房地产营销策划报告
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候~都要面临着同样的事情:给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手~这份报告是非常重要的~也是必须要完成的。
一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水~有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行~也是非常轻松的。
但是每个人写的风格都不一样~最终的目的是一致的~使楼盘操作成功~达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。
据我的了解~一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分:一是产品的市场状况分析~二是策划书正文內容、三是效果预测即
的可行性与操作性。但是要提醒的是:
操盘手在拟定策划案之前~必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略~做深入细致的沟通~以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节,
1.1、确定目标市场与产品定位。
1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
1.3、制定价格政策。
1.4、确定销售方式。
1.5、广告表现与广告预算。
1.6、促销活动的重点与原则。
1.7、公关活动的重点与原则。
,一,市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况~市场状况分析必须包含下列13项内容:
,1,整个产品在当前市场的规模。
,2,竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
,3,竞争品牌市场占有率的比较分析。
,4,消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。
,5,各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。
,6,各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
,7,各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
,8,各竞争品牌促销活动的比较分析。
,9,各竞争品牌公关活动的比较分析。
,10,竞争品牌订价策略的比较分析。
,11,竞争品牌销售渠道的比较分析。
,12,公司近年产品的财务损益分析。
,13,公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。
,二,策划书正文:
一般的营销策划书正文由七大项构成:
,1,公司产品投入市场的政策
,2,企业的产品销售目标
所谓销售目标~就是指公司的各种产品在一定期间内,通常为一年,必须实现的营业目标。
2.1、销售目标量有以下列优点:
2.2、为检验整个营销策划案的成败提供依据。
2.3、为评估工作绩效目标提供依据。
2.4、为拟定下一次销售目标提供基础。
,3,产品的推广
:
策划者拟定推广计划的目的~就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
3.1、目标:
策划书必须明确地表示~为了实现整个营销策划案的销售目标~所希望达到的推广活动的目标。一般可分为:长期~中期与短期计划。
3.2、策略:
决定推广计划的目标之后~接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。
广告宣传策略:针对产品定位与目标消费群~决定方针表现的主
~利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体,各占多少比率,广告的视听率与接触率有多少,使产品的特色与卖点深入人心。
分销渠道策略:当前的分销渠道的种类很多~企业要根据需要和可能选择
适合自己的渠道进行~一般可分为:经销商和终端两大块~另有中间代理商德等形式。在选择中我们~遵循的主要原则是“有的放矢”~充分利用公司的有限的资源和力量。
促销价格策略:促销的对象~促销活动的种种方式~以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略:公关的对象~公关活动的种种方式~以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
3.3、细部计划:
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划:报纸与杂志广告稿的
,标题、文字、图案,~电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划:选择大众化还是专业化的报纸与杂志~还有刊登日期与版面大小等,电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外~也要考虑CRP,总视听率,与CPM,广告信息传达到每千人平均之成本,
促销活动计划:包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
公关活动计划:包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
, 4,、市场调查计划:
市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报~是拟定营销策划案的重要依据。此外~前述第一部分市场状况分析中的12项资料~大都可通过市场调查获得~由此也显示出市场调查的重要。
然而~市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入
大笔广告费~而不注意市场调查~这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样~也包含了目标~策略以及细部计划三大项。
,5,销售管理计划:
,6,财务损益预估:
,7,方案的可行性与操作性分析。
其实这只是一个格式框架~在写营销策划报告的时候 ~我一直坚持~创新理念~不墨守成规、不死板教条~否则会产生很大有局限性~人和智商得不到提高~潜能无法挖掘与开发。其实也不需要有太多华丽的言语~就像律师事务所写诉状一样~简明扼要~思维清晰~直点主题~让看的人轻松、也容易明白~也具有很大的可操作性。我们现在的创新意识与西文国家相比~还有一定的并差距~但是只要我们具有永不放弃~坚忍不拔的精神~一定能赶上的。
下面是赠送的经典语录和搞笑语录,不需要的朋友可以下载后不急删除~~~谢谢~~
, 【感人的话】 要学会感恩、同情、宽容、忍耐、积极与真诚。希望是心灵的一种
支持力量.逆境的回馈,使生命将更加精彩而富足.
, 【感人的话】 每个人的好运跟坏运都是分配好的,虽然我的好运没有别人多,所
以只要是一点点好事,我就非常感恩了。
, 【祝福的话】 这里有一本你当年用过的笔记,它有点儿泛黄了,书页里夹着的
话也早已没了香气,却还是谢谢你把它借给了我。今天的我们已经分开,却依然是朋
友。还是要跟以前一样,我听着你的述说,看着你笑,看着你难过委屈去安慰你。我
会把祝福写在这本笔记里,在那多枯黄的花的旁边,我会写下我的祝福:祝福你过得
好~祝福你过得比我好~然后,将它寄给你。不要哭泣,你。
, 【表白的话】 爱你是一个念头,爱你是一种冲动,爱你是一种宿命,只属于我
的宿命。爱你是一段旅程,爱你是一场幸福的长跑,爱你是一路沐浴阳光,爱你是一
径的花香。爱你,是睡觉呼吸一般的自然~请,给我你的爱。
, 【有哲理的话】 世上有三种人:一是良心被狗吃了的人,二是良心没被狗吃的
人,三是良心连狗都不吃的人.
, 【激励人的话】 如果你看到面前的阴影,别怕,那是因为你的背后有阳光。 , 【感人的话】 一身白衣为你洗尽铅华,白衣白发白胜雪,捧一卷古墨,盈袭暗
香,我踏着平平仄仄的长长短短,款款步入风情万种的宋词里。溪边桃红青染,流水
潺潺,柳丝随风絮,我在桃花下写着红笺小字,一抹嫣然回眸,惊落了桃花,也惊落
了你的心。佛说千年一轮回,今生,你在哪里,
, 【有哲理的话】 母爱是一滴甘露,亲吻干涸的泥土,它用细雨的温情,用钻石的
坚毅,期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点,而是一条流动
的河,这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。
, 【表白的话】 我深深地恳求你;不要把我逐出你的爱门之外,我一分一秒也不能
缺少你的爱。只有赢得你的爱,我的生命才有光彩。
, 【表白的话】 爱你,却要无欲无求,好难~爱你,却要偷偷摸摸,好累~爱你,
却让自己心碎,好惨~但竟然心甘情愿,好傻~但是我能肯定的是:我是真的很爱你~ , 【表白的话】 我扬一把散沙粒粒想念漫天纷飞带给我对你的祝福,我洒下一瓢涟
水滴滴飘洋流到你的心海,爱你,今生无悔,牵了你的情,爱了你的人,我会努力呵
护你,一生一世~
, 【表白的话】 你的热情,温暖了我冰冻的心;你的大胆,鼓起了我爱的热忱;你
的关怀,激起了我感激之情。新年伊始,愿我们透过那爱湖的波光水雾,一起憧憬美
好的未来。情人节快乐~
, 【表白的话】 也许我的笑容不够灿烂,但足够为你扫清冬日里的阴霾;也许我的
双手不够温柔,但还能为你拂去俗世尘埃~如果命运安排我们在一起,我会好好珍惜
你~情人节快乐~
, 【甜言蜜语的话】 我们结婚吧,好不好,那样我们就可以不再对着电话诉说想念,
就可以每天清晨起来看见你的睡脸,然后一起吃一顿不太丰盛却很温暖的早餐。我们
结婚吧,好不好,那样我们就可以拿着民政局发的红色小本子四处炫耀,我们可以在
房间里挂满结婚照,看着看着就会不自觉的微笑。我们结婚吧。
, 【表白的话】 我需要你,就像冬天里的棉袄,夏天里的雪糕,黑暗中的灯泡,饥
饿中的面包—–我不能没有你~
, 【有哲理的话】 用真理检验真理永远是真理,用错误掩饰错误将会一错再错。我
们不能拥有真理,但是我们可以防止错误。
, 【离别的话】 愿你作一滴晶亮的水,投射到浩瀚的大海;作一朵鲜美的花,组成
百花满园;作一丝闪光的纤维,绣织出鲜红的战旗;作一颗小小的螺丝钉,一辈子坚
守自己的岗位……
, 【离别的话】 我们曾经在一起欣赏过美丽的花;我们曾经在一起幻想过美丽的季
节。同学啊,同学,分别后不要忘了我们曾经一起走过的日子。
, 【离别的话】 红叶纷飞的枫林里,我们曾拥有多少回忆。那飘舞着的枫叶,将我
们带进一个无比美妙的境界。
, 【离别的话】 别离,是有点难舍,但不怅然;是有点遗憾,但不悲观。因为我们
有相逢的希望在安慰。
, 【有哲理的话】 人活着,第一要紧的事情就是要有眼光。有了眼光,并相应确定
应该为之努力的目的和目标,工作就会出现乐趣,这样才有希望最终成为一个事业和
生活的成功者,生命就会丰富多彩。
, 【有哲理的话】 在真相肯定永无人知的情况下,一个人的所作所为能显示他的品
格。有些事情的确没有人知道,除你之外,没有人知道,但是你必须对得住自己,最
好能问心无愧。因为问心无愧可生自信,而自信会让你生活得更从容。 , 【有哲理的话】 没有任何的动物是比蚂蚁更勤奋,然而它却是最沉默寡言的。与
其埋怨世界,不如改变自己。管好自己的心,做好自己的事,比什么都强。人生无完
美,曲折亦风景。别把失去看得过重,放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人,人做
到了,心悟到了,相信属于你的风景就在下一个拐弯处。
, 【有哲理的话】 有些人成就不大,不在于智力或能力不够,而在于没有克服自己
心理上的弱点和谬见,没有充分发挥自己既有的潜力和才能。只有不断向自己挑战,
向生活挑战,才能取得更大成功。
, 【有哲理的话】 面对别人的反对意见,如果你针锋相对地进行争执和批驳,对方
很难从内心真正接受,在表达方式上委婉一些,效果就好多了。
, 【有哲理的话】 当我们放眼这个世界的时候,如果以自我为中心,很可能会以为
自己了不起,可一旦我们把心歇下来,用赤子之心来观察,就会发现我们是多么渺小。
我们什么时候都能看清自己不如人的地方,那就是对生命有真正信心的时候。 , 【有哲理的话】 胸有平常心,幸福自然来。人的心态如同琴上的弦,太紧则易断,
太松则无音,只有松紧适度,才能弹出美妙之音。保持一颗平常心,才是人生的真谛。
怀一颗平常心,看淡得失,超越成败,不为物欲所迷,不被烦恼所扰,明心见性,随
缘自适。平常心,是一种人生态度,也是一种生活智慧。
, 【有哲理的话】 绝大多数人都喜欢嘲笑别人,而不愿意被别人嘲笑。在别人处于
尴尬境遇时,你如果能通过自己出丑来减少他的难堪,他一定对你非常感激。 , 【有哲理的话】 对于胸怀大志的有志之士和勤奋努力的人来说,障碍是不会起什
么作用的。他们会说:不会再有什么困难能拦得住我了。只要有百折不挠的信念,就
会战胜许多强大的阻力。
, 【有哲理的话】 成功地推销自己是迈向成功的第一步。在推销自己的过程中,多
动脑筋,设计一些小花样,就容易引起别人的兴趣和关注。
搞笑语录
, 一次,同事几个去美国,到超市买东西,用济南话讨论,有个美国人过来用
的济南话说:―你们是济南的,~‖暴汗,原来这老外是以前战争时期留在中国的美国
人后代,同事问他:―那你英文怎么样啊,‖老外一拍大腿道:―英语太他妈难学了~~‖
哈哈,有木有笑趴啊。
, 公司加班到半夜,所有人都眼皮打架,一姑娘哀叹:―我现在真想变成一个?因‘
字。‖众问其故,姑娘说:―就是一个人四肢平摊躺在大床上。‖话音刚落,旁边一男同
事嘟囔:―困。‖
, 一先生感冒去医院挂吊针,护士小姐很麻利的给这位先生插上针挂好盐水,一个
多小时过去了,盐水瓶的水打完了,护士过来马上又换上一瓶。这先生不解,问护士
小姐说:―小姐,处方单上不是只开了一瓶吗,‖护士小姐指着打完盐水的空瓶盖说,―先
生,您运气真好,这瓶中奖了,再来一瓶~‖
, 一退休老头,闲来无事就教鹦鹉说话,每天早上必教:―早上好~‖可惜~几个月
后,鹦鹉仍不开口。一日,老头心情不佳,未教。只听鹦鹉大叫:―老头,今天牛了~
连好也不问了啊~‖
, 白雪公主逃出王宫,来到森林,看到一间小木屋,里面排列着七张小小的床。白
雪公主就躺下睡着了。傍晚七个小人回来了,白雪公主说:―你们就是我命中的七个小
矮人吧。‖ 七个人面面相觑,然后说:―你走错地方了,我们是金刚葫芦娃。‖ , 爷孙三人去钓鱼,爷爷拿着鱼杆发呆,孙子看到后对爸爸说:―瞧瞧,你爹在那
发呆,跟傻B 似的。‖爸爸打了儿子一耳光生气的喊道:―你爹才傻B 呢~‖ , 作业做了很久,顺手打开收音机,一个温柔的声音传出:―如果肤色粉红,脸上
的绒毛细嫩柔软,那么说明很健康……‖听到这里,忍不住摸了自己的脸,对镜顾盼,
再笑一笑,样子健康可爱。这时,又听播音员说道:―好,听众朋友,这次我们的《养
猪知识讲座》就到这里。‖
, 话说上技校时我们班为机电八班。某日,学校组织拔河比赛。我们班对战二班。
二百女生加时喊:―机二,加油……机二,加油……‖我们班女生也学着人家喊:―机八,
加油……机八,加油……‖我滴个神~
, 出差,刚出车站就来一大婶:―小伙子,住旅馆呀,‖我说:―不用。‖大婶马上换
成暧昧的语气:―有小姑娘哟,很漂亮的。‖我汗,说:―不要小姑娘。‖大婶立刻改口:
―老姑娘,老姑娘也有,便宜一点。‖再汗,说:―我不要姑娘。‖大婶沉默了下,小声
说:―那个,小伙子也是有的~‖
, 一哥们儿隔壁新搬来个老外,一天晚上老外敲门求助,说:―我的电视坏了,不
能换台。‖这哥们儿低头看了眼表,很镇定的说:―过了七点半就好了‖ , 有个懒人,懒得出奇。妻子要切面条,叫他到邻家借个面板。他说:―不用借了,
就在我背上切吧~‖妻子在他背上切完面条,问他:―痛不痛,‖他说:―痛,我也懒得
吱声。‖
, 一只青蛙给牧师打电话,问自己的命运。牧师说:―明年,有一个年轻的姑娘会
来了解你。‖青蛙高兴的蹦了起来:―哦,真的吗,是在王子的婚礼上吗,‖牧师说:―不,
是在她明年的生物课上。‖
, 几个人在高尔夫更衣室,一手机响很久,一男人按了免提键。女:―亲爱的你在
俱乐部吗,‖男:―在。‖女:―我看到一辆宝马,才不到两百万。‖男人:―买。‖女:―还
有那个楼盘又放盘了, 6万一平。‖男:―买。‖女:―好爱你。‖男:―也爱你。‖旁边的
男人们敬佩得目瞪口呆。男人挂了电话,问:―这是谁的手机,‖
, 深夜,老公未归。女儿心急给妈打电话:―妈~他还没回来,一定有别的女人了~‖
妈妈轻声安慰:―傻孩子,乖,别净往坏处想,兴许是出车祸了~‖ , 一男子在闹市骑摩托撞昏了一个陌生的老汉~男子惊吓得不知所措~围观群众越
来越多~突然,该男抱住老汉,声泪俱下的喊道:―爹,你等着我,我这就去给你找医
生~‖说后,就跑掉了。老汉挣扎着愤怒的喊道:―给老子回来~‖众人纷纷感慨:―这
儿子当的真孝顺~‖