等额本金与等额本息还款方式区别的比较

等额本金与等额本息还款方式区别的比较 目前,商业银行住房按揭还款还贷方式为三种:一次性还本付息法(只适用于一年期的贷款);等额本金还款法;等额本息还款法。而又据俺实习得知,在实务操作中主要采用“等额本金”和“等额本息”两种方式。 一、基本含义 (1)所谓“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还,同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。 (2)所谓“等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式,即在整个还款期内,每月的还款额固定不变。 二、计算公式 (1)等额本金法每月还款计算公式为: 每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率 等额本息法每月还款计算公式为: (2)每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)×还款月数]÷[(1+月利率)×还款月数-1] 三、优缺点比较 (1)等额本金法 优点:是可以节省大量利息支出。 缺点:是还款开始阶段月供较高。 (2)等额本息法 优点:是每月还款额相等,便于购房者安排资金支出。 缺点:是还款开始阶段,先还的利息较多本金较少,总得算下来,利息总支出也几乎是所有还款方式中最高的。与等额本息方式相比,等额本金要节省利息,但适用人群有局限。 四、适用人群比较 (1)等额本金还款法 在贷款初期供款压力最大,以后逐期下降,适用于现在收入处于高峰期的人士,特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的(如养老、看病、孩子读书等),一般为中老年人。 (2)等额本息还款法 一般来讲,等额本息还款法便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),适用于现期收入少,负担人口少,预期收入将稳定增加的借款人,一般为青年人,特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种,以避免初期太大的供款压力。对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说,也是较为不错的选择。 五、利率变化影响 据相关研究测算,在还贷前期,“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。 (1)贷款利率下降时,“本金法”在较高利率的情况下已经支付较多的本息,能够享受到低利率的本金要比“本息法”少; (2)当贷款利率上升时,“本金法”吃到高利率的剩余本金则少,利息总支出相应减少。 换句话说,当利率走高时,两种方式还款的总额差会拉大;利率走低时,两者额差则缩小。但是,如果考虑到资金的机会成本和人民币升贬值等因素,最终谁“吃亏”、谁“便宜”实在很难说准。 六、如何选择适合自己的方式 两种还款方式不存在划算不划算的问题,而是要看是否适合自己的经济状况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配,尽量使收入和供款相一致。 ①要考虑现有经济实力。 借款人在完成购房首期付款后,如果还剩有一定积蓄,且在一段时期内没有合适的投向、用途或投资理财能力欠强,那么专家提议可选择“本金法”。充足的积蓄既可以自如应付还款前期较大的压力,又可降低借款的利息支出,好处看得见。对于一些临近退休收入递减的中老年职工家庭,这是一个不错的选择。 ②要把握未来收入预期。 长期稳定的职业是保障稳定收入的基础,由于“本息法”前期还款压力较小,更适合于就业时间短、收入处于上升期的年轻人。而且,由于每个月还款金额是固定的,在借款人家庭收入相对固定的情况下,一般不会感到太大的压力。 ③要合理设定还款期限。 借款期限长意味着还款总额高,但月还数额小又降低还款压力。对青年家庭来说,未来的岁月里需要花费的还很多,尽可能延长借款期也许是不错的选择。如果哪天意外得个大红包,也不妨提前还款,再作打算。对于年长者来说,在能承受的前提下,尽可能压缩借款期,以免退休时收入骤减、债期还遥遥无期而影响晚年生活质量。 不同的还款方式,只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。从静态看,两种还款方式存在着利息差,但从动态看,在考虑时间因素情况下,两种还款方式完全不存在差异!正因为忽略了资金的时间价值因素,很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。但是,俺可以负责任的告诉你:不管采取哪种贷款还款方式,银行都没有做吃亏的买卖;客户也不存在节省利息支出的实惠。 通过俺地亲身实践,俺只能给讲这么多了。大家可以根据自身实际经济承受能力选用一种合适的方式来按揭即可,总的来讲两种还款方式是差不多的。