商业策划方案

商业策划 商业策划方案 篇一: 一个很成功的商业项目策划方案 一个很成功的商业项目策划方案 目 录 第一章 总 体策划思路 4 一、 策划的总体思路 4 二、 项目背景 4 三、项目资源分析、项目目标的界定 5 四、核心目标--树立品牌 6 五、项目开发总建议 7 六、项目的SWOT分析 7 七(市场机会发现 11 第二章 项目总体的定位开发报告 15 前言 15 一、项目总体形象定位 16 二、项目功能定位 19 三、世景的无限优势 26 四、项目定位优势的建立基础 27 五、目标客户群所定及分析 29 第三章 项目整体组合营销策略报告 33 一、 项目总体整合营销策略 33 二、总体操盘、步骤 35 第四章 项目产品设计报告 37 第一部分: 世景国际国际公寓产品设计构想 37 环境设计 37 一、 “英式管家”的概念 41 二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41 三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42 第二部分: 世景国际写字楼产品设计构思 60 一、市场调研 60 二、世景国际写字楼工程技术数据 60 三、世景国际项目本身具备的优势 62 四、目标客群定位瞄准市场空白点 63 五、精锐公司将面临的问题 65 六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66 七、世景国际小面积办公写字楼推广要点 67 (一) 节约成本的办公空间: 67 (二) 富有创造力的事业空间 68 (三) 比较优势 68 (四) 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套 70第三部分: 世景国际商业广场规划设计思路 83 1(经济技术指标 83 2.规划理念 84 3(规划风格 84 4.总体规划与功能规划的复合性 84 5.世景国际商业广场规划 85 6.交通组织结构 86 7.停车方式 87 8. 室内垂直交通设计要求 88 9.园艺设计 91 10.园林设计的具体表现形式 92 11. 景观构成要素 92 第五章 开盘前期营销推广策略设计报告 94 一、寻找打开成功之门的金钥匙——概念运作 94 第一阶段: 项目导入期 95 第二阶段: 商铺推广期 98 第三阶段: 商务港与酒店公寓推广期 100 二、知己知彼，百战不殆——目标客户分析 104 三、策动市场，谋略制胜—媒介策划 106 四、媒介也领先——媒体组合 108 五、一年之计在于春—工作规划 110 策划宣传内容与阶段安排 110策划宣传工作大纲 111 项目LG设计 114 项目案名设计 115 项目广告语设计 116 销售中心及围墙包装设计 117 项目VI系统设计 118 附件: 一、世景国际项目市场调研报告(已提交) 二、售楼部设计方案 三、项目形象IV设计 第一章 总体策划思路 一、 策划的总体思路 1. 全面把握: 首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。 2. 项目对接: 强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。篇二: 商业策划书的模板 商业策划书的定义 商业策划书，也称作商业计划书，是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。 一份完善的商业策划书几乎包括投资者所有感兴趣的内容: 创立公司的商业机会、公司计划的发展进程、所需要的资源、风险和预期回报。 只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业策划书才能吸引投资者，让他们看懂您的项目商业运作计划，并产生浓厚的投资兴趣，才能使您的创业成为现实，商业策划书的质量对您的创业融资至关重要。 商业策划书的价值业策划书 商‎‎的价值在于对决策的影响，就这点来说，商业策划书的价值是无法衡量的。如果一个企业在决策之前不做一个非常周密的计划，那样的决策是缺乏根据的。商业策划书是为了展望商业前景，整合资源，集中精力，修补问题，寻找机会。其实商业策划是为了预测企业的成长率并做好未来的行动规划。 商业策划书的要素 一、执行摘要: 它出现在商业策划书的最前面不过应我建议这部分应在最后完成。 二、公司简介: 包括公司的注册情况，历史情况，及启动计划。 三、产品服务: 描述你的产品或服务的特殊性及目标客户。 四、策略推行: 你需要知道你的市场，客户的需求，客户在那里，怎样得到他们。 五、管理团队: 描述主要的团队成员。 六、财务分析: 确定这部分是真实的反映了你现在的财务状况，包括你的现金情况和赢利状况。 商业计划书模板 第一章、公司介绍 第二章、技术与产品 第三章、市场分析 第四 章、竞争分析 第五章、市场营销第六章、投资说明 第七章、项目投资报酬与退出 第九章、公司管理 第十章、项目财务分析 商业策划书提纲 第八章、项目风险分析 第一部分 摘要 一、公司简单描述 二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标) 三、公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、公司目前主要产品或服务介绍 六、市场概况和营销策略 七、主要业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、公司优势说明 十、目前公司为实现目标的增资需求: 原因、数量、方式、用途、偿还 十 一、融资方案 十 二、财务分析 1、财务历史数据(前3年-5年销售汇总、利润、成长) 2、财务预计(后3年-5年) 3、资产负债情况 第二部分 综述 第一章 公司介绍 一、公司的宗旨(公司使命的表述) 二、公司简介资料 三、各部门职能和经营目标 四、公司管理 1、董事会 2、经营团队 3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等) 第二章 技术与产品 一、技术描述及技术持有 二、产品状况 1、主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等) 2、产品特性 3、正在开发/待开发产品简介 4、研发计划及时间表 5、知识产权策略 6、无形资产(商标/知识产权/专利等) 三、产品生产 1、资源及原材料供应 2、现有生产条件和生产能力 3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力 4、原有主要设备及添置设备 5、产品、质检和生产成本控制 6、包装与储运 第三章 行业与市场分析 一、市场规模、市场结构与划分 二、目标市场的设定 三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/ 饱和)，产品排名及品牌状况 五、市场趋势预测和市场机会 六、行业政策 第四章 研究与开发 一、研发能力 二、研发规划 三、技术成果或技术水平(生产产品所需引进的技术) 第五章 市场营销 一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额) 二、销售政策的制定(以往/现行/计划) 三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等)，各级资格认定 标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等) 五、销售队伍情况及销售福利分配政策 六、促销和市场渗透(方式及安排、预算) 1、主要促销方式 2、广告/公关策略媒体评估 七、产品价格方案 1、定价依据和价格结构 2、影响价格变化的因素和对策 八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。 九、市场开发规划，销售目标(近期、中期)，销售预估(3年,5年)销售额、占有 率及计算依据 第六章 投资说明 一、资金需求说明(用量/期限) 二、资金使用计划及进度 三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格 等) 四、资本结构 五、回报/偿还计划 六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等) 七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证) 八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告) 九、吸纳投资后股权结构 十、股权成 本 十 一、投资者介入公司管理之程度说明 十 二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算) 十 三、杂费支付(是否支付中介人手续费) 第七章 投资报酬与退出 一、股票上市 二、股权转让 三、股权回购 四、股利 第八章 风险分析 一、资源(原材料/供应商)风险 二、市场不确定性风险 三、研发风险 四、生产不确定性风险 五、成本控制风险 六、竞争风险 七、政策风险 八、财政风险(应收账款/坏账) 九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖) 十、破产风险 第九章 管理 一、公司组织结构 二、#管理制度#及劳动 三、人事计划(配备/招聘/培训/考核) 四、薪资、福利方案 五、股权分配和认股计划 第十章 经营预测 增资后3年,5年公司销售数量、销售 额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据 第十一章 财务分析 一、财务分析说明 二、财务数据预测 1、销售收入明细表 2、成本费用明细表 3、薪金水平明细表 4、固定资产明细表 5、资产负债表 6、利润及分配明细表 7、现金流量表 8、财务指标分析 (1)反映财务盈利能力的指标 A、财务内部收益率(FIRR) B、投资回收期(PT) C、财务净现值(FNPV) D、投资利润率 E、投资利税率 F、资本金利润率 G、不确定性分析: 盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析 (2)反映项目清偿能力的指标 A、资产负债率 B、流动比率 C、流动比率 D、固定资产投资借款偿还期 第三部分 附录 一、附件 1、营业执照影印本 2、董事会名单及 3、主要经营团队名单及简历 4、专业术语说明 5、专利证书/生产许可证/鉴定证书等 6、注册商标 7、企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等) 8、简报及报道 9、场地租用证明 10、工艺流程图 11、产品市场成长预测图 二、附表 1、主要产品目录 2、主要客户名单 3、主要供货商及经销商名单 4、主要设备清单 5、主场调查表 6、预估分析表 7、各种财务报表及财务预估表篇三: 商业策划书_模板 商 业 计 划 书 项目名称项目单位地 址电 话传 真电子邮件联 系 人[公司名称] [日期] 目 录 摘要??????????????????????3 第一部分 公司基本情况?????????????4 第二部分 公司管理层??????????????7 第三部分 产品/服务???????????????9第四部分 研究与开发??????????????10 第五部分 行业及市场情况????????????11 第六部分 营销策略???????????????13 第七部分 产品制 造???????????????14 第八部分 管理?????????????????15 第九部分 融资说明???????????????16 第十部分 财务计划???????????????17 第十一部分 风险控制??????????????18 第十二部分 项目实施进度?????????????18 第十三部分 其它?????????????????18 摘 要 说明: 在两页纸内完成本摘要。 [摘要内容参考] 1、公司基本情况 (公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营‎‎业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。‎‎) 2、主要管理者情况 (姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院 校，政治面貌，行业从业年限，主要经历和经营业绩。) 3、产品/服务描述 (产品/服务介绍，产品技术水平，产品的新颖性、 先进性和独特性，产品的竞争优势。) 4、研究与开发 (已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞 争力及对外合作情况，已经投入的研发经费及今后投入计划，对研发人员的激励机制。) 5、行业及市场 (行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对 手及本公司竞争优势，未来3年市场销售预测。) 6、营销策略 (在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及 其可操作性 和有效性，对销售人员的激励机制。) 7、产品制造 (生产方式，生产设备，质量保证，成本控制。) 8、管理 (机构设置，员工持股，劳动合同，知识产权管理，人事计划。) 9、融资说明 (资金需求量、用途、使用计划，拟出让股份，投资者权 利，退出方式。) 10、财务预测 (未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等。) 11、风险控制 (项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。) 第一部分公司基本情况 公司基本情况: 公司名称 成立时间 注册资本 实际到位资本其中现金到位无形资产占股份比例 % 注册地点公司性质为: 请填写公司性质，如: 有限公司、股份有限公司、合伙企 业、个人独资等，并说明其中国有成份比例和外资比例。 公司沿革: 说明自公司成立以来主营业务、股权。注册资本等公司基本 情形的变动，并说明这些变动的原因。 目前公司主要股东情况: 列表说明目前股东的名称及其出资情况，如下 表: 目前公司内部部门设置情况: 以组织机构图来表示本公司的独资、控股、参股有公司经及非法人机构的情况: 以图形方式表示，如: 公司曾经经营过的业务有 、 、、 、 。 公司目前经营的业务为、、 、 、 。 目前主营业务为。 公司目前职工情况: 如: 拥有员工 人，其中管理人员 人，生产工人 人;管理人员中，大专以上文化程度的有人，占员工总数 %，大学本科以上的有 人，占员工总数 %，硕士学位(含中级职称)以上的有 人，占员工总数%，博士学位(含高级职称)以上的有人，占员工总数%; 最好列表说明，如下表: 公司经营财务历史: 列表说明: (单位: 万元) 篇四: 商业策划书模板 商业策划书模板 商业策划书的定义 商业策划书，也称作商业计划书，是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。 一份完善的商业策划书几乎包括投资者所有感兴趣的内容: 创立公司的商业机会、公司计划的发展进程、所需要的资源、风险和预期回报。 只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业策划书才能吸引投资者，让他们看懂您的项目商业运作计划，并产生浓厚的投资兴趣，才能使您的创业成为现实，商业策划书的质量对您的创业融资至关重要。 商业策划书的价值业策划书 商‎‎的价值在于对决策的影响，就这点来说，商业策划书的价值是无法衡量的。如果一个企业在决策之前不做一个非常周密的计划，那样的决策是缺乏根据的。商业策划书是为了展望商业前景，整合资源，集中精力，修补问题，寻找机会。其实商业策划是为了预测企业的成长率并做好未来的行动规划。 商业策划书的要素 一、执行摘要: 它出现在商业策划书的最前面不过应我建议这部分应在最后完成。 二、公司简介: 包括公司的注册情况，历史情况，及启动计划。 三、产品服务: 描述你的产品或服务的特殊性及目标客户。 四、策略推行: 你需要知道你的市场，客户的需求，客户在那里，怎样得到他们。 五、管理团队: 描述主要的团队成员。 六、财务分析: 确定这部分是真实的反映了你现在的财务状况，包括你的现金情况和赢利状况。 商业计划书模板 第一章、公司介绍 第二章、技术与产品 第三章、市场分析 第四 章、竞争分析第五章、市场营销 第六章、投资说明 第七章、项目投资报酬与退出 第八章、项目风险分析 第九章、公司管理 第十章、项目财务分析 商业策划书提纲 第一部分 摘要 一、公司简单描述 二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标) 三、公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、公司目前主要产品或服务介绍 六、市场概况和营销策略 七、主要业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、公司优势说明 十、目前公司为实现目标的增资需求: 原因、数量、方式、用途、偿还 十 一、融资方案 十 二、财务分析 1、财务历史数据(前3年-5年销售汇总、利润、成长) 2、财务预计(后3年-5年) 3、资产负债情况 第二部分 综述 第一章 公司介绍 一、公司的宗旨(公司使命的表述) 二、公司简介资料 三、各部门职能和经营目标 四、公司管理 1、董事会 2、经营团队 3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等) 第二章 技术与产品 一、技术描述及技术持有 二、产品状况 1、主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等) 2、产品特性 3、正在开发/待开发产品简介 4、研发计划及时间表 5、知识产权策略 6、无形资产(商标/知识产权/专利等) 三、产品生产 1、资源及原材料供应 2、现有生产条件和生产能力 3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力 4、原有主要设备及添置设备 5、产品标准、质检和生产成本控制 6、包装与储运 第三章 行业与市场分析 一、市场规模、市场结构与划分 二、目标市场的设定 三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)，产品排名及品牌状况 五、市场趋势预测和市场机会 六、行业政策 第四章 研究与开发 一、研发能力 二、研发规划 三、技术成果或技术水平(生产产品所需引进的技术) 第五章 市场营销 一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额) 二、销售政策的制定(以往/现行/计划) 三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等)，各级资格认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等) 五、销售队伍情况及销售福利分配政策 六、促销和市场渗透(方式及安排、预算) 1、主要促销方式 2、广告/公关策略媒体评估 七、产品价格方案 1、定价依据和价格结构 2、影响价格变化的因素和对策 八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。 九、市场开发规划，销售目标(近期、中期)，销售预估(3年,5年)销售额、占有率及计算依据 第六章 投资说明 一、资金需求说明(用量/期限) 二、资金使用计划及进度 三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等) 据 四、资本结构 五、回报/偿还计划 六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等) 七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证) 八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告) 九、吸纳投资后股权结构 十、股权成本 十 一、投资者介入公司管理之程度说明 十 二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算) 十 三、杂费支付(是否支付中介人手续费) 第七章 投资报酬与退出 一、股票上市 二、股权转让 三、股权回购 四、股利 第八章 风险分析 一、资源(原材料/供应商)风险 二、市场不确定性风险 三、研发风险 四、生产不确定性风险 五、成本控制风险 六、竞争风险 七、政策风险 八、财政风险(应收账款/坏账) 九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖) 十、破产风险 第九章 管理 一、公司组织结构 二、管理制度及劳动合同 三、人事计划(配备/招聘/培训/考核) 四、薪资、福利方案 五、股权分配和认股计划 第十章 经营预测 增资后3年,5年公司销售数量、销售 额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依第十一章 财务分析 一、财务分析说明 二、财务数据预测 1、销售收入明细表 2、成本费用明细表 3、薪金水平明细表 4、固定资产明细表 5、资产负债表 6、利润及分配明细表 7、现金流量表 8、财务指标分析 (1)反映财务盈利能力的指标 A、财务内部收益率(FIRR) B、投资回收期(PT) C、 财务净现值(FNPV) D、投资利润率 E、投资利税率 F、资本金利润率 G、不确定性 分析: 盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析 (2)反映项目清偿能力的指标 A、资产负债率 B、流动比率 C、流动比率 D、固定 资产投资借款偿还期 第三部分 附录 一、附件 1、营业执照影印本 2、董事会名单及简历 3、主要经营团队名单及简历 4、专业术语说明 5、专利证书/生产许可证/鉴定证书等 6、注册商标 7、企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等) 8、简报及报道 9、场地租用证明 10、工艺流程图 11、产品市场成长预测图 二、附表 1、主要产品目录 2、主要客户名单 3、主要供货商及经销商名单 4、主要设备清单 5、主场调查表 6、预估分析表 7、各种财务报表及财务预估表篇五: 步行街商业策划书(案例) “步行街”商业策划书 前 言 ××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。 一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，word.org.cn一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3,，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。 因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 (一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 (二)、商街策划“后天失调” 1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。 2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身 也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 二、商街定位 ××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位: 1、街名: ××广场时尚丽人街 2、概念: ××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。 3、广告语: ××广场,时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行 4、商业门类: 购物、休闲、餐饮、美容、娱乐 5、商品: 主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。 6、顾客定位: 都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。 7、经营理念: 站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。 三、招商策划 ××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手: (一)、发布招商公告 我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 (二)、举办招商信息发招商信息布会 该‎‎发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是:××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 (二)、举办招商信息发布会 该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。 (6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。 五、商街硬件改造建议 1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。 3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。 4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。 5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。 上述方案，经董事长批准后组织实施。