东南亚主要地区市场分析

东南亚主要地区市场分析 香港、新加坡、马来西亚、印尼、台湾 地产市场分析 香港 (1) 市场分析 香港经济持续增长，近期多项经济指数向好，对向贸易数字上升，个人游带动的访港旅客大幅增加，私人消费开支亦是两年来首度上升，加上物业市道活跃，卖地成绩理想，可见经济已经明显好转。另一方面，中港政府亦采取了很多新措来改善双方的经贸发展，除了放宽旅游限制外，建立更紧密经贸关系(CEPA)及兴建港珠澳大桥等，都加速香港经济增长及有正面的影响，包括令香港的旅游业、零售业以至地产等顿时兴旺起来。 在经济慢慢转好的同时，香港失业率亦持续调低，反映出香港劳动界亦渐趋稳定。从金管局所提供的资料中显示，香港银行的港币存款总数达2万亿元，总存款额更达3万多亿元，这其实反映出香港人有一定的存款，但碍于他们缺乏投资市场的信心，所以才把存款放进银行。 由于存款息率一直处于偏低状况，不少港人其实正等待机会寻找一个合适而回报率高的投资机会，唯苦于之前经济较差，，所以才不敢有所行动。随着经济开始复苏，股市楼市屡创近年新高，投资亦再度活跃起来。 过往不少成功在港销售之国内房地产都是利用展销会作推广的。展销会多于周六于酒店内举行。展销会期间透过广告，把展销会详情刊于广告内，吸引目标客户群前往现场参观。届时现场须安排销售人员对参观者作详细介绍。 (2) 媒体分析 香港媒体种类众多，包括报章、电视、电台及户外广告等，不同媒体亦有不同的效果，以下作简单介绍。 媒体 发行量 读者人数 简介 报章 东方日报 470,142 3,436,982 东方日报为全港销量最高的报章，主要内容包括新闻时事、地产财经及娱乐新闻等。男女读者各占一半，30-49岁读者人数占大多数。 苹果日报 355,725 2,513,357 苹果日报在港销量排名第2位，主要内容包括新闻时事、地产财经及娱乐新闻等。男女读者各占一半，25-44读者人数占大多数，其中1/3以上读者具备预科或以上教育程度，49%之商界行政人员均阅读此份报章。 太阳报 230,000 1,039,528 全港销量排名第三的报章，有一群稳定的不同层次的读者,于此报刊登广告能扩大效应，提高知名度。 明报 130,000 558,000 明报是一份具公信力的大众化报章，主要内容包括新闻时事、地产财经、教育及娱乐新闻等。男女读者各占一半，25-54岁在职人士读者占78%，接近50%为预科或大学或以上教育程度，超过50%是行政人员及白领阶层。 经济日报 80,893 441,268 经济日报是一份主要集中报导财经新闻的报章，读者男女各半，其中44%为预科/大专程度或以上。每日随报附送不同类型杂志，包括投资、地产、科技等。 星岛日报 80,000 204,000 星岛日报主要集中报导地产新闻。约六成读者为女性读者，35%读者为预科/大专程度或以上。每日随报附送不同主题地产杂志。 新加坡 (一)宏观房产市场分析 亚洲经济的快速发展，活跃了亚洲房地产市场。亚洲华侨企业大多投资于地产业。随着东南亚城市房地产价格的大幅度的上涨给他们带来了大量的财富。大部分的企业集团都拥有房地产公司。 房地产价格上涨，能够增加银行贷款从而扩大其投资。九十年代起，约有500家大型华侨企业的主要产业就是土地和房地产的开发。 直到现在，几乎所有的华侨企业家都认为房地产是首选的投资项目。在这一方面尤以新加坡最为突出。之所以认为房地产是最佳的投资项目，是因为华人自古就有投资地产业的传统，而且用这种有形资产还可以抵押贷款。 新加坡房产市场 近年来，越来越多新加坡企业往中国境内投资，其中包括新加坡政府及私人机构等，尤其在中国入世以后，这情况越见普及，主要是由于新加坡的经济持续低企，不少企业必须另觅出 路。 新加坡2003上半季的经济衰退比预期为高，受到SARS及全球性经济衰退的影响下，令新加坡整体经济增长由2002年之81>.8%下调至2003年之1.8%。面对经济低迷的情况下，纵使新加坡人仕拥有一定的资金，但对本土投资亦开始变得审慎。主要原因是新加坡房地产市场受到经济下滑的冲击下，房价再难有上涨的空间，因此房地产价格及回报率亦相应下降。一般住宅地段之房价约为每平方尺为新币450至480元，租金回报率约为2-3%。所以不少新加坡人仕把资金转往经济发展迅速而回报率较高的城市，如上海、北京、珠三角等地区作投资。 加上新加坡人约有85%居住在公共组屋，故在住屋方面开支不多，比较拥有大量积蓄，加上政府提供的退休保障计划，故可有多余资金在海外置业作度假或投资用途。 马来西亚房产市场 马来西亚2003年之经济增长预计为5.7%，但在经历SARS及海啸灾难的冲击后，经济受到严重的影响，整体经济增长下跌2%。马来西亚作为一个以经济体及贸易为主的国家，在全球性经济衰退的影响下，令马来西亚的商业及制造业亦受到很大的影响，市内房地产价格亦下跌约20%，成交则下跌约四成。一般住宅地段之房价现约为马币10万元(即约人民币,22万)，而中上住宅区之房价则为马币20万元(即约人民币,44万)。虽然房价偏低，但由于需求亦大幅下调，回报率偏低，令本土人仕缺乏信心投资本土房地产，因此不少人仕亦往中国作投资。 印尼房产市场 印尼华人属东南亚区最富有的其中一撮人，由于印尼的政治长期处于不稳定状态，排华的情况亦非常严重，令到他们在印尼投资的风险越来越高，于是他们纷纷把资金撤走，转为投资其它地区项目，其中包括中国房地产市场。在过去中国房地产的销售中，亦可见不少买家为印尼华人。 综上所述，我们可以理解到，国内优质物业在海外市场有非常大的需求，现时正是一良好时机将中国房产引入上述地区。 (二)目标客户群分析 开发海外市场，首先要找到对投资国内房地产项目有兴趣的主要客户群，并且要做出针对性的广告媒体宣传，以及相应的营销策略。 以下为有兴趣投资海外房地产市场的目标客户群的情况: 年龄在30岁或以上 教育程度较高，愿意接受投资本土以外地区的人士 拥有一定的储蓄的人士 正在寻求投资新出路，在政府的鼓励下，有兴趣向中国市场发展的人士 客户群之比重 参观买家一般以新加坡人占较多数，比例约有7成，而其它买家如马来西亚及印尼华侨投资 者约占3成。买家特征如下: 买家 特征 新加坡 30-60岁 对投资有兴趣 有一定的储蓄 可承受单一物业之投资金额约,150-200万 马来西亚 华侨 可承受单一物业之投资金额为,200-300万 印尼 华侨 可承受单一物业之投资金额为,500万或以上， 选购多于一个单位 实例: 按近期于新加坡举办的中国房地产展销会的资料所得，投资价值高的项目，吸引一批买家购 买不止一个单位，而这批客户更是展销会的常客，其中这些常客多以印尼人居多。 客户群定位 实际上，开拓新加坡市场并不单只有新加坡的华人，基于地理位置上的因素，新加坡、马来西亚和印度尼西亚三各地区的居民相互迁居往返，亲朋好友之间相互走动于三个地区之间，甚至在三个地区同时拥有物业的人士亦不少。近年越来越多中国移民移居新加坡，不少祖籍中国，他们对中国之环境有一定认识，不少更示有意在祖籍置业以备投资或将来居住用途。 客户群对投资国内物业的具体要求分析 新加坡人士对投资的要求非常之高，尤其是海外物业，以下为新加坡人士的要求和取向: (1) 看重楼盘发展商实力及物业发展潜力 新加坡人士对于海外投资的取向是考虑发展商的实力以及所投资物业的发展潜力。 (2) 投资回报率及升值潜力 新加坡人士投资海外房地产市场，主要是希望可以在一定的时期内获得保证之投资回报率。 (3) 对地理位置和交通配套要求 物业的所在位置和交通网络直接与投资潜力挂钩，故亦是投资者选购物业的重要考虑因素之一。 (4) 其它因素 除了首三个因素新加坡人士较重视外，其它因素如物业管理、配套设施等则属较次要的要求。 报章 海峡时报 The Straits Times 385,000 1,307,000 海峡时报是一份英文报章，亦是新加坡销量最高的报章。它详细报导海外各地新闻。一般阅读此份报章之人士之平均学历及收入亦相应较高。 联合早报 Lianhe Zaobao 186,000 681,000 联合早报是一份销量最高的中文报章，主要针对华人市场。这份报章除了报导本地新闻外，亦特别加强报导海外华人集中的市场，包括中国、香港、台湾、马来西亚及印尼等地。由于投资中国房地产以华人为主，所以在联合早报刊登广告绝对能针对目标客户群。 联合晚报 Lianhe Wenbao 129,000 487,000 由于联合晚报于黄昏时段发售，所报导之新闻主要为当天的新闻及娱乐消闲新闻为主，内容富有丰富的娱乐性，所以亦深受欢迎。联合晚报之读者群以华人为主。 媒体 发行量 读者人数 内容简介 马来西亚媒体 报章 星洲日报 Sin Chew Jit Poh 400,000 最高发行量之中文报章 南洋商报 Nanyang Siang Pao 300,000 销量颇高之中文报章 第一家在吉隆坡股票交易所挂牌的中文报章 印度尼西亚媒体 报章 国际日报 International Daily News 27,000 新发行之中文报章 由于报导手法中立， 越来越受当地华人欢迎， 销量不断提升中 世界日报 World Journal 10,000 新发行之中文报章 由于报导手法中立， 越来越受当地华人欢迎， 销量不断提升中 台湾 由于受限于台湾法令规定，大陆楼盘仍然无法直接于电视、报章播放或刊登楼盘广告，故此 于台湾销售国内楼盘有一定的难度及危险性;但无可否认台湾是一个很值得开发的市场，中 国与台北相继正式加入世贸，必定增加中台两岸的商机，台商到上海发展或定居的人次必定 增加，故此台湾市场无疑是一个很有潜质开拓的市场。 敝司建议除了可发放于香港举行的新闻发布会报导给台湾传媒，及经由于香港的台商协会进行宣传外，亦可于于由台湾往返各地航线的机上杂志刊登广告，可避免法律规定之余，亦可针对经常需出国的目标客户群。 PAGE 6