这说明绿城注重房子品质，注重小区环境，注重物业管理的做法还是得到业主的认可，进而带动了一些潜在的用户。毕竟买房人对,,,不太相信的大环境下，有诚信的开发商还是容易得到认可，业主的口碑是绿城营销的一个很重要一点。当然绿城请潜在客户去杭州免费参观也是市场营销活动的一部分。 其实绿城现在已经形成自己独特的营销体系。那就是先以适中的价格吸引一批客户，以收回建设的初期成本，然后再以品质来吸引一些中高端用户 从营销角度上来讲，早销、多销、快销的原则从来都不会改变，觉得绿城16年 以来，它的使命就是创造城市的美丽，尤其在杭州这样的城市里面，之前整个城西通过那么多桂花系列，打造了一个新城西。现在通过24个经典项目也为杭州增添了更多的美丽，也就是说我们跟杭州城市化的进程，和中国主流城市的城市化进程息息相关，只要有好的资源、好的土地，我们还会继续的去争取。 绿城提出要在开发模式上作出改革以获得经营业绩的持续增长，探索以商业代建为主体的开发模式，向房地产投资商 运营商 服务商转型。 绿城相关负责人向网易房产表示，绿城将继续巩固和深化同现有合作伙伴的项目合作开发，并逐步推行以品牌和管理输出为特征的商业代建模式，并谋求金融资本和产业资本、资本优势与专业能力的结合，以实现快速发展和开发模式的创新。 而在绿城新提出的六大运营策略人才、财务、拓展、产品、营销 合作 中，“合作”占据了重要的一环。 合作者背后的商业模式创新 万科和绿城的开发理念不同，万科追求造中等低成本的房子，甚至是粗糙的房子，而且更多的强调住房工业品的特征，绿城的房子则追求文化和艺术的特征。 产品源于人品，人品源于人心 绿城还有两个关键词:“认真”和“理想状态”。 把企业还原成学校 在中国地产“名牌”中发现了一面特立独行的旗帜——“绿城”这一企业，几乎是以最为独特的价值观驰骋于市场，诸多“反其道而行”的做法使其成为中国地产绝无仅有的“绿城现象”: 多数开发商会考虑从成本控制中寻找更大的利润空间，但绿城为了精益求精却常常不惜成本、追加投入;•多数开发商将利润作为主要目标，但绿城的想法确是“哪怕不赚钱也要把事情做好”; 以绿城最大的关注点始终在“做事”、而非“赚钱”。宋卫平先生曾表示:“我们的出发点，如果让我们去造普普通通的房子，我们可能不会去做，也不愿意去做。如果做出来的房子，不能拿到国际水平上面做一个衡量的话，做这个房产品那就是赚钱的问题了。这种赚钱如果对城市面貌有破坏，这种赚钱我们是不愿意的。”这句话不仅能解释绿城的价值观，更能为绿城许多看似“反常”的行为提供依据。 绿城是一个构建于“人文理想”之上的企业，它的众多“特立独行”均源于其“人文性”，而非“商业性”。一个发迹于二线城市的企业之所以能步步走强，跻身于全国前5强，除了浙江这个区域本身特有的经济结构支撑，更大的理由应是——城市需要理想。赚钱能赚得有理想是值得尊敬的。宋卫平先生将绿城定义为社会企 业、或者公益企业，惟愿这一理想阵营更广泛地绽放人文光辉。 对绿城而言，它只是在做与土地价值、城市价值相匹配的产品;而与此同时，“绿城式”的精品又能为土地价值、城市价值带来新的提升。所以绿城更愿将自身定义为“精品营造专家”，因为房产品的价格受许多因素的影响，但无论是造5千 /平方米的房子，绿城的精品态度是始终如一的。 元/平方米、还是5万元 绿城是一个执着于“品质”的开发商，他在产品宣传上没有太多惊人之语，但绿城品牌在大众心目中却已逐渐成为品质代言:“要买就买绿城的房子”、“住绿城的房子是人生的愿望和理想”、“买绿城房子放心”……此类口碑源源不绝，成为绿城执着耕耘的最大动力。当“春江花月”、“深蓝广场”、“上海绿城”等经典作品还在为人们所津津乐道，绿城早已投入新的思考和研究。而在市场对绿城品质普遍信任的前提下，绿城还在2009年提出了一项“鹰眼行动”，正式将品质监督纳入客户服务的范畴——以鹰的敏锐之眼，在建设施工过程中防范于未然;在交付过程中，准确查明问题症结并予以彻底修复，以此为绿城的“精品战略”再添筹码。 绿城的另一大特点就是甘愿做看似“吃力不讨好”之事。早在上世纪90年代，当多数人对“物业服务”尚无意识、甚至多数开发商嫌物业管理“吃力不讨好”之时，绿城已率先开设自己的物管公司。绿城很早就意识到，房地产不是一个短期的建设行为，而是让房子与人共成长的终身责任。 万科 它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等;而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。 万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略 近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上上风互补，两边共同成长。并且万科收购一些对本身成长有利的公司，以增强其竞争力。 万科的后向一体化首要体现在他的房型开发上。 1994年11月，万科设立了一个与设计单元密切沟通的平台--万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。开始集中于消费者的细节需求和住宅产品本身。 万科的前向一体化首要体现在本身对房屋举行装修上。 更重要的是，自2000年起，万科即成立了专门的研究中心举行住宅产业化的研究 2.万科的增强型战略 市场渗透、市场开发和产品开发被统称为增强型战略，由于它们要求增强努力的程度，以提高企业现存产品的竞争地位。 1)市场渗透，是通过更大的市场营销努力，提高现存产品或办事在现存市 场的市场份额。 20年来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的成长历程中。 通过提高顾客满意度等，万科力争在现存的市场上获患上更大的市场占有率，系列的创新性办事和办法也确实使患上万科基本达到了预先期待的市场渗透的目的。 2)市场开发 指公司将现存产品或办事打入新的地区市场。 万科自1988年在深圳以竞拍这类市场化的形式拿到熬头块地进入房地产市场以来，就不断裂发其市场，从初始的深圳市，到珠三角，到如今的全国，万科的市场范围越来越大。 3)产品开发 产品开发战略是指通过改进和转变产品和办事而增加产品销售。 而对于一直领跑中国房地产的万科来讲，推出本身的全装修产品，却并非单纯迎合国家政策，适应行业成长潮流如此简单。万科所要供给的也并非单纯的全装修房子的来源，而是一整套基于全装修住宅产品给客户带来的居家方案和解决计谋--万科07 "国际家庭居住解决方案"。"国际家庭居住解决方案"供给的不是简单的"毛坯，精装修"，而是倡导一种新的糊口方式，是万科地产运营中的一次"从观念、产品导向、客户细分、公司流程的全面颠覆"，是开创万科制品住宅时代的新出发点。 3.万科的多元化战略 1)集中多元化战略 定义:增加新的但与原业务相关的产品或办事。 总的来讲，万科地产的集中多元化战略是在提高业务集中度的基础上，调整当前的成长线路，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。 2)混合式多元化战略 定义:增加新的与原业务不相关的产品或办事。 在企业成长标的目的上，其创始人王石曾提出，把万科建成一个具有信息、买 卖业务、投资、融资、制造等多种功能的大型"综合商社"。 万科的每项业务都是盈利的，一开始首要为了分散谋划风险，但是随着市场竞争的日益猛烈，多元化业务使万科应接没时间，甚至顾此掉彼。所以最后万科选择走专业化道路，抛却以前所成长的多元化道路。 )横向多元化战略 定义:为现存效户增加新的不相关的产品或办事。 实例:万科俱乐部万客会自降生之日起，就不断制定各种制度，为会员打造360度尊享权益 4.万科的紧缩战略和剥离战略 1)紧缩: 定义:通过减少成本与资产对企业举行重组，以扭转销售额和盈利的下降 2)剥离: 定义:将分公司或组织的一部门售出 实例:万科的"剥离"不成谓不是一大商业创举，更是被看成商业的经典案例被反复研究。 万科的大手笔"剥离"的业务很是的多。 二，万科管理模式分析 1，万科崛起的经营管理模式: 1) 股份制改造: 万科创业至今、随着股份制改造的推行、企业控制权也随之清晰，国有股在一次次的扩股中被稀释，由于产权明晰、万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心业务的战略， 2) 科学的决策机制: 科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目审定委员会，在集团房地产业务的项目立项、设计规划等大的决策，逐步推行立项听证机制。这一制度的建立，有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。 3)由多元化转向专业化: 包括房地产开发企业在内的许多新兴企业，在发展历程中，都经历了一条专业化向多元化渗透的路子。 同时、万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式被模仿，现在万科需要形成新的核心竞争力，并且形成区域垄断。 2，万科的问题在哪里 万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来 源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。 1)城乡结合部的开发战略下，万科利用物业管理的优势和娴熟的市场手段， 开发适合中等收入消费者的商品住宅小区，因此、万科善于“造势”，并形成积聚效应，带动周边市场。但得益更多的是周边市场，而万科却在多个同行包围中只能另开辟战场。 2)乡结合部的开发战略，要求更多的配套建设。考虑到离城市的中心商业区 较远的情况，为了提高吸引力，万科不得不背起“企业办社会”的包袱。城乡结合部的开发战略对于万科的地产经营其实很“累”。 3)导致万科“滞胀”的另一个因素是管理效益，万科十多年的发展历程，有 两次大的跨地域发展高潮，一是以在多元化业务结构下的全国化扩张，结果是外地经营机构连续暴露问题，最后不得不收缩业务。再则、是以地产业务为主导的跨地域发展，在全国各地陆续部署了地产项目，资本形式各异。效益参差不齐，一定程度上也影响了万科的整体效益。除了骨干业务，贸易、工业、影视等业务还占据了万科相当一部分资源，其中、有的业务基本上不产生盈利，对万科来说，从92年开始的业务转型、除了以增量投资的方式提高地产的业务外，对其他业务的“减法”调整却显得十分薄弱。 4)万科这一套专业化程度极高的运作模式对人才的培养，提出了很高的要 求，万科养就了自己独特的企业文化。万科职业经理层的造就、万科物业独有的品牌效应以及万科地产跨地域开发取得的成功是万科企业文化精髓的体现。 3，万科集团未来的经营管理模式设想 1)经营专业化 万科集团选择房地产为核心业务，既是商业游戏规则对企业发展的客观要求，更是集团决策者价值观系统的必然反映。万 2)住宅市场主流化 主流市场，就是城市人文条件和区位条件都比较成熟的房地产开发区域。城市边缘路线与主流市场策略并不矛盾，因为城市是一个动态过程，今天的城市边缘明天就会成为主流市场。然而从企业的盈利要求来看，采取主流市场发展与城市边缘路线，可能更有利于开发节奏的协调和利润流入的稳定增长。 万科常被称为“乡土派开发商”，专门在城市商业区以外开发住宅项目。万科以“城市花园”为代表的系列品牌，大多建筑在城乡结合部，以其优雅的环境，前卫的人居概念，在市民心目中树立万科住宅的精品形象。 3) 财务政策积极化 为了继续保持地产业务的增长，万科公司似乎应该对原有的，被视为成熟的政策进行调整。 应当采取更为积极的财务政策，这几年，万科在财务管理结构上进行了调整，建立了财务结算中心，集中统一资金调度，对于提高资金利用效率发挥了积极的作用 4) 产业结构合理化 应当进一步加大内部产业结构的调整，万科除了房地产外，还发展了商贸，加工业、文化传播以及策略性投资，部分业务实际上并不能给万科带来多大利润， 但增加了万科不少的管理成本。万科的业务结构应当进一步向房地产业务集中，比如加工业、文化传播等可以采取合资的办法逐步淡出，因为万科在这些业务方面没有优势可言。对于万科的策略性投资，也应当采取积极措施予以退出 四，万科文化 人才是万科的资本 人才是万科的资本。尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。公司致力培养职业经理阶层， 职业经理队伍是万科人才理念的具体体现， 经理的职责是为公司的发展创造机会， 尊重客户，让客户满意 衡量成功与否的最重要标准，是客户满意的程度。 一切来自于客户。 尊重客户，理解客户， 提供超出客户期望的服务，。 在客户眼中，你就代表万科。 专业化+规范化+透明度=万科化 学习是一种生活方式 万科致力于成为学习型组织。 竞争优势是由个人和集体的不断学习促成的。 学习能力是成功人士和成功企业的重要素质。 创新是生命之源 万科作为中国品牌地产的倡导者可以说在中国地产业是全面领先，笔者也曾经和很多业内资深人士仔细探究过万科成功的原因，我们简单归纳成以下几点:<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 1、万科有中国少有的规范化治理结构。万科是中国最早一批股份化改制和上市的公司之一，而且是一个典型的大众持股公司，股权相当分散，使股东、董事会和管理层的职责和权利界定得比较清楚，比较早走上规范化的管理道路。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 2、万科有清晰的适合中国国情的专业化战略。万科的“减法战略”业内尽知，它不仅把所有的力量集中到中国目前最具潜力的房地产行业，更把专门在城乡结合部为新兴白领提供成片居住社区作为自己的专业方向，这与那些一味求全求大的企业形成鲜明对比。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 3、万科很早和资本市场联手。在国内很多地产企业还不明白房地产怎么玩的时候，万科就极有预见性的意识到房地产一定是大象的游戏，没有资本的支持肯定无法长袖善舞，万科一开始就摆脱了对银行的绝对依赖。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 4、万科创业者很早就完成了转化为职业经理人的定位，很早就在企业内部建立了完善的经理人制度。因为有了王石的大度和气量，才有了万科规范的经理人运作机制。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 5、万科有优秀的企业文化和先进的人力资源管理制度。在万科人力资源部门的地位是很高的，人力资源管理也是相对科学规范的。而且万科强势的企业文化也在企业扩张、吞并中发挥巨大作用，万科的强烈的社会责任感也为其赢得了良好的社会口碑。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 还有吗,我们自己问自己这个问题。虽然万科还有很多成功的原因，但我们都认为没有这几个重要。比如有人说，万科的品牌也是其成功的关键啊，但是我们最终还是觉得清晰精准的定位、持续一致的品牌策略、精益求精的质量、优质完善的服务、与时俱进的创新、优化的文化和企业公民的社会责任感等才是建立这个品牌的支撑点，而品牌本身只是一个结果。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 下万科的营销战略。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 1、万科城市战略布局。<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; />他们发现三大经济圈才是最赚钱的，而且品牌效应、边际效应都很强，于是提出“3+X”的战略，即以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。，随着中国经济的发展和市场的变化，万科在2006年又将42个百万人口城市定为企业未来五年内发展的目标。这次的战略扩张和十几年前的大扩张有着本质的区别， 、以客户为中心的客户营销<BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 万科是中国第一家高度重视客户关系的房地产企业。在万科的第2个十年，即1998年万科学习香港新鸿基的“新地会”建立了“万客会”， “万客会”是住宅行业的第一个客户关系组织。在万科的第三个十年，万科学习美国的帕尔迪公司，帕尔迪公司已细分出首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置业四大块，并在每一个领域占据主导位置，万科学习之后也将从目前以项目为核心的方式，转向以客户价值为中心的运营方式。 <BR&NBSP; /> <BR&NBSP; /> 万科是国 2 管理者的心智模式研究 管理者的心智模式影响着决定公司业绩的不同类型的战略决策 思想――行动――习惯――性格――命运 3 竞争优势与核心竞争力 竞争优势是一系列要素或能力，它使得公司一直比对手业绩要好 核心竞争力，是有价值的、稀缺的、无可替代的，且是难以模仿的 4 当前形势下，如何进行战略规划 面对当今天多变的经济环境，利用多种分析工具，解决企业战略规划问题 5 现阶段企业竞争战略的选择 借鉴中外企业成功与失败战略案例，明确战略意义 ，选择适应企业发展的战略管理模式 6 怎样谋划企业的多元化战略 创新战略 观念、组织、技术、产品、市场创新 文化战略 企业文化包括企业经营观念、企业精神、价值观念、行为准则、道德规范、企业形象以及全体员工对企业的责任感、荣誉感等。 形象战略 在信息爆炸的知识经济时代，产品广告、销售信息等很难引起消费者注意和识别，更谈不到留下什么深刻印象。在此情形下，企业间竞争必然集中到形象竞争上。形象竞争，企业现在已经在应用，但很多企业并没有足够的重视。在知识经济时代，广告宣传也随之进入"印象时代"，企业用各种广告宣传和促销手段，不断提高企业声誉，创立名牌产品，使消费者根据企业的"名声"和"印象"选购产品。正如广告专家大卫奥格威所说:"广告是对品牌印象的长期投资 "。 龙湖 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质 龙湖坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠3亿余元人民币。另外，通过与政府合作、提供职业培训以及商业基金，龙湖迄今已累计帮助3万余人解决了就业问题。 龙湖•滟澜山pk保利•江语海,下沙两大明星楼盘大比拼 10月的下沙,横空出世的两大品牌楼盘将大家的目光聚焦到下沙。毋庸置疑问，两项目都是全国一线品牌开发商的精品之作，新政限购，如何选择一套最值得买 的房子，成为购房者最关注的话题。二者比较究竟谁更胜一筹, Pk1:项目所代表两大新兴区域对比: (龙湖)下沙区域中心板块&(保利)杭州一线钱江板块 买房者箴言:“地段为王”，这是经历过理论和实践的真理。因此对于龙湖?滟澜 山和保利?江语海的对比，首先我们要从所处的位置区域进行比较。 龙湖滟澜山位于下沙新业北路与上沙路交汇处，保利?江语海位于沿江大道与第六大街交汇处(配图)从图中可以看出，龙湖所在区域为下沙行政中心区域，而保利江语海位于杭州钱江豪宅板块。一个是下沙新城的核心，一个是钱江时代大杭州的核心，是城市一级地段和区域一级地段的差别，因此从所属板块来看，保 利?江语海价值前景更大。 Pk2:景观资源比较:(龙湖)园林景观&(保利)江景湿地 购买房产另外一个最重要的因素是资源，资源是衡量楼盘能否保值增值的重大因 素。综观世界的十大豪宅，无不是拥有无可比拟的自然资源。 龙湖引以为豪的资源，就是其园林景观，项目也一直以“情景营销”赢得市场，确实能吸引较多的女性客户和冲动性客户，所以进入杭州市场还是颇受关注。 保利最有利的杀手锏则是稀缺的一线江景，以及沿江2200亩的湿地景观。保利东湾就凭借MAX江景小户型成为2010年的双料销售冠军，现在保利江语海更 是一线全江景，俯瞰钱江时代的“双水景，双公园”的360度景观资源。 园林景观可以再造，而江景和湿地的天然资源则属于稀缺资源，这样看来，购买 房产，在景观资源方面，稀缺的资源则更胜一筹。 于购房者而言，买房主要考虑居住的舒适度，出入的便捷性以及保值增值的前景。 保利?江语海正好有这三个核心要素。 保利?江语海东向面江，拥有近千米无遮挡的江景视野，前排屋后公寓的布局使一线江景资源得以最大化利用，所有高层公寓均为一线望江。排屋的排布遵循“逐景观而建”的原则，以类独栋或双拼的建筑类型呈现，都能做到户户观江; 保利?江语海位于地铁一号线云水站旁，距离大约500米左右，是稀缺性地铁物业，500米也是世界公认的地铁最佳生活圈; 保利?江语海与下沙大学城仅一街之隔，具有良好的人文气息，还有与杭师大合作的文海幼儿园及省重点中小学—文海小学、文海中学及杭州第四中学，属于一站式学区房。 保利?江语海的这三个特点，正好吻合购房者的需求，加上保利地产的品牌影响力，自然能够吸引购房者的关注。据悉，房博会期间，共有上百组购房者进行了意向登记。 英伦官邸体验中心正式开放 首次亮相房博会的同日，保利?江语海的全江景英伦官邸体验中心实景样板房、样板区及现场销售展示中心正式开放。 值得一提的是，持快房网会员卡，在项目一期开盘当日，在当日优惠基础 外，还可享受额外9.9折优惠。 龙湖•滟澜山，位居杭州市政府重点打造的杭州东部中心金沙湖CBD板块核心位置;距离杭州市中心仅17公里，地铁1号线下沙中心站就在家门口，零距离36万?的碧波金沙湖;与金沙湖创意产业集群、艺术中心、商业大世界、摩登时尚中心、商务群、大型卫生医疗机构为一体;紧临15所高校组成的杭州大学城，4所小学，3所中学，2所甲级幼儿园，学区氛围浓郁，生活配套一应俱全 低密城市花园洋房，理想家园的最终归属 2010年底，楼市政策频频出台观望情绪严重，行情惨淡，而据笔者了解，在许多在售楼盘“折”声一片的行市下，滟澜山蓄客800多组，开盘当日认购超8成，金额高达9亿，一时成为楼市“冬天里的一把火”。杭城著名地产评论员，将事件称之为“龙湖现象”。低密居住，严然已成为城市精英的理想归属。 湖这次推出的是杭州市面少有的七层电梯花园洋房，主力户型在130-180?，为龙湖一向最擅长的地中海异域情调建筑风格，首层赠送两层超大底跃地下室;2层独立花廊平台入户;3-6层红雪松木屋、星光花架、花廊、阳台、大露台琳琅满目;顶层赠送温馨阁楼、星空花园露台，除这些之外，整个花园洋房为一梯两户配置、采用STUCCO涂料手工打磨的外立面，可见龙湖对产品是不一般的用心，也难怪一推出就受到市场的追捧。 滟澜花香，“享别墅所享” 园林，一贯是龙湖的王牌，“园林是建筑的外立面”这一龙湖独有的别墅建筑理念，在滟澜山花园洋房中得到了充分的展现。师法自然，引种训化，从草被、鲜花、小灌木、小乔木、大乔木林五重景观层跌，到360度成树定位，小到每一颗树种、花卉的选择，都需经过精心设计、筛选，造景艺术堪比别墅水准，让居业主提前10年享受别墅级的成品园林。 堪比市中心豪宅的时效价值 据介绍，龙湖•滟澜山位于下沙新城中心金沙湖CBD核心区，直面36万方碧 波荡漾的金沙湖，湖畔娱乐观光码头公园、体验中心、大型影剧院、艺术中心、多层次餐饮配套如众星捧月，东部金沙湖板块俨然已成为杭州乃至长三角的热土。随着实力企业的共同进入，必然使东部金沙湖区域价值得到更大提升。 位居金沙湖核心的龙湖滟澜山，以80万方城市综合体大盘规模，20万方商业航母，首当其冲成为了杭州东部中心的原始股。滟澜山东部地标的地位，将是杭州城市发展的必然。 东部金沙湖板块俨然已成为杭州乃至长三角的热土。随着实力企业的共同进入，必然使东部金沙湖区域价值得到更大提升。 位居金沙湖核心的龙湖滟澜山，以80万方城市综合体大盘规模，20万方商业航母，首当其冲成为了杭州东部中心的原始股。滟澜山东部地标的地位，将是杭州城市发展的必然。 开放交付样板区，加推花园洋房 1、 多业态 2、 低密度 3、 亲自然 朗诗国际街区 作为杭州唯一一家绿色科技住宅 基地周边居住环境较成熟，景观资源丰富，交通设施便利。 朗诗置业所倡导的恒温、恒湿、恒氧节能，以及集中了五大技术卖点的住宅产品，一、永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度。二、常年恒湿，空气湿度始终保持30—70%左右。三、置换新风，经过净化的健康空气，形成新风湖，24小时不断更新，保持室内空气自然、清新。四、隔音低噪，窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级。 五、节能环保，利用天然的地下能源，清洁、无污染) 将在不久之后正式亮相杭州市场，同时也意味着首家江苏房地产企业正式进军地产大鳄云集的杭州市场，同时也标志着朗诗置业的跨长三角布局发展战略正式迈出重要步伐。 目前国内最大的节能环保健康型住宅小区。 项目整合国际资源，采用包括辐射空调系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建筑技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，将成为一流的“健康、舒适、节能、环保”住宅。 朗诗?国际街区采用以地源热泵系统、混凝土顶棚辐射制冷制热、置换全新风、建筑外围护系统等十大科技系统。朗诗?国际街区的建筑能耗节能率达到80.8%，不但达到了高节能标准，也带来了更健康、更舒适、更具环境意识的生活方式。在朗诗的科技住宅，常年保持室内温度在20?—26?，长您维持室内湿度30%—70%，常年保持室内新鲜空气流动。根据了解，这些数据都将体现在开发商与业主签订的购房协议中。这在杭州房地产市场，堪称史无前例。 世茂在中国内地首创了房地产“滨江模式”，即景观、亲水、园林和建筑等元素融合进每一个家庭的日常生活。作为世茂集团在杭州的首个住宅项目，杭州世茂滨江花园自2007年12月开工以来就备受各界关注，而下沙拥有钱塘江最美的江段，是杭州江面最宽最具磅礴气势的地方，沿江的大片湿地滩涂，形成杭州东部最大的湿地公园。由于杭州世茂滨江花园的江岸线长达1600米，在项目东南面还有宽约200多米的城市景观绿化带，世茂房产将所有的建筑设计为能最大限度满足江景生活的纯高层，并且向东倾斜了25度。 一线江景准现房 显现豪宅风范 内外多重美景 华宅生活即将呈现 世茂滨江花园着力打造杭州一线沿江纯高层高尚住宅，在保证建筑高贵品质的同时，更兼顾了景观园林的营造。经过精心设计和改良的世界风情六大景观园林，充分考虑了杭州人对住区景观的审美习惯和需求，壮阔钱塘江湿地景观、沿江大道城市景观绿化带与园区园林相得益彰，内外重重美景，尽显华宅风范。 一、,,,,年适度宽松货币政策对房地产市场影响效果显著 ,(,,,,年货币政策对房地产市场采取供给、需求双向驱动的作用方式 货币政策刺激房地产市场的作用方式包括:大量投放贷款增加房地产市场货币供应量，同时拓宽房地产企业融资渠道;配合财政政策降低利率和税收，以减轻消费者购房成本，丰富消费者购房手段。 首先，加大对房地产行业开发贷款的支持。国办发,,,,,,,号文提出“支持房地产开发企业合理的融资需求”。《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔,,,,〕,,号 中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为,,,，其他房地产开发项目的最低资本金比例为,,,。加大对房地产企业开发贷款支持的政策效果是:,,,,年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增,,,,亿元，年末余额同比增长,,(,,，增速比,,,,年末加快,,(,,;房地产开发企业,,,,年资金来源,,,,,亿元中国内贷款,,,,,亿元，比,,,,年增长,,(,,。 其次，通过降低金融“门槛”、丰富消费者购房手段鼓励住房消费。,,,,年,月, 日，四大国有银行宣布，只要,,,,年,,月,,日前执行基准利率,(,,倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。在宽松利率政策刺激下，,,,,年个人按揭贷款达到,,,,亿元，比,,,,年增长,,,(,,;,,,,年个人消费性住房贷款累计新增,(,万亿元，年末余额同比增长,,(,,，增速比上年末加快,,(,,。 宽松货币政策与积极财政政策相互配合。国办发〔,,,,〕,,,号文对购买普通商品房提出具体税收优惠政策，规定“现行个人购买普通住房超过,年(含,年)转让免征营业税，改为超过,年(含,年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足,年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”。 ,(适度宽松货币政策影响下房地产市场的积极反应 适度宽松的货币政策、“保增长”同房地产市场平稳发展结合得更为紧密。,,,,年房地产业依然承担起“保增长”的重任，体现在:全国房地产行业创造的增加值占,,,约,,，其中上海超过了,,,;房地产业投资、房地产企业完 成开发投资总量和增速依然高涨，,,,,年房地产行业投资(城镇),,,,,(,亿元，占全部投资的,,(,,;房地产企业投资活跃，,,,,年房地产开发企业完成投资,,,,,(,,亿元，比,,,,年增长,,(,,;从“国房景气指数”看，自,,,,年,月到达谷底后，从,月份开始直到,,月份，其数值上升到,,,(,,。 在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。,,,,年，全国商品房销售面积,,,,,万平方米，比上年增长,,(,,，尤其是,,,,年贷款七折利率优惠政策延续的影响，其中商品住宅销售面积增长速度最 高，达到,,(,,;商品房销售额,,,,,亿元，比,,,,年增长,,(,,，同样也是商品住宅销售额增长速度最高，达到,,(,,。 房地产市场在,,,,年成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。,,,,年银行中长期贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、制造业和房地产业。,,,,年房地产开发国内贷款占金融机构中长期贷款的比重为,(,,,，房地产开发国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的,,(,,,，占实际完成投资额的,,(,,,。,,,,年个人按揭贷款,,,,亿元，占居民户贷款总额的,,(,,,，占居民户消费贷款总额的,,(,,,。 ,(适度宽松货币政策影响下房地产市场的负面反应 适度宽松货币政策、房屋供求关系失调等因素使商品房价格上涨过快。,,,,年,月份全国,,个大中城市二手房环比和同比价格同时上涨，到,,月份接受调查的全国,,个大中城市中房屋销售价格指数未上涨的所剩无几。房屋销售价格上涨，一方面是由于购房需求增加、供应不足，另一方面是宽松货币政策丰富了购房者购买手段并使其更加便利，投机因素也推动了房价上涨，但房价上涨过快客观上加重了购房者负担，加剧了房地产市场的震动。 土地市场“地王”频出。,,,,年，北京、上海、重庆、杭州、成都等城市,,(,亿元、,,(,,亿元、,,(,亿元的“地王”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。从土地要素供给角度看，“地王”频出助推房价上涨。 银行向房地产行业放贷过快存在潜在金融风险。在,,,,年房地产开发企业资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款合计达到了,,,,,亿元，是,,, ,年的,(,,倍。房地产开发贷款增速过快强化了金融系统对市场和政策的敏感性，增加了金融风险，会加大金融链条对房地产市场波动的反应。 保障性住房建设过度依赖财政手段而缺乏货币政策手段的支撑。在保障性安居工程建设中，中央财政安排资金,,,亿元，占据保障性住房建设的主体，货币政策支持保障性住房建设的力度有待强化。 二、,,,,年货币政策对房地产市场影响的展望 ,,,,年全球经济复苏过程并不确定，外需不足对我国影响还在持续，国 ,(平衡供求、鼓励合理住房消费、房地产市场稳定与防范金融风险结合得更加紧密。,,,,年宏观调控对利用银行贷款将会采取“有保有压”的方式，商业银行在一定区间内对利率实行差异化定价，继续支持“自住型”购房需求，不支持投资投机性购房需求。监管部门也会更加重视防范房地产开发风险。防范个人按揭贷款风险除严格执行二套房新政外，对住房按揭贷款申请者的个人情况审查也将更为严格。 ,(金融体系支持房地产企业开发的步伐不会停滞，但审查条件可能更为严格。供需不对等仍然是当前房地产市场面临的主要矛盾，,,,,年稳定房地产市场的首要任务就是增加土地和房屋供给，尤其是普通商品房的供给，建设保障 性住房也成为平抑房价上涨的重要手段。适度宽松货币政策环境下金融机构支持房地产开发贷款、加速住房合理建设的导向仍将延续，资本市场融资也将为房地产开发提供有力支撑。 ,(遏制投资性、投机性需求引发房价过快上涨是,,,,年货币政策调控房地产市场的重点。,,,,年抑制房地产市场投资和投机性需求将同“控价格、 保民生”紧密结合，对利用银行贷款购买多套住房首付比例及利率执行更为严格的政策，以加大投资、投机成本，宏观调控对利用银行资金对房地产进行投资、投机性需求给出明确的抑制信号。 ,(依靠信贷等手段调整住房供应结构、调动地方政府加大保障性住房建设力度应是本年度货币政策的又一重点内容。,,,,年货币政策支持保障性住房、安居工程、棚户区改造仍有很大的作用空间，,,,,年的货币政策对惠民房屋支持的关键在于利用金融杠杆调动如公积金等各类资金积极参与，同时确保资金安全 宏观调控政策对房地产市场的影响及发展趋势预测 (一),,,,年上半年房地产调控政策的特点 ,月末，建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见》的调控措施，各部委和各地方政府也陆续出台配套措施，今年房地 产调控政策框架已经基本形成。其特点是: ,(对前几次房地产调控政策的完善和落实 今年出台的十五条调控政策，比以前的政策更系统，更明确，调控力度更大，操 作性更强，应该说是对前几次房地产调控政策的进一步完善和落实。国家统计局和监 察部参与，说明更加重视房地产市场统计信息质量和对贯彻落实政策的监督力度。 ,(满足中低收入居民自住性需求的调控目的进一步明确 针对当前房地产市场的主要矛盾，大量的政策措施是为了增加当地居民自住需求 的中低价位、中小套型普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、抑制投机需求、有效 利用土地、进一步规范市场秩序等措施，都是为了促进中低档住房市场供求平衡、稳 定住房价格创造较好的市场环境，政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需 求。 ,(行政手段与经济手段相结合，分类调控，措施明确 这次调控运用行政手段和经济手段，分类调控，突出重点，并且更加明确、具体。 首先要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人 群的住房问题。其次明确提出了,,平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得 低于当年计划面积的,,,的量化指标，强化了地方政府的责任，保证了住房供给结 构的改善。第三，出台了规范房地产市场外资准入和管理的意见，首次从房地产市场 准入、外资企业管理和境外机构和个人购房等方面进行规范和管理，弥补了这方面的 管理漏洞。第四，加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，抑制投机炒作; 有区别地适度调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费等经济手段，调控和规范 整个房地产市场。 (二)对房地产市场的影响 此次房地产调控政策，体现了中央政府调控房地产市场的决心，政策的逐步实施， 将从几方面对房地产市场产生影响。 一是普通住房供不应求的矛盾将得到缓解 调控政策中对增加中低价位、普通住房提出了明确的数量要求和时间要求，由于 我们仍然实行预售房制度，可以预计，下半年按规定将陆续有大量的中低价位、普通 住房进入市场销售，住宅供给结构将得到改善。 二是投机性及投资性购房需求将得到进一步抑制 房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策， 利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成 本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。 三是中低档住宅供给增加将起到稳定房价的作用 增加中低价位、中小套型普通商品住房的量化措施，将提高普通商品住房在房屋 供给总量的比重;普通商品住房土地的供应要求在限套型、限房价的基础上，采取竞 地价、竞房价的办法，一定程度降低了普通商品住房土地成本，为实现中低价位创造 了条件;要求各级城市及时公布住房建设规划和房地产的供求信息，使消费者有一个 合理预期。这些措施，都将有利于稳定普通商品住房的价格。 (三)下半年房地产市场发展趋势预测 ,,,,年下半年，房地产市场在继续加强和改善宏观调控，坚决抑制固定资产 投资过快增长，继续收紧土地、信贷闸门的宏观经济环境下，房地产投资增速将回落 到,,,左右。同时，随着房地产宏观调控政策的逐步落实，各种类型的住房价格将 出现不同的发展趋势。普通商品住房的价格将随着供给量的增加涨幅将稳步回落;高 档房属调控范围之内，供给量将受到影响，价格将随着市场供求变化;二手房市场由 于税收调控力度的加强，交易量近期将受到影响;一定量的投机性和投资性住宅将由 售转租，房产租赁市场将进一步活跃;由于供给总量中中低价房增加，房价总水平也 将随之稳定。 政策建议 第一，及时有效地落实房地产调控政策 一是各部门要相互协调，及时、明确地出台具体配套措施，尽量缩短市场各方的 观望期，减少市场因政策不明产生的影响。二是要建立有效的监督机制，检查和督促 地方政府积极组织、具体实施和落实调控措施。 第二，严肃金融政策，严把信贷关 要监督商业银行严格遵守对房地产企业的贷款政策，严禁向资本金不符合规定的 企业和不符合调控政策要求的企业贷款。 第三，合理使用住房公积金，降低普通居民购房成本 由于住房公积金拨款时间长，存在部分开发商不接受住房公积金贷款的现象， 无 形中增加了居民购房利息的负担，而同时又有大量的公积金闲置未用。公积金管理部 门应尽量简化手续，提高办事效率，落实公积金贴息政策，充分发挥公积金的应有作 用，降低普通居民购房成本。 第四，促进房地产市场信息公开化和科学化 完善房地产市场统计体系，建立政府信息公示制度，使消费者和社会各界了解房 地产市场的运行情况，正确判断市场走势，共同监督地方政府和房地产业的行为。 [02] 国四条”是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设 等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。 四项调控措施: 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 国六条，2007年8月由教育部公布的171个汉语新词之一，即国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策。 国六条具体内容为: (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 (五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 (六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 国办发〔2006〕37号 关于做好稳定住房价格工作的意见 建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会 (2005年4月30日)国八条 保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见: 一、强化规划调控，改善住房供应结构 各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。 各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低 价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。 要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转 炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积让，依法制止“炒买 土地行为，严格执行法律规定，对超过出让约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1(0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1(2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享 受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20,。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 77号)和当地政府的规 各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房〔2004〕 定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3,以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。 各省、自治区、直辖市要督促市(区)、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度 各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以 及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。 新“国八条”: 一、强化规划调控，改善商品房结构; 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理; 三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应; 四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求; 五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度; 六、加强金融监管; 七、切实整顿和规范市场秩序; 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。 杭州出台22条调控新政 家庭限新购1套商品住房 昨日，杭州市出台《杭州市人民政府关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》(下称《意见》)，对“新国十条”进行细化。《意见》规定，自本实施意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房)，同时，停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。 贷款首付三成，三套房停贷 落实差别化信贷政策，各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。 国家统计局新闻发言人盛来运21日表示，我国房地产调控的政策措施已取得初步成效，楼市投机需求得到了明显遏制。从一线城市楼市销售量下降的角度来看，出现下降的主要是投机性的需求。 《通知》规定:使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 中国网北京5月5日讯 (记者 程圣中) 中国社科院在此间发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》中指出，2009年中国房地产市场呈现戏剧化波动，2010年房地产调控应坚持“维稳”政策。 今日上午，中国社科院在第一报告厅举行新闻发布会，正式发布由社科文献出版社出版的《中国房地产蓝皮书(2010)》，与会专家总结了2009年中国房地产的发展形式，预测了2010年房地产行业的发展趋势。会议由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合举办。 书中指出，2009年中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程，实现了V形反转，为业 但郁亮认为，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。 根据全国工商联房地产商会会长聂梅生的说法，房地产调控已取得初步成效。主要表现为:房价滞涨、成交量增幅下滑、房地产信贷增幅下降。 但为何万科等开发商能取得如此灿烂的销售业绩, 中原集团分析师刘渊把房企销售额逆市旺销，归结于房企产品线拉长以及二三线布局。 “在调控的背景下，以高端住宅为主的绿城销售就不如去年。去年底绿城甚至扬言要赶超万科。”刘渊表示，万科的千亿销售也主要是由于其产品线主要为中端。另外，其销售收益主要来自于二三线，而这部分地区受调控影响相对较小。 万科提供的新闻资料也显示，2010年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入城市超过40个，布局更趋均衡全面。 “房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动。”郁亮此前曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。 郁亮透过新闻资料告诉记者:万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。 据万科董事会秘书谭华杰进一步解释说，这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。他介绍说，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成